Presentaties tijdens een seminar over duurzaam vastgoed ten behoeve van MJA-deelnemers van banken en verzekeringsmaatschappijen. Presentatie van DHV, Agentschap NL, Rijksgebouwendienst en ING REIM.

1. 30 januari 2015
Duurzaam vastgoed
bij banken en
verzekerings-
maatschappijen
Jo Daemen

2. 5
Wie zitten er hier aan tafel
Huurders:
SNS REAAL Facilitair Bedrijf
ING Facility Management
ASR Nederland
Rabobank / Eigen Steen
Ohra
Rijksgebouwendienst
Eigenaren:
Bouwfonds REIM
ING REIM
Delta Lloyd Vastgoed
ASR
IVBN
Anders:
DHV
Ministerie van BZK | Directoraat-generaal Wonen, Wijken en Integratie
Agentschap NL

3. 7
Programma
13.30 uur welkom
13.40 uur Duurzaam Inkopen – impact op de vastgoedsector
door Albert Hulshoff, programma-adviseur Agentschap NL
14.00 uur Duurzaam Inkopen – Kantoren Rijksgebouwendienst als
voorbeeld
Vincent Swinkels, senior-adviseur Klimaat en Energie DHV
14.30 uur Duurzaamheid is een integraal onderdeel van de
portefeuillebeleid van de Rijksgebouwendienst
Farid Azarkan, Hoofd Assetmanagement directie Vastgoed
Rijksgebouwendienst
15.00 uur pauze
15.30 uur Introductie: film Duurzaam Inkopen
15.40 uur Duurzame huisvesting, verduurzamen van bestaande
kantoorgebouwen
Anne de Jong, Portfoliomanager Offices at ING Real Estate
16.10 uur workshop, o.l.v. Jo Daemen, opdrachtmanager Agentschap NL
17.00 uur netwerkborrel

4. Duurzaam Inkopen – impact op
de vastgoedsector
door Albert Hulshoff, programma-
adviseur Agentschap NL

5. >> Als het gaat om energie en klimaat
Duurzaam Inkopen –
impact op de vastgoedsector
Baarn, 4 november 2010
Albert Hulshoff

6. >> Als
het gaat
om
10
Presentatie
- Overview kantorenmarkt
- ‘Duurzaam Inkopen kantoren werkt’
- Openbaar Register Duurzaam Inkopen Kantoren

7. >> Als
het gaat
om
11
Overview kantorenmarkt
Enkele cijfers:
Ca. 78.000 kantoren in NL (46 miljoen m2 bvo)
6% CO2-uitstoot in NL afkomstig van kantoren
>> hierop valt naar schatting 80% te besparen

8. >> Als
het gaat
om
12
Overview kantorenmarkt - 2
13,3% leegstand (7 miljoen m2 bvo)

9. >> Als
het gaat
om
13
Overview kantorenmarkt - 3
Nieuwbouw: energie prestatiecoëfficiënt-aanscherpingen
EPC per BVO
0,80
0,90
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
10 100 1.000 10.000 100.000
BVO
EPC
Minimum eis Bouwbesluit:
2000

10. >> Als
het gaat
om
14
EPC per BVO
0,80
0,90
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
10 100 1.000 10.000 100.000
BVO
EPC
Duurzame gebouwen in de VS*:
2,6% betere huur
7,6% hogere bezettingsgraad
13,3% hogere verkoopwaarde
* ‘The Economics of Green Buildings’ september 2010
Minimum eis Bouwbesluit:
2000

11. >> Als
het gaat
om
15
EPC per BVO
0,80
0,90
1,00
1,10
1,20
1,30
1,40
1,50
1,60
1,70
10 100 1.000 10.000 100.000
BVO
EPC
Minimum eis Bouwbesluit:
2000
2009
2003
Snel verouderd =
minder aantrekkelijk

12. >> Als
het gaat
om
16
Overview kantorenmarkt - 4
Waarde bestaande
voorraad onder druk door
zeer energiezuinige
nieuwbouw

