Identification et remobilisation du parc de logements
vacants de la Communauté de Communes du Canton de
Rugles – EURE (27)...
Identification et remobilisation du parc de
logements vacants
Communauté de Communes du Canton de
Rugles
–
EURE (27)

Etud...
Remerciements

Nous souhaitons remercier l’ensemble des personnes nous ayant aidé pour l’élaboration de
cette étude.
Nous ...
Introduction
Le présent rapport retranscrit le travail que nous avons effectué lors de notre stage au
sein de la Communaut...
Concrètement, les missions qui nous ont été confiées étaient les suivantes :
Recenser les logements vacants présents sur l...
Table des acronymes
3CR : Communauté de Communes du Canton de Rugles
ADEME : Agence De l'Environnement et de la Maîtrise d...
PDH : Plan Départemental de l'Habitat
PIG : Programme d'Intérêt Général
PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration
PLH : Progr...
Sommaire
Remerciements ................................................................................................. 5...
Conclusion ..................................................................................................... 259
Sourc...
PARTIE I:
L’ETUDE

CONTEXTE

DE
Partie I: Contexte de l’etude
I. Situation du logement vacant en France
A . La France des logements vides : Dans quels pro...
Partie I: Contexte de l’etude
I. Situation du logement vacant en France
B . Quelles sont les raisons de la vacance des log...
Partie I: Contexte de l’etude
I. Situation du logement vacant en France
C . La loi de réquisition des logements vacants en...
Partie I: Contexte de l’etude
I. Situation du logement vacant en France
C . La loi de réquisition des logements vacants en...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

II. PRESENTATI...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

Figure 4 : Rég...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

B. UN PAYSAGE ...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

On peut néanmo...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

2. Les extensi...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

Figure 9 : Exe...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

LE FONCTIONNEM...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

La commune de ...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

Le seul établi...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

L’EPCI
A. SITU...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

B. ORGANIGRAMM...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
A . Présentation de la communauté de communes

Figure 16 : Le...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
B . Présentation des 16 communes

B. PRESENTATION DES 16 COMM...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
B . Présentation des 16 communes

Seule Rugles dépasse le mil...
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

C....
Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

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Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

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Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

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Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

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Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

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Partie I: Contexte de l’etude
II. Présentation du territoire
C . Structure démographique et socio-économique du canton

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Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
A . Un PDH en transition dans l’Eure

III. CONTEXTE POLIT...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
A . Un PDH en transition dans l’Eure

Les SCoT des pays d...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
A . Un PDH en transition dans l’Eure

De plus, les servic...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
A . Un PDH en transition dans l’Eure

