Dokumen tersebut membahas program 1.000 Tower yang diluncurkan pemerintah 6 tahun lalu namun hanya berhasil membangun 78 menara saja. Dokumen ini mengulas berbagai masalah yang dihadapi program tersebut melalui wawancara dengan para pelaku dan analisis ahli. Dokumen ini menekankan pentingnya melanjutkan program 1.000 Tower untuk mengatasi kekurangan perumahan di Indonesia.

1. Edisi 3 - Maret 2013
1.000 Tower 1.001 Masalah
6Tahun
Program1.000 Tower
6Tahun
Program1.000 Tower
Berbincang dengan
Duo Jusuf
Jusuf Kalla
“Sedemikian pentingnya
perumahan hingga
pemerintah pun membuat
Kementerian Perumahan Rakyat”.
Yusuf Asy’ari
“Program ini harus dilanjutkan”...

2. 2
Memperingati 6 Tahun Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013
Selamat
Hari Otonomi Daerah XVIITahun 2013
dengan tema
“Dengan Otonomi Daerah KitaTingkatkan
Kapasitas Pemerintahan Daerah untuk Percepatan
Kesejahteraan Masyarakat”
SukseskanProgram 1.000 Tower

3. 3
dari
Redaksi
S
elamatbertemukembalipembacakamiyang
setia. Sudah cukup lama HUDmagz tidak
hadir di hadapan Anda. Semuanya bukan
tanpa maksud, tetapi kami membutuhkan waktu
yang cukup lama untuk melakukan perubahan
terhadap tampilan dan substansi dari majalah
kita ini. Sekaligus juga kehadiran kami kali ini
menunggu momen 6 tahun Program 1.000 Tower
Rumah Susun yang diinisiasi oleh Jusuf Kalla ketika itu.
Ya, sudah 6 tahun sejak dilaksanakannya ground breaking program
1.000 Tower pada tahun 2007. Namun kemajuan program ini masih
belum sebagaimana yang diharapkan. Data terkini menunjukkan
hanya 78 Tower yang berhasil dibangun. Ada apa dengan program
1.000Towerini?Untukmenjawabpertanyaantersebut,padaedisikali
ini kami menyajikan tema “Program 1.000 Tower. 1.000 Tower 1.001
Masalah”. Tentunya dengan harapan kita semua dapat menyelami
secara obyektif permasalahan seputar belum berhasilnya program
1.000 Tower ini. Secara tersirat, hambatan utama yang dihadapi
adalah terkendalanya perijinan, tidak terwujudnya insentif seperti
keringanan pajak, dan rumitnya urusan pertanahan.
Memahami akar masalah tentu akan bermakna ketika kita mendapat
informasi dari tangan pertama baik sebagai penggagas, pelaksana,
maupun pemerhati. Untuk itu, wawancara dengan Jusuf Kalla dan
Yusuf Asy’ari (Menpera 2004-2009) sangat membantu membuka
pemahaman kita akan latar belakang dan inisiatif awal yang
dilakukan. Sementara wawancara dengan para pengembang semakin
memperdalam pemahaman kita terhadap kendala dan hambatan di
lapangan. Tulisan dari pemerhati pun memberi warna tersendiri.
Apapun, pada akhirnya program 1.000 Tower ini harus dilanjutkan.
Angka backlog perumahan yang sedemikian besar membuat semua
pihak seharusnya menyukseskan program ini. Kekurangan, kendala,
dan hambatan mari kita pecahkan bersama dengan dilandasi
semangat ingin membantu saudara kita yang belum beruntung
bisa menempati rumah yang layak huni. Sudah saatnya kita bekerja
cerdas, dan menggunakan hati nurani.
Semoga keberadaan HUDmagz kali ini dapat memberi inspirasi bagi
kita semua untuk menyukseskan program 1.000 Tower. Semoga.
Selamat membaca.
Jabat erat,
Pemimpin Redaksi
Oswar Mungkasa
Edisi 3-Maret 2013
Redaksi menerima kiriman naskah de­
ngan panjang tulisan maksimal 1.600 kata,
melalui hudmagz@gmail.com, disertai data
diri. Redaksi berhak melakukan perubahan
naskah tanpa mengubah isi.
Dewan Pembina:
Cosmas Batubara, Siswono Yudho Husodo,
Akbar Tandjung, Theo Sambuaga,
Erna Witoelar, Soenarno,
M. Yusuf Asy’ari dan Suharso Manoarfa.
Dewan Penasehat:
Djoko Kirmanto, Djan Faridz,
Gamawan Fauzi dan Gembong Priyono
Pemimpin Umum/Usaha/
Penanggung Jawab:
Zulfi Syarif Koto.
Wakil Pemimpin Umum:
F. Teguh Satria, Indra Utama,
Martin Roestamy dan Endrawan Natawiria
Wakil Pemimpin Usaha:
Endang Kawidjaja, Djaja Roeslim dan
Reddy H.
Sekretaris Pemimpin Umum/Usaha:
M. Amry
Pemimpin Redaksi:
Oswar Mungkasa
Redaktur:
Nursalim, Hadist GP.
Konsultan Hukum:
Muhammad Joni
Artistik dan Koordinasi Produksi:
Agus Sumarno
Manajer Iklan & Keuangan:
Herawati.
Administrasi dan Umum:
Eduardo H, Asep Deni Kusnadi, Yuliandi
Diterbitkan oleh:
Yayasan LP P3I/The HUD Institute
Alamat Redaksi:
Yayasan LP P3I/The HUD Institute
Jln. Arya Putra No. 14A
Ciputat-Tangerang Selatan
Email:
lpp3hudjkt@gmail.com
hudmagz@gmail.com

4. 4
Daftar Isi
Dari Redaksi ......................................................... 3
Daftar Isi ............................................................... 4
Sekapur Sirih......................................................... 5
Laporan Utama
n 6Tahun Program 1.000 Tower.1.000Tower 1.001 Masalah ............... 6
n Saling Silang Urusan 1.000 Tower ...................................................... 12
n Berbincang dengan Jusuf Kalla.
“Sedemikian pentingnya perumahan
hingga pemerintah pun membuat
Kementerian Perumahan Rakyat”.
........................................................... 13
n Wawancara JusufAsy’ari
“Program Ini Harus DIlanjutkan” .............................................................. 15
n Bersinergi dengan Berbagai Pihak,Perumnas Hidupkan Kembali
Program 1.000 Tower ............... 19
n Pandangan Pemangku Kepentingan tentang Program 1.000 Tower ... 22
n KajianTeknis danTeknologi Program 1.000 Tower ............................... 28
Laporan Khusus
n Kota Pekanbaru:Menyongsong Era Metropolitan .............................. 36
n Satu Jam BersamaWalikota Pekanbaru,H.Firdaus,S.T.,M.T.
“Tahun 2030,Kota Pekanbaru menjadi Kota Nomor Satu
di Pulau Sumatera ....................................................................................... 38
n Wawancara Direktur Perkotaan dan Perdesaan Bappenas
Ir.Hayu Parasati,MPS:“Kebijakan Pembangunan Perkotaan
akan SiapTahun ini” ..................................................................................... 42
Pendapat
n Desentralisasi dan Otonomi Daerah di Indonesia.
Pencapaian danAgenda ke Depan oleh Oswar Mungkasa ................. 44
n Pembangunan Rumah Susun dan Rumah Menara:
Solusi MasalahApa? olehTjuk Kuswartojo ............................................ 50
n Pemberdayaan Penghuni Rumah Susun sebagai
Proses Pembelajaran Sosial oleh Drs.Nursalim Msi ........................... 53
n MenataTransportasi danTata Ruang Jakarta Bagian Kedua (Tamat)
olehYayat Supriatna.................................................................................... 57
n MRTAtasi Macet Jakarta? oleh Harun al-Rasyid Lubis ....................... 59
n Jas Merah:Landasan Kebijakan Penyediaan Rumah
untuk Rakyat (MBR) oleh Zulfi Syarif Koto .......................................... 62
n Pagar:Tinjauan Sosio-Kriminologis olehAdrianus Meliala.................. 64
Konsep
n Sistem Pracetak Beton sebagai Sistem Konstruksi Hijau
oleh Hari Nugraha Nurjaman,Hairul Sitepu dan HR Sidjaba ............ 67
n Inventarisasi Prinsip
Green Building dalam
Desain Rumah Susun
olehWied W. Winaktoe........................................................................... 72
Profil
n Bapertarum PNS ......................................................................................... 75
n MetamorfosaAP2ERSI ................................................................................ 77
Liputan
n Bank BTN Memasuki Usia ke-63 ........................................................ 79
n HUD Institute Rayakan Usianya yang Kedua ........................................ 79
n Puncak HUT REI ke-41Berkarya Membangun Negeri ....................... 81
n 16th FIABCIAsia Pacific Regional Secretariat Summit.
Pembangunan Perkotaan dan PerlindunganWarisan Budaya
Seiring Sejalan .............................................................................................. 85
n Aksi Masyarakat untuk Penyelamatan Sungai Ciliwung ....................... 87
n Rapat Kerja Daerah REI Batam.......................................... ....................... 88
Agenda .
n HariAir Dunia 2013 di Indonesia
“Gotong Royong PeduliAir”......... 89
n Peringatan Hari
Peduli Sampah Nasional.
Mengenang KembaliTragedi
Leuwigajah.......................................... 90
Serba Serbi
n Mengapa Kita SebaiknyaTidak Membangun Bangunan diAtas Sungai
oleh Budi Prayitno ...................................................................................... 91
Ragam Info
n Info Buku ......................... 92
n Info Regulasi .................... 93
n Info Situs .......................... 94
Edisi 3-Maret 2013

5. Edisi 3 - Maret 2013
5
Sekapur Sirih
ejak diberlakukannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, banyak agenda yang harus
dilaksanakan. Selain penegasan dan pembaharuan terhadap materi-materi dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Peru-
mahan dan Permukiman, banyak hal baru yang juga tercantum dalam undang-undang yang baru ini. Di antaranya adalah tercantumnya
lingkungan hunian berimbang dalam pasal 34 sampai 37, yang kemudian ditindaklanjuti dengan penerbitan Peraturan Menteri Perumahan
Rakyat Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang dan SE Mendagri
No. 648/3868/SJ, tanggal 3 Oktober 2011.
Pada periode sebelumnya, lingkungan hunian berimbang diatur dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) Tiga Menteri (Menteri Dalam Negeri,
Menteri Pekerjaan Umum, Menteri Negara Perumahan Rakyat) Nomor 648-384 Tahun 1992, Nomor 739/KPTS/1992 dan Nomor 09/KPTS/
1992 tentang Pedoman Pembangunan Perumahan dan Permukiman dengan Lingkungan Hunian yang Berimbang
Pencantuman lingkungan hunian berimbang dalam undang-undang ini ditengarai merupakan upaya pemerintah untuk lebih mengefektifkan
penerapan konsep hunian berimbang. Banyak hal yang menjadi penyebab sulitnya penerapan konsep hunian berimbang, sehingga upaya
mengefektifkannya tidak dapat hanya pada tataran pembaharuan regulasi setingkat undang-undang maupun peraturan menteri. Tetapi
lebih jauh lagi, peninjauan kembali terhadap konsep lingkungan hunian berimbang agar lebih membumi dan dapat diterapkan.
Konsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam ilmu perencanaan kota maupun sosiologi perkotaan, sebagai upaya untuk menjaga
keseimbangan sosiologis masyarakat. Ide dasarnya bahwa keberadaan beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian akan menjamin
terciptanya kerukunan di antara berbagai strata yang ada. Tentunya juga akan menjamin tersedianya rumah bagi masyarakat berpendapatan
rendah.
Selain itu, konsep hunian berimbang juga diterjemahkan sebagai bagian dari tanggung jawab sosial pelaku usaha, sekaligus juga sebagai
bentuk kemitraan pemerintah dan pelaku usaha (pengembang) dalam penyediaan perumahan umum/publik. Terkait dengan penguasaan
tanah, hunian berimbang mendorong terjadinya dekomodifikasi tanah, yaitu mengemukanya fungsi sosial tanah yang terjamin melalui dis-
tribusi dan struktur penguasaan tanah yang berkeadilan.
Hunian berimbang didefinisikan sebagai perumahan dan kawasan pemukiman yang diba­ngun
secara berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah de­ret
antara rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah
susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial (Pasal 1 Permenpera Nomor
10/2012).
Namun yang sepertinya kurang disadari bersama oleh kita semua bahwa tujuan hunian berim-
bang tidak sekedar mengurangi backlog tetapi selain itu juga untuk (i) mewujudkan kerukunan
antarberbagai golongan masyarakat dari berbagai profesi, tingkat ekonomi dan status sosial
dalam perumahan, pemukiman, lingkungan hunian dan kawasan pemukiman; (ii) mewujud-
kan subsidi silang untuk penyediaan prasarana, sarana dan utilitas umum serta pembiayaan
pembangunan perumahan; (iii) menciptakan keserasian tempat bermukim baik secara sosial
dan ekonomi (pasal 3 Permenpera Nomor 10/2012).
Ide ini yang kurang banyak dipahami oleh berbagai pemangku kepentingan bahkan di kalangan pemerintah sendiri. Sebagai akibatnya,
hunian berimbang hanya diartikan sekedar membangun 1 rumah mewah, 2 rumah menengah, dan 3 rumah sederhana. Konsep hunian
berimbang banyak disalahpahami sebagai hanya sekedar mengurangi backlog, padahal filosofi utamanya adalah menjaga keserasian sosial
dalam masyarakat melalui hidup berdampingan di antara beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian. Sebagai akibatnya, hunian
berimbang dalam satu hamparan adalah suatu keniscayaan. Namun perlu juga disepakati luasan minimal yang dapat dikategorikan sebagai
satu hamparan yang memenuhi standar kelayakan minimal terbentuknya suatu komunitas yang heterogen.
Di atas semua itu, sebenarnya kita semua sudah sewajarnya melihat pembangunan perumahan bukan sekedar pembangunan fisik, tetapi
juga merupakan bagian dari upaya pembangunan bangsa. Sehingga bukan sesuatu yang luar biasa ketika seluruh pemangku kepentingan
melaksanakan konsep hunian berimbang bukan karena keterpaksaan akibat adanya ancaman sanksi. Tetapi lebih sebagai ‘sumbangan’ pe-
mangku kepentingan bagi perkembangan keharmonisan bangsa kita tercinta ini.
Pada akhirnya, keharmonisan sebuah komunitas dapat tercapai ketika konsep hunian berimbang dilaksanakan dengan benar. Keharmonisan
komunitas membentuk keharmonisan kawasan, keharmonisan kawasan membentuk keharmonisan kota, keharmonisan kota membentuk
keharmonisan wilayah, dan akhirnya keharmonisan wilayah berujung pada terbentuknya keharmonisan bangsa. Semoga (ZSK).
Hunian Berimbang Bukan Sekedar
Pengurangan Angka Backlog
Zulfi Syarif Koto
Pemimpin Umum/Penanggung jawab

