2. 2
Inhoudsopgave
1. Tot stand komen overeenkomst onder voorbehoud
goedkeuring raad of college.
2. Afbreken onderhandelingen.
3. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel.
4. Waardering van een lucratieve bestemming in
onteigeningszaken.
5. Duurzame ontwrichting en leegstand.
3. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 12-11-2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:8549
1. Op verzoek van wethouder start oriënterende gesprekken
tussen ontwikkelaar en gemeente over recreatiepark.
2. Partijen in onderhandeling getreden over de tussen de
gemeente en ontwikkelaar te sluiten exploitatieovereenkomst.
3. Tien concepten én de definitieve samenwerkingsovereenkomst
door de huisadvocaat van de gemeente opgesteld.
4. Plan besproken in de vergadering van de gemeenteraad.
5. Naar aanleiding van het debat in de raadsvergadering is de
samenwerkingsovereenkomst aangepast.
6. De raad stemt in met de samenwerkingsovereenkomst.
3
4. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
7. Het college stelt voor het bestemmingsplan vast te stellen en in
te stemmen met de realisatieovereenkomst, de inrichting- en
beheersovereenkomst en de planschadeverhaalsovereenkomst.
8. Raad houdt besluitvorming aan voor volgende vergadering.
9. De gemeentesecretaris verzoekt voorafgaande aan de
(uitgestelde) raadsvergadering de privaatrechtelijke
overeenkomsten te ondertekenen, zodat tijdens de
raadsvergadering de burgemeester de privaatrechtelijke
overeenkomsten zou kunnen ondertekenen. In de
overeenkomsten is opschortende voorwaarde instemming raad
voorzien.
10.Raad wil niet dat wordt uitgepond.
11.College stelt deze aanvullende voorwaarde na schorsing aan
ontwikkelaar maar deze wil niet direct akkoord gaan.
4
5. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
12.Raad stelt bestemmingsplan niet vast.
13.Ontwikkelaar toont zich bereid tot aanpassingen en gesprek,
maar niet tot het niet uitponden.
13.Gemeente ontbindt de samenwerkingsovereenkomst.
5
6. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
Vraag: Hoe oordeelt het Hof?
1. Zijn de opvolgende overeenkomsten (exploitatieovereenkomst
e.d.) tot stand gekomen?
2. Zo ja, is de in deze opvolgende overeenkomsten opgenomen
opschortende voorwaarde vervuld?
6
7. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
Het Hof oordeelt dat reeds voorafgaand aan de raadsvergadering
door aanbod en aanvaarding de overeenkomsten, onder
opschortende voorwaarde van goedkeuring raad, tot stand zijn
gekomen. Zulks omdat:
a. de wethouder aan het college heeft voorgesteld dat
overeenstemming is bereikt met de exploitanten over de
overeenkomsten.
b. het college het voorstel van de wethouder overgenomen heeft
blijkens de parafering door de burgemeester en de (overige)
wethouders op het voorstel.
c. gesteld noch gebleken is dat in de collegevergadering alsnog
anders is beslist.
d. ondertekening na de raadsvergadering – gezien voormelde
omstandigheden – door de burgemeester slechts een
symbolische betekenis had.
7
8. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
De opschortende voorwaarde goedkeuring raad
1. Bij een opschortende voorwaarde is artikel 6:23 BW van
toepassing.
2. Hof oordeelt dat het de gemeente(raad) niet vrij om op het
allerlaatste moment alsnog de eis te stellen dat een verbod tot
uitponding in de realisatieovereenkomst moest worden
opgenomen en de ondertekening van de overeenkomst en het
vaststellen van het bestemmingsplan daarvan afhankelijk te
stellen.
3. Hof oordeelt dat onder deze omstandigheden de voorwaarde als
vervuld beschouwd moet worden.
Het hof betrekt bij dit oordeel dat:
1. De gemeente na de vergadering geen pas op de plaats heeft
gemaakt, en de ontwikkelaar niet op ordentelijke wijze in de
gelegenheid heeft gesteld haar standpunt ten aanzien van het
amendement van de raad te bepalen en overleg achterwege te
laten.