acteurs ne sont pas...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugle...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugle...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugle...
Partie I: Contexte de l’etude
III. Contexte politique de l’étude
B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugle...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
A . Présentation du parc de loge...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
A . Présentation du parc de loge...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
A . Présentation du parc de loge...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
A . Présentation du parc de loge...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
B . Un marché immobilier détendu...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
B . Un marché immobilier détendu...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
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Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
C . Le « point mort » : une méth...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
C . Le « point mort » : une méth...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
C . Le « point mort » : une méth...
Partie I: Contexte de l’etude
IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements
C . Le « point mort » : une méth...
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  1. 1. Identification et remobilisation du parc de logements vacants de la Communauté de Communes du Canton de Rugles – EURE (27) Etude réalisée dans le cadre d’un stage par : BOUZEGZI Billel COLIN NOGARET Arnaud FOLLAIN Arthur VIGNEAU Rémi Elèves ingénieurs Polytech’Tours Département Aménagement DA4 2012-2013 Tutrice : Mme GUITEL Sabine
  2. 2. Identification et remobilisation du parc de logements vacants Communauté de Communes du Canton de Rugles – EURE (27) Etude réalisée dans le cadre d’un stage par : BOUZEGZI Billel FOLLAIN Arthur COLIN-NOGARET Arnaud VIGNEAU Rémi Elèves ingénieurs Polytech’Tours Département Aménagement DA4 2012-2013 Tutrice : Mme GUITEL Sabine
  3. 3. Remerciements Nous souhaitons remercier l’ensemble des personnes nous ayant aidé pour l’élaboration de cette étude. Nous remercions Mme Françoise COMPAGNON, Présidente de la 3CR et M. Dominique RENE, Vice-Président de la 3CR pour leur confiance et leurs encouragements en faveur de notre démarche. Nous remercions chaleureusement Mme Sophie JOUBIN, Directrice Générale des Services de la 3CR pour son investissement. Nous remercions l’ensemble du personnel de la communauté de communes du canton de Rugles pour leur accueil et leur disponibilité. Nous tenions aussi à remercier l’ensemble des élus et l’ensemble du personnel des municipalités pour le travail effectué au profit de notre étude. Nous remercions particulièrement Mme Sabine GUITEL, tutrice de ce stage, pour le suivi très pédagogique réalisé. Nous remercierons Mme Sophie LEROY et M. Arnaud RIAND de HD27, leurs connaissances en matière de conseil aux particuliers nous ont été d’une aide précieuse. Nous adressons nos remerciements les plus sincères à l’équipe du CAUE27 et plus particulièrement à M. Stéphan CAUMET et M. Xavier DERBANNE pour le temps qu’ils nous ont consacré, leur expertise nous a permis d’enrichir notre études. Pour finir, nous remercions M. Eric CONSEIL de l’ADIL, M. Philippe BOURDIAUX de la DDTM27, M. Daniel BOIS des services des impôts et la DRAC de Haute Normandie pour la communication de données importantes.
  4. 4. Introduction Le présent rapport retranscrit le travail que nous avons effectué lors de notre stage au sein de la Communauté de Communes du canton de Rugles, entre le 22 avril et le 12 juillet 2013. Il porte sur la question des logements vacants présents sur le canton. Au sens de l’INSEE, un logement vacant se définit comme suit : « Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants : - proposé à la vente, à la location ; - déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation; - en attente de règlement de succession ; - conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés ; - gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple un logement très vétuste...). » Le canton de Rugles se situe au sud-ouest du département de l’Eure (27, HauteNormandie), à 45 km d’Evreux (préfecture du département) et à 150 km de Paris. Peuplé d’un peu moins de 8.000 habitants, il est composé de 16 communes qui se sont regroupées au sein d’un EPCI en 1995. Il est marqué par un fort caractère rural, une population vieillissante et une présence encore forte de l’agriculture. En termes de logements, il est caractérisé par une part assez élevée de résidences secondaires et un marché immobilier peu tendu. Comme beaucoup de territoires ruraux en marge des dynamiques de développement liées aux agglomérations à l’heure actuelle, il bénéficie de terrains constructibles abordables financièrement, qui le rendent attractif. Construire une maison individuelle, notamment, est en général plus intéressant pour les ménages (surtout modestes) que réutiliser un logement existant. Au cours de la dernière décennie en particulier, le mode d’urbanisation s’est clairement orienté vers de l’extension urbaine pavillonnaire en diffus. Cela a conduit progressivement à un délaissement du parc de logements existants, à une surconsommation de foncier pour accueillir les constructions neuves et à un appauvrissement des formes architecturales et urbaines visibles sur le canton. Ce phénomène touche également l’activité agricole en mitant considérablement le territoire. Malgré des actions de réaménagements urbains, les élus de la communauté de communes du canton de Rugles (3CR) ont constaté un développement de la vacance dans les centres-bourgs des communes (qui ont tendance à perdre des habitants) alors que les communes périphériques connaissent une croissance démographique permise par le développement du diffus pavillonnaire. La 3CR a donc décidé de commander une étude pour mieux comprendre et expliquer ce phénomène, dans l’optique de prendre des mesures pour l’enrayer. Parallèlement, l’EPCI s’est engagé dans l’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (le premier du département). Le stage s’inscrit donc dans cette démarche : ses conclusions devraient nourrir la réflexion des élus autour du Plan d’Aménagement et de Développement Durable du futur PLU communautaire.
  5. 5. Concrètement, les missions qui nous ont été confiées étaient les suivantes : Recenser les logements vacants présents sur le canton, en s’entretenant avec les élus et en les repérant sur le terrain Analyser les raisons de cette vacance et les replacer dans le fonctionnement global du parc de logements Inventorier les outils fiscaux, fonciers, règlementaires, contractuels et financiers existants mobilisables pour lutter contre cette vacance Etablir des propositions de remobilisation des logements vacants, à travers une stratégie et un plan d’action intégrable dans le PLUi Notre stage sera suivi par un second stage réalisé par un étudiant en architecture et sera orienté sur les préconisations architecturales et patrimoniales à apporter, en complément du plan d’action que nous avons défini. Le rapport est ainsi composé de cinq parties qui retracent la méthodologie adoptée et le cheminement de pensée qui a été le nôtre. La première partie décrit le contexte de l’étude, tant législatif et politique que territorial. La deuxième partie retrace la méthodologie, l’analyse et les conclusions du diagnostic de la vacance et de la construction neuve depuis 1990. Ce diagnostic s’achève en donnant des éléments prospectifs quant au fonctionnement du parc de logements à l’horizon 2025, nécessaires pour projeter nos propositions à moyen et long termes. La troisième partie présente les outils déjà existants pour lutter contre la vacance. Nous avons classé ces outils selon leur nature et les types de vacance qu’ils pouvaient traiter, diagnostiqués dans la partie précédente. La quatrième partie détaille le contenu de la politique de remobilisation des logements vacants que nous proposons. Enfin, une cinquième et dernière partie réalise une approche critique du contexte du stage dans lequel nous avons évolué.
  6. 6. Table des acronymes 3CR : Communauté de Communes du Canton de Rugles ADEME : Agence De l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie ADIL : Agence Départementale pour l'Information sur le Logement ADMR : Aide à Domicile en Milieu Rural AMI : Appel à Manifestation d’Intérêt ANAH : Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat APL : Aide Personnalisée au Logement ARIM : Association de Restauration Immobilière BTP : Bâtiments et Travaux Publics CAF : Caisse d'Allocations Familiales CAPEB : Confédération de l'Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment CAUE : Conseil d'Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement CAUE27 : Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement de l’Eure (27) CCTP : Cahier des Clauses Techniques Particulières CdC : Communauté de Communes CIDD : Crédit d’Impôt Développement Durable CIL : Comité Interprofessionnel du Logement CLAP : Connaissance Locale de l'Appareil Productif CSP : Catégorie Socio-Professionnelle EHPAD : Etablissement d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes EPCI : Etablissement Public de Coopération Intercommunale EPTZ : Eco-Prêt à Taux Zéro FEDER : Fond Européen de Développement Régional FISAC : Fonds d’Intervention pour les Services, l’Artisanat et le Commerce H&D : Habitat et Développement HD27 : Habitat et Développement du département de l’Eure (27) INSEE : Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques LI : Loyer Intermédiaire LS : Loyer Social LTS : Loyer très Social LV : Logement Vacant NACRE : Nouvel Accompagnement pour la Création et la Reprise d’Entreprises OPAH : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat PACT : Protection Amélioration Conservation Transformation de l'Habitat PADD : Projet d'Aménagement et de Développement Durable PDALPD : Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées
  7. 7. PDH : Plan Départemental de l'Habitat PIG : Programme d'Intérêt Général PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration PLH : Programme Local de l'Habitat PLU : Plan Local d’Urbanisme PLUi : Plan Local d’Urbanisme Intercommunal PLUS : Prêt Locatif à Usage Social POS : Plan d’Occupation des Sols PREBAT : Programme de Recherche et d’expérimentation sur l’Energie dans le Bâtiment REE : Répertoire des Entreprises et des Etablissements RS : Résidence secondaire SCoT : Schéma de Cohérence territoriale SEM : Société d’Economie Mixte SPANC : Service Public d’Assainissement Non Collectif THLV : Taxe d’Habitation sur le Logement Vacant VRD : Voirie et Réseaux Divers ZAC : Zone d'Aménagement Concerté
  8. 8. Sommaire Remerciements ................................................................................................. 5 Introduction ...................................................................................................... 7 Table des acronymes ........................................................................................ 9 Sommaire ........................................................................................................ 11 Partie I: Contexte de l’etude I. Situation du logement vacant en France ............................................... 13 II. Présentation du territoire ................................................................... 17 III. Contexte politique de l’étude .............................................................. 38 IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements .............. 46 Partie II: Diagnostic et évolution de la vacance et de la construction neuve I. Méthodologie mise en place .................................................................... 69 II. Analyse de la vacance et de la construction neuve ........................... 79 III. Estimation des besoins en logements à l’horizon 2020 et 2025 ...... 106 IV. Bilan du diagnostic ............................................................................ 117 Partie III: Les outils existants I. Quels leviers dans le cas d’une démolition / reconstruction / batîment dangeureux ? .............................................................................................................. 121 II. Quels leviers pour traiter la vacance d’un seul logement ? ........... 129 III. QUels leviers pour traiter la vacance dans des poches d’urbanisation ? 147 Partie IV: Mise en place d’une politique de remobilisation I. Démarche de contact avec les propriétaires ........................................ 169 II. Proposition de reconversion des sites à fort potentiel .................... 176 III. Traitement des centres-bourgs ......................................................... 209 IV. Des outils d’urbanisme à utiliser en cohérence avec la politique de remobilisation des logements vacants mise en place .............................................. 228 Partie V: Retour sur le Contexte du jeu d’acteur I. Un contexte local méfiant ...................................................................... 249 II. Des conflits d’intérêts potentiels entre possession de logements vacants et politique de remobilisation ................................................................................... 252 III. Les Difficultés d’être attractif dans un territoire rural ................. 254 IV. Un jeu politique complexe................................................................. 255 V. Apport du stage ................................................................................. 257
