1. CAN-AM GROUP
Module 2
De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s
Can-Am Group B.V.
Juli 2010

2. Inhoudsopgave
Inleiding 2
1. Wat is een vastgoed-CV? 3
- De structuur 3
- Risico’s van vastgoed-CV’s 4
2. Beleggen in een CV
- Aansprakelijkheid 5
- Niet verhandelbaar 5
- Informatie risico 5
- Juridisch risico 5
- Overdracht risico 5
3. Beleggen in het buitenland
- Valutarisico 6
- Politiek en wetgevingsrisico 6
- Economisch en marktrisico 6
4. Beleggen in vastgoed
- Niet liquide 7
- Risico’s deelname in een object 7
- Object risico’s 7
- Aankoopprijs 7
- Kosten 7
- Milieurisico 8
- Financieringsrisico en renterisico 8
- Verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen 8
- Huuropbrengsten 9
- Verkoopsnelheid 10
- Verkoopopbrengst 10
- Ontwikkelingsrisico 10
- Projectwijziging 11
5. Risicomatrix 12
Disclaimer 13

3. Inleiding
Voor u ligt de informatieve module “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”. Can-Am
Group heeft vijf modules samengesteld met de bedoeling u te informeren inzake aspecten die
verband houden met beleggen in vastgoed-CV’s, dit alles om u goed te informeren zodat u tot
een weloverwogen beslissing kan komen.
Can-Am Group heeft voor deze aanpak gekozen omdat gebleken is dat de verstrekte
informatie (in de vorm van een uitgebreid prospectus) dikwijls als ontoegankelijk wordt
ervaren en hierdoor slechts gedeeltelijk wordt gelezen en/of begrepen. Een aantal factoren
liggen hieraan ten grondslag zoals:
- Het verschil aan specifieke kennis omtrent het product tussen u (de klant) en de
aanbieder.
- De vaak onduidelijke wijze waarop belangrijke informatie inzake het project wordt
gepresenteerd.
- Het niet beschrijven (of te algemeen benoemen) van risico’s verband houden met
investeren in vastgoed-CV’s risico’s.
De eisen en richtlijnen gesteld door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en de Wet
Financiële dienstverlening (Wft) hebben er eveneens toe bijgedragen dat een gemiddelde
prospectus meer op een juridisch document lijkt dan een duidelijke en informatieve
toelichting van de CV.
Can-Am Group heeft gekozen voor een ‘investment memorandum” waarin de vastgoed-CV
wordt gepresenteerd en een vijftal informatieve ‘modules’ waarin uitleg wordt gegeven inzake
een aantal thema’s die voor een belegger belangrijk zijn kennis van te nemen inzake het
investeren in vastgoed-CV’s.
De modules hebben betrekking op;
Module 1: “Beleggen in vastgoed-CV’s”
Aandacht voor de juridische structuur van vastgoed-CV’s die deelnemen in buitenlands
(Canada en de USA) onroerend goed.
Module 2: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”
Aandacht voor de belangrijkste risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s
Module 3: “Uitgebreide toelichting belasting(aangifte) in Canada en de USA”
Aandacht voor de fiscaliteit inzake beleggingen in het buitenland, specifiek Canada en de
USA, verduidelijkt met rekenvoorbeelden.
Module 4: “Autoriteit Financiële Markten (AFM) en zelfregulering CV-markt”.
Wat houdt het toezicht in van de AFM, welke belangenverenigingen zijn er aan de vraag- en
aanbodzijde, wat is het standpunt van Can-Am Group? Dit en veel andere zaken komen in
deze module aan bod.
Module 5: “Statuten”
Hierin opgenomen de statuten van de CV, Can-Am Group B.V. en Can-Am Management B.V.
De bovenstaande modules worden op verzoek door Can-Am Group aan u verstrekt of zijn te
downloaden vanaf de website, www.canamgroup.nl.

4. 1. Wat is een vastgoed-CV?
Een vastgoed CV is een vennootschap opgericht naar Nederlands recht, waarin een
beherend vennoot en commanditaire (of stille) vennoten (de beleggers) participeren. Het doel
is het beleggen in onroerende zaken en registergoederen, direct dan wel indirect, om
daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee
worden behaald.
