Rapport residence seniors EHPA

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Les résidences-seniors offrent un logement et des services adaptés aux personnes âgées, dont le profil et les besoins ont évolué au cours du temps. Le besoin est d’ores et déjà présent ; on compte actuellement cinq millions de plus de 75 ans dans leur domicile, dont une part notable est confrontée au problème de la perte d’autonomie.
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Rapport residence seniors EHPA

  1. 1. Bien vieillir chez soi R grâce aux Décembre 2014
  2. 2. 2 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 Quelques mots sur EHPA Conseil Spécialisé dans les questions liées aux politiques du vieillissement et à l’autonomie, le cabinet EHPA Conseil est dirigé par Luc Broussy, auteur d’un rapport ministériel sur l’adaptation de la société au vieillissement, président de France Silver Eco et directeur du Master de Silver Economie à Sciences- Po Paris.EHPA Presse est la société éditrice du Mensuel des Maisons de Retraite,du Journal du Domi- cile et du Journal du Médecin Coordonnateur.
  3. 3. 3 Bien vieillir chez soi R grâce aux Sommaire......................................................................................................................... 3 Synthèse .......................................................................................................................... 4 Contexte de l’étude .......................................................................................................... 8 Préambule ........................................................................................................................ 9 1. Les résidences-seniors, un habitat adapté aux besoins des seniors autonomes .......10 1.1. Un fort besoin de développement de l’offre de logements destinés aux seniors autonomes. 10 1.2. Les résidences-seniors, une forme particulière d’habitat regroupé avec services 14 1.3. De la 1ère à la 2ème génération de résidences-seniors 16 1.4. Une nouvelle façon de vivre chez soi 20 2. Les cinq dimensions du bien vieillir en résidence-seniors .........................................22 2.1. Renforcer le lien social 22 2.2. Vivre dans un logement adapté 24 2.3. Donner accès à des dispositifs et technologies sécurisants 25 2.4. Favoriser la prévention 26 2.5. Encourager la mobilité des seniors 28 3. Comment accompagner le développement des résidences-seniors ?........................30 3.1. Un secteur en pleine mutation 30 3.2. Au-delà des seniors, un retentissement positif sur la société dans son ensemble 31 3.3. Sept pistes de réflexion pour l’avenir 33 Annexes ...........................................................................................................................36 Annexe 1 :Index 36 Annexe 2 :Principales sources bibliographiques 37 Annexe 3 :Présentation des groupes de résidences-seniors partenaires de l’étude 38 Sommaire
  4. 4. 4 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 Synthèse L es résidences-seniors offrent un logement et des services adaptés aux personnes âgées, dont le profil et les besoins ont évolué au cours du temps. Le besoin est d’ores et déjà présent ; on compte actuellement cinq millions de plus de 75 ans dans leur domicile, dont une part notable est confrontée au problème de la perte d’autonomie. nn L’habitat des seniors soumis à de fortes évolutions L’habitat des personnes âgées sera amené à évo- luer fortement dans les années qui viennent : ƒƒ Pour des raisons démographiques liées à l’augmentation de l’espérance de vie et l’avancée en âge des baby-boomers ƒƒ Pour des raisons sociologiques, parce que les nouvelles générations ont vu vieillir leurs parents et veulent «  bien vieillir  ». Par ail- leurs, elles sont imprégnées de l’héritage de mai 68 et sont attachées à la notion de libre- choix et de recherche de lien social, d’où la nécessité de développer un large éventail de formes d’hébergement. ƒƒ Pour des raisons économiques, dans un contexte où les seniors voient leurs revenus et leur patrimoine augmenter de manière structurelle. Depuis le grand rattrapage des années 1970 à 1990, les niveaux de vie des plus de 65 ans et des actifs évoluent paral- lèlement. Les personnes âgées, confrontées à des besoins d’adaptation de leur domicile, sont à la recherche d’un logement individuel dans un cadre sécurisé et convivial. Il existe donc bel et bien un espace pour que se développent de nouvelles formes d’habitat regroupé avec services destiné aux seniors. nn Les résidences-seniors, une forme particulière d’habitat regroupé avec services Les résidences-seniors constituent des formes d’habitat avec services hors loi 2002-2. Elles as- socient, d’un côté, des logements individuels, meublés ou non, organisés autour d’espaces col- lectifs et, de l’autre, des services. Le modèle actuel, dit de 2ème génération,s’est développé à partir des années 2000. Il repose sur trois piliers : ƒƒ La distinction entre l’investisseur, le ges- tionnaire et le résident ƒƒ La notion de services « à la carte » ƒƒ Une tarification qui distingue entre les ser- vices de base incluant le loyer, les charges locatives et les services collectifs, d’une part, et les charges individualisables, d’autre part. Les résidences-seniors contribuent au bien vieil- lir à travers différents aspects : mise à disposition d’un logement adapté, accès à des dispositifs et technologies sécurisants, développement de la prévention, maintien d’un lien social de proximité, accompagnement à la mobilité des seniors, etc. Plus largement,les résidences-seniors constituent un levier pour désenclaver les territoires, notam- ment en dynamisant l’emploi local, offrent des solutions d’hébergement temporaire et proposent des services à la personne de qualité. Toutes ces raisons ne sont sans doute pas étrangères au véri- table succès que rencontrent les nouvelles formes d’habitat avec services (résidences-seniors, vil- lages-seniors, etc.), dont le nombre en France at- teint environ 500 à la fin 2014, soit plus de 35 000 logements. Les résidences-seniors constituent un levier pour désenclaver les territoires, notamment en dynamisant l’emploi local.
  5. 5. 5 Bien vieillir chez soi R grâce aux Les 5 dimensions du bien-vieillir Lien social Un logement adapté Accès à des dispositifs et technologies sécurisants Accompagnement à la mobilité des seniors Prévention de la perte d’autonomie ☛☛ Multiplication des occasions de rencontre : nombreuses animations collectives, moments de convivialité à l’occasion des repas, manifestations inter-résidences… ☛☛ Différentes gammes de prix per- mettant une certaine mixité des résidents et instaurant une dynamique entre seniors actifs et plus âgés ☛☛ De vastes espaces collectifs et des espaces de restauration parfois ouverts sur l’extérieur ☛☛ Dans certaines résidences, un salon privé, une salle de jeux ou même des chambres d’hôtes acces- sibles aux proches des résidents ☛☛ Une présence en France et parfois à l’étranger qui se densifie d’année en année, permettant de changer de résidence autant de fois qu’on le souhaite, par exemple pour se rapprocher des enfants ☛☛ Accessibilité et ergonomie : des apparte- ments, dont la taille peut varier du T1 au T4, conçus pour accueillir des personnes à mobilité réduite : vastes salles d’eau conçue avec douche à l’italienne et barre de maintien, placards amé- nagés ou volets roulants électriques, etc. ☛☛ Confort : services de déménagement, appartements équipés (kitchenette, four, hotte aspirante, etc.), ligne téléphonique et connexion Internet haut débit individuelles… ☛☛ Sécurité : surveillance vidéo, interphone, portails d’accès… ☛☛ Des abonnement incluant généralement un certain nombre de « gérontechnolo- gies » (bracelet anti-chutes, capteurs, etc.) et un accompagnement à leur prise en main des nouvelles technologies de l’autonomie. Dans certaines résidences, il existe même une fonction de coordination spécifiquement vouée à l’accompagnement des résidents dans ce domaine. ☛☛ Par rapport au domicile traditionnel, des avantages en termes de rapidité d’inter- vention, de contact humain (en cas d’ac- cident, la personne âgée connais la personne qui vient lui porter secours et vice-versa) et de prise en charge (les personnels sont formés aux premiers secours et peuvent filtrer les cas nécessitant effectivement une prise en charge par les urgences). ☛☛ Mobilité locale : systèmes de navettes et accompagnement des seniors lors de leurs déplacements à pied en milieu urbain ☛☛ Silver tourisme : possibilité pour les résidents de séjourner dans une autre résidence pour les « vacances » en France et à l’étranger suivant les cas. Cette nouvelle offre vise également les non-résidents, qui peuvent venir séjourner quelques semaines par exemple pendant la période estivale. ☛☛ Un accompagnement personnalisé par des professionnels. Certains gestionnaires ont mis en place des équipes d’assistants au- tonomie qui, sans être soignants, contribuent à diffuser les consignes de prévention. ☛☛ Des programmes complets d’animation (activités, artistiques et ludiques), ateliers de prévention… ☛☛ Un accès à des installations sportives et culturelles (selon les cas, piscine, salle de sports, salle de cinéma…) ☛☛ Une alimentation variée et équilibrée
  6. 6. 6 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 • Créer dans la Loi la catégorie des résidences-seniors La présente proposition vise à com- pléter l’article 15 du projet de loi d’adaptation de la société au vieillis- sement par un article 15 bis créant la catégorie des résidences-seniors conformément à la définition pro- posée par le rapport et rappelée en annexe. • Maintenir l’exonération de la condition d’activité exclusive pour les résidences-seniors La dérogation à la condition d’activité exclusive a été rétablie par amende- ment en première lecture à l’Assem- blée nationale et doit perdurer pour permettre aux exploitants profession- nels de continuer à proposer une large palette de services aux résidents. Lancer une concertation avec les au- torités compétentes pour créer un la- bel « résidences-seniors » Afin de garantir la qualité de services et de la pérenniser, il serait opportun de lancer, en liaison avec les autorités compétentes, des travaux d’élaboration d’un cahier des charges visant à mettre en place un label « résidences-seniors ». Il s’agit conjointement de se prémunir contre l’entrée sur le marché d’opérateurs ne respectant pas un certain nombre de règles éthiques et déontologiques, et d’of- frir un gage de qualité aux consommateurs et aux élus locaux accueillant sur le terri- toire de leur commune une résidence-se- niors. Engager une réflexion sur les modalités d’attribution de l’agrément service à la personne Afin de fluidifier le processus d’attribution de l’agrément services à la personne, il semble pertinent que ce dernier puisse être attribué, au niveau central, au gestionnaire-exploitant de résidences-seniors lui-même, charge aux Directions régionales des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi (Direccte) d’effectuer ensuite les contrôles qu’elles jugeront nécessaires. Par ailleurs, il serait souhaitable d’engager une discussion avec les pouvoirs publics sur les conditions dans lesquelles les résidences vendues « en bloc » se verraient attribuer un tel agrément, par exemple dans une configu- ration où ce dernier serait accordé au niveau central. nn Sept pistes de réflexion pour l’avenir A l’issue de cette analyse, plusieurs pistes de réflexion émergent, qui permettraient de démultiplier les atouts des résidences-seniors et de les rendre accessibles au plus grand nombre. Ces pistes de réflexion se décomposent entre des propositions d’amendement, d’une part, qui visent à enrichir le projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement, et des orientations, d’autre part, dont certaines ont valeur à être intégrées au rapport annexé et d’autres à faire l’objet d’un maturation à plus long terme. Deux propositions d’amendement Cinq orientations pour le secteur
  7. 7. 7 Bien vieillir chez soi R grâce aux Etendre la zone du domicile en matière de services à la personne En l’état actuel du droit, les services à la per- sonne ne peuvent être prestés qu’au domi- cile de la personne, c’est-à-dire dans l’en- ceinte-même de l’appartement du résident. Il paraîtrait opportun d’étendre la zone du domi- cile et de considérer tous les espaces parta- gés de la résidence comme une extension de la zone du domicile du résident pour des services individuels. Initier une réflexion globale sur la régle- mentation des services à la personne Les résidences-seniors ont pour particularité de proposer aux personnes âgées autonomes un socle de services pensé et spécialement conçu pour répondre à leurs besoins. Face à ce constat, il serait opportun d’initier une réflexion globale sur la réglementation en vi- gueur qui pourrait déboucher,par exemple,sur la création d’une sous-catégorie « seniors » au sein de typologie des services à la personne. Ouvrir les résidences-seniors aux locataires du parc social Cette proposition consiste à introduire dans la Loi la possibilité de signer avec un bailleur social une convention de partenariat selon laquelle ledit bailleur pourrait acquérir 20% à 30% des lots de la résidence. Pour sa part, le gestionnaire-exploitant s’engagerait, pour les lots concernés, à consentir un effort de baisse de niveau de facturation des services. L’une des conditions préalables à ce type de partenariat serait le respect du critère d’âge, inhérent au modèle des résidences-seniors lors de la sélection des locataires.
