Revista de Century 21 Asesores Internacionales. Para más información, ingresa en http://www.century21asesoresinternacionales.com/

1. Edición N° 4 | OCTUBRE 2016
Florida el estado que más
atrae compradores

2. Víctor Álvarez Riccio, Coordinador Editorial
Jhonattan Dentale, Diseñador Gráfico
2
Editorial
Flatiron en Brickell:
lujosa redefinición de la vida en Miami
La Florida es el estado que más
atrae a compradores inmobiliarios
internacionales
Rafael Valdez: El número de operaciones
concretadas por Century 21
aumentó 10% en 2016
¡Tipos de visas para ingresar
a Estados Unidos!
¿Cómo entender la tasa de capitalización
y la adquisición de propiedades
con retorno?
Claudia García: Ventas de franquicias
Century 21 se mantuvieron en medio
de las adversidades
Servicios
03
04
06
08
10
12
14
16
info@century21asesoresinternacionales.com
Dirección: Calle Mohedano con Avenida
Tamanaco, Edif. Torre Atlantic, Piso Pb, Urb.
El Rosal,Caracas, Venezuela.
Century 21
Asesores
Internacionales
ÍNDICE
Nennetta Gonzalo
DIRECTOR
CENTURY 21
Asesores Internacionales

3. ¡Feliz tercer aniversario! Alcanzar 3 años de vida
como organización no parece mucho pero si nos
detenemos a reflexionar el desarrollo y los cambios
que han ocurrido en este período sí podemos hablar
de un trayecto importante. Century 21 Asesores
Internacionales ha experimentado grandes
transformaciones.
En 3 años hemos madurado como empresa al
servicio del público venezolano, nuestro equipo ha
crecido y hemos acumulado experiencia.
Los servicios que prestamos se han ampliado y eso
nos ha convertido en un equipo élite de profesionales
internacionales que da una asesoría completa para
poder hacer una inversión en el extranjero conociendo
a detalle todas las partes de ese camino para así
conseguir resultados de éxito.
Contamos actualmente con distintos departamentos que atienden sus
necesidades: un departamento de Trámite de Visas para Estados Unidos cuya
tasa de éxito es de casi 100%; un grupo de investigadoras del mercado
inmobiliario internacional con dominio de los proyectos que se desarrollan
en La Florida, Nueva York, Madrid, Aruba, República Dominicana, etcétera; un
equipo de trámites de Créditos Hipotecarios; un equipo especializado en
invertir en proyectos de Crowdfunding; aliados expertos en compra y
desarrollo de franquicias en el exterior; y más.
Analizamos para usted cada inmueble y proyecto para maximizar sus
ganancias, y hacemos eso en Venezuela, con el nombre de la marca
inmobiliaria más conocida del país y del mundo. ¿Nuestra visión? Tener
clientes de por vida que nos recomienden a otros por el excelente trato
recibido y por la asesoría integral que brindamos. Con la sensibilidad de los
venezolanos entendemos que lo más importante para usted siempre será la
seguridad de su patrimonio y eso es lo que nos diferencia: consideramos que
su éxito es el nuestro y por eso nuestro foco estará siempre en guiarlo a las
oportunidades que más se adapten a lo que usted necesite.
Este número
Este es el cuarto número de la Revista de Century 21 Asesores
Internacionales, y contamos con interesantes artículos que explican
situaciones del mercado inmobiliario en La Florida, sobre el cálculo de la tasa
de capitalización para un inmueble, entrevistas a personalidades de la marca
Century 21 en Venezuela y más. ¡Esperamos que lo disfruten tanto como
nosotros disfrutamos prepararlo!
Nenetta Gonzalo Feaugas
Directora
3
EDITORIAL

4. 4
El vecindario más popular de Miami está celebrando la construcción de un
nuevo icono de la arquitectura. El edificio Flatiron, en el sector de Brickell, es
un oasis urbano desarrollado por Ugo Colombo y diseñado por Luis Revuelta.
El edificio de sesenta y cuatro pisos es una torre de cristal que se alza sobre el
perfil urbano con sus persuasivas curvas, y brinda impactantes vistas de la
bahía y de la ciudad.
Los promotores de este magnífico proyecto aseguran que los compradores
vivirán dentro de una obra de arte: "Dentro de este elegante rascacielos, el
arquitecto de interiores italiano Massimo Iosa Ghini combina impecables
paredes de vidrio y líneas curvadas para crear un sentido de movimiento que
da la bienvenida a los residentes a su llegada con calidez, luz y preciosas
piedras".
Flatiron en Brickell:
lujosa redefiniciónde la vida en Miami
Víctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016

