4 audit-immobilier

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4 audit-immobilier

  1. 1. AUDIT DU SECTEUR IMMOBILIER
  2. 2. Introduction Caractéristiques du secteur  Secteur en forte croissance ( réformes économiques, croissance du secteur de l’habitat…) Secteur régi par une réglementation spécifique (légales, réglementaires,fiscale, comptable…) Secteur dont le cycle de production dépasse généralement une année, l'importance de leurs stocks et des charges financières,  la possibilité de vente avant l'achèvement,
  3. 3. Introduction 1- Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire 2- Particularités fiscales 3- Règles comptables spécifiques 4- Principales étapes du processus d’activité 5- Principaux cycles d’audit et risques spécifiques 6- Diligences d’audit spécifiques 7- Réserves les plus fréquentes Conclusion
  4. 4. Rappel des concepts et du cadre légal et réglementaire 1- Travaux Immobiliers:1- Travaux Immobiliers: Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers,Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers, les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant dules personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du personnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre despersonnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre des matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparationmatériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation ou à la transformation d'immeubles.ou à la transformation d'immeubles. Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadreLes travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y aitprofessionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournislieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage.par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage.
  5. 5. 2- Lotisseur2- Lotisseur Le lotisseur est la personne qui procéde à des travauxLe lotisseur est la personne qui procéde à des travaux d’aménagement ou de viabilisation ded’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtirterrains à bâtir (pose de(pose de canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction decanalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de chaussées, bordures, trottoirs etc...) .chaussées, bordures, trottoirs etc...) . LotissementLotissement::   constitue un lotissement toute division pourconstitue un lotissement toute division pour vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ouvente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usageplusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanald’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal quelle que soit la superficie du lot.quelle que soit la superficie du lot.
  6. 6. 3- Promoteur Immobilier:3- Promoteur Immobilier: Le promoteur immobilier est défini comme étant touteLe promoteur immobilier est défini comme étant toute personne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur despersonne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur des travaux immobiliers procède ou fait procéder àtravaux immobiliers procède ou fait procéder à l'édificationl'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés àd'un ou de plusieurs immeubles destinés à la vente ou à la location.la vente ou à la location. Un promoteur immobilier doit êtreUn promoteur immobilier doit être propriétaire depropriétaire de son terrainson terrain.. Pour l’édifier il peut le faire lui même,Pour l’édifier il peut le faire lui même, comme il peut faire appel à un entrepreneur de travauxcomme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux pour réaliser la construction.pour réaliser la construction.
  7. 7. 4-4- V.E.F.A: Vente en état futur d’achèvementV.E.F.A: Vente en état futur d’achèvement (achat(achat sur plan)sur plan) La VEFA est le contrat par lequel uneLa VEFA est le contrat par lequel une personne, lpersonne, l’acquéreur’acquéreur, contracte avec une, contracte avec une autre, leautre, le vendeurvendeur afin d’acquérirafin d’acquérir un bienun bien immobilier.immobilier. Le vendeur s’engage à édifier un bienLe vendeur s’engage à édifier un bien immobilier dans un délai déterminé etimmobilier dans un délai déterminé et l’acquéreur s’engage à payer le prix au fur etl’acquéreur s’engage à payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.à mesure de l’avancement des travaux.
  8. 8. Les étapes de la VEFA:Les étapes de la VEFA: o Contrat de réservation (facultatif)Contrat de réservation (facultatif) o Contrat préliminaireContrat préliminaire o Contrat définitifContrat définitif
  9. 9. Contrat de réservation:Contrat de réservation: C’est un contrat permettant la réservation d’unC’est un contrat permettant la réservation d’un bien immobilier en contrepartie du dépôt d’unebien immobilier en contrepartie du dépôt d’une garantie. Il contient:garantie. Il contient: -Description détaillée du bien-Description détaillée du bien - Prix de vente- Prix de vente - Modalité du paiement- Modalité du paiement Le paiement reste séquestré entre les mains duLe paiement reste séquestré entre les mains du notaire chargé de l’opérationnotaire chargé de l’opération
  10. 10. Contrat préliminaire de vente: obligatoireContrat préliminaire de vente: obligatoire Conclu à l’achèvement des fondations deConclu à l’achèvement des fondations de l’immeubles. Il comporte les informationsl’immeubles. Il comporte les informations relatives à : délai de livraison, le prix, lesrelatives à : délai de livraison, le prix, les modalités de paiement et la garantie demodalités de paiement et la garantie de remboursementremboursement En outre, un cahier des charges est signé entreEn outre, un cahier des charges est signé entre les partie (caractéristiques techniques, nature desles partie (caractéristiques techniques, nature des matériaux,délai de réalisation et de livraison…)matériaux,délai de réalisation et de livraison…)
  11. 11. Les garanties données à l’acquéreur:Les garanties données à l’acquéreur: Garantie de remboursementGarantie de remboursement Garantie des vices cachés ( 1 AN)Garantie des vices cachés ( 1 AN) Garanties décennale (10 ANS)Garanties décennale (10 ANS)
  12. 12. Contrat définitif:Contrat définitif: Le transfert de propriété du bien immobilier estLe transfert de propriété du bien immobilier est effectuée après paiement intégral du prix eteffectuée après paiement intégral du prix et l’obtention du permis d’habiterl’obtention du permis d’habiter
  13. 13. RAPPEL DU CADRE LEGAL ETRAPPEL DU CADRE LEGAL ET REGLEMENTAIREREGLEMENTAIRE Le secteur est régi par les dispositions légales et réglementairesLe secteur est régi par les dispositions légales et réglementaires spécifiques suivantes:spécifiques suivantes: loi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relativeloi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relative aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ;aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ; dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.Cdahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futurLoi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur d’achèvement ;d’achèvement ; loi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété desloi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ;immeubles bâtis ; décret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes dedécret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de passation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives àpassation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives à leur contrôle et à leur gestion ;leur contrôle et à leur gestion ; Note Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publicsNote Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publics
