1. Apresentação de Modelo para
Financiamento do Sistema
Penitenciário Brasileiro, através da
Securitização de Recebíveis
Imobiliários.
Investimento em CRI
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2. 2
Crise do Sistema Penitenciário
 Déficit atual de 100 mil vagas;
 Inexistência de linhas de
Recursos para novos
crédito oficiais para o setor; investimentos?
 Focoatual na detenção e não
na recuperação dos detentos;
 Aumento alarmante dos níveis
de violência e insegurança.

3. 3
Problemas e Soluções
Problema Causa Principal Conseqüências Solução
 mortos e feridos  Ampliação do
Rebeliões Superlotação número de
 aumento da vagas do
criminalidade Sistema
 diminuição da
 Implantação
credibilidade do Estado
de Unidades
Fugas Falta de segurança
adequada  aumento dos custos em com nível de
segurança e saúde segurança
adequado
 Implantação
Falta de política de de Unidades
Reincidência reinserção na  Volta à criminalidade com recursos
sociedade para
recuperação

4. 4
Novo Projeto Novo Conceito
Reestruturação do Sistema Prisional
 Dois anos de pesquisa e desenvolvimento;
 Baseado no modelo americano;
 Adaptado à legislação penal brasileira;
 Investimentosuperior a R$ 3 milhões com
recursos próprios:
• contratação de consultorias externas,
• aquisição e transferência de tecnologia,
• nacionalização de componentes

5. 5
Modelo Atual x Novo Modelo
Atributo avaliado Modelo Atual Novo Modelo
Concepção do Projeto Ultrapassada Moderna
Nível de Tecnologia
Baixo Alto
adotada
Nível de segurança Ineficiente Eficiente
Prazo de Implantação 12 a 18 meses 6 meses
Custo de Manutenção Alto Baixo
Custo de Operação Alto Baixo (1/3)
Conceito/Posicionamento Penitenciária Unidade Correcional
Foco Detenção Recuperação

6. 6
Benefícios do Novo Modelo
 Até 500 novas vagas/unidade, disponíveis
em 6 meses;
 Aumento do nível de segurança;
 Redução dos custos de manutenção e
operação;
 Maior probabilidade de recuperação dos
detentos;
 Aumento da credibilidade do Estado junto
à população, empresariado, entidades de
classe e ONG’s;
 Redução de gastos em outras áreas
(segurança e saúde).

7. 7
Comparativo do Custo x Benefício
Casas de Custódia
Custo de No. de
Local construção Vagas R$ / Vaga Atributos do Projeto Tempo execução
R$ un.
Automatizado
Preço turn-key
Custo de projeto incluso
Curitiba 8.800.000,00 432 R$ 20.370,00 CFTV incluso 06 meses
Seguro garantia de execução
da obra 10 % valor contrato
Não automatizado e
convencional
Bangu * 6.394.735,50 336 R$ 19.032,00 Não estão computados aditivos 12 a 18 meses
Custo de projeto não incluso
CFTV não disponível
Sem seguro garantia da obra
* Não computado no custo os valores pagos à titulo de reajustes, aditivos e indenizações (claims).