  8. 8. 8 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 A lors que la loi d’adaptation de la société au vieillissement consacre le maintien à do- micile comme une de ses priorités, la no- tion-même de domicile connaît d’importantes mutations. En marge du domicile «  historique  », soumis aux contraintes d’adaptation, et des autres formes d’hébergement pour personnes âgées, par- mi lesquelles les Ehpad1 et les logements-foyers, une nouvelle offre de logements à destination d’un public de seniors autonomes émerge. Le cabinet EHPA Conseil, spécialiste des politiques du vieillissement et de la Silver économie,a souhai- té y voir plus clair et produire cette contribution en partenariat avec cinq groupes de résidences-se- niors2 . Elle est le fruit de nombreux entretiens, recherches documentaires et échanges avec des professionnels. Quels sont les avantages de cette forme d’hébergement ? En quoi est-elle synonyme de révolution  ? Comment évaluer l’impact posi- tif des résidences-seniors à l’échelle de la société toute entière ? Autant de questions auxquelles nous avons sou- haité répondre en investiguant, notamment, les champs des technologies de l’autonomie,de l’adap- tation des logements, de la mobilité, du lien social et des loisirs. 1. Ehpad : établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes 2. Cogedim Club, Domitys, La Girandière, Les Jardins d’Arcadie et Les Senioriales Contexte de l’étude
  9. 9. 9 Bien vieillir chez soi R grâce aux L ’augmentation du nombre de personnes très âgées mais valides va occasion- ner une pression sans pré- cédent sur le stock de loge- ments destinés à des seniors autonomes. Il est donc fort à parier que les résidences-se- niors joueront un rôle majeur à l’avenir. Mais de quoi parle-t-on précisément ? Arrêtez une personne dans la rue et demandez-lui de vous décrire une résidence-seniors. Il est probable que celle-ci vous évoque une maison de retraite, un logement-foyer ou encore une autre forme d’ha- bitat regroupé, telle que les béguinages ou les foyers-soleil. Le vocabulaire employé ne favorise pas toujours la lisibilité de l’offre. Il convient ainsi de ne pas amalgamer les villages-seniors avec les résidences-seniors. Les « résidences autonomie », nouvelle dénomination des logements-foyers dans le projet de loi d’adaptation de la société au vieillis- sement, ajoutent à la confusion. De plus, deux gé- nérations de résidences-seniors se sont succédées et ne recouvrent pas exactement la même réalité. Enfin, le marché se développe aujourd’hui à travers des concepts de résidences avec ou sans services en propre, avec ou sans espaces partagés3 et des équipes de taille variable (de 2 ETP4 à 20 ETP). Lesrésidences-seniorsconstituentuncassingulier dans le paysage de l’hébergement pour personnes âgées. Destinées non seulement à des seniors ac- tifs, mais également à des personnes très âgées mais non dépendantes, elles répondent incontes- tablement à une demande actuelle. Les pouvoirs publics, tout comme les résidents et les aidants 3.  Lorsqu’ils existent, la taille des espaces partagés peut varier entre 150 m2 et plus de 1000 m2 , reflétant là encore l’hétérogé- néité des concepts. 4. ETP :équivalent temps plein familiaux et professionnels, ne doivent pas passer à côté de cette révolution. La présente étude a vo- cation à fournir des clefs pour mieux comprendre cette offre en forte croissance. Pourquoi maintenant  ? Le développement de l’offre de logement « intermédiaire »5 et, plus gé- néralement, le domicile sont au cœur du projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement. Pourtant, son article 15 traite uniquement du cas des résidences de 1ère génération, sans vraiment définir le modèle vers lequel devraient tendre les résidences de nouvelle génération. Or, nous avons la conviction qu’il est nécessaire de sécuriser l’offre future et de garantir que les nouvelles résidences respectent un socle commun de critères de qua- lité. En outre, dans un contexte où les finances publiques sont exsangues et où la croissance est en berne, les résidences-seniors offrent une al- ternative au domicile historique sans consommer d’argent public et créent des emplois non déloca- lisables. Il est donc plus que jamais temps de reconnaître l’apport majeur des résidences-seniors et d’ins- crire dans la Loi cette catégorie d’hébergement qui, sans être assimilable à du logement traditionnel, ne saurait pour autant être considérée comme ap- partenant au secteur médico-social. Luc Broussy Directeur du cabinet EHPA Conseil 5. L’expression de logement « intermédiaire » employée dans le projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement, dans la mesure où la majeure partie des seniors va vieillir à domicile, qu’il s’agisse du domicile « historique » ou d’un nouveau domi- cile comme le proposent les résidences-seniors. On ne situe donc plus dans un schéma où les formes d’hébergement pour seniors autonomes constitueraient des logements «  intermé- diaires » entre le domicile ou l’institution. Seules les personnes les plus dépendantes termineront leurs jours en Ehpad. Préambule
  10. 10. 10 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 À mi-chemin entre le domicile « historique », celui où on a vu grandir ses enfants et qu’on occupait au moment de son départ en retraire, et l’Ehpad, la résidence-seniors associe un logement adapté et des services. Pour autant, on peut considérer qu’il s’agit d’un domicile comme les autres. Alors, com- ment définir ce nouveau chez-soi ? 1.1. Un fort besoin de développement de l’offre de logements destinés aux seniors autonomes La très grande majorité des personnes âgées vivent dans leur domicile historique. « En 2009, 9,9 mil- lions de ménages ont une personne de référence de 60 ans ou plus,soit près de 1,5 million de plus qu’en 1999. 85% des ménages de 60 ans ou plus sont lo- gés dans le parc privé, parmi lesquels 15% sont lo- cataires et 85% propriétaires. Parmi les ménages de 60 ans et plus, 43% sont des ménages dont la personne de référence a 75 ans ou plus. »6 Trois facteurs cumulatifs expliquent le fort besoin de développement de l’offre d’habitat regroupé avec services actuellement : l’évolution démogra- phique, l’arrivée en âge des générations qui ont connu mai 68 et l’augmentation du pouvoir d’achat des seniors. Le logement est au cœur des préoccupations des aînés. Pourtant, l’adaptation au vieillissement se heurte parfois à des obstacles psychologiques ou financiers qui peuvent amener les personnes âgées à choisir d’emménager dans un nouveau «  chez- soi  ». D’autres facteurs de motivation entrent en ligne de compte, parmi lesquels la recherche de lien social et de convivialité. Les personnes âgées qui s’installent en résidence-seniors sont donc à la fois mues par le besoin de rejoindre un environne- ment plus sécurisé et le désir de bénéficier de ser- vices supplémentaires absents au domicile. 6. Mémento de l’habitat privé 2011-2012, ANAH, 2012, p. 41 Les résidences-seniors, un habitat adapté aux besoins des seniors autonomes 1.
  11. 11. 11 Bien vieillir chez soi R grâce aux ƒƒ Pour des raisons démographiques L’augmentation de l’espérance de vie à la naissance a été spectaculaire en France. Entre 1950 et 2010, elle est ainsi passée de 63 ans à 78 ans pour les hommes, et de 69 ans à 85 ans pour les femmes7 . Cette évo- lution est encore plus flagrante lorsqu’on considère l’espérance de vie à 75 ans, qui est de 11 ans pour les hommes et de 14 ans pour les femmes. Cette hausse sans précédent de l’espé- rance de vie est notamment la conséquence des progrès médicaux et de l’amélioration des conditions de vie depuis la fin de la Se- conde Guerre Mondiale. L’Insee fait ainsi le constat d’un vieillissement « par le haut »8 , c’est-à-dire lié à l’allongement de l’espé- rance de vie. A ce phénomène s’ajoute celui de l’arri- vée en âge des baby-boomers. En 2010, la France comptait 14,4 millions de personnes âgées de 60 ans ou plus, dont 5,6 millions de personnes âgées de 75 ans ou plus. La part des plus de 60 ans dans la population est passée de 16,2% à 22,6% en l’espace de 60 ans. Le nombre de personnes âgées de 75 ans ou plus a été multiplié par près de 7. Source :Ined 8. «  Baby-boom et allongement de la durée de vie  : quelles contributions au vieillissement  », Didier BLANCHET et Fran- çoise LE GALLO, Insee Analyse, 2013 quatre entre 1950 et 2010, passant de 1,6 million à 5,6 millions.9 L’effet du baby-boom devrait atteindre son maximum en 2035. L’impact conjugué de l’allongement de la durée de la vie et de l’arrivée en âge des baby-boomers se traduit par une pression inédite sur le stock de logements destinés à des personnes âgées autonomes, comme le note Luc Broussy dans son rapport : « Il est nécessaire que les pouvoirs publics se concentrent désormais sur les formules d’hébergement pour personnes autonomes dont notre pays va particulièrement avoir besoin dans les deux décennies à venir. »10 9. Source :Insee 10. L’adaptation de la société à son vieillissement. France : an- née zéro, Luc BROUSSY, 2013, p. 63 ƒƒ Pour des raisons sociologiques  Les seniors d’aujourd’hui ont vu vieillir leurs parents et veulent « bien vieillir ».Beaucoup ont fait l’expérience de la recherche d’une place en Ehpad pour un parent proche ou ont dû jouer le rôle d’aidant. Les personnes âgées souhaitent donc avoir accès à un hé- bergement adapté, où elles pourront béné- ficier d’une nourriture équilibrée et variée, pratiquer une activité physique ou cultu- relle, etc. De plus, l’héritage culturel de mai 68 se tra- duit pour certains par l’éclatement de la cellule familiale, provoquant par ricochet l’explosion des problèmes liés à la solitude, notamment celle des personnes âgées11, et l’attachement à la notion de libre-choix. D’une part, les personnes âgées sont à la recherche de confort et de convivialité. D’autre part, elles souhaitent avoir la pos- sibilité de changer d’habitat selon les be- soins du moment. Les résidences-seniors répondent pleinement à cette demande. 11. Voir les chiffres de la Fondation de France cités plus bas Trois facteurs d’origine démographique, sociologique et économique Figure 1 :Nombre de 60 ans ou plus en France métropolitaine en millions (source :Insee) L’habitat des personnes âgées sera amené à évoluer fortement dans les années qui viennent :