6. 6
Laporan Utama
Kronologis Program 1.000 Tower
P
erkembangan perkotaan di Indonesia saat ini
sangat signifikan, ditunjukkan dengan pertam­
bahan penduduk yang sangat tinggi. Sebagai
gambaran, berdasar Sensus Penduduk Indone­
sia tahun 2010, penduduk Indonesia mencapai
237,6 juta jiwa dan tidak kurang dari 54% penduduk In­
donesia bermukim di perkotaan. Jika dibandingkan kon­
disi 30 tahun lalu, telah terjadi peningkatan lebih dari 2
kali lipat. Apabila kecenderungan pertumbuhan perkotaan
ini terus berlangsung, diperkirakan pada periode akhir
Program Jangka Panjang Nasional tahun 2025 sekitar 68%
penduduk Indonesia bermukim di perkotaan.
Perkembangan perkotaan yang sedemikian pesat mem­
bawa konsekuensi meningkatnya kebutuhan perumahan
di perkotaan sementara ketersediaan lahan perumahan
semakin berkurang. Kondisi ini mendorong penduduk
yang tidak mampu untuk bertempat tinggal di sekitar
lokasi kerja yang kemudian berkembang menjadi kawasan
kumuh di perkotaan. Sementara penduduk yang relatif
mampu memilih untuk bertempat tinggal di daerah ping­
giran kota, dengan konsekuensi meningkatnya volume
perjalanan dari dan ke daerah pinggiran kota. Inilah kemu­
dian yang menimbulkan terjadinya fenomena kemacetan,
meningkatnya polusi, dan seterusnya.
Salah satu jalan keluar dari kondisi ini adalah dengan
menyediakan perumahan vertikal atau dikenal sebagai ru­
mah susun (rusun) atau apartemen. Pembangunan rusun
di pusat kota atau dekat dengan lokasi bekerja dan berakti­
fitas, dengan intensitas bangunan tinggi, diharapkan dapat
mendorong pemanfaatan lahan dan penyediaan prasarana,
sarana, dan utilitas (PSU) yang lebih efisien dan efektif.
Pemerintah menyadari hal ini sehingga berinisiatif
untuk memasilitasi pembangunan rumah susun secara
masif di perkotaan, yang kemudian dikenal dengan nama
Program 1.000 Tower. Langkah ini diawali dengan ditan­
datanganinya Keputusan Presiden (Keppres) Nomor 22
Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pemba­
ngunan Rumah Susun di Kawasan Perkotaan pada tang­
gal 9 Desember 2006. Keppres ini dimaksudkan untuk
mempercepat pemenuhan kebutuhan perumahan bagi
masyarakat berpenghasilan menengah bawah di perkotaan
dengan mengedepankan efisiensi penggunaan tanah dan
penataan permukiman serta mempercepat pembangun­
an rumah susun yang layak, sehat dan terjangkau bagi
masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan. Selain itu,
Keppres No. 22 Tahun 2006 memiliki fungsi pengarah­an,
koordinasi, fasilitasi, pembinaan, pengaturan, pengawasan,
pengendalian dan pengembangan teknologi.
Setelah terbitnya Keppres Nomor 22 Tahun 2006, pada
Rumah susun diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian
yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal mau-
pun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat
dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama (Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah
Susun)
Saat ini kita telah memasuki usia 6 tahun perjalanan program 1.000 Tower terhitung dari saat pelak­
sanaan pemancangan pertama rusunami tanggal 5 April 2007. Tidak seperti harapan ketika awal
pencanangan, program 1.000 Tower berjalan tersendat-sendat kalau tidak mau dikatakan mati suri.
Hanya sekitar 70-an Tower yang berhasil terbangun. Untuk itu, laporan utama ini pada intinya akan
mengantar kita memahami ‘apa yang sebenarnya terjadi’ dengan program 1.000 Tower ini.
6 Tahun
Program 1.000 Tower
1.000 Tower 1.001 Masalah
sumber foto: istimewa

7. 7
Edisi 3 - Maret 2013
Januari 2007 dilaksanakan Rapat Koordinasi Terbatas yang
dipimpin langsung oleh Presiden dan Wakil Presiden be­
serta anggota Kabinet Indonesia Bersatu dan Gubernur
DKI Jakarta bertempat di Kantor Kementerian Negara Pe­
rumahan Rakyat. Rapat tersebut membahas Strategi Per­
cepatan Pembangunan Rusunami di Kawasan Perkotaan
serta persiapan pemancangan proyek percontohan rumah
susun sederhana milik (rusunami) di DKI Jakarta.
Presiden memberikan 4 (empat) arahan pada saat itu
yaitu (i) pastikan dengan benar besaran harga jual, subsidi,
kualitas yang baik, dan penggunaan yang tepat; (ii) segera
matangkan rencana dan program pencanangan paling
lambat awal Maret 2007; (iii) Menpera mengoordinasi­
kan semua pemangku kepentingan; (iv) program Menpera
harus ambisius (dalam pengertian yang baik) dan progresif,
karena membangun rumah membuka lapangan kerja yang
luas yang akan mengurangi pengangguran dan kesenjang­
an sosial atau salah satu upaya pengentasan kemiskinan.
Akhirnya peresmian program terlaksana pada tanggal 5
April 2007 oleh Presiden Soesilo Bambang Yudhoyono di
Pulo Gebang, JakartaTimur, yang ditandai dengan peman­
cangan pertama (ground breaking) Rusunami di Pulo Ge­
bang, tepatnya di atas lahan milik Perum Perumnas yang
dikerjasamakan dengan PT. Primaland Internusa Develop­
ment. Secara bersamaan juga dilakukan pemancangan di
lokasi-lokasi lain di Jakarta, yaitu lahan milik BPLIP-DKI
di Pulo Gadung; lahan milik PT. Pintu Air Mas Group
(PAM Group) di Jalan I Gusti Ngurah Rai, Klender, Ja­
karta Timur; lahan milik PT. Bina Kualita Teknik di Jalan
Binamarga, Cipayung, Jakarta Timur; lahan milik PT
Cawang Housing Development – Bahama Group, di Jalan
SMA 14 Kelurahan Cawang, Jakarta Timur.
Peresmian ini sekaligus juga menandai pemancangan
pertama pembangunan rusun 1.000 Tower di 9 kota lain­
nya yaitu Surabaya, Semarang, Bandung, Medan, Batam,
Padang, Palembang, Makassar, dan Banjarmasin. Sejum­
lah menteri tampak hadir mendampingi presiden, antara
lain Menteri Negara (Meneg) Perumahan Rakyat M. Yusuf
Asy’ari, Menteri Pertahanan Juwono Sudarsono, Menteri
Koordinator (Menko) Kesejahteraan Rakyat Aburizal Bak­
rie, Menko Perekonomian Boediono, Gubernur DKI Ja­
karta Sutiyoso, Meneg BUMN Sugiharto, dan sejumlah
pejabat BUMN.
Pada acara pemancangan tersebut juga dilaksanakan
penandatangan Nota Kesepahaman antara Menpera de­
ngan Mendagri dan Mensos, serta Menpera dengan Me­
neg BUMN dan Kepala BPN, tentang Penyelenggaraan
Pembangunan Perumahan Sosial Sederhana di kawasan
Perkotaan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dan
untuk Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Ka­
wasan Perkotaan Bagi Masyarakat Menengah Bawah.
Sepanjang Juli hingga September 2007, dilakukan So­
sialisasi dan Kunjungan Lapangan ke 10 Kota Metropoli­
tan untuk menjaring informasi secara langsung tentang
kesiap­an Pemerintah Daerah dalam mendukung Pemba­
ngunan 1.000 tower serta mendorong minat para pelaku
berpartisipasi dalam program Pemerintah, serta mengiden­
tifikasi bakal calon lokasi potensial.
Skenario Awal dan Pencapaian Program 1.000 Tower
Pada saat awal dicanangkannya program 1.000 Tower,
direncanakan program ini sampai tahun 2011 akan di­
laksanakan setidaknya di 10 kawasan perkotaan (seleng­
kapnya pada peta berikut). Namun dalam perjalanannya,
sampai Februari 2013, hanya terwujud pada beberapa
lokasi saja yatu DKI Jakarta (67 Tower), Bodetabek (3),
Bandung Raya (1), sehingga total yang telah serah terima
kunci hanya 71 Tower. Sangat jauh dari target awal pen­
canangannya.
Walaupun demikian, minat pengembang untuk mem­
bangun masih cukup tinggi, terlihat dari pernyataan mi­
nat dari pengembang untuk setidaknya membangun 654
Tower lagi. Dari jumlah tersebut, dalam tahapan topping
off mencapai 30 Tower, pemancangan pertama dan dalam
pembangunan sebanyak 30 Tower, sehingga dalam waktu
Rumah susun sederhana atau biasa disebut juga dengan nama aparte-
men rakyat yang dimaksud adalah hunian vertikal yang dibangun di
daerah perkotaan yang ditujukan bagi MBM sebagai sasaran utama,
khususnya bagi mereka yang belum mampu memiliki hunian di ka-
wasan perkotaan. Rumah susun sederhana dapat diperoleh melalui
status milik maupun sewa (rusunami/wa). Apartemen rakyat ini meru-
pakan rumah susun sederhana milik yang dibangun dengan dukungan
berbagai subsidi dari Pemerintah, sehingga muncul kemudian istilah
lainnya yaitu Apartemen Bersubsidi (subsidi bebas PPN, subsidi selisih
bunga dan subsidi bantuan pinjaman uang muka) bagi calon konsumen
sebagai bentuk kemudahan. Apartemen rakyat ini memiliki luas 21-36
m² (tipe studio dan tipe dengan dua kamar), dengan harga yang di-
pasarkan mulai dari 99 juta-144juta.
sumber foto: istimewa

8. 8
No JUMLAH TOWER
Lokasi DKI
Jakarta
Bodetabek
Bandung
Raya
Surabaya Batam Makasar Balikpapan Jambi TOTAL
1 Peminatan 384 94 86 36 114 4 4 3 725
2 Serah Terima Kunci (STK) 67 3 1 - - - - - 71
3 Topping off (TO) 20 4 3 2 1 - - - 30
4
Pelaksanaan pembangunan
fisik (konstruksi) dan ground-
breaking (KONS)
12 9 8 - - - 1 - 30
5 Perijinan dan penyusunan DED 165 52 49 28 30 1 - 3 328
TOTAL
(STK+TO+KONS+DED)
264 68 61 30 31 1 1 3
Tabel Pencapaian Target Program 1.000 Tower per Tahun 2013
Sumber: Kemenpera, 2013
dekat akan bertambah lagi sebanyak 60 Tower. Menjadi­
kan sampai akhir tahun 2013, setidaknya terselesaikan
seba­nyak 131 Tower. Sementara itu terdapat potensi tam­
bahan setidaknya dalam setahun kedepan sebanyak 328
Tower, yang sampai saat ini masih dalam tahap pengajuan
ijin dan penyusunan DED. Distribusi lokasi selengkapnya
pada Tabel di atas.
Dari sisi regulasi, telah banyak yang dihasilkan. Un­
dang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan
dan Kawasan Permukiman dan Undang-Undang Nomor
20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun telah berlaku,
walaupun kemudian peraturan pemerintahnya belum
terselesaikan. Selain itu, menindaklanjuti Keppres Nomor
22 Tahun 2006, telah juga dikeluarkan Keputusan Menko
Perekonomian Nomor KEP-07/M.EKON/03/2007 dan
Nomor KEP-09/M.EKON/02/2008 tentang Tim Pelak­
sana Percepatan Pembangunan Rumah Susun di Kawasan
Perkotaan, dan Keputusan Menteri Perumahan Rakyat
Nomor 15/KPTS/M/2007 dan Nomor 19/KPTS/M/2008
tentang Pembentukan Kelompok Kerja Percepatan Pem­
bangunan Rumah Susun di Perkotaan, serta beberapa
keputusan tingkat menteri lainnya.
Kementerian Keuangan kemudian melengkapi regulasi
yang ada melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36
Tahun 2007, yang menetapkan batas maksimum harga
jual rusunami yang mendapatkan fasilitas bebas PPN ada­
lah Rp. 144 juta dengan luasan minimum 36 m2. Lalu
kemudian melalui Permenpera Nomor 7 Tahun 2007
sumber: presentasi Zulfi Syarif Koto, 2012.
Rencana Alokasi Target Program Pembangunan Rusunami di Kawasan Perkotaan 2007-2011
Laporan Utama

9. 9
Edisi 3 - Maret 2013
ditetapkan skema penyaluran KPR sarusun bersubsidi dan
bantuan uang muka bagi kelompok sasaran masyarakat
berpenghasilan menengah ke bawah, khususnya MBR.
Regulasi terkait persyaratan teknis dan rekomendasi
teknologi juga dirilis oleh Kementerian Pekerjaan Umum
melalui Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/
PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan
Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi. Pedoman ini
melengkapi peraturan yang sebelumnya yaitu Peraturan
Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/1992 tentang
Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun. Kedua
peraturan ini selain menetapkan persyaratan keandalan
bangunan gedung - yang meliputi persyaratan keselamat­
an, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan- juga me­
rekomendasikan beberapa hal yang dapat membuat desain
bangunan menjadi ekonomis. Menariknya, pada bagian
akhir peraturan ini disertakan contoh desain bangunan
rusun tingkat tinggi yang memenuhi rekomendasi, serta
estimasi biaya pembangunannya.
Sementara sebagai upaya mendorong pemerintah dae­
rah memberikan insentif bagi pelaku pembangunan rumah
susun, Kementerian Dalam Negeri mengeluarkan Per­
mendagri Nomor 74 Tahun 2007 tentang Pedoman Pem­
berian Kemudahan Perijinan dan Insentif dalam rangka
Percepatan Pembangunan Rusuna di Kawasan Perkotaan.
Tidak hanya di tingkat pusat, di daerah pun telah di­
lahirkan beberapa regulasi pendukung. Ambil contoh, Pe­
merintah Provinsi DKI Jakarta menindaklanjuti program
ini dengan menerbitkan Peraturan Gubernur DKI Jakarta
Nomor 136 Tahun 2007 tentang Percepatan Pembangun­
an Rumah Susun tertanggal 4 Oktober 2007 dan
Keputusan Gubernur Nomor 1.478 Tahun
2007 tentang Pembentukan Tim Koordinasi
Daerah Percepatan Pembangunan Rumah
Susun tertanggal 25 Oktober 2007. Se­
hingga kemudian mendorong terlaksana­
nya pemancangan Rusuna/Apartemen
Rakyat Tahap II di DKI Jakarta yang ter­
laksana pada tanggal 14 Desember 2007 di
lahan DP3K Kemayoran (3 Tower) oleh Gu­
bernur DKI Jakarta bersamaan dengan peman­
cangan pada 4 (empat) lokasi lainnya yaitu 5 Tower
di Kebagusan (PT Perdana Gapuraprima Tbk), 10 Tower
di Cengkareng (PT Reka Rumanda), 1 Tower di Kebun
Jeruk (PT Anggana Development) dan 4 Tower di Cibubur
(PT Rajawali Core Indonesia).
Walaupun belum berfungsi optimal, namun tercatat
Tim Koordinasi Daerah (TKD) telah terbentuk di DKI
Jakarta, Sumatera Utara, Sumatera Selatan, Jawa Barat,
Jawa Tengah, D.I. Yogyakarta, kota Palembang, dan kota
Makassar.
Isu dan Kendala Pelaksanaan Program 1.000 Tower
Seiring perjalanan waktu, memasuki tahun 2008 pelak­
sanaan program ini mulai terkendala, yang kemudian
kita kenali dengan jargon “1.000 Tower, 1.001 masalah”.
Dampak kebijakan kenaikan BBM pada Mei 2008 mu­
lai dirasakan para pengembang rusuna, terutama terkait
de­ngan naiknya harga material bangunan, sehingga isu
penyesuaian harga jual rusunami mulai didengungkan.
Bahkan sampai saat ini, upaya Kementerian Perumahan
Rakyat untuk menaikkan patokan harga maksimum ru­
mah susun bersubsidi masih belum mendapat tanggapan
dari Kementerian Keuangan.
Pembangunan rumah susun di perkotaan mempunyai
multi dampak terhadap perkembangan kota, baik berupa
perubahan bangkitan lalulintas (volume kendaraan dari
dan ke tujuan tertentu), maupun perubahan gaya
hidup masyarakat. Hal ini agaknya sedikit terlam­
bat disadari oleh pemerintah. Setelah program
berlangsung beberapa lama, barulah kemudi­
an mulai disadari perlunya melakukan pro­
ses internalisasi program 1.000 Tower ini da­
lam rencana tata ruang yang ada. Untuk itu,
penyempurnaan rencana tata ruang meru­
pakan suatu keniscayaan agar pembangunan
rumah susun tidak ‘menabrak’ aturan dalam
rencana tata ruang yang telah disahkan melalui
perda masing-masing daerah. Proses penyesuaian ini
tentunya membutuhkan waktu yang cukup lama, dan ber­
dampak pada tertundanya pembangunan rusun.
Pembangunan rusun di perkotaan menghadapi dilema
terkait ketersediaan lahan. Hal pertama yang dihadapi pe­
merintah adalah paradoks lokasi, berupa kebutuhan akan
lokasi yang dekat ke tempat kerja untuk mengurangi biaya
transportasi, namun lokasi dimaksud sudah tidak terjang­
kau harganya. Akibatnya, lokasi yang terpilih cenderung
‘jauh’ dari lokasi kerja. Akibatnya, keberadaan rumah susun
...di daerah pun
telah dilahirkan
beberapa regulasi
pendukung.
sumber foto: istimewa

