Congres Stadsmonitor - 17.03.2015 Stadsatelier Collectief wonen Joachim Declerck

1. Van de nood
een deugd maken.
Van een noodzakelijke trendbreuk
in de woningbouw, naar een
kwaliteitssprong voor de woonomgeving.
Thuis in de Stad Congres Stadsmonitor, Stadsatelier Collectief Wonen
Mechelen, 17 maart 2015
Joachim Declerck Architecture Workroom Brussels www.architectureworkroom.eu
Universiteit Gent / Ecole Nationale Supérieure d’Architecture – Versailles

2. 1. De snelweg van het “beslist beleid”…

3. 1.1
The development of
Flanders hits the limits
of its spatial capacity.
The different users have
engaged in a ‘war’ for space.

4. Bestaande bebouwing
VERSTEDELIJKING VLAANDEREN ZONDER TRENDBREUK

5. 1.2
But still we stick to our
development paradigm:
the planned and organised
consumption of space.

10. woonuitbreidingsbieden ergens in Vlaanderen

11. woonuitbreidingsbieden ergens in Vlaanderen

12. woonuitbreidingsbieden ergens in Vlaanderen

13. woonuitbreidingsbieden ergens in Vlaanderen

14. Alle bestaande bouwmogelijkheden in onbebouwde
percelen en woonuitbreidingsbieden ergens in Vlaanderen

15. In relatie met de open ruimte

16. in relatie met de bestaande bebouwing

17. 1. De snelweg van het “beslist beleid”…
2. Sterke ontwerpers, sterke stadsprojecten,
dus slimme ontwikkelingen?

25. HOUSING
PRODUCTS
1.1 Drieledig interpretatiekader
BELEID
WOON-
PRODUCTEN
OPERATIONEEL
KADER
RSV
Decreet Grond-
en Pandenbeleid
Woonbeleid
Fiscaliteit
…
Verkavelingen
Fermette
Rijwoning
Woontoren
Jumbofermette
…
Private markt
Sociale woningbouw
Opdrachtgeverschap
Stadsontwikkelings-
bedrijven
…
POLICIES
OPERATORSHOUSING
PRODUCTS

26. HOUSING
PRODUCTS
1.1 Drieledig interpretatiekader
BELEID
WOON-
PRODUCTEN
OPERATIONEEL
KADER
RSV
Decreet Grond-
en Pandenbeleid
Woonbeleid
Fiscaliteit
…
Verkavelingen
Fermette
Rijwoning
Woontoren
Jumbofermette
…
Private markt
Sociale woningbouw
Opdrachtgeverschap
Stadsontwikkelings-
bedrijven
…
POLICIES
OPERATORSHOUSING
PRODUCTS
Design as strong
answer to a given
question.
Designing the
question + a new
development
mechanism.

27. 2.4 Aanzet voor een duurzame armatuur op basis van woonomgevingskwaliteiten
RUIMTELIJKE
TRENDBREUK
Sturingsprincipe’s
en ruimtelijke claims
als alternatief voor
gelijkmatig gespreid
verstedelijkingsmodel
Ontwerpend
onderzoek op
nieuwe duurzame
woonomgevingen

28. 1. De snelweg van het “beslist beleid”…
2. Sterke ontwerpers, slimme ontwikkelingen?
3. Naar een Visionaire Woningbouw

29. 745 onderzoeksteams
5 bouwheren
5 projectregisseurs
kwaliteitskamer
5 ontwerpers
jan 2013 april 2013 maart 2014
FASE 1
ontwerpend onderzoek:
modellen
FASE 2
ontwerpend onderzoek:
5 masterplannen
voor 5 sites
FASE 3
bouw van
5 pilootprojecten
Ը Ը Ը

30. Collectief wonen in een collectief landschap
Labo S / Labo A (UGent)

35. 1. De snelweg van het “beslist beleid”…
2. Sterke ontwerpers, slimme ontwikkelingen?
3. Naar een Visionaire Woningbouw
4. Collectiviteit als meervoudige winst