  12. 12. 12 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 ƒƒ Pour des raisons économiques Les seniors voient leurs revenus augmen- ter de manière structurelle. « L’allongement prévisible de la durée des carrières, l’aug- mentation de la part des doubles retraites chez les couples âgés et les revenus du pa- trimoine permettront de continuer à drainer des ressources vers les seniors. »12 Le niveau de vie moyen des 65 ans ou plus s’établit à 22 530 euros par an en 2009, soit 1 877 euros par mois. La majeure partie de ces revenus provient des pensions de retraite. Depuis le grand rattrapage des années 1970 à 1990, les niveaux de vie des plus de 65 ans et des actifs évoluent parallèlement.13 La démonstration est d’autant plus forte lorsqu’on s’intéresse à la situation des femmes, qui constituent l’essentiel de la po- pulation dans beaucoup de résidences-se- niors. En moyenne, une femme qui prend sa retraite perçoit 43% de plus qu’une femme qui a pris sa retraite il y a vingt ans. La re- traite d’une femme aujourd’hui s’établit ainsi aux environs de 942 euros contre 658 euros auparavant, sans tenir compte de la pen- sion de réversion. Cet écart provient du fait qu’elles ont eu des carrières plus longues et 12.« Les seniors,une cible délaissée »,Pascale HEBELet Franck LEHUEDE, Consommation et Modes de vie, CREDOC, 2010 13.Les revenus et le patrimoine des ménages,Céline ARNOLD et Michèle LELIEVRE, Insee, 2013 des emplois mieux rémunérés car plus qua- lifiés.14 Ensuite, les baby-boomers qui ont vécu mai 68 et les Trente Glorieuses ont connu l’avè- nement des marques et consomment beau- coup.Le logement occupe une place prépon- dérante dans le budget des ménages âgés. Sa part ne cesse d’ailleurs d’augmenter avec l’âge, puisqu’elle est respectivement de 16,7% pour les 65 à 74 ans et de 20,9% pour les 75 ans et plus15 . 14. Cette état de fait est le résultat d’un accès élargi aux études supérieures et à l’émancipation progressive des femmes durant la période d’après-guerre. 15. Source :Insee Figure 2 : Montant moyen mensuel de la retraite de l’avantage principal de droit direct selon l’âge et le sexe (source :Insee)
  13. 13. 13 Bien vieillir chez soi R grâce aux Face à cette demande dynamique sur le marché du logement pour seniors, l’offre est structurelle- ment faible, notamment du fait du ralentissement de la construction de logements-foyers et du faible taux de création de nouveaux lits d’Ehpad. Ces der- niers se recentrent par ailleurs progressivement sur la très grande dépendance16 , ouvrant un nou- veau champ aux acteurs de ce qui est parfois décrit comme l’« habitat intermédiaire ».A fin 2012,seuls 41 000 seniors habitaient dans une résidence-se- 16. « Le vieillissement de la population 5 ainsi que le retarde- ment de l’entrée en EHPAD sous l’effet notamment du prolonge- ment du maintien à domicile, entraîne une augmentation du de- gré de dépendance des résidents accueillis, évalué par le GMP. En effet, on constate le recul de l’âge moyen d’entrée en établis- sement (passé de 80,2 ans il y a 25 ans, à 85,06 ans en 2013) ainsi qu’une augmentation du nombre de personnes âgées dé- pendantes (il y a aujourd’hui 1,2 millions de personnes dépen- dantes et elles seront 1,8 millions en 2050). » Observatoire des Ehpad, KPMG, 2014, p. 17 Une grande partie des besoins se portera à l’avenir sur l’adaptation des logements privés. On estime qu’un tiers des plus de 65 ans et la moitié des plus de 85 ans font au moins une chute chaque année. Deux fois sur trois, ces chutes surviennent au do- micile.18 L’adaptation des logements est donc inévi- table.Cependant,plusieurs blocages freinent cette nécessaire adaptation : ƒƒ Le coût des aides techniques ou des aménagements Selon l’ANAH, les besoins d’adaptation des logements individuels sont estimés à 2 mil- lions chez les personnes de 60 ans et plus pour un coût global de 24 milliards d’euros. Au niveau individuel, le coût des adaptations varie sensiblement, depuis 1 500 euros pour une adaptation légère à 30 à 40 000 euros pour une adaptation lourde, la moyenne se situant aux alentours de 10 000 euros. Or, d’après un sondage OpnionWay datant de 2012, seul un tiers des Français de plus de 50 ans et plus pensent avoir les moyens fi- nanciers pour adapter leur logement.19 18.Chutes,InVS,2013[enligne],disponiblesur :http://www.invs. sante.fr/Dossiers-thematiques/Maladies-chroniques-et-trau- matismes/Traumatismes/Accidents/Chutes 19. Le financement du matériel de maintien à domicile, Opi- nionWay pour le Synalam/LJ Corp, 2012 niors17 sur les quelque 15,5 millions de retraités que compte l’Hexagone. Il existe donc un vrai po- tentiel de développement. Enfin, le développement d’une offre spécifique à destination des personnes âgées permet de « flui- difier  » le parc immobilier. Beaucoup de seniors occupent des logements familiaux, souvent trop grands pour leur usage propre. Leur déménage- ment vers des logements mieux adaptés, tant en termes de surface que d’aménagement, peut contribuer à diminuer la pression sur le stock de logements disponibles pour les familles, particu- lièrement en Ile-de-France. 17. Le marché des résidences seniors. Diversification des concepts, maturation des modèles économiques, déploie- ment… Enjeux et perspectives d’un marché à fort potentiel,Xer- fi-Precepta, 2013 ƒƒ Le faible consentement à payer des seniors 49% des personnes interrogées dans un autre sondage OpinionWay estiment que les adaptations du logement (douche, escalier, toilettes, etc.) doivent être financées au tra- vers d’aides publiques20 . Ce faible consente- ment à payer est partagé y compris par les retraités aux revenus élevés. ƒƒ Les impossibilités techniques Au-delà de la question financière, il n’est pas toujours possible techniquement de réaliser les aménagements nécessaires comme c’est le cas, par exemple, lorsqu’il s’agit d’installer une douche à l’italienne dans une coproprié- té verticale. Dans ce cas de figure, le démé- nagement dans un domicile adapté devient une obligation. ƒƒ Le facteur psychologique L’adaptation du domicile implique de re- noncer à une partie de l’« avant » pour créer quelque-chose de nouveau et de reconnaître qu’on est sujet à un handicap physique ou un autre des effets possibles du vieillissement. Un pas que tous les seniors ne sont pas tou- jours prêts à franchir. 20. Dépendance et maintien à domicile, Nadia AUZANNEAU et Stéphanie CHARDRON, OpinionWay pour LJ Corp, 2012 Quelles logiques d’adaptation des logements ?
  14. 14. 14 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 Face à cette difficile adaptation du domicile, on peut se demander si la meilleure solution pour les personnes âgées ne consisterait pas à déménager en maison de retraite médicalisée. On relève toute- fois un fort attachement de celles-ci au logement individuel, comme le note la Caisse des Dépôts dans une récente étude : « Derrière la crainte des personnes âgées de « partir en maison de retraite » se cache la peur de renoncer à leur liberté. Elles savent bien que si elles sont obligées de quitter leur ‘chez elle’ pour un établissement, l’exercice de leur liberté sera plus limité, notamment au niveau des repas,des visites,des horaires d’’extinction des feux’... L’habitat individuel constitue pour la per- sonne âgée le lieu où elle est chez elle, c’est-à-dire où elle peut faire ce qu’elle veut, où elle peut inviter qui elle veut quand elle veut, sans avoir de compte à rendre. En définitive, l’habitat constitue le dernier espace de liberté de la personne âgée. »21 D’après le baromètre 55+ publié par Cogedim Club, un senior sur six prévoit de déménager dans dix prochaines années dans un autre logement que celui dans lequel il habite actuellement (16%)22 . Les personnes âgées confrontées à des besoins d’adaptation de leur domicile sont à la recherche d’un logement individuel dans un cadre sécurisé. Il existe ainsi bel et bien un espace pour que se développent de nouvelles formes d’habitat regroupé avec services destinés aux seniors. Le développement de l’offre d’habitat « intermédiaire » au cœur du projet de loi Fort de ce constat, le projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement met l’accent sur le dé- veloppement de l’offre de logements destinés à des personnes âgées autonomes, la modernisation des logements-foyers et la sécurisation du modèle des résidences-seniors. Ce projet de loi structuré autour de trois axes  : Anticiper, Adapter, Accompagner. Au sein de l’axe « Adapter » figure une mesure qui entend « don- ner aux âgés le choix du modèle d’habitat qui leur convient ». Cette volonté de régulation accrue doit s’accompagner d’une concertation avec les acteurs. La présente contribution a notamment pour objet de mieux distinguer entre la 2e et la 1re génération, sur laquelle se focalise l’article 15 du projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement. 21. Autonomie et bien vieillir. Habitat, territoires et numérique, Caisse des Dépôts et Consignations, 2014, p. 18 22. Baromètre 55+ Cogedim Club, TNS Sofres pour Cogedim Club, 2014 1.2. Les résidences-seniors, une forme particulière d’habitat regroupé avec services Lorsqu’on parle d’habitat «  intermédiaire  », diffi- cile d’y voir clair. Car cette formule désigne tout à la fois des établissements et services sociaux et médico-sociaux, comme les logements-foyers, des résidences sociales et des formes particulières d’habitat regroupé avec services, à l’instar des ré- sidences-seniors. Des résidences situées hors du champs de la loi 2002-2 Si les résidences-seniors ne sont pas sans rappe- ler les maisons de retraite des années 1980 qui ac- cueillaient des personnes peu dépendantes et où la médicalisation se faisait par des intervenants li- béraux extérieurs,elles ne doivent pas être confon- dues avec les Ehpad et les logements-foyers, fu- tures « résidences autonomie »23 . Les résidences-seniors, du moins dans leur confi- guration initiale24 , relèvent de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des im- meubles bâtis.Elles sont donc considérées comme des copropriétés classiques avec leur syndic et leur syndicat de copropriétaires, un cadre partiel- lement rénové par la loi du 12 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL). Cette loi ajoute un chapitre à la loi du 10 juillet 1965, distingue entre deux catégories de charges – les charges de copropriété et les charges liées aux prestations individualisées – et en précise les mo- des de répartition. 23. Les logements-foyers sont également appelés des Ehpa (Etablissement d’hébergement pour personnes âgées). 24. Voir plus bas les précisions sur la distinction entre 1re et 2e  génération Les résidences- seniors sont considérées comme des copropriétés classiques.