De Can-Am Group richt zich op het beleggen in (ontwikkelings) onroerend goed projecten
vooral gelegen in groeigebieden in Canada en in de Verenigde Staten van Amerika. Derhalve
zal de vastgoed CV altijd toetreden als een limited partner tot een Limited Partnership of
aandelen verwerven in een buitenlandse BV. Doordat het (ontwikkelings) onroerend goed
betreft zal de focus liggen op waarde toevoeging door ontwikkeling van het onroerend goed
en niet de aankoop van verhuurd onroerend goed met regelmatige huurontvangsten.
De structuur
NEDERLAND
Participanten Can-Am Management BV
Commanditaire vennoten Beherend vennoot
De bewaarder
‘Projectnaam’
‘Projectnaam’
CV
CANADA/USA
‘Projectnaam’
CV
Limited Partner
Overige Limited General Partner
Partner(s)
‘Projectnaam’, LP
Onroerend Goed

5. Risico’s van vastgoed-CV’s
Nadrukkelijk wordt vermeld dat aan het participeren in een vastgoed CV, en dus ook een
Can-Am CV, financiële risico’s zijn verbonden. Potentiële participanten, wordt dan ook
alvorens deel te nemen, geadviseerd om het investment memorandum en de modules
zorgvuldig te bestuderen en onafhankelijk advies in te winnen bij zijn adviseurs omtrent de
risico’s van participeren in een Can-Am CV.
De beschreven risico’s zijn naar onze mening het meest significant. Het is echter niet
uitgesloten dat andere niet beschreven risico’s zich voordoen die het resultaat beïnvloeden.
Can-Am garandeert dan ook niet dat de opgenomen risico’s uitputtend en compleet zijn. Bij
de beschrijving van de risico’s worden tevens een aantal (praktijk)voorbeelden van
ongunstige ontwikkelingen gegeven om potentiële participanten zo transparant mogelijk van
informatie te voorzien.
Wij hebben de risicofactoren gegroepeerd naar:
- risico’s samenhangend met het beleggen in een CV.
- risico’s samenhangend met beleggen in het buitenland
- risico’s samenhangend met beleggen in vastgoed

6. 2. Beleggen in een CV
Aansprakelijkheid
De Beherend Vennoot is aansprakelijk voor alle handelingen die namens de CV worden
verricht. U, als Commanditaire Vennoot, bent slechts aansprakelijk voor de schulden van de
CV tot het bedrag van uw inleg, tenzij u daden van beheer verricht of in de zaken van de CV
werkzaam bent.
Niet verhandelbaar
Om juridische en fiscale redenen (transparantie eis) is een tussentijdse uittreding door de
participanten uit de CV niet mogelijk en is de participatie niet vrij verhandelbaar. Dit betekent
dat de deelname van de participanten voor de looptijd van het project vastligt en dat de
participanten gedurende deze periode niet over het door hen geïnvesteerde bedrag kunnen
beschikken. Ook kan de looptijd van het project worden verlengd. In het uiterste geval kan
een participant zelfs zijn gehele inleg verliezen als in geen enkel jaar uitkeringen aan
participanten worden gedaan en het bijeengebrachte kapitaal verdampt. Wanneer een
participant komt te overlijden gelden bijzondere bepalingen. Dan mag de participatie zonder
de toestemming van alle participanten overgaan op de erfgenamen.
Informatie risico
Dit betreft het risico dat de door de lokale partner verstrekte informatie onvolledig is en/of
onjuist. Can-Am Group heeft de nodige zorg betracht bij het onderzoeken van de door de
lokale partner verstrekte informatie. Daarnaast is het mogelijk dat de in het investment
memorandum opgenomen informatie/gegevens en data niet meer juist zijn doordat de
marktomstandigheden plotseling wijzigen. Mocht dit het geval zijn dan informeert Can-Am
Group de deelnemers in de CV.
Juridisch risico
Bij de uitwerking van de structuur zoals weergegeven in het investment memorandum zijn
een aantal professionele partijen (zowel in Nederland als ook Canada/USA) betrokken
geweest. De getroffen regelingen als ook de gemaakte overeenkomsten zijn met zorg
opgesteld, maar interpretatieverschillen vallen niet uit te sluiten, dan wel onvoorziene
omstandigheden waardoor de juridische structuur kan worden gewijzigd.