10. 10
menimbulkan masalah baru bagi penghuninya, yaitu ma­
halnya biaya transportasi ke tempat kerja.
Selain itu, lahan yang tersedia pun masih banyak yang
belum terbebas dari ‘masalah’. Istilahnya belum ‘clear’ dan
‘clean’. Sebenarnya terdapat pilihan lain berupa pemanfaat­
an tanah milik BUMN/BUMD, yang ternyata juga tidak
mudah prosesnya. Bahkan ternyata lahan milik BUMN/
BUMD banyak yang masih disewakan atau bahkan disero­
bot pihak lain. Proses sertifikasi tanah pun tidak semudah
dan semurah yang dibayangkan. Belum lagi tidak adanya
pembedaan antara proses program 1.000 Tower dengan
proses pembangunan apartemen mewah. Maka lengkap
lah kesulitan yang dihadapi terkait ketersediaan lahan dan
prosesnya.
Sepertinya memang program 1.000 Tower ini belum
menjadi perhatian, khususnya bagi pemerintah daerah.
Terlihat dari masih kurangnya insentif yang diberikan ke­
pada pengembang. Hambatan yang masih banyak dikeluh­
kan diantaranya lamanya proses perijinan, belum termasuk
biaya proses perijinan yang cukup besar yang perlu dike­
luarkan. Termasuk juga masih banyak daerah yang belum
menyiapkan regulasi berupa perda tentang rumah susun.
Dapat dikatakan bahwa keberpihakan terhadap program
1.000 Tower masih belum ada. Rumah susun sederhana
(rusuna) masih dianggap sama dengan apartemen mewah.
Salah satu yang selalu menjadi pertanyaan dari pengem­
bang adalah kepastian adanya insentif bagi mereka se­
hingga pengembang tetap tertarik membangun rusun. Di­
antara insentif yang dibutuhkan adalah keringanan Biaya
Perolehan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB),
penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) bagi tanah
Negara (saat ini sedang direvisi PP Nomor 6 Tahun 2006),
penetapan PPH Final 1%. Disamping, kemudahan proses
Kredit Pemilikan Sarusun, penyediaan kredit konstruksi,
keringanan biaya sambungan air, dan tarif listrik.
Ketiadaan insentif baik berupa subsidi, pembebasan pa­
jak, penyediaan kredit konstruksi, sementara harga jual di­
patok oleh pemerintah, mendorong pengembang melaku­
kan berbagai cara memperoleh dana segar dari konsumen.
Akibatnya, harga jual melonjak di atas ketentuan peme­
rintah, bahkan kemudian menjadi ceruk pasar tersendiri
yang dikenal sebagai Apartemen Sederhana Milik (anami).
Disamping itu, perubahan skema subsidi menjadi Fasilitas
Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) ditengarai tu­
rut mendorong terhambatnya pembangunan rusun.
Sebagaimana yang sering terjadi dengan program pe­
merintah, koordinasi masih menjadi hambatan besar.
Sekedar contoh, terjadinya penyegelan beberapa kegiatan
pembangunan rusun oleh pemerintah DKI Jakarta. Terli­
hat tidak adanya koordinasi antara pemerintah pusat dan
daerah. Hal yang senada pun terjadi antara berbagai ins­
titusi pemerintah pusat sendiri. Sebagai ilustrasi, banyak
kegiatan penyediaan air minum, sanitasi, listrik yang dibia­
yai APBN tidak bersinergi dengan kegiatan pembangunan
rusun, sehingga upaya pengurangan biaya pembangunan
rusun melalui penyediaan prasarana dan sarana tidak ter­
capai. Akibatnya sebagian biaya terbebankan kepada kon­
sumen. Sementara prasarana dan sarana yang dibangun
oleh pengembang ternyata kualitasnya kurang memadai.
Permasalahan pembangunan rumah susun tidak hanya
terfokus pada proses pembangunan fisiknya saja, tetapi
juga mencakup paska pembangunannya. Termasuk pem­
bentukan Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS) yang
masih menghadapi kendala dalam prosesnya. Terjadi ba­
nyak kekisruhan dalam pembentukannya.
Perhatian terhadap aspek lingkungan masih perlu di­
tingkatkan, terutama dengan belum tersedianya pedoman
terkait aspek Analisis Dampak Lingkungan (AMDAL),
dan Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL)/Upaya Pe­
mantauan Lingkungan (UPL).
Strategi Pembenahan Program 1.000 Tower
Langkah awal yang perlu dilakukan adalah menyiner­
gikan program 1.000 Tower dengan program terkait baik
Laporan Utama
sumber foto: istimewa
sumber foto: istimewa

11. 11
Edisi 3 - Maret 2013
yang dibiayai APBN maupun APBD. Tentunya ini dapat
dilakukan jika tersedia suatu ‘grand design’ program 1.000
Tower yang dilengkapi ‘road map’ yang dapat menjadi acu­
an bagi semua pemangku kepentingan. Penyiapan ‘grand
design’ dan ‘road map’ didahului dengan pemetaan kondisi
kesiapan seluruh pemangku kepentingan, disertai keleng­
kapan yang dibutuhkan baik kebijakan, regulasi, pedoman,
insentif, dan lainnya.
Masih kurangnya perhatian pemerintah daerah ter­
hadap program 1.000 Tower, disikapi dengan mengada­
kan sosialisasi dan advokasi secara berkala dan berkesi­
nambungan. Kegiatan ini juga sekaligus bagian dari upaya
memasyarakatkan ‘grand design’, ‘road map’, dan infor­
masi terkait program 1.000 Tower sehingga pemahaman
pengambil keputusan di tingkat daerah menjadi lebih
baik, dan berujung pada pemihakan pada program 1.000
Tower.
Untuk mempermudah pelaksanaan program 1.000
Tower, dibutuhkan suatu forum komunikasi diantara pe­
mangku kepentingan yang dapat menjadi ajang penyele­
saian masalah. Forum dapat dijadwalkan bertemu secara
berkala atau sesuai kebutuhan. Forum ini sekaligus men­
jadi ajang pertemuan Tim Koordinasi Pusat, Tim Koor­
dinasi Daerah, pengembang, perbankan, dan masyarakat.
Forum ini akan sangat membantu pelaksanaan tugas dari
Badan Pelaksana Penyelenggaraan Rumah Susun yang
akan dibentuk sesuai mandat Undang-Undang Nomor
20 Tahun 2011.
Pembangunan rusunami
membutuhkan kerjasama
an­tara pihak pemerintah
dengan swasta. Untuk itu,
sudah seharusnya dikem­
bangkan pola-pola insentif
yang menarik bagi pihak
swasta untuk bisa terlibat,
salah satunya insentif dalam
hal perpajakan. Beberapa bentuk insentif yang diinginkan
oleh pihak swasta antara lain pembebasan Pajak Pertamba­
han Nilai (PPN), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Ban­
gunan (BPHTB), dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Selain itu insentif juga harus diberikan pemerintah dalam
bentuk kemudahan perizinan (cepat, mudah, dan mu­
rah).
Hal yang terkadang terlupakan adalah kepentingan para
penghuni rusun. Prinsip dasar yang perlu dipertahankan
adalah menjaga agar kepentingan penghuni rusun yang
nota bene berasal dari kelompok MBR dapat terakomo­
dasi, seperti minimalisasi jarak ke tempat kerja, kemam­
puan membayar, dan lainnya. Untuk itu, beberapa hal
yang harus dianalisis terlebih dahulu, yaitu: (i) kemauan
dan kesiapan masyarakat kelompok sasaran untuk tinggal
di rumah susun; (ii) tingkat kemampuan masyarakat yang
menjadi kelompok sasaran; dan (iii). mekanisme insentif
yang dapat diberikan untuk meningkatkan akses kelom­
pok sasaran terhadap rusunami.
Diperlukan penyempurnaan regulasi yang dapat mem­
percepat pencapaian tujuan program 1.000 Tower, ter­
masuk peraturan pemerintah amanat Undang-Undang
Nomor 20 Tahun 2011. Penyempurnaan dapat dimulai
dari penetap­an harga rusun yang lebih optimal mem­
pertimbangkan kepentingan kelompok MBR/M dan
pengembang. Selanjutnya, dukungan Pemerintah untuk
memberikan kepastian hukum jangka panjang atas tanah
untuk penghuni/pemilik sarusunami. Disamping itu, perlu
segera dipersiapkan RPP tentang Konsolidasi Tanah untuk
mendo­rong peremajaan kawasan kumuh perkotaan (saat
ini baru berupa Keputusan Kepala BPN tentang Konsoli­
dasi Tanah Perkotaan). Diikuti dengan Revisi Perpres No­
mor 65 Tahun 2006 tentang perubahan Perpres Nomor 36
Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah untuk Pembangun­
an bagi Kepentingan Umum, dengan memasukkan pem­
bangunan Rusuna sebagai Kepentingan Umum serta revisi
PP Nomor 80 Tahun 1999 tentang KASIBA dan LISIBA
BS sebagai dasar pembentukan bank tanah.
Ketersediaan lahan yang terkendala,
disikapi dengan melakukan upaya pe­
manfaatan tanah terlantar khusus­
nya tanah negara/BUMN/
BUMD melalui revisi pera­
turan perundangan terkait per­
tanahan, terutama untuk pem­
berian kemudahan mengakses,
membangun dan memiliki
tanah dengan status yang mem­
berikan kepastian hukum kepada
masyarakat menengah ke bawah.
Program 1.000 Tower diharapkan
berkelanjutan, se­hingga dibutuhkan pembinaan dan pem­
berdayaan Persatuan Penghuni Rumah Susun (PPRS) oleh
pemerintah/pemerintah daerah. Perhatian khusus perlu
diberikan kepada rusunami campuran. Untuk itu, pembi­
naan dan pemberdayaan institusi pemerintah daerah yang
terkait menjadi suatu keniscayaan.
Tentunya program 1.000 Tower akan tetap terkendala
oleh 1.001 masalah ketika pemerintah, pemerintah daerah,
pengembang, perbankan, masyarakat dan seluruh pemang­
ku kepentingan belum saling bersinergi. Kunci utama ke­
berhasilan dari program 1.000 Tower adalah kesamaan visi
menyediakan perumahan bagi saudara kita yang masih be­
lum beruntung dapat menghuni rumah yang layak. Tidak
ada pilihan lain (om, fnd, aan, dari berbagai sumber).
Pembangunan
rusunami membu-
tuhkan kerjasama
an­tara pihak pe-
merintah dengan
swasta.
sumber foto: istimewa