  14. 14. PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES Qualité Régime applicable Conditions à remplir Sociétés immobilières transparentes Hors champ d’application a) lorsque leur actif est constitué soit d'une unité de logement occupée en totalité ou en majeure partie par les membres de la société ou certains d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin ; b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou la construction, en leur nom, d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue d'accorder statutairement à chacun de leurs membres, nommément désigné, la libre disposition de la fraction d'immeuble ou d'ensemble immobilier correspondant à ses droits sociaux. Chaque fraction est constituée d'une ou plusieurs unités à usage professionnel ou d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte. MATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETESMATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETES
  15. 15. Qualité Régime applicable Conditions à remplir les promoteurs immobiliers (logements économiques) Exonération permanente - opérations réalisées dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges, en vue de réaliser un programme de construction de 2.500 logements sociaux, étalé sur une période maximum de cinq ans courant à compter de la date de délivrance de l’autorisation de construire ; - Tenir une comptabilité séparée pour chaque programme de construction ; - Joindre à la déclaration fiscale : - Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ; - Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent. PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES EN MATIERE D’IS ET IREN MATIERE D’IS ET IR
  16. 16. Qualité Régime applicable Conditions à remplir les promoteurs immobiliers (cités, résidences et campus universitaires) Réduction temporaire pour une période de 5 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter d’une réduction de 50% de l’impôt, au titre des revenus provenant de la location de cités, résidences et campus universitaires réalisés en conformité avec leur destination. -réaliser pendant une période maximum de 3 ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire , des opérations de construction de cités, résidences et campus universitaires constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de deux lits par chambre, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat assortie d’un cahier des charges. -Tenir une comptabilité séparée pour chaque opération de construction; -Joindre à la déclaration fiscale : -Un exemplaire de la convention et du cahier des charges pour la première année ; -Un état du nombre de logements sociaux réalisés dans le cadre de chaque programme et le montant du CA y afférent ; -Un état du nombre de chambres réalisées dans le cadre de chaque opération de construction de cités, résidences et campus universitaires ainsi que le montant du chiffre PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES EN MATIERE D’IS ET IREN MATIERE D’IS ET IR
  17. 17. Opération Régime applicable Conditions à remplir livraison à soi- même de construction, effectuée par toute personne physique Exonération sans droit à déduction - la superficie couverte n'excède pas 300 m² ; - la construction porte sur une unité de logement indivisible ayant fait l’objet de délivrance d’une autorisation de construire et est affectée à l'habitation principale de l'intéressé pendant une durée de quatre ans courant à compter de la date du permis d'habiter ou de tout autre document en tenant lieu. construction d'une unité de logement par une société civile immobilière Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; - La société constituée par les membres d’une même famille ; - La construction est destinée à l’habitation personnelle principale des membres. PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES EN MATIERE DE TVAEN MATIERE DE TVA
  18. 18. Opération Régime applicable Conditions à remplir Constructions par des personnes physiques et morales Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; - Construction destinée au logement du personnel ; - Edification dans le cadre d’un programme agréé. construction de logements pour le compte de chacun de leurs adhérents par les coopératives d'habitation Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ; - Les coopératives sont constituées et fonctionnent conformément à la législation en vigueur. les constructions de locaux à usage exclusif d'habitation Exonération avec droit à déduction - la superficie couverte et la valeur immobilière totale (prix du terrain + coût de la construction principale et des annexes + frais d'adduction d'eau et de branchement d'égout et d'électricité), par unité de logement, n'excèdent pas respectivement 100m² et 200.000 dirhams TTC. PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES EN MATIERE DE TVAEN MATIERE DE TVA
  19. 19. Opération Régime applicable Conditions à remplir les constructions de cités, résidences et campus universitaires par les promoteurs immobiliers Exonération avec droit à déduction - réalisation de la construction au maximum trois ans courant à compter de la date de l’autorisation de construire des ouvrages constitués d’au moins 500 chambres, dont la capacité d’hébergement est au maximum de 2 lits par chambre ; - opération s’inscrit dans le cadre d’une convention conclue avec l’Etat, assortie d’un cahier des charges. les opérations de réalisation de logements sociaux Exonération avec droit à déduction - afférents au projet "Annassim" situé dans les communes de Dar Bouazza et Lissasfa par la société nationale d’aménagement collectif (SO.N.A.D.A.C). les opérations de location d'immeubles Imposable à 10% avec droit à déduction - immeubles à usage d'hôtels, motels, villages de vacances ou ensembles immobiliers à destination touristique, équipés totalement ou partiellement, y compris le restaurant, le bar, le dancing, la piscine, dans la mesure où ils font partie intégrante de l'ensemble touristique. PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES EN MATIERE DE TVAEN MATIERE DE TVA
