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favorable
Reprise des ventes
L’année 2015 se caractérise avant
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Les chiffres clés par arrondissement
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1er arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
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ventes > 1M€
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Prix
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Quel bien à
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Sous l’effet de cette bonne
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reviennent plus lentement sur ce
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L'immobilier résidentiel de luxe à Paris

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Classé au 7è rang mondial du classement Savills* 2015 des villes les plus chères, derrière Moscou, Tokyo, Londres, New-York, Monaco et Hong-Kong, Paris a vu ses prix légèrement évoluer depuis 2012. Le marché parisien retrouve des couleurs après 2 années impactées par des incertitudes économiques et fiscales.

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L'immobilier résidentiel de luxe à Paris

  1. 1. Savills World Research Paris Residentiel savills.fr/research Spotlight L'immobilier résidentiel de luxe à Paris Octobre 2015
  2. 2. Photographie : Jad Caroll
  3. 3. savills.fr/research 03 Octobre 2015 Spotlight L'immobilier résidentiel de luxe à Paris paris dans le monde Alors que les prix ont peu évolué à Paris depuis 2012, ils ont vivement progressé à Londres et à New-York. L’écart des prix s’est creusé rendant ainsi le marché parisien plus attractif. Paris se trouve au 7ème rang du classement Savills 2015 des villes les plus chères au monde, derrière Moscou, Tokyo, Londres New-York, Monaco et Hong-Kong qui est en tête. Malgré le recul d’une place par rapport à l’année 2014, le marché parisien retrouve des couleurs après deux années impactées par des incertitudes économiques et fiscales. Londres, qui a eu de bons résultats en termes de ventes ces deux dernières années, conserve sa quatrième place au classement mais enregistre un fléchissement de marché depuis le début de l’année 2015. Les prix raisonnables, en comparaison aux autres villes mondiales, ainsi que sa capacité à générer de la plus-value immobilière sur le long terme, assurent à Paris une attractivité certaine. Cette dernière est actuellement renforcée par une conjonction de facteurs favorables qui n’échappe pas aux acquéreurs. n Chiffres clés Paris Ile-de-France est la première destination touristique mondiale : 47 millions de visiteurs (entre juillet 2013 et juin 2014) dont 42% d'étrangers. Paris est au 7ème rang du classement mondial 2015 des villes les plus chères en termes de résidences d’exception. 1 648 appartements de plus d'1 million d'euros ont été acquis en 2014 à Paris. Les acquéreurs étrangers représentent 13%. La part des appartements de plus d'1 million d'euros s’élève à 27% des ventes des 1er, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements en 2014.
  4. 4. Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris 04 Le monde à Paris Une clientèle internationale plus présente Les acquéreurs étrangers sont de retour sur le marché avec l’envie de concrétiser leur projet immobilier. Leur part atteint un record en 2014, avec plus de 200 ventes enregistrées (de plus d’1 million d’euros). Nombre d’entre eux profitent d’un taux de change qui leur est favorable et de l’écart des prix qui s’est creusé entre Paris et les autres villes mondiales. Depuis deux ans, les Américains qui ont vu leurs prix flamber et leur pouvoir d’achat augmenter d'environ 19% en France, reviennent sur le marché. Les Anglais, qui sont de fidèles amoureux de Paris, affichent une part assez stable depuis 2007, aux alentours de 8%. Les périodes électorales britanniques des derniers mois expliquent un certain attentisme de leur part. Un changement pourrait s’opérer désormais. Les Européens, historiquement les plus présents sur ce marché (entre 30% et 50% depuis 2007) voient leur part s’accroître également en 2014 pour atteindre 52% des ventes. Notons que le marché du résidentiel