13. >> Als
het gaat
om
17
1 januari 2008: Introductie energielabel
>> maakt energieprestatie bestaande voorraad zichtbaar
Eind 2009: ca. 1/3 kantooroppervlakte voorzien van
energielabel
Overview kantorenmarkt - 5

14. >> Als
het gaat
om
18
Overview kantorenmarkt - 6
1 januari 2010: Duurzaam Inkopen kantoren door rijksoverheid
Onderzoek Dr. Nils Kok, assistent professor (Universiteit Maastricht), 2009:
‘Impact van Duurzaam Inkopen op vastgoedsector’:
1/3 label C of hoger
27% label G
in werkelijkheid waarschijnlijk slechter
Meerderheid beleggers bereid te investeren

15. >> Als
het gaat
om
19
Overview kantorenmarkt - 7
Pensioenfondsen stellen duurzaamheideisen aan hun
(indirecte) beleggingen in vastgoed
Maart 2010: wereldwijd onderzoek in opdracht van PGGM, APG en USS:
‘Environmental Performance - A Global Perspective on Commercial Real Estate’

16. >> Als
het gaat
om
20
‘Duurzaam Inkopen kantoren werkt’
- Door toenemende leegstand (steeds sterker geldt ‘klant is koning’)
- Door zeer energiezuinige nieuwbouw
- Door toenemende druk van
- pensioenfondsen
- grootste individuele gebruiker (Rgd)
Vastgoedfondsen (leden IVBN) zijn steeds meer bereid
kantoren te verduurzamen

17. >> Als
het gaat
om
21
Echter…
… zonder de huurder verduurzamen bestaande voorraad
niet mogelijk

18. >> Als
het gaat
om
22
Daarom…
‘Wie volgt het goede voorbeeld van de Rijksoverheid?’

19. Duurzaam Inkopen – Kantoren
Rijksgebouwendienst als voorbeeld
Vincent Swinkels, senior-adviseur
Klimaat en Energie DHV
23

20. Duurzaam inkopen
Kantoren Rijksgebouwendienst als voorbeeld
Vincent Swinkels November 2010

21. Inhoud
 Opdracht
 Duurzaam inkoop criteria kantoren
 Uitgangspunten
 Resultaten Rijksgebouwendienst
 Conclusies

22. Opdracht
 Opdrachtgever: AgentschapNL/
Rijksgebouwendienst
 Doel: inzicht in potentiële energiereductie
2010 – 2020, door toepassing duurzaam
inkoop criteria kantoren
 Rgd: inzicht in reductiepotentieel eigen
kantoorportefeuille
 Extrapolatie huidige portefeuille
 Krimp: energieprestatie als factor bij
afstoot
 Agentschap NL: inzicht in reductiepotentieel
kantoorvoorraad Nederland
 Effect aanscherping criteria
 Extrapolatie huidige voorraad als 40%
markt mee doet

23. Inkoopcriteria kantoren
 Aankoop en huur, verlenging contract
 Minimaal label C, of
 Minimale verbetering met 2 labelstappen.
 Renovatie:
 Obv GPR Gebouw:
 minimaal GPR 7, of
 minimale verbetering met 2 punten.
 Obv milieu-index gebouw Greencalc+:
 minimaal GreenCalc 200, of
 minimale verbetering milieuprestatie met
60 punten.
 Sloop
 Onderhoud

24. Uitgangspunten
 Bij GPR, Greencalc alleen gerekend met
onderdeel energie
 Berekeningen op basis van:
 gestandaardiseerd energiegebruik
 expiratiedata lopende contracten
 Rgd gegevens t.a.v. oppervlakten
 Aannamen:
 Huur: gemiddelde verlenging contractduur 5
jaar
 Eigendom - renovatietempo: eens in de 20
jaar
 Minimale verbetering

25. Uitgangspunten
 Rgd gebouwenbestand (dec 2009)
 Filter: kantoren, niet monumentaal:
582 gebouwen:
 Huur 1.625.900 m2
BVO
 Eigendom 2.252.200 m2
BVO
 Energielabel database AgentschapNL (dec
2009)