  20. 20. Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Exigibilité de la taxe La taxe sur les opérations de construction porte sur la construction, la reconstruction et l’agrandissement de toute nature ainsi que les opérations de restauration dont la réalisation doit faire l’objet d’une autorisation de construire. A noter que les logements économiques sont exonérés de la taxe. La taxe est calculée sur la superficie au mètre carré couvert, chaque fraction de mètre carré étant comptée pour un mètre carré entier. Le montant maximum de la taxe est fixé au mètre carré couvert comme suit : ▪ immeubles collectifs de logements ou ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre carré couvert ; ▪ immeubles à usage industriel, commercial, professionnel ou administratif : 20 dirhams par mètre carré couvert ; ▪ logements individuels : 30 dirhams par mètre carré couvert. En ce qui concerne les constructions comportant des saillies (balcons) situées sur le domaine public communal, la superficie desdites saillies compte pour double pour le calcul de la taxe. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de construire. Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter le montant de ladite taxe exigible au moment de la délivrance de l’autorisation de construire. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES UR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTIONUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION
  21. 21. Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Exigibilité de la taxe La taxe sur les opérations de morcellement est instituée à l’occasion de toute opération de morcellement. Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% de la valeur vénale du terrain déclarée au moment du dépôt de la demande de l.autorisation de morceler. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire des autorisations de morceler. Elle est exigible six mois après la date de la délivrance par la commune du certificat attestant l’exécution des travaux. La taxe est acquittée au moment de la délivrance de l’autorisation de morceler. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES R LES OPERATIONS DE MORCELLEMENTR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT
  22. 22. Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe La taxe sur les opérations de lotissement est instituée à l’occasion de toute opération de lotissement. Le taux maximum de la taxe est fixé à 5% du coût total des travaux de viabilisation, d’assainissement et d’électrification du lotissement. Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de l’autorisation de lotir. Les redevables de la taxe sont tenus d’acquitter, à la caisse du régisseur de la commune du lieu de situation du lotissement : ▪ un acompte de 75% du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total estimatif des travaux de viabilisation, d’assainissement et d’électrification du lotissement, au moment de la délivrance de l’autorisation de lotir ; ▪ et le solde du montant de la taxe exigible, liquidé sur la base du coût total réel desdits travaux, au moment de la délivrance du permis de conformité. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENTUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT
  23. 23. Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à la construction est due à la suite de l’occupation temporaire du domaine public communal, notamment, par des dépôts de matériels et de matériaux, par des clôtures ou par des saillies dues aux échafaudages. Le taux maximum de la redevance est fixé à 40 dirhams par mètre carré. Le redevable de la redevance est le bénéficiaire de l’autorisation de l’occupation temporaire du domaine public communal. La redevance d’occupation temporaire du domaine public communal pour usage lié à la construction est liquidée et versée trimestriellement à la caisse du régisseur communal. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLICOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC UR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTIONUR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTION
  24. 24. Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Mode d’établissement de la taxe La taxe sur les terrains non bâtis porte sur les terrains urbains non bâtis situés à l’intérieur des périmètres des communes urbaines. La taxe est assise sur la superficie du terrain au mètre carré. Les taux maximums de la taxe sur les terrains urbains non bâtis sont fixés pour : ▪ les terrains situés dans une zone villa à 2 dirhams le mètre carré ; ▪ pour les terrains situés dans une zone immeuble, à 4 dirhams le mètre carré. Les cotes inférieures ou égales à 200 dirhams ne sont pas mises en recouvrement. La taxe est due par le propriétaire et, à défaut de propriétaire connu, par le possesseur. La taxe sur les terrains urbains non bâtis est établie et due pour l’année entière à raison des faits existants au 1er janvier de l’année d’imposition. Lorsqu’un terrain a été construit, la taxe n’est plus due à partir du 1er janvier de l’année qui suit celle de la délivrance du permis de construire. FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATISSUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS
  25. 25. SPECIFICITES DU SECTEUR BTPSPECIFICITES DU SECTEUR BTP Les axes examinés se rapportent aux points suivants :Les axes examinés se rapportent aux points suivants : 1.1. Chiffre d’affaires imposable ;Chiffre d’affaires imposable ; 2.2. Approvisionnement ;Approvisionnement ; 3.3. Révision des prix ;Révision des prix ; 4.4. Travaux en cours ;Travaux en cours ; 5.5. Bois de coffrage ;Bois de coffrage ; 6.6. Pièces justificatives des dépenses ;Pièces justificatives des dépenses ; 7.7. Frais d’installations de chantier.Frais d’installations de chantier.
  26. 26. Chiffre d’affaires imposableChiffre d’affaires imposable  Problème: la régularisation du CA est souvent effectuéeProblème: la régularisation du CA est souvent effectuée sur la basesur la base des décomptes établis par l’administrationdes décomptes établis par l’administration publique.publique.  Solution : les décomptes sont obligatoirement établisSolution : les décomptes sont obligatoirement établis sur la base des documents attestant l’avancement dessur la base des documents attestant l’avancement des travaux. Ces documents officiels sont appeléstravaux. Ces documents officiels sont appelés attachements ou situations qui sont adoptés commeattachements ou situations qui sont adoptés comme pièce maîtresse de la justification du chiffre d’affairespièce maîtresse de la justification du chiffre d’affaires réalisé assorti de l’établissement d’une facture émise parréalisé assorti de l’établissement d’une facture émise par l’entreprise comportant la même date que lesditsl’entreprise comportant la même date que lesdits attachements ou situations.attachements ou situations.
  27. 27. ApprovisionnementApprovisionnement  Problème: les approvisionnements figurant sur lesProblème: les approvisionnements figurant sur les décomptes sont pris, parfois,décomptes sont pris, parfois, comme travauxcomme travaux donnantdonnant lieu à chiffre d’affaires imposablelieu à chiffre d’affaires imposable  Solution : constituant de simples avances dans le cadreSolution : constituant de simples avances dans le cadre des marchés de travaux, les approvisionnements ne fontdes marchés de travaux, les approvisionnements ne font pas partie des produits d’exploitation. Ainsi, les sommespas partie des produits d’exploitation. Ainsi, les sommes encaissées par l’Entreprise, au titre desencaissées par l’Entreprise, au titre des approvisionnements, constituent des avances à imputerapprovisionnements, constituent des avances à imputer au compte approprié.au compte approprié.
