Support de cours d'Expertise Immobilière

1. •L’EXPERTISE
IMMOBILIERE
ifcom
Faculté des Métiers
3 mai 2001 Pierre Henri Biger
FONCIER EXPERTISE

2. Méthodes d’expertise immobilière
Préalables : prix et valeur
Les principales méthodes : principes
Modalités de mise en application
Exemples de rapports - Cas pratiques
Tentative de conclusion

3. Préalables : prix et valeur
Le prix : accord entre vendeur et
acheteur… mais qu’y inclure ?
• Le prix net vendeur
• les meubles
• les frais de négociation (à la
charge du vendeur ou de l ’acheteur)
• les droits ou taxes
• les indemnités d’éviction
• les frais d’installation…

4. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
Ne pas oublier qu’il peut y avoir plusieurs valeurs
pour le même bien selon les hypothèses et les
circonstances :
- occupation
- perspectives de vente à court ou long terme
- délai de vente
- voire « vente à la casse »
...

5. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
• Les fondements de la valeur des biens
– les «droits immobiliers»

6. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
• Les fondements de la valeur des biens
– les «droits immobiliers»
– la situation générale et particulière

7. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
• Les fondements de la valeur des biens
– les «droits immobiliers»
– la situation générale et particulière
– la nature de l’immeuble

8. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
• Les fondements de la valeur des biens
– les «droits immobiliers»
– la situation générale et particulière
– la nature de l’immeuble
– les surfaces

9. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
• Les fondements de la valeur des biens
– les «droits immobiliers»
– la situation générale et particulière
– la nature de l’immeuble
– les surfaces
– les revenus

10. Préalables : prix et valeur
Qu’est-ce-que la valeur ?
• Les fondements de la valeur des biens
– les «droits immobiliers»
– la situation générale et particulière
– la nature de l’immeuble
– les surfaces
– les revenus
– la plus-value

11. Les principales méthodes
d’expertise : principes
– estimations par comparaison
– « prix de vente ajustés »
– « sales comparison method »

12. Estimation par comparaison
• Comment comparer ?
– détermination du dénominateur commun

13. Estimation par comparaison
• Comment comparer ?
– détermination du dénominateur commun
– recherche et analyse des points de
comparaison

14. Estimation par comparaison
• Avantages et inconvénients de la
méthode
– inconvénients

15. Estimation par comparaison
• Avantages et inconvénients de la
méthode
– inconvénients
– avantages

16. Les principales méthodes
d’expertise : principes
– estimations par comparaison
– estimations fondées sur les coûts
– « prix de revient ajustés »
– « cost method »

17. Estimation par les coûts
• réévaluation de valeurs passées
– inconvénients

18. Estimation par les coûts
• réévaluation de valeurs passées
– inconvénients
– avantages

19. Estimation par les coûts
• la méthode « sol et construction »
– principes

20. Estimation par les coûts
• la méthode « sol et construction »
– principes
– mise en œuvre

21. Estimation par les coûts
• la méthode « sol et construction »
– inconvénients

22. Estimation par les coûts
• la méthode « sol et construction »
– inconvénients
– avantages

23. Les principales méthodes
d’expertise : principes
– estimations par comparaison
– estimations fondées sur les coûts
– estimations par le revenu
– « revenus actualisés »
– « income method »

24. Estimation par le revenu
• les principes
– la rentabilité

25. Estimation par le revenu
• les principes
– la rentabilité
– quel revenu ?

26. Estimation par le revenu
• avantages et inconvénients

27. Les principales méthodes
d’expertise : principes
– estimations par comparaison
– estimations fondées sur les coûts
– estimations par le revenu
– estimations par le «cash-flow»
– « D.C.F. » ou « Discounted Cash Flow »

28. Estimation par le « cash-flow »
(pour mémoire )
• les principes
• la mise en œuvre
• avantages et inconvénients

29. Mise en application
Plan traditionnel d’un rapport
d’expertise en France

30. Mise en application
Plan traditionnel d’un rapport
d’expertise en France
• Mission
• Désignation
• Situation
• Description
• Surfaces
• Occupation
• Situation
d ’urbanisme
• Origine de propriété
• Etude du marché
• Eléments de
comparaison
• Estimation