5. 5
La promesa del lujo
¿Alguna vez usted ha soñado con vivir en su casa como si fuese un hotel? Esa es la visión que los
creadores de Flatiron plasman en su creación: ofrecer un servicio cinco estrellas y esparcimiento
de élite a los propietarios.
A disposición de los habitantes del condominio está, por ejemplo, el Spa Sky, en el piso sesenta
y cuatro. Localizado en la terraza, el spa cuenta con un circuito de hidroterapia con vapor, sauna,
salas de relajación y tratamiento. Con solo reservar las sesiones, los propietarios pueden recibir
estimulantes masajes, faciales, y tratamientos para el cabello y la piel.
Además de esto, los habitantes tienen a su disposición un gimnasio en la azotea con vistas
panorámicas de Miami. Los equipos del centro de entrenamiento son de última generación y
además el gimnasio tiene consultores de nutrición y entrenadores para que los esfuerzos de los
residentes contribuyan al fortalecimiento de su salud.
Junto al gimnasio y el spa, también se encuentran una lujosa piscina para practicar natación y
un área de jardín para tomar el sol y descansar mientras se observa el horizonte.
Los residentes con toda seguridad también pasarán muchas de sus horas libres en el Club
Flatiron, localizado en los pisos diecisiete y dieciocho. Primero, el club cuenta con el Cine Flatiron,
con cómodas butacas y excelente acústica. El sistema de proyección es de alta calidad e incorpora
controles inalámbricos para manejar la proyección que se esté realizando y regular la temperatura
del teatro.
Luego, las damas y caballeros propietarios seguramente encontrarán placer al compartir en el
salón de billar y consumo de tabaco, un espacio íntimo para socializar y pasar horas con los
amigos.
Conserjería personal
El personal de conserjería en Flatiron está disponible los siete días de la semana para atender a
los residentes. Ellos están preparados para asistir a los propietarios en temas de transporte,
limpieza y mantenimiento del hogar, tratamientos en el spa, tintorería, reservas en restaurantes,
apoyo técnico, paseo y peluquería de mascotas y más.
Además de la atención personalizada y constante, el edificio Flatiron está equipado totalmente
con tecnología“inteligente”para mayor comodidad de sus residentes. Un ejemplo es el Enlace de
Flatiron, una aplicación digital que permite a la persona acceder y gestionar su uso de los espacios
comunes del edificio en conjunto con sus vecinos. Se cuenta, por supuesto, con un servicio de
internet de alta velocidad en cada apartamento y red privada de wi-fi para todos los espacios de
la torre.
Éxito en el mercado
Según la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha vendido aproximadamente $75
millones en el primer semestre de 2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los
compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su mayoría de Miami) pero también se
ha reconocido la presencia de compradores de países como Venezuela, México, Argentina e Italia.
¿Quieres más información? ¡Contáctanos! info@century21asesoresinternacionales.com

6. 6
Una investigación de la Asociación Nacional de Realtors
de Estados Unidos comprobó lo que el boca a boca ha
sugerido insistentemente en los mercados mundiales: La
Florida es uno de los sitios más atractivos para comprar
inmuebles en Estados Unidos, si es que no es el lugar más
cotizado.
La investigación del gremio de corredores inmobiliarios
en ese país determinó que compradores extranjeros
adquirieron 214.885 propiedades residenciales en
Estados Unidos entre los meses de abril de 2015 y marzo
de 2016, lo que representó, en ventas, la suma de 102.6
millardos de dólares.
De la cantidad total de dólares que extranjeros
invirtieron en el mercado inmobiliario residencial
estadounidense, 27.3 millardos fueron aportados por
clientes de China, quienes estuvieron seguidos por
compradores de Canadá (8.9 millardos), India (6.1
millardos), Reino Unido (5.5 millardos) y México (4.8).
Estas cinco naciones representaron 51,3% del total de la
inversión estudiada.
El estado de La Florida acumuló 22% de las
transacciones internacionales investigadas, seguido de
California (15%), Texas (10%), Arizona (4%) y Nueva York
(4%). Por otro lado, dentro del estado de La Florida, la
mayoría de los clientes internacionales (36%) provino de
América Latina y el Caribe.
El reporte de la Asociación Nacional de Realtors asegura
que los compradores extranjeros inmigrantes (quienes
tienen visa de algún tipo o residencia permanente)
participaron en 41% de las transacciones de venta de
La Florida es el estado que más
atrae a compradores inmobiliarios
internacionales
Víctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016

