LA LOGISTIQUEET LES LOCAUX D’ACTIVITÉSEN FRANCEÉTUDE ANNUELLECB RICHARD ELLIS | DÉCEMBRE 2010
N°1 MONDIAL  DU CONSEIL EN IMMOBILIER  D’ENTREPRISE  Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels          ...
SOMMAIRE                                                                                                                  ...
LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE                                                                                ...
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE                     ...
au contraire, relativement élevée (4,7 millions de m²), notamment                          RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’O...
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE         ZOOM : L’ILE-DE-FRANCELES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRA...
qui cherchent de plus en plus à adapter au mieux leurs locaux à leurs besoins.                         RÉPARTITION GÉOGRAP...
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En revanche, le marché des 5 000 m²-10 000 m² s’est mieux tenu                                         RÉPARTITION GÉOGRAP...
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Cbre Etude Annuelle Logistique et Activités 2010
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Bilan de l’année 2010 en logistique et locaux d’activités sur la France.

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  1. 1. LA LOGISTIQUEET LES LOCAUX D’ACTIVITÉSEN FRANCEÉTUDE ANNUELLECB RICHARD ELLIS | DÉCEMBRE 2010
  2. 2. N°1 MONDIAL DU CONSEIL EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels CONSEIL EN ASSISTANCE À COMMERCIALISATION MAITRISE D’OUVRAGE AUDIT TECHNIQUE MARKETING STRATÉGIE IMMOBILIÈRE INGÉNIERIE DES ENTREPRISES FINANCIÈRE CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION CONSEIL EN INVESTISSEMENT CLIENTS PRIVÉS IMPLANTATION ETUDES AMÉNAGEMENT D’ESPACE CONSEIL GESTION CONSEIL AUX ENTREPRISES EXPERTISE PRÉSENTES A L’ÉTRANGER GESTION DE PORTEFEUILLES LOCATIFS 2009 CHIFFRES CLÉS Le Havre Lille Rouen FRANCE Caen Paris Metz Strasbourg Nancy 94,5 M€ CA Rennes Vannes Dijon Mulhouse 714 SALARIÉS* Montluçon 31 IMPLANTATIONS Limoges Clermont-Ferrand Lyon Annecy Bourgoin Jallieu 25 BUREAUX EN RÉGIONS Chambéry Brive-la-Gaillarde Grenoble Bordeaux Avignon Sophia Antipolis Toulouse Aix-en-Provence Nice Marseille Montpellier * Hors franchisésCONTACTSLOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS ÉTUDES ET RECHERCHEDidier MALHERBE / didier.malherbe@cbre.fr Aurélie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.frTél. : 33 (0) 1 53 64 36 30 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02 Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00 Achevé de rédiger le 9 décembre 2010 par le département Études et Recherche de CB Richard Ellis Rédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard
  3. 3. SOMMAIRE LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE LE MARCHÉ DES LOCAUX LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS 2 INDUSTRIELS EN EUROPE 15 ET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE 3 EN FRANCE 18 LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE 13 ZOOMS THÉMATIQUES 20 LEXIQUE CONTEXTE ÉCONOMIQUELe PIB de l’Union Européenne a diminué de 4 % L’Europe a profité de la reprise du commerce mondialen 2009 et ne devrait que très légèrement progresser en et de la baisse du cours de l’euro au 1er semestre 2010.2010, avec 1,6 % prévu (source : FMI). La production Ainsi, les échanges des 27 pays membres de l’Unionindustrielle, qui avait observé un plongeon spectaculaire ont progressé avec leurs principaux partenaires étrangers.de mi-2008 à la fin du 1er trimestre 2009, s’est par la suite Les exportations de l’UE-27 ont augmenté de 21 %reprise pendant presque 12 mois consécutifs, enregistrant et les importations de 19 %. Selon Eurostat, les haussesau passage une forte hausse au 1er trimestre 2010. Toutefois, des exportations les plus importantes ont été constatées versles enquêtes de juin, juillet