  28. 28. Révision des prixRévision des prix  Problème : la révision des prix suscite parfois desProblème : la révision des prix suscite parfois des controverses quant à son mode de détermination et àcontroverses quant à son mode de détermination et à l’exercice de son rattachement.l’exercice de son rattachement.  Solution: Le montant de la révision des prix prévueSolution: Le montant de la révision des prix prévue dans les marchés de travaux immobiliers, fait partie desdans les marchés de travaux immobiliers, fait partie des produits à recevoir lorsque les index de révision sontproduits à recevoir lorsque les index de révision sont connus à la clôture de l’exercice. A défaut, il y a lieu deconnus à la clôture de l’exercice. A défaut, il y a lieu de retenir les derniers index connus.retenir les derniers index connus.
  29. 29. Travaux en coursTravaux en cours  Problème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des évaluationsProblème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des évaluations approximatives et non justifiées, en dehors des règles fiscales et comptablesapproximatives et non justifiées, en dehors des règles fiscales et comptables prévues en la matière.prévues en la matière.  Solution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et évalués auSolution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et évalués au prix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne disposent pas d’uneprix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne disposent pas d’une comptabilité analytique, il a été retenu la définition et la méthode d’évaluationcomptabilité analytique, il a été retenu la définition et la méthode d’évaluation suivantes:suivantes:  DéfinitionDéfinition : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des derniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, jusqu’àderniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, jusqu’à la date de clôture de l’exercice.la date de clôture de l’exercice.  Méthode d’évaluationMéthode d’évaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : 1.1. du coût des matériaux utilisés ;du coût des matériaux utilisés ; 2.2. du coût de la main d’œuvre ;du coût de la main d’œuvre ; 3.3. des frais de chantier ;des frais de chantier ; 4.4. de la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant auxde la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant aux travaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manièretravaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manière forfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de l’exercice leforfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de l’exercice le rapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à savoir les matériauxrapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à savoir les matériaux utilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; d’autre part, les coûts deutilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; d’autre part, les coûts de même nature engagés au cours de tout l’exercice.même nature engagés au cours de tout l’exercice.
  30. 30. Bois de coffrageBois de coffrage  Problème : des traitements différents : élémentsProblème : des traitements différents : éléments immobilisables amortis à des taux différents ou chargesimmobilisables amortis à des taux différents ou charges  Solution : vu que les bois de coffrage subissent enSolution : vu que les bois de coffrage subissent en général des utilisations intensives, il est préconisé degénéral des utilisations intensives, il est préconisé de tenir à leur égard, un compte d’inventaire permanent, àtenir à leur égard, un compte d’inventaire permanent, à l’effet d’imputer au résultat de chaque exercice, lel’effet d’imputer au résultat de chaque exercice, le montant de la consommation effective en bois demontant de la consommation effective en bois de coffrage. Comptablement, cela revient à introduire touscoffrage. Comptablement, cela revient à introduire tous les achats de bois de coffrages dans les comptes deles achats de bois de coffrages dans les comptes de charges et à comptabiliser en stock en fin d’année lecharges et à comptabiliser en stock en fin d’année le montant des bois de coffrages non consommés àmontant des bois de coffrages non consommés à l’instar des autres matières et matériaux.l’instar des autres matières et matériaux.
  31. 31. Pièces justificatives des dépensesPièces justificatives des dépenses  Problème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de dépensesProblème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de dépenses souffrent parfois du caractère de non-conformité aux conditions requises parsouffrent parfois du caractère de non-conformité aux conditions requises par la loi. Ce qui justifie à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, enla loi. Ce qui justifie à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, en dépit de leur caractère réel.dépit de leur caractère réel.  Solution : tout achat de biens et servicesSolution : tout achat de biens et services effectué auprès d’un patentableeffectué auprès d’un patentable doitdoit être justifié par une facture régulièreêtre justifié par une facture régulière ou tout autre document ou pièceou tout autre document ou pièce probante en tenant lieu, établiprobante en tenant lieu, établi par le fournisseur en vertu des dispositionspar le fournisseur en vertu des dispositions des articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés et 30 dedes articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés et 30 de la loi n° 17-89 régissant l’impôt général sur le revenu. Pour les achats ou lesla loi n° 17-89 régissant l’impôt général sur le revenu. Pour les achats ou les approvisionnements effectués auprès de fournisseursapprovisionnements effectués auprès de fournisseurs non patentablesnon patentables et quiet qui ne délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre dene délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre de dépense sur lequel elle doit préciser :dépense sur lequel elle doit préciser : 1.1. le nom et l’adresse du fournisseur ;le nom et l’adresse du fournisseur ; 2.2. la nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou desla nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou des prestations rendues ;prestations rendues ; 3.3. les modalités de règlement ;les modalités de règlement ; 4.4. l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale).l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale). Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être authentifiées.Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être authentifiées.
  32. 32. Frais d’installation de chantierFrais d’installation de chantier  Problème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement de dépensesProblème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement de dépenses nécessaires à l’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logementsnécessaires à l’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements pour personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet depour personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet de réintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisationsréintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisations amortissables.amortissables.  Solution : Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchésSolution : Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchés de travaux des deux manières suivantes :de travaux des deux manières suivantes : 1.1. au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant lesau niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant les frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier, … ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie,… ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie, les produits correspondants doivent être pris en considération parmi lesles produits correspondants doivent être pris en considération parmi les travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie nontravaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie non encore facturée.encore facturée. 2.2. ou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Ces frais doiventou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent être immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale deêtre immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale de réalisation du marché découlant du contrat.réalisation du marché découlant du contrat.