Overdracht risico
Uitgangspunt is dat de CV eerst wordt opgericht met als beherend vennoot Can-Am
Management B.V. Gedurende een periode van zes maanden kunnen potentiële participanten
toetreden tot de CV. Dit gebeurt door middel van een notariële toetredingsakte. Kort hierna
wordt het deelnamebedrag van de CV in de Limited Partnership overgemaakt naar de Limited
Partnership bankrekening. Zolang de CV nog niet is toegetreden tot de Limited Partnership,
lopen de participanten geen risico met betrekking tot het project, daarna wel.

7. 3. Beleggen in het buitenland
Valutarisico
Valutarisico is een reëel risico wanneer u in het buitenland investeert. Immers, u neemt deel
in Canadese dollars (CAD) of Amerikaanse dollars (USD) tegen een bepaalde koers ten
opzichte van de euro op het moment van deelname. Zodra een project is afgerond wordt de
opbrengst, bestaande uit de terugbetaling eigen vermogen, het opgebouwde preferent
rendement en het aandeel in de overwinst uitgekeerd in dollars. Deze dollars kunnen minder
waard zijn geworden (u krijgt minder euro’s bij inwisseling) dan wel juist in waarde zijn
toegenomen (u krijgt meer euro’s bij inwisseling).
Het valutarisico kan geheel of gedeeltelijk worden afgedekt door valutaopties of futures af te
sluiten. Raadpleeg uw bank of financiële adviseur voor de mogelijkheden.
Can-Am raadt in het algemeen aan een dollarrekening te openen waarop uitkeringen kunnen
worden ontvangen. U kunt dan zelf bepalen op welk moment u de dollars wil omwisselen in
euro’s dan wel wil herinvesteren in een dollarinvestering. Tevens kunnen dan vaak bank- en
wisselkosten bespaard worden.
Politiek en wetgevingsrisico
Een onzekere factor is de politiek, zowel lokaal, nationaal als internationaal. Bepalingen ten
aanzien van bijvoorbeeld bestemmingsplan, bouwverordening, milieu, huurwetgeving en
fiscale regelgeving kunnen het rendement van vastgoedinvesteringen beïnvloeden.
Wijzigingen hierin gedurende de looptijd van het project kunnen het resultaat evenzo
beïnvloeden.
Economisch en marktrisico
Deze risico’s hangen samen met de (vastgoed)markt in het land en regio waarin geïnvesteerd
wordt. Voor Can-Am Group zijn dit specifieke groeigebieden, zoals Montreal en Toronto in
Canada en Texas en Arizona in de USA. Dit zijn volwassen markten waar veel informatie
beschikbaar is. De economische risico’s in deze gebieden zijn redelijk goed in te schatten
maar blijven momentopnamen. Door externe factoren zoals een terroristische aanslag, lokale
conflicten en wijzigingen op het politiek toneel, kan de economie sterk beïnvloed worden. Ook
kunnen bepaalde ‘stemmingen’ in de markt (bijvoorbeeld het vermeende ineenstorten van de
huizenmarkt in de USA) een (negatieve) invloed uitoefenen op de economie. Het omgekeerde
komt ook voor, een positieve stemming met betrekking tot bijvoorbeeld de ontwikkeling van
de teerzandolievelden in Canada heeft bijgedragen aan een algehele positieve opinie inzake
investeringsmogelijkheden in Canada.
Een negatieve economische ontwikkeling heeft meestal een direct gevolg voor de onroerend
goed markt, hoewel dit lokaal en van project tot project sterk kan verschillen. De looptijd van
een vastgoed-CV kan hierdoor langer duren en de verkoopopbrengst kan minder zijn.
Can-Am Group streeft ernaar kort lopende projecten aan te bieden met een looptijd van 1 à
twee jaar, met een maximum van drie jaar. Economische risico’s zijn voor projecten met een
relatief korte investeringshorizon beter in te schatten.

8. 4. Beleggen in vastgoed
Niet liquide
Een bijzonder kenmerk van vastgoed en de vastgoedmarkt is dat deze niet erg ‘liquide’ van
karakter is, met andere woorden een eigendom kan in het algemeen niet van het ene op het
andere moment verkocht worden voor een acceptabele prijs en voorwaarden. Het
verkoopproces neemt in het algemeen neemt nogal wat tijd in beslag.