et septembre 2010 ont mis le Brésil (+ 59 %), la Chine (+ 43 %) et la Turquie (+ 40 %).en évidence un freinage de l’activité industrielle. Ainsi, La balance commerciale de l’Union Européenne avec le resteles économistes étaient nombreux à prévoir une perte du monde a été déficitaire dans les matières premièresde dynamisme pour le 2 nd semestre, en raison (- 158 milliards d’€), mais excédentaire dans les articlesd’un abaissement des perspectives de la demande manufacturés (+ 81 milliards d’€).de nombreux pays émergents. Par ailleurs, les mesures En considérant le commerce total (intra et extra UE-27),d’austérité budgétaire devraient prochainement avoir l’Allemagne, l’Irlande et les Pays-Bas sont les paysune incidence sur le niveau de la demande interne. Dans qui ont dégagé les excédents les plus importants, tandisce contexte, la production industrielle de l’Union que le Royaume-Uni, l’Espagne, la France et l’Italie accusentEuropéenne pourrait sensiblement décélérer, avec + 2,2 % les déficits les plus forts.attendus en 2011, contre + 6,4 % en 2010. En France, En 2011, le commerce mondial pourrait progresserelle n’augmenterait que de 1,3 % l’an prochain, contre de 6 % (source : FMI), mais les exportations nettes* de l’Union5,1 % en 2010. Européenne stagneraient (+ 0,1 % prévu) alors que celles de la France enregistreraient une baisse légère de 0,4 %.VARIATION ANNUELLE DE LA PRODUCTION INDUSTRIELLE VARIATION ANNUELLE DES EXPORTATIONS NETTES* 2009 2010 (p) 2011 (p) 2009 2010 (p) 2011 (p) UEM - 14,7 % + 6,4 % + 2,2 % UEM - 0,8 % + 0,2 % + 0,1 % Allemagne - 15,5 % + 9,6 % + 5,4 % Allemagne - 3,2 % + 1,1 % + 0,7 % France - 13,2 % + 5,1 % + 1,3 % Espagne + 3,2 % + 0,3 % + 0,4 % France - 0,2 % + 0,2 % - 0,4 %p : prévisionSource : Crédit Agricole Italie - 1,2 % + 0,2 % + 0,4 % Royaume-Uni + 0,7 % - 1,1 % - 0,1 % p : prévision Source : Crédit Agricole* Différence entre la valeur des exportations (produits et services vendus à létranger) et la valeur des importations (produits et services achetés de létranger) © 2010 CB Richard Ellis 1
  4. 4. LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE ÉVOLUTION DE LINDICE MOYEN DES LOYERS INDUSTRIELS UE-27*LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE Un redémarrage difficile 115 6% À l’exception de la Grèce, la croissance économique dans les pays 110 4% européens a été positive entre les 1er et 2ème trimestres 2010 (+ 1 %). 105 2% L’Allemagne, la Suède, la Pologne et le Royaume-Uni ont même fait mieux, alors qu’en Espagne, France, Italie et Portugal, l’évolution est restée 100 0% inférieure à la moyenne européenne. 95 -2% La production industrielle reflète cette évolution inégale de la reprise 90 -4% économique. Après avoir observé une forte hausse en début d’année, elle s’est de nouveau repliée en juin et a été assez molle en juillet. 85 -6% Elle a néanmoins crû de 7 % dans la zone Euro en 2009. Des hausses plus 80 -8% sensibles sont à relever comme en Allemagne, en Pologne ou encore sept-01 mars-02 sept-02 mars-03 sept-03 mars-04 sept-04 mars-05 sept-05 mars-06 sept-06 mars-07 sept-07 mars-08 sept-08 mars-09 sept-09 mars-10 sept-10 en République Tchèque. D’une manière générale, la demande placée demeure assez faible Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle avec des utilisateurs toujours prudents, soucieux de limiter les dépenses et ainsi préserver leurs marges. Si sur certains marchés tels que l’Ile- * indice calculé sur la base des valeurs locatives « prime » de plusieurs grandes villes des pays de lUnion Européenne de-France, Amsterdam et Rotterdam, les volumes commercialisés ont Source : CB Richard Ellis augmenté, la majorité d’entre eux enregistre toujours une baisse par rapport au 1 er semestre 2009. L’essentiel des demandes émane de multinationales ou d’acteurs internationaux souhaitant renforcer ÉVOLUTION DES INVESTISSEMENTS SUR DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE le maillage de leur réseau logistique. (En millions d’euros) Les utilisateurs cherchent également à moderniser leurs implantations 25 000 dans le cadre d’une réorganisation plus globale de leur chaîne d’approvisionnement et des réseaux de distribution. Par ailleurs, l’arrêt 20 000 des lancements « en blanc » provoque l’augmentation des comptes-propres et clés-en-main, l’offre existante ne correspondant pas aux besoins 15 000 des utilisateurs. Le stock est donc amené à vieillir, les utilisateurs libérant des locaux qui ne correspondent pas à la demande. 