7. inmuebles residenciales a clientes foráneos, mientras que
los no residentes negociaron el 59% restante. Asimismo,
la información aportada por la organización inmobiliaria
indica que los compradores internacionales adquirieron
casas cuyo valor promedio se estimó en 477.462 dólares.
La presencia de Venezuela se vio disminuida en este
periodo: el 1,7% de las ventas fue a clientes criollos. En el
estudio anterior (2014-2015), fue venezolano el 2% de las
ventas totales.
"Factores económicos, políticos, sociales y personales
afectan la decisión del individuo de comprar propiedad
estadounidense. Entre abril de 2015 y marzo de 2016 los
compradores internacionales enfrentaron condiciones
económicas adversas que hicieron que la adquisición de
bienes raíces en Estados Unidos fuese menos viable. El
crecimiento económico disminuyó en China y Canadá
mientras que en la región de América Latina y el Caribe la
economía se contrajo. Menor crecimiento, debido a la
desaceleración de China, redujo la demanda global de
petróleo que, junto a una fuerte producción de crudo,
colapsó los precios del barril. Las economías de países
productores de petróleo como Canadá, México, Brasil,
Venezuela y Rusia, de donde provienen muchos
compradores internacionales, se vieron impactadas
negativamente”, aclara el informe de la Asociación
Nacional de Realtors.
Los precios crecen
Según una publicación del mes de agosto de Miamire
(asociación local de Realtors de Miami), se determinó
que por décimo octavo mes consecutivo los precios de
los inmuebles residenciales en Miami crecieron debido
a un inventario reducido.
"La mediana de los precios de las casas unifamiliares
en el condado de Miami-Dade creció a 295 mil dólares
en el segundo trimestre, un aumento de 8,6% con
respecto a los 271 mil dólares en el mismo periodo del
año anterior. La mediana del precio para condominios
creció 5,5% de un año a otro, lo que significó que los
precio variaron de 203 mil dólares a 215 mil", relata el
sitio web de Miamire.
Mark Sadek, presidente de la junta directiva de la
Asociación de Realtors de Miami, expresó: "El aumento
de los precios en Miami está relacionado con la alta
demanda por las propiedades locales, especialmente
en el mercado medio. Debido al cálido clima, el estilo de
vida, lo multicultural de nuestra sociedad, y muchos
atributos positivos, siempre habrá demanda por
nuestros bienes inmuebles tanto de compradores
domésticos como de internacionales".
7

8. El Director Regional de Century 21 Venezuela, Rafael
Valdez, tiene confianza en que la inversión que realiza la
franquicia en capacitación, tecnología y publicidad
ayudará aun más a fortalecer la marca que, actualmente,
es la más conocida por la población venezolana dentro
del sector inmobiliario.
¿Cómo han sido los resultados de las oficinas
de Century 21 en Venezuela durante el primer
semestre de 2016?
Hablamos de excelentes resultados por dos aspectos:
nuestras oficinas lograron un aumento de facturación
de 300% en el primer semestre de 2016 si lo
comparamos con el mismo período del año anterior, y
aunque muchos podrían decir que eso se debe
exclusivamente a la inflación, existe otro dato que
permite una interpretación distinta, y es que también
hubo un incremento de 10% en las operaciones
realizadas. Estos dos datos nos dicen que las oficinas
están activas y aumentan sus negocios.
¿Cómo se explica este desempeño para C21 en
Venezuela considerando que la economía
nacional cada vez es más precaria, algo que
manifiestan los más importantes actores
sociales?
La situación del país está tocando todos los sectores y
el inmobiliario no es diferente. Nosotros tenemos
obstáculos particulares porque existen regulaciones
que limitan actividades en la parte de los alquileres y de
las viviendas primarias, y todo eso disminuye las
oportunidades de ventas de los asesores inmobiliarios.
Nosotros apostamos a una estrategia de riesgo porque
en un momento así cualquier otra organización
disminuiría sus costos y operaría de forma reducida para
proteger el dinero, pero decidimos en Century 21
invertir más en la capacitación del personal e introducir
nuevos elementos para enfrentar la crisis.
8
Rafael Valdez: El número
de operaciones concretadas por
Century 21 aumentó 10% en 2016

