O documento discute avanços e desafios no processo de regularização fundiária no Brasil, com foco na titulação de possuidores. Apresenta marcos legais que apoiam a regularização e destaca a legitimação de posse como mecanismo importante para titular aqueles que ocupam a terra, especialmente em assentamentos irregulares.

1. Avanços e desafios no processo de
Regularização Fundiária no Brasil.
O Provimento da CGJSP
FLAUZILINO ARAÚJO DOS SANTOS
•1º Oficial do Registro de Imóveis de São Paulo (SP)
•Presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP)
•Diretor de Tecnologia do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB)

2. AVANÇOS
• POTENTES MARCOS LEGAIS E NORMATIVOS
• Lei Nº 11.977, de 7.7.2009;
• Provimento CGJSP Nº 18, de 21.6.2012;
• Provimento CGJSP Nº 21, de 18.7.2013;
• NSCGJSP (Normas de Serviço da Corregedoria
Geral da Justiça do Estado de São Paulo) -
Capítulo XX (Registro de Imóveis), itens
273/313.

3. DESAFIOS
• TITULAÇÃO DOS POSSUIDORES
• Possuidor (posseiro, ocupante)
• Código Civil, Art. 1.196. Considera-se
possuidor todo aquele que tem de fato o
exercício, pleno ou não, de algum dos poderes
da propriedade

4. A realidade do desafio da
titulação dos possuidores
• 1ª Alternativa: Transmissão de domínio por
força dos ajustes preliminares
• 2ª Alternativa: Escritura Pública
• 3ª Alternativa: Legitimação de posse
• 4ª Alternativa: Usucapião

5. Ajustes preliminares com força para
Registro da transmissão de domínio
• compromissos de compra e venda,
• Cessão,
• promessas de cessão,
• proposta de compra,
• reserva de lote,
• outro documento do qual constem a
manifestação da vontade das partes, a indicação
da fração ideal, lote ou unidade, o preço e o
modo de pagamento, e a promessa de contratar.

6. O título que servirá de suporte para o registro do lote
regularizado no nome do beneficiário não necessita de
testemunhas instrumentárias (287.5);
Admite-se o registro de títulos derivados de sucessivas
transferências informais, mediante apresentação dos
originais ou de cópias simples para formação da cadeia
sucessória (288.1);
O ITBI será exigido apenas em relação a última transação
(288.2);
Não é exigido o reconhecimento de firma (289).

7. Imóveis que se tornaram
irregulares por falta de
titulação

8. A legitimação de posse está
circunscrita aos lotes decorrentes
de Regularização Fundiária de
Interesse Social (Demarcação
urbanística)?

9. Como justificar a aplicação de mecanismos mais
céleres de titulação de adquirentes de unidades
em empreendimentos que já nasceram
irregulares ou clandestinos e não conferir essa
mesma proteção aos adquirentes de unidades
habitacionais que, embora originariamente
regulares, no decorrer do tempo se tornaram
irregulares apenas em um dos aspectos da
regularização fundiária, qual seja, a titulação?

10. Lei 11.977/2009, Art. 46. A regularização
fundiária consiste no conjunto de medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que
visam à regularização de assentamentos
irregulares e à titulação de seus ocupantes, de
modo a garantir o direito social à moradia, o
pleno desenvolvimento das funções sociais da
propriedade urbana e o direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado.

11. A não utilização da demarcação
urbanística não impede o registro do
título de legitimação de posse.
Poderá ocorrer que a área já esteja
adequadamente demarcada e
especializada no Registro de
Imóveis (itens 296.6, 298 e 298.3);

12. Legitimação de Posse &
Órgão Municipal
• A municipalidade está obrigada a examinar a
situação do possuidor e outorgar-lhe o Título
de Legitimação de Posse sempre que os
requisitos para a concessão estiverem
presentes.
• Sugestão: edição de lei ou decreto municipal
fixando as diretrizes para outorga do título.

13. NSCGJSP, 298.2. A legitimação de posse pode ser
concedida ao coproprietário da gleba, titular de cotas
ou de frações ideais devidamente cadastradas pelo
poder público, desde que exerça seu direito de
propriedade em um lote individualizado e identificado
no parcelamento registrado, bem como ao ocupante de
lote em parcelamento ou de unidade autônoma em
condomínio edilício regular.

14. Muito Obrigado!
Flauzilino Araújo dos Santos
flauzilino@arisp.com.br