31. Mise en application
Plan d’un rapport d’expertise
anglo-saxon

32. Mise en application
Plan d’un rapport d’expertise
anglo-saxon
• Introduction
• Conclusion
• Situation -
Description -
Surfaces
Hypothèses sur
l ’immeuble
• Situation et
autorisations
d’urbanisme
• Valeur fiscale
• Etude du marché
• Eléments de
comparaison
• ANNEXES

33. Mise en application
La mission : le cadre de l’expertise
• l’étendue des biens à estimer
• évaluation après visite (complète, extérieure) ou avis
sur pièces
• la ou les valeurs à définir
• la date de référence
• les pièces fournies
• les références de la personne chargée de faire visiter
• si mission spécifique, rappel des honoraires et délais
convenus

34. Mise en application
• Le travail préparatoire

35. Mise en application
Estimation par comparaison
Le travail
préparatoire Informations que
l’expert rassemble
• L’expert recherche la vérité : mais si elle lui est
volontairement cachée, il ne la trouvera pas !

36. Le travail préparatoire
La réalisation d’une expertise nécessite l ’étude
des documents et éléments suivants :
• plans
• état des surfaces
• cadastre
• titres de propriété
• règlement de copropriété
• justification juridique d’affectation des locaux
• état locatif (avec indication de la vacance)

37. Le travail préparatoire
La réalisation d’une expertise nécessite l ’étude
des documents et éléments suivants :
• baux
• résiliations prévues ou reçues
• plan d’entretien
• tous documents sur immeuble ou environnement,
susceptibles d’avoir une incidence sur la valeur
de l’immeuble
• contentieux et litiges
• charges locatives
• taxes foncières
• frais d’entretien courant

38. Mise en application
Estimation par comparaison
• Comment comparer ?
– détermination du dénominateur commun

39. Le dénominateur commun
• Surface : divers m² ,
hectare, etc.
• volume
• place
• pièce
• chambre
• lit
• Capacité d’accueil
• Longueur de façade
• potentialités
(constructibilité…)
• unité (studio, lot de
terrain…)
• …

40. Réglementation des Prêts Conventionnés
SURFACE HABITABLE :
"surface de plancher déduction faite des surfaces occupées par les murs,
cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, ébrasement de portes et de
fenêtres"
"Il n'est pas tenu compte des parties de locaux d'une surface inférieure à
1,80m. Cependant, un point au moins de la pièce devra atteindre ou dépasser une
hauteur de 2,3 m"
SURFACES ANNEXES
" surfaces des garages, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement,
terrasses, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements. (ne
sont pas prises en compte les annexes de hauteur inférieure à 1,80 m)" annexes
de hauteur inférieure à 1,80 m)"
La surface habitable

41. Loi Carrez
"tout contrat… réalisant … la vente d'un lot ou d'une fraction de
lot mentionne la superficie de la partie privative…"
à l'exception des "caves, garages, emplacements de stationnement"
ou des "lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m²"
La surface habitable

42. Selon la "Commission relative à la copropriété" :
"une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot"
" la superficie ainsi définie doit être distinguée de celle mentionnée à
l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965…"
"la loi n'impose aucune méthode de mesurage"
"les parties peuvent elles-mêmes procéder au mesurage…"
La commission recommande de procéder :
"à une ventilation du prix entre les différents lots vendus" et "en cas
de vente portant sur un lot unique composé… de locaux exclus du
champ d'application… de ventiler le prix global et le prix de la partie
privative devant être mesurée…"
La surface habitable

43. Autres surfaces utilisées
• surface utile
• surface utile pondérée
• surface hors-œuvre (nette ou brute)
• surface développée hors-œuvre
pondérée
• surfaces commerciales : utile
pondérée, G.L.A