  33. 33. 1-Incorporation des charges financières au coût de1-Incorporation des charges financières au coût de production des opérations immobilièresproduction des opérations immobilières Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprisesLe PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle normal de productiondont le cycle normal de production >> 12 mois12 mois,, d'inclure dans le coût de production les chargesd'inclure dans le coût de production les charges financières couruesfinancières courues pendant la période de productionpendant la période de production etet relatives à des dettes contractées pour le financementrelatives à des dettes contractées pour le financement spécifiquespécifique desdites productions.desdites productions. L'achèvement technique doit générerL'achèvement technique doit générer l'achèvement comptable.l'achèvement comptable. SPÉCIFICITÉS COMPTABLES DUSPÉCIFICITÉS COMPTABLES DU SECTEURSECTEUR
  34. 34. Cas des emprunts finançant plusieurs projets:Cas des emprunts finançant plusieurs projets: Les charges financières sont affectées, parLes charges financières sont affectées, par répartition entre les différents projets enrépartition entre les différents projets en justifiantjustifiant, au niveau de, au niveau de l'ETICl'ETIC, les modalités de, les modalités de répartition.répartition.
  35. 35. Fait générateur d’incorporation:Fait générateur d’incorporation:  Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financièresPour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au coût des terrains est opérée àau coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation departir de la matérialisation de la décision d'acquisitionla décision d'acquisition par le versement partiel ou total dupar le versement partiel ou total du prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou desprix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.vendeurs.  Pour les lotissements, incorporation des charges financières auPour les lotissements, incorporation des charges financières au coût des stocks est effectuéecoût des stocks est effectuée à partir de la date de la premièreà partir de la date de la première autorisation de lotir.autorisation de lotir.  Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation desPour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des charges financières est constitué parcharges financières est constitué par la date de délivrance dela date de délivrance de l'autorisation de construire.l'autorisation de construire.
  36. 36. CAS PARTIULIER: Opérations en MaîtriseCAS PARTIULIER: Opérations en Maîtrise d'Ouvrage Déléguée (MOD)d'Ouvrage Déléguée (MOD) ::  Conformément à la convention entre le mandataire et leConformément à la convention entre le mandataire et le mandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérationsmandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérations que si les financements propres à ces opérations sontque si les financements propres à ces opérations sont disponibles.disponibles.     Un programme MOD ne pourra supporter de chargesUn programme MOD ne pourra supporter de charges financières que si la convention entre le mandataire et lefinancières que si la convention entre le mandataire et le mandant le stipule expressément.mandant le stipule expressément.
  37. 37. 2-Incorporation des charges commerciales et2-Incorporation des charges commerciales et de publicitéde publicité Liste des charges concernées:Liste des charges concernées:  fléchage et signalisation d'un chantier ;fléchage et signalisation d'un chantier ;  achat de maquette ;achat de maquette ;  aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements –aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements – témoins ;témoins ;  plaquettes commerciales ;plaquettes commerciales ;  publicité de lancement de programme;publicité de lancement de programme; Principe:Principe: Ces charges sont incluses dans les stocks.Ces charges sont incluses dans les stocks.
  38. 38. Dérogation: Grands Projets:Dérogation: Grands Projets: La construction et l'aménagement d'un complexe de vente et lesLa construction et l'aménagement d'un complexe de vente et les frais de publicité et de prospection pourront être considéréefrais de publicité et de prospection pourront être considérée comme:comme: Une immobilisation amortissable sur la durée d'utilisationUne immobilisation amortissable sur la durée d'utilisation dudit complexe.dudit complexe. L'usage de cette optionL'usage de cette option devra être explicite et justifié au niveaudevra être explicite et justifié au niveau de l'ETIC.de l'ETIC.   
  39. 39. Charges exclues du coût de revient:Charges exclues du coût de revient:  les dépenses courantes de commercialisationles dépenses courantes de commercialisation:: Rémunérations d'intermédiaires commerciauxRémunérations d'intermédiaires commerciaux  Les dépenses courantes deLes dépenses courantes de publicité:publicité: FraisFrais de publicité généralede publicité générale A retraiter commeA retraiter comme charges constatées d'avancecharges constatées d'avance A reprendre en fonction du constat définitif duA reprendre en fonction du constat définitif du transfert de propriététransfert de propriété du bien en questiondu bien en question
  40. 40. 3-Incorporation des frais de3-Incorporation des frais de fonctionnementfonctionnement Les frais de fonctionnement sont imputés selon un tauxLes frais de fonctionnement sont imputés selon un taux fixe en attendant la mise en place de la comptabilitéfixe en attendant la mise en place de la comptabilité analytique:analytique:  7%7% pour les opération réalisées en maîtrise d’ouvragepour les opération réalisées en maîtrise d’ouvrage directedirecte  En fonction desEn fonction des conventionsconventions établies pour les opérationétablies pour les opération en MODen MOD Mention sur l’ETICMention sur l’ETIC
  41. 41. 44--Incorporation des honoraires et fraisIncorporation des honoraires et frais Liste des charges concernées:Liste des charges concernées: Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à desLes honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Ilprogrammes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il s'agit notamment des frais suivantss'agit notamment des frais suivants ::  AssurancesAssurances  Honoraires des architectes,Honoraires des architectes,  Honoraires des avocats,Honoraires des avocats,  Honoraires des notaires,Honoraires des notaires,  Frais de courtage,Frais de courtage,  Frais d'expertise,Frais d'expertise,  Frais juridiques,Frais juridiques,  Frais d'appels d'offres,Frais d'appels d'offres,  Annonce et insertion propres aux programmes en coursAnnonce et insertion propres aux programmes en cours
  42. 42. 5-Provision pour travaux restant à5-Provision pour travaux restant à effectuereffectuer  Elle sert à enregistrer la provision correspondant au coût desElle sert à enregistrer la provision correspondant au coût des travaux à effectuer postérieurement à la constatation detravaux à effectuer postérieurement à la constatation de l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coûtl’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût total d’une opération.total d’une opération.  Il ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturésIl ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturés qui doivent être portés au crédit du compte 4417 “fournisseurs,qui doivent être portés au crédit du compte 4417 “fournisseurs, factures non parvenues”.factures non parvenues”.  Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet d’étatsLes travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet d’états détaillés permettant d’apprécier la réalité de la provisiondétaillés permettant d’apprécier la réalité de la provision constituée. ( ETIC)constituée. ( ETIC)  Il s’agira essentiellement des travaux d’aménagement des abordsIl s’agira essentiellement des travaux d’aménagement des abords qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente duqui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente du programme concerné, travaux de finition et de parachèvementprogramme concerné, travaux de finition et de parachèvement des ouvrages…..des ouvrages…..