9. 9
¿De qué nuevos elementos estamos hablando?
Hicimos esfuerzos importantes en traer excelentes
capacitadores financieros a la institución para que
nuestros asesores no solo estuviesen preparados para
satisfacer una necesidad inmobiliaria, sino para que
pudieran ofrecer a los clientes una posibilidad de
proteger su dinero. Por otra parte, invertimos en el
desarrollo de nuestras plataformas tecnológicas. El
tiempo vale dinero, especialmente en Venezuela, y
teníamos que hacer lo necesario para que un cliente
pudiese sentirse satisfecho y no perdiese dinero por
demoras que la tecnología podía reducir. Próximamente
tendremos un nuevo sistema de listado múltiple para
impulsar más las ventas.
Según la información que maneja, ¿los buenos
resultados en operaciones inmobiliarias solo
corresponden a C21 u otras empresas y
profesionales han tenido también crecimiento?
No te puedo hablar de los resultados de las otras
empresas porque esas son cifras que maneja cada una de
las organizaciones, sin embargo, sí te puedo hablar de
que definitivamente la situación ha impactado en
algunas de ellas de forma negativa, hasta el punto de que
se han retirado del mercado.
Hay autoridades que aseguran que el mercado
inmobiliario venezolano está afectado por una
abundante oferta y que cada vez ocurren
menos operaciones, ¿es eso cierto?
Es cierto, tenemos una gran oferta por las personas que
desean emigrar pero también por las necesidades
comunes de miles de venezolanos que deben vender sus
inmuebles para alcanzar distintas metas. A pesar de esta
abundante oferta, hemos mantenido en nuestras listas
una cantidad importante de posibles compradores y eso
ha contribuido a concretar operaciones en un mercado
complejo. Tal vez en el futuro, si la oferta excede
demasiado a la demanda de posibles compradores, el
mercado se deprima, pero eso también dependerá de la
respuesta que asumamos frente a esas situaciones.
En medio de la compleja situación económica,
¿qué líneas de acción han determinado desde
la casa matriz para continuar la senda positiva?
Somos una empresa de servicios, no podemos dejar de
estar al servicio de nuestros clientes en estas
circunstancias, la crisis que está viviendo Venezuela hace
que el cliente necesite tener a un asesor inmobiliario en
el cual pueda confiar. Confiamos en nuestros asesores y
en el conocimiento que poseen para seguir brindando
un servicio de altísima calidad. La estrategia que
tenemos es seguir apoyándolos en todo y estimularlos
para que no abandonen su labor que no solo es lucrativa
sino también importante para la sociedad venezolana.
¿Cuál es el riesgo más grande que puede
afectar el desempeño de Century 21 Venezuela
en los siguientes meses?
El riesgo más importante es que la situación
económica impacte negativamente en la fe de nuestros
agentes y que piensen que no vale la pena hacer frente a
las adversidades. Debemos preservar la actitud de los
asesores inmobiliarios para que continúen confiando en
sí mismos, en su trabajo, en su profesionalismo, y que
tengan la certeza de que pueden seguir adelante
prestando un servicio de excelente calidad.

10. 10
¡Tipos de visas para ingresar
a Estados Unidos!
Víctor Manuel Álvarez Riccio | septiembre 2016
¿Piensa usted emigrar a los Estados Unidos de
Norteamérica (EEUU) desde Venezuela? Bueno, no
está solo: estadísticas de la Asociación Nacional de
Realtors de EEUU revelan que los venezolanos
están entre los más interesados en inmigrar y que,
por lo tanto, los capitales criollos se han destacado
por su presencia en el mercado inmobiliario de ese
país.
Una cosa es, por supuesto, tener un capital
mínimo para invertir, saber hacerlo, y luego
administrar esa propiedad, y otra es poder gozarla
en territorio estadounidense gracias a una visa
que otorgue el gobierno norteamericano.
La obtención de una visa siempre ha sido tema
de preocupación para los latinoamericanos que
desean emigrar al vecino del norte, y sobre todo lo
es hoy en día cuando el tema ha sido tan polémico
durante la campaña electoral presidencial de
EEUU. Visto esto, se refuerza la recomendación de
los expertos: es siempre mejor emigrar
cumpliendo todos los requisitos de ley que
hacerlo por otra vía, pues esto último representa
un riesgo para el proyecto de cualquier persona.
Los tipos de visas
Primero, se debe conocer que existen dos tipos
fundamentales de visas para viajar a EEUU: las
visas de no inmigrante, y las visas de inmigrante.
Revisemos el primer tipo. Las visas de no
inmigrante pueden ser útiles para diplomáticos y
oficiales de gobiernos extranjeros (A-1, A-2),
empleados domésticos de un portador de visa A-1
(A-3), representantes de medios informativos
extranjeros (I), estudiantes (M), atletas y artistas
del entretenimiento (P), etcétera. Como puede
observarse, estas son visas más restringidas y que
permiten el acceso a personas según sus
profesiones, ocupaciones y/o méritos.
Entre las visas de no inmigrante, destacan las
turísticas (B1 y B2), la profesional (H1B), las
estudiantiles (F1 y M1) y las de traslado de un
ejecutivo internacional (L1).
La B1 es utilizada por viajeros para hacer
negocios y la B2 es la típica para pasear y
vacacionar. Debe aclararse que cada consulado o
embajada de los EEUU tiene la potestad de decidir
a quiénes entregan estas visas. Asimismo, debe
desaconsejarse la intención de viajar a EEUU con
una de estas visas y estudiar o trabajar, porque eso
representa una violación a las leyes migratorias y
condena a la persona a ser deportada en un futuro
y a perder el privilegio de recibir nuevamente una
visa en cualquier momento.
La otra visa de no inmigrante que puede resultar
de interés es la H1B, la profesional. Esta no puede
solicitarla la persona, sino que una empresa
estadounidense debe pedirla para que un
profesional calificado de otro país pueda prestar
sus servicios en EEUU por el tiempo que dure la
visa. Es esperable que no todas las personas
puedan ser candidatas a recibir este beneficio: el
profesional debe tener un título universitario
equivalente a 4 años de estudios superiores o
tener 12 años de experiencia profesional
comprobable. La H1B puede durar 3 años y ser
prorrogada por 3 más, sin embargo, si el
empleador cierra o se rompe la relación laboral, el
beneficiario de la visa será notificado prontamente
de su salida del país.
Las visas F1 y M1 son populares entre los jóvenes,
porque son las que entregan específicamente para
realizar estudios en EEUU. Actualmente, este tipo
de visas se otorgan a través de severísimos
controles que incluyen la confirmación de que el
estudiante fue aceptado en un centro de
formación en Estados Unidos, hasta el
seguimiento de la asistencia del estudiante a
dicho centro durante su estadía. La diferencia
fundamental entre la F1 y la M1 es que la primera

