1. argent
Investissement
locatif
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Sortez des sentiers battus France et donc pour les banques fran-
pour doper votre rentabilité çaises sur les marchés », explique Maël
Bernier, porte-parole du courtier en
L a crise financière conforte le rôle minorer l’impact d’une hausse des ligne Empruntis. Il reste néanmoins
de valeur refuge de l’immobilier. taux d’intérêts. « La récente progres- possible d’investir dans l’immobilier,
Les investisseurs y voient non seule- sion des taux fixés par les banques cen- en direct, à des taux de rendement
ment un rempart contre l’inflation, trales nous permet d’anticiper à plus ou souvent supérieurs à 5 %. Il suffit
mais aussi la possibilité de percevoir moins court terme une hausse des taux pour cela, de sortir des sentiers bat-
un complément de revenus. Cet d’intérêts. De toute façon, si elle a lieu, tus. Trois types d’investissements
engouement devrait se poursuivre la perte du triple A français engendrera nous semblent prometteurs pour
en 2012 ; d’autant que les prix pour- quasi automatiquement une hausse des cette nouvelle année : l’immobilier
raient se stabiliser, voire décroître, taux pour les particuliers, conséquence tertiaire, l’ancien à rénover et la loca-
durant l’année. Ce qui pourrait d’un coût d’emprunt plus élevé pour la tion meublée.
notre sélection
L’immobilier l’investissement et la gestion de biens
immobiliers. Il existe cependant une
prélèvement libératoire forfaitaire de
21 %(3) (plus prélèvements sociaux) ou
tertiaire solution intermédiaire : l’achat semi-
direct. « Si un acheteur n’a pas assez
pour la réintégration de ces revenus
dans votre assiette imposable à l’impôt
Risque pour s’offrir un bien de bonne qualité, sur le revenu. À noter : les parts d’une
> modéré à faible nous lui proposons de participer à un société anonyme peuvent être placées
Durée de l’investissement tour de table avec d’autres investisseurs. sur un PEA et profiter ainsi de la fisca-
> au minimum 10 ans Il a ainsi accès à un actif de qualité insti- lité avantageuse de celui-ci.
Rendements en 2011 tutionnelle qu’il n’aurait pas pu acheter Nos conseils Si vous investissez en
> de 5 % à 10 % et plus
(1) (2)
en direct. », explique Régis Gosset. Ce direct, soyez vigilant. Pour un commerce,
bien est acheté par une structure créée ciblez les centres-villes actifs, la proximité
L’appellation immobilier tertiaire, pour l’occasion (une SCI ou une société de grandes enseignes ou de « locomoti-
regroupe trois catégories d’investisse- foncière) dans laquelle l’investisseur ves » susceptibles d’attirer des clients
ment : les bureaux, les commerces et les est actionnaire ou associé. À noter : si (supérette, bureau de poste…). Pour des
locaux d’activités (entrepôts, usines…). la société Meeschaert crée des fonciè- bureaux, vérifiez si les prestations corres-
Vous pouvez y accéder via des parts de res privées accessibles dès 50 000 €, pondent aux attentes des utilisateurs :
SCPI (voir p. 58) ou en direct. L’achat le ticket d’entrée requis pour le semi- proximité des transports, climatisation,
en direct requiert un ticket d’entrée direct est généralement plus élevé (de rationalité des plateaux de travail… Si
conséquent : « de 300 000 à 500 000 € 500 000 € à 1 million d’euros). vous investissez en semi-direct, lisez soi-
pour une boutique à 1,5 million d’euros Fiscalité Si vous avez acheté un gneusement les statuts de la SCI ou, s’il
pour un entrepôt de 1 000 m2 », précise bien en direct ou via une société civile s’agit d’une SA, le pacte d’actionnaires.