de luxe parisien demeure majoritairement entre les mains des Français qui totalisent chaque année près de 1300 ventes. La fiscalité et les taxes ne sont pas rédhibitoires La perception de la France au sujet de la fiscalité est, dans une certaine mesure, exagérée en ce qui concerne les résidences secondaires. Le taux d’imposition de 75%, si souvent cité, n’est pas redevable par ceux qui perçoivent leurs revenus dans un pays étranger. Récemment, une décision de la Cour de Justice européenne a réduit l’impôt sur les plus values en modifiant les charges sociales pour les non- résidents. Celui-ci est ainsi passé de 34,5% à 19%. Le graphique ci-contre, indique le coût d’achat, de vente et d’occupation d’une résidence secondaire en France dans un contexte global. Le cas concerne une résidence secondaire de deux millions de livres détenue depuis cinq ans par un privé. Ce graphique montre qu’en termes de coûts d’achat, d’entretien et de vente, la France se situe au milieu du classement. A Hong Kong et à Singapour, une taxe existe pour les étrangers de 15% sur le prix d’achat des biens immobiliers. Aux Etats-Unis, les impôts fonciers, étatiques et municipaux engendrent des frais de détention très élevés. A New-York, par exemple, environ 1,6% de la valeur immobilière est redevable annuellement (ce taux varie en fonction du bien et évolue dans le temps). n figure 3 Coût de détention d’une résidence secondaire pendant 5 ans Source : Savills figure 2 Acquisition par des étrangers à Paris Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes de plus d’1million d’euros) figure 1 Coût d’un bien de 3 millions d’euros pour un Américain et un Anglais Source : Savills 4,1 millions Janv. 2014 3,3 millions Juil. 2015 2,4 millions Janv. 2014 2,1 millions Juil. 2015 -19% -14% $ £ n Europe n États-Unis n Royaume-Uni n Asie n Moyen-Orient n Autres — Moyenne 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% n coût à la vente n coût d'entretien n coût à l'achat %duprixdevente Hong Kong Singapour USA France Royaume-Uni Russie 250 200 150 100 50 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
  5. 5. savills.fr/research 05 Octobre 2015 une conjoncture favorable Reprise des ventes L’année 2015 se caractérise avant tout par la croissance des ventes de résidentiel de luxe, témoignant d’un retour de la confiance dans le marché. Après deux années de stagnation, le marché rebondit, affichant une progression annuelle de 15% du nombre de ventes (d’1 million d’euros et plus). Les 8ème, 16ème et 6ème arrondissements participent activement à cette nouvelle dynamique totalisant près de 750 ventes enregistrées, soit 25% de plus qu’un an plus tôt. Selon les estimations notariales, cette nouvelle tendance devrait se prolonger au moins jusqu’à la fin 2015. En conséquence, le montant total des ventes est également en hausse. Il s’élève à 1,6 milliard d’euros au premier semestre 2015, affichant une croissance de 9% par rapport au premier semestre 2014. Une offre abondante Le marché dispose d’une offre étoffée, résultant d’un cumul depuis 2012. En effet, les mises en ventes ont été plus nombreuses, provoquées par une fiscalité moins claire depuis les dernières élections présidentielles et par de nombreux départs à l’étranger. Le gonflement de l’offre renforce le pouvoir de négociation des acquéreurs potentiels (et donc des délais de transaction) et augmente la pression à la baisse sur les prix. Ajustement modéré des prix A Paris, l’ajustement des prix reste modéré mais visible, y compris dans les quartiers luxueux. Les vendeurs, qui ont une approche plus réaliste du marché, acceptent des négociations et parviennent à conclure leur vente dans des délais raisonnables. Les acquéreurs restent exigeants et négocient au juste prix, en fonction de l’état du bien. Parmi eux, certains tablent sur la création de plus-value par le biais de travaux de rénovation et de mise en valeur de l’immeuble ; une hausse franche des prix du marché restant plus hypothétique. L’écart des prix est figure 4 Montant total des ventes Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes de plus d’1million d’euros) figure 5 Evolution et part des ventes au 1er semestre 2015 Source : Savills, Notaires