  43. 43.  Exclusion de la provision pour travauxExclusion de la provision pour travaux restant à effectuer:restant à effectuer:  Coût commerciaux et de publicité aprèsCoût commerciaux et de publicité après achèvementachèvement  Frais financier après achèvementFrais financier après achèvement  Charges d’entretien et de copropriété desCharges d’entretien et de copropriété des logements invenduslogements invendus  Frais interne de gestion de l’entreprise aprèsFrais interne de gestion de l’entreprise après achèvementachèvement
  44. 44. L'évaluation des provisions pour dépréciation desL'évaluation des provisions pour dépréciation des stocks et encours doit être calculée en respectant,stocks et encours doit être calculée en respectant, notamment, le principe de la prudence.notamment, le principe de la prudence. Vérifier queVérifier que :: le coût des stocks < la valeur probable de ventele coût des stocks < la valeur probable de vente -- fraisfrais de commercialisationde commercialisation Sinon ProvisionnerSinon Provisionner 6-6- Provision pour dépréciation des stocksProvision pour dépréciation des stocks
  45. 45. Conditions:Conditions: Mettre en en place des procédures permettantMettre en en place des procédures permettant la détection et la dépréciation comptable desla détection et la dépréciation comptable des stocks:stocks:  la mise en place de procédures de suivi desla mise en place de procédures de suivi des coûts par programmecoûts par programme  Mise à jour du coût prévisionnel desMise à jour du coût prévisionnel des programmes à la clôture de chaque exercice.programmes à la clôture de chaque exercice. dégager les provisionsdégager les provisions éventuelles à constater.éventuelles à constater.
  46. 46. ETIC:ETIC: SpécificitésSpécificités
  47. 47. ETIC:ETIC: SpécificitésSpécificités
  48. 48. PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUSPRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS D’ACTIVITE:D’ACTIVITE:  Cas des promoteurs immobiliers etCas des promoteurs immobiliers et des lotisseursdes lotisseurs  Cas des entreprises de travauxCas des entreprises de travaux immobiliersimmobiliers
  49. 49. Achats de terrains Travaux de viabilisation des terrains Travaux de construction Autorisation de lotir Autorisation de construire Lots PV de réception provisoire + Attestation de conformité Ventes de lots PV de réception provisoire s’il y a lieu Permis d’habiter (par tranches du programme) Compromis de vente Contrat de vente définitif Obtention de titres fonciers parcellaires Principales étapesPrincipales étapes du déroulement d’undu déroulement d’un programme:programme:
  50. 50. PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUSPRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS D’ACTIVITE:D’ACTIVITE:  Cas des entreprises des travauxCas des entreprises des travaux immobiliers:immobiliers: Le processus d’activité est assez similaireLe processus d’activité est assez similaire à celui d’une entreprise industrielle.à celui d’une entreprise industrielle.