Éric Pompon, directeur de Meeschaert immobilière (SCI) soumise à l’impôt Il arrive que la cession des parts soit très
Conseil Immobilier. Le tertiaire peut sur le revenu, vos loyers seront impo- encadrée. Voici quelques sociétés spécia-
toutefois présenter des risques. « Il y sés sous le régime des revenus fonciers. lisées dans les investissements immobi-
a peu, on nous a proposé un actif avec Ils seront réintégrés à votre tranche liers dans le tertiaire : CBRE Global Private
un bail qui présentait les meilleures marginale d’imposition (TMI) et sup- Solution (tél. : 01 53 64 00 00) ; Cushman
garanties possibles car loué pour une porteront les prélèvements sociaux & Wakefield (tél. : 01 53 76 92 92) ; Initium
durée ferme à une administration. Or, au taux de 13,5 %. Si vous avez investi (tél. : 01 41 35 06 72) ; Meeschaert Gestion
ce bail n’avait aucune valeur juridi- via une société soumise à l’impôt sur privée (tél. : 01 53 40 02 02).
que : le signataire n’était pas habilité. les sociétés (IS) : société anonyme, SCI
Un particulier n’aurait pas décelé ce ayant opté pour l’IS, etc., vos revenus (1) Bureaux parisiens. (2) Locaux d’activités
(usines, entrepôts). (3) Ce taux pourrait
piège », avertit Régis Gosset, cofonda- seront imposés au titre des valeurs varier après le vote de la 4e loi de finances
teur d’Initium, société spécialisée dans mobilières. Vous pouvez opter pour le rectificative pour 2011.
32 Le Particulier • no 1068 • janvier 2012

2. notre sélection
L’immobilier
d’impôt Scellier. Il faut pour cela, le cadre du régime réel, à une réduction
transformer un bien en habitation ou d’impôt, pendant 9 ans. Elle s’élève à
ancien réhabiliter un logement qui ne répon-
dait pas aux normes de décence. Les
13 %(2) du montant de l’investissement
(plafonné à 300 000 €), si vous avez
Risque conditions pour bénéficier du « Scellier transformé un bien en logement cer-
> faible réhabilité » figurent dans un arrêté du tifié BBC et à 6 %(2), en cas de réhabili-
Durée de l’investissement 19.12.03 et dans un décret du 30.1.02 tation d’un logement ancien.
> au minimum 10 ans (voir le n° 1061 du Particulier, p. 48).
Fiscalité Si votre revenu brut fon-
Nos conseils Même si l’investis-
sement comporte peu de risque, ne
Rendement en 2011
> de 4 % à 6,5 % (1) cier annuel excède 15 000 €, vous êtes
imposé au régime réel d’imposition.
négligez pas certaines règles. Rensei-
gnez-vous sur l’avenir économique de
L’immobilier ancien est de 15 à 20 % Vous pourrez déduire la majorité des la commune où vous achetez. Choisis-
moins cher que le neuf. On peut charges (travaux, intérêts d’emprunt) sez bien l’emplacement en privilégiant
ainsi acquérir un studio à partir de de vos loyers. Le déficit constaté pourra, la proximité des transports, des écoles
60 000 € en province et de 150 000 € sous conditions, être imputé sur votre et des commerces. Préférez un bien en
à 200 000 € à Paris. Il offre l’opportu- revenu imposable, dans la limite parfait état, il se louera vite et bien et
nité d’investir en centre-ville, ce que ne annuelle de 10 700 €. Si votre revenu les locataires resteront longtemps.
permettent pas les programmes neufs, brut foncier annuel est inférieur à Vous trouverez des offres dans n’im-
généralement excentrés. Enfin, dans 15 000 €, le régime dit « microfoncier » porte quelle agence immobilière. Des
l’ancien, les espoirs de plus-value sont s’applique par défaut. Un abattement sociétés se sont toutefois spécialisées
supérieurs. « Sur 10 ans, le potentiel de de 30 % sera appliqué sur les loyers dans la vente de logements à rénover
revalorisation d’un bien neuf, acheté mais, en contrepartie, aucune autre ou éligibles au Scellier ancien tel Avenir
aujourd’hui, me semble presque inexis- déduction ne sera possible. Mais Finance (tél. : 04 27 70 54 00) ou Inter
tant », confie Éric Pompon, directeur de vous pouvez, sur option, choisir d’être gestion (tél. : 01 43 12 52 52).