  9. 9. Conclusion ..................................................................................................... 259 Sources........................................................................................................... 263 Table des matières ........................................................................................ 269 Table des illustrations .................................................................................. 277
  10. 10. PARTIE I: L’ETUDE CONTEXTE DE
  11. 11. Partie I: Contexte de l’etude I. Situation du logement vacant en France A . La France des logements vides : Dans quels projets politiques s’inscrit la lutte contre la vacance de logements ? I. SITUATION DU LOGEMENT VACANT EN FRANCE A. LA FRANCE DES LOGEMENTS VIDES : DANS QUELS PROJETS POLITIQUES S’INSCRIT LA LUTTE CONTRE LA VACANCE DE LOGEMENTS ? Le logement vacant est devenu l’un des symptômes du dysfonctionnement du marché de l’immobilier. En 2012, on comptait plus de 2,3 millions de logements vacants en France, alors qu’en parallèle, il y a plus de 3 millions de français qui sont mal logés. Depuis 2005, le taux de vacance des logements en France a augmenté de manière progressive pour atteindre une vacance de 7,11% en 2012, un taux supérieur au taux de vacance dit « normal ». En effet, on parle d’une vacance « normale » lorsque le taux de vacance est inférieur à 5 % du parc de logements. Un minimum de vacance est en effet nécessaire pour permettre à la fois la fluidité des parcours résidentiel mais aussi, laisser un temps nécessaire pour la revente ou la relocation du logement. Tableau 1 : Evolution du taux de vacance des logements en France depuis 2001 Année (au 1er janvier) 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Taux de vacance 6,74% 6,59% 6,44% 6,35% 6,26% 6,27% 6,40% 6,61% 6,86% 6,95% 7,03% 7,11% Source : INSEE Evolution du parc de logements vacants nombe de en France depuis 2001 logements vacants (en milliers) 2 600 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 années Figure 1 : Evolution du nombre de logements vacants en France depuis 2001 Ces dernières années, la lutte contre la vacance est devenue une action indispensable pour les collectivités pour l’amélioration du parc privé et pour le bon fonctionnement du marché immobilier. Dans un contexte de crise et où l’offre de Page 13
  12. 12. Partie I: Contexte de l’etude I. Situation du logement vacant en France B . Quelles sont les raisons de la vacance des logements? logements est inférieure à la demande, la lutte contre les logements vacants pourrait être un moyen de récupérer des logements plutôt que de construire. Elle permet de remobiliser le bâti existant et ainsi éviter de consommer de l’espace par la construction neuve. Dans les milieux urbains où la pression foncière est très élevée, les ménages modestes sont contraints de quitter les centres urbains et la présence de logements vacants se fait alors d’autant plus remarquer. De même, dans les milieux ruraux, la question des logements vacants se fait également ressentir, elle influe directement sur le dépeuplement des centres bourgs et le départ des commerçants. Une vacance anormalement élevée peut également poser des problèmes en termes de réseaux (assainissement, électricité, téléphone, …) : des réseaux dimensionnés pour un nombre donné de logements peuvent ne plus être rentables si trop de logements desservis sont inoccupés. Enfin, lutter contre la vacance de certains logements, représentatifs de l’identité du territoire et intéressants à préserver pour leur qualité architecturale, permet d’assurer leur entretien et ainsi de préserver le patrimoine bâti du territoire. B. QUELLES SONT LOGEMENTS? LES RAISONS DE LA VACANCE DES Il existe 4 types de vacance des logements : la vacance conjoncturelle, la vacance structurelle, la vacance de rétention et la vacance liée à un projet. VACANCE CONJONCTURELLE (COURT TERME) La vacance de courte durée, dite de « rotation », « frictionnelle » ou « conjoncturelle » est considérée comme normale. Elle correspond à : L’attente de location ou de relocation Lorsqu’il y a un changement de locataire sans qu’il y ait un temps dédié aux travaux de rénovation du logement. L’attente de vente Elle correspond à un délai de vente d’un logement inoccupé (départ d’un locataire ou d’un propriétaire occupant, sortie de vacance) La vacance technique Elle correspond au délai durant lequel le propriétaire s’engage à faire des travaux de rénovation avant de relouer ou revendre son bien. VACANCE LIEE A UN PROJET (COURT-MOYEN TERME) Elle correspond à un délai de réflexion sur la mise en place d’un projet sur le bien immobilier (location, occupation, vente, démolition), ou sur la mise en place des travaux qu’il faudrait engager. Page 14
  13. 13. Partie I: Contexte de l’etude I. Situation du logement vacant en France C . La loi de réquisition des logements vacants en France VACANCE STRUCTURELLE (MOYEN TERME) Une vacance structurelle correspond aux logements mis en attente à cause d’un problème de succession, d’indivision, ou d’un propriétaire se trouvant dans l’incapacité de s’occuper de son logement. Il peut également s’agir d’un bien qui ne correspond pas à la demande du marché, c’est-à-dire que le logement est inconfortable, vétuste, insalubre, ou qu’il n’est pas aux normes. Généralement ce type de bien peine à trouver preneur sur un secteur peu tendu, comme en milieu rural isolé par exemple. VACANCE DE RETENTION (LONG TERME) Elle correspond à une inoccupation du logement sur le long terme. Le propriétaire ne peut agir sur le bien soit à cause d’une incapacité physique (personne âgée), soit par une volonté de ne pas agir sur le logement car son état de dégradation est trop important et que le propriétaire ne peut assumer le coût des travaux. Il arrive aussi que certains propriétaires souhaitent garder le logement inoccupé jusqu’à sa transmission aux héritiers, ou bien que le logement ait une valeur sentimentale particulière, et que le propriétaire souhaite le conserver et le laisser se dégrader progressivement sans engager de travaux. C. LA LOI DE REQUISITION DES LOGEMENTS VACANTS EN FRANCE En 2012, la ministre du logement Cécile DUFLOT a lancé une campagne de réquisition des logements vacants dans les régions où le marché de l’immobilier est très tendu (Ile-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes et MidiPyrénées). Dans un but d’intérêt général, il est imposé à un propriétaire de louer son logement vide. Les logements concernés sont ceux appartenant à des personnes morales (entreprises, banques, compagnies d’assurances, associations, institutions …). L’ordonnance du 11 octobre 1945 accorde au préfet le droit de conduire une procédure de réquisition des logements dans les secteurs où sévit une crise de logements. Ce dispositif a été mis en place dans le contexte de reconstruction d’après-guerre, mais n’a été que très peu utilisé. Par la suite, la loi relative à la lutte contre les exclusions du 29 juillet 1998 accorde au préfet le droit d’entamer une procédure de « réquisition avec attributaire », c’est-à-dire, lui donnant la possibilité de réquisitionner des locaux vacants (pas uniquement des logements) appartenant à des personnes morales dans les communes où la crise de logements sévit. Un autre changement par rapport à l’ordonnance de 1945, un « attributaire » qui peut être l’Etat, une collectivité, un organisme HLM ou une SEM joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire des locaux réquisitionnés et les bénéficiaires qui sont logés. L’attributaire réalise les travaux à ses frais afin de rendre les locaux habitables. Page 15
  14. 14. Partie I: Contexte de l’etude I. Situation du logement vacant en France C . La loi de réquisition des logements vacants en France Jacques CHIRAC avait déjà utilisé le premier procédé en 1995. En deux ans, il avait réussi à réquisitionner plus de 1 000 logements dont 800 dans la capitale. Et en 2001, la secrétaire d’Etat au Logement, Marie-Noëlle LIENEMANN, avait elle aussi utilisé cette procédure et, par manque de temps et de moyens, n’avait remis qu’une centaine de logements sur le marché à Paris. En 2012, Mme DUFLOT a relancé cette politique de réquisition des logements. Elle n’a pas fixé un nombre précis de logements réquisitionnés, cependant, elle espère faire mieux que ses prédécesseurs. Page 16
  15. 15. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes II. PRESENTATION DU TERRITOIRE A. PRESENTATION DE LA COMMUNAUTE DE COMMUNES UN CANTON RURAL A. LOCALISATION ET ACCESSIBILITE La communauté de communes du canton de Rugles est un EPCI composé de 16 communes localisées en Haute Normandie, dans le département de l’Eure (27). Figure 2 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) Le territoire de la 3CR, situé au sud-ouest du département, fait partie du Pays d’Ouche et partage une frontière commune avec le département voisin de l’Orne (61) sous divisions de la région BasseNormandie. Figure 3 : L'Eure et la Région Haute Normandie (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) Page 17
  16. 16. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes Figure 4 : Région Haute Normandie et régions limitrophes (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) La communauté de communes s’étend au cœur d’un triangle délimité par l’autoroute A28 (40 km à l’ouest), la Nationale 112 au sud et la Nationale 154 à l’est. Figure 5 Réseau routier permettant l'accès à la 3CR (Réalisation : Etudiant Polytech Tours stage 3CR 2013) Le canton se situe à 45 km d’Evreux (la préfecture du département de l’Eure) et à 150 km de Paris. A noter la présence d’une ligne ferroviaire l’Aigle – Paris permettant de relier le territoire communautaire à la capitale en 1h30. Page 18
  17. 17. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes B. UN PAYSAGE MARQUE PAR LA RISLE Le territoire de la communauté de communes s’étend sur 215 km². Il est composé d’un large plateau coupé en son centre selon un axe nord-sud par le principal cours d’eau du canton : la rivière de la Risle. Cette large coupure dans le plateau est le support de l’axe majeur de circulation et est également à l’origine de l’organisation du territoire en formant la colonne vertébrale du canton. Figure 6 : Occupation des sols de la 3CR (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) Le territoire de la communauté de communes s’insère dans un ensemble paysagé s’étendant bien au-delà des limites du canton. Cet ensemble est celui du Pays d’Ouche. A cheval entre Haute et Basse-Normandie, il se caractérise par des vallées constituant des prairies bocagères, un sol argileux, de nombreux bois et des hameaux ceinturés par des espaces naturels et agricoles. Page 19
  18. 18. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes On peut néanmoins distinguer sur le territoire cantonal deux unités paysagères distinctes. La première est composée des plateaux agricoles à l’est et, à l’ouest, de la vallée de la Risle, caractérisée par des paysages ouverts avec une alternance de cultures et de boisements. La seconde est composée de la vallée de la Risle et est caractérisée par sa ripisylve et son patrimoine industriel ancien (par exemple de nombreux moulins). Figure 7 : Le plateau Ouest sur la commune de Juignettes (Photo étudiants Polytech' Tours) C. LE BATI ♦ ORGANISATION L’urbanisation du canton est répartie en deux pôles denses majeurs. Il s’agit d’une part de Rugles et d’autre part de l’ensemble Vieille-Lyre/Neuve-Lyre où on peut facilement distinguer une urbanisation constituée de rues. Les autres centres des communes présentant la particularité de s’étendre en couloir le long de l’axe routier desservant la commune. Ailleurs, on ne distingue que des hameaux ou de l’habitat diffus. Le territoire s’est développé par l’exploitation des ressources naturelles présentes. La présence en un même espace d’une richesse des sous-sols en minerais, de l’eau et des boisements a permis à l’industrie métallurgique de s’implanter sur ce territoire. L’axe de la vallée de la Risle est donc devenu le support de la répartition du bâti car il constitue le fondement du développement économique du canton. ♦ COMPOSITION Le patrimoine bâti de la communauté de communes du canton de Rugles se distingue en plusieurs unités. 1. Les centres-bourgs Les centres-bourgs ne sont pas homogènes dans le canton. C’est la présence d’une mairie, d’un édifice religieux et d’une cohérence architecturale qui permet l’indentification de ces pôles d’urbanisation. Page 20
  19. 19. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes 2. Les extensions pavillonnaires Elles sont situées dans la continuité des centres-bourg mais avec une densité plus faible. Le bâti est implanté en cœur de parcelle. 3. Les lotissements Ils sont situés en marge du tissu urbain initial. Leur disposition n’est pas optimisée en termes d’occupation des sols. Ils ne font généralement pas l’objet d’une intégration paysagère. Le modèle architectural y est répétitif et standardisé. Figure 8 : Exemple de lotissement à La Haye-Saint-Sylvestre (Photo étudiant Polytech' Tours) 4. Les collectifs Seules les communes les plus peuplées (Rugles, Neuve-Lyre et Ambenay) proposent cette forme de tissu urbain. Situés en retrait des axes de communication principaux, ils ne font pas l’objet d’une intégration paysagère particulière et ne dépassent que rarement le R+2. 5. Le diffus On distinguera ici deux type de diffus. D’une part, les anciens corps de fermes, aux formes et matériaux caractéristiques du pays d’Ouche, souvent à proximité de boisements. Et les constructions neuves d’autre part, présentant des caractéristiques architecturales similaires aux maisons de lotissement qui tranchent avec l’environnement. Page 21
