Classé au 7è rang mondial du classement Savills* 2015 des villes les plus chères, derrière Moscou, Tokyo, Londres, New-York, Monaco et Hong-Kong, Paris a vu ses prix légèrement évoluer depuis 2012. Le marché parisien retrouve des couleurs après 2 années impactées par des incertitudes économiques et fiscales.

1. Savills World Research
Paris Residentiel
savills.fr/research
Spotlight
L'immobilier résidentiel
de luxe à Paris Octobre 2015

2. Photographie : Jad Caroll

3. savills.fr/research 03
Octobre 2015
Spotlight
L'immobilier résidentiel
de luxe à Paris
paris dans
le monde
Alors que les prix ont peu évolué
à Paris depuis 2012, ils ont
vivement progressé à Londres et
à New-York. L’écart des prix s’est
creusé rendant ainsi le marché
parisien plus attractif.
Paris se trouve au 7ème rang
du classement Savills 2015 des
villes les plus chères au monde,
derrière Moscou, Tokyo, Londres
New-York, Monaco et Hong-Kong
qui est en tête. Malgré le recul
d’une place par rapport à l’année
2014, le marché parisien retrouve
des couleurs après deux années
impactées par des incertitudes
économiques et fiscales.
Londres, qui a eu de bons résultats
en termes de ventes ces deux
dernières années, conserve sa
quatrième place au classement mais
enregistre un fléchissement
de marché depuis le début de
l’année 2015.
Les prix raisonnables, en
comparaison aux autres villes
mondiales, ainsi que sa capacité à
générer de la plus-value immobilière
sur le long terme, assurent à Paris
une attractivité certaine. Cette
dernière est actuellement renforcée
par une conjonction de facteurs
favorables qui n’échappe pas
aux acquéreurs. n
Chiffres clés
Paris Ile-de-France est la première
destination touristique mondiale : 47
millions de visiteurs (entre juillet 2013 et
juin 2014) dont 42% d'étrangers.
Paris est au 7ème rang du classement
mondial 2015 des villes les plus chères
en termes de résidences d’exception.
1 648 appartements de plus
d'1 million d'euros ont été acquis
en 2014 à Paris. Les acquéreurs
étrangers représentent 13%.
La part des appartements de
plus d'1 million d'euros s’élève
à 27% des ventes des 1er, 4ème,
5ème, 6ème, 7ème, 8ème et 16ème
arrondissements en 2014.

4. Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris
04
Le monde
à Paris
Une clientèle
internationale plus
présente
Les acquéreurs étrangers sont
de retour sur le marché avec l’envie
de concrétiser leur projet immobilier.
Leur part atteint un record en 2014,
avec plus de 200 ventes enregistrées
(de plus d’1 million d’euros). Nombre
d’entre eux profitent d’un taux de
change qui leur est favorable et de
l’écart des prix qui s’est creusé entre
Paris et les autres villes mondiales.
Depuis deux ans, les Américains
qui ont vu leurs prix flamber et leur
pouvoir d’achat augmenter d'environ
19% en France, reviennent sur le
marché. Les Anglais, qui sont de
fidèles amoureux de Paris, affichent
une part assez stable depuis 2007,
aux alentours de 8%. Les périodes
électorales britanniques des derniers
mois expliquent un certain attentisme
de leur part. Un changement pourrait
s’opérer désormais.
Les Européens, historiquement les
plus présents sur ce marché (entre
30% et 50% depuis 2007) voient leur
part s’accroître également en 2014
pour atteindre 52% des ventes.
Notons que le marché du résidentiel
de luxe parisien demeure
majoritairement entre les mains des
Français qui totalisent chaque année
près de 1300 ventes.
La fiscalité et les taxes
ne sont pas rédhibitoires
La perception de la France au sujet
de la fiscalité est, dans une certaine
mesure, exagérée en ce qui concerne
les résidences secondaires. Le taux
d’imposition de 75%, si souvent cité,
n’est pas redevable par ceux qui
perçoivent leurs revenus dans un pays
étranger. Récemment, une décision de
la Cour de Justice européenne a réduit
l’impôt sur les plus values en modifiant
les charges sociales pour les non-
résidents. Celui-ci est ainsi passé de
34,5% à 19%.
Le graphique ci-contre, indique
le coût d’achat, de vente et
d’occupation d’une résidence
secondaire en France dans un
contexte global. Le cas concerne
une résidence secondaire de deux
millions de livres détenue depuis
cinq ans par un privé. Ce graphique
montre qu’en termes de coûts
d’achat, d’entretien et de vente,
la France se situe au milieu du
classement.
A Hong Kong et à Singapour, une taxe
existe pour les étrangers de 15% sur
le prix d’achat des biens immobiliers.
Aux Etats-Unis, les impôts fonciers,
étatiques et municipaux engendrent
des frais de détention très élevés. A
New-York, par exemple, environ 1,6%
de la valeur immobilière est redevable
annuellement (ce taux varie en fonction
du bien et évolue dans le temps). n
figure 3
Coût de détention d’une résidence secondaire pendant 5 ans
Source : Savills
figure 2
Acquisition par des étrangers à Paris
Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes de plus d’1million d’euros)
figure 1
Coût d’un bien de 3 millions d’euros
pour un Américain et un Anglais
Source : Savills
4,1 millions
Janv. 2014
3,3 millions
Juil. 2015
2,4 millions
Janv. 2014
2,1 millions
Juil. 2015
-19%
-14%
$
£
n Europe n États-Unis n Royaume-Uni n Asie n Moyen-Orient n Autres — Moyenne
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
n coût à la vente n coût d'entretien n coût à l'achat
%duprixdevente
Hong Kong Singapour USA France Royaume-Uni Russie
250
200
150
100
50
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

5. savills.fr/research 05
Octobre 2015
une
conjoncture
favorable
Reprise des ventes
L’année 2015 se caractérise avant
tout par la croissance des ventes de
résidentiel de luxe, témoignant d’un
retour de la confiance dans le marché.
Après deux années de stagnation,
le marché rebondit, affichant une
progression annuelle de 15% du
nombre de ventes (d’1 million d’euros
et plus). Les 8ème, 16ème et 6ème
arrondissements participent activement
à cette nouvelle dynamique totalisant
près de 750 ventes enregistrées,
soit 25% de plus qu’un an plus tôt.
Selon les estimations notariales, cette
nouvelle tendance devrait se prolonger
au moins jusqu’à la fin 2015.
En conséquence, le montant total
des ventes est également en hausse.
Il s’élève à 1,6 milliard d’euros au
premier semestre 2015, affichant une
croissance de 9% par rapport au
premier semestre 2014.
Une offre abondante
Le marché dispose d’une offre étoffée,
résultant d’un cumul depuis 2012.
En effet, les mises en ventes ont été
plus nombreuses, provoquées par
une fiscalité moins claire depuis les
dernières élections présidentielles et
par de nombreux départs à l’étranger.
Le gonflement de l’offre renforce le
pouvoir de négociation des acquéreurs
potentiels (et donc des délais de
transaction) et augmente la pression à
la baisse sur les prix.
Ajustement modéré
des prix
A Paris, l’ajustement des prix reste
modéré mais visible, y compris dans
les quartiers luxueux. Les vendeurs,
qui ont une approche plus réaliste du
marché, acceptent des négociations
et parviennent à conclure leur vente
dans des délais raisonnables. Les
acquéreurs restent exigeants et
négocient au juste prix, en fonction de
l’état du bien.
Parmi eux, certains tablent sur la
création de plus-value par le biais de
travaux de rénovation et de mise en
valeur de l’immeuble ; une hausse
franche des prix du marché restant
plus hypothétique. L’écart des prix est
figure 4
Montant total des ventes
Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes de plus d’1million d’euros)
figure 5
Evolution et part des ventes au 1er semestre 2015
Source : Savills, Notaires Paris-Ile-de-France (Part des ventes : par rapport au total des ventes réalisées dans les sept arrondissements)
significatif entre les biens parfaitement
rénovés avec des standards
internationaux et les autres.
Notons que le prix unitaire des
logements vendus dans l’ensemble des
arrondissements est 6% moins élevé
qu’en 2014 mais, que le prix au mètre
carré est en hausse exprimant ainsi une
diminution de la taille des biens acquis.
Mi-2015, les prix médians des biens
d’1 à 3 millions d’euros, s’échelonnent
entre 9 540€/m² dans le 4ème
arrondissement jusqu’à 12 920€/m²
dans le 6ème. Les 4ème, 6ème et
8ème arrondissements enregistrent
une très légère augmentation alors
que les 1er, 5ème, 7ème et 16ème
tendent à la baisse. n
2,000,000,000
1,500,000,000
1,000,000,000
500,000,000
0
n Total général — Moyenne
€
S1
2007
S1
2008
S1
2009
S1
2010
S1
2011
S1
2012
S1
2013
S1
2014
S1
2015
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
n Evolution S1 2015 / S1 2014 n Part des ventes au S1 2015
16e 7e 8e 6e 5e 4e 1er