  51. 51. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière Difficulté de la valorisation des stocks des enDifficulté de la valorisation des stocks des en cours qui dépend d’estimations significatives;cours qui dépend d’estimations significatives; Difficulté de définir un niveau normalDifficulté de définir un niveau normal d’activité: sort du coût de sous-activité;d’activité: sort du coût de sous-activité; Absence / insuffisance du système deAbsence / insuffisance du système de comptabilité analytique ;comptabilité analytique ; Absence d’un système budgétaire permettantAbsence d’un système budgétaire permettant d’estimer et de suivre la marge sur chaqued’estimer et de suivre la marge sur chaque projet.projet. IdemIdem ++ Spécificité des règlesSpécificité des règles d’évaluation des stocksd’évaluation des stocks prévues par le PCSIprévues par le PCSI (incorporation des(incorporation des charges financières,charges financières, commerciales, des chargescommerciales, des charges restant à effectuer, …);restant à effectuer, …); Production-stocks:Production-stocks:
  52. 52. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière Risque de non respect du principe de cut offRisque de non respect du principe de cut off (décalage entre la facturation et l’avancement(décalage entre la facturation et l’avancement des travaux, …);des travaux, …); Difficulté de déterminer les modalités et lesDifficulté de déterminer les modalités et les dates du fait générateur des ventes (%dates du fait générateur des ventes (% d’avancement des contrats à L.T, dated’avancement des contrats à L.T, date d’achèvement, …);d’achèvement, …); Retenues de garantie: facturation,Retenues de garantie: facturation, comptabilisation et recouvrement.comptabilisation et recouvrement. Détermination et rattachement des révisionsDétermination et rattachement des révisions des prix.des prix. Dépendance vis-à-vis d’un nombre limité deDépendance vis-à-vis d’un nombre limité de clientsclients  Date de transfert de propriétéDate de transfert de propriété (possibilité de vente avant(possibilité de vente avant l'achèvement)l'achèvement) ;; Importance des encaissementsImportance des encaissements en espèces excédant 20.000en espèces excédant 20.000 DH : Enregistrement exhaustifDH : Enregistrement exhaustif des recettes ?des recettes ? Ventes-clients:Ventes-clients:
  53. 53. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière NC.NC. Risques liés aux sous-traitants (relationsRisques liés aux sous-traitants (relations nonnon formalisées, justificatifs non probants,formalisées, justificatifs non probants, défaillance) ;défaillance) ; Mode de comptabilisation desMode de comptabilisation des approvisionnements : la comptabilisation enapprovisionnements : la comptabilisation en chiffre d’affaires ou en débours diffère selonchiffre d’affaires ou en débours diffère selon que la facture est libellée au nom deque la facture est libellée au nom de Les travaux et prestations deLes travaux et prestations de services reçus sont décentralisésservices reçus sont décentralisés et difficiles à vérifier (et difficiles à vérifier (dates desdates des décomptes différentes de cellesdécomptes différentes de celles d’avancement des travauxd’avancement des travaux);); Comptabilisation des retenuesComptabilisation des retenues dede garantiegarantie Idem.Idem. Idem.Idem. NC.NC. Achats-fournisseurs:Achats-fournisseurs:
  54. 54. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Promotion immobilièrePromotion immobilière Travaux immobiliersTravaux immobiliers Remise en cause des exonérationsRemise en cause des exonérations suite au non respect des dispositionssuite au non respect des dispositions prévues par la Convention signéeprévues par la Convention signée avec l’Etat (non tenue d’uneavec l’Etat (non tenue d’une comptabilité séparée telle qu’exigéecomptabilité séparée telle qu’exigée par la loi, …);par la loi, …); Réalité des soldes TVA débiteursRéalité des soldes TVA débiteurs (rejet de remboursement de la TVA,(rejet de remboursement de la TVA, ……) ;) ; Traitement fiscal des pénalités reçuesTraitement fiscal des pénalités reçues (pour retard, désistement, …).(pour retard, désistement, …). Risque fiscal au regard de laRisque fiscal au regard de la TVA découlant de l’application duTVA découlant de l’application du taux de 14% au lieu de 20% surtaux de 14% au lieu de 20% sur certains travaux d’installation et decertains travaux d’installation et de pose ;pose ; Risque lié au recours à desRisque lié au recours à des fournisseurs non patentables ;fournisseurs non patentables ; Etat : impôts et taxesEtat : impôts et taxes
  55. 55. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière Variation au cours de l’année duVariation au cours de l’année du niveau d’activité (personnelniveau d’activité (personnel temporaire);temporaire); Difficulté de gestion et de suivi d’unDifficulté de gestion et de suivi d’un effectif éparpillé géographiquement ;effectif éparpillé géographiquement ; Non respect de la législation duNon respect de la législation du travail.travail. Idem.Idem. Probité de certaines dépensesProbité de certaines dépenses réglées en espèces.réglées en espèces.  Importance des encaissements (enImportance des encaissements (en espèces) et de décaissements ;espèces) et de décaissements ; Décentralisation de la fonctionDécentralisation de la fonction notamment les encaissementsnotamment les encaissements (plusieurs bureaux de vente(plusieurs bureaux de vente dispersés);dispersés); Paie-personnel / Trésorerie :Paie-personnel / Trésorerie :
  56. 56. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière Difficulté d’estimation de la marge sur leDifficulté d’estimation de la marge sur le projet dès le départ et son impact surprojet dès le départ et son impact sur les provisions pour pertes à terminaison;les provisions pour pertes à terminaison;  Non provisionnement des engagementsNon provisionnement des engagements contractuels: garanties, litiges, remisescontractuels: garanties, litiges, remises en état des sites, ...en état des sites, ... Risque de pénalités et de travauxRisque de pénalités et de travaux complémentaires (réglementation strictecomplémentaires (réglementation stricte applicable aux travaux publics, ...);applicable aux travaux publics, ...); Idem.Idem. Idem.Idem. Provisions pour risques et charges:Provisions pour risques et charges:
  57. 57. PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière  Parc d’immobilisations importantParc d’immobilisations important éparpillé sur plusieurs chantiers ;éparpillé sur plusieurs chantiers ; Absence d’inventaire physique et du suiviAbsence d’inventaire physique et du suivi du matériel en chantiers;du matériel en chantiers; Critères de distinction entre charges, stocksCritères de distinction entre charges, stocks et immobilisations ( frais d’installation deet immobilisations ( frais d’installation de chantier, petit outillage, bois de coffrage,chantier, petit outillage, bois de coffrage, …….).;.).; Calcul des amortissements par référenceCalcul des amortissements par référence aux règles fiscales.aux règles fiscales. Cycle non significatif.Cycle non significatif. Cependant:Cependant: Critères de distinction entreCritères de distinction entre stocks et immobilisationsstocks et immobilisations (bureaux de vente,(bureaux de vente, mobilier des appartementsmobilier des appartements témoins, ….).;témoins, ….).; Immobilisations:Immobilisations:
  58. 58. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUESDILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES  Comptes significatifs des promoteursComptes significatifs des promoteurs immobiliers:immobiliers: particularitésparticularités  Actif:Actif: • Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis);Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis); • Etat - impôts et taxes;Etat - impôts et taxes; • Trésorerie-Actif.Trésorerie-Actif.  Passif:Passif: • Clients - avances et acomptes;Clients - avances et acomptes; • Fournisseurs - retenues de garantie.Fournisseurs - retenues de garantie.