12. 12
P
embangunan Rusunami, yang kini bernama Rumah Susun
Sejahtera, mati suri. Karena boleh dikatakan sudah tidak ada
lagi pengembang yang menjual produk apartemen sederhana
dengan harga patokan maksimal Rp 144 juta, khususnya di Jakarta.
Deputi Bidang Perumahan Formal Kemenpera Pangihutan Mar-
paung mengakui banyak sekali hambatan program rusunami di
lapangan yang dikeluhkan pengembang sebagai pelaku, khususnya
di DKI Jakarta. Ia menjelaskan ada beberapa hal yang membuat tar-
get pembangungan 1.000 menara terhambat. Diantaranya insentif
pembebasan pajak pertambahan nilai dari Kementerian Keuangan.
Selain insentif, tantangan lain yang dihadapi adalah soal per­
izinan. Khusus untuk DKI Jakarta, pihak Kemenpera sudah meminta
revisi agar persoalan perizinan dipermudah. Maklum permintaan
Rusunami di Jakarta jumlahnya mencapai 728 menara hingga 2012
tapi realisasinya sangat jauh.
Menteri Perumahan Rakyat, Djan Faridz, menurut Marpaung
juga telah berkirim surat kepada Menteri Keuangan, Agus Mar-
towardojo, mereka juga telah menggelar rapat beberapa kali. Na-
mun informasi yang diperoleh Marpaung, persoalan insentif perlu
dimintakan pendapat ke Badan Kebijakan Fiskal dan Moneter. “Jadi
masih dibahas di internal mereka,” katanya.
Selain Menkeu, Kemenpera juga telah menyurati Pemerintah
Provinsi DKI Jakarta mengenai kendala-kendala yang terkait dengan
perizinan. Menurut Marpaung kendala yang dihadapi bukan hanya
dari sisi koefisien lantai bangunan tetapi juga proses sertifikasi.
“Kalau itu disederhanakan saya yakin pengembang akan kembali
membangun Rusunami,” katanya.
Wakil Gubernur DKI Basuki Tjahaja Purmana juga belum
bersedia berkomentar. Pria yang akrab disapa Ahok tersebut justru
mempertanyakan pengekangan seperti apa yang dilakukan oleh
Pemprov. “Nanti akan saya cek dulu seperti apa peraturannya,”
ujarnya.
Sejak 2007, patokan harga maksimum rusun milik bersubsidi
yang bebas PPN adalah Rp 4 juta per meter persegi atau Rp 144
juta per unit. Sejak April 2012, Djan Faridz telah melayangkan empat
surat usulan kepada Menteri Keuangan untuk menaikkan patokan
harga maksimum rumah susun bersubsidi dari Rp 4 juta per meter
persegi menjadi Rp 7 juta per meter persegi atau setara Rp 252 juta
per unit. Surat itu belum ditanggapi.
Ketika dikonfirmasi, Menteri Keuangan Agus Martowardoyo
enggan berkomentar lebih jauh. Ketika ditanya mengenai persoalan
tersebut usai menghadiri rapat di Kementerian Perekonomian, Agus
hanya berkomentar singkat. “Saya belum memikirkan memberi in-
sentif,” ujarnya, seperti dikutip tabloid PRIORITAS.
Sementara Direktur Jenderal Pajak, Fuad Rahmany, menjanji-
kan akan melakukan pengecekan terlebih dahulu apakah benar ada
masalah pajak yang menghambat pembangunan rumah susun. Na-
mun Fuad menggarisbawahi tidak pernah ada niat dari Kemenkeu
untuk menghambat.
Menurutnya perpajakan telah diatur dalam Undang-Undang dan
peraturan pelaksanaannya. “Jadi apabila mau memberikan insentif
pun harus ada dasar hukumnya di UU,” katanya.
Buruknya Koordinasi
Program 1.000 Tower memang kurang dalam urusan koordi-
nasi. Contohnya, saat terjadi penyegelan terhadap proyek Kalibata
City (Agung Podomoro Group) oleh Pemda DKI Jakarta. Alasannya,
bahwa KLB tidak boleh lebih dari 3,5. Akibatnya, kini mulai banyak
pengembang tidak tertarik membangun rusunami subsidi. Alasan-
nya, “bonus keuntungan luas” tidak lagi menarik pengembang.
Dan lucunya program ini oleh Pemerintah DKI Jakarta yang saat
itu dinakhodai oleh Fauzi Bowo seolah tak berkoordinasi dengan pe-
merintah pusat. Dengan kata lain, program yang di label pro rakyat
ini tak sejalan antara maksud pemerintah pusat dan pelaksanaannya
oleh pemerintah daerah. Hal ini menggambarkan buruknya koordi-
nasi antara pemerintah pusat dengan pemerintah daerah sehingga
kebijakan KLB 6 yang ditetapkan pusat ternyata dengan mudah dipa-
tahkan oleh pemerintah daerah sebagai “penguasa” setempat.
Apartemen Sederhana Milik (Anami)
Untuk menyiasati situasi sulit, banyak pengembang mengonsep
kembali rusunami menjadi apartemen sederhana hak milik (anami).
Produk ini dijual dengan harga Rp200 hingga Rp500 juta, yang sebe-
narnya hanya terjangkau oleh kelas menengah. “Paska beberapa
permasalahan soal rusunami yang terus menggerogoti program ini,
kita sebagai pengusaha tetap ingin bisnis terus berjalan. Maka kita
pun bermain di kelas menengah dengan harga di atas rusunami. Dan
ternyata banyak peminatnya, tentunya faktor lokasi jadi salah satu
pemicu,” terang Setyo Maharso Ketua Umum DPP Real Estate In-
donesia.
Di Jabodetabek pada saat ini ada sekitar 149 tower rusunami
yang sudah mendapatkan izin dengan jumlah total jumlah unit seki-
tar 90 ribu. Hingga akhir Desember 2010 sudah diserahterimakan
sebanyak 12 ribu unit rusunami.
Selain di Jakarta, rusunami juga akan dikembangkan di Bandung,
Surabaya, dan Makassar karena permintaannya cukup tinggi. “Kami
terus melakukan koordinasi dengan Menpera untuk menginventari-
sasi berbagai permasalahan yang menghambat pembangunan rusu-
nami sekaligus mencari solusinya,” terang Maharso (fnd/aan)
Saling Silang
Urusan 1.000 Tower sumber foto: istimewa
Laporan Utama

13. 13
Edisi 3 - Maret 2013
Berbincang dengan Jusuf Kalla
“Sedemikan Pentingnya Perumahan
Hingga Pemerintah pun Membuat
Kementerian Perumahan Rakyat”
sumber foto: istimewa
ebagai negarawan, Jusuf Kalla, mantan wakil Presiden
RI, banyak menyurahkan perhatiannya pada bidang
sosial dan bidang yang berkenaan dengan kebutuhan
dasar rakyat. Pada masa pemerintahannya mendampingi
SBY, Jusuf Kalla yang lebih sering disebut dengan inisial­
nya JK, menggagas dan mendorong konsep perumahan
vertikal dengan program 1.000 Tower. Kini ditengah masa
“istirahatnya” sebagai pejabat negara, JK tetap peduli pada
bidang perumahan dalam konteks hak bermukim sebagai
kebutuhan dan hak dasar warga bangsa. Berikut wawancara
Endrawan Natawiria dengan Pak JK ditengah persiapan ke­
berangkatannya ke negeri jiran. Wawancara ini ditayangkan
pada perhelatan Musyawarah Besar Asosiasi Pengembang
Perumahan Rakyat Seluruh Indonesia (MUBES AP2ERSI) di
Grand Preanger – Bandung pada tanggal 17 April 2013.
EN : Berkenaan dengan besaran angka backlog perumah­
an kita yang tahun ini diperkirakan mencapai angka 15 juta,
jika dirunut kebelakang angka backlog ini semakin bertambah
tahun demi tahun, bagaimana pendapat bapak?
JK : Kita tentu sepaham bahwa kebutuhan perumahan
itu adalah kebutuhan pokok setelah pangan, kebutuhan yang
sangat penting yang menjadi kewajiban Pemerintah, pengu-
saha dan masyarakat banyak. Akibat pertumbuhan ekonomi
dan pertumbuhan lainnya maka pertumbuhan kebutuhan
perumahan meningkat setiap tahun. Jika pertumbuhan
penduduk 1,5 %, pertumbuhan ekonomi 6 % dengan hasrat
untuk memiliki rumah baru yang terus menerus pada tiap
tahunnya, katakanlah ada pertumbuhan 5 sampai 6 % per
tahun maka diperkirakan dibutuhkan 2,5 juta rumah baru per
tahun. Memang bukan hal yang mudah tetapi harus diingat
bahwa petumbuhan pembangunan perumahan juga meng-
gerakkan pertumbuhan ekonomi. Pembangunan perumahan
bukan usaha sosial tapi menimbulkan manfaat ekonomi yang
besar, berbeda sifatnya dengan kebutuhan pangan yang habis
terpakai sedangkan nilai perumahan terus menerus berkem-
bang. Sifatnya yang “bankable” membuat bidang perumahan
mendapatkan dukungan pendanaan dari pemerintah dan
perbankan.
Singkatnya, perumahan harus dibangun terus menerus
namun yang harus dicari solusinya adalah akibat pertumbuh­
an ekonomi yang berdampak pada kecenderungan migrasi
penduduk ke kota. Saat ini 51 % penduduk Indonesia ting-
gal di kota, tumpah di sekitar kota, akibatnya tanah mahal
dan perlu penataan infrastruktur yang baik, penatagunaan
tanah dan infrastruktur. Keduanya adalah tugas Pemerintah.
Penataan perkotaan tentu berbeda dengan di desa. Jika tidak
ditata dengan baik dan didukung infrastruktur yang memadai
maka hancurlah kota itu.
Solusi kemahalan lahan adalah hunian vertikal, harus
dibuat hunian vertikal minimum empat lantai sekalipun di
luar kota. Hunian vertikal pun jadi solusi dari alih fungsi
lahan dari persawahan atau pertanian menjadi perumah­
an. Harus ada solusi sosial-ekonomi dalam hal ini. Artinya
ada unsur sosial yang menjadi tugas pemerintah dan unsur
ekonomi yang menjadi tugas perbankan dan pengusaha,
kedua unsur digabung untuk menjadi solusi untuk mengatasi
kecenderung­an migrasi penduduk ke kota.
Di kota dimana terjadi pertumbuhan industri, perdagang­
an yang berakibat pada meningkatnya kebutuhan hunian,
tidak mengherankan jika kita butuh 2,5 juta rumah baru per
tahun.
EN : Menurut UDD 45 pasal 28 H bahwa hak bermukim
ini adalah hak dasar, sementara itu dalam soal pemenuhan
kebutuhan rumah, pemerintah menyandarkan pada produkti­
fitas para pengembang swasta, dimana peran negara ?
JK : UUD 45 tidak mengatakan bahwa semua perumahan
harus dibangun oleh negara. Kewajiban negara adalah mem-

14. 14
bangun infrastrukturnya seperti jalan, pasar, menata perenca-
naan/planologinya dan lain-lain, justru hal ini akan memberi-
kan peluang pada pihak swasta. Kewajiban pemerintah yang
lainnya adalah menyiapkan pendanaan berupa kredit jangka
panjang. Hal tersebut adalah sesuatu yang umum, sesuatu
yang sudah kita fahami bersama, peran negara bukan berarti
mengambil alih seluruh peran bidang perumahan. Tiga hal
yang harus dilakukan pemerintah dalam bidang perumahan,
yaitu menyiapkan kredit jangka panjang, menyiapkan dan
membangun infrastruktur, dan menyediakan lahan yang
terjangkau daya beli rakyat. Hak dasar untuk bermukim tidak
berarti pemerintah harus langsung membangun perumahan.
EN : Para pengembang saat ini langsung bersentuhan
dengan Pemerintah Kota/Kabupaten/Provinsi terutama dalam
hal perijinan. Bagaimana mengoptimalkan peran
Pemerintah Kota/Kabupaten/Provinsi agar
mereka lebih berkontribusi dalam mendorong
percepatan pemenuhan kebutuhan rumah
bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan
Rendah)?
JK : Memasuki era otonomi daerah,
peranan Pemerintah Daerah lebih kuat,
sebelum itupun perijinan perumahan telah
diiatur oleh Pemerintah Daerah. Bahwa
perijinan itu keharusan untuk menghindari
kekacauan namun harus di ingat oleh para Kepala
Pemerintahan Daerah bahwa demi kepentingan rakyat-
nya perijinan perumahan harus dipermudah sekaligus harus
disiplin dalam menegakkan aturan. Perencanaan kota dengan
terapan aturan yang baik akan menghindarkan kota dari keku-
muhan, nilai ekonominya pun akan terus menerus meningkat.
EN : Apakah Bapak setuju adanya pembeda perlakuan
dan biaya perijinan bagi perumahan MBR dan perumahan
mewah?
JK : Mesti ada pembeda. Pemerintah Daerah hendaknya
mempunyai perangkat regulasi baik berupa Perda, Perbup,
Pergub yang mengatur perijinan perumahan sesuai lokasi,
fungsi dan proporsinya. Nilai tanah dan bangunan rumah
untuk MBR tentu lebih murah daripada rumah mewah
maka tarif atau biaya perijinannya pun harus lebih murah.
Pemerintah Pusat pun memiliki Undang-undang, Peraturan
Pemerintah yang mengatur tentang hal ini. Dulu, Kementerian
Perumahan punya konsep proporsi perumahan 1:3:6. Pada
saat itu, Pengusaha Real Estate wajib membangun Rumah
Sederhana. Sekarang ada konsep hunian 1:2:3.
EN : Jadi Bapak sepakat dengan konsep hunian berim­
bang?
JK : Bukan hanya sepakat tetapi harus. Ketidakseimbang­
an hunian akan berdampak sosial adanya jurang pemisah
yang lebar antara “The Have” and “The Have not” yang akan
memicu konflik sosial.
EN : Apa saran dan Petuah Pak Jk kepada para pengem­
bang yang peduli dan konsisten membangun rumah bagi
MBR ?
JK : Seperti yang telah saya sampaikan bahwa kebutuhan
terhadap perumahan adalah kebutuhan pokok, adalah tugas
semua orang untuk menyiapkannya, tugas pengusaha, tugas
pemerintah untuk menyiapkannya. Anda yang telah memilih
profesi sebagai pengembang perumahan, bidang usaha yang
memiliki misi sosial yang memiliki dampak ekonomi yang
kuat bagi masyarakat di sekitar maupun bagi pengusahanya
sendiri. Bidang ini memang membutuhkan kejelian usaha dan
memiliki dampak ekonomi-sosial jangka panjang. Sedemikan
pentingnya hingga pemerintah pun membuat Kementerian
Perumahan Rakyat.
Oleh karena itu, dibutuhkan kerjasama semua fihak
antara Pemerintah, dalam hal ini Kemenegpera,
Pemerintah Daerah yang mengeluarkan perijinan
dan infrastruktur, kalangan perbankan yang
menyiapkan KPR/kredit jangka panjang serta
para pengembang penggiat perumahan
rakyat. Kerjasama banyak pihak ini akan
berdampak sosial ekonomi yang menda-
tangkan keuntungan bagi semua pihak. Saya
ingin mengingatkan satu hal lagi berkenaan
dengan semakin terbatasnya lahan, pertum-
buhan penduduk kian meningkat, alih fungsi
lahan terus menerus dari lahan pertanian menjadi
perumahan yang menganggu sediaan lahan pertanian,
persawahan hingga kita harus mengimpor beras seperti seka-
rang ini. Solusinya kedepan adalah perubahan pola fikir para
pengembang perumahan untuk mulai dan selalu membangun
rumah susun, rusunawa atau rusunami. Ini adalah sebuah
jawaban ketika lahan makin mahal maka ongkos membangun
perumahan pun (rumah tapak-EN) makin mahal. Memang
dibutuhkan penguasaan teknis dan kemitraan yang baik untuk
menyelenggarakannya.
EN : Pertanyaan terakhir pak, diluar bidang perumahan.
Akronim JK saat ini mulai diartikan sebagai “Jalan Keluar”.
Faktanya solusi yang bapak pernah lakukan di banyak bidang
semasa menjadi pejabat pemerintah terasa sangat manfaat­
nya. Diantaranya peralihan dari Bahan Bakar Minyak Tanah
menjadi gas yang semula banyak ditentang kini mulai terasa
manfaatnya oleh rakyat. Pertanyaannya adalah jika rakyat
meminta Bapak untuk memimpin negeri ini, apakah Bapak
bersedia ?
JK : Menjadi satu pertimbangan, saya selalu mengatakan
bahwa kita harus selalu siap untuk berbuat baik kepada bang-
sa dan negara di bidang kita masing-masing. Jika pengusaha
berbuat baik dalam bidang usahanya maka saya yang memiliki
pengalaman dalam bidang pemerintahan jika diminta untuk
berbuat baik bagi bangsa dan negara maka saya harus siap.
Setiap orang harus selalu siap jika diminta untuk berbuat baik
bagi bangsa dan negaranya (EN).
….kita harus
selalu siap untuk
berbuat baik
kepada bangsa
dan negara…
Laporan Utama

