1. The Study on City Master Plan and Urban Development Program of Ulaanbaatar City (UBMPS)
Intensive Learning Session on Urban Planning under Market Economy
Газар Зохион Байгуулалтын Төлөвлөгөө
Болон Газарын Менежмент
( Төсөл )
“ЖАЙКА”-ийн Судалгааны Баг

2. Хэлэлцэх Асуудал
• Улсын Газар Зохион Байгуулалтын
Төлөвлөгөө(Улсын, Муж, & Хот Түвшинд Газар
Зохион Байгуулалтыг Боловсруулна )
• Газар Зохион Байгуулалтын Ерөнхий Төлөвлөгөө
(Мужийн Түвшинд)
• Хот Болон Суурин Нутаг Дэвсгэр Хамрагдсан
Нутаг Дэвсгэрийн Газар Зохион Байгуулалтын
Төлөвлөгөө (Хотын Түвшинд)
• Газар Зохион Байгуулалтын Төлөвлөлтийн
Бэлтгэл Ажил (Хотын Түвшинд)

3. Япон Улсын Газар Ашиглалт
306 174
26
123
Нийт нутаг Дэвсгэр 504
37,780,000 га 133
Нийт хүн ам (2005 оны 3 сарын байдлаар )
Ойролцоогоор. 126,870,00 ( Хүн)
Засаг Захиргааны Бүтэц
(2006 оны 10 сарын байдлаар )
Засгийн Газар
2512
Unit: 0,000 Га
47 Муж
1,817 Хот
• 779 Хот(15 тусгай статустай )
• 842 Жижиг Хот
• 196 Тосгон

4. Улсын Газар Зохион Байгуулалтын Төлөвлөгөө &
Газар Зохион Байгуулалтын Ерөнхий Төлөвлөгөө
Үлсын Газар Зохион Байгуулалтын Таван Ангилал
Төлөвлөлтийн Хууль (УГЗБТХ) Хууль
Хот Тосгон Бусад
Улсын Газар Зохион Байгуулалтын Хот Тосгон Бусад
Суурин Газар
Төлөвлөгөө Суурин Газар
Улсын Түвшиний
Төлөвлөгөө Хөдөө Аж Ахуйн Газар
Хөдөө Аж Ахуйн Газар
Муж Бүрийн Газар Зохион
Байгуулалтын Ерөнхий
Төлөвлөгөө
(1) ГЗБЕТ-ын Газарын Зураг Ойн Сан
Мужийн Түвшиний (газрын Нэгдмэл 5
Ойн Сан
Төлөвлөгөө Ангилал)
(2) Төлөвлөлтийн Баримт
Байгалийн Цогцолбор
Байгалийн Цогцолбор
Газар
Газар
Газрын Зохицуулалт
Хотын Түвшиний
(1) Зөвшөөрлийн Зөвлөмж
Төлөвлөгөө
(2) Санал Зөвлөмж Байгалийн Нөөц
Байгалийн Нөөц
Газар
Газар

5. Газрын Нэгдмэл Сангийн Таван Ангилалын Зурагнууд
Хот Тосгон Бусад Суурин Газар
Хот Тосгон Бусад Суурин Газар
Ойн Сан
Ойн Сан
Хөдөө Аж Ахуйн Эдэлбэр Газар
Хөдөө Аж Ахуйн Эдэлбэр Газар

6. Газрын Нэгдмэл Сангийн Таван Ангилал
Байгалийн Цогцолбор Газар
Байгалийн Цогцолбор Газар
Байгалийн Нөөц Газар
Байгалийн Нөөц Газар

7. Газар Зохион Байгуулалтын Ерөнхий Төлөвлгөөний
Жишээ (Fukuoka Муж, Япон)
Таних Тэмдэг
Хот Тосгон Бусад Хөдөө Аж Ахуйн Эдэлбэр Ойн Сан
Суурин Газар Газар
Байгалийн Цогцолбор
Газар Байгалийн Нөөц Газар