11. 11
es para personas que aspiran a formarse en
universidades o college, y la otra es para centros
de capacitación técnica, con cursos más cortos. Es
común también que muchas personas soliciten la
visa F1 para estudiar inglés en un sitio de
enseñanza de idiomas, si es el caso de que no se
maneja inglés plenamente, ya que eso impediría
que la persona fuese aceptada en otro instituto.
Las visas de inmigrante,
lo que muchos aspiran
La visa de residente es un documento que
otorga un oficial consular de EEUU que le permitirá
ser admitido como residente legal permanente.
Esa decisión, al final, solo podrá ser tomada por un
inspector de inmigración de Aduanas y Protección
Fronteriza luego de considerar particularmente el
caso del solicitante. Si es aceptada la petición, la
persona goza del beneficio de vivir y viajar en
EEUU de forma permanente y recibirá una tarjeta
de residencia (la popular Green Card).
En Venezuela, la mayoría de los solicitantes
obtienen su visa de residencia a través del lazo
directo con algún familiar estadounidense, según
información de la embajada de EEUU en
Venezuela.
El primer paso para la obtención de una visa de
residencia permanente es que el peticionario (el
familiar residente) llene y entregue el Formulario
I-130 (Petición para Familiar Extranjero) al Servicio
de Ciudadanía e Inmigración de los Estados
Unidos (USCIS) del Departamento de Seguridad
Nacional. Debe hacerse notar que según ciertas
condiciones del solicitante, el trámite puede durar
algunos meses o llegar hasta 10 o más años.
Tienen mayor preferencia los hijos de ciudadanos
norteamericanos, seguidos por los cónyuges de
residentes permanentes.
Evaluar sus posibilidades
Este breve explicación de algunas de las visas
más solicitadas para emigrar a EEUU desde
Venezuela no agota el tema sino que debe
despertar la duda y curiosidad de la persona que
aspira a dar este paso. ¿Califico yo para ser
residente en EEUU? ¿Cómo afecta esto mis
aspiraciones de invertir en este país? ¿Qué otras
vías me quedan? En estos casos, la asesoría
integral es lo indicado y necesario para garantizar
el éxito de cualquier proyecto y aspiración.
El Dato
La embajada de Estados Unidos en Caracas
anunció que no aceptará Billetes de una
denominación menor a Bs. 100 para el pago de
servicios de visa o ciudadanía.
A partir del lunes 26 de septiembre de 2016, la
embajada únicamente acepta pagos para
servicios consulares de la siguiente manera:
bolívares en efectivo (únicamente billetes de Bs.
100 son aceptados), dólares en efectivo, tarjeta de
crédito emitida por un banco de los Estados
Unidos.
La embajada recomienda tomar en cuenta que
no acepta transferencias ni pagos con tarjetas de
crédito/débito en bolívares.