26. Resultaten: RGD 2020 huur
2010
 Gemiddeld: energielabel D
 Grootste aandeel: G
2020
 Gemiddeld: energielabel C
 G, F labels verdwijnen (bijna)
uit portefeuille
Energielabels 2010 Rgd (huur)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A++ A+ A B C D E F G
Energielabels 2020 Rgd (huur)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A++ A+ A B C D E F G

27. Resultaten RGD 2020: eigendom
2010
 Gemiddeld: energielabel D
 Grootste aandeel: G
2020
 Gemiddeld: energielabel B
 Aandeel G labels gehalveerd
Energielabels 2010 Rgd (eigendom)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
A++ A+ A B C D E F G
Energielabels 2020 Rgd (eigendom)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
A++ A+ A B C D E F G

28. Resultaten Rgd 2020:
Energiebesparing
 Huur:
 15% energiebesparing
 Eigendom:
 16% energiebesparing
 Totaal circa €10-15
miljoen besparing per jaar
Primaire energie Rgd kantoren
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
Huur Eigendom
TJperjaar
2010
2020

29. Resultaten Rgd 2020: scenario krimp
Inschatting:
29% BVO wordt
afgestoten
 Aanname:
Afstoten obv van
energielabel
 Effect:
Verdwijning E-F-G
labels
 Energiebesparing
t.o.v. 2010: 48% !
 Tientallen
miljoenen
Euro besparing per
jaar.
Energielabels 2020 na afstoot (huur)
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
A++ A+ A B C D E F G
Energielabels 2010 Rgd (huur)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A++ A+ A B C D E F G
Energielabels 2020 na afstoot (eigendom)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
A++ A+ A B C D E F G
Energielabels 2010 Rgd (eigendom)
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
A++ A+ A B C D E F G

30. Overige conclusies
 DI criteria kantoren zijn effectief instrument
 16% energiebesparing, vooral door
verbetering slechtste labels
 Tot 50% energiebesparing mogelijk indien
energieprestatie factor is bij afstoot
 Grootste reductiepotentieel door verbreding DI
criteria naar andere spelers: Andere
overheden, financiële sector
 Aanscherping criteria levert relatief weinig
extra besparing op, wel zinvol als perspectief
voor marktpartijen
 RGD loopt voorop, maar is zeker niet de enige

31. Duurzaamheid is een integraal
onderdeel van de portefeuillebeleid
van de Rijksgebouwendienst
Farid Azarkan, Hoofd
Assetmanagement directie Vastgoed
Rijksgebouwendienst
35

32. January 30, 2015
Ontwikkelingen in de
kantorenmarkt in de
periode 2010-2020
Duurzaamheid is een integraal
onderdeel van het portefeuille-
beleid van de Rijksgebouwendienst
Drs. Farid Azarkan MSc RE
Hoofd Assetmanagement
Directie Vastgoed

33. 37
Totale voorraad 7,1 mln m2
huur 2,1 waarvan 1,7 mln m2
kantoren
eigendom 5,0 waarvan 2,1 mln m2
kantoren
Waarvan monumenten 1,2 mln m2
De voorraad van de Rijksgebouwendienst
January 30, 2015

34. 38
Enkele financiële gegevens Rijkshuisvesting
1,5 miljard euro gebruiksvergoeding
336 miljoen euro voor aanhuur
172 miljoen euro voor beheer en onderhoud
78 miljoen euro voor 1005 medewerkers (960 fte)
200 miljoen euro voor energie
January 30, 2015

35. 39
Vloeroppervlak per provincie en in top 20 steden
January 30, 2015

36. 40
Problemen in de bouw en kantorenmarkt
Grondexploitaties lopen vast; (project)ontwikkelingen stagneren en
stoppen
Leegstand neemt toe
Werkvoorraad bouwbedrijven is laag en daalt
Bouw is grootste binnenlandse bedrijfstak; werkloosheid loopt op
Aantal transacties daalt
Aantal faillissementen stijgt
January 30, 2015