8. Газар Зохион Байгуулалтын Ерөнхий Төлөвлөгөөний
Бүтэц & Таван Гол Хууль
Ангилал Төлөвлөгөө Гол Хуулиуд
Хот Төлөвлөлтийн Хууль
Хот Төлөвлөлтийн Хууль
Хот Тосгон Бусад
Хот Тосгон Бусад Хотын Нутаг Дэвсгэрийн
Хотын Нутаг Дэвсгэрийн
(Дэд Бүтэц, Тээвэр, Газрын
(Дэд Бүтэц, Тээвэр, Газрын
Суурин Газар
Суурин Газар
Еронхий Төлөвлөгө
Еронхий Төлөвлөгө Яамаар Боловсруулагдсан
Яамаар Боловсруулагдсан
(MLIT))
(MLIT))
Байгуулалтын Төлөвлөгөө(Муж Бүрээр
Хөдөө Аж Ахуйг Тэтгэх Бүсийн
Хөдөө Аж Ахуйг Тэтгэх Бүсийн
Хөдөө Аж Ахуйг Хууль
Хөдөө Аж Ахуйн Хөдөө Аж Ахуйг Хууль
Хөдөө Аж Ахуйн Хөгжүүлэх ( (Хөдөө Аж Ахуй ,Ой Болон
Ерөнхий Газар Зохион
Эдэлбэр Газар Хөгжүүлэх Хөдөө Аж Ахуй ,Ой Болон
Эдэлбэр Газар төлөвлөгөө Загасны Аж Ахуйн Яамаар
төлөвлөгөө Загасны Аж Ахуйн Яамаар
Боловсруулагдсан (MAFF))
Боловсруулагдсан (MAFF))
Бэлтгэгдсэн)
Ойн Хууль
Ойн Хууль
Ойн Сан Хөгжүүлэх (Хөдөө Аж Ахуй ,Ой болон
Ойн Сан Ойн Сан Хөгжүүлэх (Хөдөө Аж Ахуй ,Ой болон
Ойн Сан Төлөвлөгөө Загасны Аж Ахуйн Яамаар
Төлөвлөгөө Загасны Аж Ахуйн Яамаар
Боловсруулагдсан (MAFF))
Боловсруулагдсан (MAFF))
Байгалийн Цогцолбор Газрын
Байгалийн Цогцолбор Цэцэрлэгт Хүрээлэн Байгалийн Цогцолбор Газрын
Байгалийн Цогцолбор Цэцэрлэгт Хүрээлэн ( Байгаль Орчны Яамаар
Газар Ногоон Байгууламж ( Байгаль Орчны Яамаар
Газар Ногоон Байгууламж Боловсруулагдсан (MoE))
Боловсруулагдсан (MoE))
Байгалийн Нөөцийн Хууль
Байгалийн Нөөц Газрын Байгалийн Нөөцийн Хууль
Байгалийн Нөөц Газар Байгалийн Нөөц Газрын (Байгаль Орчны Яамаар
Байгалийн Нөөц Газар Төлөвл өгөө (Байгаль Орчны Яамаар
Төлөвл өгөө Боловсруулагдсан (MoE))
Боловсруулагдсан (MoE))

9. Examples of Development Control Measures
within Categorized Areas
Categorized Areas which can be Available Development Control Measures
Areas Designated
Хот төлөвлөх •Хот төлөвлөх нутаг •Хотын тусламжийн бүс болон хотын хяналтын
нутаг дэвсгэр дэвсгэр бүсийн өөр өөрийн гэсэн хөгжлийн зөвшөрлийн
•Хот хөгжүүлэх нутаг систем
дэвсгэр •Газар зохион байгуулалтын зохицуулалт
•Хот хяналтын нутаг •Барилагжилтын систем
дэвсгэр
Хөдөө аж ахуйн • Хөдөө аж ахуйн • Хөдөө аж ахуйн дүүргийн Хөдөө аж ахуйн
эдэлбэр нутаг эдэлбэр нутаг зориулалтын газрын өөрчлөлтийн тухай
дэвсгэрийг хөгжүүлэх
дэвсгэр хязгааралалт
• Хөдөө аж ахуйн
эдэлбэр нутаг •Хөдөө аж ахуй багуулалтын дүүрэгдэх хөгжлийн
дэвсгэрийн ашиглах зөвшөөрлийн систем
газар •Хөдөө аж ахуйн дүүргээс гадна Хөдөө аж ахуйн
• (Хөдөө аж ахуйг тусламжийн бүс нутаг дахь хөгжлийн үйл
хөгжүүлэх газар
ажиллагааны зөвлөгөөний болон нийтийн илчлэх
дотор)
систем
Ойн сан • Ойн сан хамгаалах • Мод тайрч боловсруулах хөгжлийн зөвшөөрлийн
газар систем ба ойн нөөцийн бүс нутгийн газрын хөгжил
• Target Area of •Орон нутгийн ойн төлөвлөгөөний тодорхойлсон
Regional Forest бүс нутагт байршилтай хувийн ой дахь хөгжлийн
Plan (prepared by зөвшөөрлийн систем /1 болон түүнээс их га