  20. 20. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes Figure 9 : Exemple de logement dans un tissu diffus sur la commune Des Bottereaux (Photo étudiants Polytech’ Tours) 6. Le bâti à fonction économique Les zones d’activités économiques sont disposées à la périphérie des communes, le long des axes routiers structurants, pour bénéficier de l’effet de vitrine. 7. Le bâti industriel Issu essentiellement de l’industrie métallurgique, il est composé de corons constitués de 4 à 5 logements en bande qui reprennent les matériaux locaux (silex et brique), d’anciennes usines et de moulins. On les retrouve disséminés le long de la Risle. Figure 10 : Exemple de logement dans des corons à Neaufles-Auvergny (photo étudiants Polytech' Tours) Page 22
  21. 21. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes LE FONCTIONNEMENT DU CANTON A. L’ACTIVITE SUR LE CANTON ♦ AGRICOLE Les trois quarts de l’activité agricole du territoire de la 3CR sont orientés en faveur de l’élevage. La part intercommunale de l’élevage bovin représente 5% de la production bovine du département. La surface agricole représente une majorité de la surface du canton (63% soit 13 651ha en 2010). Mais cette proportion a tendance à diminuer. On notera une perte de 418 ha de terre agricole en 10 ans sur le canton. Les chiffres du recensement général agricole de 2010 attestent d’une baisse du nombre d’exploitations. Le nombre d’exploitations agricoles en 2010 était de 173 contre 248 en 2000 et 361 en 1988 pour le canton. Seule NeauflesAuvergny enregistre une timide hausse du nombre d’exploitations. Si le nombre d’exploitations diminue, la surface moyenne des exploitations a augmenté. En 2000 elle était de 97 ha contre 111 en 2009, soit une augmentation de plus de 10% en 10 ans. Superficie commune (ha) SAU (ha) % de SAU Ambenay 1680 698 42 Bois-Anzeray 1161 698 60 Bois-Arnault 1290 822 64 Bois-Normand-Près-Lyre 1688 1089 65 Chaise-Dieu-du-Theil 593 358 60 Chambord 1462 1165 80 Champignolles 262 120 46 Chéronvilliers 2151 1262 59 Juignettes 1296 877 68 La Haye Saint Sylvestre 1864 1245 67 La Neuve Lyre 285 143 50 La Vieille Lyre 1701 1033 61 Les Bottereaux 2213 1738 79 Neaufles-Auvergny 1735 872 50 Rugles 1410 813 58 Saint Antonin de Sommaire 716 461 64 Figure 11 : Tableaux comparatif des surfaces agricoles de la 3CR (Source : INSEE 2009) ♦ COMMERCIALE Page 23
  22. 22. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes La commune de Rugles dispose d’un bon niveau de services de proximité avec près de 40 commerce de restauration, alimentaires et de services sur la rue principale Aristide Briand. On notera la présence de deux supermarchés à Rugles et ses environs. On dénombrera également 4 commerces alimentaires à la NeuveLyre et une Poste. Les habitants des autres communes ne disposant pas de ces services, ils se déplacent sur les deux pôles cités ou n’hésitent pas à sortir des limites cantonales pour se rentre à l’Aigle (12km, environs 8 000 habitants) qui dispose d’une offre de services plus étoffée. Cette disposition des services engendre de nombreux trajets quotidiens (en voiture pour la plupart) au sein de la communauté de communes ou sa proche périphérie. Pour les achats spécialisés, les habitants s’orientent vers Evreux voire Rouen. ♦ ARTISANALE La majorité de l’activité artisanale est concentrée à la Neuve-Lyre sur le site de la zone artisanale des Houssières. Les secteurs du bâtiment et de la construction sont fortement représentés. B. LES EQUIPEMENTS ♦ D’ENSEIGNEMENT Les principaux équipements scolaires sont concentrés à Rugles avec une école maternelle, deux écoles primaires et un collège. Une autre école primaire et une autre école maternelle sont localisées sur le pôle Vieille-Lyre/Neuve-Lyre. Des regroupements scolaires intercommunaux ont été mis en place pour répondre à l’évolution démographique sur le territoire. Il s’agit des regroupements : Bois-Normand-Près-Lyre / Les Bottereaux /Saint-Antonin-deSommaire / Juignettes Chéronvilliers / Bois-Arnault / Chaise-Dieu-du-Theil / NeauflesAuvergny / Ambenay Alors que les habitants des communes de La-Haye-St-Sylvestre, de Chambord et de Bois-Anzeray bénéficient de structures hors canton, on dénombre à la rentrée 2009, 656 élèves dans les écoles du canton. Le seul établissement d’enseignement secondaire du canton est le collège Victor Hugo à Rugles, fréquenté par 305 élèves en 2012. ♦ DE SANTE ET SOCIAUX La petite enfance La 3CR dispose d’un pôle « petite enfance » composé d’une crèche et d’un relais d’assistantes maternelles. La santé Page 24
  23. 23. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes Le seul établissement hospitalier du canton est localisé à Rugles, c’est l’hôpital local André Couturier associé à la maison de retraite. Le troisième âge On trouve à Rugles un EHPAD avec une capacité de 117 lits pour personnes autonomes, semi-valides ou dépendantes. Un « village retraite » est également présent à Rugles et propose des pavillons individuels. Des services de maintien à domicile sont également dispensés par l’ADMR (Aide à Domicile en Milieu Rural) et un service de soins infirmiers à domicile. ♦ SPORTIFS ET CULTURELS Les équipements sportifs sont nombreux sur le territoire et participent à l’animation du canton. On dénombre : Une piscine écologique (traitement des eaux de baignade par un système de lagunage) inaugurée en juillet 2013 à Rugles Un complexe sportif à Rugles, un gymnase à la Vieille-Lyre et une salle multisport à Bois-Arnault. Ces équipements permettent d’offrir une offre sportive très diversifiée. Un parcours de santé à Rugles Une piste de modélisme à Rugles Un boulodrome à Rugles Une école de musique accueillant 60 élèves et une bibliothèque à Rugles. Figure 12 : Vue d'ensemble des équipements sportifs e notamment le parcours sportif (Sources : 3CR) L’offre d’équipements est riche mais tend à se concentrer sur deux pôles : Rugles et l’ensemble Vieille-Lyre/Neuve-Lyre et ce, au détriment des autres communes du canton. Page 25
  24. 24. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes L’EPCI A. SITUATION ADMINISTRATIVE La 3CR fait partie du 3ème arrondissement du département de l’Eure. Figure 13 : Découpage administratifs des arrondissements de l'Eure (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) La communauté de communes du canton de Rugles fait partie du Pays Risle-Charentonne, constitué de 8 communautés de communes et d’une commune isolée qui sont : CdC du canton de Beaumesnil CdC de Beaumont-le-Roger CdC Risle-Charentonne CdC du canton de Broglie CdC rurale du canton de Brionne CdC du canton de Thiberville CdC de Bernay es de ses Environs CdC du Canton de Rugles et la commune de Brionne. Depuis le 30 mai 2005, la 3CR est intégrée au périmètre du SCoT du Pays Risle Charentonne. Figure 14 : Le pays Risle-Charentonne (Source : introduction du rapport de présentation du SCoT du Pays RisleCharentonne) Page 26
  25. 25. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes B. ORGANIGRAMME ET COMPETENCES Figure 15 : Organigramme de la 3CR (Source : 3CR) La communauté de communes du canton de Rugles est composée des services suivants : Un service administratif s’occupant notament des transports scolaires Un service technique Un service santé et environnement s’occupant notament de l’assainissement (SPANC) Un service projet de territoire Un service des sports Un service assistante maternelle Sous la direction de la présidente Françoise COMPAGNON, les élus de la 3CR sont répartis en 4 commissions : Développement économique Cette commission est responsable des problématiques liées au développement économique et à l’emploi. Aménagement du territoire Celle-ci est chargée de l’aménagement des espaces, des réseaux, de l’urbanisme, des transports ainsi que de la santé Environnement Elle est responsable de l’Agenda 21, de la gestion des déchets et du réseau d’assainissement. Cadre de vie Elle gère les problématiques liées au cadre de vie comme l’enfance et l’éducation, les sport, le tourisme, le haut débit… Page 27
  26. 26. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire A . Présentation de la communauté de communes Figure 16 : Les commissions de la 3CR (Source : 3CR) Page 28
  27. 27. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire B . Présentation des 16 communes B. PRESENTATION DES 16 COMMUNES LOCALISATION GEOGRAPHIQUE DES COMMUNES La communauté de communes du canton de Rugles est composée de 16 communes, allant de Chaise-Dieu-du-Theil au sud à Champignolles au nord. Figure 17 : Les seize communes du canton de Rugles (Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013) POPULATION COMMUNALE Les populations communales des 16 communes du canton de Rugles sont très disparates : de 39 habitants pour Champignolles à 2.375 habitants pour Rugles en 2009 … soit un rapport de 1 à 60. Page 29
  28. 28. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire B . Présentation des 16 communes Seule Rugles dépasse le millier d’habitants et seules six communes (y compris Rugles) dépassent les 500 habitants. On voit donc aisément la situation rurale de ce canton avec de nombreuses très petites communes (39, 170 … habitants). Ambenay Bois-Anzeray Bois-Arnault Bois-Normand-Près-Lyre Chaise-Dieu-du-Theil Chambord Champignolles Chéronvilliers Juignettes La Haye Saint Sylvestre La Neuve Lyre La Vieille Lyre Les Bottereaux Neaufles-Auvergny Rugles Saint Antonin de Sommaire Population en 2009 529 170 748 356 230 171 39 510 239 247 610 627 323 439 2375 170 Figure 18 : Population des communes du canton de Rugles en 2009 (Source : INSEE) DOCUMENTS D’URBANISME Sur les 16 communes du canton de Rugles, 12 communes sont soumises au Règlement National d’Urbanisme (RNU), deux possèdent des cartes communales et les deux dernières des PLU approuvés il y a 10 et 11 ans. Ambenay Bois-Anzeray Bois-Arnault Bois-Normand-Près-Lyre Chaise-Dieu-du-Theil Chambord Champignolles Chéronvilliers Juignettes La Haye Saint Sylvestre La Neuve Lyre La Vieille Lyre Les Bottereaux Neaufles-Auvergny Rugles Saint Antonin de Sommaire Documents d'urbanisme Carte communale (2009) RNU RNU RNU RNU RNU RNU RNU RNU RNU Carte communale (2011) PLU (2004) RNU RNU PLU (2003) RNU Page 30
  29. 29. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton C. STRUCTURE DEMOGRAPHIQUE ET SOCIO-ECONOMIQUE DU CANTON STRUCTURE DE LA POPULATION A. UNE POPULATION VIEILLISSANTE ET EN AUGMENTATION Le canton de Rugles a connu une décroissance démographique entre 1975 et 1999. Depuis 1999, la population est en hausse (+471 habitants en 10 ans). Figure 19 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1968 et 2009 Cependant, on constate que cette population a tendance à vieillir : Figure 20 : Evolution de la population du canton de Rugles entre 1999 et 2009 par classes d'âge En effet, durant la dernière période de recensement (1999-2009), la part des 15-44 ans diminue, celle des 60-74 ans se maintient, tandis que celle des 4559 ans et des 75 ans ou + augmentent. Les jeunes actifs et les retraités récents ont donc tendance à quitter le canton, alors que les actifs et les retraités plus âgés restent implantés sur le territoire. Page 31
  30. 30. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton Figure 21 : Nombre de naissances et de décès par année dans le canton de Rugles entre 2001 et 2010 De plus, le solde naturel (nombre de naissances – nombre de décès au cours d’une période donnée) est resté négatif entre 2001 et 2010 (hormis en 2005 et 2006) : en moyenne, le taux de variation de la population dû au solde naturel a été égal à -0,1% entre 1999 et 2009. Ce taux négatif est à contre-courant de la tendance départementale : il était égal à +0,4% dans l’Eure sur la même période. En revanche, en ce qui concerne le taux dû au solde migratoire (entrées – sorties sur une période donnée), le canton s’en sort mieux que le département avec +0,7% contre +0,3% dans l’Eure (1999-2009). On constate donc que la croissance démographique du canton est entièrement dûe aux flux migratoires et non au renouvellement par le sang de sa population, ce qui n’est plus le cas à l’échelle départementale, où les deux phénomènes ont un poids à peu près équivalent. Au final, le canton a un taux global de variation de sa population sensiblement proche de celui du département entre 1999 et 2009 (canton : +0,6% / Eure : +0,7%). B. DES MENAGES DE MOINS EN MOINS GRANDS Comme dans l’ensemble du territoire français, la taille des ménages diminue régulièrement depuis 1968 sur le canton de Rugles : elle est passée en particulier de 2,7 personnes/ménage en 1990 à 2,32 en 2009. A ce titre, elle suit à peu près la tendance nationale. Page 32
  31. 31. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton Figure 22 : Evolution comparée de la taille des ménages de 4 territoires entre 1990 et 2009 (Source : INSEE, RP 1990 à 2009) De plus, le pourcentage de personnes de 15 ans ou plus a augmenté entre 1999 et 2009 pour toutes les classes d’âges (sauf 80 ans et plus). Figure 23 : Evolution de la structure familiale des ménages du canton de Rugles entre 1999 et 2009 Enfin, on note un maintien du nombre de couples avec enfant(s), une diminution du nombre de familles monoparentales et une nette augmentation du nombre de couples sans enfant, que l’on peut corréler avec une augmentation du nombre de retraités présents sur le canton. C. UNE POPULATION ASSEZ PEU AISEE QUI PREDOMINE Les deux catégories socioprofessionnelles dominantes sont les ouvriers (39,2%) et les employés (23,8%), de manière assez similaire au département de l’Eure. Page 33
