Ein - bezahlbares - Dach über'm Kopf. Soziale Wohnungspolitik für Konstanz aus Sicht des Mieterbunds Bodensee

1. Ein – bezahlbares –
Dach überm Kopf
Winfried Kropp
Vorstandsmitglied
Deutscher Mieterbund Bodensee e.V.

2. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Ein bezahlbares Dach überm Kopf
1. Wohnungsmärkte in Deutschland – ein
Überblick
2. Wer macht wie Wohnungspolitik?
3. Wohnungsmarkt in Konstanz
4. Politische Forderungen an Stadt, Land, Bund.

3. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Wohnungsmärkte in Deutschland
Zitiert nach Wohngeld- und Mietenbericht der
Bundesregierung 2014.

4. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
2. Wer macht Wohnungspolitik?
• Bund
• Land Baden-Württemberg
• Städte und Gemeinden
• Private Bauherren, öffentliche
und private Wohnungswirtschaft

5. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Handlungsfelder des Bundes
• Mietrecht
• Steuerrecht und andere Regulierungen
• Städtebauförderung (Sanierungsprogramme)
- soziale Stadt
- Stadtumbau West
- städtebaulicher Denkmalschutz
• Förderung des sozialen Wohnungsbaus

6. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Baden-Württemberg
• Umsetzung des Bundesrechts (mietrechtliche
Verordnungen, z.B. Kappungsgrenze)
• Wohnraumförderung des Landes
(sozialer Mietwohnungsbau)
• Eigentumsförderung durch die L-Bank
• Reform der Landesbauordnung

7. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Mietrecht und Bauordnungsrecht
1. Zweckentfremdung
2. Begrenzung der Miethöhe:
Kappungsgrenze
3. Begrenzung der Miethöhe:
Mietpreisbremse
4. Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen: Kündigungssperrfrist

8. Wenn die Mieterhöhung droht
Mietvertrag
Mieterhöhung:
•Vertrag besteht seit 12 Monaten
•Miete seit 15 Monaten unverändert
•Miete unter ortsübliche Vergleichsmiete
•Wohnung ist frei finanziert
Zwei Monate
Bedenkzeit:
Zustimmungsfrist
Mieter
stimmt zu
Mieter stimmt
nicht zu
Höhere
Miete wird
fällig
Zwei Monate
Klagefrist
Prozess
(AG)
VermieterreichtkeineKlageein

9. Ortsübliche Vergleichsmiete
Definition
• Miete in den letzten vier
Jahren angepasst oder neu
vereinbart
• Wohnraum vergleichbar
– Alter
– Größe
– Lage
– Ausstattung
– Beschaffenheit
Wie wird sie ermittelt?
• Mietspiegel
• 3 Vergleichswohnungen
• Sachverständigen-
Gutachten
• (Miet-Datenbank)
Grafik: Titelbild Mietspiegel 2015. Stadt Konstanz

10. Kappungsgrenze vs.
Mietpreisbremse
Kappungsgrenze
• Bestehendes Mietverhältnis
• Mietsteigerung maximal 15
Prozent in 3 Jahren
• Miete auf ortsübliche
Vergleichsmiete begrenzt
Wirkung: schützt vor allem
langjährige Mieter
Mietpreisbremse
• Neu abgeschlossenes
Mietverhältnis
• Wohnung vor dem
30.9.2014 fertiggestellt
• Miete darf ortsübliche
Vergleichsmiete maximal
um 10 Prozent übersteigen
• Gilt nicht nach Sanierung
Wirkung: dämpft Preisanstieg
im Wohnungsbestand
Bildnachweis: Dieter Schütz (l) – Ines Peters ® - pixelio.de

11. So funktioniert sozialer
Wohnungsbau:
• Zinsverbilligtes
Darlehen (0 %)
• Mietpreisbindung bis
zur Tilgung
• nur für bedürftige
Haushalte
(Belegungsbindung)
Bild: WOBAK-Geschäftsführer Bruno Ruess mit Hans-Peter Storz MdL – Bahnhof Petershausen (Kropp)

12. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Stadt Konstanz
• Bauleitplanung: Flächennutzungsplan und
Bebauungspläne, Handlungsprogramm
Wohnen
• Konstanzer Grunderwerbsmodell (60 %)
• Sozial orientierte Städtische
Wohnungsbaugesellschaft WOBAK
• Zuschüsse für freie Träger
• Satzungen (Zweckentfremdungsverbot)

13. 3. Wohnungsmarkt in Konstanz
Konstanz ist teuer:

14. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
3. Wohnungsmarkt in Konstanz
• Bodensee-Raum ist Wachstumsregion
• Verdichtungsraum mit wenig aktivierbarer
Siedlungsfläche
• Hohe Wohnungsmarktfluktuation
• eingeschränkte Ausweichmöglichkeiten ins
Umland

15. Bevölkerungsentwicklung
http://www.konstanz.de/rathaus/00749/01594/04880/index.html

16. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Bevölkerungsbewegung

17. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Entwicklung des Wohnungsbestands
Wohnungsbau hielt mit Wohnungsnachfrage nicht Schritt:
Wohnbevölkerung
(Hauptwohnsitz)
Zahl der
Wohnungen
Zahl der
Wohngebäude
2006 76247 40743 9817
2014 83179 43467 10574
pro Jahr: 867 341 95
9,09% 6,69% 7,71%

18. Boomende Hochschulen:
Entwicklung der Studierenden an Universität und HTWG
Nur ein Teil der Studierenden fragt
Wohnraum in Konstanz nach.
Universität HTWG Summe
2006 / 07 10076 3545 13621
2007 / 08 9326 3285 12611
2008 / 09 9273 3345 12618
2009 / 10 10076 3665 13741
2010 / 11 10082 3935 14017
2011 / 12 10644 4189 14833
2012 / 13 11336 4500 15836
2013 / 14 11772 4689 16461
2014 / 15 11711 4812 16523
Entwicklung 16% 36% 21%

19. Studentischer Wohnungsmarkt:
Versorgung mit Wohnheimplätzen
Stadt Konstanz: Statistik-Info 2012/8 Entwicklung der Studierendenzahlen und des studentischen Wohnens

20. Wohnheimplätze in Konstanz

21. Was tun?
Handlungsprogramm Wohnen
• 2012: zentrales Thema im OB-
Wahlkampf
• 2013: Wohnungsbedarfsstudie durch
Empirica
• März 2014: Beschluss Gemeinderat
Handlungsprogramm Wohnen Teil 1
• Juli 2014: Beschluss Gemeinderat
Handlungsprogramm Wohnen Teil 2

22. Handlungsprogramm Wohnen
Wie viel?
•5300 Wohnungen bis
2030
•bis 2015: 370 WE / a
•bis 2020: 300 WE / a
•bis 2030: 180 WE / a
Was?
•2/6 „Luxus“
•3/6 mittleres Niveau
•1/6 sozialer
Wohnungsbau
Grafiken Stadt Konstanz – Handlungsprogramm Wohnen

23. Wo?

24. Wohnbebauung in den Ortschaften und
mögliche Siedlungsentwicklung

25. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
• 3600 überwiegend Sozialwohnungen
• mit Dritt-Objekten verwaltet die WOBAK 10 % der Konstanzer
Wohnungen
• 2500 Wohnungsbewerber
• ca. 300 Notfälle
• 230 Neuvermietungen (Fluktuation 6 %)
• aktuelle Bauprojekte:
Bahnhof Petershausen (Sozialwohnungen + Studentenwohnheim)
Sozialwohnungen am Sonnenbühl (ehem. Laborgebäude)
• umfangreiche energetische Sanierungen des Bestands
(Investitionsvolumen 7 Millionen)
Wer?

26. Winfried Kropp – Mieterbund Bodensee e.V.
Politische Forderungen
 Bund: Zuschüsse, Steuererleichterungen,
Probleme: Modernisierung, Regeln für Mietspiegel
 Land: Höhere Zuschüsse für sozialen Wohnungsbau
und studentisches Wohnen, praktikable Programme
 Stadt: Mehr Schwung für Handlungsprogramm,
Quoten für sozialen Wohnungsbau
 Wer baut? Soziale Bauträger gesucht!