10 000 En Espagne, les loyers demeurent à un niveau relativement bas 5 000 et la demande est contrainte par la mauvaise santé économique. À Madrid, le taux de vacance est élevé, notamment dans les secteurs secondaires. Malgré un redémarrage de l’activité portuaire à Rotterdam, en lien 03 04 05 06 07 08 09 1S 10 avec la reprise du commerce international, le marché des Pays-Bas Source : CB Richard Ellis n’a pas connu de réelle amélioration. Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2010 En revanche, dans la région de Varsovie en Pologne, la demande placée est disponible sur www.cbre.eu/research s’est sensiblement redressée au 1er semestre 2010 comparativement au 2nd semestre 2009. Cependant, le taux de vacance demeure supérieur LE RETOUR D’UN CERTAIN APPÉTIT DE LA PART DES INVESTISSEURS à 20 %. Les promoteurs resteront réticents à lancer « en blanc » tant que la Depuis le début d’année, 46 milliards d’€ ont été engagés en vacance ne diminuera pas. Les loyers sont stables et devraient le rester à immobilier d’entreprise, soit une amélioration par rapport à 2009. court terme. Le marché des locaux industriels s’est également mieux porté avec 4,25 milliards d’€ investis sur les 6 premiers mois de l’année, ÉVOLUTION DU TAUX DE RENDEMENT MOYEN DES LOCAUX INDUSTRIELS UE-27* soit près de 8 % de mieux par rapport à la même période l’an dernier. 9% Le Royaume-Uni demeure le 1er marché européen, une part en baisse par rapport à l’année dernière (44 % contre 53 % en 2009). L ’évolution la plus notable est observée en Allemagne, 8% qui pèse 17 % des engagements depuis le début de l’année (5 % en 2009), notamment en raison de l’acquisition d’un gros portefeuille. C’est également le cas en Suède (12 % contre 3 % en 2009). Au global, une baisse des parts de marchés 7% traditionnelles (Royaume-Uni, France, Allemagne et Pays-Bas) est observée. Elles passent de 80 % au 2nd semestre 2009 à un peu plus de 70 % au 1er semestre 2010. 6% Bien que l’investissement soit orienté vers des produits « core », la demande pour des locaux industriels existe, notamment pour les stratégies opportunistes. Du côté des taux de rendement, la baisse ralentit, l’essentiel 5% de leur repli ayant a priori déjà été effectué. Par ailleurs, le fléchissement initié au Royaume-Uni s’est propagé sept-01 mars-02 sept-02 mars-03 sept-03 mars-04 sept-04 mars-05 sept-05 mars-06 sept-06 mars-07 sept-07 mars-08 sept-08 mars-09 sept-09 mars-10 sept-10 à l’ensemble des marchés européens où les taux de rendement « prime » sont désormais repassés en dessous du pic de mi-2009. Taux de rendement moyen Moyenne long terme Quelques exceptions sont à noter, comme en Allemagne où les * taux de rendement « prime » observés dans plusieurs grandes villes des pays de lUnion Européenne taux sont stables et également quelques régions d’Europe de l’Est où l’aversion au risque retarde leur baisse. Source : CB Richard Ellis © 2010 CB Richard Ellis 2
  5. 5. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE (En millions de m²)Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 10 000 m². 4,0En 2010, le marché de la logistique a affiché une reprise en « tôle ondulée », 3,5dans un paysage français à deux vitesses. En effet, l’Ile-de-France a tiré 3,0les volumes transactés vers le haut, tandis que les régions sont encoreen souffrance. Le marché est également contrasté en ce qui concerne 2,5les disponibilités, plus ou moins conséquentes selon les régions, dontla qualité se dégrade. La conjoncture économique toujours fragile n’a 2,0donc pas encore permis de reprise franche du secteur. 