6. 06
Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris
FIGURE 6
Les chiffres clés par arrondissement
8ème
+ +++ ++
7ème
++ ++ +++
5ème
+++ + +++
6ème
+++ ++ ++
16ème
++ + ++
Source : Savills, INSEE, Notaires Paris-Ile-de-France (prix médian = ventes entre 1 et 3 millions d'euros) (S1= 1er semestre)
4ème
++ ++ ++
16ème arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
315 368 9 580€ 18%
7ème arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
155 173 12 180€ 27%
1er
+ ++ +++
15ème
14ème
17ème
18ème
9ème 10ème
2ème
3ème
13ème

7. savills.fr/research 07
Octobre 2015
1er arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
17 31 11 730€ 29%
LÉGENDE
Ecoles - crèches - lycées
Commerces
Monuments - Musées - Jardins
8ème arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
119 148 9 540€ 17%
5ème arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
35 39 11 410€ 26%
19ème
20ème
11ème
12ème
4ème arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
28 35 10 980€ -9%
6ème arrondissement
Moyenne des
ventes S1
2007-S1 2015
Nb de
ventes > 1M€
S1 2015
Prix
médian / m²
S1 2015
Evolution
prix médian /
2007
85 110 12 920€ 27%

8. Spotlight | L'immobilier résidentiel de luxe à Paris
08
Quel bien à
quel prix?
Sous l’effet de cette bonne
conjoncture, le retour des acquéreurs
aisés redynamise l’ensemble du
marché, quelle que soit la typologie
des biens. Toutefois, les transactions
la législation sur les locations
saisonnières et la taxation à venir
sur les locations entre particuliers
(airbnb) freinent les investisseurs.
Dans les quartiers du centre et de
l’ouest parisien, un pied-à-terre de
standing, compris entre 40 m² et
70 m² comprenant un séjour et une
chambre se négocie entre 500 000€
et 1 000 000€.
figure 8
Nombre de ventes par arrondissement
Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes > 3 millions d’euros)
figure 7
Evolution du montant total des ventes d’exception
Source : Notaires Paris-Ile-de-France (ventes > 3 millions d’euros)
ne se réalisent que lorsque
l’approche du prix est réaliste.
Le pied-à-terre continue d’être
convoité autant par les clients français
qu’étrangers. Il se situe principalement
dans les quartiers historiques du
centre de la capitale. Malgré une forte
demande, les prix ne s’envolent pas
car l’encadrement des loyers,
Hôtel particulier /
app. de prestige
>250 m2
> 4M€
Pied-à-terre
40-70 m2
500 000 à 1M€
Appartement familial
100-300 m2
1,2 à 3,5M€
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015
140
120
100
80
60
40
20
0
n 1er n 4è n 5è n 6è n 7è n 8è n 16è — évolution moyenne
S1 2008 S1 2009 S1 2010 S1 2011 S1 2012 S1 2013 S1 2014 S1 2015S1 2007
250%
200%
150%
100%
50%
0%
-50%
-100%

