Bouwen, beheren, duurzaamheid, innovatie, facilty management

2. GE B O U W B E H E E R VASTGOED)
Integratie levert veel meerwaarde op
Bouwen én beheren
Bouwen en beheren groeien steeds meer naar elkaar toe. De grotere bouwbedrijven
profileren zich steeds meer als een aanbieder van totaaloplossingen, nemen deel in
publiek private samenwerkingsverbanden of benaderen de markt met een conceptuele
aanpak die veel verder reikt dan bouwen alleen. MKB-bouwbedrijven werpen zich in
toenemende mate op als dienstverlener in de bouw en sommige van deze bedrijven zijn
actief op zoek naar opdrachten waarbij ook onderhoud en beheer worden meegenomen.
Bouwbedrijven starten een eigen energiebedrijf, werken in de telecommunicatie of
exploiteren parkeergarages. Het integreren van bouwen en beheren biedt tal van kansen
en levert veel meerwaarde op.
TEKST: PETER FRAANJE
‘Het is geel en het kan meer beteke- in grootte na VolkerWessels en BAM uitdagingen zoals files, stijgende
nen voor Nederland’ was voor de het derde bouwbedrijf van Neder- zeespiegel en de kwalitatieve
zomer paginagroot in de landelijke land met een omzet van 2,8 miljard woningnood. Het bedrijf uit Rosma-
dagbladen als NRC Handelsblad en de per jaar. In de advertentie werpt len profileert zich als een full-service
Telegraaf te lezen. Het ging om een Heijmans zich op als een betrouw- dienstverlener in de bouw en ont-
voor de Nederlandse bouw unieke bare, meedenkende partner die zich wikkelde in samenwerking met
publiciteitscampagne van Heijmans, bewust is van de maatschappelijke Woonzorg Nederland het Woon-
18 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 143 | SEPTEMBER 2006

3. VASTGOED GEBOU W B E H E E R
dr. ing. Peter J. Fraanje ook een belangrijke rol als co-maker der en coördinator tijdens het bouw-
en/of als uitvoerend bouwbedrijf in proces. Na oplevering blijft Van
grote projecten. Wijnen betrokken bij het project als
Vitaal Concept voor ouderen, levens- beheerder. Van Wijnen beschikt over
loopbestendige woningen compleet Van productie naar dienst een onderhouds- en servicedienst
met domotica en aanpasbaar en Het in Capelle aan de IJssel geves- voor het technisch beheer van de
uitbreidbaar bij een veranderende tigde Slavenburg richt zich van ouds- gebouwde projecten (24-uurs service,
vraag. her op bouwen of renoveren én wanneer nodig). Dat Van Wijnen
onderhouden van kantoren, winkels opschuift richting beheer moge blij-
Meerwaarde en bedrijfsgebouwen. Het bedrijf ken uit het feit dat in oktober 2005
Bouwend Nederland, de branche- heeft een omzet van 90 tot 100 mil- met Fortis Bank en facilitair bedrijf
organisatie van 5.000 bouw- en infra- joen en telt 300 medewerkers. Het Prisma een samenwerkingsverband
bedrijven in Nederland vindt dit een biedt een full-service pakket aan is opgericht onder de naam Chi-
goede ontwikkeling. De markt vraagt opdrachtgevers. Het dienstenpakket maera. Chimaera biedt een all-in
in toenemende mate om totaal- van Slavenburg varieert van techni- PPS-oplossing aan (semi-)publieke
oplossingen. Er is sprake van een sche ontwikkeling & bouw (inclusief partijen die hiervoor een periodieke
terugtredende overheid en er is interieur), garantie & onderhoud vergoeding betalen. De diensten die
steeds minder inhoudelijk kennis (gebruikerssupport), verbouw & worden geleverd zijn financiering,
aanwezig bij professionele opdracht- renovatie tot en met advies over de ontwerp, bouw, onderhoud en
gevers. Bouwers ambiëren een gro- facilitaire behoeften ten behoeve exploitatie van gebouwen in één
tere maatschappelijke rol en willen van bedrijfshuisvesting. Slavenburg contract voor een periode van 15-25
de schotten slechten tussen ont- Gebruikerssupport levert alle moge- jaar. Van Wijnen en de andere part-
werp en uitvoering en tussen bou- lijke vormen van diensten, zoals ners mikken op projecten met een
wen en onderhoud en beheer. Juist gebruikersbegeleiding, 24-uurs-ser- investeringsvolume van 15 tot 50
deze barrières leiden tot faalkosten vice en preventief of correctief miljoen euro en hopen met Chimaera
en suboptimaal resultaat. Integratie onderhoud. Ook alle zaken die niet de grote latente PPS-markt te acti-
van bouwen en beheren geeft bou- direct tot het bouwproces behoren, veren.