8. 8
Comparativo do Custo x Benefício
Penitenciárias x Unidade Correcional
Local Custo de construção No. de R$ /vaga Atributos do Projeto Tempo de execução
R$ Vagas
* Penitenciária estadual de Não automatizado convencional
Piraquara – PEP 10.761.934,85 543 19.819,00 CFTV não incluso no projeto 50 meses
original (10 meses de paralisação)
Inaugurada 04/2002 Custo de projeto não incluso
Sem seguro de garantia
* Penitenciaria Ribeirão Preto Não automatizado convencional
14.738.122,07 692 21.297,86 CFTV não disponível 20 meses
Inaugurada 08/2000 Custo de projeto não incluso
Sem seguro garantia
Penitenciária Metropolitana Projetoautomatizado
do Estado – PME –Piraquara 10.369.302,00 432 24.003,00 CFTV incluído 06 meses
Custo de projeto incluso
Inaugurada 01/2003 Seguro de garantia de 10 %
*
* Penitenciaria de Iaras- SP Não automatizado convencional
16.948.840,38 692 24.492,00 CFTV não disponível 20 meses
Inaugurada 08/2000 Custo de projeto não incluso
Sem seguro garantia
*
** Bangu VI ( valores Não automatizado convencional
estimados) 12.912.446,68 336 25.825,00 CFTV incluso 12meses
Custo de projeto não incluso
Previsto para 2003 Seguro de garantia de 1 %
* Penitenciária Industrial de Não automatizado convencional
Cascavel 6.490.929,64 240 27.046,00 Sem seguro garantia 22 meses
Inaugurada 02/2002
*
*Penitenciária Industrial de Não automatizado convencional
Guarapuava 8,569.978,83 240 35.708,00 CFTV não incluso no projeto 20 meses
original
Inaugurada 10/1999 Custo de projeto incluso
Sem seguro garantia
* Não computados no custo os valores pagos à titulo de reajustes, aditivos e indenizações (claims)

9. 9
Comparativo de Custos Unitários
Penitenciárias (R$/vaga)
36.000,00 Penitenciária estadual de
33.000,00 Piraquara - PEP
30.000,00 Penitenciária de Ribeirão
Preto
27.000,00
24.000,00 Penitenciária Metrop. do
Estado-PME
21.000,00
Penitenciária de Iaras - SP
18.000,00
15.000,00
Bangu VI
0
0
8 ,0
6 ,0
12.000,00 0
0
5 ,0
.70
0
.04
2 ,0
0
6
3,0
9 ,0
7 ,8
.82
9.000,00
35
27
.49
Penitenciária Industrial de
.00
.81
.29
25
24
6.000,00
19
24
Cascavel - PIC
21
3.000,00 Penitenciária Industrial de
0,00 Guarapuava - PIG
* O Presídio de Presidente Bernardes, no Estado de São Paulo, inaugurado em 2002,
custou R$ 7,5 milhões e disponibilizou 160 vagas, o que resultou em um custo unitário de
R$ 46,8 mil / vaga.

10. 10
Tendência Global
Adoção de soluções “PPP” (Parceria Público Privada).

11. 11
Fundamentos da Operação
 Lei 9.514 de 20-Nov-1997
 Cria o SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário.
 Define, entre outras entidades que irão operar no
sistema, as COMPANHIAS SECURITIZADORAS.
 Define CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários :
características, forma de negociação, garantias.
 Cria a alienação fiduciária para imóveis.
 Separa a aplicabilidade da legislação referente a
locação imobiliária do disposto para o arrendamento
mercantil de imóveis.
 Segundo o IBGE, cadeias, prisões e penitenciárias
são enquadradas como DOMICÍLIOS COLETIVOS.

12. 12
Características da Operação
 Permite a obtenção de 100% dos recursos
necessários para implementação das
Unidades Correcionais;
 Não exige contrapartida do Estado;
 Garantia de execução da obra no prazo e
preço previstos – modalidade turn key;
 Seguro performance (incluído no custo do
projeto).

13. 13
Características da Operação
 O Estado deve prever em seu orçamento
plurianual o arrendamento mercantil das
Unidades Correcionais (empenho);
 Emissão dos CRI
• Cia. Securitizadora, com a aprovação da
Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e
registro na Central de Liquidação e Custódia
(CETIP).

14. 14
Características da Operação
 As características do modelo adotado
propiciam atratividade suficiente para atrair
recursos de outras fontes, além das
tradicionais BNDES e CEF/FGTS:
 Fundações de Previdência - resolução 2829 do
Banco Central : enquadramento do CRI como
investimento de renda fixa, classificados na
carteira de baixo risco (sujeito a rating);
 Maneira simples de organismos como o FGTS,
BNDES, BIRD e BID investirem em Segurança
Pública.
 Pulverização dos CRI entre pequenos investidores.