9. savills.fr/research 09
Octobre 2015
reviennent plus lentement sur ce
segment du marché, portant sur
les biens supérieurs à 3 millions
d’euros. Par ailleurs, une approche
plus opportuniste et la longueur des
négociations contribuent à allonger
les délais de transaction.
Il est difficile d’appréhender une
évolution des prix à court terme.
Les acteurs étant opportunistes, la
nature du bien mis en vente influe
plus sur le prix que les évolutions
tendancielles du reste du marché
résidentiel. Mi-2015, le prix médian
s’échelonne entre 13 910€/m² dans
le 16ème arrondissement et 22 790€/
m² dans le 7ème. n
Le bel appartement familial (100 à
300 m² environ) situé principalement
dans les 7ème, 8ème et 16ème
arrondissements est accessible dans
une fourchette située entre 1,2 million
et 3,5 millions d’euros. Il se vend à
une clientèle principalement française
soucieuse d’acquérir au juste prix.
L‘importance du budget travaux est
un élément déterminant du prix.
L’appartement de prestige ou l’hôtel
particulier, qui offre le plus souvent un
emplacement remarquable, une très
belle architecture et une vue majeure,
se négocie au-delà de 4 millions
d’euros. C‘est le caractère exceptionnel,
la rareté et le niveau de la demande qui
en déterminent la valeur.
L'immobilier résidentiel
d’exception se distingue
Ce segment représente entre 6%
et 12% du marché résidentiel de
luxe et se compose d’une part
significative de résidences
secondaires et de placements
locatifs. Les volumes de ventes
continuent de baisser sur ce
segment de marché, bien que la
tendance se soit atténuée (-2% en
2015 contre -5% en 2014 et -31%
en 2013).
Une soixantaine de ventes a été
conclue début 2015, dont plus
de la moitié est localisée dans le
16ème arrondissement. Les grandes
fortunes, françaises et étrangères,
OUTLOOK
■ Depuis le début de l’année 2015, une
convergence entre les vendeurs et les acquéreurs
facilite la reprise des ventes. Cette tendance
devrait se poursuivre, notamment grâce à une
présence plus marquée des acquéreurs étrangers
qui continueront de bénéficier de bonnes
conditions du marché.
■ Les ventes devraient se maintenir à un niveau
correct dans les prochains mois, grâce à une
demande soutenue et active. Cela entraînera un
écoulement régulier de l’offre et une période de
relative stabilité des prix.
■ Quelques facteurs restreignent encore l’essor
du marché, tels l’allongement des délais de
transaction, la restauration progressive de la
confiance de la clientèle de luxe ainsi qu’un certain
attentisme concernant l’investissement locatif, lié
au plafonnement des loyers entré en vigueur cet
été à Paris.
■ L’échéance électorale de 2017 constitue
probablement le prochain événement marquant
susceptible de faire réellement décoller le marché.
De nombreux acteurs du marché tablent sur un
changement politique et de potentielles mesures
plus favorables, pour agir.
L’étude statistique de ce document porte sur les
transactions, de plus d’1 million d’euros réalisées
dans les 1er, 4ème, 5ème, 6ème, 7ème, 8ème et
16ème arrondissements, fournies par la chambre
des Notaires de Paris.

10. Spotlight | Le Résidentiel De Luxe à Paris
10
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PDG
+33 1 44 51 73 21
wwoodhead@savills.fr
Catherine Erith
Résidentiel Expertise
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cerith@savills.fr
Hugues de La Morandière
Co-fondateur Agence Varenne
+33 1 45 55 79 20
hdelamorandiere@agencevarenne.fr
Marie-Josée Lopes
Responsable Research
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11. savills.co.uk/research 011
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n Spotlight : French Riviera Residential Market
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n World Residential Market : Performance and
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