8
9. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
2. De besluitvorming niet heeft aangehouden teneinde een juiste en
zorgvuldige afweging aan de zijde van de ontwikkelaar mogelijk
te maken, maar direct heeft besloten om het plan niet vast te
stellen.
Opschortende voorwaarde of totstandkomingsvereiste?
Hof overweegt ten overvloede nog dat een beroep op de voorwaarde
onder de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is (6:248 lid 2
BW).
Ook als dus sprake zou zijn geweest van een totstandkomings-
vereiste, zou dit de gemeente niet geholpen hebben.
De gemeente is aansprakelijk voor de schade aldus het Hof.
9
10. Tot stand komen overeenkomst onder
voorbehoud goedkeuring raad of college
De les is:
Tussentijdse interventies van het bestuur kunnen leiden tot
“binding” later in het proces.
Het is wenselijk duidelijk in de overeenkomst te beschrijven of de
voorwaarde een opschortende of een totstandkomingsvoorwaarde
is.
Leg duidelijk vast welke vrijheid men zich wil voorbehouden ten
aanzien van de voorwaarde en tussentijdse besluiten.
10
11. Afbreken onderhandelingen
Gerechtshof Arnhem, 23-04-2013, LJN:BZ8181
Maatstaf:
Ieder van de onderhandelende partijen is vrij de onderhandelingen
af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde
vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de
overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van
het geval onaanvaardbaar zou zijn.
Dit is een terughoudende toets.
11
12. Casus
1. Ontwikkelaar en gemeente onderhandelen over de realisatie van
woningbouw en recreatie.
2. Partijen sluiten intentieovereenkomst.
3. B&W leggen een motie raad 2008 opgenomen standpunt van de
raad jegens ontwikkelaar positievere uit gegeven dan het hof in
de motie leest. B&W schrijven dat “de raad zich in principe
positief uitspreekt over woningbouw en recreatie”.
4. Ontwikkelaar richt op initiatief gemeente een rechtspersoon op
en maakt kosten.
5. Gemeenteraad besluit geen woningbouw toe te staan.
6. De ontwikkelaar stelt dat de onderhandelingen onrechtmatig zijn
afgebroken en dat de gemeente aansprakelijk is.
12
Afbreken onderhandelingen
14. Afbreken onderhandelingen
Hof:
1. Ontwikkelaar mocht van (te) positieve uitleg uitgaan nu zij geen
reden had daaraan te twijfelen.
2. Met de (te) positieve uitleg van de motie van de raad en
initiatief tot oprichting van de rechtspersoon heeft de gemeente
naar het oordeel van het hof de gerechtvaardigde verwachting
gewekt dat enige vorm van woningbouw zou worden
toegestaan.
3. Het had op de weg van de gemeente gelegen om, indien zij
meende dat een reële kans bestond dat het plan niet zou
worden uitgevoerd, dit aan de ontwikkelaar mee te delen. Dat
de gemeente dat heeft gedaan, is gesteld noch gebleken.
4. Onder voornoemde omstandigheden konden de
onderhandelingen niet (langer) vrijblijvend konden worden
afgebroken. De bekendheid van de ontwikkelaar met het feit dat
voor de uiteindelijke verwezenlijking van het plan instemming
van de raad noodzakelijk was, kan niet tot een ander oordeel
leiden.
14
15. 5. Gemeente aansprakelijk voor:
a. Kosten ter voorbereiding en totstandkoming masterplan;
b. Kosten ter oprichting joint venture (oprichtingskosten en
overdrachtsbelasting).
15
Afbreken onderhandelingen
16. Afbreken onderhandelingen
De les is:
Vertaal besluiten van een ander orgaan niet maar deel deze bij
voorkeur letterlijk mede.
Stel duidelijk of men de kosten al of niet voor eigen rekening en
risico maakt resp. maak afspraken over een kostenverdeling.
16
17. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 03-12-2013,
ECLI:NL:GHARL:2013:9210
Casus:
Twee bouwmarkten (A en B) maken aanspraak op één plek. A had
zich al gemeld, maar toen was er geen plek. Gemeente deelt mee
dat als deze er komt zijn de ondernemers gelijke kansen zal bieden.