12. La tasa de capitalización (Capitalization rate en inglés) es
una medida utilizada en el mercado inmobiliario para
comparar diferentes inversiones en bienes raíces. Existen
distintas aproximaciones para calcular la tasa de
capitalización, sin embargo, suele calcularse dividiendo
las ganancias netas producidas por la propiedad y el costo
de la misma en el momento.
Por ejemplo, si un edificio cuesta $1 millón y produce
en un año $100 mil luego de restar los costos fijos y
variables, entonces se realiza una división de
100.000/1.000.000 y la tasa de capitalización es de 0,1,
que llevado a porcentaje es 10%. Esto significa que 10%
del costo de la propiedad fue cubierto luego de un año de
ganancias obtenidas.
Es importante que cuando se realiza la operación de
capitalización del inmueble, se use el precio actual del
inmueble en el mercado, debido a que se está
considerando la ganancia que se recibe en el momento
presente manteniendo la propiedad lo cual sirve para
valorar si conviene conservarla o venderla.
Las Income Producing
Properties
Una income producing property o inversión con
retorno es una propiedad cuyo principal valor reside en
que tiene una interesante tasa de capitalización, pero,
¿por qué esta propiedad genera retorno? Usualmente son
inmuebles en subasta, que luego de un proceso de
remozamiento y liberación de cualquier gravamen, son
vendidos o alquilados para producir ganancias a sus
dueños.
Parece como el sueño de todo inversionista, pero solo
funciona si se escoge de forma adecuada la propiedad y
se sabe administrar efectivamente la relación con
inquilinos de calidad. Este tipo de negocios puede
realizarse con apartamentos residenciales, pequeños
comercios y depósitos, y es una forma efectiva de
incrementar la riqueza del propietario. El beneficio es
todavía mayor si el inversionista logra asegurar
financiamiento mensual que es cubierto por la renta
pagada por el inquilino e, incluso así, recibir un excedente.
¿Es preferible adquirir un inmueble listo para usar u otro
que requiera ciertas reparaciones? Aunque depende de
cada caso, el inmueble que necesita algo de trabajo suele
ser adquirible por un monto menor al comienzo y puede
reportar, luego de los arreglos, mejores tasas de
capitalización que otras propiedades.
Empresas aliadas de Century 21 Asesores
Internacionales se dedican, en Estados Unidos, a localizar
viviendas y otras propiedades en condiciones que
requieran mínimos arreglos para su completo
funcionamiento. Según la experiencia de estas empresas
del ramo, es posible que una vivienda esté lista para vender
o alquilar 36 días después de la adquisición. En todo este
proceso se tiene, además, la certeza de que se está
seleccionando una propiedad entre las mejores opciones
del mercado porque ha sido investigada y clasificada.
12
Cómo entender la tasa
de capitalización y la adquisición
de propiedades con retorno¿
¿
Víctor Manuel Álvarez Riccio | octubre 2016

13. ¿Existen riesgos?
La administración de la relación con el inquilino puede significar un reto si no se conoce la forma de hacerlo y, en esa
circunstancia, conviene contratar un servicio de administración. En este segundo punto también será difícil encontrar
un administrador que desee cuidar tanto de la propiedad como lo haría el dueño y, por ello, siempre existirá la
necesidad de supervisión por parte del contratante.
Es recomendable, en medio de todo, mantener una reserva de capital para cualquier adversidad. Parece sencillo el
pretender vivir con una renta fija mensual y que eso resuelva ciertos problemas de caja, sin embargo, en el momento
en que ocurra una cesación del pago o haga falta una reparación estructural, el propietario que no esté preparado
podría verse afectado más de lo esperado e incluso salir del negocio.
Cuando se calculan las tasas de capitalización, los riesgos anteriores deben ser tomados en cuenta. Algunos opinan
que si la tasa de capitalización es superior al promedio quizá exista un mayor riesgo de que el inquilino entre en
cesación de pagos eventualmente, y eso se refiere, sobre todo, a los inquilinos comerciales o productivos. En general,
debe hacerse una valoración integral del mercado local y sus tendencias, del contrato del inquilino y su relación con el
propietario anterior, de sus actividades, del estado del inmueble y de su precio en el mercado, etcétera.
13
Un ejemplo
Se puede poner el ejemplo de las viviendas Arbor Kyes, tipo condominio, de 1.013 pies
cuadrados, con 2 habitaciones dormitorio y 1 baño, en el estado de La Florida. El precio de
venta de esta propiedad es de $97.500, y puede producir una renta mensual aproximada de
$1.100. Para utilizar la fórmula de la tasa de capitalización, se debe considerar los pagos
mensuales a la asociación de vecinos ($295) y al administrador de propiedad ($90). Estos
gastos suman $385. Se valora también el gasto anual de $1.584 por el pago de impuesto a la
propiedad.
Luego de considerados el ingreso y los gastos, obtenemos que la propiedad produciría un
ingreso neto mensual de $715 y un ingreso neto anual de $6.996.
¿Cómo se obtiene la tasa de capitalización anual? Sencillo: dividimos $6.996 entre $97.500,
lo que resulta en una tasa de 7,17%.
¿Es esto un buen negocio? Sí, definitivamente, pero estará condicionado a cómo el
adquiriente administre su nueva propiedad y, por supuesto, cómo sepa responder a las
incertidumbres y cambios del mercado de bienes raíces.