15. 15
Edisi 3 - Maret 2013
I
tulah sekelumit cerita bagaimana seriusnya sang wakil presiden
menangani soal pembangunan 1.000 tower rusunami.
Ditemui di kediamannya, dan ditanyakan lagi soal itu, M.
Yusuf Asy’ari, tersenyum. Ia pasti tidak akan pernah melupakannya.
Yusuf, ingat betul waktu itu. “Saya tidak malu, saya malah senang
diingatkan, karena itu memang bagian dari tanggung jawab saya.
Pak Jusuf perhatiannya memang luar biasa soal program 1.000
menara rusunami ini,” kenang Yusuf yang waktu itu memang
menakhodai Kemenpera.
Yusuf, mengerti, kejengkelan sang wapres (wakil presiden-red)
waktu itu, karena rusun yang dibangun Perum Perumnas tersebut
baru pada tahap pemasangan tiang pancang. Padahal, sudah
setahun lebih pembangunan rusun itu dicanangkan Presiden Susilo
Bambang Yudhoyono.
Kala itu pemerintah sangat optimis program yang dipelopori
oleh Jusuf Kalla tersebut akan berjalan mulus. Pada 2008 lalu, Yusuf
mengatakan paling tidak dapat diselesaikan pembangunan 100
menara rumah susun.
“Kalau tahun ini (2008-red) bisa dibangun 100 tower, saya
waktu itu optimistis 2011 dapat dicapai 1.000 tower. Saya kira bisa,
karena semuanya ada. Uang ada, lahan ada, kontraktor ada, pasar
pun ada. Tadi pengembangnya bilang walau fisik baru selesai 30
persen, tetapi sudah 70 persen yang dipesan. Itu artinya pasarnya
ada. Hanya semangatnya yang harus ditambah,”ujar Yusuf.
Menurut Yusuf, percepatan pembangunan rusun harus
dilakukan karena mampu mengatasi 50-60 persen persoalan hidup
masyarakat perkotaan, yakni transportasi, penggunaan lahan,
banjir, pencemaran, polusi, dan kesejahteraan masyarakat miskin.
“Dengan adanya rusun yang dekat dengan tempat bekerja,
seorang sopir tidak perlu mengeluarkan uang sampai 30 persen
dari penghasilan untuk naik kereta dari Bogor ke kota,” katanya.
Di DKI Jakarta saja, kawasan kumuh berat dihuni 21 ribu kepala
keluarga (KK), kawasan kumuh ringan dihuni 490 ribu KK, dan
kawasan kumuh berat yang ilegal dihuni 82 ribu KK. Karena itu,
dibutuhkan 70 ribu unit rumah landed house dan 42 ribu unit rusun
per tahun.
Kepada HUDmagz, sepulang menunaikan ibadah umroh,
Menpera pertama di era reformasi tersebut kembali berkisah
Hikayat Duo Jusuf di Rumah Susun
K
emayoran, medio Maret 2008. Raut muka Jusuf Kalla, Wakil
Presiden RI (2004-2009) tampak serius. “Sekiranya saya tidak
datang, pasti tidak dibawa tiang-tiang pancang itu ke sini. Anda
pasti akan melanjutkan tidur, ” semprot-nya, pada para pejabat yang
hadir.
“Pak Gubernur, tiap minggu Bapak harus datang ke sini. Pak
Menteri (Menpera) tentu lebih sering, tiap dua hari. Bapak kan Menteri
Perumahan Rakyat, bukan menteri perumahan elite. Ini tugas Bapak.
Jadi, kalau diundang meresmikan kondomonium, gak usah hadir-
lah. Kalau peresmian rusun baru hadir, “ tegas Jusuf, yang kala itu
mengenakan kemeja putih, lengan pendek, bercelana biru,.
Mereka yang terkena semprot diantaranya: Menteri Perumahan
Rakyat, M. Yusuf Asy’ari, Gubernur DKI Jakarta, Fauzi Bowo, Direksi
Pengelola dan Pelaksana Pembangunan Kawasan Kemayoran (DP3KK)
Sekretariat Negara, dan Dirut Perum Perumnas, Himawan Arief. Tak
tanggung-tanggung, mereka semua, disemprot Wapres di depan umum.
“Saya pikir saya datang akan lihat sepuluh tingkat. Ternyata masih
begini“ lanjut Kalla di depan tamu yang waktu itu hadir Menteri BUMN
Sofyan Djalil, Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) Joyowinoto,
dan Dirut PT Bank Tabungan Negara, Iqbal Latanro.
Tak lupa, Wapres juga menegur direksi DP3KK Sekretariat Negara
yang hingga tiga bulan belum menyelesaikan perjanjian pelepasan
lahan Bandar Udara Kemayoran. Waktu itu, lahan bekas bandara
Kemayoran itu memang disewakan ke swasta. Tapi, setahun sebelum
pencanangan program rusun, Wapres telah memerintahkan DP3KK
memutus kontrak sewa dan digunakan untuk membangun rusun.
“Jadi, kapan MoU ditandatangani. Sudah tiga bulan kok masih
diproses-proses terus. Pokoknya, senin depan harus teken!” tegas pria
kelahiran Bone, Sulawesi Selatan, 15 Mei 1942 itu.
Tak cukup hanya pejabat yang dia semprot, Direktur Jakarta
Auction, salah satu penyewa lahan bekas Bandara Kemayoran waktu
itu juga dia tanya, kapan bisa pindah dari kawasan Kemayoran.
“Tidak usah ambil terlalu luas tanah rakyat. Ini tanah rakyat yang
punya. Percepat ya, berarti Agustus sudah diserahkan. Agustus bisa
kan?” desak Kalla, disambut tawa hadirin.
Wawancara
Yusuf Asy’ari
(Menteri Perumahan Rakyat 2004-2009)
“Program Ini
Harus Dilanjutkan”sumber foto: nasional.news.viva.co.id

16. 16
tentang Jusuf Kalla, bos-nya waktu itu, dan berbagai sengkerut
yang terjadi plus perubahan kebijakan penggantinya yang tidak lagi
melanjutkan kebijakan yang sudah ada sebelumnya. Kutipannya:
Bagaimana ide awal program 1.000 tower itu tercetus?
Kalau soal ide itu memang usulan dari Jusuf Kalla. Saya lupa
waktu itu kapan persisnya dia bilang soal itu. Tapi memang waktu
itu kami intensif diskusi dengan Pak JK (Jusuf Kalla-red). Pak JK itu
orang yang paling gampang ditemui, orang yang paling gampang
diajak bicara, dan yang mau didebat. Kalau kita nggak cocok, kita
debat, beliau akan menerima meskipun beliau punya argumentasi
balik. Itu menyebabkan kita nyaman berdiskusi.
Jadi dari diskusi itu akhirnya cikal bakal program itu lahir?
Kalau kita bicara cikal bakal program itu, panjang ceritanya.
Kita mesti kembali kepada situasi tahun 2005/2006. Pada 2004
akhir, Kementerian Negera Perumahan Rakyat baru ditimbulkan
kembali setelah dua periode tidak ada. Dua periode yang tidak
ada ini sudah memporak-porandakan struktur yang ada. Jadi harus
dibangun kembali.
Dari berbagai diskusi, didapat beberapa usulan antara lain
yang terkait dengan rusuna ini. Di dunia, pembangunan perkotaan
tidak ada yang melebar, tapi naik karena di manapun juga tanah
yang ada tidak diciptakan lagi sehingga makin lama semakin mahal.
Karena itu, upaya untuk memperbanyak hunian, ya ke atas.
Itu kesatu. Kedua, di kota-kota besar di dunia ini yang tinggal
di pusat kota orang miskin. Orang-orang yang tinggal di pinggiran
kota itu orang kaya yang punya fasilitas, seperti mobil, tanah
luas, tidak terhambat oleh faktor transportasi. Mungkin struktur
perekonomian sudah sesuai. Banyak toko-toko besar ada di pinggir-
pinggir kota sehingga tidak memacetkan lalu-lintas.
Kalau rumah-rumah kalangan menengah bawah ini
dikembalikan ke pusat-pusat dan dekat dengan tempat kerja
diharapkan akan memberikan keuntungan pada kesejahteraan
mereka dan juga memurahkan biaya transportasi yang selama ini
mahal mereka biayai. Artinya, kesimpulannya marilah kita galakkan
pembangunan rusuna baik sewa maupun milik.
Kemudian, kalau kita kembali kepada peran pemerintah.
Peran pemerintah ini berbeda dalam rusunawa dan rusunami. Kita
melihat peran pemerintah dibagi dua dalam masalah perumahan
ini. Apakah dia menjadi enabler atau provider. Kalau dia jadi
enabler, dia mencoba, mengatur, mendorong dan memfasilitasi
agar orang lain atau rakyat itu membangun sendiri. Itu yang banyak
dilakukan untuk rusunami.
Tapi sebagai provider itu sebaliknya, pemerintah menyediakan
langsung. Ini karena rakyat belum mau terjun ke situ. Dan memang
karena rakyat belum mau dan pihak swasta belum mau terjun ke
situ, mau tidak mau harus dipelopori oleh pemerintah. Saya mau
tanya Indonesia ini belum jelas pemerintah sebagai enabler atau
provider.
Di awal pembentukan kementerian, peran pemerintah lebih
berat ke enabler, tidak ada provider. Tapi, karena kita menyadari
ada aspek-aspek swasta belum mau masuk dan ini perlu kita
pionir maka kita mengusahakan supaya Kementerian Perumahan
Rakyat diberi fungsi operasi terbatas. Itulah kemudian kenapa
di Kementerian Perumahan Rakyat ada anggaran rusunawa.
Kemudian juga proyek perumahan swadaya.
Dengan koordinasi wakil presiden, policy itu didukung oleh
baik Kementerian Perumahan Rakyat dan pemerintah daerah,
khususnya dalam hal ini adalah DKI yang selalu diajak ramai-
ramai rapat. Karena itu di DKI, sebagai salah satu dari seluruh
kota yang akan diupayakan digerakkan rusunami ini, setuju
dan menyanggupkan diri dalam hal memberikan keringanan-
keringanan. Cuma belakangan setelah Pak Sutiyoso diganti Pak
Fauzi Bowo, policy ini diganti.
Mestinya waktu Pak Sutiyoso menjadi Gubernur kan Pak Fauzi
Bowo menjadi wakil Gubernur. Dia mestinya terikat dong. Tapi,
begitu dia menjadi Gubernur, dia ubah segala sesuatunya dengan
pertimbangan kita lihat ketakutan bahwa dengan banyaknya
rusunami akan ada kekumuhan baru.
Laporan Utama

17. 17
Edisi 3 - Maret 2013
Apakah soal kekumuhan itu tidak dipikirkan juga dimasa
Sutiyoso?
Sudah dan rapat itu dihadiri oleh Fauzi Bowo sendiri sebagai
Wakil Gubernur waktu itu. Semua itu sebetulnya dari diskusi-
diskusi kami dengan Pak Jusuf Kalla. Tetapi karena program ini
program baru. Tidak bisa sekaligus seluruh aturan dibikin, tidak
semuanya bisa efektif. Oleh karena itu, kita dorong semua masuk
dulu rusunami. Kalau kita ingin swasta mau masuk rusunami maka
kita juga harus bisa mendorong mereka. Salah satunya, kita jangan
merasa sayang atau merasa tidak boleh misalnya pihak swasta
mendapat keuntungan. Cuma keuntungannya bisa diatur.
Karena itu kemudian Anda dekat dengan pengembang karena
mau membujuk mereka bangun Rusunami?
Saya memang harus mendekati pengembang. Saya melihat
dengan ketiadaan anggaran, operasional ke daerah sangat terbatas,
saya mendekati teman-teman pengembang. Kita banyak bicara,
kemudian ada semacam kesepakatan bahwa saya untuk sementara
akan memfungsikan DPD-DPD (dewan pimpinan daerah-red.) REI
sebagai kanwil-kanwil Kementerian Perumahan. Rasanya dalam
setiap musyawarah kerja DPD REI, pada umumnya saya datang.
Sehingga saya di daerah dapat bantuan gratis dari teman-teman
REI karena setiap Musda (musyawarah daerah-red.) saya minta
saya mau datang asal teman-teman mengundang seluruh bupati-
bupati di ibukota propinsi untuk rapat kerja. Saya melihat win-
win solution di situ. Jadi upaya kita bagaimana semua program
kementerian itu di dukung juga oleh swasta.
Sekarang setelah pengembang mau bangun, regulasi yang
dulu dijanjikan pemerintah tidak kunjung datang akhirnya
program ini tidak jalan. Bahkan ada yang bilang sudah mati suri.
Bagaimana tanggapan Anda?
Iya itu yang saya sayangkan. Kenyataannya bahwa sekarang
mati suri. Kenapa ini terjadi? Karena tidak ada kepastian hukum.
Hal itu karena setiap ganti menteri, ganti kebijakan, ganti prioritas.
Demikian juga dengan pemerintah daerah di era otonomi daerah.
Dia bisa saja tidak suka dengan keputusan seorang menteri dan
tidak menjalankannya. Bahkan dengan seorang wakil presiden pun
dia berani tidak menjalankan perintah beliau karena merasa dia
dipilih rakyat di daerahnya. Kenyataannya itu bisa terjadi. Tidak ada
dukungan akhirnya program ini mati suri.
Lalu apa saran Anda terhadap Gubernur DKI yang baru agar
program rusunami dapat berlanjut dan bisa diterapkan di lapangan?
Kita berharap supaya beliau mau menengok kembali kebijakan
yang diterapkan Pak Sutiyoso, meneruskan dan memperbaikinya
karena sangat perlu. Maksud saya, kalau kita bicara undang-undang
rumah susun jangan bergelut yang 10 lantai, 20 lantai atau 30
lantai. Tapi bagaimana rakyat harus dibiasakan membuat rumah
2 lantai 3 lantai supaya secara kultural mereka terbiasa hidup di
rumah susun.
Bagaimana masalah di daerah lain di luar DKI Jakarta?
Untuk menggerakkan rusunami di daerah perlu upaya yang
lebih kencang. Pertama, kebutuhan di daerah belum sekencang di
DKI. Kedua, peraturan perda-nya sendiri masih harus dibuat. Masih
banyak daerah yang tidak mengerti aturan rumah susun.
Jadi menurut Anda sebaiknya program ini lanjut atau tidak?
Kalau kita bicara masa sekarang, program ini harus dilanjutkan.
Itu karena kebutuhan kawasan perkotaan, mau tidak mau
dilanjutkan. Kalau saya lihat sekarang ini mandek di jalan. Ini cuma
masalah waktu saja. Mau tidak mau kebutuhannya (rusun-red.)
akan dirasakan.
Banyak yang kemudian bilang rusunami itu akhirnya salah
sasaran?
Kadang-kadang salah sasaran itu istilah manis yang nggak
jelas maknanya. Saya melihat, waktu saya tanya pada beberapa
orang, waktu dia beli mungkin hidupnya tidak seperti sekarang.
Menurut saya yang lebih liberal lagi itu pendapat Pak JK, dia bilang
nggak ada orang kaya yang menghuni rumah susun yang sempit-
sempit. Kalau dibeli orang kaya pasti dipakai buat supirnya untuk
pegawainya dan itu biarkan saja kata Pak JK.
Terakhir, bagaimana Anda menanggapi peran Kemenpera
sekarang yang sepertinya mulai mengarah menjadi penyedia
(provider)?
Fungsi itu bisa saja diemban. Tetapi intinya, kalau Kementerian
Perumahan Rakyat mau jadi penyedia (provider), itu kalau terpaksa
saja. Terpaksa kalau masyarakat belum bergerak ke situ. Istilahnya
jadi pionir saja. Hanya sebagai pendorong tadi. Menurut saya,
membatasi pada enabler saja juga tidak efektif, tergantung pada
pasar (fnd).
sumber foto: fnd

18. 18
S
entosa Worldwide Resort menghadirkan
kembali proyek terbaru di kawasan Cempaka
Putih Jakarta Pusat dengan nama Sentosa
Residence Jakarta. Kehadiran proyek ini merupakan
kerja sama strategis Sentosa Worldwide Resort
dengan Bahama Group. Sentosa Residence Jakarta
akan mencakup tujuh menara terintegrasi yang
terdiri dari lima menara apartemen, satu serviced
residence dan satu menara perkantoran. Total
jumlah unit apartemen Sentosa Residence Jakarta
adalah 687 unit, pada lahan seluas 2,7 Ha.
LUXURY LIVING
HOLIDAY STYLE
JAKARTA
NOW SELLING
HEAD OFFICE
JL.AMPERA RAYA NO. 62
SITE OFFICE
JL. CEMPAKA PUTIH RAYA NO. 1
JAKARTA INDONESIA
t. +62 21 42 888 000
f. +62 21 42 887 000
www.sentosajakarta.com
LUXURY LIVING. HOLIDAY STYLE.

