Comment optimiser son patrimoine financier et
immobilier face a la nouvelle fiscalité ?
Comment optimiser son patrimoine financier
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Augmentation des frais de
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PLF 2014 : Les droits de mutation, improprement appelés " frais de notaire...
Hausse de la TVA

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LFR 2012 : Hausse de la TVA au 1 er janvier 2014
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Quelles solutions ?

Négocier les frais de notaire. Baisse des ventes dans le neuf (13%). Les promoteurs ont du stock à éc...
Evolution de la fiscalité sur les revenus
Pas de changement de taux de la
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Rappels sur le plafonnement
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LF2013 : abaissement du plafond global des niches fiscales
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Projet de loi ALUR

Projet de loi ALUR : en seconde lecture à l’AN 28/10/2013
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Heureusement la France reste
un paradis fiscal !!!

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Heureusement la France reste
un paradis fiscal !!!

L’investissement en loueur meublé permet de générer des revenus
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Petit focus ISF

LF2013 : Tous les contribuables possédant un patrimoine dont la
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Quelques pistes d’optimisation

Créer de la dette affectée : prêt In fine
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Cession et plus-values

Principes généraux pour rappel :
Les plus-values immobilières sont taxées au taux forfaitaire de 1...
Depuis le 1er Sept. 2013 : un allègement de la
taxation des plus-values immobilières est
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PLF2014 :Une réforme du ...
Taux d’abattement IR et PS

Taux d’abattement
Durée de Détention
Impôt sur la plus-value 19%

Prélèvements sociaux 15,5%

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Comment limiter l’impact de la taxation
des plus-values

Ne pas vendre ! L’immobilier est par essence un investissement
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Investir au travers d’une société ?
Créer une Société peut présenter des avantages mais n’est pas une
solution miracle. A ...
Louer un bien immobilier au titre d’une
activité professionnelle ?

Comme pour le montage en SCI / SARL, l’impact fiscal e...
Investir en immobilier d’entreprise ?

Sécurisation par bail commercial + locataire « fiable » (selon l’offre)
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Gillet Sébastien_Conf SKEMA Alumni du 7nov 2013