36. Pilootprojecten
Wonen
Nieuwe vormen van collectiviteit

37. 69
Coöperatieve woningbouw, Community
Land Trusts en bouwgroepen zijn formules
van gezamenlijk opdrachtgeverschap die
in het buitenland hun merites bewezen
hebben. team_04 stelt dat deze formules
voor een bouwgroep die woningen, zorg-
woningen en voorzieningen combineert.
De voorstellen van team_01 laten private
actoren aan de slag gaan met het publieke
patrimonium in sociale woningbouwwijken.
sis van een masterplan kunnen vastgelegd
worden zijn daarvoor nodig.
Pilootprojecten die op deze ambitie zouden
inzetten, zijn eigenlijk niet veel meer dan
een grootschaliger toepassing van be-
De woningmarkt vernieuwen door
collectief opdrachtgeverschap
Collectief opdrachtgeverschap betekent:
Ը samenwerkingsverbanden tussen publieke
bouwheren als sociale huisvestingsmaatschappijen,
intercommunales of autonome gemeente-
bedrijven en private ontwikkelaars, kortom
vormen van publiek private samenwerking
Ը groepen van particulieren, eventueel ondersteund
door vzw’s of in samenwerking met andere
organisaties of actoren die gezamenlijk een
woonproject willen realiseren als bouwgroep
Ը vennootschappen of verenigingen die als
bouwheer optreden met als doel woningen
ter beschikking te stellen in een vorm van
gezamenlijk beheer, via formules van mede-
eigendom, huur of participaties van bewoners in
coöperaties of Community Land Trusts
Pilootprojecten
Wonen

38. 75km2
*
Sociaal bebouwde
gronden
15km2
**
Sociale grondvoorraad
90km2
* Oppervlakte in eigendom van de VMSW en de sociale
huisvestingsmaatschappijen
**Oppervlakte van de reservegronden, gelegen in woon-
gebied en woonuitbreidingsgebied in eigendom van de
VMSW en de sociale huisvestingsmaatschappijen
De oppervlakte ingenomen door bestaande sociale huur–
woningen wordt geschat op basis van 20 woningen/hectare
Bronnen: www.vmsw.be/nl/algemeen/statistieken,
http://aps.vlaanderen.be/sgml/largereeksen/2475.htm

39. 1.
2.
3.
4.
5.
19

40. 46
INITIATOR
Onafhankelijke
vereniging
BOUWGROEP
+ZORG
TERREINEN
en
CONCEPT
en
ARCHITECT
zoekt
GEBOUW
+
SOCIAAL
CONTRACT
(zorg)
BOUWKOSTEN
INWONER
oud
INWONER
oud
INWONER
jong
INWONER
jong
INWONER
jong
individuele
BANKLENING
verbinden aan
helpt te
ontwerpen
V+ and TRANS’s
zoektbetaalt

41. 7170Slim ontwikkelen voor betaalbaar wonen
Betaalbare woningen zijn mogelijk door:
Ը via verdichting op eigen terrein de kosten voor
grondverwerving deels uit te schakelen
Ը het aandeel van de grondprijs in de woningkost
te minimaliseren
Ը kosten te reduceren voor nutsvoorzieningen,
infrastructuur en onderhoud
Ը schaalvergroting en kritische massa
Het ontwerpend onderzoek levert verschil-
lende pistes op om betaalbare woningen te
realiseren. Stijgende grondprijzen zijn een
belangrijke component in de kost van wo-
ningen. Wellicht het meest radicale, maar
tegelijk ook realistische antwoord hierop
wordt geformuleerd in het voorstel van
team_01, waar de factor ‘grondverwer-
ving’ wordt uitgeschakeld door verdichting
en herbouw binnen bestaand patrimonium.
perkte private tuin gecombineerd met een
gezamenlijk door de bewoners beheerde
speelweide (waarvan de grondprijs veel
lager is) wonen betaalbaar houdt.
Een derde strategie reduceert de kostprijs
van infrastructuur, nutsvoorzieningen en
onderhoud door een efficiënter gebruik
ervan. Bij team_05 is de verdichting van
een overmaats bouwblok afgestemd
op het delen van een warmtenet. Deze
bouw van team_02 wordt onderbenut en
overmaats en onbestemd publiek domein
geprivatiseerd tot gedeelde en dus beter
door de bewoners toegeëigende, beheerde
en onderhouden buitenruimtes.
Tenslotte biedt schaalvergroting moge-
lijkheden voor efficiënter en goedkoper
bouwen. team_05 stelt een landschap-
pelijke woonvorm voor die gegroepeerd
kan gerealiseerd worden, eventueel in
Gedeel
woonp
worden
op elke
groep b
zijn me
gezame
de park
sommig
beschik