  15. 15. 15 Bien vieillir chez soi R grâce aux Cette forme d’hébergement pour personnes âgées se situe donc en-dehors du champ de la loi 2002- 2 du 2 janvier 2002 rénovant l’action sociale et médico-sociale. D’après une enquête Ipsos pour Domitys, réalisée en janvier 2014, seuls 22% des seniors savent que les résidences-seniors ne sont pas médicalisées. Cela emporte des conséquences à plusieurs niveaux : ƒƒ En termes de création, les résidences-se- niors ne font pas l’objet d’autre procédure que le simple permis de construire accordé par le maire. Cette situation emporte deux conséquences. D’une part, elles échappent donc à la procédure d’autorisation d’ouver- ture, à la signature de la convention tripar- tite entre l’établissement, le président du Conseil Général et le préfet, ainsi qu’à l’obli- gation d’évaluation externe. D’autre part, les résidences-seniors ne s’inscrivent dans le cadre d’aucun exercice de planification de l’offre de la part des conseils généraux ou des agences régionales de santé (ARS). Il convient toutefois de noter que les rési- dences-seniors doivent composer avec des contraintes fortes dans le cadre de l’obten- tion ou du renouvellement de l’agrément ser- vices à la personne. ƒƒ Si les résidences-seniors peuvent accueil- lir des résidents percevant l’APA à domi- cile25 , l’APL ou l’ALS26 , au même titre qu’un logement classique, elles ne peuvent en re- vanche héberger des bénéficiaires de l’ac- tion sociale comme c’est le cas pour les lo- gements-foyers. 25. APA à domicile : l’APA, ou allocation personnalisée d’auto- nomie, est servie à domicile ou en établissement. On parle alors respectivement d’APA à domicile ou d’APA en établissement. L’APA à domicile est destinée à financer des interventions à do- micile ou des aides techniques chez les personnes âgées d’au moins 60 ans. Cette prestation est versée par la CNSA. On dé- nombre 1 220 830 bénéficiaires de l’APA au 31 décembre 2012, dont 728 252 à domicile. 26. APL et ALS : l’APL (aide personnalisée au logement) et l’ALS (allocation de logement sociale) sont des aides financières ver- sée par la Caf. Elles sont destinées à réduire le montant du loyer ou la mensualité d’emprunt pour les revenus les plus modestes. Les résidents des résidences-seniors peuvent continuer à per- cevoir ces aides lorsque la résidence est conventionnée. Une forme particulière d’habitat regroupé avec services Les résidences-seniors constituent également une forme particulière d’habitat regroupé avec ser- vices. Elles sont différentes : ƒƒ Des béguinages27 , des foyers-soleil ou de l’habitat intergénérationnel, qui sont des résidences sociales aux projet et mode de fonctionnement particuliers. ƒƒ Des villages-seniors. Les résidences-se- niors sont composées de logements plus petits que les villages, avec une majorité de deux-pièces. Alors que la taille des rési- dences-seniors varie en moyenne entre 70 et 90 logements, celle des villages-seniors est plutôt de l’ordre de 50 logements. De plus, les villages s’adressent à de jeunes seniorstotalementautonomesquicherchent à se regrouper et sont très majoritairement propriétaires de leur logement, tandis que les résidences-seniors «  nouvelle généra- tion  » accueillent en très grande majorité des résidents-locataires. ƒƒ Des autres types de résidences avec ser- vices, comme les résidences hôtelières ou les résidences étudiantes. 27. On peut toutefois considérer que les béguinages constituent des « résidences-seniors horizontales », ce qui relativise les lo- giques d’opposition entre résidences-seniors et béguinages.
  16. 16. 16 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 1.3. De la 1re à la 2e génération de résidences-seniors S’il convient d’opérer une distinction entre les ré- sidences-seniors et les autres formes d’habitat regroupé avec services, une seconde distinction doit être faite au sein-même de la catégorie des résidences-seniors. En effet, deux générations se sont succédées, qui ne reposent pas sur le même modèle. La 1re génération :un concept du passé qui appartient à une époque révolue La 1re génération de résidences-services pour seniors remonte aux années 1970 à 1990. Pour beaucoup situées dans les centres-villes ou les centres-bourgs, notamment autour de l’Arc Atlantique ou dans le Grand Sud, ces résidences étaient réservées à un public de seniors actifs à la recherche d’un lieu de villégiature où passer leur retraite. Tandis que les résidences de la 2e génération comptent en moyenne 2% à 3% seulement de résidents propriétaires, une très grande majorité des occupants de la 1ère génération s’étaient portés acquéreurs de leur logement. Dans ce type de résidence, le statut associe le logement et les services, qu’il en soit fait ou non usage par le résident.Seules les dépenses liées aux prestations individualisées, comme la coiffure, ne constituent pas des charges de copropriété et sont acquittées en fonction de leur consommation. Le concept a très bien fonctionné pour la première génération de propriétaires résidents. Eux avaient choisi ce mode d’hébergement et s’y sentaient bien. C’est à partir de la génération des ayants-droits que la situation a commencé de se dégrader. Quatre limites du modèle de 1re génération apparaissent : ƒƒ La confusion entre charges de copropriété stricto sensu et charges de services Les gestionnaires de résidences n’ont pas toujours été en mesure de maintenir l’équi- libre financier des résidences-services. Cer- tains copropriétaires qui ne consommaient pas les services afférents à leur logement ont refusé de s’acquitter des dépenses liées, entraînant des conflits au sein des syndicats de copropriétaires. Ce phénomène est aggravé lorsque l’occu- pant décède et que les héritiers, n’occu- pant pas le logement, refusent par exemple de verser les charges pour la restauration. L’augmentation de la part des coproprié- taires ne souhaitant plus s’acquitter des charges a abouti à un double processus d’augmentation des charges et de ghettoïsa- tion, dans un contexte où les gestionnaires des résidences-services estimaient n’avoir plus les moyens d’entreprendre les travaux d’entretien et de rénovation nécessaires. ƒƒ Les difficultés en cas de revente ou de ces- sion L’existence de charges incompressibles, que lepropriétaireal’obligationdepayer,qu’ilsoit à son domicile, absent ou même décédé, en- traîne la difficulté de revendre le logement. Il n’est pas non plus possible de le céder à titre gratuit à une association pour les mêmes raisons.Cette situation est la résultante d’un problème de gouvernance alors que,contrai- rement au modèle de 2e génération, aucun interlocuteur n’est réellement responsable de la vacance des logements. ƒƒ Le risque de conflit d’intérêts résultant de la possibilité pour les syndics de prester eux-mêmes les services La possibilité laissée aux syndics de prester eux-mêmes des services peut soulever des interrogations concernant leurs modalités de suppression et de tarification, ainsi qu’en matière de savoir-faire. ƒƒ La rigidité à la baisse des charges Lamajoritéqualifiéedel’assembléegénérale des copropriétaires doit être atteinte pour voter la suppression des services, et donc la diminution des charges fixes. Les conditions pour revoir à la baisse les charges sont donc particulièrement draconiennes.
  17. 17. 17 Bien vieillir chez soi R grâce aux On n’ouvre plus actuellement de résidences corres- pondant au modèle de 1re génération.Dans certains cas, le modèle de 1ère génération a pu conduire à des dérives dont s’est en partie fait l’écho le rapport Cuvillier28 et que cherche aujourd’hui à contourner le projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement. Le rapport Cuvillier a fait trois propositions pour mieux encadrer les résidences de 1re génération : ƒƒ La création d’un contrat de service distin- guant mieux la part des charges communes et des services individualisables ƒƒ La simplification des règles de décision concernant la suppression des services proposés ƒƒ L’interdiction faite aux syndics de prester eux-mêmes les services. Le projet de loi reprend dans son article 15 en par- tie ces propositions et entend  rendre obligatoire pour les résidences à venir le modèle des rési- dences avec services « à la carte », proposer des mesures de nature à mieux identifier le coût et le contenu des services, individualiser davantage les charges et permettre à l’assemblée générale des copropriétaires de prendre plus facilement les dé- cisions touchant au niveau de services. 28. Rapport sur l’habitat collectif des personnes âgées auto- nomes, dir. Nathalie Cuvillier, Ministère des Affaires sociales et de la Santé, Ministère délégué chargé des Personnes âgées et de l’Autonomie, 2013 Zoom sur ce que va changer le projet de loi pour les résidences de 1ère génération Le projet de loi d’adaptation au vieillissement : ƒƒ Introduit une distinction entre les services spéci- fiques individualisables et ceux qui ne le sont pas ƒƒ Prévoit une convention qui fixe les conditions d’uti- lisation des parties communes affectées aux ser- vices spécifiques individualisables. L’existence de cette convention est précisée dans le règlement intérieur et elle est valable pour une durée de cinq ans. Le conseil syndical présente à l’assemblée générale le bilan annuel de l’exécution de chaque convention. ƒƒ Interdit aux syndics de prester eux-mêmes les ser- vices. ƒƒ Crée au sein des résidences un conseil des rési- dents . Il est informé et donne son avis notamment sur les besoins de créations ou de suppression de services. Un compte-rendu des réunions du conseil des résidents est remis à tout futur loca- taire ou acheteur d’un lot dans la résidence. Les comptes-rendus des réunions du conseil sont obli- gatoirement remis à chaque nouveau locataire. En revanche, la dispense de condition d’activité exclusive pour les résidences-services relevant de la loi du 10 juil- let 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est maintenue, contrairement à ce que prévoyait le texte initial.
  18. 18. 18 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 La 2e génération :un domicile comme les autres destiné principalement à des rési- dents locataires Tandis que la 1re génération s’adressait plutôt aux seniors « actifs » (60-74 ans), la 2e génération vise principalementlesseniors«fragilisés»(75-84ans). L’un des facteurs d’explication est l’augmentation de l’espérance de vie, que nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer dans la présente contribution et qui justifie pour partie qu’on entre plus tard en résidence-seniors. En outre, les résidences de 2e génération comptent une majorité de résidents locataires, permettant d’offrir aux occupants la possibilité d’entrer avec un séjour découverte, de pratiquer l’hébergement temporaire ou de quitter une première résidence pour se rapprocher d’un enfant, par exemple. Les groupes spécialisés ont aussi su développer un large éventail de formules de nature à attirer une clientèle diversifiée. C’est donc à un profil type de résidents sensiblement différent que s’adresse le modèle actuel. Celui-ci, qui a vu le jour dans les années 2000, re- pose sur trois piliers : ƒƒ La distinction entre l’investisseur, le ges- tionnaire et le résident Dans la majorité des cas, le propriétaire des murs est un investisseur personne physique qui souhaite recourir aux dispositifs de dé- fiscalisation (régime commun29 ou régime spécial30 ). Actuellement, les logements sont principalement vendus à l’unité et parfois en bloc, mais pourraient à terme intégrer les programmes d’investissement des investis- seurs dits institutionnels  : Caisse des Dé- pôts, caisses de retraite, mutuelles, SCPI31 , etc. Lorsqu’elles ne sont pas vendues à l’uni- té, les résidences-seniors échappent au sta- tut de la copropriété, ce qui n’est pas sans poser des difficultés juridiques notamment en ce qui concerne la législation applicable aux services à la personne. 29.Le régime commun est un dispositif de type LMNP (loueur en meublé non professionnel) avec amortissement. Ce statut per- met d’amortir les biens (sur 30 ans) et les meubles (sur 10 ans) et donc de percevoir des revenus pas ou peu fiscalisés, en fonc- tion du mode de financement. D’autre part, ce statut permet de récupérer la TVA à l’achat (quel qu’en soit le taux). 30. Le régime spécial, dit Censi-Bouvard, propose un crédit d’impôt en lieu et place de l’amortissement. L’économie d’im- pôt s’élève à 11% du prix de revient du logement sur neuf ans (jusqu’à quinze ans maximum), dans la limite annuelle d’un prix neuf du logement de 300 000 euros HT. L’investisseur récupère intégralement la TVA. Ce régime est accessible jusqu’à la fin de l’année 2016. 31. SCPI :société civile de placement immobilier A travers le mécanisme du versement de loyers garantis (contrat de bail commer- cial), le gestionnaire verse les loyers pendant toute la durée du bail (9 à 11 ans renouve- lables généralement), que le logement soit occupé ou non.32 C’est donc lui qui assume le risque de vacance des logements. Le ges- tionnaire contrôle les locaux d’exploitation et assure le fonctionnement de la résidence (restaurant, animations, entretien des par- ties communes et des espaces verts, coordi- nation des services d’aide à domicile et des différents prestataires, etc.). Enfin, dans la majorité des cas, le résident est locataire. Il verse chaque mois au ges- tionnaire un loyer, les charges collectives et une redevance correspondant aux services qu’il a consommés. L’un des avantages à de la location est de pouvoir occuper un loge- ment adapté à sa situation actuelle. Il est ainsi possible d’en changer suivant ses be- soins d’usage (ex. besoin d’un accès au jar- din pour l’animal de compagnie), suite à des accidents de la vie (ex. décès du conjoint) ou tout simplement par envie. Un résident peut ainsi habiter plusieurs appartements à la suite au sein d’une même résidence, voire changer de résidence. ƒƒ La notion de services « à la carte » Un socle de services commun (accueil, es- pace de convivialité, présence permanente de professionnels formés aux premiers se- cours, etc.) est proposé à tous les résidents, qui s’acquittent d’une facturation mensuelle pour en couvrir les frais d’exploitation. En fonction de leurs besoins, les résidents choisissent librement d’autres services à la carte : restauration, assistance personnali- sée, ménage, etc. Le résident jouit d’une li- berté de choix des services dont il souhaite bénéficier et d’une totale maîtrise des coûts puisque les tarifs des différents services ainsi que le mécanisme de leur révision sont connus à la souscription du contrat. Les résidents restent libres de choisir leur prestataire de services à domicile. Certains groupes de résidences-seniors bénéficient de l’agrément services à la personne,qui leur permet de proposer directement les services à la personne à leurs résidents. Les services «  à la carte  » permettent une prise en charge évolutive de la personne 32. Les loyers sont généralement versés de façon mensuelle ou trimestrielle.