  59. 59. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: Le secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et l’unicité deLe secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et l’unicité de chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilière relèventchaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilière relèvent généralement des contrats à long terme.généralement des contrats à long terme. L’importance des données non répétitives et des estimations comptables a unL’importance des données non répétitives et des estimations comptables a un impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de validité:impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de validité:  PLANIFICATION DE LA MISSION:PLANIFICATION DE LA MISSION: Importance de l’évaluation de l’environnement général desImportance de l’évaluation de l’environnement général des contrôles :contrôles : -Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la direction;-Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la direction; - Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise.- Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise. Examen analytique préliminaire à adapter aux particularités deExamen analytique préliminaire à adapter aux particularités de l’entreprise :l’entreprise : Pour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles devraientPour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles devraient être observées:être observées: • Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des projets.Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des projets. • Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-traité,Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-traité, direct) par type de clientèle, par projet … ;direct) par type de clientèle, par projet … ; • Répartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en fonctionRépartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en fonction de la décomposition du chiffre d’affaires.de la décomposition du chiffre d’affaires.
  60. 60. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:  METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJETMETHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité séparée.En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité séparée. La méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du bilan et duLa méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du bilan et du CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas notamment :CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas notamment : • de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise;de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise; • d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge;d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge; • de repérer les projets problématiques, …de repérer les projets problématiques, … La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet:La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet: L’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La validation desL’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La validation des résultats de chaque projet se fera par l’examen des produits et des charges yrésultats de chaque projet se fera par l’examen des produits et des charges y afférents.afférents. Cette méthode permet également de valider une partie significative de certainsCette méthode permet également de valider une partie significative de certains postes tels que les stocks, les produits et charges constatés d’avance, lespostes tels que les stocks, les produits et charges constatés d’avance, les fournisseurs, les provisions pour risques et charges, ….fournisseurs, les provisions pour risques et charges, …. Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.
  61. 61. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:  L’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNEL’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la validationAfin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la validation des comptes des produits et de charges, l’auditeur devra procéder àdes comptes des produits et de charges, l’auditeur devra procéder à une revue approfondie du système de contrôle interne mis en placeune revue approfondie du système de contrôle interne mis en place par l’entreprise pour s’assurer de la fiabilité du système de lapar l’entreprise pour s’assurer de la fiabilité du système de la comptabilité analytique et du contrôle budgétaire des coûts parcomptabilité analytique et du contrôle budgétaire des coûts par projet.projet. Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles clés:Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles clés: - Achats / fournisseurs;- Achats / fournisseurs; - Ventes / Clients;- Ventes / Clients; - Personnel;- Personnel; - Immobilisations.- Immobilisations.
  62. 62. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:  LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES En fonction du résultat des phases précédentes et notamment deEn fonction du résultat des phases précédentes et notamment de la qualité du suivi des coûts par projet, l’auditeur va dérouler unla qualité du suivi des coûts par projet, l’auditeur va dérouler un programme de travail lui permettant de valider les résultats desprogramme de travail lui permettant de valider les résultats des projets.projets. Le contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de l’analyse parLe contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de l’analyse par projet.projet. D’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant notammentD’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant notamment sur les provisions pour risques et charges et les comptes sesur les provisions pour risques et charges et les comptes se rattachant aux cycles revus lors de l’intérim.rattachant aux cycles revus lors de l’intérim.
  63. 63. DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES: Cas des promoteurs immobiliers et lotisseursCas des promoteurs immobiliers et lotisseurs  LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES UUne attention devrait être accordée aux points suivants:ne attention devrait être accordée aux points suivants: •Nécessité de circulariser la conservation foncière pour valider lesNécessité de circulariser la conservation foncière pour valider les réserves foncières ;réserves foncières ; •Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs,Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs, clients professionnels, banques, …) ;clients professionnels, banques, …) ; •Assistance à l’inventaire physique surtout pour constater l’étatAssistance à l’inventaire physique surtout pour constater l’état d’avancement des travaux et cerner l’activité.d’avancement des travaux et cerner l’activité.
  64. 64. RESERVES LES PLUS FREQUENTESRESERVES LES PLUS FREQUENTES  Réserves sur la valeur des stocks des produits en raison deRéserves sur la valeur des stocks des produits en raison de l’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilitél’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilité analytique ou de la non conformité de la méthode d’évaluation avecanalytique ou de la non conformité de la méthode d’évaluation avec les règles comptables en vigueur;les règles comptables en vigueur;  Réserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs ne sontRéserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs ne sont pas analysés (Eses de promotion immobilière);pas analysés (Eses de promotion immobilière);  Créances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenuesCréances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues de garantie (Eses des travaux immobiliers);de garantie (Eses des travaux immobiliers);  Réserve en cas d’incertitudes non couvertes par des provisionsRéserve en cas d’incertitudes non couvertes par des provisions pour risques et charges;pour risques et charges;  Non respect de la spécialisation des exercices en matière deNon respect de la spécialisation des exercices en matière de l’enregistrement des ventes et/ou des achats;l’enregistrement des ventes et/ou des achats;
  65. 65. MERCI POUR VOTRE ATTENTIONMERCI POUR VOTRE ATTENTION

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