  32. 32. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton Figure 24 : Répartition des emplois du canton de Rugles selon les CSP (en %, 1999/2009) Les cadres et les professions intermédiaires sont sous-représentés par rapport au département (respectivement 6,3 et 13,3% en 2009 contre 10,8 et 23,2% pour le département). Par contre, on trouve plus en proportion d’agriculteurs exploitants et d’artisans sur le canton que dans l’ensemble de l’Eure (respectivement 7,4 et 10,1% en 2009 contre 1,9 et 6,4% pour le département). Le taux de chômage des 15-64 ans (au sens du recensement 1 ) s’élevait à 11% en 2009 (contre 11,3% pour le département). Il a baissé de 2,2% par rapport à 1999, ce qui lui a permis de redescendre à un niveau comparable à la moyenne nationale (11,2% en 2009). Par ailleurs, le revenu net déclaré par foyer fiscal du canton s’élevait en moyenne à 19.596€ en 2009, montant inférieur à la moyenne départementale (22.469€). Ce chiffre est en diminution depuis 2007, cette évolution suivant les tendances départementale et nationale. On constate ainsi que la population cantonale est assez peu aisée et peut paraître vulnérable par rapport à la conjoncture économique actuelle. Concernant notre sujet (l’étude et la remobilisation du parc de logements vacants), on peut ajouter que la structure de la population du canton implique qu’il ne sera pas possible de faire de la réhabilitation standard de logements vacants, à l’unique charge des propriétaires (occupants ou bailleurs). Il paraît en effet peu probable que les ménages du canton, dans leur majorité, aient une capacité d’investissement suffisante pour assumer les travaux nécessaires sans aucune aide extérieure, en particulier pour des logements dégradés. Nous reviendrons donc sur l’état du parc vacant et les outils de remobilisation existants ou à mettre en place dans les parties suivantes de ce rapport. 1 Les chômeurs au sens du recensement de la population sont les personnes (de 15 ans ou plus) qui se sont déclarées chômeurs (inscrits ou non à Pôle Emploi) ou en recherche d’emploi. (Source : définition INSEE) Page 34
  33. 33. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton STRUCTURE DE L’ECONOMIE ET DE L’EMPLOI A. UN TISSU ECONOMIQUE DOMINE PAR LES PETITES ENTREPRISES A TRAVERS LES COMMERCES ET LES SERVICES Figure 25 : Répartition des activités économiques sur le canton L’activité économique est dominée par les commerces et les entreprises de services (à 40%), et l’agriculture (29%) qui, avec 183 établissements sur le canton, est plus représentée que dans le reste de l’Eure (où elle reste inférieure à 15%). Les parts de l’administration, de la santé, de la construction et de l’industrie sont en revanche sensiblement les mêmes que pour l’ensemble du département. Page 35
  34. 34. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton Figure 26 : Répartition comparée par secteur d'activité des établissements actifs au 31 décembre 2010 En termes de taille d’entreprise, 96% des établissements du canton comptent moins de 10 salariés : 71% n’ont aucun salarié, 25% ont 1 à 9 salarié(s). Ces proportions se retrouvent à l’échelle du département (respectivement 64% et 29%).2 B. UNE POPULATION ACTIVE QUI RESTE DEPENDANTE DE LA VOITURE Figure 27 : Lieu de travail des actifs de plus de 15 ans ayant un emploi qui résident dans le canton de Rugles En ce qui concerne le lieu de travail des actifs du canton, une large majorité (71,6%) se déplace dans une autre commune que celle de résidence pour aller travailler : la plupart dans le département de l’Eure (48%), une part significative (22,8%) hors de la Haute-Normandie. De plus, le nombre d’actifs qui se déplacent 2 Chiffres INSEE/CLAP au 31 décembre 2010 Page 36
  35. 35. Partie I: Contexte de l’etude II. Présentation du territoire C . Structure démographique et socio-économique du canton pour aller travailler a augmenté depuis dix ans (+8,2%), tandis que le nombre d’actifs qui travaillent dans leur commune de résidence a diminué (-8,2%), mais reste cependant à un niveau élevé (28,4%). On retrouve les mêmes tendances à l’échelle départementale, avec cependant une moins grande proportion d’actifs qui quittent leur région pour travailler (16,6% en 2009). Ces chiffres confortent le rôle prépondérant de pôles qui concentrent l’activité, à différentes échelles : A l’échelle du canton, l’essentiel des commerces et des services se situent dans les deux bourgs de Rugles et la Neuve-Lyre (les exploitations agricoles sont par contre disséminées sur le territoire cantonal) A l’échelle du département, Evreux (50.537 habitants en 2010) concentre les activités propres aux villes moyennes, ainsi que les administrations liées au département A l’échelle suprarégionale, le département de l’Eure subit l’influence de Paris, ce qui se traduit par des mobilités pendulaires pour une part significative d’actifs : le trajet L’Aigle-Paris Montparnasse en Intercités dure 1h20 environ3. Cette influence est moins prégnante que dans l’est du département, mais elle reste cependant observable sur le canton. Figure 28 : Equipement automobile des ménages du canton de Rugles Ces phénomènes se retrouvent dans l’analyse de l’utilisation de la voiture par les ménages du canton. On observe en effet que la part des ménages ne possédant qu’une seule voiture a diminué en dix ans (-3,7%), tandis que celle des ménages utilisant deux voitures ou plus a augmenté significativement (+6,6%). Cette évolution suit les tendances départementales et régionales. Les ménages du canton, plutôt modestes financièrement, sont donc soumis aux exigences croissantes de mobilité dans le travail. Nous allons voir dans le diagnostic du parc de logement (partie 2) que la localisation et de mode de développement urbain ajoutent des contraintes de mobilité dans la vie quotidienne des habitants. Les ménages sont donc de plus en plus dépendants de la voiture, et par conséquent, de variables exogènes (qui ne dépendent pas d’eux) telles que le coût de l’énergie. 3 Source : simulation de trajet sur le site http://www.voyages-sncf.com/ Page 37
  36. 36. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude A . Un PDH en transition dans l’Eure III. CONTEXTE POLITIQUE DE L’ETUDE Après avoir présenté le canton de Rugles, ses communes et ses principales caractéristiques, nous allons voir dans quel contexte politique l’étude s’est déroulée. Ce contexte est lié à des textes programmatiques en cours d’élaboration, traduisant des volontés politiques à différentes échelles : Le Plan Départemental de l’Habitat (en cours de renouvellement) Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (en cours de création) A. UN PDH EN TRANSITION DANS L’EURE LE PDH : DEFINITION ET OBJECTIFS Depuis 2004 et la loi du 13 août relative aux libertés et responsabilités locales, les EPCI jouent un rôle prédominant dans la définition et la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat. Le PDH trouve son origine dans la loi du 13/07/2006 portant engagement national pour le logement, dont l’article 3 a rendu obligatoire les Programmes Locaux de l’Habitat (PLH) pour toutes les communautés urbaines, les communautés d’agglomérations et les communautés de communes compétentes en matière d’habitat, comportant plus de 50.000 habitants et comptant au moins une commune supérieure à 15.000 habitants. Constituant le document opérationnel de la politique de l’habitat, il permet aux EPCI de mieux tenir compte des besoins en logements et des caractéristiques propres à leur territoire d’application. Cependant, en 2006, les départements sont inégalement couverts par des EPCI, lesquelles ne correspondent pas forcément, dans leur périmètre, aux limites des bassins d’habitat. L’article 68 de la loi ENL de 2006 (modifié par la circulaire 2007-32) a donc créé en renforcement des PLH, les Plans Départementaux de l’Habitat, afin de permettre la cohérence entre les politiques définies par les PLH et celles menées sur les parties de départements non couvertes par un PLH. Le PDH vise aussi à renforcer la cohérence entre les PLH existants, dans un but global de réduction des déséquilibres territoriaux en matière d’habitat. Sa durée de validité est de six ans. Le PDH est élaboré par différents acteurs : L’Etat Le Département Les EPCI ayant adopté un PLH (ou ayant délibéré pour en élaborer un) Pendant l’élaboration du PDH, les concertations sont menées par un représentant de l’Etat dans le département et par le président du Conseil Général, au sein de la section départementale du Comité Régional de l’Habitat. Dans son élaboration, le PDH prend en compte plusieurs documents locaux : Page 38
  37. 37. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude A . Un PDH en transition dans l’Eure Les SCoT des pays du département (orientations définies dans le Document d’Orientations Générales) ; par exemple, pour le canton de Rugles, le SCoT du Pays Risle-Charentonne Le Plan Départemental d’Actions pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) Le Schéma Départemental d’Organisation Sociale et MédicoSociale LE PDH PERSPECTIVES 2007-2013 DE L’EURE : BILAN ET Le département de l’Eure est plutôt dynamique en matière de politique de l’habitat et de développement territorial en général. Dès 2002, il se positionne comme acteur principal de l’aménagement du territoire et exprime une stratégie de développement dans un « Livre blanc ». Celui-ci vise à activer des dynamiques de développement s’appuyant sur les forces et les ressources du territoire départemental et à maîtriser les fortes influences venant de la région et de l’Ilede-France auxquelles le département est soumis. Ce positionnement du département comme chef de file du développement territorial est expliqué par le département par « l’absence d’une agglomération forte et polarisante dans l’Eure ». 4 En effet, Evreux n’a pas la force structurante des autres villes importantes de la région (Rouen et Le Havre) et l’Eure est plutôt tournée vers Paris et la région francilienne que vers Evreux. Concernant l’habitat, le Livre Blanc de 2002 établit cette thématique comme priorité départementale. En 2007, le département met en place un premier PDH (dont la période d’application va prendre fin au terme de cette année). Ce document permet de faire un état des lieux de la situation de l’habitat dans le département, après quatre années d’engagement du département dans cette thématique. En particulier, les services départementaux constatent que l’habitat dans l’Eure est soumis à quatre grandes faiblesses, qu’il faudra tenter d’écarter : une production insuffisante en logements, peu adaptée aux caractéristiques de la population de l’Eure ; une réponse insuffisante aux besoins de certaines catégories de population (les plus fragiles); une approche encore sectorielle des politiques publiques, ayant tendance à compartimenter les thématiques (logement, social, transport, environnement...) ; des logiques d’acteurs fortement enracinées qui manquent de coordination : les actions sont pensées de manière trop isolées, on ne prend pas assez en compte les interactions possibles entre les différents secteurs d’intervention liés de près ou de loin au logement. 4 Source : PDH 2007-2013 de l’Eure, document de synthèse Page 39
  38. 38. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude A . Un PDH en transition dans l’Eure De plus, les services départementaux estiment que les outils existants sont souvent mal connus du personnel politique et des élus. Le département, comme chef de file de la politique de l’habitat, souhaite donc en 2007 améliorer cette coordination défaillante. Le PDH 2007-2013 a ainsi défini 3 orientations stratégiques, détaillées en 23 fiches-actions. On peut les classer en deux grandes catégories : celles qui apportent un financement pour des projets (de réhabilitation, de création de logements, d’adaptation de logements au handicap etc…), celles qui apportent de la méthodologie (en termes de procédures, de coordination des acteurs etc…). On note5 un fort engagement du département dans l’aspect financier de la politique de l’habitat : cet investissement très positif a notamment permis, entre 2007 et 2013, de majorer le financement de l’ANAH pour la création de logements conventionnés, de financer une partie des travaux d’opérations à volet « habitat indigne », « handicap », « maintien à domicile » et « maîtrise de l’énergie ». L’aspect méthodologique a également bénéficié de plusieurs avancés, notamment : l’instauration d’une charte « habitat durable » en 2008 avec les aménageurs privés et publics la participation du département à hauteur de 20% pour l’élaboration d’une carte communale et de 40% pour l’élaboration d’un PLUi, afin d’inciter les collectivités à se doter d’un document d’urbanisme Le département pousse également les collectivités à réaliser des études locales sur la situation de l’habitat sur leur territoire, et à demander l’appui du CAUE pour les accompagner dans l’élaboration de leur document d’urbanisme. Le département semble donc aller dans la bonne direction en menant son PDH : il intervient en complément de structures nationales existantes (telles que l’ANAH) là où elles sont insuffisantes par rapport aux besoins locaux ; en parallèle, il cherche à mobiliser les différents acteurs de l’habitat et à les faire communiquer. Cependant, l’échelle départementale n’est peut-être pas l’échelle optimale pour mener efficacement des politiques de l’habitat qui s’adaptent aux différents contextes locaux : les situations sont très différentes entre l’est du département, sous influence francilienne, l’agglomération d’Evreux, et l’ouest de l’Eure où le marché immobilier est très peu tendu. En effet, si le département est une échelle pertinente pour avoir une vue globale mais suffisamment détaillée de la situation du logement, il peine à fédérer les acteurs des échelles intercommunales et communales à la logique d’ensemble qu’il est parvenu à activer au niveau départemental. Pour preuve, en regardant notre expérience au sein de la 3CR, nous avons encore été confrontés en 2013 à des faiblesses que le PDH relevait déjà en 2007 : l’approche des politiques publiques est encore trop sectorielle et les 5 Source : Cabinet « Guy Taïeb Conseil », diaporama de présentation Atelier thématique n°3 PDH de l’Eure : « Enjeux et bilan prospectif de l’action publique sur le parc privé », 23/05/2013 Page 40