1,5Des demandes exprimées de plus en plus exigeantes 1,0Globalement, sur les 3 premiers trimestres 2010, le niveaudes demandes exprimées est resté plutôt bas en France, ne retrouvant 0,5pas le dynamisme d’avant-crise. Ces dernières sont particulièrementmarquées par une exigence croissante de la part des utilisateurs, 05 06 07 08 09 3T 10 Demande placée (dans lannée) Estimation fin dannéecherchant à se positionner sur des produits de bonne qualité, trèsfonctionnels et bien localisés. Tant que le stock sera abondant Offre immédiate (en fin de période) Sources : CB Richard Ellis et Immostatet qualitatif, le marché restera très sélectif et favorable aux exigencesdes acteurs.Les demandes, pour un grand nombre émanant de chargeurs, se sont,depuis le début de l’année, surtout orientées vers des bâtiments neufsou clés-en-main, autour de projets spécifiques. De fait, moinsde demandes se sont positionnées sur des entrepôts anciens, notammenten Ile-de-France et dans le couloir rhodanien, ne favorisant pasl’absorption du stock de moins bonne qualité, où il est pourtant très élevé. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010En outre, la surface moyenne des produits recherchés a diminué Bourgogne / Franche-Comté Grand centrecette année, les petites et moyennes surfaces étant plébiscitées, 3% 2%notamment en régions. Ouest Normandie 4% 1%Un marché francilien qui résiste, mais des régions Grand sud 6%à la peine Ile-de-France Grand est 37 %La demande placée en France s’élève à 1 138 300 m² sur 6%les 9 premiers mois 2010, en baisse de 10 % par rapport à la même Grand sud-ouest 9%période l’année précédente. Après avoir vu sa part reculer dans Grand nord Couloir rhodanienles volumes transactés fin 2009, l’Ile-de-France retrouve sa place 14 % 18 %de leader (37 % des volumes) et tire le marché vers le haut. Notons Sources : CB Richard Ellis et Immostattoutefois que les volumes placés à l’échelle nationale sont loin d’atteindreceux d’avant 2008. Quant aux zones du couloir rhodanien, du grandnord et du grand sud, qui font traditionnellement partie du quatuorde tête, elles voient leur poids considérablement diminuer, représentantrespectivement 18 %, 14 % et 6 % des volumes commercialisés.Logiquement, depuis le début de l’année, les transactions ont surtoutporté sur des surfaces neuves et des clés-en-main (3/4 des signaturessur des produits de classe A). RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCEUn stock vieillissant SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010 > 50 000 m2L’offre immédiate atteint un niveau historique en France, au 1er octobre 10,5 % 10 000 - 20 000 m22010, avec près de 3,9 millions de m². Même si aujourdhui 80 % 44,5 %de l’offre est de classe A ou B, la qualité du stock se dégrade petità petit (gel des mises en chantier et importance des transactionsclés-en-main).L’offre future certaine est au plus bas au 1er octobre 2010. Elle 20 000 - 50 000 m2ne dépasse pas 60 000 m² et ne concerne que le grand sud. Elle 45 %ne devrait pas reprendre à court terme. L’offre « en gris » est, Sources : CB Richard Ellis et Immostat © 2010 CB Richard Ellis 3
  6. 6. au contraire, relativement élevée (4,7 millions de m²), notamment RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCELA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE en Ile-de-France, dans le grand nord et dans le grand sud. Ces surfaces, AU 1ER OCTOBRE 2010 prêtes à construire, permettront de répondre rapidement aux besoins Grand sud-ouest Ouest croissants en entrepôts clés-en-main. 2% 3% Normandie Des secteurs toujours sous pression 4% Ile-de-France Grand est 33 % Repositionnées en 2009, les valeurs locatives résistent dans la plupart 5% des régions, pour les produits de qualité, bien localisés. En revanche, Bourgogne / Franche-Comté 5% pour ceux de seconde main, éloignés des bassins de consommation Grand centre et des axes de communication, ou encore situés dans des zones sur- 7% Grand sud offreuses, les loyers sont encore attaqués. Les propriétaires, rencontrant 10 % des difficultés à louer leurs locaux, consentent