44. Autres surfaces utilisées
• surface développée hors-œuvre
pondérée
– un outil utile à l’expert

45. Autres surfaces utilisées
• surface développée hors-œuvre
pondérée
– un outil utile à l’expert
– partant de la surface extérieure

46. Autres surfaces utilisées
• surface développée hors-œuvre
pondérée
– un outil utile à l’expert
– partant de la surface extérieure
– et fondé sur l’expérience des valeurs
vénales

47. Mise en application
Estimation par comparaison
• Comment comparer ?
– détermination du dénominateur commun
– recherche et analyse des points de
comparaison

48. Mise en application
Estimation par comparaison
Les sources des points de comparaison
• L’accès difficile aux
fichiers officiels

49. Mise en application
Estimation par comparaison
Les sources des points de comparaison
• L’accès difficile aux
fichiers officiels
• les délais d’inscription aux
fichiers

50. Mise en application
Estimation par comparaison
Les sources des points de comparaison
• L’accès difficile aux
fichiers officiels
• les délais d’inscription aux
fichiers
• la pertinence des
renseignements
(consistance, surfaces…)

51. Mise en application
Estimation par comparaison
Les sources des points de comparaison
• L’accès difficile aux
fichiers officiels
• les délais d’inscription aux
fichiers
• la pertinence des
renseignements
(consistance, surfaces…)
• les aberrations
(convenance,
dissimulation, excès…)

52. Mise en application
Estimation par comparaison
L’analyse des points de comparaison
• Avant la visite
• après la visite
• mesurages…
• éliminations
• choix : proximité
catégorielle ou
proximité
géographique ?
• Délai de validité ?

53. Mise en application
Estimation par comparaison
• Comment comparer ?
– détermination du dénominateur commun
– recherche et analyse des points de
comparaison
– mise en œuvre

54. Une simple règle de trois !
« … les points de comparaison retenus
faisant apparaître pour les biens
comparables des valeurs de 9 900 à
10100F par m² habitable, nous retiendrons
ici une valeur de 10 000 F
du m² habitable,
soit, pour 100 m², 1 000 000 F «

55. Mise en application
Estimation par les coûts
- mise en œuvre
- quels indices retenir ?
- travaux et améliorations
- le problème du terrain
Réévaluation de valeurs passées

56. Mise en application
Estimation par les coûts
- mise en œuvre
- moins-value : terrain ou constructions ?
- construction d’hier ou d’aujourd’hui ?
- quel % décote pour vétusté ?
- quel % de décote pour obsolescence ?
Estimation par « sol et construction »

57. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F

58. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Moins-value pour encombrement = - 200 000 F

59. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F

60. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F
Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F

61. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F
Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F

62. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F
Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F
Moins-value pour obsolescence = 10% - 150 000 F

63. Exemple d’estimation par « sol et
construction »
Terrain de 1000 m² à 500 F = + 500 000 F
Moins-value pour encombrement = - 200 000 F
Construction de 300 m² à 5 000 F + 1 500 000 F
Moins-value pour vétusté = 40 % - 600 000 F
pour obsolescence = 10% - 150 000 F
Valeur retenue………………… 1 050 000 F

64. Mise en application
Estimation par le revenu
Exemple d’estimation par le revenu
Revenu annuel de 120 000 F
taux de « capitalisation », de « rendement », de
« placement »… retenu de 8 %
valeur ainsi déterminée
(120 000 F /8) x 100 =

65. Mise en application
Estimation par le revenu
Exemple d’estimation par le revenu
Revenu annuel de 120 000 F
taux de « capitalisation », de « rendement », de
« placement »… retenu de 8 %
valeur ainsi déterminée
(120000 F /8) x 100 = 1 500 000 F

66. Mise en application
Estimation par le revenu
Les revenus immobiliers
• Loyers réglementés ou
non, plafonnés ou non.
• loyers faciaux ou
effectivement payés
• loyers bruts ou nets
• loyers avant ou après
impôts
• autres revenus