10. Газар Зохион Байгуулалтын Ерөнхий Төлөвлгөөний
Үүрэг (Мужийн Түвшинд )
Таван Ангилал Хуулийн Дагуу Боловсруулагдсан Таван
Таван Ангилал Хуулийн Дагуу Боловсруулагдсан Таван
Хариалагдсан Төлөвлөгөөнүүдийг Зохицуулах
Хариалагдсан Төлөвлөгөөнүүдийг Зохицуулах
- Таван Хариалагдах Төлөвлөгөөнүүдийг Шууд Бусаар
Хөгжилийн Үйл Ажилгаа Хянана
Хууль Бус Газрын Наймаанаас Сэргийлэх Газар Шилжүүлэлтийн
Хууль Бус Газрын Наймаанаас Сэргийлэх Газар Шилжүүлэлтийн
Зохицуулалт
Зохицуулалт
- Тодорхойлох “Захирагдсан Хэсэг” буюу “Харгалзсан Хэсэг”
Мужийн Түвшинд Тодорхойлогдсон Бүсийн Газар
Шилжүүлэгийн Зорилго Болон Газар Шилжүүлэгийн Өртөгийг
Дахин Харахыг Шаардах
Сул Газар Нутгыг Бүрдүүлэн Хэмжих
Сул Газар Нутгыг Бүрдүүлэн Хэмжих

11. Газрын Татварын Систем
Ангилал Татварын Хэлбэр Татвар Төлөх Зорилго & Үнэлгээний Хэмжээ
Газар Registration License Tax Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлсэн үнэлгээн дээр үндэслэсэн
Борлуулалтын (National Tax) газар буюу байшингийн бүртгэлийн төлбөр
Татвар Real Estate Acquisition Газар буюу байшин худалдаж авах замаар бий блосон
Tax ( Prefectural Tax) үл хөдлөх хөрөнгө болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлсэн
үнэлгээнд үндэслэн барьж байгаа бйашин
Special Landholding Tax Land based on land acquisition cost (Under
related to Land Acquisition suspension)
(Municipal Tax)
Land Inheritance Tax өвлөж авсан үнэлэгдсэн бүх үл хөдлөх хөрөнгө /газар
(National Tax) гэх мэт/ /тухайн газрын үнийн ойролцоогоор 80% /
Tax on Fixed Asset Tax (Municipal үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлсэн үнэлгээн дээр үндэслэн
Landholding Tax) газар, байшин болон өөр үнэлэгдэх бүх үл хөдлөх
хөрөнгө / тухайн газрын үнийн ойролцоогоор 70 % /
Хот Суурин Газрын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлсэн үнэлгээн дээр үндэслэсэн
Татвар (Хотын Татвар) хотын тусламжийн бүсэд байршилтай газар , байшин /
тухайн газрын үнийн ойролцоогоор 70 % /
Special Landholding Tax газар худалдан авах үнэн дээр үндэслэсэн арваас
related to Landholding багагүй хугацаагаар эзэмшсэн газар
(Municipal Tax)
Газрын Үнийн Татвар Газар эзэмшихтэй холбогдолтой газар эзэмшсэний
(Улсын Татвар) тусгйа татвар / хотын захиргааны татвар/
Газар Levied through Personal Income Tax and Inhabitant Tax (in case of Individuals)
Шилжүүлэлтийн Levied through Corporation Income Tax (in case of Corporations)