  1. 1. Comment optimiser son patrimoine financier et immobilier face a la nouvelle fiscalité ?
  2. 2. Comment optimiser son patrimoine financier et immobilier face a la nouvelle fiscalité ? Quels sont les derniers changements législatifs et fiscaux impactant les investissements immobiliers ? – A l’acquisition – Durant la détention – A la cession du bien Quels dispositifs, montages, astuces, permettent encore d’optimiser son patrimoine immobilier ? Questions / Réponses – Intérêt d’investir au travers de sociétés type SCI ou SARL ? – Louer un bien pour son activité professionnelle ? – Investir dans l’immobilier d’entreprise ? 2
  3. 3. Augmentation des frais de notaire dans l’ancien PLF 2014 : Les droits de mutation, improprement appelés " frais de notaire ", vont augmenter en 2014 pour l’immobilier ancien. En cause, la possibilité donnée aux départements de relever le taux de prélèvement perçu à chaque transaction intervenant entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016 Décomposition des droits de mutation : – droits d'enregistrement : la part départementale est fixée à 3,8 % de la valeur du bien et 1,2 % pour la part communale – les émoluments du notaire – le salaire du conservateur des hypothèques – la taxe de publicité foncière : 0,715% – Au total, ces frais tournent aux alentours de 7,5 % de la valeur du bien dans l'ancien, contre 3,5 % dans le neuf la part départementale pourrait passer de 3,8 % à 4,5 % 3
  4. 4. Hausse de la TVA 3° LFR 2012 : Hausse de la TVA au 1 er janvier 2014 – – – – Le taux normal passera de 19,6% à 20% Le taux intermédiaire va être relevé de 7% à 10% Le taux réduit sera abaissé de 5,5 à 5% Le taux super réduit va être maintenu à 2,1% Attention aux appels de fonds pour les biens acquis en 2013 et livrés après le 1er Janvier 2014 ! NB : la TVA sur les travaux de rénovation thermique abaissée à 5,5% en 2014 (au lieu de 7%) 4
  5. 5. Quelles solutions ? Négocier les frais de notaire. Baisse des ventes dans le neuf (13%). Les promoteurs ont du stock à écouler. L’investissement en loueur meublé permet de récupérer la TVA ! – Résidences étudiantes – Résidences affaires / tourisme – Résidences services seniors – EHPAD 5
  6. 6. Evolution de la fiscalité sur les revenus Pas de changement de taux de la CSG … pour le moment … LF2013 : Création de la tranche à 45% Mais … modification de la quotepart déductible de la CSG sur les revenus du patrimoine dans la LF2013 : abaissée à 5,1% contre 5,8% 6
  7. 7. Rappels sur le plafonnement des niches fiscales en 2013 LF2013 : abaissement du plafond global des niches fiscales Année 2009 : 25 000 € + 10 % des revenus. Année 2010 : 20 000 € + 8 % des revenus. Année 2011 : 18 000 € + 6 % des revenus. Année 2012 : 18 000 € + 4 % des revenus. Année 2013 : 10 000 € Année 2014 : 10 000 € 7
  8. 8. Projet de loi ALUR Projet de loi ALUR : en seconde lecture à l’AN 28/10/2013 – Création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) = financée par les propriétaires et les locataires : 1%/1% au 1er janvier 2016 – Encadrement des loyers dans les zones tendues, où la demande excède largement l’offre de logements. Les préfets y fixeront chaque année par décret : un loyer médian plafond de référence majoré de 20% un loyer plancher inférieur de 30% au loyer médian 8
  9. 9. Heureusement la France reste un paradis fiscal !!! Malgré le coup de rabot sur les niches fiscales il reste de nombreux dispositifs défiscalisant : – Censi Bouvard = 11 % de réduction d’IR – LF2013 Duflot = 18% de réduction d’IR – Duflot OM = 29 % de réduction d’IR Certains dispositifs sortent encore du plafond des niches fiscales : – Malraux = 22 % (ZPPAUP) / 30 % (Sect. Sauv.) des travaux (Plfd 100 K €/an) en réduction d’IR. – Monuments Historiques = 100 % de déduction des travaux des revenus du foyer. 9
  10. 10. Heureusement la France reste un paradis fiscal !!! L’investissement en loueur meublé permet de générer des revenus non fiscalisés (IR et PS) grâce à l’amortissement comptable En LMNP, les revenus du locataire et le niveau de loyer ne rentrent pas en compte. Les revenus locatifs sont garantis par bail commercial L’investissement en loi Duflot a déjà fixé des plafonds de loyer selon les zones. A l’origine inférieur de 20% au prix de marché, on constate dans les fait que ce n’est pas toujours le cas … 10