Paris-Ile-de-France (Part des ventes : par rapport au total des ventes réalisées dans les sept arrondissements) significatif entre les biens parfaitement rénovés avec des standards internationaux et les autres. Notons que le prix unitaire des logements vendus dans l’ensemble des arrondissements est 6% moins élevé qu’en 2014 mais, que le prix au mètre carré est en hausse exprimant ainsi une diminution de la taille des biens acquis. Mi-2015, les prix médians des biens d’1 à 3 millions d’euros, s’échelonnent entre 9 540€/m² dans le 4ème arrondissement jusqu’à 12 920€/m² dans le 6ème. Les 4ème, 6ème et 8ème arrondissements enregistrent une très légère augmentation alors que les 1er, 5ème, 7ème et 16ème tendent à la baisse. n 2,000,000,000 1,500,000,000 1,000,000,000 500,000,000 0 n Total général — Moyenne € S1 2007 S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% n Evolution S1 2015 / S1 2014 n Part des ventes au S1 2015 16e 7e 8e 6e 5e 4e 1er
  6. 6. 06 Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris FIGURE 6 Les chiffres clés par arrondissement 8ème + +++ ++ 7ème ++ ++ +++ 5ème +++ + +++ 6ème +++ ++ ++ 16ème ++ + ++ Source : Savills, INSEE, Notaires Paris-Ile-de-France (prix médian = ventes entre 1 et 3 millions d'euros) (S1= 1er semestre) 4ème ++ ++ ++ 16ème arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 315 368 9 580€ 18% 7ème arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 155 173 12 180€ 27% 1er + ++ +++ 15ème 14ème 17ème 18ème 9ème 10ème 2ème 3ème 13ème
  7. 7. savills.fr/research 07 Octobre 2015 1er arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 17 31 11 730€ 29% LÉGENDE Ecoles - crèches - lycées Commerces Monuments - Musées - Jardins 8ème arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 119 148 9 540€ 17% 5ème arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 35 39 11 410€ 26% 19ème 20ème 11ème 12ème 4ème arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 28 35 10 980€ -9% 6ème arrondissement Moyenne des ventes S1 2007-S1 2015 Nb de ventes > 1M€ S1 2015 Prix médian / m² S1 2015 Evolution prix médian / 2007 85 110 12 920€ 27%
  8. 8. Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris 08 Quel bien à quel prix? Sous l’effet de cette bonne conjoncture, le retour des acquéreurs aisés redynamise l’ensemble du marché, quelle que soit la typologie des biens. Toutefois, les transactions la législation sur les locations saisonnières et la taxation à venir sur les locations entre particuliers (airbnb) freinent les investisseurs. Dans les quartiers du centre et de l’ouest parisien, un pied-à-terre de standing, compris entre 40 m² et 70 m² comprenant un séjour et une chambre se négocie entre 500 000€ et 1 000 000€. figure 8 Nombre de ventes par arrondissement Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes > 3 millions d’euros) figure 7 Evolution du montant total des ventes d’exception Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes > 3 millions d’euros) ne se réalisent que lorsque l’approche du prix est réaliste. Le pied-à-terre continue d’être convoité autant par les clients français qu’étrangers. Il se situe principalement dans les quartiers historiques du centre de la capitale. Malgré une forte demande, les prix ne s’envolent pas car l’encadrement des loyers, Hôtel particulier / app. de prestige >250 m2 > 4M€ Pied-à-terre 40-70 m2 500 000 à 1M€ Appartement familial 100-300 m2 1,2 à 3,5M€ 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015 140 120 100 80 60 40 20 0 n 1er n 4è n 5è n 6è n 7è n 8è n 16è — évolution moyenne S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015S1 2007 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100%