à des avantages Grand nord 12 % Couloir rhodanien commerciaux toujours importants, que ce soit en termes de travaux 19 % ou de franchises de loyer. Ces dernières sont d’ailleurs de l’ordre d’1,5 Source : CB Richard Ellis à 2 mois par année de bail ferme au 1er octobre 2010. De grands chantiers en perspectives 2010, année contrastée, ne devrait pas être meilleure que 2009, où le marché avait fortement marqué le pas. En 2011, le rebond de l’Ile-de-France pourrait se confirmer, des projets étant actuellement en cours de négociation ou de finalisation. Quant aux régions, elles pourraient voir une amélioration, du fait de la qualité de leurs stocks et du « repricing » acté. En outre, les perspectives économiques devraient LOYERS EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010 être favorables au marché. À titre d’exemple, bien qu’elles soient faibles, (Valeurs faciales, en € HT HC/m²/an, classe A ou B, neuf) les prévisions de consommation des ménages resteraient positives Ile-de-France 46 € / 52 € en 2010 et 2011 (respectivement + 0,7 % et + 0,9 %, selon Couloir rhodanien 43 € / 45 € le Consensus du Centre de Prévison de l’Expansion). Grand nord 40 € / 45 € Grand sud 40 € / 45 € Quant au stock disponible, son obsolescence ira en s’aggravant et ainsi Normandie 37 € / 49 € accroîtra le phénomène d’inadéquation entre l’offre et la demande, Grand est 37 € / 53 € dans la plupart des secteurs. C’est pourquoi, les programmes clés-en- Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 € main devraient continuer d’animer le marché en 2011. Ouest 40 € / 42 € En définitive, les nouveaux enjeux liés au Grenelle de l’Environnement Grand sud ouest 42 € / 50 € vont impacter ce stock vieillissant, engendrant sa nécessaire remise Source : CB Richard Ellis aux normes et la réhabilitation des friches industrielles. Des problématiques concernant la localisation des bâtiments vont également émerger. En effet, suivant ces objectifs économiques et écologiques, notamment de réduction et d’optimisation des flux de transports, les utilisateurs devront se rapprocher de plus en plus des centres urbains, bassins de consommation et de production. L’évolution des modes de consommation, avec par exemple le e-commerce, marque clairement le besoin de cette logistique de proximité, après des années d’éloignement des villes. Afin d’être acceptées et efficientes, ces mutations indispensables devront se faire sans oublier les contraintes de sécurité, les problèmes de nuisances, ou encore l’intégration dans le paysage. SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2010 TENDANCES RÉCENTES TENDANCES ACTUELLES TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME Transactions par rapport aux 3 premiers trimestres 2009 Taux de vacance Mises en chantier (Perspectives 2011) Ile-de-France ••• • = Grand nord ••• • = Couloir rhodanien ••• • = Grand sud ••• • = • Très faible •• Moyen ••• Important Source : CB Richard Ellis © 2010 CB Richard Ellis 4
  7. 7. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : L’ILE-DE-FRANCELES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRANCESource : CB Richard Ellis1er pôle logistique français, l’Ile-de-France compte plus de 8 millions ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²de m² d’entrepôts > 10 000 m². EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010 (En millions de m²)Un marché performant en 2010En 2009, le marché francilien n’a pas été épargné par le recul 1,50de la demande placée, même s’il a mieux résisté que les autresrégions. En effet, elle n’a diminué « que » de 15 % (passant 1,20de 448 700 m² à 381 100 m²), bénéficiant, au début de l’année,de la réalisation d’opérations engagées de longue date. 0,90En 2010, alors que les marchés régionaux sont encore déprimés, l’Ile-de-France tire son épingle du jeu et voit ses volumes transactéscroître de 42 % depuis le début de l’année (419 500 m²) par rapport 0,60à la même période l’année précédente (294 900 m²). Ce résultatest essentiellement le fait du 1er trimestre, où le marché a