37. 41 January 30, 2015

38. 42
Ontwikkelingen in de rijkshuisvesting 2010-2020
Concentratie op stationslocaties: Rijksgebruikers, minder locaties
Krimpende overheid: minder ambtenaren
Nieuwe werken: standaardisatie en hogere bezettingsgraad
Publiek Private Samenwerking en geïntegreerde contracten
Afname van de behoefte aan kantooroppervlakte van 29% (= 1,3
miljoen m2; in 2020 jaarlijks 93 miljoen euro besparen,
Balkenende IV)
Besparingen op de energierekening (jaarlijks ongeveer 50 miljoen
euro besparen, Balkenende IV)
January 30, 2015

39. 43
Afspraken in de kantorentop 25 mei 2010
De grote omvang van de structurele leegstand van kantoren in
Nederland neemt voor met name de eigenaren en de overheid
(als regisseur van de openbare ruimte) problematische vormen
aan.
Gemeenten / Provincies / Rijk
Beleggers: te (her)investeren in (tijdsbestendige en duurzame) met name
binnenstedelijke locaties
Ontwikkelaars: om bij voorkeur te investeren in de duurzame (her)ontwikkeling van
verouderde kantorenlocaties en gebouwen
Gebruikers: bij voorkeur te kiezen van meer binnenstedelijke en bestaande
verduurzaamde kantoorobjecten met een bij voorkeur goede OV-aansluiting en een
zorgvuldige afweging te maken tussen het betrekken van duurzame
nieuwbouwkantoren en het benutten van verduurzaamde bestaande kantoren
January 30, 2015

40. 44 January 30, 2015

41. 45
Onderzoeken JLL, Bouwfonds, Nyenrode, etc
Waterscheiding duurzame en niet-duurzame kantoren
Wegnemen van de prop aan de onderkant (transformeren/slopen)
Bubbel in de markt: vastgoed is nog steeds overgewaardeerd
Het Nieuwe Werken is alom tegenwoordig (m.n. financiële motieven)
Minder afwaarderen op waarde duurzaam vastgoed
Aandeelhouders stellen in toenemende mate duurzaamheidseisen
JLL verwacht dat de vraag naar duurzame huisvesting de komende vijf jaar kan
oplopen tot ruim 20 miljoen m2.
Kopers besteden meer aandacht aan technische due diligence
January 30, 2015

42. 46 January 30, 2015

43. 47
Kabinetsbeleid 2010-2014
Bedrijfsvoering, faciliteiten en huisvesting
standaardisatie
centralisatie (d.w.z. samenvoegen diensten)
centrale sturing
kostenbesparingen
January 30, 2015

44. 48
Portefeuillebeleid Rijksgebouwendienst
Adequate huisvesting tegen aanvaardbare maatschappelijke
kosten: standaardisatie Rijkswerkplek (Fysieke Werkomgeving
Rijk)
Erfgoedfunctie: bewaren door benutten
Waardebehoud van de portefeuille (boekwaarde 5,7 miljard euro)
Afstoot en afname nieuwe aanhuren
January 30, 2015

45. 49 January 30, 2015

46. 50
Duurzame portefeuille 2020: met als ambitie
“kampioen van de voorraad” te willen zijn
1. Sturen op gebruik (bezettingsgraad, locatie, kwaliteit), op waardebehoud (flexibele,
strategische voorraad) en besparen op faciliteiten en huisvesting (Het Nieuwe
Werken en accommoderen van organisatie-veranderingen (t.g.v. bezuinigingen)
2. 400 panden afstoten mede op basis van de energieprestatie van de objecten
(eigendom en huur)
3. Eigendom en huurpanden beter inregelen om energiebesparingen te realiseren
(quick wins, FCIB)
4. Toepassen innovatieve technieken. Vanaf 2018 energieneutrale nieuwbouw t.g.v.
EU-regelgeving
5. Afwegingen nieuwbouw <> bestaande bouw transparant maken
(vergroenen business case instrumentarium)
January 30, 2015

47. 51 January 30, 2015

48. 52
Duurzame portefeuille: 100% duurzaam inkopen
1. Huurpanden duurzaam inkopen (energielabel minimaal C) en standaard
een technische due diligence
minimale eis wordt in de aanhuurpraktijk redelijk eenvoudig gehaald
2. Eigendom renoveren en verduurzamen GreenCalc 200 (waardebehoud en
lagere exploitatie)
3. Aandacht voor gedragsmaatregelen bij de huurders om energiebesparing
te borgen
4. PPS op basis van (milieu) prestatie-eisen bij nieuwbouw en renovatie
January 30, 2015