12. Хотын Ерөнхий Төлөвлөгөө &
Улсын Газар Зохион Байгуулалтын Төлөвлөгөө
(Хотын Түвшинд Хийгдэх Төлөвлөгөө )
Улсын Газар Зохион
Байгуулалтын Төлөвлөгөө
(Үлсын Түвшинд Хийгдэх
Төлөвлөгөө)
Улсын Газар Зохион
Төлөвлөлт хийх нутаг дэвсгэрийг
Байгуулалтын
тодорхойлох
Төлөвлөгөө(Мужийн
Түвшинд Хийгдэх
Төлөвлөлт хийх нутаг дэвсгэрийн
Төлөвлөгөө)
ерөнхий Төлөвлөгөө (Мужын Захиргаан)
Хотын Ул сын Газар Зохион
Байгуулалтын
Үндсэн Төлөвлөгөө(Хотын Түвшинд
Зарчимууд Хийгдэх Төл өвлөгөө ) Хотын Ерөнхий Төлөвлөгөө
(Хот)
Газар Зохион Байгуулалтын Зохицуулалт Хотын Барилга Хот Тохижуулалтын Төслүүд
• Нутаг Дэвсгэрийг Хуваарилалт Байгууламж
(Senbiki Систем )
• Дүүргийн Бүсчлэл (Бүсүүд болон
Дүүрэг)
• Дүүргийн Төлөвлөгөө гэх мэт

13. Хот Суурин Газар: Хот Хөгжилт Менежментийн
Нутаг Дэвсгэрийн Хувиарлалт (Senbiki Систем)
Улсын Болон Улсын Хот Суурин Нутаг Дэвсгэрийн
Төлөвлөлтийн Уялдаа
Хот төлөвлөлтөнд Хариалагдах
Хот төлөвлөлтөнд Хариалагдах Хот Тохижулах Газар (UPA)
Хот Тохижулах Газар (UPA)
Нутаг Дэвсгэр
Нутаг Дэвсгэр (Хот бүрээр Бүсчилсэн ) )
(Хот бүрээр Бүсчилсэн
(Муж бүрээр Бүсчилсэн ) )
(Муж бүрээр Бүсчилсэн
Хөдөө Аж Ахуйн Эдэлбэр Газар
Хөдөө Аж Ахуйн Эдэлбэр Газар Хотын Барилагжсан Нутаг
Ойн Сан Дэвсгэр, ба 10 Жилийн Дотор
Ойн Сан
Нэн Тэргүүн Хөгжүүлэх Нутаг
Байгалийн Цогцолбор Газар
Байгалийн Цогцолбор Газар Дэвсгэр
Байгалийн Нөөц Газар
Байгалийн Нөөц Газар
Хот Төлөвлөлт Хотын Хяналтанд Байх Газар
Хотын Хяналтанд Байх Газар
Хэсгүүд Хотын Удирдах Газар (UCA)
(UCA)
(UCA) (Хот бүрээр Бүсчилсэн ) )
(Хот бүрээр Бүсчилсэн
Хот Хөгжилт Хянагдаж Байх Газар
Хот Тохижуулах Газар
(UPA)

14. Хотыг Хөгжүүлэх Нутаг Дэвсгэр (UPA) &
Хотын Хяналтанд Буй Нутаг Дэвсгэр (UCA)
Хотыг Хөгжүүлэх Нутаг Дэвсгэр
Хотын Хяналтанд Буй Нутаг
Дэвсгэр
Хот Төлөвлөлтийн Нутаг
Дэвсгэрийн Хил Хязгаар