  19. 19. 19 Bien vieillir chez soi R grâce aux âgée. Les observations empiriques dans certaines rési- dences montrent en effet qu’un résident nouvellement installé dans la résidence consomme peu de services, mais qu’il va en consommer de plus en plus au fil de son avancée en âge.33 C’est dans cette mesure que les rési- dences-seniors contribuent à prévenir la perte d’autono- mie et, à terme peut-être, l’entrée en Ehpad. De façon plus générale, les résidences-seniors contribuent à prévenir la perte d’autonomie en agissant sur l’habitat, l’alimentation, la stimulation positive et ludique, et la convivialité ; en un mot sur la qualité de la vie de tous les jours. ƒƒ Une tarification qui distingue entre les services de base incluant le loyer, les charges locatives et les services collectifs, d’une part, et les charges individualisables, d’autre part. Le mode de tarification se décompose entre le loyer char- gé, un socle commun de services et les services dits « à la carte ».D’après l’enquête Ipsos pour Domitys de 2014,94% des seniors ne sont pas en capacité d’estimer le coût de la vie en résidence-seniors et pensent que vivre dans une telle résidence coûte « cher » (dont 55% pensent que cela coûte « très cher »). En réalité, on peut louer un apparte- ment en résidence-seniors à partir de 600 ou 700 euros et la dépense moyenne est de l’ordre de 1600 euros par mois pour une personne seule pour une prestation incluant gé- néralement l’abonnement socle, le déjeuner et la téléas- sistance 24h/24. 33. Ce constat est cependant à nuancer dans la mesure où, dans d’autres rési- dences, la proportion de nouveaux résidents qui choisissent la formule la plus riche en termes de services peut atteindre 50%. Zoom sur la dispense de condition d’activité exclusive et l’agrément service à la personne De nombreux gestionnaires de résidences-seniors assurent à ce jour, par le biais notamment d’une convention pas- sée avec le syndicat de copropriétaire, tant l’exploitation des locaux consacrés à la mise en œuvre des services que la déli- vrance des services eux-mêmes. Pour ce faire, ils bénéficient de l’exonération de la condition d’activité exclusive.Une dispense que le projet de loi entendait supprimer pour les résidences-seniors relevant de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cependant, un amendement tendant à la rétablir a été adopté en première lecture à l’Assemblée nationale. Les ser- vices concernés par cette dispense sont ceux destinés à ac- compagner les résidents dans les gestes de la vie quotidienne : travaux de ménage, entretien du linge, repassage, pliage, bri- colage,assistance administrative ou informatique,livraison de courses,promenade des animaux de compagnie,etc.Les actes médicaux sont donc exclus et les résidents peuvent conserver leur médecin, leur infirmier ou encore leur kinésithérapeute.
  20. 20. 20 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 1.4. Une nouvelle façon de vivre chez soi Les résidences-seniors ont innové pour s’adap- ter à l’évolution des attentes du public et inventer un nouveau modèle actuellement, dont un certain nombre de principes clés sont aujourd’hui repris dans le projet de loi : la notion de services « à la carte », la distinction entre la gestion des copro- priétés et les services individuels… Que faut-il re- tenir du modèle actuel ? Une résidence comporte généralement entre 80 et 100 logements. Ce sont des logements adaptés aux besoins des personnes âgées à plusieurs titres, que ce soit en termes d’ac- cessibilité et d’ergonomie, de confort ou en- core de sécurité. Quant aux services, ils peuvent relever soit desprestationsliéesauxchargesdecopro- priété (ex. : gardiennage ou permanence), soit des services de base (ex.:animations et activités organisées quotidiennement ou assistance aux démarches adminis- tratives), soit des services avancés (ex. : restauration, services à la personne ou téléassistance). Les services avancés sont individualisables, tandis que les services de base peuvent être proposés soit « à la carte », soit de manière forfaitaire. Enfin, les charges de copropriétés incombent à tous. Quel dénominateur commun ? Situées à proximité des commerces, pharmacies, médecins et transports, les résidences sont bien intégrées dans l’espace urbain. Elles sont compo- sées de logements meublés ou non, qui sont orga- nisés autour d’espaces collectifs d’une superficie pouvant aller de 150 m2 pour les plus petits à plus de 1000 m2 . Les résidences-seniors proposent en outre un certain nombre de services à leurs rési- dents,qui peuvent être de plusieurs natures et font l’objet de tarifications différentes. Figure 3 :Exemples d’espaces collectifs (source :Domitys) Figure 4 :Plan type d’appartement 2 pièces (source :La Girandière)
  21. 21. 21 Bien vieillir chez soi R grâce aux Un nouveau chez-soi L’entrée en maison de retraite médicalisée n’est plus une fatalité pour les personnes vieillissantes et ces dernières peuvent désormais occuper plu- sieurs logements entre le moment où elles quittent leur domicile historique et celui où elles deviennent dépendantes, si tant est qu’elles le deviennent. D’après l’Insee, la part des personnes dépendantes parmi les 75 ans et plus ne représente « que » 15%. On est donc loin des représentations parfois véhi- culées par les médias d’une dépendance massive qui toucherait indifféremment toutes les strates de la population âgée. Par ailleurs, si neuf Fran- çais sur dix estiment que le maintien à domicile est une bonne solution face au problème de la dépen- dance liée à l’âge, seuls 9% souhaiteraient intégrer un établissement spécialisé dans le cas d’une dé- gradation physique liée à l’âge.34 Mais qui dit éta- blissement spécialisé ne dit pas nécessairement maison de retraite médicalisée.Les résidences-se- niors constituent un chez-soi comme les autres, mais « en mieux » et adapté. S’il est « nouveau », emménager dans ce nouveau chez-soi n’implique pas pour autant de renoncer à ses anciennes habitudes de vie. Il est possible d’y emménager avec ses meubles, en couple… Un appartement en résidence-seniors apparaît donc comme un lieu moins impersonnel qu’une chambre en Ehpad. Les résidents peuvent continuer à per- cevoir leurs prestations, comme l’APA, et recourir à leur prestataire habituel de services à la personne, ou faire appel à celui de la résidence lorsque le gestionnaire bénéficie de l’agrément services à la personne. Le concept des résidences-seniors, comme nous allons le voir dans la deuxième partie, propose un ensemble de services supplémentaires et s’ins- crit dans une démarche de prévention de la perte d’autonomie. Ces résidences constituent, dans une certaine mesure, une solution de recours pour une partie des personnes âgées qui ne pourraient pas ou ne voudraient pas adapter leur domicile, mais aussi pour celles qui sont à la recherche de lien so- cial, de relations de proximité et de convivialité. Ce « vivre ensemble » passe notamment par les mul- tiples activités et les repas organisés au sein de la résidence, mais également, tout simplement, par des relations de voisinage qui se créent entre des résidents qui se croisent tous les jours. Grâce à la diversité des concepts et des formules d’abonne- ment, les résidences-seniors s’adressent à des pu- blics hétérogènes en termes d’âge et de catégorie socio-professionnelle. Elles garantissent ainsi une certaine mixité et recrée, à leur échelle, une forme de vie de quartier. 34. OpinionWay pour LJ Corp, 2012 Zoom sur la définition des résidences-seniors Sont des résidences-seniors les ensembles immobi- liers qui proposent des solutions d’habitation pri- vatives adaptées aux seniors au sein desquelles un gestionnaire (cf. définition), autre que le syndicat de copropriétaire, délivre des prestations non personnali- sables (ex. nettoyage régulier des locaux d’exploitation, réception, etc.) et propose obligatoirement d’autres ser- vices, choisis librement par le résident. Les charges inhérentes à la délivrance des services et à l’entretien des locaux et équipements relatifs aux ser- vices proposés sont dévolues à un organisme autre que le syndicat de copropriétaire. Les modalités de factu- ration des services délivrées par l’exploitant de la rési- dence-seniors sont définies dans le cadre d’un contrat de prestations signé avec chaque résident.