In het investment memorandum van de vastgoed-CV is een investeringshorizon opgenomen
gebaseerd op redelijke uitgangspunten gebaseerd op ervaring en marktkennis van de lokale
partner en Can-Am Group. Door marktomstandigheden kan de verkoop veel langer duren
dan vooraf (redelijkerwijs) kon worden ingeschat. Het rendement wordt hierdoor nadelig
beïnvloed.
Risico deelname in één object
Een vastgoedfonds kan deelnemen in één of meerdere vastgoedobjecten. Bij meerdere
objecten kunnen resultaten van één van de objecten worden gecompenseerd door de
resultaten van de overige objecten. Een Can-Am Group CV zal in het algemeen niet
deelnemen in meerder objecten. Wel kan een object meerder onderdelen omvatten,
bijvoorbeeld een appartementencomplex met een aantal units, een grondontwikkeling met
meerdere kavels of een winkelcentrum.
Object risico’s
Het rendement van de CV wordt mede bepaald door de hoogte van de aankoopprijs, de
gemaakte (ontwikkeling)kosten, de gerealiseerde huuropbrengsten, door de bezettingsgraad,
de verkoopsnelheid en de verkoopopbrengst van het object. Het kan zijn dat gedurende
looptijd van de investering de marktomstandigheden zich wijzigen, waardoor een of meer van
bovengenoemde mede bepalende factoren in ongunstige zin veranderen. Dit kan van invloed
zijn op het resultaat. In het investment memorandum zijn om dit inzichtelijker te maken een
aantal scenario’s opgenomen.
Aankoopprijs
Can-Am Group draagt de zorg dat de prijs die betaald wordt voor het project marktconform
is. Hiertoe heeft Can-Am Group overleg met de lokale partner en adviseurs. De locatie wordt
(meermalen) bezocht en er wordt kennis genomen van recente transacties van soortgelijk
onroerend goed in de directe omgeving van het betreffende project. Voor het vaststellen van
de waarde van een vastgoedobject is een uitvoerige bestudering van de (technische)
gegevens van het project, de kwaliteit van de locatie, en een inschatting van de toekomstige
ontwikkelingen noodzakelijk.
Kosten
Bij de totstandkoming van de investeringsbegroting (onderdeel van het investment
memorandum) zijn sommige kostenposten 100% vast en andere kostenposten zijn zo goed
mogelijk geraamd.
Een belangrijke post zoals de aankoopprijs is veelal 100% bekend, echter vaak is bij de
opstelling van de investeringsbegroting de bouw nog niet geheel aanbesteed en ook zijn alle
benodigde vergunningen nog niet verstrekt. Ook de bouwlening kan nog niet definitief
verkregen zijn. Het is mogelijk dat de kosten zoals opgenomen in de investeringsbegroting
en/of de kosten van de CV in werkelijkheid hierdoor hoger uitvallen dan gebudgetteerd.
Hierbij dient in aanmerking te worden genomen dat de lokale partner over ruime ervaring
beschikt en de belangrijkste kosten goed kunnen worden ingeschat. Ook is rekening
gehouden met eventuele tegenvallers door ondermeer de post ‘onvoorzien’ op te nemen.
Overschrijding van het budget kan echter niet uitgesloten worden en zal van invloed zijn op
het uiteindelijk te realiseren rendement.

9. Voorbeeld: het object bestaat uit een winkelpand in onverhuurde staat op een prima locatie.
De bedoeling is na verwerving van het project een goede huurder te vinden, aanpassingen
aan het gebouw tot stand te brengen en het project geheel verhuurd te verkopen aan een
eindbelegger.
Voordat het project aan de beleggers wordt aangeboden heeft Can-Am Group o.a. het
volgende onderzocht:
1. Op basis van een uitgebreid ‘Due Diligence’ onderzoek heeft Can-Am Group zich ervan
overtuigd dat de technische kwaliteit van het object in orde is en er sprake is van een
goede locatie voor wat betreft het gebruik van het object door potentiële huurder(s).
2. Milieurisico’s zijn zoveel mogelijk uigesloten (zie onderstaand).
3. De prijsvorming voor aankoop goed onderbouwd is, bijvoorbeeld op basis van overleg
met lokale makelaars, taxatierapport en onderzoek naar recente vastgoedtransacties van
soortgelijk onroerend goed in de directe nabijheid van het onderhavige object.