  39. 39. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude A . Un PDH en transition dans l’Eure acteurs ne sont pas assez coordonnés. En fait, le département peine à inscrire l’habitat dans un projet de territoire global au niveau du département, car ce dernier rassemble plusieurs contextes distincts en son sein, ce qui implique que l’échelle pertinente du projet de territoire est beaucoup plus locale que le département. Pour la période suivante du PDH (2014-2020), on peut s’attendre à ce que le département garde son rôle d’impulseur de la politique de l’habitat, et qu’il cherche à accompagner par des moyens financiers (subventions…) et méthodologiques (CAUE, H&D…) les intercommunalités dans la définition de leur stratégie locale pour l’habitat. ELABORATION DU DEUXIEME PDH DE L’EURE ET POSITIONNEMENT DE NOTRE ETUDE PAR RAPPORT A CELUI-CI Le deuxième PDH est en cours d’élaboration depuis mars 2013, avec l’apport du cabinet de conseil « Guy Taïeb Conseil » qui anime différentes réunions thématiques autour du logements, entre les différents acteurs concernés : élus et techniciens des communes et des EPCI, techniciens du Conseil Général, services de l’Etat, professionnels du parc public et privé, collecteurs 1%, associations etc… Le but est de prendre en compte les problématiques propres aux différents échelons et de confronter les points de vue, afin de partager un contexte et un diagnostic commun. Cette élaboration se déroulera en trois phases : Diagnostic : mars-juillet 2013 Orientations : août-décembre 2013 Mise en place d’un observatoire du PDH : janvier-février 2014 Notre étude s’inscrit de manière un peu particulière dans ce PDH : elle est la première de ce type dans le département, et a donc vocation à être reproduite si la méthode que nous avons utilisée est pertinente à réinvestir pour d’autres territoires (intercommunalités vraisemblablement). Quels éléments notre étude pourrait-elle apporter dans l’élaboration du PDH 2014-2020 ? D’après l’INSEE, le taux de vacance sur le département est en moyenne plus faible que le taux national : en 2009, il s’élevait ainsi à 5,8% du parc total (contre 6,9% pour la France métropolitaine), après avoir diminué entre 1990 et 1999 et raugmenté depuis. Cependant, le diagnostic habitat du PDH 2007-2013 a relevé une disparité du taux de vacance selon les secteurs du département : les territoires ruraux et les pôles urbains sont ainsi plus touchés par ce phénomène. Parmi les territoires ruraux, les cantons du sud-ouest du département sont très concernés, avec une vacance systématiquement supérieure à 5%. En particulier, nous pouvons citer les cantons suivants : Page 41
  40. 40. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles Le canton de Rugles est passé de 6% de logements vacants en 1999 à 7,2% en 2009. Le canton de Beaumesnil (limitrophe par le nord au canton de Rugles) est passé de 6% de logements vacants en 1999 à 6,1% en 2009. Le canton de Breteuil (limitrophe par l’est au canton de Rugles) est passé de 5,9% de logements vacants en 1999 à 7,6% en 2009. Le canton de Verneuil-sur-Avre (limitrophe par le sud-est au canton de Rugles) est passé de 6,6% de logements vacants en 1999 à 9,8% en 2009. Le canton de l’Aigle-Est (limitrophe par l’ouest au canton de Rugles) est passé de 6,8% de logements vacants en 1999 à 13,6% en 2009.6 De plus, le PDH 2007-2013 montre dans son diagnostic habitat qu’en 1999, ces cantons étaient déjà parmi les plus touchés du département (hormis les pôles urbains d’Evreux et de Vernon situés plus à l’est du département) et que la situation n’a pas changé depuis. Par ailleurs, on constate que les cantons cités ont des structures de population assez proches, avec une domination des ouvriers et des employés parmi les actifs et une présence significative de retraités. En somme, on a affaire à des cantons similaires au canton de Rugles du point de vue de leur structure et de leur fonctionnement. La méthodologie que nous avons mise en place et le type de raisonnements que nous avons menés sont donc reproductibles par ces cantons. Aux élus ensuite de les adapter à leur contexte particulier. En ce qui concerne le PDH, il sera intéressant pour les différents acteurs participant aux réunions d’élaboration de prendre connaissance de cette étude et des problématiques qu’elle soulève, afin de confronter ces problématiques (liées au canton de Rugles) avec les problématiques en œuvre sur les territoires où ils exercent (qu’ils soient professionnels ou élus). Cette confrontation pourra, en faisant réagir les différents acteurs, permettre de partager ou non des constats et de produire du diagnostic collectivement, en confrontant les contextes et les situations vécus au sein des différents territoires. B. UN PLUI EN COURS DE GESTATION POUR LE CANTON DE RUGLES LE PLUI : DEFINITION ET OBJECTIFS Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal, comme son nom l’indique, est l’équivalent du PLU communal à l’échelle de l’EPCI. Comme le PLU, le PLUi comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable (PADD) duquel découlent des orientations d’aménagement et de programmation (OAP), un règlement délimitant les 6 Source : INSEE, RP 2009. Page 42
  41. 41. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles différentes zones, des plans de zonages et des annexes. Chacun de ces éléments peut comprendre un ou plusieurs documents graphiques. La notion de PLUi apparaît pour la première fois dans la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) du 13/12/2000 qui crée le PLU : elle reconnaît la possibilité d’élaborer un document d’urbanisme à l’échelle intercommunale. Pour autant, le PLUi va rester à la marge pendant la décennie suivante (surtout dans les communautés de communes rurales), malgré une progressive réapparition dans les discours à partir de 2007. En 2009, la loi Boutin de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion permet aux PLUi de tenir lieu de PLH (article 28). Mais ce n’est qu’en 2010 que le PLUi est remis au-devant de la scène, en affirmant l’échelle intercommunale comme la plus pertinente pour élaborer un document d’urbanisme. La loi ENE (Engagement National pour l’Environnement, dite « Grenelle 2 ») du 12/07/2010 institue en effet le PLUi comme la règle, le PLU devant idéalement rester une exception. Cependant, la loi n’oblige pas les communes à transférer la compétence PLU aux EPCI, elle les y invite simplement. En termes de contenu des PLUi, la loi réaffirme l’obligation de cohérence avec le SCoT, et permet aux orientations d’aménagement et de programmation de tenir lieu de Programme Local de l’Habitat et de Plan de Déplacements Urbains (si l’EPCI est compétente pour l’organisation des transports urbains). Aujourd’hui, la tendance est à un basculement progressif au PLUi pour que celui-ci devienne véritablement et majoritairement « la norme ». Ainsi, un « club PLUi » a été initié en 2012 par le ministère du Logement et de l’Egalité des territoires afin de permettre aux EPCI lauréates de l’appel à projet national PLUi de partager leur expérience dans l’élaboration de leur document intercommunal d’urbanisme. Par ailleurs, le projet de loi ALUR (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) déposé par la ministre Cécile Duflot le 26/06/2013 à l’Assemblée Nationale propose de généraliser les PLUi, en transférant la compétence PLU de plein droit aux EPCI. Le texte sera débattu en séance publique à l’Assemblée à partir du 10 septembre 2013. Qu’est-ce que l’élaboration d’un document d’urbanisme à l’échelle intercommunale peut apporter à des communes rurales comme celles du canton de Rugles ? Le fait de se regrouper permettra à des petites communes rurales de bénéficier d’un financement plus important pour élaborer leur document d’urbanisme (en mettant des moyens financiers en commun), ce qui peut leur permettre de solliciter une aide professionnelle extérieure, par exemple celle d’un bureau d’étude et du CAUE de leur département. Cette démarche va leur donner la possibilité d’aller plus loin que le simple zonage (du type carte communale) : le PLUi doit leur permettre d’ancrer le territoire communautaire dans une démarche de projet d’ensemble coordonné. Le PLUi répond ainsi aux objectifs suivants : mieux intégrer dans la planification le fonctionnement actuel des territoires et ses enjeux Page 43
  42. 42. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles traduire les orientations communautaires en matière de politiques publiques (urbaines, d'habitat, de déplacements, d'aménagement, d'environnement…) et de développement territorial lier et intégrer avec cohérence les différents documents programmatiques existants (PLH, PDU) ELABORATION D’UN PREMIER PLUI POUR LE CANTON DE RUGLES ET POSITIONNEMENT DE NOTRE ETUDE PAR RAPPORT A CELUI-CI La communauté de communes du canton de Rugles a décidé en 2012 de se lancer dans l’élaboration d’un PLU intercommunal, afin de renforcer l’esprit communautaire et de définir des axes communs de développement. Ses objectifs sont les suivants7 : Conforter la centralité des centres-bourgs et des centres-villes et redéfinir la place et le développement des hameaux, en prenant en compte les équipements existants Développer les activités industrielles, commerciales et artisanales et protéger l’activité agricole Organiser l’accueil de nouvelles populations à travers une gamme d’habitat diversifiée, en prenant en compte les équipements existants et programmés Protéger le patrimoine bâti, naturel et l’identité paysagère du canton Un des objectifs exprimé dans le CCTP concerne directement notre étude, il en a défini l’esprit : « identifier les logements vacants et privilégier leur réemploi si possible, avant de consommer de nouveaux terrains naturels ». Cette décision de la communauté de communes a été prise dans un contexte politique particulier. En effet, les maires des communes membres de la 3CR ont des positions différentes concernant la pratique de l’urbanisme, son échelle et la prise de décision. Une partie des élus est ainsi totalement convaincue de la nécessité d’élaborer un PLU intercommunal, et plus globalement de réfléchir en termes de projet de territoire à l’échelle communautaire. D’autres élus sont cependant plus mitigés, sans être véritablement opposés. Cette partie des élus reste dubitative concernant cette manière de définir les politiques d’urbanisme sur le canton. L’enjeu, à la tête de la 3CR, a donc été de se donner les moyens d’être convaincant par rapport aux élus des communes membres, afin que la démarche puisse aboutir et que tous les protagonistes partagent la même dynamique. 7 Source : synthèse des objectifs exprimés dans le Cahier des Clauses Techniques Particulières Page 44
  43. 43. Partie I: Contexte de l’etude III. Contexte politique de l’étude B . Un PLUi en cours de gestation pour le canton de Rugles Dans l’optique de réaliser le PLUi, la 3CR a engagé un premier bureau d’étude. Celui-ci avait pour mission d’assister la 3CR dans l’élaboration et la formalisation du document, d’animer les réunions de travail avec les différents acteurs de la démarche, d’organiser la concertation avec la population, et de formaliser le document final selon les règles en vigueur dans le code de l’urbanisme. Le bureau d’études engagé n’a cependant pas convaincu la 3CR, qui a mis fin au contrat. Cette décision a eu pour conséquence de stopper net le processus (qui avait seulement été amorcé par la phase de diagnostic) et de conforter les élus dubitatifs dans leur opinion sur la démarche. En décidant d’engager des étudiants stagiaires pour réaliser une étude sur la vacance du logement sur le canton, l’objectif de la communauté de communes était double. Il s’agissait tout d’abord de réaliser le diagnostic de la situation de la vacance sur le canton, nécessaire à l’élaboration du PLUi, comme nous l’avons vu, et d’en tirer des conclusions exploitables par la suite dans la démarche PLUi. Mais c’était également l’occasion de poursuivre la réflexion intercommunale engagée et de (re)mobiliser les élus sur un thème précis et concret, avant de l’ouvrir sur le document d’urbanisme de manière générale. Nous avons ainsi présenté à trois reprises l’avancée de nos travaux au comité de pilotage PLUi, afin que les élus engagés dans la démarche communautaire soient informés et impliqués dans la thématique du logement vacant et puissent percevoir le lien qu’elle peut partager avec le PLUi. Parallèlement, la communauté de communes a lancé un nouvel appel d’offres pour engager un second bureau d’études. Nous avons en quelque sorte fait le lien entre les deux bureaux d’études, en montrant aux élus du canton le type de raisonnement que l’on peut mener à l’échelle intercommunale sur une thématique précise, étant entendu qu’ils devront avoir le même type de raisonnement sur les différentes thématiques qui composeront le futur PLUi. Dans cette démarche d’élaboration du PLUi, le CAUE de l’Eure accompagne la communauté de communes dans les démarches et les étapes de cette élaboration (recherche du bureau d’étude, …) et effectue des formations auprès des élus pour les sensibiliser aux différentes thématiques auxquelles ils vont devoir réfléchir dans le cadre du PLUi (urbanisme, habitat, environnement, paysage, architecture, fiscalité etc…). Le CAUE réalise donc un accompagnement global de la 3CR et de ses élus, afin de s’assurer de la cohérence de leurs différentes actions dans le domaine de l’aménagement du territoire. Il a d’ailleurs encadré notre stage par l’intermédiaire de Mme Sabine GUITEL, qui y exerce en tant qu’urbaniste et conseiller chef de projet. Page 45