performé, 0,30atteignant le niveau historique de 295 200 m² placés (13 opérations).Ce record a été favorisé par la bonne qualité du stock disponibleet par le « repricing » finalement acté. En revanche, l’annéene s’est pas poursuivie sur cet élan, le 2ème trimestre n’ayant 06 07 08 09 10enregistré qu’1 signature (19 000 m²) et le 3ème trimestre, 4 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)(105 200 m²). L’année pourrait s’achever sur une bonne Source : CB Richard Ellisnote (autour de 600 000 m²), des affaires étant actuellementen cours de finalisation.Notons que 2010 est marquée par un phénomène de recrudescencedes produits clés-en-main, notamment du côté des chargeurs © 2010 CB Richard Ellis 5
  8. 8. qui cherchent de plus en plus à adapter au mieux leurs locaux à leurs besoins. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ENTREPÔTS DE CLASSE ALA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE Ceux-ci préfèrent d’ailleurs investir eux-mêmes dans ce type de bien ET B > 10 000 M² EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010 (3 acquisitions sur les 5 clés-en-main transactés cette année). En outre, le marché s’est équilibré entre chargeurs et logisticiens. Ouest Nord Notons également que l’essentiel de la demande placée porte 13 % 35 % sur des bâtiments de classe A, qui sont surtout localisés dans le nord, l’est et le sud de la région. Enfin, le marché des 5 000 m²-10 000 m² a lui, moins bien résisté cette année et sa demande placée a reculé de 45 %, après s’être bien tenue Sud Est entre 2008 et 2009. 25 % 27 % Un stock élevé mais de bonne qualité… pour le moment Au 1er octobre 2010, l’offre immédiate de classe A et B atteint un peu plus Sources : CB Richard Ellis et Immostat d’1 million de m² (82 % du stock total d’entrepôts > 10 000 m²). Après avoir connu une longue période de croissance, elle est stable, à un haut niveau, par rapport au 1er janvier 2010 et ne devrait pas augmenter à court ou moyen terme. Ces disponibilités sont, pour près des deux tiers, localisées dans le sud et l’est de la région. Ce stock, qui était de très bonne qualité au début de l’année, est désormais vieillissant. Il n’est en effet plus alimenté, en raison du gel des mises en chantier depuis 2009, mais aussi du fait du développement RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ENTREPÔTS DE CLASSE A des clés-en-main, engendrant le retour sur le marché de produits anciens, ET B > 10 000 M² EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010 qui trouveront plus difficilement preneur. Enfin, le niveau des offres « en gris » a considérablement gonflé depuis Ouest Nord le début de l’année. Il s’élève à 800 000 m², représentant autant de 10 % 25 % surfaces potentielles pour la réalisation future de bâtiments clés-en-main. Un marché « repricé » pour les produits de qualité Les valeurs locatives faciales se sont repositionnées en 2009 et sont inchangées depuis le début de l’année, pour les produits neufs. Elles Sud Est 38 % 27 % sont comprises entre 46 € et 52 € HT HC/m²/an au 1er octobre 2010. Néanmoins, pour les produits de seconde main, elles peuvent, selon les cas, être orientées à la baisse et s’échelonnent entre 35 € et 45 €. Les valeurs économiques sont parfois encore chahutées et les avantages Source : CB Richard Ellis commerciaux sont en moyenne d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme. RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (€ HT HC/m²/an ou HT HD/m²) 1T Rue Eugène Pottier, Marly-la-Ville (95) DAHER 36 200 m² Location Non État dusage A N.C. Route de Chevry - Parc Francilien, 1T Brie-Comte-Robert (77) ID Logistics 36 000 m² Location Non Neuf A N.C. Portes de Vémars - Route Exacompta - 1T Départementale, Vémars (95) Clairefontaine 24 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C. Rue de la Bongarde - ZI de la Litte, 1T Villeneuve-la-Garenne (92) La Poste 23 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C. ZI Port de Bonneuil, 2T Bonneuil-sur-Marne (94) Geodis 19 000 m² Location Oui Neuf Messagerie N.C. 3T ZI, Vert-Saint-Denis (77) Kuehne & Nagel 37 800 m² Location Non Neuf A N.C. Avenue Louis Renault 3T ZI de Châtres, Châtres (77) ID Logistics 17 100 m² Location Non Neuf A N.C. N.C.: Non communiqué Source : CB Richard Ellis © 2010 CB Richard Ellis 6