4. Overleg heeft plaatsgevonden met financiële instellingen (bank) ten aanzien van
leningbedrag en voorwaarden.
5. Overleg heeft plaatsgevonden met potentiële huurders, met betrekking tot het huurniveau
en de voorwaarden van de huurovereenkomst door lokale partner en/of adviseurs. De
solvabiliteit van de huurder is in orde.
6. Er gesprekken met aannemers en bouwadviseurs hebben plaatsgevonden om te komen
tot een conservatieve bouwbegroting.
7. De lokale vastgoedmarkt gezond is, evenals de lokale economie.
8. De verkoop aan een eindbelegger tegen de genoemde CAP rate realistisch is.
Milieurisico
Archief- en fysiek onderzoek zijn noodzakelijk om eventuele risico’s zoveel mogelijk uit te
sluiten. Milieurisico’s zijn een belangrijk onderdeel van het due diligence onderzoek dat door
de lokale partner vooraf wordt verricht om eventuele risico’s in kaart te brengen. Dit
onderzoek wordt door externe gespecialiseerde bureaus uitgevoerd. Bij ieder soort onroerend
goed is een milieuonderzoek vereist. Afhankelijk van het soort onroerend goed en het
archiefonderzoek zal de nadruk tijdens het fysieke onderzoek komen te liggen op aspecten,
zoals grondboringen of de aanwezigheid van asbesthoudende materialen.
Financieringsrisico en renterisico
Het project wordt gefinancierd door eigen vermogen, ingebracht door de participanten en de
general partner, en vreemd vermogen door een lening afgesloten bij een bank of financiële
instelling. Voor de lening zorgt de general partner. Er bestaat een geringe kans dat de
definitieve financieringsvoorwaarden bij de bank of financiële instelling .zullen afwijken van de
aannames in het investment memorandum, waardoor hogere financieringslasten het gevolg
kunnen zijn.
In het uiterste geval, indien geen lening kan worden verkregen, bestaat het risico dat het
object niet kan worden afgenomen; dan gaat het project niet door. De beleggers ontvangen
hun inleg retour en de gemaakte aanloopkosten (o.a. kosten inzake due diligence en
juridische kosten) zijn voor rekening en risico van Can-Am Group.
Veelal is het vreemd vermogen geheel of gedeeltelijk verstrekt tegen een variabele rente. Bij
een renteverhoging kunnen de rendementen worden gedrukt en zelfs tot verliezen leiden.
Can-Am Group rekent in de investeringsbegroting (onderdeel investment memorandum) met
een rentevoet die conservatief gesteld wordt en een (kleine) renteverhoging toelaat.
Verhouding eigen vermogen / vreemd vermogen
Een belangrijk criterium om het risico van een vastgoedinvestering te beoordelen is de
verhouding tussen het ingebrachte eigen vermogen en vreemd vermogen. Indien een project
met veel vreemd vermogen (bancaire financiering) is gefinancierd is het risico groter dan
wanneer dit niet het geval is.

10. Een ander criterium voor de beoordeling is na te gaan of een belangrijk deel van de
financiering wordt gevormd door verkopen tijdens de looptijd van het project. Is dit het geval
dan wordt het risico ook groter. Ten opzichte van instellingen die niet met geleend geld
investeren wordt een groter risico gelopen. Participanten kunnen hierdoor hogere
rendementen behalen.
Can-Am streeft naar een conservatief eigen vermogensbestanddeel van 30 tot 40% van het
totale vermogen. Hierdoor ontstaat een gezonde verhouding tussen eigen en vreemd
vermogen, waardoor mogelijke tegenslagen beter kunnen worden opgevangen.
In de praktijk kan ondanks zorgvuldig handelen door onvoorziene omstandigheden het project
tegenslagen oplopen, die leiden tot een liquiditeitstekort. De general partner zal dan trachten
in overleg met de beherend vennoot dit lokaal op te lossen, door bijvoorbeeld een verhoging
van de externe financiering. De externe financier kan als voorwaarde voor de verhoogde
financiering stellen dat het eigen vermogen ook verhoogd wordt. De general partner kan dan
aan de CV verzoeken vermogen bij te storten. Er bestaat echter geen juridische verplichting
dat de CV aan de oproep gehoor dient te geven.