  44. 44. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements A . Présentation du parc de logements IV. CARACTERISITIQUE ET FONCTIONNEMENT DU PARC DE LOGEMENTS Nous allons maintenant nous intéresser plus particulièrement au parc de logements du canton et au marché dans lequel il évolue. Nous présenterons d’abord les principales caractéristiques et tendances qui animent le parc cantonal et le marché immobilier local. Puis nous expliquerons plus précisément quel a été le fonctionnement de ce parc entre 1990 et aujourd’hui. A. PRESENTATION DU PARC DE LOGEMENTS UNE PART SIGNIFICATIVE DE SECONDAIRES ET DE LOGEMENTS VACANTS RESIDENCES Figure 29 : Evolution du nombre de logements par catégorie sur le canton de Rugles Le nombre de logements est en constante augmentation depuis 1968. Le nombre de résidences principales (ainsi que leur pourcentage dans le parc) n’ont, en particulier, pas cessé de croître : elles représentaient les 3/4 du parc en 2009 (moins que dans le département, où le chiffre s’élève à 87,2%). Figure 30 : Répartition des logements du canton de Rugles selon leur catégorie et leur type Cet écart s’explique par la forte proportion de résidences secondaires au sein du parc : 17,2% en 2009 (-3,1% par rapport à 1999), contre 7% pour le département de l’Eure. Cette forte présence des résidences secondaires peut s’expliquer en partie par la proportion de personnes âgées dans la population plus élevée que la moyenne départementale. Une autre raison est la localisation du canton à moins de deux heures (par rail ou par route) des principales villes aux alentours (Paris, Rouen, Le Havre…). Les élus du canton observent en particulier Page 46
  45. 45. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements A . Présentation du parc de logements un flux régulier de nouveaux entrants sur le territoire en provenance de la région parisienne, qui travaillent sur Paris et n’habitent qu’occasionnellement leur résidence sur le canton. Cette dynamique est toutefois contrebalancée par des retraités qui décident de venir habiter à l’année leur ancienne résidence secondaire : elle rentre donc dans le parc principal. A noter que les logements occasionnels 8 n’entrent que très peu en compte dans ce phénomène : ce sont plutôt les résidents du canton qui travaillent à l’extérieur de celui-ci (comme nous avons vu précédemment). Le parc de logements vacants a quant à lui fluctué jusqu’en 1982. Il a ensuite régulièrement diminué jusqu’en 1999. Il est reparti à la hausse entre 1999 et 2009, passant de 6% du parc total en 1999 à 7,2% en 2009. Le parc vacant cantonal a évolué de manière similaire à celui de l’Eure (en termes de hausses et de baisses). Le pourcentage du canton est cependant supérieur à la moyenne départementale, qui s’élevait à 5,8% en 2009. Le fonctionnement du parc de logements du canton sera analysé et expliqué dans la suite de ce rapport grâce à la technique dite du point mort, qui prend en compte les phénomènes de construction et de renouvellement du parc, entre autres. LA PREDOMINANCE DES PROPRIETAIRES Figure 31 : Résidences principales du canton de Rugles selon le statut d'occupation Comme dans le département, les propriétaires sont largement dominants sur le canton, et ils le sont de plus en plus (en proportion). La différence avec le département se fait sur la part de locataires, qui baisse plus rapidement sur le canton (-1,5% entre 1999 et 2009 contre -1% pour l’Eure) et représente moins d’un tiers des résidents principaux, alors que le pourcentage se maintient à 34% pour le département. Autre différence : le parc social est bien moins développé dans le canton (7,8%) que dans le département (15,2%). Cette différence peut s’expliquer en partie par le caractère rural marqué du canton, qui sous-entend dans sa situation actuelle une dépendance marquée à la voiture. Par conséquent, l’accueil de populations très vulnérables et/ou faisant partie des CSP les moins élevées devient 8 « Un logement occasionnel est un logement ou une pièce indépendante utilisée occasionnellement pour des raisons professionnelles (par exemple, un pied-à-terre professionnel d'une personne qui ne rentre qu'en fin de semaine auprès de sa famille) ». (Source : définition INSEE) Page 47
  46. 46. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements A . Présentation du parc de logements problématique, dès lors que ces ménages n’ont pas le pouvoir d’achat nécessaire pour assumer l’usage de deux véhicules (par exemple, pour un couple avec enfant). Ces problèmes ont déjà été vécus par certains élus du canton, qui ont accueillis des ménages n’ayant pas anticipé la réalité du caractère rural du secteur (et qui sont d’ailleurs repartis assez vite – au bout d’un an en général). Cependant, il existe différentes strates de loyers conventionnés pour les logements sociaux. Nous verrons par la suite dans quelle mesure il est possible de concilier ces loyers conventionnés avec les loyers pratiqués dans le marché immobilier du secteur. CARACTERISTIQUES INTRINSEQUES DES LOGEMENTS : UNE CROISSANCE DU NOMBRE DE LOGEMENTS DE GRANDE TAILLE ET DU CHAUFFAGE « TOUT ELECTRIQUE » Figure 32 : Résidences principales du canton de Rugles selon le nombre de pièces On constate deux dynamiques en termes de taille des logements sur le canton de Rugles : D’une part, les petits et moyens logements (1 à 3 pièces) ont baissé en valeur absolue et en pourcentage entre 1999 et 2009 (respectivement -0,2%, -1,5% et -3,1%). D’autre part, les grands logements (≥4 pièces) ont augmenté en valeur absolue durant la même période. De plus, les logements de 3 pièces ou + forment une large majorité du parc (92,8% en 2009, en augmentation par rapport à 1999). On retrouve les mêmes tendances dans le département, mais elles sont moins marquées que dans le canton : tous les logements ≥2 pièces ont progressé en valeur absolue entre 1999 et 2009, ce qui relativise la baisse en pourcentage. La part des logements ≥3 pièces est également un peu plus faible (88,8% en 2009). Page 48
  47. 47. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements A . Présentation du parc de logements Figure 33 : Résidences principales du département de l'Eure selon le nombre de pièces En termes de système de chauffage des logements, on observe une répartition à peu près similaire à celle du département : Figure 34 : Confort des résidences principales du canton de Rugles La majorité des logements (47,7% en 2009) bénéficient d’un chauffage central individuel. Ce pourcentage est un peu plus élevé que dans le département où il avoisine les 45% ; cependant, il est en baisse dans le canton alors qu’il a augmenté dans le département entre 1999 et 2009. Au contraire, la part des logements bénéficiant d’un chauffage individuel « tout électrique » a augmenté durant la même période, plus rapidement dans le canton (+5,7%) que dans le département (+4,7%). Elle reste cependant moins élevée dans le canton (où elle représente un peu moins d’un quart des logements) que dans le département, où elle s’élève à 29%. On constate qu’un quart des logements ne sont chauffés ni au gaz, ni à l’électricité (contre 16% dans le département). On n’a cependant pas d’information sur le système de chauffage de ces logements. Il y a peut-être là des problèmes de précarité énergétique qu’il faudra prendre en compte dans la suite de notre étude. Page 49
  48. 48. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles B. UN MARCHE IMMOBILIER DETENDU ET TRES HETEROGENE AU SEIN DU CANTON DE RUGLES METHODOLOGIE D’ETUDE Afin d’ancrer notre étude dans le contexte immobilier local, nous avons procédé à une analyse du marché en nous appuyant sur les données des agences immobilières et des sites spécialisés. L’objectif était triple : Mettre en évidence la structure du marché immobilier au sein du canton de Rugles Positionner le marché ruglois par rapport à d’autres villes de taille comparable et par rapport aux villes principales de l’Eure Identifier les tendances principales du marché local Pour cela, nous avons procédé en plusieurs étapes. Nous avons tout d’abord effectué les relevés des annonces en vitrine des agences de Rugles et de l’Aigle (Viking Immobilier, L’Immobilière de Normandie, Master Immo, etc…), ainsi que des annonces présentes sur plusieurs sites Internet spécialisés (seloger.com, leboncoin.fr, et les sites des agences présentes sur le territoire). Pour chaque annonce, nous avons relevé la localisation (commune), le type de bien (appartement ou maison), sa surface, son prix ou son loyer (en séparant les annonces de vente et de location). Cela nous a permis d’établir pour chaque annonce le prix/m² (en loyer ou en vente). Nous avons ensuite déterminé une moyenne et un écart-type des prix de vente/m² et des loyers/m² pour différents secteurs géographiques d’analyse (Rugles, canton hors Rugles, canton entier). Nous avons travaillé à partir du relevé de 106 offres de vente et de 36 offres de location sur le canton (proposées en mai 2013). Nous avons par la suite confronté les moyennes obtenues avec les chiffres donnés par des sites spécialisés (meilleursagents.com, lacoteimmo.fr) pour les départements limitrophes de l’Eure ainsi que pour plusieurs villes du département de l’Eure et de l’Orne. Ces villes ont été choisies pour leur proximité avec Rugles (2.146 hab) et leurs différentes tailles : Page 50
  49. 49. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles Ville Population municipale en 2010 Distance à Rugles Statut Evreux 50 337 hab 45 km Préfecture de l'Eure Vernon 25 147 hab 85 km Chef-lieu de canton Bernay 10 449 hab 35 km Chef-lieu de canton L'Aigle 7 975 hab 10 km Chef-lieu de canton Verneuil-sur-Avre 6 205 hab 21 km Chef-lieu de canton Conches-en-Ouche 4 993 hab 28 km Chef-lieu de canton Breteuil 3 347 hab 16 km Chef-lieu de canton Nous avons enfin effectué des entretiens auprès d’agences immobilières de Rugles et de l’Aigle (« Agence Service Immobilier », « Viking Immobilier ») afin de poser des questions sur les tendances du marché local, toujours en séparant le locatif de la vente : 1. Quels types de logements se vendent le mieux et le moins bien sur votre secteur géographique? (typologie, époque, …) 2. Après sa mise en vente, combien de temps un bien reste-t-il sur le marché en moyenne ? 3. A quels prix les logements sont-ils vendus ou loués? (Prix moyen du m² habitable) 4. Quels types de clients cherchent à acquérir un bien sur votre secteur géographique? (Couple, famille, personne seule ; tranche d'âge). Sont-ils originaires de ce même secteur géographique ou viennent-ils d'autres régions ? 5. Au bout de combien de temps vos clients revendent-ils leurs biens? 6. En se présentant dans vos agences, quelles sont les grandes tendances des demandes des potentiels acquéreurs ? ANALYSE DU MARCHE Nous conduirons cette analyse selon différentes échelles d’ancrage territorial : échelle interdépartementale échelle départementale échelle cantonale A chaque fois, nous comparerons les prix de vente et les loyers avec ceux pratiqués dans les territoires voisins. Page 51
  50. 50. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles A. A L’ECHELLE INTERDEPARTEMENTALE : L’EURE SE SITUE DANS LA FOURCHETTE BASSE DES PRIX Premier constat : les prix de vente des appartements sont toujours supérieurs à ceux des maisons (sauf dans l’Orne et le Val-d’Oise), en particulier dans le Calvados, l’Oise et les Yvelines. La différence est moins affirmée dans l’Eure. C’est la même situation pour les loyers, sauf pour le Calvados et l’Orne. On a de plus une différence entre appartements et maisons un peu plus importante pour l’Eure. €/m² 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Moyenne appartement Moyenne maison Calvados (14) Eure-etLoir (28) Oise (60) Orne (61) SeineMaritime (76) Vald'Oise (95) Yvelines (78) Eure (27) Moyenne appartement 2 704 2 139 2 517 1 145 1 948 2 774 3 797 1 905 Moyenne maison 1 980 1 747 1 985 1 288 1 755 2 789 3 364 1 777 Figure 35 : Prix de vente moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes (Source : meilleursagents.com) 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 €/m² Moyenne appartement Moyenne maison Calvado Eure-ets (14) Loir (28) Oise (60) Orne (61) SeineMaritim e (76) Vald'Oise (95) Yvelines (78) Eure (27) Moyenne appartement 11,48 10,62 13,08 8,51 11,37 16,39 17,49 10,48 Moyenne maison 18,33 8,23 10,73 6,46 8,94 13,49 16,31 8,57 Figure 36 : Loyers moyens en 2012 : Eure et départements limitrophes (Source : meilleursagents.com ; lacoteimmo.com) On remarque de manière générale que l’Eure reste dans la fourchette basse des prix pratiqués aussi bien en vente qu’en location de biens (pour les appartements et les maisons). Cependant, l’Eure reste en moyenne plus chère que l’Orne. Page 52