Meeschaert Conseil Immobilier. Même imposé au régime réel. Si vous bénéfi-
(1) Davantage avec la fiscalité Scellier.
si on l’ignore souvent, l’ancien permet ciez du dispositif Scellier dans l’ancien (2) Sous réserve du vote de la loi de finances
d’accéder au dispositif de réduction (voir ci-dessous), vous aurez droit, dans pour 2012.
notre sélection
La location
sition n’était pas appliquée. Mais, il (par exemple, un montant de loyers
y a quelques mois, des propriétaires annuels supérieur à 50 % des revenus
meublée parisiens ont reçu une lettre de mise
en demeure. Pour le moment, seuls les
de votre foyer fiscal), vous aurez le sta-
tut de loueur en meublé professionnel
Risque bailleurs ­multipropriétaires ou louant (LMP). Ce qui vous permettra d’imputer
> faible via une société civile immobilière (SCI) vos déficits sur votre revenu global.
Durée de l’investissement sembleraient visés. N’oubliez pas que Nos conseils La localisation de l’in-
> 5 à 10 ans la loi Borloo du 18 janvier 2005 a réduit
la liberté contractuelle lorsque le meu-
vestissement est primordiale. En province,
privilégiez les centres des villes étudian-
Rendement en 2011
> entre 5 % et 8 % blé est occupé à titre de résidence prin-
cipale : le bail doit être conclu pour, au
tes ou touristiques. En région parisienne,
ciblez Paris (avec une préférence pour les
La location meublée offre des avanta- moins, un an et les possibilités de congé IVe, Ve et VIe arrondissements) et certai-
ges par rapport à la location vide : loyers donné par le bailleur sont limitées. nes communes limitrophes (Clichy, La
de 10 à 20 % plus élevés en moyenne, Fiscalité Si vos loyers annuels sont Défense, Neuilly…). Ne sous-estimez
souplesse contractuelle et accès à la inférieurs à 32 100 €, vous êtes soumis pas les frais inhérents au meublé. Les
fiscalité des bénéfices industriels et au régime fiscal des micro-BIC avec, à locataires exigent des biens en parfait
commerciaux (BIC), plus favorable la clé, un abattement de 50 % sur les état, prévoyez un renouvellement régu-
que celle des revenus fonciers. Mais loyers. En contrepartie, il est impossi- lier de l’électroménager et du mobilier.
se lancer dans le meublé requiert des ble de déduire quoi que ce soit (charges, Si vous déléguez la gestion locative, les
précautions, la première étant de véri- intérêts d’emprunt, amortissement….). honoraires seront plus élevés que pour
fier que le règlement de copropriété Si vos charges et frais excèdent 50 % une location nue : autour de 10 % pour
ne s’oppose pas à ce type de location. de vos loyers, vous avez intérêt à opter des locations de moyenne ou longue
Si votre bien est à Paris, dans ses com- pour le régime réel. C’est aussi celui durée et de 20 à 25 % pour des locations
munes limitrophes ou dans les villes qui s’applique si vos loyers excèdent à la semaine ou au week-end. Il existe
de plus de 200 000 habitants, le code 32 100 € par an. Avec le régime réel, des agences spécialisées dans la loca-
de la construction et de l’habitation vous pouvez déduire vos charges tion meublée : Lodgis (tél. : 01 70 39 11 11) ;
(art. L. 631-7) soumet à autorisation de vos loyers et amortir le bien (sur Paris Attitude (tél. : 01 42 96 31 46) ; Pied
la transformation d’un logement en 30 ans) et les meubles (sur 5 à 10 ans). à terre (tél. : 03 88 43 10 35) ou 2beapart
meublé. Jusqu’à présent, cette dispo- Si vous remplissez certaines conditions (tél. : 01 55 30 04 31).