Er komt na enige tijd een plek waar B aanspraak op maakt.
Gemeente gunt aan B.
Stelling gemeente: de gemeente heeft contractsvrijheid en mag
dus gunnen aan zie zij wil.
Vraag: Is de stelling van de gemeente juist?
17
18. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
Hof:
1. Gemeente is ondanks de contractsvrijheid gebonden aan de
algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
2. Het geval wordt gekenmerkt door de schaarse ruimte die in de
Gemeente beschikbaar is voor bouwmarkten.
3. Deze schaarste bepaalt mede de mate van zorgvuldigheid die de
gemeente bij de uitgifte van gronden moet betrachten.
4. De gemeente wist dat partij A belangstelling had en had
toegezegd dat als er grond beschikbaar zou komen zij er voor
zou zorgen dat de ene ondernemer ten opzichte van de andere
ondernemer uit dezelfde branche niet benadeeld zou kunnen
worden.
18
19. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
5. Toen de gemeente grond beschikbaar kreeg, had het op haar
weg gelegen om na te gaan of A nog belangstelling had, zodat A
had kunnen meedingen.
6. Mede gelet op de schaarste van relevante grondposities heeft de
gemeente het gelijkheidsbeginsel geschonden althans
onzorgvuldig jegens Bouwmarkt Epe gehandeld.
7. Gemeente aansprakelijk voor schade uit onrechtmatige daad.
19
20. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
Rechtbank Arnhem, 23-09-2010,
ECLI:NL:RBARN:2010:BN9729
“A exploiteert diverse autowasstraten. Binnen een straal van 50
meter van het terrein van A is Wasstraat B gevestigd, die eveneens
diverse autowasstraten exploiteert.”
A geeft te kennen te willen adverteren op parkeertickets. De
gemeente weigert. Later gunt zij, door tussenkomst van een derde,
dit voorrecht wel aan B
Vraag: Kan dat op grond van de contractsvrijheid van de
gemeente?
20
21. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
Rechtbank:
1. Het gelijkheidsbeginsel in een geval als het onderhavige –
waarin meerdere plaatselijke ondernemers wensen te
adverteren op door de gemeente uitgegeven parkeertickets –
vereist dat alle inschrijvers dezelfde kansen krijgen. Het
betekent dus dat voor alle plaatselijke ondernemers dezelfde
voorwaarden moeten gelden en dat zij over dezelfde informatie
moeten kunnen beschikken. Dat is niet gebeurd.
2. Gemeente heeft zowel het gelijkheidsbeginsel als het beginsel
van een transparante procedure geschonden en daarmee
onrechtmatig heeft gehandeld.
21
22. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
3. Gemeente moet, ook indien zij ervoor kiest om het bedrukken
van door haar uitgegeven tickets voor betaald parkeren met
(reclame)advertenties op te dragen aan een derde, erop toezien
dat ondernemers die deze parkeertickets bedrukt willen zien
gelijke kansen worden geboden en dat daartoe een
transparante, voor eenieder duidelijke, procedure wordt
gevolgd.
22
23. Opereren in een concurrerende omgeving;
zorgvuldigheids- en gelijkheidsbeginsel
De les is:
Als bekend is dat er meer partijen belangstelling hebben voor een
schaars goed, moet je als gemeente alle partijen een gelijke kans
geven tenzij er sprake is van ongelijke gevallen (denk aan
bedrijfsverplaatsing in het publiek belang). De contractsvrijheid van
een gemeente is derhalve meer begrensd dan van andere private
partijen.
23
24. Ontbreken anterieure overeenkomst geen
reden om van planologische medewerking af
te zien
Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State,
25-10-2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2
Casus:
Een gemeente herziet een bestemmingplan.
Een particulier wil een woning bouwen in dit plan waar dat op grond
van de oude bestemming niet kan.
De gemeente(raad) heeft daartegen geen planologische bezwaren.
De gemeente bereikt geen overeenstemming over een anterieure
overeenkomst met de particulier en legt een conserverende
bestemming op.
Stelling: bij gebreke van overeenkomst is de gemeente gerechtigd
planologische medewerking te weigeren.