  9. 9. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : LE GRAND NORDLES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE** hors PicardieSource : CB Richard EllisBénéficiant d’un positionnement stratégique entre l’Ile-de- la majeure partie de la demande placée. La Picardie, quant à elle,France et le Nord de l’Europe, le grand nord, regroupant tire son épingle du jeu avec 85 800 m² transactésles régions Nord-Pas de Calais et Picardie, dénombre plus en 5 opérations (contre 57 500 m² et 2 opérations).de 4 millions de m2 d’entrepôts > 10 000 m². En dehors ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²de la Picardie, les surfaces logistiques sont, pour la plupart, DANS LE GRAND NORD AU 1ER OCTOBRE 2010concentrées sur les secteurs de la métropole lilloise, du littoral (En millions de m²)(Dunkerque) et du sud de la région (Arras, Douai, Valenciennes).Un marché toujours en souffrance 0,75À l’image des autres marchés régionaux, le grand nord a souffertde la crise, comme en témoigne le recul de 44 % des volumes 0,60placés en entrepôts > 10 000 m2 entre 2008 et 2009(318 500 m² commercialisés en 2009, dont un 4ème trimestre atone).Tous les secteurs ont alors été touchés, à l’exception du versant nord- 0,45est de la métropole lilloise et du Douaisis, où les surfaces transactéesont augmenté, résultat de quelques grosses signatures. Notons 0,30que la Picardie a été particulièrement affectée, avec - 76 %de demande placée, contre - 21 % pour le Nord-Pas de Calais.Sur les 3 premiers trimestres 2010, le ralentissement 0,15se confirme, les volumes commercialisés reculant de moitiépar rapport à la même période en 2009. Aujourdhui, c’estsurtout la région Nord qui est touchée (71 500 m² transactés 06 07 08 09 10pour 5 signatures, contre 261 000 m² et 10 signatures). Ce sont 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)les zones de Lesquin et du versant nord-est de Lille qui ont enregistré Source : CB Richard Ellis © 2010 CB Richard Ellis 7
  10. 10. En revanche, le marché des 5 000 m²-10 000 m² s’est mieux tenu RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE dans le Nord-Pas de Calais qu’en Picardie, avec respectivement DANS LA RÉGION NORD-PAS DE CALAIS SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010 38 400 m² et 12 700 m² placés depuis le début de l’année. Ce fléchissement s’explique particulièrement par l’attentisme des acteurs, Axe A25 Lesquin qui influe sur l’allongement des délais de transactions, et donc 10 % 37 % sur la concrétisation des appels d’offres. Ainsi, des opérations sont en cours de finalisation mais ne seront probablement effectives qu’en 2011. Il est à noter qu’une grande partie des demandes exprimées porte sur des produits compris entre 10 000 m² et 15 000 m², le plus souvent sur la métropole lilloise et le sud de la région. En outre, Dunkerque Versant nord-est de Lille un phénomène de repositionnement des chargeurs vers le Nord 18 % 35 % du pays est à relever. Il devrait s’accentuer, suivant des objectifs de développement d’une logistique européenne. Plus globalement, les commercialisations > 5 000 m² ont, Source : CB Richard Ellis pour la plupart, porté sur des locaux de classe A ou B, dont près des trois quarts ont été pris à bail, depuis le début de l’année. Les ventes utilisateur sont stables par rapport à la même période en 2009. Enfin, les logisticiens ont encore dominé le marché, avec 71 % des opérations. Un stock qui se stabilise L’offre immédiate > 10 000 m² s’élève à 452 700 m² au 1er octobre 2010 (11 % de vacance), dont 297 000 m² dans le Nord-Pas RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² de Calais et 155 700 m² en Picardie. Elle a fortement crû entre fin DANS LA RÉGION NORD-PAS DE CALAIS AU 1ER OCTOBRE 2010 2009 et mi-2010 mais est désormais en cours de stabilisation. À l’instar des autres régions, le gel des mises en chantier Lesquin Arras et le ralentissement de la demande placée en sont les principales 4% 3% causes. Ces disponibilités sont de bonne qualité (3/4 de classe A ou B). Sud Lille Axe A25 4% 20 % D’une manière générale, dans le Nord-Pas de Calais, les entrepôts Dunkerque > 5 000 m² sont localisés le long des principaux axes de circulation, 9% Autres secteurs tels que l’A25 (20 %) et l’A1 (10 %), ainsi que sur le versant nord-est 19 % Axe A1 de la métropole lilloise (17 %). 