  51. 51. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles B. A L’ECHELLE DEPARTEMENTALE : RUGLES SE SITUE AU NIVEAU DE VILLES DE POPULATIONS SUPERIEURES (Voir graphiques page suivante) On constate qu’en termes de vente, Rugles (qui avec 2.146 habitants en 2012, est la ville la moins peuplée de notre sélection de comparaison) se situe au niveau de villes de population supérieures (par exemple Bernay, qui compte 10.449 habitants). Ceci est vrai aussi bien pour les appartements que pour les maisons. Les prix/m² pratiqués à Rugles sont donc supérieurs à ce à quoi on pourrait s’attendre pour une ville de cette taille. Cela peut constituer un frein à l’investissement pour des ménages voulant s’installer en ville qui, pour des prix équivalents ou un peu plus élevés, vont pouvoir acquérir un bien immobilier dans une ville plus peuplée et par conséquent bénéficiant de davantage de services voire d’emplois. On peut donc dire que pour les ventes, la situation actuelle du marché à Rugles dessert la ville. En ce qui concerne les locations, les loyers/m² à Rugles sont nettement moins élevés que ceux des villes plus importantes de l’Eure (on le voit bien sur le graphique de comparaison des principales villes aux alentours). Cependant, ce graphique (réalisé à partir des chiffres donnés par les sites spécialisés meilleursagents.com et lacoteimmo.com) ne se recoupe pas totalement avec les chiffres obtenus par les relevés d’offres que nous avons effectués (voir méthodologie expliquée précédemment). En effet, nous avons obtenu des loyers/m² beaucoup plus élevés (7,95€/m² en moyenne) que ceux annoncés (avec un faible indice de confiance : 1 ou 2/5) par les sites spécialisés (5,50€/m² environ). Il faut toutefois prendre en compte le fait que les loyers sur les sites Internet type leboncoin.fr sont souvent gonflés par les propriétaires, qui surévaluent la valeur de leur bien. De plus, peu d’offres de locations étaient proposées sur Rugles lors de notre recensement, ce qui donne mécaniquement une moyenne un peu faussée. La réalité doit donc se situer entre les deux chiffres : soit des loyers ruglois aux alentours de 7€/m². On peut donc tirer deux conclusions à l’échelle départementale : Les prix de vente et les loyers pratiqués à Rugles sont légèrement inférieurs à ceux des villes principales de l’Eure Ils sont supérieurs à ceux de l’Aigle, ville de 8.000 habitants située à 9 km de Rugles, bénéficiant d’une gare TER en liaison directe avec Paris et d’une offre de services plus développée qu’à Rugles, donc plus attractive que Rugles. Page 53
  52. 52. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles Figure 37 : Prix de vente moyens en 2012 : principales villes aux alentours (Source : meilleuragents.com) Figure 38 : Loyers moyens en 2012 : principales villes aux alentours (Source : meilleursagents.com ; lacoteimmo.com) Page 54
  53. 53. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles C. A L’ECHELLE CANTONALE : UN MARCHE TRES HETEROGENE, TRES DETENDU, OU RUGLES EST LEGEREMENT PLUS CHERE QUE LE RESTE DU CANTON Figure 39 : Moyennes des prix pratiqués à Rugles et dans le reste du canton (Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere-normandie.com) En moyenne, Rugles est plus chère en vente que le reste du canton ; cela n’est plus vrai pour les locations où les loyers/m² sont légèrement inférieurs à Rugles. Cependant, ces moyennes (obtenues par relevés d’annonces) à l’échelle du canton ne sont absolument pas significatives, comme le montre la répartition des offres relevées sur le canton représentées en nuages de points : Page 55
  54. 54. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles Figure 40 : Hétérogénéité du marché cantonal (Source : Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere normandie.com) On constate que les prix de ventes sont très aléatoires : on peut trouver des offres véritablement attractives comme des offres très au-dessus de la moyenne départementale. Pour les locations, malgré le peu d’offres existantes sur le canton, on remarque que plus la surface du bien diminue, plus son loyer/m² a tendance à augmenter : les biens de moins de 40 m² sont en particulier loués plus cher que la moyenne du canton. Si l’on croise cette analyse avec la répartition des offres de logements sur le canton (selon le statut location/vente), en comparant avec le département de l’Eure, on peut mettre en évidence un déficit d’offre d’appartements en location sur le canton de Rugles (36% des offres de location sont des appartements, alors que 58% des locataires de l’Eure habitaient un appartement en 2009). Page 56
  55. 55. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements B . Un marché immobilier détendu et très hétérogène au sein du canton de Rugles Location 36 Vente 64 7 93 0% 10% 20% 30% 40% 50% Appartement 60% 70% 80% 90% 100% 90% 100% Maison Figure 41 : Répartition des offres de logements sur le canton de Rugles en 2013 (Source : annonces immobilières sur leboncoin.fr ; seloger.com ; immobiliere-normandie.com) Locataires Propriétaires 58 42 3 0% 97 10% 20% 30% 40% Appartement 50% 60% 70% 80% Maison Figure 42 : Répartition des résidences principales dans l'Eure en 2009 (Source : INSEE, RP 2009) On a donc une situation où il y a peu d’offres de location d’appartement sur le canton, et les offres proposées sont plus chères pour les appartements de petite surface (<40 m²) que dans d’autres villes du département potentiellement plus grandes et plus attractives (l’Aigle par exemple). Des habitants potentiels (personnes seules, jeunes, retraités etc…) sont donc peut-être écartés du marché immobilier du canton, faute de trouver à un prix attractif un logement convenant à leurs besoins spécifiques. Après avoir effectué cette étude statistique du marché immobilier du canton, nous avons interrogé quelques agences immobilières locales 9 , qui ont confirmé et complété l’idée que nous nous faisions de l’état de ce marché. Nous avons ainsi identifié trois grandes tendances : 1. Les biens qui se vendent le mieux sont les pavillons individuels (dans et aux alentours de Rugles), pour différents motifs : Mobilité professionnelle Mobilité résidentielle (passage d’un appartement à une maison notamment) Résidences secondaires (acquises par des originaires d’Ile-deFrance principalement) Investissement locatif (surtout dans des pavillons des années 60 et 70) 2. Le marché est très détendu : les professionnels ont noté une augmentation des durées de vente (qui s’élèvent généralement à plusieurs mois) à partir de la publication de l’offre. Ils décrivent une rotation assez faible dans les locations, avec notamment des baux longues durées (>3 ans) et renouvelés (avec une exception : les jeunes, qui partent plus vite que les retraités). 9 Agences immobilières « Service Immobilier » (L’Aigle) et « Viking Immobilier (Rugles) Page 57
  56. 56. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements C . Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins en logements 3. Les origines géographiques de la demande sont diversifiées : on trouve aussi bien des actifs locaux que des personnes venant d’autres régions de France voire de l’étranger (en tant que résidents secondaires et principaux). On peut conclure de cette analyse que globalement, le marché immobilier sur le canton n’est pas très attractif, en comparaison d’autres villes proches et plus peuplées comme l’Aigle. Beaucoup de vendeurs, notamment originaires de la région parisienne pour les résidences secondaires, semblent ne pas tenir compte de la localisation de leur bien au moment de publier leur offre. A l’inverse, quelques biens sont proposés à des prix très avantageux. Le marché reste ainsi très hétérogène et assez peu dynamique. C. LE « POINT MORT » : UNE METHODE D’EVALUATION QUANTITATIVE DES BESOINS EN LOGEMENTS LA NOTION DE BESOINS EN LOGEMENTS Les « besoins en logements » sont devenus le centre des préoccupations des pouvoirs publics. A travers les programmes locaux de l’habitat (PLH), l’évaluation des besoins en logements est devenue une démarche incontournable des politiques locales de l’habitat. Aujourd’hui, pour comprendre le développement urbain et répondre aux attentes des habitants, les autorités publiques se posent la question des besoins en logements pour les ménages actuels et futurs. L’économiste Guy Taieb a mis en place une méthode appelée « le point mort ». Cette méthode a été expérimentée par la Direction Départementale de l’Equipement des Yvelines au début des années 1990. Elle permet d’évaluer les besoins globaux en logements sur un territoire donné. Ces besoins sont définis en deux catégories. D’un côté, il y a les besoins en logements qui permettent le maintien de la population, c’est ce qui sera appelé « le point mort » et de l’autre côté il y a les logements nouveaux qui répondent aux besoins des nouveaux ménages accueillis. Cette approche par le « point mort » permet d’évaluer les besoins en logements dans le canton de Rugles. Les besoins en logements s’appuient sur des estimations qui reposent sur un certain nombre d’hypothèses basées sur la croissance démographique, le desserrement des ménages, la fluidité du marché et le renouvellement du parc. Evaluer les besoins en logements permet à long terme : D’approcher d’une manière générale le niveau des besoins en logements D’orienter de manière quantitative la production nouvelle pour réduire les dysfonctionnements du parc de logements De répondre aux besoins des ménages occupants DESCRIPTION DE LA METHODE Page 58
  57. 57. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements C . Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins en logements Cette méthode met en évidence 4 niveaux d’utilisation de la construction de logements. En effet, un logement neuf ne permet pas uniquement l’augmentation de la population mais il contribue également à couvrir certains besoins. A. LE RENOUVELLEMENT LOGEMENTS OU REMPLACEMENT DE Le renouvellement du parc de logements peut dépendre de l’état des logements et des opérations de réhabilitation engagées. Les changements d’affectation d’un logement en bureaux, en locaux d’activités ou le regroupement de plusieurs logements en un seul sont des exemples du renouvellement du parc. B. L’EVOLUTION DU PARC DES RESIDENCES SECONDAIRES ET DES LOGEMENTS VACANTS Elle se traduit par les départs de résidents qui ne sont pas remplacés et qui provoquent la vacance de logements. De même, la construction d’un logement neuf peut compenser la variation des résidences secondaires et de logements vacants. Un nouveau logement construit peut être directement affecté en une résidence secondaire, ou une résidence principale peut être transformée en résidence secondaire. C. DESSERREMENT DE LA TAILLE DES MENAGES C’est la réduction du nombre moyen d’occupants par résidence principale. Le desserrement des ménages peut être provoqué par la décohabitation des jeunes, l’augmentation des divorces et des familles monoparentales. Exemple : il arrive qu’un couple divorce, une des deux personnes garde le logement principal et la seconde personne va habiter dans un autre logement dans la même commune. Dans cet exemple, la construction d’un nouveau logement aura permis de maintenir la population dans la commune et non pas son augmentation. D. CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE La construction de nouveaux logements peut également contribuer à l’augmentation de la population dans la commune. Cependant, si le volume de la construction annuelle est inférieur au nombre de logements nécessaires pour le maintien de la population, cela entraînera une diminution de la population. Cette méthode est nécessaire aux pouvoirs publics car elle permet d’analyser le fonctionnement du parc de logement et attire l’attention sur le phénomène de la vacance, sur le changement d’affectation du bâti et sur le degré de vétusté du parc. De même, elle permet aux élus de réfléchir aux problèmes de logements des jeunes et de la demande en locatif. Page 59
  58. 58. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements C . Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins en logements LE CALCUL DU POINT D’EQUILIBRE Le point d’équilibre correspond au nombre de logements neufs nécessaires qu’il faudrait construire pour maintenir la population. Nous avons estimé le point d’équilibre pour chaque commune du canton. Les données qui ont été nécessaires pour l’estimation des besoins en logements sont les 4 derniers RGP INSEE10 de 1990, 1999, 2009 et 2013. De même, grâce aux données fournies par L’INSEE, nous avons relevé les caractéristiques du parc de logements (résidences principales, résidences secondaires, logements vacants). Par ailleurs, le registre des permis de construire nous a permis de relever le nombre de constructions neuves et de logements réhabilités. Ci-dessous, le tableau du « point mort » calculé à l’échelle du canton de Rugles. Source : INSEE RGP 1990-1999-2009-2013, préfecture de l'Eure, permis de construire des communes de la CDC de Rugles. Réalisation : Etudiants Polytech Tours stage 3CR 2013 10 RGP INSEE : Recensement général de la population Page 60
  59. 59. Partie I: Contexte de l’etude IV. Caractérisitique et fonctionnement du parc de logements C . Le « point mort » : une méthode d’évaluation quantitative des besoins en logements Page 61

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