  22. 22. 22 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 Le « bien vieillir » est une notion multidimension- nelle. Si le fait de pouvoir vieillir chez soi est indé- niablement un souhait partagé par une majorité de Français, bien d’autres facteurs sont à prendre en compte, tels que le caractère adapté du logement, le maintien d’un lien social de proximité,l’accès aux loisirs ou encore la mobilité. 2.1. Renforcer le lien social Les résidences-seniors permettent à la fois de maintenir une proximité géographique avec les proches et de proposer aux seniors des loisirs ou des services de nature à maintenir du lien so- cial. Environ 14% des habitants résident seuls en France et 5,2 millions sont des femmes (contre 3,6 millions d’hommes). Cette tendance s’accentue se- lon l’Ined, qui dénombre depuis 50 de plus en en plus de femmes âgées et tire un lien de cause à ef- fet entre la résidence seule et l’âge : « Aux grands âges, au-delà de 80 ans pour les femmes et de 90 ans pour les hommes, la proportion de personnes habitant seules continue à progresser. »35 L’enquête Les Solitudes en France de la Fonda- tion de France en 2014 confirme l’actualité de ces chiffres. Près d’un tiers des personnes âgées se trouverait en situation d’isolement relationnel. Cette étude bat en brèche un certain nombre de préjugés : ƒƒ Les personnes défavorisées ne sont pas for- cément celle qui sont les plus touchées par la solitude.Au regard de l’isolement,la situa- tion des seniors ayant des revenus inférieurs à 1 000 euros est peu ou prou identique à celle des personnes âgées ayant des revenus supérieurs à 1 000 euros. ƒƒ L’isolement des personnes âgées n’est pas avant tout une problématique féminine. La Fondation de France relève qu’aujourd’hui, «  il n’y a quantitativement plus de diffé- rences notables associées au genre »36 . ƒƒ Le fait d’être en couple ne protège pas né- cessairement contre la solitude. L’enquête montre que 28% des couples réunissant des personnes de plus de 75 ans n’ont pas ou peu de contacts avec les membres de leur 35. Combien de personnes résident seules en France ?, Laurent TOULEMON et Sophie PENNEC, Population Sociétés, Ined, 2011, p. 3 36. Les Solitudes en France, TMO Politique Publique pour la Fondation de France, 2014, p. 50 famille, leurs amis ou leurs voisins. En re- vanche, au décès du conjoint, les liens fami- liaux ont tendance à se resserrer.  ƒƒ Enfin, les citadins n’ont pas toujours plus de contacts avec les autres que les ruraux. Globalement, les 75 ans et plus qui habitent dans des villes de plus de 100 000 habitants ont plus de mal à nouer des relations de voi- sinage que les habitants des communes ru- rales. Enceinte protectrice, le logement peut aussi se ré- véler une prison dorée. « Le logement est au centre de tout : il peut aussi bien être facteur de protec- tion que d’exclusion.  »37 , note Luc Broussy dans l’ouvrage tiré de son rapport au Premier ministre. Le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées abonde dans le même sens : « L’ha- bitat peut accroître la dépendance et l’isolement, ou il peut, au contraire, en être le premier facteur de prévention.C’est pourquoi le Haut Comité consi- dère que l’habitat des personnes âgées constitue un enjeu qui dépasse le simple cadre des poli- tiques du logement :il représente un enjeu sociétal majeur. »38 Danscecontexte,lesrésidences-seniorsapportent une contribution à la lutte contre l’isolement social pour plusieurs raisons : ƒƒ Grâce à leur implantation géographique, les résidences-seniors permettent aux résidents de se rapprocher de leurs enfants ou du reste de leur entourage. Le maillage territorial, qui se densifie d’année en année, évite égale- ment à certains de devoir déménager loin de chez eux pour trouver un logement adapté. ƒƒ Les activités proposées permettent de lutter contre l’isolement social. Les repas au res- taurant sont des moments de convivialité importants, surtout lorsque les espaces de restauration sont ouverts sur l’extérieur, qu’il s’agisse des famille ou des autres personnes âgées de la commune dans laquelle la rési- dence est implantée. ƒƒ Les différentes gammes de prix permettent d’accueillir une clientèle diverse de seniors actifs ou plus âgés, ce qui instaure une cer- taine dynamique. 37. Dix mesures pour adapter la société française au vieillisse- ment, Luc BROUSSY, Dunod, 2014, p. 14 38. Habitat et vieillissement :vivre chez soi, mais vivre parmi les autres !, Haut comité pour le logement des personnes défavori- sées, 2012, p. 5 Les cinq dimensions du bien vieillir en résidence-seniors 2.
  23. 23. 23 Bien vieillir chez soi R grâce aux ƒƒ Les espaces collectifs, plus grands que ceux des logements-foyers, permettent de pro- poser différents types d’activité et donc de s’adapter aux besoins des résidents. La Girandière, par exemple, propose dans ses ré- sidences un grand salon libre d’accès à tous, dans lequel sont mis à disposition de nombreux jeux et livres, un accès à Internet, à la musique et à la té- lévision, ainsi qu’un coin cheminée. Certaines rési- dences disposent même d’un salon privé ainsi que de chambres d’hôtes que les résidents peuvent réserver pour fêter un anniversaire ou organiser un repas en famille. D’autres possèdent des aires de jeux réservées aux petits-enfants. Certains groupes organisent des manifestations inter-résidences, comme des prix littéraires, qui permettent aux résidents d’horizons différents de se rencontrer et d’échanger. Domitys organise ainsi chaque année ses Olympiades, pendant les- quelles les résidents s’affrontent autour de plu- sieurs épreuves comme la belote, la console de jeux vidéos Wii, la pétanque, le chant, le théâtre, etc.Chaque année,les Rencontres amicales Senio- riales réunissent quant à elles, dans trois régions de France, près de 300 résidents pour trois jour- nées de partage, de convivialité et d’échange. C’est l’occasion pour les résidences d’un même secteur de se confronter sportivement et artistiquement dans des Olympiades amicales mais surtout, pour les résidents, de découvrir de beaux sites de la ré- gion choisie, de voyager ensemble et de mieux se connaître. Cela est rendu possible par l’accueil des participants dans les résidences du Groupe Pierre et Vacances, par l’organisation d’un riche programme d’animations par les équipes d’exploi- tation (sortie en bateau, visite de châteaux, soirée cabaret, compétitions « sportives »…) mais surtout par une énorme implication de seniors motivés et positifs. Témoignages de résidents : 3 situations dans une même résidence Les Senioriales de Marseille Saint Loup, 10e arr. Rési- dence livrée en juin 2014 Extrait du film de l’inauguration – octobre 2014 ƒƒ Madame et Monsieur D., 71 et 74 ans, propriétaires d’un T4 « Nous sommes un couple de médecins à la retraite, nous avons travaillé 40 ans à Marseille et à notre re- traite, nous sommes partis habiter dans le Var, une maison près de la mer où nous avons été heureux pendant bien longtemps. Maintenant, mon mari est moins valide, il a eu un accident, et nous avons décidé de revenir vivre dans un appartement à Marseille, pas loin de nos enfants. Nous avons choisi un logement au dernier étage, avec une grande terrasse de façon à profiter de l’extérieur au maximum. Nous trouvons que dans cet immeuble, il n’y a pas de bruit, c’est très agréable, nous avons une très belle luminosité, l’ap- partement est extrêmement clair. Au 1er étage, nous avons le salon-club très confortable,très convivial,un personnel très attentionné, c’est très agréable. » ƒƒ Madame T., 73 ans, propriétaire d’un T2 « Je ne suis pas de Marseille, mais j’habite la ville de- puis 40 ans ; j’ai décidé de quitter mon appartement marseillais pour venir aux Senioriales. J’avais l’habi- tude d’avoir du monde autour de moi et à la retraite, quand mon mari est décédé, ce n’était plus pareil. Je ne voulais pas simplement aller dans un autre appar- tement, un autre immeuble, je voulais avoir des rela- tions. C’est ce qui se fait ici, on sympathise, je me suis bien habituée et je disais encore ce matin : j’ai l’im- pression d’être là depuis longtemps. On est chez soi, c’est ce qui est formidable,on descend,ça y est,on est ailleurs : le salon-club, les activités… sans sortir ! Il y a une bonne ambiance, de la convivialité, on n’est pas seul, c’est important. » ƒƒ Monsieur P., 67 ans, locataire d’un T1 « Je suis né dans le 14ème arrondissement de Mar- seille et venu dans le 10ème en 1993. Maintenant, j’ai trouvé aux Senioriales un cercle familial très bien, j’ai un appartement tout neuf comme je n’en avais pas eu depuis des années.Je vous dis franchement : j’adore ! La couleur, la moquette, la salle avec la télévision, les revues, les jeux… Dehors, une grande terrasse avec beaucoup de plantes, en plein air ; l’été, j’en ai profité au maximum. J’ai trouvé quelque chose de vraiment bien et j’espère qu’ils vont continuer à en faire par- tout. » Certains groupes organisent des manifes- tations inter-résidences, comme des prix littéraires, qui permettent aux rési- dents d’horizons diffé- rents de se rencontrer et d’échanger.
  24. 24. 24 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 2.2. Vivre dans un logement adapté Adapter le domicile historique peut s’avérer coû- teux voire impossible. Il est parfois bien plus facile d’emménager dans un nouveau logement. Si les espaces collectifs, dans les résidences-seniors, sont adaptés aux besoins des personnes âgées en termes de taille et d’ergonomie, c’est également le cas des logements. L’adaptation des logements re- pose sur trois critères : ƒƒ L’accessibilité et l’ergonomie Les appartements, dont la taille peut varier du T1 au T4, sont conçus pour accueillir des personnes à mobilité réduite : vastes salles d’eau conçue avec douche à l’italienne et barre de maintien, placards aménagés ou volets roulants électriques, etc. ƒƒ Le confort Tout est fait pour que le résident se sente chez lui. Outre des services de déména- gement permettant à la personne âgée d’installer et agencer ses propres meubles comme elle le souhaite, les appartements sont tous équipée d’une kitchenette avec plaques de cuisson, four, hotte aspirante, etc. Il est donc possible d’y préparer et d’y prendre ses repas… ou choisir de déjeuner ou dîner au restaurant. De surcroît, chaque logement est équipé d’un téléphone fixe et d’une connexion Internet haut débit. Le ré- sident vit donc en totale autonomie lorsqu’il est chez lui. ƒƒ La sécurité Surveillance vidéo, interphone, portails d’ac- cès : une multitude d’équipements vient en complément de la présence de personnel d’accueil 24h/24. Zoom sur l’aménagement des loge- ments dans les résidences-seniors Cogedim Club Dans les résidences-seniors Cogedim Club, de l’architecture à la décoration, on trouve des logements spécifiquement pensés pour le confort et le bien-être des seniors. Pour Lau- rence Goardon, architecte DPLG à IGLOO Archi- tectures, «  s’adapter aux besoins spécifiques des seniors, c’est penser à un mobilier adapté, faciliter les déplacements, respecter l’intimité et éviter les espaces trop figés. Accueillir cha- leureusement ces nouveaux seniors, c’est aus- si les surprendre par un cadre coloré et dyna- mique dans une grande idée de confort. » Le groupe Cogedim Club s’est efforcé de respec- ter ces principes en développant : ƒƒ Ces espaces sont à la fois ouverts et intimes pour favoriser le lien social, tout en permet- tant des échanges plus confidentiels avec les autres résidents ou avec ses proches. De larges espaces entre les meubles sont ménagés pour faciliter la mobilité et une attention a été prêtée aux moindres détails. Par exemples, le système d’ouverture des fenêtres et portes-fenêtres a été simplifié, permettant à chacun d’accéder en toute tranquillité à un extérieur aménagé. ƒƒ Du studio au T3, les finitions ont été étu- diées,limitant au maximum les risques d’ac- cident domestique (aucun angle saillant),les pièces sont sécurisées et équipées en tech- nologies, les appartements sont dotés d’une isolation acoustique et la sonnette d’entrée est spécifique et sa fréquence est adaptée aux malentendants. Dans la cuisine, les placards bas sont do- tés du système push/pull (« pousser/tirer ») pour une utilisation simplifiée permettant aux seniors de ne pas se baisser pour les ou- vrir. Les tiroirs sont équipés, tout comme les portes, d’amortisseurs. Enfin, les salles d’eau sont adaptées (WC larges et rehaussés, barres d’appui, sol anti- dérapant, etc.) et les lits, dans les chambres, sont surélevés et équipés de commandes électriques.