wers meer ruimte om te investeren kunnen extra worden geregeld: van
in kwaliteit, veiligheid en duurzaam- catering en beplanting tot verhui- Bouwen, beheren en financieren
heid en stelt ze in staat meerwaarde zing, opzet van facility management De Strukton-groep beschouwt faci-
te leveren voor klant en samenleving. en het meubilair. Zo heeft de klant lity management als kernactiviteit.
de zekerheid en het gemak van een Het Utrechtse bedrijf met een omzet
Wie denkt dat beheren alleen iets is centraal aanspreekpunt. Bij het van 824 miljoen euro in 2005 maakt
voor grote bouwbedrijven heeft het middelgrote bouwbedrijf Slavenburg deel uit van het consortium de
mis. Tal van middenbedrijven en mid- wordt veel geïnvesteerd in de bedrijfs- TalentGroep die de financiering, het
delgrote ondernemingen hebben een
onderhoudsdienst of werken veel
samen met onderhoudsbedrijven. Bouwers ambiëren een grotere
Bouwbedrijf Ponjé uit het Brabantse
Handel bijvoorbeeld heeft in 2005 maatschappelijke rol
een afdeling Service & Onderhoud
opgezet en biedt opdrachtgevers niet
alleen renovatie, maar desgewenst cultuur. Veel bouwers zijn traditio- ontwerp, de bouw, de inrichting, het
ook het onderhoud voor 15 of 20 jaar neel gericht op techniek en produc- onderhoud, en het beheer én de
aan. Een dergelijke contract stelt tie, maar nu wordt ook verwacht dat exploitatie van het Montaigne-
Ponjé in staat veel te investeren in de zij zich meer opstellen als dienst- lyceum in Ypenburg/Den Haag ver-
kwaliteit van de gebruikte materia- verleners, als klantgerichte huisves- zorgt (architect: RAU). Onlangs werd
len en de opleiding van de mede- ters. Dit vergt een grote mentali- aan dit project - het eerste gebouw
werkers. De opdrachtgever heeft teitsverandering. in Nederland dat middels PPS
tegen een aantrekkelijke prijs geen (publiek private samenwerking) tot
omkijken naar het gebouw. Ook Voor de Van Wijnen Groep, met ruim stand is gekomen - de Public Private
andere bouwbedrijven richten zich 1.500 medewerkers en een omzet Finance Award 2006 toegekend. De
op het ontzorgen van de klant zoals van meer dan 500 miljoen euro één TalentGroep bestaat naast Strukton
de BMU-groep uit Soesterberg, die van de grotere bouwondernemingen uit Imtech en ISS Facility Services.