Huuropbrengsten
Bij commercieel onroerend goed zal getracht worden om een of meer eerste klas huurders al
in een zeer vroeg stadium van het project te interesseren. Dit betekent dat op basis van de
huurovereenkomst(en) de huurinkomsten gedurende de lengte hiervan redelijkerwijs zeker
gesteld zijn. Bij winkelpanden en ook kantoorpanden lopen de huurovereenkomsten 5 tot tien
jaar en soms nog langer. Dit geeft ook de toekomstige eindbelegger een grote mate van
zekerheid met betrekking tot de verwachte inkomsten uit het pand en vormt voor hun de basis
voor een aantrekkelijk rendement over een aantal jaren.
Bij woningprojecten voor de verhuur worden de potentiële huurders pas in een veel later
stadium benaderd via advertenties en woningmakelaars. Hierdoor wordt een aanzienlijk
verhuurrisico gelopen, zowel wat betreft de hoogte van de huuropbrengsten als de
bezettingsgraad. De huurovereenkomsten kennen ook een veel kortere duur, meestal een
jaar, met als gevolg een hogere mutatiegraad van de huurders vergeleken met commercieel
onroerend goed.
Deze risico’s kunnen in het algemeen goed in kaart gebracht worden door gedegen
onderzoek. Gelukkig is in zowel Canada als de Verenigde Staten veel informatie beschikbaar,
wat verder vervolmaakt kan worden door het inhuren van een gespecialiseerd
onderzoeksbureau.
Een hoge bezettingsgraad van onroerend goed is naast de huurprijs en de kwaliteit van de
huurder(s), van wezenlijk belang. Onderscheiden wordt:
-Fysieke bezettingsgraad: % van de verhuurbare oppervlakte door huurders betrokken.
-Verhuur bezettingsgraad: % van de verhuurbare oppervlakte waarvoor huurcontracten zijn
afgesloten.
-Economische bezettingsgraad: % van de maximale huursom dat door huurders wordt
betaald.
Leegstaande onverhuurde ruimte heeft altijd een negatieve invloed op het rendement. Immers
geen huurinkomsten worden genoten, terwijl operationele kosten doorlopen. Bovendien zijn
de te maken kosten voor het vinden van een huurder niet gering, zoals makelaarskosten en
eventuele extra aanpassingen aan het gebouw.
Indien de gerealiseerde huuropbrengsten afwijken van hetgeen in het investment
memorandum is opgenomen, bijvoorbeeld door bijvoorbeeld betalingsproblemen met een
huurder of leegstand dan kan dit een negatieve invloed op het rendement uitoefenen.

11. Verkoopsnelheid
De verkoop van het project kan meer tijd in beslag nemen dan aangenomen, hierdoor kan het
rendement lager uitvallen.
Voorbeeld: aan het einde van de geprognosticeerde looptijd van een project is nog geen
koper is gevonden voor de gebudgetteerde opbrengst. Dan moet besloten worden om of het
object enige tijd te exploiteren of het te verkopen tegen een lager bedrag. In beide gevallen
kan het rendement ongunstig beïnvloed worden.
In een dergelijk geval wordt de feitelijke situatie voorgelegd aan de raad van beleggers van de
CV en de opties besproken. Dan worden de overige beleggers geïnformeerd en indien
noodzakelijk geraadpleegd via een vennotenvergadering.
Marktomstandigheden kunnen snel veranderen. Naarmate het project een langere looptijd
heeft neemt dit risico toe. Hierbij kan gedacht worden aan tussentijdse rentestijgingen of
economische teruggang, waardoor de vraag kan afnemen. Ook concurrentie van nieuwe
projecten, kan een nadelige invloed op de verkoopsnelheid hebben.
Verkoopopbrengst
Het opbrengstrisico wordt gevormd doordat de verkoopopbrengsten van het project bij
verkoop minder bedragen dan waarvan werd uitgegaan bij de rendementsprognose.
Veranderende lokale economische marktomstandigheden, als ook een afnemende nationale
economie of gestegen rente kunnen een lagere verkoopopbrengst veroorzaken.