44. 71 Gedeelde ruimtes en voorzieningen voor
een gegarandeerd en genereus verblijf
Gedeelde ruimtes en voorzieningen zijn:
Ը wijktuinen, boomgaarden, rozentuinen,‘secret
gardens’, een stuk wildernis of een speelbosje, een
wadi of moestuin
Ը het erf als gezamenlijke ‘inkom’ van een groep
woningen
Ը een cafetaria, gezamenlijke eetplaats of keuken
Ը buurtparkings, gezamenlijke parkeergarages of
-havens
Ը sportterreinen en speelplekken
Ը wijkwinkels, kinderopvang en scholen
Ը ouderenzorg
Gedeelde ruimtes zijn onderdelen van het
woonprogramma die niet meer voorzien
worden voor elk huishouden op zich,
op elke individuele kavel, maar voor een
groep bewoners ter beschikking staan. In
zijn meest eenvoudige vorm gaat het om
gezamenlijke parkeeroplossingen zoals
de parkeergarages bij team_01, die in
sommige voorstellen ook voor de buurt ter
beschikking worden gesteld, bijvoorbeeld
(team_03 en team_05), zijn alternatieven
voor de eigen tuin waar de Vlaming zo
naar lijkt te snakken. Er wordt gewezen
op de winsten: liever onderhoudsmateriaal
en -taken delen dan elk voor zich op te
draaien voor de wekelijkse maaibeurt,
of zelf voorzien in de eigen energie- of
voedselproductie.
In de projecten van team_01 en team_04
die wonen met zorg combineren, zijn de
In de grootschaliger woongebouwen die
team_01 invoegt in bestaande wijken,
worden bijzondere plekken zoals de gelijk-
vloerse verdieping of de hoeken ingeno-
men door buurtvoorzieningen, winkels, een
kindercrèche of als parkeervoorzieningen.
Deze voorzieningen reiken verder dan het
eigen project en staan ten dienste van de
hele wijk. Ze vormen zelfs de interface en
het bindmiddel die het nieuwe project met

47. 7372Maatschappelijke kosten temperen door
verdichting, hergebruik en lokale productie
Innovatieve Pilootprojecten Wonen:
Ը worden prioritair gerealiseerd als verdichting en
hergebruik van bestaand woningpatrimonium,
van bestaande weefsels en wijken
Ը steunen op compacte woontypes
Ը schuwen geen hoogbouw
Ը kijken niet op een bouwlaag meer
Ը zoeken naar intelligente schakelingen en
stapelingen van woningen
Ը geven plaats aan de productie van voedsel en/of
energie
Ը zorgen voor lokaal waterbeheer
Alle voorstellen van het ontwerpend onder-
zoek nemen bestaande weefsels en wijken
als hun actieterrein. Verdichting tempert
maatschappelijke kosten omdat een
deel van de nieuwe woningen tot stand
komt zonder veel bijkomende ruimte in te
nemen. Verdichting betekent echter meer
dan dat. De ontwerpers grijpen de opgave
naar meer wooneenheden aan om een
kwaliteitssprong te maken in bestaande
en kwaliteit kunnen introduceren. In zekere
zin ‘verstedelijken’ ze de eerder suburbane
woonmodellen waar de oudere groepswo-
ningbouw van uit ging.
team_02 volgt gelijkaardige strategieën,
door in het ene geval laagbouw toe te
voegen aan de Amelinckx hoogbouwwij-
ken, en door anderzijds hogere volumes
als accenten in het ‘grijze’ weefsel van de
‘nationale werven’-wijken met hun uniforme
zoals strokenbouw of (‘gehalveerde’ of
‘gevierendeelde’) bouwblokken.
Door wonen te combineren met andere
functies, zoeken verschillende ontwerp-
teams naar maatschappelijke winsten
op vlak van energieproductie, zoals in de
voorstellen van team_03, team_04 en
team_05 die biomassateelt, voedselpro-
ductie, landbouw- en serreteelt, of zelfs
logistiek met wonen samenbrengen. Dit
De 20s
velde tu
ruimted
en 19de
stevige
markt-
leg, bou
is in ver
opgewa
stelselm