Vraag: is de stelling van de gemeente juist?
24
25. Ontbreken anterieure overeenkomst geen
reden om van planologische medewerking af
te zien
Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State,
25-10-2013, 201307468/1/R2 en 201307468/2/R2
1. Ter zitting heeft de raad gesteld dat geen planologische
bezwaren bestaan tegen een woning op het perceel.
2. Desondanks is geen woonbestemming toegekend, omdat het
kostenverhaal niet is verzekerd nu geen anterieure overeen-
komst is gesloten.
3. Als de bouw van een woning planologisch mogelijk wordt
gemaakt moet het verhaal van grondexploitatiekosten verzekerd
zijn via het privaatrechtelijk of het publiekrechtelijk spoor
(appellant stelde dat afspraak was geen kosten in rekening te
brengen).
4. Nu geen planologische bezwaren bestaan tegen de gewenste
woning is het feit dat geen anterieure overeenkomst is gesloten
een onvoldoende deugdelijke motivering om aan het perceel
geen woonbestemming toe te kennen.
25
26. Ontbreken anterieure overeenkomst geen
reden om van planologische medewerking
af te zien
De les is:
1. Doe niet te gemakkelijk toezeggingen over de planologische
inpasbaarheid.
2. Als sprake is van planologische inpasbaarheid is het ontbreken
van een anterieure overeenkomst geen reden om niet mee te
werken.
26
27. Waardering van een lucratieve
bestemming in onteigeningszaken
Hoge Raad, 08-02-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY
1. Bij onteigening moet gekeken worden naar de stand van zaken
op de peildatum.
2. Als dan een bestemmingsplan voor bijvoorbeeld woningbouw
vigeert, vormt dit een gegeven dat als uitgangspunt dient voor
de waardering.
3. Echter: artikel 40c bepaalt dat bij onteigening geen rekening
gehouden wordt met de voordelen en de nadelen van het werk
waarvoor onteigend wordt.
Stelling: De gemeente C onteigend voor de realisatie van
woningbouwwijk vergezicht. De gemeente maakt bouwrijp en
verkoopt de grond daarna aan een ontwikkelingscombinatie.
Gemeente stelt, je mag geen rekening houden met de
woningbouwbestemming.
Vraag: Heeft de gemeente gelijk?
27
28. Waardering van een lucratieve
bestemming in onteigeningszaken
De les is:
Op dit moment is ongewis wat de stand van zaken is op dit gebied.
Het is zaak de ontwikkelingen op dit gebied bij te houden.
28
29. Duurzame ontwrichting en leegstand
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State,
05-12-2012, 201200385/1/R2, LJN:BY5093
Criterium
Is niet dat er winkels verdwijnen door een nieuwe ontwikkeling
maar of ook na het sluiten van een of meer voorzieningen voor de
inwoners van een bepaald gebied een voldoende
voorzieningenniveau behouden blijft in die zin dat zij op een
aanvaardbare afstand van of in hun woonplaats hun dagelijkse
inkopen kunnen doen.
Vraag: mag je supermarkt A weigeren omdat als A komt twee
kleinere supermarkten in het dorp failliet gaan?
29
30. Duurzame ontwrichting en leegstand
Leegstand, woon –en leefklimaat en ondernemersklimaat als
reden weren ruimtelijke ontwikkelingen:
1. Overcapaciteit kan leiden tot een toename van de leegstand in
het hetgeen tot de negatieve gevolgen voor het woon- en
leefklimaat en het ondernemersklimaat kan leiden.
2. Planwetgever moet dit bij ruimtelijke besluiten meewegen.
Daarbij moet ook aandacht zijn voor groeiende aandeel
internetbestedingen en met de teruglopende bestedingen in
verband met de huidige economische situatie.
30
31. Duurzame ontwrichting en leegstand
De les is:
Ruimtelijke ordening is geen ordening van concurrentie! Maar:
Concurrentie die leidt tot het niet meer op korte afstand kunnen
kopen van dagelijkse inkopen, en/of concurrentie die leidt tot
leegstand, kunnen wel een reden zijn om nieuwe ontwikkelingen te
weren.
31