10 % Aucune nouvelle construction ne devrait voir le jour avant 2011 ou 2012, Versant nord-est de Lille Douaisis 17 % au mieux. L’offre « en gris » atteint le niveau le plus élevé de province 14 % (800 000 m², 80 % en Nord-Pas de Calais, dont plus de la moitié dans le Douaisis). Les projets éventuels se dressent également à un niveau Source : CB Richard Ellis historiquement haut (plus d’1 million de m²). Des loyers faciaux stables Depuis 2009, le repositionnement des valeurs locatives faciales s’est effectué. Elles sont stables par rapport au début de l’année et comprises, au 1er octobre 2010, entre 40 € et 45 € HT HC/m²/an pour les entrepôts neufs, restructurés ou rénovés et entre 35 € et 41 € pour ceux de seconde main. Les avantages commerciaux sont de l’ordre d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme. RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010 Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (€ HT HC/m²/an ou HT HD/m²) 1T PA des 4 Vents, Hem (59) Geodis Logistics 17 700 m² Location Non Neuf A 41 € 1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL 11 400 m² Location Non Neuf A 40 € 2T CRT 4, Fretin (59) Trenois Decamps 17 100 m² Vente utilisateur Non État dusage B 357 € Houtch Énergie 3T ZAC Le Plateau, Ploisy (02) 18 100 m² Location Non État dusage A N.C. Service Logistique 3T Distripôle, Houplines (59) Heppner 10 900 m² Location Non Récent A 42 € N.C.: Non communiqué Source : CB Richard Ellis © 2010 CB Richard Ellis8
  11. 11. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE ZOOM : LE COULOIR RHODANIENLES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISESource : CB Richard Ellis2ème région logistique de l’Hexagone après l’Ile-de-France, favorisée animé le marché (près de 60 % des signatures), la demandepar sa situation géographique privilégiée au croisement des principaux placée sur les petits produits, pourtant très recherchésaxes de communication européens, le couloir rhodanien compte par les utilisateurs, diminue en 2010.actuellement plus de 6 millions de m² de surfaces logistiques.En périphérie lyonnaise, elles sont essentiellement localisées sur ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²4 grands secteurs que sont la Plaine de l’Ain, l’Isle d’Abeau, DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2010la Rocade Est de Lyon et le secteur Côtière. La Vallée du Rhône (En millions de m²)(sud du Rhône-Alpes) constitue également un pôle important de la région. 0,75Un marché toujours à la peine…Malgré cela, le couloir rhodanien n’a pas été épargné par la crise. 0,60Entre 2008 et 2009, la demande placée en entrepôts> 10 000 m² a ainsi diminué de moitié, passant de 506 000 m² 0,45à 245 000 m² (29 transactions contre 10, - 66 %). Tous les secteursont été touchés, voyant leurs volumes commercialisés divisés par 2en moyenne, à l’exception de la Plaine de l’Ain, où la demande est 0,30restée stable et, à l’opposé, de la Vallée du Rhône, où aucune opérationsignificative n’a été enregistrée en 2009. 0,15Pour les entrepôts > 10 000 m², le secteur reprend doucementdes couleurs sur les 9 premiers mois 2010 (10 signatures,206 000 m² placés, + 10 % par rapport à la même période 06 07 08 09 10l’année précédente). En revanche, alors que la surface moyennedes transactions avait diminué en 2009 et que les opérations 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² avaient même fortement Source : CB Richard Ellis © 2010 CB Richard Ellis 9

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