Voorbeeld: bij verhuurd onroerend goed, zoals een winkelpand of winkelcentrum, kantoor- of
bedrijfsgebouw of huurappartementen kan door een stijgende cap-rate, zelfs als de
huurinkomsten volledig conform de verwachtingen zijn, een lagere verkoopopbrengst het
gevolg zijn.
Toelichting cap-rate: de cap-rate geeft het aanvangsrendement weer (huuropbrengsten
gedeeld door prijs van het pand). De cap-rate wordt door de lokale marktomstandigheden
(verkooptransacties soortgelijk vastgoed) bepaald.
Anders uitgedrukt als de huuropbrengsten en de toepasselijke cap-rate bekend zijn kan de
verkoopopbrengst als volgt berekend worden:
totale (bruto) verkoopopbrengst = Huurinkomsten op jaarbasis x (100/cap-rate)
Zoals bij iedere investering is het geprognosticeerde rendement op veronderstellingen
gebaseerd. De uitgangspunten en de berekeningen zoals opgenomen in de investment
memorandum zijn prognoses gebaseerd op de op dat moment bekende feiten en
inschattingen en verwachtingen ten aanzien van de toekomst. Onze ervaring leert ons dat het
gerealiseerde rendement zo goed als altijd zal afwijken, in positieve zin of negatieve zin, van
de prognose.
Ontwikkelingsrisico
Bij de ontwikkeling van een project kunnen zich onvoorziene situaties voordoen die vooraf
moeilijk kunnen worden ingeschat. Hierbij kan ondermeer worden gedacht aan
omstandigheden als wijzigingen in overheidsbeleid, bijvoorbeeld ten aanzien van
vergunningen, stakingen, faillissement van toeleveranciers en natuurgeweld.
Deze omstandigheden leiden veelal niet alleen tot extra kosten maar ook tot vertraging in de
looptijd van het project.
Voorbeeld: ten gevolge van de orkanen die de USA teisterden in 2005 (zoals Katrina)) stegen
de prijzen van materialen en arbeid in 2005/2006 substantieel (soms met meer dan 20% tot
25%. In de met de aannemer gesloten aannemingsovereenkomst wordt getracht zoveel
mogelijk te werken met vaste prijzen. Deze zijn echter niet 100% vast.

12. In het algemeen wordt gewerkt met het prijspeil op een bepaald tijdstip en is er altijd een
clausule van ‘overmacht’ waarop een beroep kan worden gedaan. Hierdoor kwamen de
prijsafspraken tussen partijen onder druk te staan en werd door de aannemer een beroep
gedaan op deze clausules. De hogere kosten werden op grond hiervan doorberekend aan
het project. Tevens waren materialen moeilijk of tijdelijk niet leverbaar waardoor vertraging in
de bouw optrad.
Projectwijziging
Ondanks het feit dat er grote zorg is betracht bij het opstellen van de investment
memorandum kunnen de CV, haar beherend vennoot (Can-Am Management BV) en de
general partner geconfronteerd worden met omstandigheden waardoor de oorspronkelijk
gehanteerde uitgangspunten wijzigen.
Mochten deze omstandigheden zich voordoen, dan zullen Can-Am Management BV en de
general partner naar bevinding handelen en alsnog naar beste kunnen meewerken aan de
uitvoering van het project op basis van de gewijzigde uitgangspunten. Hierbij zal worden
getracht zoveel mogelijk te handelen op basis van de oorspronkelijke uitgangspunten. Het is
echter wel mogelijk, dat een dergelijke wijziging van de uitgangspunten betekent, dat het
oorspronkelijk geprognosticeerde rendement niet gehaald wordt.

13. 5. Risicomatrix
Can-Am Group maakt afhankelijk van de specifieke marktomstandigheden, de
vastgoedcyclus en de specifieke kennis van de lokale general partner een keuze uit één van
de volgende type vastgoed ontwikkelingsprojecten:
1. Grondontwikkeling; verkoop van bouwkavels bestemd voor woningbouw of bedrijfsmatig
onroerend goed. Grond wordt gekocht en na aanleg van infrastructuur in kavels verkocht.
Dikwijls is een wijziging in het bestemmingsplan onderdeel van het project.
Investeringshorizon tussen de drie en vier jaar.