49. 53 January 30, 2015
Energielabels 2010 Rgd (huur)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A++ A+ A B C D E F G
Energielabels 2020 Rgd (huur)
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
A++ A+ A B C D E F G
De Knip C>B Graadt van Roggeweg A Kleine Singel A H. Gorterstraat
G>C

50. 55
Enkele afsluitende stellingen
De Rgd moet het aanbod zoveel mogelijk beperken en zeker niet
verruimen met (aanhuur of bouw van) nieuwbouw om de
waarde van de bestaande voorraad zoveel mogelijk in tact te
houden.
Verduurzaming is technisch niet ingewikkeld maar wel een nieuw
onderhandelaspect voor assetmanagers.
Beleggers verwachten dat kantoorpanden met een lage exploitatie
en een hoge bezettingsgraad (Nieuwe Werken) nog goede
rendementen op kantoorportefeuilles mogelijk maken.
Is duurzaamheid het nieuwe verdienmodel?
January 30, 2015

51. Introductie: film Duurzaam
Inkopen
56

52. Duurzame huisvesting,
verduurzamen van bestaande
kantoorgebouwen
Anne de Jong, Portfoliomanager
Offices at ING Real Estate
57

53. Duurzame huisvesting?
Verduurzamen van bestaande kantoorgebouwen
4 november 2010
ING Real Estate Investment Management Netherlands
Anne de Jong – Portfolio manager ING Dutch Office Fund

54. Portfolio per Q3 2010
• 84 kantoorgebouwen
• Totaal 866,583 m² BVO
• Totaal grootte portfolio EUR 2.265 miljoen
• Bezettingsgraad 90%
Limburg
Noord-Brabant
Zuid Holland
Utrecht
Noord Holland
Overijssel
Groningen
Portfolio overview
Introduction ING Dutch Office Fund

55. Duurzame huisvesting
Een hype of een kwestie van lange termijn visie?

56. Duurzame huisvesting
Een logisch gevolg van de beleggingsstrategie van het ING Dutch Office Fund
WTC Amsterdam 1982 WTC Amsterdam 2010
Duurzame huisvesting =
• Selecteren van de beste locaties van Nederland
• (Blijven) Investeren in hoogwaardige kwaliteit van kantoorgebouwen
Resultaat = duurzame vraag naar huisvesting, dus rendement voor de aandeelhouders

57. ING Dutch Office Fund
Traditie van duurzaam investeren
Duurzame locaties:
- 62% op prime locaties
- Lange termijn duurzame vraag
- Bezettingsgraad 91.8%
Duurzame gebouwen:
- Blijvend investeren in kwaliteit
- Energie label C gemiddelde v/d portefeuille
- Meerjarenonderhoudsplanningen
- Herontwikkelen van gebouwen
Duurzaam rendement:
- IRR sinds aanvang 8.7%
- Consistente outperformance ROZ/IPD 1.2% in 2009,
0%
4%
8%
12%
16%
20%
Amsterdam The Hague Rotterdam Utrecht Other NL
Risk Category per city
Prime Secondary Tertiary
+
=

58. Ambition 2010 - 2020
► Our ambition is to be the leading provider of sustainable real estate products in our peer group, providing our tenants with
the most sustainable housing solutions and offering a sustainable office fund to our investors.
Objectives 2010 - 2013
► Our aim is to set the standard and therefore exceed the objectives set by the Dutch government and RGD (Housing
department Dutch government) and the IVBN (Dutch association of institutional real estate investors). For the moment we
set five main objectives for 2013.
Results Green Action Plan 2010
► Successfully completed pilot project ‘quick wins’ in the WTC Amsterdam
► Obtained all energy labels with an average of C
► Implemented sustainability into appraisals
► Majority of portfolio has green energy contracts (wind and water power)
► Developed sustainability checklist for property acquisition and dispositions
► Implemented sustainability into the communication towards shareholders
► GreenLight Award 2010 for sustainable upgrade of the lighting concept in Vivaldi Offices, Centerpoint, Cross Towers
(energy consumption in lighting reduced by 70%)
Belofte aan de aandeelhouders
Aandeelhoudersvergadering ING Dutch Office Fund