48. 56

49. 66 6766

51. 73 Het woonweefsel en het landschap
versterken door een nieuw publiek domein
Dit nieuw publiek domein krijgt vorm door:
Ը een betere structurering van ongedefinieerde en
ongestructureerde open ruimte in 20ste-eeuwse
wijken
Ը een vocabularium te ontwikkelen voor publiek
domein in het verneveldeVlaanderen
Ը een hedendaagse interpretatie te geven aan de
wegel, de laan, de dreef, het park als autoluw
verkeersnet
Ը perspectieven en zichten op het landschap te
openen
Ը landschappen te ontsluiten
Ը nieuw landschap aan te maken
De 20ste-eeuwse stadsrand en het verne-
velde tussengebied kennen een publieke-
ruimtedeficit. De historische binnensteden
en 19de-eeuwse gordels steunen op een
stevige publieke armatuur van historische
markt- en stadspleinen, formele stadsaan-
leg, boulevards en avenues. Deze armatuur
is in verschillende steden versterkt en
opgewaardeerd, onder meer door het
stelselmatig terugdringen van de auto. De
reduceren van overmaatse en slecht gede-
finieerde open ruimte, het terugdringen van
de auto uit het straatbeeld, het opnieuw
geleden en structureren van het publiek
domein en het opladen van dat publiek
domein met voorzieningen. Dit nieuwe pu-
bliek domein injecteert een dosis stedelijke
cultuur in de 20ste-eeuwse gordel die tot
dusver nooit kon kiezen of ze nu stedelijk
dan wel landelijk wilde zijn.
‘maken’. In het ene geval gaat het om het
reactiveren van oude perceelstructuren en
herstellen van landschapskamers. In het
andere geval worden de drassige gronden
als basis genomen voor een nieuw park.
De projecten gaan op zoek naar manieren
om delen van het landschap tot publiek
domein te maken door het zichtbaar en
toegankelijk te maken. Ze reactiveren tra-
ditionele landelijke ruimtes, zoals de wegel,

54. 1. De snelweg van het “beslist beleid”…
2. Sterke ontwerpers, slimme ontwikkelingen?
3. Naar een Visionaire Woningbouw
4. Collectiviteit als meervoudige winst
5. Vijf Pilootprojecten