67. Mise en application
Estimation par le revenu
Quel revenu retenir ?
• Les charges (propriétaire ou locataire ?)
• les impôts liés au bien
• les impôts liés au propriétaire
• les avantages fiscaux
• le risque de vacance ou d’impayés

68. Mise en application
Estimation par le revenu
– quel taux retenir ?

69. A propos du taux, ne jamais
oublier :
• Les composantes du
revenu retenu
• les composantes du
prix recherché
• que toutes choses
égales par ailleurs,
mieux c’est, moins le
taux est élevé

70. Exemple d’estimation par le
revenu brut
Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an

71. Exemple d’estimation par le
revenu brut
Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an
Taux brut de la catégorie = 8 %

72. Exemple d’estimation par le
revenu brut
Appartement loué 3 000 F par an = 36 000 F par an
Taux brut de la catégorie = 8 %
Valeur = (36 000 /8) x 100 = 450 000 F net vendeur

73. Conséquences d’une erreur d’1 %
Revenu de 100 000 F
taux 14 % valeur 714 286 F

74. Conséquences d’une erreur d’1 %
Revenu de 100 000 F
taux 14 % valeur 714 286 F
taux 13 % valeur 769 231 F

75. Conséquences d’une erreur d’1 %
Revenu de 100 000 F
taux 14 % valeur 714 286 F
taux 13 % valeur 769 231 F
∆ = 7,14 %

76. Conséquences d’une erreur d’1 %
Revenu de 100 000 F
taux 14 % valeur 714 286 F
taux 13 % valeur 769 231 F
∆ = 7,14 %
Revenu de 100 000 F
taux 4 % valeur 2 500 000 F

77. Conséquences d’une erreur d’1 %
Revenu de 100 000 F
taux 14 % valeur 714 286 F
taux 13 % valeur 769 231 F
∆ = 7,14 %
Revenu de 100 000 F
taux 4 % valeur 2 500 000 F
taux 3 % valeur 3 333 333 F

78. Conséquences d’une erreur d’1 %
Revenu de 100 000 F
taux 14 % valeur 714 286 F
taux 13 % valeur 769 231 F
∆ = 7,14 %
Revenu de 100 000 F
taux 4 % valeur 2 500 000 F
taux 3 % valeur 3 333 333 F
∆ = 25 %

79. CAS PRATIQUES
Estimation d’un terrain en
lotissement

80. CAS PRATIQUES
Estimation d’un terrain en
lotissement
Estimation d’une maison

81. CAS PRATIQUES
Estimation d’un terrain en
lotissement
Estimation d’une maison
Estimation d’un appartement

82. Examen de rapports
d ’expertise

83. Mise en application
• Comment devient-on expert ?
• Comment reconnaît-on un bon expert ?

84. Par qui ?
• Comment devient-on expert ?
• Comment reconnaît-on un bon expert ?
• Comment choisir son expert ?

85. Par qui ?
• Comment devient-on expert ?
• Comment reconnaît-on un bon expert ?
• Comment choisir son expert ?
• Quelles informations donner à l’expert ?

86. Questions à l’expert
…auxquelles il doit pouvoir répondre !
• Quelle est votre formation et/ou votre expérience , et en quoi
cela vous qualifie pour l'estimation du bien à évaluer ?
• Votre société et/ou vous-même pratiquez-vous l’expertise de
longue date ?
• N’êtes-vous pas en même temps marchand, ou financièrement
intéressé dans la transaction, et comment être sûr que cela ne
vous influence pas ?
• Votre agence (ou société) a-t-elle système de contrôles internes ?
A-t-elle déjà estimé des biens de ce type ?
• Pouvez-vous donner une liste de clients satisfaits ?
• Pouvez-vous montrer des exemples de vos travaux ?