het Onderhouddomein-concept heeft van Nederland, is bouwen een con- Het consortium zorgt na oplevering
ontwikkeld. MKB-bedrijven spelen tinu cyclisch proces dat vier stadia gedurende bijna 28,5 jaar voor
doorloopt. De slogan die Van Wijnen beheer, onderhoud en facilitaire
dr. ing. Peter J. Fraanje is senior hanteert is dan ook ‘Meer dan bou- dienstverlening. Het PPS-consor-
beleidsmedewerker van Bouwend wen’. Het bedrijf denkt in de initia- tium wordt niet meer betaald voor
Nederland; tieffase met de klant mee, vertaalt de oplevering van een gebouw,
p.fraanje@bouwendnederland.nl de wensen naar een integraal bouw- maar voor de diensten aan en func-
concept en treedt op als bouwuitvoer- tionaliteit voor de gebruikers gedu-
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 143 | SEPTEMBER 2006 19

5. VASTGOED GEBOU W B E H E E R
rende een lange periode. De kosten ISS gaat al haar facilitaire diensten ton miste de kennis en het netwerk
van een project over de gehele in en om het pand uitvoeren, van in de installatiesector, terwijl de
levensduur vormen de basis voor de catering tot groenaanleg en - onder- trends duidelijk wijzen op een
exploitatie. Schoolleiding en docen- houd, van receptie- en beveiligings- groeiend belang van installatietech-
ten kunnen zich volledig richten op diensten tot schoonmaak, van het niek. Bestuursvoorzitter Gerrit Wit-
het onderwijs, in een moderne en aanbieden van sportfaciliteiten tot zel liet in het NRC Handelsblad
speciaal toegeruste omgeving. De kunstbeheer. Bij het ontwerp is con- weten dat (ook) de markt voor ‘faci-
officiële opening van het Montaigne tinu de gebruiker van het pand voor lity management’ erg belangrijk
Lyceum zal op 9 oktober worden ogen gehouden. wordt voor Strukton. Witzel ver-
wacht de komende jaren een kwart
van de omzet uit deze markt.
Dienstverleners bewegen zich ook
Een ander consortium dat mogelijk
richting bouw en onderhoud in aanmerking komt voor de bouw
en het beheer van het belastingkan-
toor te Doetinchem bestaat uit Faci-
verricht door de ministers Maria Strukton is ook in de race voor de licom-bedrijven (o.m. GOM Schoon-
van der Hoeven van het ministerie nieuwbouw, de financiering en het houden, Prened Beveiliging). De om-
van Onderwijs, Cultuur en Weten- beheer voor 15 jaar van het Belas- zet van de Facilicom Services Group
schappen en Gerrit Zalm van het tingkantoor te Doetinchem dat ook (met bedrijven in Nederland, Belgie,
ministerie van Financiën. als PPS-project zal worden gereali- Frankrijk en Engeland bedroeg in
seerd. Ook hier werkt Strukton 2005 618 miljoen euro. In dat jaar
De Strukton groep heeft ook de samen met ISS Facility Services en waren ruim 21.000 werknemers in
prestigieuze opdracht voor de met nog andere partners, waaron- dienst. Het Rotterdamse Breijer
financiering, de renovatie en het der Ballast Nedam. Uit negen Bouw & Installatie maakt sinds 1986
onderhoud van het Ministerie van marktpartijen heeft de Rijksgebou- ook deel uit van dit consortium. Dit
Financiën te Den Haag verworven. wendienst eind juli 2006 vijf consor- bouw- en onderhoudsbedrijf is lid
In dit contract is ook de facilitaire tia geselecteerd die ervaring hebben van Bouwend Nederland en biedt
dienstverlening voor 25 jaar inbe- met het ontwerpen en bouwen van een compleet pakket aan op het
grepen. Bij deze PPS-pilot neemt een kantoorgebouw en met het gebied van bouw, instandhouding
Strukton deel in een consortium leveren van integrale facilitaire van vastgoed en installatietechniek.
genaamd Safire , bestaande uit ABN dienstverlening. In mei van dit jaar Er werken zo’n 700 medewerkers in
AMRO, GTI, ISS en Burgers Ergon. kwam Strukton in het nieuws van- de verschillende vestigingen en
Het contract heeft een netto con- wege de overname van Worksphere, bedrijven. In het jaarverslag over
tante waarde van 175 miljoen euro. de installatiepoot van Stork. Struk- 2005 wordt gesteld dat men dankzij
Montaigne lyceum Ypenburg, Den Haag. Architect en foto’s: RAU, Amsterdam
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 143 | SEPTEMBER 2006 21

6. GE B O U W B E H E E R VASTGOED)
de integratie van bouw, installatie en
onderhoud goede gebouwen oplevert
met lage exploitatielasten. De bouw
groeit met andere woorden niet
alleen richting dienstverlening en
beheer, maar dienstverleners bewe-
gen zich ook richting bouw en
onderhoud.