14. Claudia García, gerente de ventas de franquicias de
Century 21 Venezuela, afirmó que en los primeros 8
meses de 2016 la venta de oficinas de Century 21 en el
país se mantuvo en los mismos niveles que el año
anterior, lo que interpretó como el fortalecimiento de la
marca a pesar de las condiciones adversas de la economía
nacional.
¿Cuántas franquicias de Century 21 se
vendieron en 2016? ¿Cómo se compara ese
resultado con el año anterior?
Prácticamente tenemos una situación similar. Desde el
1 de enero de 2016 hasta el cierre de agosto vendimos 15
franquicias, y el año pasado, en ese mismo período,
vendimos 14. Esto lo hemos conseguido en 2016 pese a
una situación política de incertidumbre, a la crisis
económica más aguda y complicada. Tenemos que
señalar, además, que la franquicia se ha revalorizado en
300%.
¿En qué partes del país se realizaron las ventas
de 2016?
Zulia fue el estado que más compró: ahí vendimos 5
oficinas nuevas. Caracas quedó de segunda, con 4. El
resto se repartió en distintas ciudades del interior del país.
¿Por qué en ciudades que tienen tantas oficinas
establecidas de Century 21 como Caracas o
Maracaibo todavía quedan personas dispuestas
a abrir nuevas franquicias?
Porque todavía hay un porcentaje muy alto de
propietarios que comercializan directamente sus
inmuebles, a esos nosotros los llamamos tratos directos, y
ese es el mercado al cual apuntan las nuevas oficinas de
Century 21: intervenir en los negocios donde no hay
intermediación de un asesor inmobiliario. Cuando
Century 21 se estableció en el país, la estadística nos
señalaba que 90% de las negociaciones inmobiliarias se
hacían sin participación de un agente de bienes raíces, y
solo 10% de las transacciones se efectuaban con el apoyo
de un asesor. En estos momentos podemos hablar de que
60% de las transacciones todavía se hacen sin
intermediación experta, y ese es el mercado que se
persigue, para hacerles entender a esos propietarios los
beneficios de un asesor en la promoción, el avalúo, los
trámites legales y la negociación.
¿Se hizo un esfuerzo muy grande para
mantener los niveles de ventas en 2016?
Siempre mantenemos el nivel de calidad de servicio a
los potenciales compradores y nuevos franquiciados, sin
14
Claudia García: Ventas de franquicias
Century 21 se mantuvieron en medio
de las adversidades
Víctor Manuel Álvarez Riccio | octubre 2016

15. 15
embargo, pienso que nuestra marca está tan
posicionada y es tan exitosa que no hay que hacer mayor
esfuerzo por atraer compradores, la marca lo dice todo:
los nuevos compradores ven nuestro crecimiento con la
incorporación de nuevas oficinas de Century 21 en las
calles y eso sin duda los pone a pensar en que se trata de
un negocio rentable, con interesantes beneficios.
¿Qué servicios reciben los franquiciados?
Existe una sinergia entre las oficinas de Century 21 que
hace que los nuevos franquiciados se enamoren del
concepto. Todas las oficinas manejan la misma estructura
y conceptos similares y eso facilita que hagamos negocios
entre nosotros. Pero esencialmente el franquiciado
descubre con nosotros la posibilidad de tener su propio
negocio, de invertir en Venezuela con una inicial
relativamente baja y con retornos rápidos. El paquete de
la franquicia incluye capacitación a nivel gerencial y a
nivel de asesores, apoyo en la adecuación del local, un kit
de arranque con papelería y atuendos de carrera, los artes
para sus logos y todo lo relacionado con la operación del
Sistema CENTURY 21.
Ante la incertidumbre económica en Venezuela
que muchos expertos denuncian, ¿algunas
oficinas ya existentes temen no renovar?
Más bien los franquiciados activos están averiguando
para abrir su segunda, tercera o cuarta oficina. En el
mercado de Caracas es un poco más difícil, la negociación
es más dura, pero tengo 20 años trabajando en el sector
inmobiliario y te confieso que nunca he conocido un
momento en que no se hable que el sector inmobiliario
está en crisis. ¡Siempre ha habido crisis! Pero en cualquier
situación la población vende, compra y alquila inmuebles,
lo que varías son las razones, los precios bajan, luego
suben, y es una dinámica constante. En el argot
inmobiliario o estamos en un mercado de “compradores”
o estamos en un mercado de “vendedores”, y los ciclos
pasan y se repiten.
¿Qué plan de comunicaciones preparas para el
último trimestre del año en lo que se refiere a la
venta de franquicias?
En el último trimestre vamos a volver a promocionarnos
vía televisión por cable para llegar a más potenciales
franquiciados dentro de Venezuela. El mensaje clave es
que nos diferenciamos de otras opciones de inversión por
la capacitación que brindamos a nuestros gerentes y
asesores, la tecnología de punta desarrollada por
nosotros y para nosotros, y por eso somos los mejores.
Éxito en el mercado
Según la revista Miami Agent, el proyecto Flatiron de Brickell ha
vendido aproximadamente $75 millones en el primer semestre de
2016, con cerca del 55% de las 549 unidades negociadas. Los
compradores son principalmente de los Estados Unidos (en su
mayoría de Miami) pero también se ha reconocido la presencia de
compradores de países comoVenezuela, México, Argentina e Italia.
¿Quieres más información?
¡Contáctanos! info@century21asesoresinternacionales.com
1. Century 21 Habitad Puerto Ordaz 2. Century 21 El Recreo Bienes Raíces, Caracas
3. Century 21 Titanium, Valencia 4. Century 21 Inmobiliaria La California, Caracas
5. Century 21 InverPropiedad, Caracas 6. Century 21 Inmobiliaria Oeste, Caracas
7. Century 21 Orta Poleo, Caracas 8. Century 21 Bellas Artes, Zulia 9. Century 21 Unión
Inmobiliaria, Caracas