19. 19
Edisi 3 - Maret 2013
J
elang 6 tahun Program 1.000 Tower Rusun, terlihat
a­ngin segar terkait pengembangan hunian vertikal bagi
masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Pertengah­
an Maret lalu, Perum Perumnas melakukan prosesi ground­
breaking atas pembangunan rusunami tower A4 dan A5
Bandar Kemayoran, Jakarta Pusat.
Ditengah mati surinya pembangunan rusunami ternya­
ta ruang untuk hunian bagi masyarakat kecil di kota masih
terakomodir walau jumlahnya terbatas. Tower A4 dan A5
rusunami Bandar Kemayoran ini akan menyediakan 512
unit hunian yang dijual dengan harga khusus. Unit-unit
tersebut memiliki 1 kamar tidur dan 1 ruang keluarga serta
kamar mandi. Dan tak semuanya dijual pada masyarakat
karena sebanyak 122 akan dijadikan unit yang disewakan
sebagai subsidi silang pengelolaan rusun setelah beropera­
si.
Himawan Arief, Direktur Utama Perumnas menyata­
kan program pembangunan Rusunami Tower A4 dan A5
Bandar Kemayoran ini terwujud dari sinergi Kemente­
rian BUMN, Kementerian Perumahan Rakyat, Pemprov
DKI Jakarta dan PT. Hutama Karya (Persero). Program
ini nantinya akan dilanjutkan dengan pembangunan lebih
banyak tower rusunami di Jakarta.
Pembangunan rusun oleh Perumnas ini merupakan
kelanjutan dari program yang pernah diusulkan kepada
Gubernur DKI Jakarta mengenai program pembangunan
200 tower di atas lahan Perumnas. Selain program kawasan
baru, peremajaan rumah susun tua dan pemanfaatan lahan
Perumnas yang banyak dihuni para penggarap, juga pena­
taan kawasan kumuh dan padat di tanah Perumnas.
Lebih jauh Himawan mengutarakan bahwa, program
200 tower dapat dikerjakan dalam jangka waktu 3 sampai
4 tahun dengan total 80 ribu unit hunian atau 320 ribu
jiwa dapat dirumahkan. ”Program ini merupakan terobos­
an yang sangat baik bagi masyarakat menengah ke bawah
untuk tinggal di rumah yang relatif dekat dengan tempat
kerjanya,” imbuhnya.
Program ini juga dapat bergulir untuk membangun
Tower berikutnya, secara berkesinambungan. Mengingat
kawasan ini sangat strategis dan dilengkapi dengan fasilitas
memadai dan akan dijual dengan harga dibawah ketetapan
pemerintah. Tentunya akan mendapat tanggapan pasar
yang tinggi. Untuk itu, ditetapkan kriteria-kriteria terten­
tu agar peruntukanya tepat sasaran.
Himawan menambahkan, Program Rusunami dapat
terwujud apabila ada kerjasama antara Perum Perumnas
dan Pemprov DKI Jakarta dalam penyediakan lahan baik
milik Pemda maupun milik Perumnas. Program ini didu­
kung oleh Kementerian BUMN melalui program PKBL
(Program Kemitraan Bina Lingkungan) BUMN.
Sinergi Perumnas
Sebagai BUMN yang bergerak pada bidang properti,
Perumnas merupakan lokomotif pembangunan perumah­
an untuk masyarakat Indonesia. Perjalanannya sedari
tahun 1974 saat pertama kali didirikan, Perumnas dia­
manatkan untuk membangun rumah murah yang layak
bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Perjalanan pro­
gram 1.000 Tower ini tak lepas dari peran Perumnas. Saat
pertama kali program ini dicanangkan oleh Jusuf Kalla
dan kemudian diresmikan oleh Presiden Susilo Bambang,
Yudhoyono, di lahan milik Perumnas Pulogebang Jakarta
Timur.
Saat ini di tanah tersebut, telah berdiri Sentra Timur
Residence yang dalam pembangunannya Perumnas berko­
laborasi dengan (PT Bakrie Pangripta Loka ) Bakrieland
Development. Proyek ini dikonsep sebagai Central Bussines
District (CBD) baru di wilayah timur Jakarta. “Percepatan
Bersinergi dengan Berbagai Pihak,
Perumnas Hidupkan Kembali
Program 1.000 Tower
sumber foto-foto: perumnas

20. 20
pengembangan Sentra Timur Super Blok ini bertujuan un­
tuk membuat kawasan bisnis baru di Jakarta Timur yang
dilengkapi dengan hunian dan berbagai pembangunan
highrise building untuk menarik konsentrasi bisnis ke arah
timur Jakarta, sehingga mengurangi beban mobilitas, akti­
fitas di pusat Jakarta,” terang Himawan.
Dan beberapa waktu lalu baru saja dilakukan topping off
Tower 4. Selain bagian dari program pembangunan 1.000
Tower, juga merupakan bagian dari program 200 Tower
yang digagas Perum Perumnas kerjasama dengan Pemprov
DKI Jakarta yang sudah diusulkan kepada Gubernur DKI
Joko Widodo beberapa waktu yang lalu. Rencananya di
SentraTimur Residence akan dibangun 17 Tower atau lebih
kurang 8.900 unit hunian atau setara dengan meru­mahkan
35.600 jiwa. Sentra Timur ini merupakan kawasan yang
prospektif mengingat lokasi yang sangat strate­gis di pinggir
Tol JORR, berdampingan dengan terminal terpadu Sentra
Timur Pulo Gebang didukung sarana Bus Way koridor 11,
dan Stasiun Kereta Api Cakung.
Kondisi terkini pembangunan proyek Sentra Timur
ini terfokus pada Sentra Timur Residence
tahap II yang terbagi atas 3 menara yaitu
Orange Tower, Ruby Tower, dan Tosca Tower. Orange Tower
yang memiliki 20 lantai dengan 390 unit hunian sudah
terjual habis. Topping off yang dilakukan pada awal April
lalu tersebut menandakan proyek ini akan segera melaku­
kan serah-terima kunci yang dijadwalkan pada Desember
2013.
Sedangkan untuk Ruby Tower telah diluncurkan pada
Desember 2012 lalu dengan penjualan mencapai 70 persen
hingga saat ini. Sedangkan Tosca Tower akan siap diluncur­
kan pada Mei 2013 mendatang. Sebelumnya, Bakrieland
dan Perumnas juga sukses menjual 3 tower di tahun 2008
di Sentra Timur Residence Tahap I yang terdiri dari Grey
Tower (24 lantai, 534 unit), Green Tower (20 lantai 428
unit), dan Yellow tower (20 lantai, 431 unit) dengan total
keseluruhan unit sebanyak 1.393 unit.
Selain Pulogebang, di Cengkareng Perumnas juga
mengembangkan rusunami dengan nama CityPark yang
berkolaborasi dengan PT Reka Rumanda Agung Abadi.
Proyek ini berdiri di kawasan Bumi Indah Cengkareng mi­
lik Perumnas. Di CityPark ini telah terbangun 3 ribu unit
rusunami dan sudah beroperasi sejak 2009 lalu, peresmi­
annya langsung dilakukan oleh Presiden Susilo Bambang
Yudhoyono.
Ke depan di kawasan ini Perumnas berencana mem­
bangun 20 tower rusunami. Konsep rusun ini memin­
dahkan masyarakat yang berada di kawasan kumuh dan
padat. “Proyek ini akan jalan tahun ini. Kita punya
kawasan 400 hektar di Bumi Cengkareng dan kita
akan bangun 20 tower untuk dihuni warga. Saat ini
kita minta izin perubahan peruntukannya saja,”
jelas Himawan.
Selain membangun 20 tower Rusunami di
Cengkareng, Perumnas juga akan membangun
puluhan tower Rusunami di Pondok Kopi, Jakarta
Timur. Di tempat ini, Perumnas juga akan merevi­
talisasi rusunami tua yang sudah dihuni puluhan
tahun. Melalui konsep sinergi ini, Perumnas ten­
tunya akan mempercepat pembangunan hunian
vertikal.
Selain itu, dukungan pemerintah daerah juga
merupakan bagian yang tak terpisahkan. Diharap­
kan di era Jokowi ini, pemerintah provinsi DKI
Jakarta akan lebih memberikan ru­
ang kemudahan terkait hunian bagi
masyarakat berpenghasilan ren­
dah. Bahkan juga diharapkan da­
pat merubah wajah kota menjadi
lebih baik dengan memindahkan
masyarakat yang berada di ka­
wasan kumuh dan padat ke rusu­
nami (aan).
sumber foto: perumnas
Laporan Utama

21. 21
Edisi 3 - Maret 2013
Sukseskan
Program 1.000 Tower
Memperingati 6 Tahun
Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013
PT. Primaland Internusa
PT. REKA RUMANDA AGUNG ABADI
SukseskanProgram 1.000 Tower
Memperingati 6 Tahun Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013
SukseskanProgram 1.000 Tower
Memperingati 6 Tahun
Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013

22. 22
K
etua Umum DPP REI ini boleh dikatakan adalah salah satu
pelopor sekaligus merasakan sendiri bagaimana tidak kon-
dusifnya berbagai aturan yang diterapkan pemerintah terkait
program 1.000 Tower. Proyek rusunami ”East Park” di Jakarta Timur,
yang digawangi PT. Cakra Sarana Persada, miliknya, adalah salah
satu rusunami pelopor.
Sehingga, tentu Setyo mengerti benar dan jelas geram dengan
berbagai langkah yang tidak pro bisnis yang kemudian diterapkan
oleh pemerintah DKI Jakarta semasa gubenur Fauzi Bowo.
Data terbaru menunjukkan, sejak tahun 2007 hingga sekarang,
di DKI Jakarta hanya terbangun 79 menara dari target awal 258 me-
nara atau sebanyak 32 proyek.
Kepada HUD Magazines, pria kelahiran Se-
marang, 4 November 1958 ini menceritakan ba-
gaimana komitmen REI untuk tetap ingin mem-
bantu pemerintah menyediakan hunian yang
layak dan terjangkau bagi masyarakat yang ting-
gal diperkotaan. Berikut petikannya.
Program 1.000 Tower sejak dicanangkan
oleh Presiden RI tahun 2007 lalu nyaris mati
suri, tidak ada gebrakan. Bagaimana tanggap­
an Anda?Apakah anggota REI juga sudah tidak
berminat lagi membangunnya?
Saya rasa teman-teman tetap komit untuk
itu. Program ini sejak awal mendapat dukungan
REI. Sampai saat ini, yang saya dengar dari rekan-
rekan, mereka tetap komit untuk itu. Mereka mau
mengerjakannya. Tentu karena kami pebisnis
kacamatanya adalah bagaimana supaya regulasi­
nya juga menguntungkan bagi kami pengembang. Tidak mungkin
pengembang masuk, tapi rugi.
REI itu dengan pemerintah adalah mitra, mari kita carikan jalan
keluar bersama-sama kalau ingin program ini berlanjut. REI sudah
banyak menyampaikan usulan baik lisan maupun tertulis agar pro-
gram ini betul-betul berjalan dan dinikmati masyarakat. Pemerintah
tidak bisa jalan sendiri. Jadi kalau pembangunannya tidak jalan di
lapangan bukan berarti pengembang tidak berminat. Tetapi tentu
ada yang salah. Itulah yang harus diperbaiki. Selama belum, swasta
pasti juga tidak mau.
Bukan berarti untuk rusunami REI juga sudah kibarkan ben­
dera Putih?
Waktu dulu HUT REI ke 40 di Manado kami katakan kalau
masalah rumah sejahtera susun ibaratnya pengembang sudah ang-
kat ben­dera putih atau menyerah. Kalau harga usulan pengembang
diterima maka bisa berjalan lagi. Nah sekarang harga memang su-
dah dinaikan jadi Rp.216 juta, tetapi kan tetap tidak bisa eksekusi
(bangun-red). PPN (pajak pertambahan nilai-red.) misalnya belum
disesuaikan. Lalu aturan lainnya. Soal KLB (Koefisien Lantai Bangun­
an-red.) misalnya di DKI Jakarta masih aturan lama maksimal 3,5
yang menurut teman-teman jelas tidak menarik. Kebijakan antara
pemerintah pusat dan pemerintah daerah membuat pengembang
kebingungan sendiri. Belum lagi di luar Jakarta.
Tidak ada insentif buat pengembang rusunami.
Tentu sebagai pebisnis kami harus berpikir ulang.
Dan itu saya rasa dirasakan oleh semua pengem-
bang yang awalnya mau membangun rusunami.
Tetapi kan REI tetap komit akan janjinya
membantu program Pemerintah?
Iya pasti. REI selama ini selalu di depan.
Anggota kami sebagian besar kan terlibat mem-
bangun rumah bersubsidi program pemerintah,
khusus untuk rumah tapak sejahtera. Kami sudah
membangun lebih dari 3 juta unit rumah bersub-
sidi. Termasuk saya tegaskan lagi REI tetap komit
untuk membangun rusunami tentu dengan regu-
lasi yang jelas dan mendukung. Untuk Jakarta
misalnya, kembalikan Koefisien Lantai Bangunan
(KLB) yang pernah diberikan pada zaman Guber-
nur DKI Sutiyoso menjadi 6, agar secara bisnis kami tidak dirugikan
dan kami punya tanggung jawab untuk membantu pemerintah.
Jika regulasi yang ada mendukung, bagaimana dengan target
REI?
Kami yakin program rusunami 1.000 tower akan rampung 2
tahun yang akan datang. Dengan catatan, kembali, regulasi yang
lama dapat dikembalikan oleh Gubernur Jokowi sekarang. Kita ya-
kin kok, pasarnya besar. Itu sudah kami buktikan dengan banyaknya
pengembang yang membangun apartemen milik begitu rusunami
ini tidak jalan.
Perjalanan program 1.000 Tower yang dicanangkan pemerintah pada tahun 2007 silam belum menunjukkan perkembangan yang berarti.
Padahal, kebutuhan terhadap rusun sangat besar dan dapat membantu mengurangi backlog perumahan.
Terkait hal tersebut, menjadi menarik untuk mengetahui pandangan pemangku kepentingan tentang pelaksanaan program 1.000 Tower di
lapangan dan peluangnya ke depan. Berikut petikan wawancara dengan beberapa nara sumber, yaitu Setyo Maharso, Ketua Umum Dewan
Pimpinan Pusat Real Estate Indonesia (DPP REI) 2010-2013, Reddy Hartadji (Chief Executive Officer/CEO Bahama Group, Presiden Direktur
Bahama Development, Wakil Ketua Umum Bidang Rumah Susun DPP REI 2010-2013), Bally Saputra Datuk Jano Sati (CEO Riyadh Group
Indonesia, Presiden Direktur PT Graha Rayhan Tri Putra, Wakil Sekretaris Jenderal Bidang Rumah Susun DPP REI 2010-2013), Lukas Sartono
(Direktur Utama PT. Sanggar Hurip).
Pandangan Pemangku Kepentingan
tentang Program 1.000 Tower
Setyo Maharso, Ketua Umum DPP REI 2010-2013
“Program Rusunami Bisa Jalan Lagi Asalkan…..”
sumber foto: dok pribadi
Laporan Utama