87. Questions à l’expert
…auxquelles il doit pouvoir répondre !
• Quels accès avez-vous aux éléments de
comparaison (données et résultats de ventes
privées ou publiques) ?
• Quelles garanties offrez-vous ? (assurances…)
• Si quelqu'un (acquéreur potentiel, compagnie
d'assurances, services fiscaux…) pose des
questions concernant l'évaluation, serez-vous
disponible pour répondre ?
• Comment fixez-vous vos honoraires ?
(Ceux-ci ne doivent pas être basés sur
un pourcentage de la valeur)

88. Bibliographie (très) sommaire
• B. de Polignac J.P. Monceau -
L’évaluation des actifs immobiliers
(Eyrolles)
• Ferbos/Bernard - Evaluation des
biens (Le Moniteur)
• Ed. F. Lefebvre - Evaluation
• adef (collectif) - Evaluer un terrain
• Bruno Pays Guide de l’audit
immobilier (Annales des Loyers)

89. •Pour une vision à long terme
BRETAGNE "HISTORIQUE " 1835 - 1999
Evolution de la population relative
24%
20%
21%
18%
17%
13%
21%
21%
29%
16%
CÖTES D'ARMOR
FINISTERE
ILLE-ET-VILAINE
LOIRE-ATLANTIQUE
MORBIHAN
1835
1999
1835 : 2 565 770 hab
1999: 4 036 654 hab

90. • « Ce que la mer
apporte en montant,
elle le remporte en
descendant »
(proverbe de Basse-
Bretagne)
FONCIER EXPERTISE

91. • « Ce que la mer
apporte en
montant, elle le
remporte en
descendant »
(proverbe de
Basse-Bretagne)
FONCIER EXPERTISE

92. •L ’EXPERTISE
IMMOBILIERE
ifcom
Faculté des Métiers 26 avril 2001
Pierre Henri Biger
FONCIER EXPERTISE

93. L’expertise immobilière
Pourquoi ?
Comment ?
Par qui ?

94. Pourquoi ?
• conseiller investisseurs et propriétaires
– sur la valeur

95. Pourquoi ?
• conseiller investisseurs et propriétaires
– sur la valeur
– dans le choix des biens

96. Pourquoi ?
• conseiller investisseurs et propriétaires
– sur la valeur
– dans le choix des biens
– lors des arbitrages

97. Pourquoi ?
• assurer l’équilibre entre intervenants
– partages, successions

98. Pourquoi ?
• assurer l’équilibre entre intervenants
– partages, successions
– divorces

99. Pourquoi ?
• assurer l’équilibre entre intervenants
– partages, successions
– divorces
– échanges

100. Pourquoi ?
• assurer l’équilibre entre intervenants
– partages, successions
– divorces
– échanges
– fusions, privatisations (etc.)

101. Pourquoi ?
• Répondre à des impératifs
réglementaires
– impôt sur la fortune

102. Pourquoi ?
• Répondre à des impératifs
réglementaires
– impôt sur la fortune
– patrimoine des compagnies d’assurances
ou des SCPI

103. Pourquoi ?
• Répondre à des impératifs
réglementaires
– impôt sur la fortune
– patrimoine des compagnies d’assurances
ou des SCPI
– réévaluation des actifs

104. Pourquoi ?
• Répondre à des impératifs
réglementaires
– impôt sur la fortune
– patrimoine des compagnies d’assurances
ou des SCPI
– réévaluation des actifs
– sécurisation des obligations foncières

105. Pourquoi ?
• Répondre à des impératifs
réglementaires
– impôt sur la fortune
– patrimoine des compagnies d’assurances
ou des SCPI
– réévaluation des actifs
– sécurisation des obligations foncières
– réglementation des ventes sur saisie

106. Pourquoi ?
• Garantir les créanciers
– accord de prêts hypothécaires

107. Pourquoi ?
• Garantir les créanciers
– accord de prêts hypothécaires
– provisionnement des pertes

108. Pourquoi ?
• Garantir les créanciers
– accord de prêts hypothécaires
– provisionnement des pertes
– choix des actions contentieuses

109. Pourquoi ?
• Garantir les créanciers
– accord de prêts hypothécaires
– provisionnement des pertes
– choix des actions contentieuses
– soutien d’enchères