15. 15
Estruturação Adotada
Sociedades de Propósito Específico
(SPE)
 Sob a forma de Sociedades Anônimas.
 Segregação dos riscos exógenos ao
Projeto.
 Utilização da ação preferencial classe A
com vantagens políticas (golden share)
para ampliação das garantias dos
investidores - Agente Fiduciário.

16. ESTADO Incorporador
C
A A
1 B
Agente
SPE
UF Segurança S.A.
SPE Fiduciário
$
B Unidade
Agente 3 Correcional
Fiduciário Gestão
Operacional
FUNPEN/FUPEN 2
4 Cia. Recebíveis
Seguro Securitizadora (Arrendamento)
Fiança/Garantia 7
5
8
1 - Compromisso de Compra/Venda
Contrato de Arrendamento
6 CRI
2 - Cessão de Créditos
3 - Hipoteca da Unidade (Alien.
Fid.)
4 - Caução dosRecurso do FUNPEN
– Garantia c/ Recebíveis
5 - Emissão e subscrição dos CRIs
A - Constituição de SPE (S/A)
6 - Integralização dos CRIs
B - Golden Share para Agente
7 - Repasse mensal do arrendamento Poupança Fiduciário
arrendamento dos CRIs
8 - Amortização C - Caução das ações da SPE
Fundações

17. 17
Mitigação do Risco
 Veto às decisões das SPEs que comprometam interesse
dos investidores: golden share para o Agente Fiduciário;
 Regime fiduciário apartando o patrimônio (unidades) e
recebíveis da SPE do patrimônio da Cia. Securitizadora e
da Incorporadora;
 Existência de Garantia Complementar e Colateral
(recursos do FUNPEM/FUPEM e/ou seguro garantia/fiança);
 Garantia real mediante hipoteca ou alienação fiduciária
das Unidades.

18. 18
Mitigação do Risco
 Seguro performance garante a conclusão da obra e a
geração dos recebíveis;
 Regime de contratação da obra por empreitada global
(turn key) não gera direito a claims;
 Execução em 6 meses não gera direito a reajuste
contratual;
 A integralização dos CRI ocorre mediante a aferição da
evolução física da obra (agente fiduciário);
 O artigo 37 da Lei 9.514/97 separa a aplicabilidade da
legislação referente a locação imobiliária do disposto
para o arrendamento mercantil de imóveis.

19. 19
Benefícios Sociais do Investimento em
Unidades Correcionais
 Redução indireta no orçamento do setores de
segurança e saúde;
 Aumento da segurança da população, em
especial no entorno das unidades;
 Aumento da probabilidade de recuperação dos
detentos:
• Infra-estrutura adequada : oficina
profissionalizante, escola, quadra esportiva.
 Repercução positiva na Família do detento ao
saber da dignidade do tratamento dispensado.
• Ambulatório médico-odontológico, pátio de visitas
e local reservado para visitas íntimas, cela banho
individual com temporizador.

20. 20
Benefícios Sociais do Investimento em
Unidades Correcionais
 Geração de empregos na construção
de cada Unidade Correcional:
• 350 diretos;
• 400 indiretos.
 Surgimento e desenvolvimento de
novas indústrias:
• Metalúrgica - portas e janelas de segurança.
• Metal-mecânica - vaso/lavatório inox,
puxadores e dobradiças de segurança.
• Eletrônica - intercomunicadores anti-
vandalismo, cameras e monitores de CFTV.

21. 21
Benefícios Sociais do Investimento em
Unidades Correcionais
 Aumento da credibilidade do Estado, na
área de segurança pública, em nível
nacional e internacional:
• Fomento ao turismo interno e geração de
atratividade ao turismo internacional;
• Incentivo ao aumento dos investimentos
externos no País.