2. Nieuwbouw van bedrijfsmatig onroerend goed; het gaat hierbij in de regel om de bouw
van een (bedrijven)verzamelgebouw waarbij de bedrijfsunits of worden verhuurd (en het
project in zijn geheel aan een eindbelegger wordt verkocht) of worden verkocht als units.
Investeringshorizon ongeveer drie jaar.
3. De nieuwbouw of herontwikkeling van onroerend goed bestemd voor winkels. Het gaat
hierbij om de nieuwbouw of herontwikkeling van winkels en winkelcentra. Verkoop vindt
plaats aan een eindbelegger dan wel worden de afzonderlijke units verkocht aan de
ondernemers. Investeringshorizon ongeveer drie jaar
4. Nieuwbouw of herontwikkeling van woningen. Nieuwbouw heeft betrekking op zowel
appartementen bestemd voor de verkoop (condominiums) of voor de verhuur met
verkoop aan een eindbelegger. Investeringshorizon ongeveer drie jaar. Bij
herontwikkeling gaat het om uitponden (van huur naar koopappartementen) of wijziging
van bestemming, zoals kantoor- of bedrijfspand naar woningen. Investeringshorizon
ongeveer twee jaar.
Onderstaand worden deze type projecten beoordeeld, aan de hand van de in deze module
beschreven risicofactoren.
Grond Bedrijfsmatig Winkels Woningen
ontwikkeling onroerend goed
Rendement- Hoge Gemiddeld Gemiddeld Gemiddeld
verwachting* rendementen rendement rendement rendement
25% / 35% 20% 20% / 25% 20% / 25%
Investeringshorizon 3 a 4 jaar 2 jaar 1 a 2 jaar 2 a 3 jaar
Risico factor
Niet liquide +++++ +++ +++ +++
één object +++++ ++++ +++ +++
Aankoopprijs +++ ++++ ++++ +++
Kosten ++++ ++++ +++ +++
Milieurisico ++++ +++ +++ +++
Financiering nvt* +++ +++ +++
Eigen/vreemd vermogen +++++ +++ +++ +++
Huuropbrengsten nvt ++++ +++ +++
Verkoopsnelheid ++++ ++++ +++ +++
Verkoopopbrengst ++++ ++++ +++ +++
Ontwikkelingsrisico +++++ +++++ +++ +++
Projectwijziging +++++ +++ +++ +++
Calamiteiten +++ +++ +++ +++
* Grondprojecten veelal uitsluitend gefinancierd met eigen vermogen.
+++++ = verhoogd tot hoog risico
++++ = verhoogd risico
+++ = gemiddeld risico
*De waarde van een investering kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden
geen garantie voor de toekomst. Het betreffen aannames op basis van ervaring.

14. Disclaimer
De module “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s” is een document dat door Can-Am
Group B.V. is opgezet om u te informeren inzake de risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s.
De inhoud van de module stelt u in staat, tezamen met de overige modules, te komen tot een
weloverwogen beslissing al of niet deel te nemen in een vastgoed-CV.
Deze module geeft geen informatie die op uw persoonlijke situatie is toegesneden en geeft
geen uitputtende beschrijving van de voor u geldende rechten en plichten en poogt niet
uitputtend te zijn voor wat betreft de beschrijving van alle denkbare situaties en risico’s.
Potentiële beleggers worden aangeraden om, mede in verband met hun specifieke
omstandigheden, hun eigen (fiscale en/of financiële) adviseurs te raadplegen.
Nadrukkelijk zij vermeld dat met deelname aan een vastgoed-CV (financiële) risico’s zijn
verbonden, (mogelijke) beleggers dienen dan ook goede nota te nemen van de inhoud van de
module: “De risico’s van beleggen in vastgoed-CV’s”, het investment memorandum en de
overige modules. Indien zich onverwacht een ernstige calamiteit voordoet, dan kan dit van
invloed zijn op de waarde van de investering en/of de hoogte van het rendement.
Can-Am Group BV, Can-Am Management BV, hun directie, adviseurs en de andere bij de
vennootschappen en/of CV betrokkenen, aanvaarden geen enkele aansprakelijkheid voor
enige directe of indirecte verliezen die zouden kunnen ontstaan tengevolge van deelname
aan een vastgoed-CV geïnitieerd door Can-Am Group BV.
Can-Am Group BV
Fahhrenheitstraat 44
6716 BR Ede
Telefoon: (0)318-692 744