  9. 9. savills.fr/research 09 Octobre 2015 reviennent plus lentement sur ce segment du marché, portant sur les biens supérieurs à 3 millions d’euros. Par ailleurs, une approche plus opportuniste et la longueur des négociations contribuent à allonger les délais de transaction. Il est difficile d’appréhender une évolution des prix à court terme. Les acteurs étant opportunistes, la nature du bien mis en vente influe plus sur le prix que les évolutions tendancielles du reste du marché résidentiel. Mi-2015, le prix médian s’échelonne entre 13 910€/m² dans le 16ème arrondissement et 22 790€/ m² dans le 7ème. n Le bel appartement familial (100 à 300 m² environ) situé principalement dans les 7ème, 8ème et 16ème arrondissements est accessible dans une fourchette située entre 1,2 million et 3,5 millions d’euros. Il se vend à une clientèle principalement française soucieuse d’acquérir au juste prix. L‘importance du budget travaux est un élément déterminant du prix. L’appartement de prestige ou l’hôtel particulier, qui offre le plus souvent un emplacement remarquable, une très belle architecture et une vue majeure, se négocie au-delà de 4 millions d’euros. C‘est le caractère exceptionnel, la rareté et le niveau de la demande qui en déterminent la valeur. L'immobilier résidentiel d’exception se distingue Ce segment représente entre 6% et 12% du marché résidentiel de luxe et se compose d’une part significative de résidences secondaires et de placements locatifs. Les volumes de ventes continuent de baisser sur ce segment de marché, bien que la tendance se soit atténuée (-2% en 2015 contre -5% en 2014 et -31% en 2013). Une soixantaine de ventes a été conclue début 2015, dont plus de la moitié est localisée dans le 16ème arrondissement. Les grandes fortunes, françaises et étrangères, OUTLOOK ■ Depuis le début de l’année 2015, une convergence entre les vendeurs et les acquéreurs facilite la reprise des ventes. Cette tendance devrait se poursuivre, notamment grâce à une présence plus marquée des acquéreurs étrangers qui continueront de bénéficier de bonnes conditions du marché. ■ Les ventes devraient se maintenir à un niveau correct dans les prochains mois, grâce à une demande soutenue et active. Cela entraînera un écoulement régulier de l’offre et une période de relative stabilité des prix. ■ Quelques facteurs restreignent encore l’essor du marché, tels l’allongement des délais de transaction, la restauration progressive de la confiance de la clientèle de luxe ainsi qu’un certain attentisme concernant l’investissement locatif, lié au plafonnement des loyers entré en vigueur cet été à Paris. ■ L’échéance électorale de 2017 constitue probablement le prochain événement marquant susceptible de faire réellement décoller le marché. De nombreux acteurs du marché tablent sur un changement politique et de potentielles mesures plus favorables, pour agir. L’étude statistique de ce document porte sur les transactions, de plus d’1 million d’euros réalisées dans les 1er, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème arrondissements, fournies par la chambre des Notaires de Paris.
  10. 10. Spotlight | Le Résidentiel De Luxe à Paris 10 Contacts Savills Will Woodhead PDG +33 1 44 51 73 21 wwoodhead@savills.fr Catherine Erith Résidentiel Expertise +33 1 44 51 94 35 cerith@savills.fr Hugues de La Morandière Co-fondateur Agence Varenne +33 1 45 55 79 20 hdelamorandiere@agencevarenne.fr Marie-Josée Lopes Responsable Research +33 1 44 51 17 50 mjlopes@savills.fr Présente depuis 25 ans sur les quartiers les plus recherchés de Paris, l’Agence Varenne est un acteur référent de l’immobilier de luxe parisien, alliant un haut niveau d’expertise et de conseil avec la puissance du grand réseau international Savills. L’Agence Varenne est un partenaire international de Savills. Nos bureaux sont situés au cœur des quartiers les plus prestigieux de Paris: 7 place Saint-Sulpice, 75006 ; 42 rue Barbet de Jouy, 75007 ; 14 avenue George V, 75008 Agence Varenne Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research.
  11. 11. savills.co.uk/research 011 Date Liste des publications : n Spotlight : Monaco Residential Market n Spotlight : French Riviera Residential Market n Spotlight : Alpines Property Market n World Residential Market : Performance and Prospects 2015-2016 Pour plus de publications, visitez savills.fr/research
  12. 12. Savills Paris 21, Boulevard Haussmann 75009 Paris +33(0)1 44 51 73 00 savills.fr Agence Varenne 14, avenue George V 75008 Paris +33(0)1 75 44 90 68 agencevarenne.fr Savills Paris 21, boulevard Haussmann 75009 Paris +33 (0) 1 44 51 73 00 savills.fr Agence Varenne 14, avenue George V 75008 Paris +33 (0) 1 45 55 79 20 agencevarenne.fr

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