  25. 25. 25 Bien vieillir chez soi R grâce aux 2.3. Donner accès à des dispositifs et technologies sécurisants D’après les résultats intermédiaires d’une enquête menée par Les Senioriales39 , 74% des répondants estiment qu’une installation domotique de base améliore le quotidien. 43% déclarent que la mise à disposition de ces nouvelles technologies et services serait un critère dans le choix d’une rési- dence-seniors. La transformation des usages passe par la dif- fusion des technologies de l’autonomie dans un « package » global et un accompagnement humain. Même si les habitudes changent, les seniors ne vont pas toujours spontanément vers ces innova- tions parfois vues comme des gadgets. Les abon- nement proposées comprennent généralement, dans la formule de base ou en option, l’accès à un certain nombre de « gérontechnologies »40 (brace- let anti-chutes, capteurs, etc.). Cela présente des avantages à plusieurs niveaux : ƒƒ En termes d’usages et d’appropriation de la solution technique ou technologique par la personne âgée La présence de personnel permet en outre d’accompagner la prise en main de ces nou- velles technologies de l’autonomie.Dans cer- taines résidences, il existe même une fonc- tion de coordination spécifiquement vouée à l’accompagnement des résidents dans ce domaine. 39. Enquête habitat et nouvelles technologies, Les Senioriales, 2014 40. On parle également fréquemment de technologies de l’au- tonomie ou d’ « e-autonomie ». Si le périmètre de ces technolo- gies est mouvant et difficilement définissable (par exemple, les technologies de la communication telles que Skype, qui contri- buent à entretenir le lien social entre les personnes âgées et leur entourage, mais n’ont pas été spécifiquement conçues à desti- nation du marché des seniors, peuvent-elles être considérées comme des technologies de l’autonomie ?), on peut néanmoins postuler que les dispositifs techniques et technologiques desti- nés à prévenir les chutes ou à lancer l’alerter en cas de chute ou de fugue sont des « gérontechnologies ». Figure 5 : Résultats défintifs de l’«Enquête habitat et nouvelles techno- logies» (source :Les Senioriales)
  26. 26. 26 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 ƒƒ En termes de rapidité d’intervention Ce sont les personnels de la résidence,par définition présents sur place, qui sont prévenus, par exemple, en cas de chute. Ils sont donc en capacité d’interve- nir rapidement, moins de cinq minutes en moyenne. ƒƒ En termes d’ergonomie et de contact humain En cas d’accident, la personne âgée connais la per- sonne qui vient lui porter secours et vice-versa.Cette connaissance mutuelle crée un cadre rassurant pour la personne âgée et permet, dans une certaine mesure, de dédramatiser l’accident lorsqu’il a lieu. ƒƒ En termes de prise en charge La présence de personnels sur place qui, s’ils ne sont pas soignants, sont toutefois formés aux pre- miers secours, permet non seulement une interven- tion rapide et adaptée, mais également de filtrer les cas nécessitant effectivement une prise en charge par les services d’urgence. Cette organisation évite les appels au SAMU et les transferts aux urgences automatiques, qui peuvent s’avérer traumatisants pour les seniors et allonger la durée de convales- cence, y compris lorsqu’une prise en charge en ur- gence n’était pas médicalement justifiée. 2.4. Favoriser la prévention La prévention, dans les résidences-seniors, passe par : ƒƒ L’accompagnement par des professionnels Certains gestionnaires ont mis en place des équipes d’assistants autonomie qui, sans être soignants, contribuent à diffuser les consignes de prévention. Chaque résidence Les Jardins d’Arcadie dispose par exemple d’un coordinateur qui est à la dispo- sition des résidents au quotidien. Le coordinateur intervient notamment pour coordonner l’interven- tion des prestataires libéraux (médecins, infirmiers, kinésithérapeutes, etc.)   à travers la création des fiches individuelles des résidents et la prise de ren- dez-vous,assurer l’accueil physique et téléphonique, tenir la conciergerie, gérer les entrées et sorties des résidents d’un point de vue logistique (gérer les plannings courts séjours, équiper les appartements en prévision des arrivées des résidents, etc.)… De plus,le coordinateur gère le service à la personne pour sa partie usager (présentation du service à la personne,information sur les prises en charges pos- sibles et réception des demandes, gestion des rem- placements des intervenants à domicile, etc.). Zoom sur les appels malades et la domotique dans les rési- dences Les Jardins d’Arcadie Dans les résidences LesJardins d’Ar- cadie, lesrésidentsontàleurdispo- sition des systèmes d’appels d’urgence, connectés au personnel présent 24h sur 24h. Systèmes filaires ou médail- lons individuels,ils permettent aux rési- dents de se sentir plus en sécurité tant dans les espaces collectifs que dans leurs appartements. En cas de chute ou de problème, ils peuvent compter sur la réactivité des équipes prêtes à interve- nir de jour comme de nuit. Les Jardins d’Arcadie, en lien avec des sociétés issues de la Silver économie, travaillent sur le développement de solutions domotiques performantes, visant   à mieux sécuriser les apparte- ments (gestion des ouvrants, éclairage nocturne et chemin lumineux, préven- tion des chutes), et de systèmes de communication innovants permettant de maintenir et de développer les liens sociaux entre les résidents, les familles et éventuellement les partenaires médicaux (applications facilitant la communication en   interne et externe, commande de services, partage d’infor- mation...   Une résidence-test est en cours de construction à Laval avant un déploie- ment des solutions retenues sur toutes les nouvelles résidences.
  27. 27. 27 Bien vieillir chez soi R grâce aux ƒƒ L’existence de programmes complets d’ani- mation Les résidences-seniors conçoivent à l’at- tention de leurs résidents des programmes complets d’animations qui couvrent tout à la fois les champs du loisir, du divertissement et de la prévention de la perte d’autonomie. Les programmes d’activités sont généra- lement structurés autour d’activités cultu- relles  (ex. un vrai cinéma avec ciné-club et derniers films sortis), artistiques (ex. club de chant) et ludiques (ex. club de bridge, de be- lotte, de scrabble). ƒƒ L’accès à des installations sportives et culturelles D’après l’Organisation Mondiale de la San- té (OMS), « il est particulièrement impor- tant d’encourager et de faciliter la pratique régulière d’une activité physique chez les personnes âgées car cette tranche de popu- lation est très souvent la moins active phy- siquement »41 . Il est ainsi recommandé pour les personnes âgées de 65 ans ou plus de pratiquer au moins, au cours de la semaine, 150 minutes d’activité d’endurance d’inten- sité modérée ou au moins 75 minutes d’en- durance d’intensité soutenue, ou une com- binaison équivalente d’activité d’intensité modérée et soutenue. 41. Recommandations mondiales sur l’activité physique pour la santé, Organisation Mondiale de la Santé, 2010, p. 32 C’est pourquoi certaines résidences-seniors offrent l’accès à une piscine et une salle de sports qui permettent aux seniors de main- tenir leur capital santé. ƒƒ La proposition d’une alimentation adaptée La dénutrition chez les personnes âgées est un phénomène bien connu. Dans une de ses publication, la Haute Autorité de Santé fait le constat suivant : « La prévalence re- lativement élevée de la dénutrition dans la population âgée peut être expliquée par les modifications physiologiques liées au vieil- lissement et par l’accumulation des patho- logies au cours du vieillissement, éventuel- lement aggravés par les médicaments et certains régimes. »42 Une bonne nutrition et une bonne hydratation permettent de limi- ter les effets du vieillissement, améliorent la qualité de vie et réduisent l’incidence de cer- taines maladies liées à l’âge. C’est pourquoi les résidences-seniors at- tachent une importance particulière à pro- poser une alimentation équilibrée dans leurs restaurants. Certains groupes spécialisés ont même mis en place des « commissions de restauration » qui se réunissent tous les trimestres dans les résidences pour recueil- lir l’avis des résidents et améliorer la qualité de service. 42. Stratégie de prise en charge en cas de dénutrition protéi- no-énergétique chez la personne âgée, HAS, 2007, p. 17
  28. 28. 28 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 2.5. Encourager la mobilité des seniors La mobilité des seniors présente deux caractéristiques principales : ƒƒ D’une part, en France, les seniors se déplacent plus qu’il y a dix ans. Le nombre de déplacements quotidiens est passé, pour les 65 à 74 ans, de 2,2 en 1994 à 2,6 en 2008 et, pour les 75 ans ou plus, de 1,2 en 1994 à 1,5 en 2008. Le retour des se- niors dans les centres-villes explique en partie ce constat. ƒƒ D’autre part, plus les seniors vieillissent, plus la part de leurs déplacements pédestres augmente. La part modale de la voiture se réduit significati- vement à partir de 75 ans au profit de la marche. 51,3% des 75 ans et plus utilisent la voiture en 2008, contre 62,1% pour les 65 à 74 ans. A par- tir de 75 ans, près de 40% des déplacements se font à pied et le vélo est un mode de déplacement pratiqué régulièrement par environ un tiers des plus de 65 ans. Or, les personnes âgées sont des piétons vulnérables. Alors que 33% des seniors considèrent que l’offre de transports n’est pas adaptée, il est primordial de mieux les accompagner dans leur mobilité.Les résidences-se- niors ont, depuis longtemps, mis en place des organi- sations spécifiquement vouées à l’accompagnement des seniors lors de leurs déplacements à pied en mi- lieu urbain. Des systèmes de navettes permettent aux résidents qui le souhaitent de faire leurs courses en centre-ville ou d’aller au marché. Ces navettes peuvent également exister entre résidences pour faciliter les échanges. La mobilité des seniors peut également s’envisager à un niveau plus global, qui inclue leurs déplacements touristiques et familiaux. Les résidences-seniors parti- cipent de ce qu’on appelle le « Silver tourisme » : ƒƒ D’un côté, le Silver tourisme s’adresse aux résidents, qui peuvent parfois séjourner dans une autre résidence pour les «  vacances  » ou dans des résidences de tourisme en France et à l’étranger grâce à des tarifs privilégiés. Cette dernière possibilité est notamment offerte aux résidents des résidences Les Senioriales, filiale du groupe Pierre Vacances. Zoom sur le Parcours Dom’ Actif à Domitys Le Parcours Dom’ Actif mis en place par Domitys dans ses résidences repose sur cinquante ani- mations « accompagnées » par mois en moyenne. A travers ce programme, le groupe propose « d’ac- compagner le résident qui le souhaite, dans une démarche active vis-à-vis de son bien-être phy- sique, social et mental ». Le résident, membre du club Domitys peut débu- ter à n’importe quel moment de l’année et peut suspendre ou arrêter sa participation lorsqu’il le souhaite.Un animateur conseil est présent au quo- tidien pour encourager et motiver les résidents, ré- aliser des entretiens de suivi et des bilans, et coor- donner les parcours des participants. En quoi ces parcours consistent-ils précisément ? ƒƒ Un «  entretien initial  » avec l’animateur conseil permet, pendant une heure environ, de faire connaissance, comprendre les at- tentes du résident et le conseiller dans sa pratique et la définition de son parcours. ƒƒ Le résident choisit alors un ou plusieurs thèmes (« Réflexion, intellect », « Forme phy- sique » ou « Culture, divertissement ») et dé- finit son « niveau ». Il reçoit alors un classeur personnalisé de suivi. ƒƒ Le résident se lancer ensuite dans son « par- cours personnalisé continu ». S’il a choisi le thème « Réflexion, intellect », par exemple, il reçoit une fois par mois des fiches d’exer- cices intellectuels adaptés à son niveau pour s’entraîner. Une fois par semaine, un bilan est organisé en groupe avec les personnes de son niveau. ƒƒ En marge de chaque parcours individualisé, des activités réunissent une fois par an tous les participants au Parcours Dom’ Actif.