56. Correspondentieadres:
Grasmarkt 61, B-1000 Brussel
T +32 (0)2 553 29 63
F +32 (0)2 553 29 80
bouwmeester@vlaanderen.be
www.vlaamsbouwmeester.be
04 - GENT - KOPVAN MEULESTEDE
INITIATIEFNEMER: Samenlevingsopbouw vzw Gent
PROJECTPARTNERS:
Stad Gent
AG Stadsontwikkelingsbedrijf Gent
REScoop vzw
THEMA ONTWERPEND ONDERZOEK: Nieuwe coalities voor het wonen /Vacante voorstad
PLANNINGSCONTEXT: woongebied, BPA zone voor sociale woningbouw
DATA: 5.218 m2 terrein, 20 - 28 wooneenheden (10 tal eengezinswoningen – 2 kleine appartementsgebouwen)
BEKNOPTE PROJECTBESCHRIJVING:
antwoord bieden aan de nood aan betaalbare woningen door eigendom woning exclusief grond
REScoop wil onderzoeken hoe betaalbare duurzame energievoorziening kan gerealiseerd worden voor de site,
maar evengoed voor het grotere geheel van de wijk
autodelen is een optie; integratie van een wijkgezondheidscentrum is een optie
Selectiecriterium 1 – INNOVATIE
Duurzaam subsidiëringssysteem voor sociale koopwoningen sociale koopwoningen voor behoeftigen die bij verkoop
terugkeren naar CLT (nog niet eerder inVlaanderen gerealiseerd); collectieve energievoorziening.
Selectiecriterium 2 –VOORBEELDFUNCTIE
Het project heeft de ambitie om tot voorbeeld te strekken voor andere projecten in de stad
Selectiecriterium 3 – GELAAGDHEID
Alleen sociale woningen; integratie van een wijkgezondheidscentrum mogelijk; collectieve voorzieningen zijn in de
ruimere buurt aanwezig; duurzame energievoorziening als onderzoek.
Selectiecriterium 4 – PROCESBEREIDHEID
Verwachten masterplan als vertaling van duurzame, betaalbare, participatieve collectieve woningbouw; aan te stellen
ontwerper moet budgetbewaking en participatie waar maken; zien kwaliteitsbewaking masterplanner als troef indien
kwalitatief en participatief.
Selectiecriterium 5 – HAALBAARHEID
Nog onduidelijk of CLT-woningen juridisch voldoen aan BPA; stad werkt aan thematisch RUP ‘Wonen’ om stadsbreed
alle art.15 gebieden en achterhaalde bestemmingen te herbestemmen tot stedelijk woongebied; oprichting CLT Gent
najaar 2013; gebaseerd op haalbaarheidsstudie ‘Blauwdruk coöperatief ondernemen’ en op bouwblokonderzoek met
volumestudie voor de site.
Bezoekadres:
Atelier Bouwmeester
Ravensteingalerij 54-59, 1000 Brussel
Correspondentieadres:
Grasmarkt 61, B-1000 Brussel
T +32 (0)2 553 29 63
F +32 (0)2 553 29 80
bouwmeester@vlaanderen.be
www.vlaamsbouwmeester.be
07 -TURNHOUT - SCHORVOORT MORGEN
INITIATIEFNEMER: De ArkVVSO
PROJECTPARTNERS: OCMWTurnhout, BVBA Bergbeemden, StadTurnhout
THEMA ONTWERPEND ONDERZOEK: De nieuwe wijk /Wonen in een collectief landschap
PLANNINGSCONTEXT: bebouwde kern in woongebied, woonuitbreidingsgebied zuidelijke Aa-vallei sinds RUP
2004 omgezet naar stedelijk woongebied (wonen en aan verwante voorzieningen), delen aangeduid als signaalgebie-
den, gecategoriseerde waterloop door gebied Slagmolen; studie door KULeuven
DATA: wijk Schorvoort telt 3200 gezinnen, drie projectgebieden samen 22ha terrein, ca 750 wooneenheden, nage-
streefde densiteit 25 wo/ha
BEKNOPTE PROJECTBESCHRIJVING:
doordachte in- en uitbreiding van de wijk Schorvoort voor duurzame, veerkrachtige, leefbare toekomst waar
iedereen kwalitatief levenslang kan wonen; nu ontbreken ouderenwoningen, kleine starterswoningen en één-ou-
derwoningen
OCMWTurnhout wenst woonzorgzone uit te bouwen
reeds hoog percentage (24%) sociale woningen en slechts beperkte vorm van grootschaligheid wenselijk; bewo-
ners willen niet verstedelijken
Selectiecriterium 1 – INNOVATIE
Reconversie en uitbreiding van een 20ste-eeuwse monofunctionele stadsuitbreiding actualiseren en diversifiëren en
daarbij toch de landelijke uitstraling bewaren.
Selectiecriterium 2 –VOORBEELDFUNCTIE
Het project heeft de ambitie om tot voorbeeld te strekken voor vergelijkbare gebieden inVlaanderen; omgaan met
valleigebieden die ingekleurd zijn als woongebied; omgaan met architectonisch en stedenbouwkundig waardevolle
sociale huisvesting die aan renovatie toe is.
Selectiecriterium 3 – GELAAGDHEID
Betere sociale en generationele mix ; reconversie sociale woonwijk; versterken van collectieve ruimtes en centraliteit
rond kerk en parochiezaal; oplossing voor voetbalveldenWhite Star; betrekken op natuurlijke omgeving aan de Aa;
mobiliteit, oriëntatie en leesbaarheid van de wijk verbeteren.
Selectiecriterium 4 – PROCESBEREIDHEID
Bereidheid uitgespaard budget in te zetten voor kwaliteitsbewaking; voor betrokken partners is het een gedurfde
samenwerking; stad wil ondersteunende rol opnemen.
Selectiecriterium 5 – HAALBAARHEID
Partijen zijn eigenaar van bouwgrond en een effectieve realisatie kan op korte termijn. De Ark wil snel grootschalige
reconversieprojecten en OCMW bouw van dienstencentrum binnen bestuursperiode. SubsidieVMSW enVIPA moge-
lijk. Bereiken financieel evenwicht en verdeling lasten en lusten van belang.

57. Pilootprojecten
Wonen
Nieuwe vormen van collectiviteit
Pilootprojecten
Collectief Wonen
FASE II –ondertitel

58. Van de nood
een deugd maken.
Van een noodzakelijke trendbreuk
in de woningbouw, naar een
kwaliteitssprong voor de woonomgeving.
Thuis in de Stad Congres Stadsmonitor, Stadsatelier Collectief Wonen
Mechelen, 17 maart 2015
Joachim Declerck Architecture Workroom Brussels www.architectureworkroom.eu
Universiteit Gent / Ecole Nationale Supérieure d’Architecture – Versailles