23. 23
Edisi 3 - Maret 2013
S
empat terpuruk akibat tergiur bisnis perkebunan, Reddy
Hartadji bangkit kembali melalui usaha impor anggur, sebelum
akhirnya mendapatkan sejumlah momentum terbaik di dunia
properti. Kini dibawah grup Bahama, pelan tapi pasti benderanya
kian berkibar kencang.
Ia-lah pengusaha dibalik sukses proyek Botani Square, proyek
kerjasamadenganalmamaternya,IPB.Reddyjugamemilikisetumpuk
portofolio di proyek residensial sampai
hunian jangkung. Sebut saja Latumenten,
Menara Kebun Jeruk, Menteng Square, dan
beberapa kondotel, seperti Sea Sentosa di
Pulau Dewata.
Di kelas hunian jangkung bagi MBR,
Reddy adalah pelopornya. Menara Cawang,
demikian nama proyek rusunaminya.
Walaupun dia mengaku babak belur tetapi
ia selalu bersyukur, selalu ada hikmah
dibalik itu. Dan ketika ditanya apakah mau
membangun rusunami lagi.Ia hanya men-
jawab pendek. “Tinggal tunggu Gubenur.
Sudah ada rumusnya”.
Karena itu, dibalik perjalanan 6 tahun
program 1.000 menara ia banyak terlibat
sejakawal.Iajugamengakukorbanbujukan.
Entah siapa yang membujuk dia. Nah,
disela-sela kesibukannya, pria bertubuh tambun ini menceritakan
banyak masukan soal program populis bagi masyarakat yang tinggal
di perkotaan ini. Berikut pe­tikan wawancaranya.
Bagaimana Anda melihat perkembangan program 1.000 to­
wer sejak diluncurkan tahun 2007 silam?
Ya sebenarnya begini dari 2007 atau enam tahun terakhir ini kan
istilahnya rusunami adalah proyek pasang surut. Kita semua kalau
ingin memajukan rusunami, kita menganggap bahwa proses ini
harus dijadikan suatu proses belajar. Proses belajar ini tidak hanya
kepada suplai (penawaran red.). Dalam hal ini pengembang/deve­
loper (pemda DKI) dan sebagainya. Dari sisi konsumennya pun harus
ada suatu proses belajar. Itu lebih penting.Kita harus sepakat dulu ini
harus dievaluasi semua jangan sampai salah-salahan.
Apa penyebab mandek-nya program 1.000 Tower?
Kembali lagi 1.000 tower itu sifatnya hanya pencanangan,
simbolik. Proyek ini berhasil kalau ada titik temu (antara) suplai dan
demand. Itu baru di titik berhasil. Tidak hanya suplai saja dan tidak
hanya demand-nya saja. Ada satu proses evaluasi dari sisi suplai, dari
sisi pengembang, dari sisi harga. Saya kira dengan harga Rp.216 juta
itu sudah cukup bagus. Di tarik ke belakang, tanahnya harus berapa.
REI merekomendasikan tidak lebih dari Rp.2 juta per meter. Nah,
sekarang dengan Rp.2 juta per meter kalau itu full residence, siapa
yang punya tanah Rp.2 juta itu.
Tanggapan Anda mengenai penggunaan lahan BUMN untuk
rusunami?
Coba itu dievaluasi. Tanyakanlah kepada BUMN. Itu tidak Rp.1
juta harganya kan. Bisa dijual Rp.1 juta. BUMN-nya mau apa nggak?.
Begitu sajalah.
Bagaimana dengan permintaan rusunami?
Banyak. Tapi perlu edukasi. Ini kan sebenarnya dari rumah
tapak (landed) ke rumah susun (vertical)
kan perlu perubahan gaya hidup, perlu
pendidikan dan perlu tahapan. Bukan
hanyasosialisasi,tapievaluasibahwaharus
ada satu titik rumah susun itu layak atau
bahwa itu adalah alternatif yang baik.
Bagaimana menggairahkan kembali
pengembang untuk membangun
rusunami?
Kalau pengembang kan very simple
bahwa kembali lagi pengembang itu bisa
bangun, tapi kita jangan bicara untung
dulu lah, kemudian bisa jualan dan bisa
bangun. Berarti ujungnya adalah kita harus
mendapatkan tanah yang Rp.2 juta itu kan.
Sekarang kalau tanah nggak bisa dapat
Rp.2 juta bagaimana bisa bangunnya.
Bagaimana dengan regulasi yang
dikeluarkan pemerintah terkait rusunami?
Justru kalau boleh dikatakan, yang paling siap itu DKI Jakarta.
Yang dulu berubah-berubah (aturannya). Sekarang aturannya sudah
ada, tinggal ketersediaan lahan. Nah lahan ini harus ada satu kerja
sama yang baik antara pengembang dan tanah-tanah di DKI.
Artinya, masalah lahan pemprov DKI harus turun tangan. Sebe-
narnya kalau bicara rusunami itu adalah alat untuk menyelesaikan
daerah kumuh. Misalnya, daerah kumuh sekarang ada 13 hektar
atau 20 hektar, kemudian ada sebagian untuk dijadikan stadion
atau untuk lapangan apa yang sosial tapi yang 6 hektar dijadikan
rusunami. Dan orang-orang ini tidak tergusur karena akan tinggal
di rusunami.
Harapan Anda mengenai program rusunami?
Yang punya kewenangan mengenai KLB (Koefisien Luas
Bangunan) itu adalah di DKI. Tidak bisa dengan keputusan menteri.
Harus di evaluasi lima tahun terakhir ini apakah yang KLB 3,5 atau 5
itu berjalan atau tidak. Dulu, Pak Foke dengan KLB 6 ditakutkan akan
ada daerah-daerah kumuh di rumah susun karena ketinggian. Nah,
rusunami yang ada sekarang di evaluasi terlebih dahulu.
Bahwa dengan KLB 3,5 atau yang dulu itu kumuh apa nggak.
Hipotesanya benar apa nggak? Kalau hipotesanya itu bahwa ini bisa
ditingkatkan, ya ditingkatkan. Tapi, kalau itu tidak didasari oleh studi
juga nggak ada gunanya.
sumber foto: dok pribadi
Reddy Hartadji, CEO Bahama Group, Presiden Direktur Bahama Development,
Wakil Ketua Umum Bidang Rumah Susun DPP REI 2010-2013
“Evaluasi Menyeluruh Program Rusunami”

24. 24
S
ebuah pencapaian. Itulah yang dialami dan tengah dirintis
Riyadh Group Indonesia. Usai menancapkan taji di kota Pa-
dang dan beberapa daerah di Sumatera Barat, pengembang
ini menorehkan jejak ke berbagai daerah di se-
luruh Indonesia. Jenis properti yang digarap
pun semakin beragam, tak hanya perumah­
an tapak juga hunian vertikal dan beberapa
ruang komersial.
Di Jakarta, Riyadh Group Indonesia mela-
lui anak usahanya PT Graha Rayhan Tri Putra
menggarap Pancoran Riverside. Sejatinya ini
adalah proyek apartemen sederhana atau
yang dikenal sebagai rusunami. Tetapi di te­
ngah jalan perseroan harus berputar haluan,
masuk ke segmen apartemen menengah de­
ngan harga Rp 250-600 juta/unit.
Portofolio vertikal perdananya itu berloka-
si di kawasan Kalibata, Jakarta Selatan. Di atas
lahan seluas 5 Ha, rencananya akan diba­ngun
7 menara apartemen dengan total 3.600 unit,
yang meliputi 3.200 unit rusun dan sisanya
apartemen komersial. ”Semula seluruh unit
dijadikan rusunami, tetapi kondisi pasar dan
masyarakat minta kuali­tasnya ditingkatkan, se-
hingga kami masuk pasar komersial juga,” kata Bally Saputra Datuk
Jano Sati, Chief Executive Officer (CEO) Riyadh Group Indonesia
Berikut petikan wawancara dengan Bally Saputra, pengembang
“urang awak” yang membangun apartemen Pancoran Riverside
dengan jargon “Apartemen for Rakyat” itu.
Bagaimana Anda melihat perkembangan program 1.000 To­
wer sejak diluncurkan Tahun 2007 silam?
Masih jalan di tempat.Malahan jalannya mundur ke belakang,
bukan jalan di tempat lagi. Ini karena tidak adanya peran serta atau
keseriusan dari pemerintah untuk mendukung terjadinya pem-
bangunan rusunami ini baik dari Menpera maupun dari presiden
sendiri. Di Indonesia untuk masyarakat bawah tidak dipikirkan oleh
pemerintah.Kalau orang kaya saja dipikirin pemerintah.
Pendapat Anda mengenai bebagai kendala seperti regulasi,
perizinan yang sulit, biaya tinggi dan harga patokan rusunami?
Karena nggak ada regulasi yang dibikin pemerintah. Tidak ada
satupun yang jalan. Tidak hanya soal perijinan. Soal keseluruhan
aturan, termasuk harga jual, insentif pemerintah itu nggak ada yang
jalan semua. Jadi, memang sama sekali tidak ada keseriusan peme­
rintah dalam hal pembangunan rumah susun milik di Indonesia.
Saat ini sudah tidak ada lagi pembangunan rusunami?
Sudah nggak ada lagi. Kita kan swasta. Kalau nggak ada untung
ngapain kita kerjain. Jadi kita kerjain yang low cost apartemen saja.
Jadi, untuk sementara rusunami stop dulu.
Bagaimana Anda melihat permintaan rusunami?
Sangat tinggi sekali. Apalagi ada beberapa yang sudah berdiri
dan orang sudah merasakan manfaatnya tinggal dan hidup di rumah
susun dan apartemen. Ini untuk jangka pan-
jang demand-nya sangat besar sekali.
Dan siapa bilang hidup dirumah susun
orang tidak bisa bersosialisasi dengan ling-
kungan sekitar. Justru dengan (tinggal) di
rumah susun sosialisasi lebih terarah de­
ngan baik karena tinggal berde­katan, punya
fasilitas umum, fasilitas olah raga sehingga
lebih bagus sosialisasinya daripada tinggal
di landed (rumah tapak-red.).
Apa solusi agar pembangunan rusu­
nami kembali bergairah?
Bukan hanya Kemenpera yang turun
tangan, minimal Presiden karena Menpera
sendiri nanti nggak disetujui sama Menteri
Keu­angan. Jadi, harus ada keseriusan dari
pejabat yang lebih tinggi dari Menpera, ter-
utama Presiden harus turun tangan bahwa
ketersediaan lahan di Indonesia akan se-
makin berkurang.
Anda melihat ke depan apakah ada ti­
tik terang program rusunami kembali berjalan?
Sampai saat ini gelap, kecuali Presiden dalam beberapa bulan
ini terbuka matanya, terbuka hatinya baru bisa terang lagi cahaya
rusunami. Tapi kalau masih sibuk dengan yang lain-lain masih belum
bisa. Kita harapkan buka mata dan buka hati untuk Presiden bagi
program rusunami.
Terobosan langsung dari Presiden?
Ya, dulu kan RI 1 langsung ditindaklanjuti RI 2 kan Pak Jusuf Kalla.
Melalui Keppres bisa kan tinggal menindaklanjuti memperbarui Kep-
pres yang ada mengenai harga jual dan semua. Itu semua di bawah
instansi presiden. Kuncinya, keseriusan Presiden untuk memulai lagi
(program rusunami), tidak hanya Menpera.
Menurut Anda bagaimana penggunaan lahan BUMN untuk
rusunami?
Itu sudah lama usulannya, tapi tidak bisa ditindaklanjuti karena
peran presiden nggak jalan. Dulu udah oke masih Pak JK (Jusuf Kalla
red.), BUMN diambil tanahnya dibayar seharga Rp.2 juta per meter,
tapi nanti bisa dibangun rumah susun baik sewa maupun milik.
Harapan Anda terhadap program rusunami?
Harapan saya Presiden turun tangan. Kalau tanpa ada campur
tangan Presiden jangan harap rusunami bisa bergerak lagi. Kalau
hanya mengandalkan pasar, swasta nyari yang menguntungkan
karena program rumah murah ini kan program pemerintah. Jangan
dibebankan ke swasta.
Bally Saputra Datuk Jano Sati
Chief Executive Officer (CEO) Riyadh Group Indonesia,Presiden Direktur PT Graha Rayhan Tri Putra,
Wakil Sekretaris Jenderal Bidang Rumah Susun DPP REI 2010-2013
“Program Rusunami Mundur, Bukan lagi Jalan di Tempat”
sumber foto: dok pribadi
Laporan Utama