  29. 29. 29 Bien vieillir chez soi R grâce aux L’ouverture de résidences à l’étran- ger amplifie cette possibilité. De la même manière que de grands groupes d’Ehpad exportent leur modèle en Chine et ailleurs dans le monde, certains groupes, no- tamment Domitys, se développent à l’international (Belgique, Ita- lie, Maroc, Ile Maurice, etc.). ƒƒ De l’autre, cette nouvelle offre vise également les non-résidents, qui peuvent venir séjourner quelques semaines par exemple pendant la période estivale.Les résidences-se- niors offrent ainsi aux personnes âgées la possibilité de passer leurs vacances dans un cadre convivial et sécurisé. Le réseau des résidences-seniors est donc le support d’une mobilité accrue des seniors, qui passe notamment par le dé- veloppement du Silver tourisme. Zoom sur les avantages spécifiques des rési- dents : l’Offre Privilège Vacances des Senioriales Grâce à son appartenance depuis 2007 au Groupe Pierre Vacances Center Parcs, la marque Les Senioriales a ajouté à ses valeurs originelles de sécurité, de confort et de convivialité une dimension « vacances » offerte à tous les résidents, propriétaires ou locataires. Cette dimension s’illustre par une offre préférentielle, des remises excep- tionnelles pratiquement toute l’année,à la mer comme à la montagne,sur les tarifs de plus de vingt complexes touris- tiques du Groupe.Les seniors profitent ainsi de 75% de ré- duction sur trois semaines de séjour et de 50% de remise tout le reste de l’année.  Une occasion de voyager, en famille ou avec des amis, à des conditions privilégiées, confirmée par les chiffres  : depuis 2008, 1 946 conventions Privilège Vacances ont été signées avec les résidents des Senioriales et 1 781 se- maines ont été réservées par les bénéficiaires de l’offre. Un beau succès pour la mobilité.
  30. 30. 30 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 Le secteur des résidences-seniors est en pleine mutation.Le nombre de résidence devrait augmen- ter drastiquement dans les années qui viennent, amenant ces dernières à jouer un rôle de plus en plus important dans le paysage de l’hébergement pour personnes âgées. Au-delà de sa dimension quantitative, cette expansion comporte également un aspect qualitatif, puisqu’on observe dans le même temps une diversification des concepts. Indéniablement, il faudra compter avec les rési- dences-seniors dans l’organisation de l’offre d’ha- bitat pour personnes âgées autonomes à l’avenir. Quels sont, dès lors, les obstacles à leur dévelop- pement en France ? Comment évaluer leur contri- bution à l’adaptation de la société au vieillissement et leur impact positif de manière générale ? 3.1. Un secteur en pleine mutation Il se crée actuellement deux à trois fois plus de ré- sidences-seniors que d’Ehpad. La hausse specta- culaire du nombre de résidences-seniors a amené les acteurs du secteur à s’organiser. Un développement qui s’accélère Le GIR moyen pondéré (GMP) est un indicateur uti- lisé pour évaluer le niveau de dépendance des ré- sidents d’une structure. Plus le GMP est élevé, plus les personnes âgées,dont le degré individuel de dé- pendance est mesuré au moyen du GIR,sont consi- dérées comme étant en forte perte d’autonomie. Tandis que «  l’Ehpad va connaître une hausse continue d’un GMP qui tendra inéluctablement vers 700-800 », le projet de loi d’adaptation au vieillis- sement introduit le déplafonnement du GMP des logements-foyers au-delà de 300. Pourtant, en-dessous du seuil de 300 qui intéresse les personnes âgées autonomes ou en légère perte d’autonomie,l’offre évolue faiblement si l’on met de côté les résidences-seniors. Il existe donc un vrai potentiel de développement pour ces résidences, qui viennent combler un « trou » dans l’offre d’hé- bergement à destination des personnes âgées. Le nombre de résidences-seniors exploitées en France est ainsi passé de 430 en 2013 à 480 en 2014 et devrait atteindre 550 à fin 2015. Soit un rythme de croissance annuelle de l’ordre de +12% à +15% (voir figure 6).Ces données sont à pondérer en fonction de la répartition entre résidences-se- niors (env. 80% du total, avec des niveaux de ser- vices hétérogènes) et villages-seniors (env. 20% du total). La diversification des concepts Entre nouveaux entrants et gestionnaires instal- lés de longue date dans le secteur, les concepts se multiplient. Certains optent pour le tout-domotisé et le haut-de-gamme,tandis que d’autres préfèrent offrir un vaste éventail de formules. D’autres en- core hybrident le concept en mutualisant certains espaces, comme les salles de restaurant, avec des Ehpad ou des hôtels. Comment accompagner le développement des résidences-seniors ? 430 480 550 2013 2014 2015 Figure 6 :Evolution du marché des résidences-seniors en France Entre nouveaux entrants et gestionnaires installés de longue date dans le secteur, les concepts se multiplient. 3.
  31. 31. 31 Bien vieillir chez soi R grâce aux Si les chiffres évoluent considérablement selon qu’on considère le nombre de résidences en projet, en commercialisation,en construction et en exploi- tation, on peut dresser un inventaire à un instant « t » du nombre de résidences pour chacun de ces groupes. Un secteur qui s’organise Deux syndicats portent la voix des groupes de rési- dences-seniors: ƒƒ Le Syndicat national des résidences avec services pour aînés (SNRA), qui regroupe notamment Cogedim Club, La Girandière, Les Jardins d’Arcadie et Les Senioriales. Le SNRA a rejoint la Fédération du service aux particuliers (Fesp) en 2013 afin de s’inscrire dans une dynamique de rapprochement entre les différents acteurs du secteur du service à domicile. 5370 500 1736 1474 240 2287 Domitys Les Senioriales Les Jardins d'Arcadie La Girandière Cogedim Club Villages-seniors Résidences-seniors Figure 7 :Nombre de résidences en France au 1er janvier 2015 Figure 8 :Nombre de logements en France au 1er janvier 2015 ƒƒ Le Syndicat National des Etablissements et Résidences Privés pour Personnes Agées (Synerpa),qui compte notamment parmi ses rangs Domitys. Le Synerpa s’est lui-aussi al- lié à une fédération du secteur des services à la personne, la Fedesap (Fédération fran- çaise de services à la personne et de proxi- mité). Ces deux organisations partagent des objectifs similaires, notamment sur le plan d’une meilleure reconnaissance du rôle et des missions des rési- dences-seniors dans la Loi. 3.2. Au-delà des seniors, un retentissement positif sur la société dans son ensemble Implantées au cœur des villes et destinées à une population de seniors autonomes pour lesquels une offre d’hébergement adéquate n’existe pas for- cément, les résidences-seniors ont une contribu- tion sociale forte.Celle-ci se manifeste notamment sur plan de l’économie locale ou de la structuration du parcours de soins de la personne âgée. Un levier pour désenclaver les territoires En premier lieu,les résidences-seniors contribuent à dynamiser l’emploi local : ƒƒ De manière directe, en créant des emplois On estime qu’une résidence en construction emploie 2 ETP par appartement pendant deux ans. Elle représente environ 15 à 20 emplois en fonctionnement au fil de l’eau. ƒƒ De manière indirecte, en stimulant la consommation locale Les résidences-seniors permettent de faire revenir en centre-ville toute une partie de la population âgée qui, étant autonome, consomme dans les commerces et fait appel aux prestataires locaux de services à la per- sonne, de soins…
  32. 32. 32 55, bis rue de Lyon - 75012 Paris - Tél : 01 40 21 72 11 Ensecondlieu,leconventionnementavecleCCAS43 , dans certains cas, permet de mutualiser certains services comme la restauration et donc d’enrichir l’offre de services faite aux personnes âgées sur le territoire. L’ouverture sur l’extérieur passe égale- ment par les animations, qui peuvent être acces- sibles, dans la limite des places disponibles, aux habitants de la commune d’implantation de la ré- sidence, voire un bassin de population un peu plus étendu. Une contribution au développement de l’hébergement temporaire et le droit au répit La plupart des résidences-seniors offrent la pos- sibilité d’effectuer un séjour découverte avec des formules de type « trois jours/deux nuits » ou « une 43. CCAS :centre communal d’action sociale semaine ». Une résidence comprend en moyenne de dix à quinze logements44 destinés à l’héber- gement temporaire. Les séjours courts sont une vraie spécificité des résidences-seniors, comme le reconnaît elle-même l’Union nationale des CCAS (Unccas), qui compte dans son réseau quelque 1 100 logements-foyers partout en France : « Enfin, l’entrée en logement-foyer relevant le plus souvent d’un séjour définitif pour la personne âgée qui a fait le choix de quitter son domicile traditionnel, l’hébergement temporaire ne semble pas être pro- posé systématiquement, contrairement aux rési- dences-services qui pratiquent davantage les sé- jours découverte. »45 44. Ces chiffres intègrent les logements destinés aux résidents en villégiature et aux appartements vacants. 45. Premiers résultats relatifs aux évaluations internes des lo- gements-foyers. Analyse du référentiel Unccas, Unccas, 2014, p. 6 Saint-Berthevin est une commune française, située dans le département de la Mayenne en région Pays de la Loire. La Girandière y a ouvert une résidence il y a peu. Le témoignage du maire Yannick Borde illustre ici la capacité qu’ont les résidences-seniors à proposer, au-delà du ca- ractère adapté du logement, un nouveau domi- cile proche des lieux de vie et de l’environnement de la personne âgée. Depuis quand votre commune accueille-t-elle une résidence La Girandière ? Yannick Borde : Nous avons la satisfaction de compter sur Saint-Berthevin depuis mi-2013 une résidence la Girandière, de 80 logements. L’offre de logements et de services ainsi propo- sée est venue compléter l’habitat traditionnel de notre commune. Quel était le point de départ de cette installa- tion ? YB : Ville de 7500 habitants, Saint-Berthevin a connu un fort développement de son urbanisa- tion entre 1965 et 1980. Attachées à Saint-Ber- thevin, les personnes qui s’y sont installées durant cette période nous ont fait part de leur volonté, il y a quelques années, non seulment de rester dans notre ville, mais de pouvoir bénéfi- cier d’un habitat en adéquation avec leurs nou- velles attentes  : l’appartement et la notion de services à la personne sont apparus comme les critères dominants. C’est dans ce contexte que nous avons rencontré Pascal Cadeau et l’offre La Girandière. Quel regard portez-vous aujourd’hui sur l’inté- gration dans la ville de cette résidence ? YB :La résidence La Girandière de Saint-Berthe- vin est venue s’intégrer dans un nouveau quar- tier de notre ville qui comprendra outre les 80 lo- gements de la Girandière, 30 logements sociaux et 75 logements en accession à la propriété ou à destination d’investisseurs, permettant ainsi d’accueillir sur notre ville de nouvelles familles et y voir demeurer celles et ceux qui, quel que soit leur âge, souhaitent y demeurer. Témoignage d’un maire ayant accueilli dans sa commune une résidence du groupe La Girandière

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