16. ¿Qué hacemos?
Century 21 Asesores Internacionales
se especializa en brindar asesoríai
ntegral inmobiliaria a venezolanos que
desean expandir sus inversiones a distintas
latitudes del mundo. Nos enmarcamos en
la tendencia de economías globalizadas y
complejas, en las que se abren
oportunidades en los diferentes mercados
y el conocimiento es, por lo tanto, más
necesario.
Incorporamos la reputación basada
en la honestidad, transparencia, confianza
y trato personal a un esquema de alta
eficiencia en el manejo de su inversión en
el exterior. Contamos con la preparación
para guiarle en todos los aspectos
relacionados con la selección del inmueble
ideal de acuerdo a sus necesidades, así
como acompañarlo en todas las etapas del
proceso de adquisición.

17. Nuestra identidad Valores Servicios
• Investigación de mercado
• Temas financieros y tributarios
• Aseguramiento de la propiedad
• Asuntos migratorios
• Asuntos legales
• Financiamiento
• Asesoramiento gratuito
• Transparencia
• Compromiso
• Trabajo en equipo
• Eficiencia
• Enfoque al cliente
Visión: Ser la mejor opción inmobiliaria
superando las expectativas de nuestros
clientes para generar relaciones
de por vida
Misión: Desarrollar para nuestros clientes
soluciones inmobiliarias trascendentes,
con un enfoque en la excelencia

18. El mercado ha demostrado que los
espacios de co-working son las oficinas
del futuro, especialmente en ciudades
altamente densas como Nueva York.
Ante la creciente demanda por este tipo
de soluciones se desarrolla The
Assemblage / Park Avenue South. El
proyecto requiere US$53 millones de
inversión directa que se recauda a través
de crowdfunding y queremos contarle
que desde que se presentó el proyecto
al mercado, ya se ha asegurado casi
US$15 millones.
Participe ya de esta oportunidad y sea
dueño del espacio de co-working que
revolucionará el mercado, ofreciendo
una novedosa propuesta dirigida a
emprendedores y a aquellos que están
cambiando el mundo con sus ideas.
Obtenga excelentes retornos y goce de
la solidez de invertir en un inmueble
comercial en la capital del mundo.
The Assemblage,
proyecto
de Crowdfunding
en atractiva zona
de Nueva York
Estos son los detalles más relevantes de la inversión:
• Rentabilidad y estabilidad: retornos estimados de 12%
a 16% antes de impuestos. Es decir, por cada US$ 100.000
invertidos se estima que se generen entre US$ 150.000 y
US$ 170.000, contemplando el capital invertido.
• Periodo de inversión: entre 3 y 4 años.
• Desarrollo innovador: espacios de coworking, un
concepto que se ha beneficiado de la transformación del
uso del espacio laboral.
• Ubicación estratégica: localizado en Park Avenue, entre
las calles 24 y 25 en medio de NoMad, barrio en auge por
ser hogar de diferentes compañías de tecnología,
diseñadores y grandes restaurantes.

19. Park Central, Landmark, Isles at Oasis son
desarrollos de una de las más reconocidas
empresas de la construcción de residencias
en Estados Unidos, Lennar. Todas ellas están
en el corazón de Miami, y por su localización
permiten a sus visitantes disfrutar de los
mejores centros comerciales, excelentes
restaurantes, magníficos espacios de arte y
cultura, así como de servicios educativos y
espacios públicos para el desarrollo y
crecimiento de cualquier familia.
Los desarrollos de Lennar cuentan, por lo
general, con canchas deportivas, casa club
para la diversión de adultos, gimnasio,
laguna y parque para pasear, parque infantil,
piscina adornada por un bello entorno
natural, y más comodidades que harán
sentir a cualquier propietario como si
viviese en un hotel de lujo.
En esta oportunidad única, los
compradores de propiedades de Lennar
tienen la posibilidad recibir como beneficios
realizar sus transacciones con cero gastos de
registro así como mejoras en sus inmuebles
(upgrades) como nuevos pisos o topes de
cocina. Estas ventajas solo las obtienen los
compradores guiados por Century 21
Asesores Internacionales desde Venezuela
hasta el 30 de noviembre.
Adquiere tu propiedad
en Miami con beneficios
a la hora de comprar

20. • Florida el estado que más
atrae compradores
• Tipos de Visas para entrar a EEUU
• Flatiron: Vida lujosa en Miami