  11. 11. Petit focus ISF LF2013 : Tous les contribuables possédant un patrimoine dont la valeur est supérieure à 1 300 000 € seront assujettis à l'ISF. Le barème ISF en vigueur : – de 800 000 à 1 300 000 € taux de 0,50 % – de 1 300 000 € à 2 570 000 € taux de 0,70 % – de 2 570 000 € à 5 000 000 € taux de 1 % – de 5 000 000 € à 10 000 000 € taux de 1,25 % – plus de 10 000 000 € taux de 1,50 % NB : Le seuil d'entrée au barème de l'ISF est bien 1,31 million d'euros mais la part comprise entre 800 000 et 1 310 000 € est imposable à hauteur de 0,50 % pour les patrimoines dépassant le seuil. 11
  12. 12. Quelques pistes d’optimisation Créer de la dette affectée : prêt In fine – Attention au support en adossement Viser le statut de loueur en meublé professionnel à la retraite – Etre au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel. – Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC – Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu Investir en Démembrement, réaliser des donations … 12
  13. 13. Cession et plus-values Principes généraux pour rappel : Les plus-values immobilières sont taxées au taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu. 3° LFR 2012 : Taux majoré de 2% à 6% si la plus-valu e dépasse 50000 € (cette surtaxe s’applique après les éventuels abattements pour durée de détention et abattement exceptionnel). En outre, les plus-values immobilières sont également assujetties aux prélèvements sociaux (15,5%). La vente de la résidence principale reste toujours exonérée d’impôt sur les plus-values. 13
  14. 14. Depuis le 1er Sept. 2013 : un allègement de la taxation des plus-values immobilières est effectif PLF2014 :Une réforme du régime fiscal des plus-values immobilières favorable aux vendeurs s'applique à toutes ventes (sauf les ventes de terrains à bâtir) Un abattement pour durée de détention permet une exonération d'impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) après 22 ans de détention (contre 30 ans auparavant) S'agissant des prélèvements sociaux (à hauteur de 15,5 %), ceux-ci continuent de frapper la plus-value pendant trente ans un abattement exceptionnel de 25 % est applicable jusqu'au 31 août 2014 sur la plus-value imposable, c'est-à-dire après calcul de l'abattement pour durée de détention. 14
  15. 15. Taux d’abattement IR et PS Taux d’abattement Durée de Détention Impôt sur la plus-value 19% Prélèvements sociaux 15,5% 0% 0% De 6 à 21 ans 6 % / an 1,65 % / an La 22°année 4% 1,60 % Exonération totale après 22 ans 9 % / an Jusqu’à la 5°année De 23 à 30 ans 15
  16. 16. Comment limiter l’impact de la taxation des plus-values Ne pas vendre ! L’immobilier est par essence un investissement long terme – Duflot, Censi Bouvard, Malraux : 9 ans – Monuments historiques : 15 ans – LMNP : de 9 à 18 ans de bail commercial … ou vendre avant aout 2014 pour bénéficier de l’abattement exceptionnel de 25 % ! Attention : ne s’applique pas aux cessions de part de SCI – En cas de besoin de liquidité pensez au montage crédit : Ligne de prêt hypothécaire Prêt viager hypothécaire 16
  17. 17. Investir au travers d’une société ? Créer une Société peut présenter des avantages mais n’est pas une solution miracle. A étudier au cas par cas : – – – – – – – La société est elle soumise à l’IR ou à l’IS ? Qui sont les associés ? Durée de détention des biens et des parts ? Quelle est ma tranche marginale d’imposition ? Quels sont mes besoins matrimoniaux / successoraux ? Quel bien immobilier ? Nu ? Meublé ? Quels sont mes objectifs patrimoniaux ? Eviter l’indivision, pérenniser le patrimoine immobilier dans le temps, facilité la gestion / transmission, protéger le conjoint survivant 17
  18. 18. Louer un bien immobilier au titre d’une activité professionnelle ? Comme pour le montage en SCI / SARL, l’impact fiscal est limité et est à étudier en fonction de chaque cas. Poids de la charge financière à l’entreprise ou au ménage ? Quid des amortissements ? Des charges ? Achat comptant ou à crédit ? Veut-on intégrer le bien au bilan de l’entreprise ou dans le patrimoine de l’ entrepreneur (ISF!) ? Génère des revenus fonciers imposables à l’IR. Quel régime de plus-values est le plus avantageux ? Permet de protéger les murs de l’activité en les dissociant. Principe d’insaisissabilité des biens non professionnels (LME 2008) 18
  19. 19. Investir en immobilier d’entreprise ? Sécurisation par bail commercial + locataire « fiable » (selon l’offre) Frein du ticket d’entrée / besoin d’expertise : on fera souvent appel aux SCPI Difficulté du financement à crédit pour les SCPI, liées à la titrisation des créances Objectif : diversification et rendement : 6% / 7% 19
  20. 20. Sébastien GILLET M.I.M & Mastère I.G.I.P SKEMA Responsable de Service en Gestion privée (Immobilier, Yachting, Financements) 04 42 29 62 70 / 06 48 37 32 77 sebastien.gillet@thesaurus.fr

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