25. 25
Edisi 3 - Maret 2013
Berdiri sejak tahun 1980, PT Sanggar Hurip adalah salah satu
pengembang terkemuka di Bandung, Jawa Barat. Perseroan
telah memiliki beragam portfolio pengembangan properti
dari berbagai segmen, antara lain Kompleks Ruko di Tegalega, Pe-
rumahan Cihanjuang Estate, Perumahan Margahayu Permai, Peru-
mahan Cisaranten Indah, Sanggar Hurip Estate, dan masih banyak
lagi. Lukas Sartono, Direktur Utama PT Sanggar Hurip, adalah lakon
dibalik kesuksesan perusahaan.
Pada tahun 2009, PT. Sanggar Hurip mendapatkan rekomendasi
dari Kementerian Perumahan Rakyat untuk ikut serta dalam me-
nyukseskan “Program 1.000 Tower”. Jadilah kemudian “Apartemen
Sanggar Hurip - Soekarno Hatta” sebagai proyek rumah susun milik
pertama di Bandung.
“Apartemen ini menunjang kebutuhan akan hunian di wilayah
Bandung Timur yang sangat besar yaitu hunian dengan fasilitas leng-
kap serta dekat dengan pusat keramaian/kota, di samping itu harga
terjangkau untuk masyarakat. Karena itu kami sangat bersemangat
membangunnya,” cetus Lukas.
Apalagi Apartemen Sanggar Hurip - Soekarno Hatta juga ter-
masuk dalam kawasan pengembangan kota Satelit Gede Bage yang
mempunya prospek luar biasa bagus untuk segi ekonomi dan so-
sial bagi masyarakat Bandung karena letaknya berdekatan dengan
Stadion Utama Sepak Bola Gede Bage (stadion olah raga bertaraf
internasional).
Sayangnya akibat berbagai regulasi yang tidak mendukung
proyek yang semula khusus untuk MBR dengan kepemilikan mela-
lui KPR FLPP terpaksa harus disesuaikan dengan mekanisme pasar.
“Soal harga, dari kementerian itu satu step posisinya selalu terlam-
bat. Sehingga tidak menarik lagi. Di samping konsumen juga susah
mau ambil KPR FLPP,” cetusnya.
Akibatnya, program rusunami 1.000 tower yang digulirkan se-
jak 2007 silam mengalami mati suri. Kepada HUD Magazines, Lukas
Sartono, sang pelopor Rusunami di Ka-
wasan Bandung ini mengeluhkan ber-
bagai hal. Petikannya.
Bagaimana Anda melihat perkem­
bangan program 1.000 to­wer sejak di­
luncurkan tahun 2007 silam?
Sejak program 1.000 Tower ini di-
jalankan pertama kali, terasa sangat
jauh berbeda, terutama dukungannya.
Contohnya pada saat kita mengaju-
kan IMB (Ijin Mendirikan Bangunan),
kenyataannya di daerah insentif tidak
ada sama sekali. Kedua, keberpihakan
dulunya sangat memperhatikan sekali
kesulitan-kesulitan pengembang untuk
menggolkan 1.000 Tower. Tapi, saat ini
dirasa kurang.
Artinya perlu revisi regulasi ?
Regulasinya awalnya sudah bagus.
Sasaran pemerintah juga sa­ngat bagus,
tapi harus komprehensif.Sekarang har-
ga rusun walaupun masuk dalam kate-
gori bersubsidi konsumen tetap tidak bisa akses.Jadi ini bagaimana?
Maksud saya begini, rusun itu kan ada FLPP-nya yang digulirkan pe-
merintah yang disalurkan oleh perbankan. Saat ini yang saya tahu
FLPP itu sangat sulit untuk dimohonkan, khusus untuk rumah susun
apalagi.
Sekarang, apapun keputusan dari kementerian itu satu step
(langkah-red.)posisinya selalu terlambat. Misalnya harga rusun itu
dievaluasi. Dari evaluasi sampai keluar itu kan butuh waktu paling
nggak setengah tahun sampai setahun. Dan pada saat keluar harga
itu sudah nggak bisa cocok lagi dan sudah harus naik lagi. Ini yang
kita lihat sangat terlambat. Dulu ada aturan yang bagus, pemerintah
tidak perlu harus merevisi harga, cukup hanya melihat pokok kre­
ditnya masuk FLPP atau tidak. Tetapi sekarang aturan yang bagus itu
dirubah lagi jadi setiap tahun pemerintah harus revisi harga.
Persoalan pembiayaan memang disini sangat harus diperhati-
kan, kualitas pengembangnya juga. Perlu diperhatikan pengembang-
pengembang yang serius dalam hal penyuksesan 1.000 Tower ini.
Seharusnya mendapat dukungan yang benar-benar penuh.
Tanggapan Anda mengenai sulitnya mencari lahan?
Dari kementerian banyak memberikan solusi. Di mana lahan pe-
merintah yang bisa diaktifkan. Menurut saya, di mana pun kesulitan
toh nantinya akan ada, tapi bukan artinya tidak bisa di realisasikan.
Tetap bisa direalisasi. Buat saya yang lebih penting bukan dari tanah-
nya. Kalau tanah menurut saya kalau di Jakarta agak ke pinggir. Kalau
di daerah, agak ke tengah kota. Itu masih dimungkinkan. Yang jadi
masalah dukungannya. Komprehensif dukungan.
Bagaimana Anda melihat masa depan program ini?
Harusnya kalau program untuk rakyat nggak boleh berhenti. Kita
juga minta wujud nyata dukungannya. Misalnya dalam hal menda­
patkan izin, kemudahan dalam hal pembiayaan. Itu kan penting sekali
sehingga siapapun akan tertarik untuk menyukseskan program ini.
Dengan permintaan yang tinggi, bagaimana prospek pemba­
ngunan rusunami?
Betul. Pasti tinggi demand-nya. De-
mand nggak akan bisa berku­rang se­iring
dengan perkembangan kota. Nggak
akan mungkin turun. Kalau istilah turun
atau berkurang itu nggak mungkin kare-
na demand akan semakin banyak. Seka-
rang, kita harus memodernisasi hunian
terhadap MBR ini. Ini yang harus dikejar
oleh orang yang benar-benar ingin tepat
sasaran sebab masyarakat ini bisa hidup
ditatanan modern.
Harapan terhadap program ini?
Ini kan program pemerintah jadi
nggak ada istilahnya untuk berhenti.
Cuma kita harapkan juga dukungan dari
pemerintah semakin lama semakin so­
lid. Pemerintah harus pro (mendukung-
red.), juga harus mengeluarkan insentif
yang konkrit bukan hanya diatas kertas.
Ijin-ijin memang harus dimudahkan ka­
rena ini kan untuk MBR. (fnd)
Lukas Sartono, Direktur Utama PT. Sanggar Hurip
“Kementerian Satu Step Selalu Terlambat”
sumber foto: dok pribadi

26. 26
Dalam berbagai kesempatan pemerintah melalui Kemen-
terian Perumahan Rakyat menyampaikan bahwa selain
rumah murah tapak, pemerintah juga berjanji akan me-
masilitasi kepemilikan rumah susun bagi masyarakat berpeng-
hasilan rendah (MBR). Sayang, konsep ini hanya sebatas ucapan
saja tak sesuai harapan dan tak berjalan.
Maka tak heran kondisi di lapangan justru kian menyulitkan
MBR untuk memiliki rumah tapak murah atau rusunami. Faktor
verifikasi perbankan selalu menjadi ganjalan MBR tidak lolos uji
kelayakan sebagai syarat memiliki hunian. Ironisnya, program
rusunami yang semula diperuntukkan bagi masyarakat bawah
justru bergeser membidik pasar kalangan yang tak semestinya.
Padahal, tingginya minat masyarakat bawah untuk menyicil
atau mengangsur kredit hunian tanpa memperhitungkan suku
bunga kredit, ketimbang membeli secara tunai. Ini menunjukkan
kebutuhan hunian layak bagi masyarakat bawah sebagai penggu-
na langsung masih sangat bergantung pada fasilitas pembiayaan
kredit yang diharapkan dapat lebih berpihak pada MBR.
Berbagai urusan kredit yang membelit masyarakat bawah
dalam proses kepemilikan rusunami justru menjadi celah bagi
masyarakat menengah atas dalam memperoleh rusunami yang
ditujukan untuk tujuan investasi. Hampir 100 persen masyarakat
menengah atas membeli unit rusunami dengan cara tunai, ke-
mudian disewakan kembali dengan tujuan agar imbal hasilnya
dapat melebihi keuntungan deposito. Hal ini memang banyak
terjadi dalam penjualan rusunami, karena potensi sewanya me-
mang ada dan juga besar. Rusunami yang dibeli oleh kalangan
mene­ngah atas pun disewakan dengan nilai yang berlipat-lipat
dari nilai kredit. Bahkan untuk tujuan lain, investor rusunami juga
kerap memindahtangankan kepemilikan unit dengan harga jual
setara apartemen menengah atas.
Salah satu solusi ditawarkan oleh Endang Kawidjaja, Direk-
tur Utama PT. Delta Pinang Mas, pengembang rusunami Delta
Cakung. Idenya berangkat dari kenyataan bahwa dari sepuluh
calon pembeli rusunami dari masyarakat bawah, hanya sekitar
dua hingga tiga calon pembeli rusunami masyarakat bawah yang
lolos verifikasi.
Endang mengatakan sebagian besar masyarakat bawah bia­
sanya tidak lolos verifikasi perbankan karena berbagai urusan ad-
ministrasi tidak terpenuhi seperti data sumber pendapatan yang
mengharuskan memiliki penghasilan tidak kurang dari 4,5 juta
Rupiah/bulan. Dia menjelaskan dalam urusan ini ada jalan keluar
lain bagi masyarakat bawah untuk memiliki rusunami, melalui
skema sewa-beli. “Dengan skema sewa-beli, masyarakat bawah
dapat memiliki rusunami dengan syarat membayar 4 komponen,
di antaranya uang muka, bunga kepada penyandang dana talang­
an, umpama pekerja katakanlah Jamsostek, serta biaya charge
dan biaya administrasi selama sistem sewa-beli ini berlangsung,”
jelas Endang.
Konsep sewa-beli dapat berlangsung selama tiga tahun,
dan selama itu masyarakat bawah dapat menyelesaikan proses
perbankan. Pada tahun ketiga sewa-beli, masyarakat bawah
mengembalikan uang hasil akad untuk dikembalikan kepada pe-
nyandang dana.
Siasati Bangunan
Sebenarnya banyak cara agar program merumahkan MBR
khususnya yang berada di tengah kota mendapatkan hunian
yang layak. Salah satu cara yang dilakukan oleh PT Delta Pinang
Mas yang merupakan pengembang rusunami Delta Cakung
adalah dengan menyiasati bentuk bangunan. Endang Kawidjaja
menceri­takan, saat pertama kali merencanakan pembangunan
rusunami ini berpatokan pada ide awalnya bahwa rusunami ini
diperuntukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah.
Untuk itu, berbagai elemen yang bisa disiasati diantaranya
bangunan diminimalkan bentuk dan fungsinya. Rusunami Delta
Cakung tidak dikembangkan dalam ketinggian kebanyakan rusu-
nami, tingginya hanya 6 lantai yang terdiri dari 2 tower dengan
total unit sebanyak 520. Ini dilakukan untuk mengurangi beban
bangunan, terkait kedalaman pondasi bangunan yang tentunya
akan mengurangi biaya pembangunan.
Selanjutnya dengan ketinggian yang minim ini, tak memer-
lukan lift untuk mengangkut penghuni rusunami ke lantai-lantai
atas. Namun dalam perjalanannya setelah adanya subsidi fasilitas
liftbarulahdioperasikanlift.“Inijugakarenatuntutanmasyarakat,
konsumen Delta Cakung. Kita pun akhirnya menggunakan fasili-
tas ini dengan bantuan dari Kemenpera,” kata Endang.
Dan yang paling memangkas pengeluaran adalah dalam se-
tiap unit rusunami tak menggunakan plafon. Instalasi air dan
listrik yang dibalut pipa disusun rapi di dinding bagian atas dan
samping. Namun ini tak mengurangi estetika ruangan, karena
dari sisi perawatan tentunya akan lebih mudah dan juga mengu-
rangi biaya tinggi.
Nah, dengan konsepnya yang sederhana ini, ternyata ada hal
lain yang patut jadi pemikiran baru agar konsep rusunami ini te-
pat sasaran. “Dengan bentuk desain interior demikian, investor
tentunya akan lari karena bentuknya kurang menarik. Tapi bagi
mereka yang ingin memiliki hunian murah di tengah kota ini tak
masalah. Terbukti dari 520 unit yang ada semuanya sudah terjual
dan 90 persen penjualannya menggunakan FLPP. Rencananya
kita akan melakukan prosesi topping off dalam waktu dekat ini,”
tegas Endang (aan).
Agar Tak Salah Sasaran,
Sewa-Beli Bisa Jadi Solusi
sumber foto: dok. pribadi
Endang Kawijaya,
Direktur Utama PT. Delta Pinang Mas/
Wakil Ketua Umum Bidang Pembangunan Rumah Susun DPP APERSI 2010 – 2013
Laporan Utama

27. 27
Edisi 3 - Maret 2013
Sukseskan
Program 1.000 Tower
Memperingati 6 Tahun Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013
PT. GRAHA RAYHAN TRI PUTRA
Sukseskan
Program 1.000 Tower
Memperingati 6 Tahun Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013
Sukseskan
Program 1.000 Tower
Memperingati 6 Tahun Program 1.000 Tower
5 April 2007 - 5 April 2013

28. 28
P
rogram 1000 Tower adalah program percepatan
pembangunan rumah susun untuk masyarakat ber­
penghasilan menengah bawah perkotaan yang diga­
gas Pemerintah pada masa kabinet Indonesia Bersatu jilid I,
melalui Keppres 22 Tahun 2006. Pada tanggal 5 April 2007,
dilakukan ground breaking di Rumah Susun Milik Pu­
logebang Jakarta yang dilakukan sendiri oleh Presiden, yang
didampingi oleh beberapa menteri terkait dan kepala daerah.
Menjelang 6 tahun berlangsungnya program ini, pada pelak­
sanaannya mengalami pasang surut, namun melihat esensi
dan urgensinya ke masyarakat, bangsa dan negara, program
ini terus dilanjutkan sampai saat ini.
Salah satu persyaratan keberhasilannya adalah pemenuh­
an persyaratan teknis dan teknologis, karena menentukan
keseimbangan antara keandalan bangunan dan harga ba­
ngunan, yang secara realitas menentukan pasang-surutnya
program ini. Tulisan ini menyajikan kaji aspek teknis dan
teknologis yang dimulai dari kilas balik program rusun dari
sejak pertama kali secara formal diterapkan pada tahun
1974, regulasi khusus yang dibuat untuk mendukung pro­
gram 1.000 tower, pasang surut penerapan di lapangan, serta
masukan untuk pelaksanaan program ini ke depan.
Kilas Balik Aspek Teknis dan Teknologi Rumah Susun
Program rumah susun secara sistematis dimulai dari
sejak tahun pembangunannya di Sarijadi Bandung pada
tahun 1974 oleh Perum Perumnas, seperti terlihat pada
Gambar 1. Pembangunan dilakukan dengan mengguna­
kan suatu prototipe desain gedung 4 lantai yang dibangun
dengan teknologi sistem prefab “Brecast” yang berasal dari
Inggris. Momen ini adalah sangat penting, karena meru­
pakan terobosan baik dari aspek kebijakan maupun dari
aspek teknis dan teknologis. Dari aspek kebijakan, hal ini
merupakan antisipasi jauh ke depan bahwa masyarakat
perkotaan akan tinggal di rumah vertikal, padahal sampai
tahun 1980 baru 22.4% penduduk di Indonesia tinggal di
daerah perkotaan. Dari aspek teknis dan teknologis, juga
merupakan terobosan karena menggunakan suatu proto­
tipe desain dan sistem pembangunan prefab. Sistem precast
adalah sistem yang memang mempunyai keunggulan in­
trinsik yang lebih baik dari sistem konvensional dalam hal
mutu, kecepatan, dan biaya yang ekonomis. Sistem precast
saat ini memang merupakan pilihan utama, namun pada
tahun itu boleh dikatakan pertama kali diterapkan di In­
donesia untuk bangunan gedung.
Perum Perumnas melanjutkan program pembangunan
rusun di kota-kota besar lain seperti di Jakarta, Palembang
dan Medan, seperti terlihat pada Gambar 2 dalam ku­
run waktu 1979 – 1995. Teknologi yang digunakan pada
u­mumnya juga sistem prefab, yang saat itu masih merupa­
kan teknologi impor, karena belum ada industri konstruk­
si nasional yang menguasai teknologi ini pada bangun­an
gedung secara utuh. Saat ini, rusun-rusun itu menjadi
terletak di pusat-pusat kota, dan memberi gambar­an ba­
gaimana seharusnya program 1.000 tower pada saat ini
dilaksanakan.
Urbanisasi di Indonesia terus meningkat dengan cepat.
Pada tahun 2000, penduduk perkotaan sudah mencapai
40%. Pada tahun 1995, Pemerintah sudah mulai meng­
antisipasi fenomena ini dengan membuat suatu program
pembangunan rusun untuk masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR) yang lebih sistematis, dengan Perum Pe­
Kajian Teknis dan Teknologis
Program 1.000 Tower
DR.Ir. Hari Nugraha Nurjaman, MT*
Gambar 1 Rumah Susun Sarijadi Bandung
dengan Sistem Brecast
Gambar 2 Rusun Terbangun Tahun 1979 – 1995
di Kota-kota Besar (Jakarta dan Palembang)
Laporan Utama