59. Outlook Green Action Plan 2011
The action plan of 2011 will have the same focus as in 2010. Gathered experience for example in the
WTC Amsterdam will be applied in other parts of the portfolio.
► Portfolio level:
o Performance monitoring (energy), increase interaction with tenants, implement procurement policy,
work on sustainable property management
► Property level:
o Analyse performance of all climate installations in the portfolio, actively gather en monitor energy
consumption data and implement sustainable waste management within the portfolio
Vooruitzichten 2011
Focus op individuele gebouwen en portfolio overkoepelend

60. Resultaten worden zichtbaar
Nr 1. non-listed belegger Continental Europe / Groene baksteen JLL
Waardering van aandeelhouders en relaties:
• Enquête APG / PGGM / USS – Nr 1. non-listed belegger Continental Europe
• Award Jones Lang LaSalle voor meest duurzame belegger 2010

61. Verduurzamen met onze klanten
Voor beide partijen gewenste resultaten behalen
Resultaat:
• Wensen van de klant (huurder) gerealiseerd;
• Voldaan aan voorwaarden van eigenaar (verhuurder)
• Prettig werksfeer en comfort voor de kantoorgebruikers
• Past binnen beleid “maatschappelijk verantwoord ondernemen” van klant en eigenaar

62. Referentie projecten
Overzicht van duurzame renovaties ING DOF
WTC Amsterdam
Amsterdam
-Brochure voor huurders
-Uitvoeren van Quick wins
-Groene energie
Vivaldi offices
Amsterdam
-Greenlight EU award
-Voor verlichtingsconcepten
Hojel City Centre II
Utrecht
- Warmte-koel gevels
- Koelplafonds
- Huurder gaat zelf mee
- verduurzamen
De Maas
Rotterdam
- Samen met RGD/RWS
- werken naar voorbeeld voor
- verduurzaming van
- bestaande kantoren
Archiparc
Utrecht
- Licht en functioneel gebouw
- Volledig renoveren naar
- minimaal label C
- Nog te realiseren
Nieuw Amsterdam Gebouw
Amsterdam
-Volledige renovatie met
duurzaamheid Als voorwaarde
- Nog te realiseren

63. [Tag line]
Improve the building
1) façade painted in lighter color, new fully transparent windows
2) extension of ground floor onto the square
3) complete refurbishment of interior
4) larger entrance-halls for all four office buildings
Focus on sustainability
1) new installations and energy saving lightning
2) full upgrade from energy label E to A
3) connected to district heating and cooling
4) solar panels on roof new green area’s around office building
Add facilities
1) establishment of hotel, restaurants and café
2) other services like employment agency, bank, day care center
3) redevelopment of square by municipality
Nieuw Amsterdam Gebouw
Investeren in goede locaties en renoveren van bestaande bouw

64. Visie IVBN
Saldobenadering:
Baseer de keuze voor nieuw vastgoed op het saldo van positieve en
negatieve op de duurzaamheid van de gehele gebouwenvoorraad
 Investeren in het verduurzamen van vastgoed
 Samen met huurders verduurzaming realiseren
 Samen met de overheid werken aan effectief beleid
 Ontwikkelen van een meetlat voor duurzaamheid
Duurzaam vastgoed zijn die gebouwen waar
een continue vraag naar is
Verduurzamen van de bestaande voorraad

65. Workshop
Jo Daemen
70

66. 71
Workshop
Wat belemmert een organisatie om aan te sluiten bij Duurzaam
Inkopen Kantoren?
Wat zijn overwegingen om het wel te doen?

67. 72
Green lease contracten
Samenstel van afspraken
waarmee huurder en verhuurder overeenkomen
hoe duurzaamheidsinvesteringen
en daarmee gepaard gaande
lagere energielasten
onderling worden verdisconteerd
Voorbeeld Green Lease:
All In-huurcontract