Ook Heijmans dingt samen met onder
meer Johnson Controls Integrated
Facility Management mee naar de
opdracht in Doetinchem. Volker Wes-
sels en Boele en Eesteren, hebben
een consortium gevormd met PCH
Facility Management en maken ook
nog kans op de opdracht. Uit dit
voorbeeld moge blijken dat bouwers
veel belangstelling hebben voor PPS-
projecten, waarbij nadrukkelijk de
samenwerking wordt gezocht met
facility-bedrijven. De start van de
bouw van het kantoor is gepland in
2007. In 2009 verhuist de Belasting-
dienst naar het nieuwe pand.
Energie zonder zorgen
Opvallend zijn de initiatieven van
bouwers om een eigen energiemaat- Integratie van bouw, installatie en onderhoud levert goede gebouwen op.
schappij op te richten. Een ontwikke-
lend bouwbedrijf in Leidschendam, Bouw, ingesteld door de overheid met Duurzame toekomst
Panagro heeft vorig jaar een Duur- als doel een vernieuwingsproces in Alles wijst erop dat bouwen en behe-
zame Energie Exploitatiemaatschap- de bouw op gang te brengen. De ren steeds meer vervlochten zullen
pij bv opgericht, waaronder zes pro- Regieraad Bouw stelt onder meer dat worden. Bouwbedrijven bewegen
jectgebonden DE-exploitatiemaat- opdrachtgevers, overheid en bou- zich meer en meer richting beheer
schappijen, nog eens acht van der- wers het vizier niet alleen meer op en dienstverlening. Bouwbedrijven
gelijke maatschappijen zijn in voor- het bouwwerk zelf moeten richten, worden - al dan niet met facility-
bereiding.
Ook heeft Panagro ook DeeNed bv
opgericht, Duurzame Energie Exploi- De extra investering in de bouwfase
tatie Nederland, een facilitair bedrijf.
Dankzij deze zelfstandige collectieve betaalt zich terug in de beheerfase
exploitatie kunnen de meerkosten
voor een warmtepomp en andere
energiebesparende maatregelen maar meer oog dienen te krijgen bedrijven als partner - dienstverle-
ondergebracht worden in de exploi- voor de hele levenscyclus van de ners in huisvesting en alles wat
tatiemaatschappij en als vastrecht- gebouwde omgeving. Steeds meer daarbij komt kijken. Deze ontwikke-
kosten in rekening worden gebracht. bouwbedrijven en gelukkig ook ling verdient alle steun en medewer-
Inmiddels zijn honderden apparte- steeds meer opdrachtgevers en over- king van overheden, regionale regie-
menten en woningen gerealiseerd heden zien de mogelijkheden en de raden, woningcorporaties en (andere)
waarbij de benodigde energie duur- meerwaarde van het ‘meenemen’ opdrachtgevers. De integratie van
zaam wordt opgewekt, het comfort van onderhoud en beheer voor een ontwerp, bouw en beheer kent eigen-
hoog is (koelen in de zomer!) en de bepaalde periode. Het loont om te lijk alleen maar winnaars: er is
woonlasten beperkt blijven. De bewo- investeren in een multifunctioneel meerwaarde voor de eindgebruiker,
ners hebben ook geen omkijken naar en duurzaam gebouw en het loont de omwonenden en de opdrachtge-
de installatie: het facilitair bedrijf om de directe omgeving van het ver. Bovendien biedt het combineren
zorgt voor onderhoud en beheer. gebouw op te knappen en te behe- van bouwen en beheren tal van kan-
ren. Gebouwen zijn simpelweg meer sen voor een duurzamere samenle-
De groeiende aandacht van bouwers waard. De extra investering in de ving. Bouwen én beheren heeft de
voor beheer, dienstverlening en bouwfase betaalt zich terug in de toekomst!
nieuwe concepten sluit naadloos beheerfase.
aan op het streven van de Regieraad
22 FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 143 | SEPTEMBER 2006