15. Хот Байгуулалтын Зөвшөөрөл нь Газрын
Хэлтэсд Хамаатай (Senbiki Систем)
Ангилал Хотжилт Явагдах Нутаг Дэвсгэр Хотжилт Хянагдаж Байх
Нутаг Газар
Газар Зохион Байгуулалтын Газар Зохион Байгуулалтын Хөдөө Аж Ахуй Талын
Хяналт Бүсчлэлийн Нийцэлд Газар Төлөвлөгөөнүүдээр Газар
Зохион Байгуулалт Хянагдана , Зохион Байгуулалт
Цохицуулагдахаас Биш Газар
Зохион Байгуулалтын
Бүсчилэлээр
Тодорхойлохгүй
Хөрөнгө Оруулалт Зам, парк, бохир усны шугам зэрэг Хөдөө Аж Ахуйг
нийтийн эзэмшлийн зүйлс нь
батлагдсан ба ниитиин хөрөнгө
оруулалт маш эрчимтэйгээр хийгдсэн
байгаа
Хот Бүтээн Байгуулалтын Идэвхтэй Хийгдэнэ Хийгдэхгүй
Төсөл
Газрын Бүтээн 1000 м2-аас илүү газрын хөгжилтөнд Хот Бүтээн Байгуулалтын
Байгуулалтын Зөвшөөрөл зориулсан орон нутгийн тамгын Үйл Ажилгааг Хатуу
газрын баталгаа зайлшгүй
Хянана
шаарлагатай. шаардлагатай байгаа
техникийн стандартууд
Тариалангийн Газрын Хөгжүүлэлт шаард лагтай Мужийн Захирагчаас
Зориулалтыг Өөрчлөх эсэхийг Хотын Дарга мэдэгдэж зөвшөөрөл авах
байх Шаардлагтай
Хот Төлөвлөлийн Татвар Хот Төлөвлөлтийн Төсөлийн Орлого Татвар төлөхгүй
Хот Суурингийн Татвараас Бүрдэх

16. Бүсчилсэн Зураглал
Бүлэг 1 Бага Өндөрлөг т Тусгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 2 Бага Өндөрлөг тТ усгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 1 Дунд Өндөрлөг т Тусгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 2 ДундӨндөрлөг т Тусгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 1 Оршин Суух Бүс
Бүлэг 2 Оршин Суух Бүс
Semi- Оршин Суух Бүс
Хөршийн Худалдааны Бүс
Худалдааны Бүс
Semi- Үйлдвэрийн Бүс
Үйлдвэрийн Бүс

17. Газрын Нөөцийн Дүгнэлтэн Дээр Газар Зохион Байгуулалтын
Төлөвлөлтийн Бэлтгэл Ажил Үндэслэнэ (Хот Түвшинд)
Газар Зохион Байгуулалт Төлөвлөгөөний Газрын Баялагийн Дүгнэлт
• Геологи
• Хот Дүүрэг Газар
• Хөрс
• Хөдөө Аж Ахуйн
• Ургамал
Эдэлбэр Газар
• Амьтан
• Ойн Сан
• Ус
• Гамшгийн Хамгаалах
• Соёлын Өв Уламжлал ,
• Усны Нөөц
гэх мэт
• Байгалийн Нөөц
• Хууль Эрх Зүйн Орчин
• Ногоон Байгалийн
• Хөрөнгө Оруулалтын
Цэцэрлэгт Хүрээлэн
өмнөх тайлан, гэх мэт
• Бусад

18. Газар Зохион Байгуулалтын Төлөвлөгөөний Бэлтгэл Процессийн
Зураглалын Жишээ (Fuzinomiya Хот, Shizuoka)
Газар Ангилах Зураглал
Хотжилтын Нутаг Дэвсгэрт Давхцсан
Хотжилтын Нутаг Дэвсгэрт
Тохиромжтой Зураглал
Тохиромжтой Зураглал Шалгуур
Аж Ахуйн Эдэлбэр Нутаг Дэвсгэрт
Аж Ахуйн Эдэлбэр Нутаг Дэвсгэрт
Тохиромжтой Зураглал
Тохиромжтой Зураглал
Дэлгэрэнгүй Газар Зохион
Дэлгэрэнгүй Газар Зохион
Ойн Сан Нутаг Дэвсгэрийн Нийтлэг Байгуулалтын
Ойн Сан Нутаг Дэвсгэрийн Нийтлэг Байгуулалтын
Зураглал Тохиромжтой Зураглал
Зураглал Тохиромжтой Зураглал
Гамшиг Хамгаалалын
Гамшиг Хамгаалалын
Газрын Зураглал
Газрын Зураглал
Усны Нөөц Хамгаалалт Газрын
Усны Нөөц Хамгаалалт Газрын
Зураглал
Зураглал
Бодлогын
Хүчин Зүйлийн
Байгаль Хамгаалалын Дархан
Байгаль Хамгаалалын Дархан Хэлэлцүүлэг
Цаазат газарын Зураглал
Цаазат газарын Зураглал
Газар Зохион
Газар Зохион
Ногоон Байгаль Цэцэрлэгт
Ногоон Байгаль Цэцэрлэгт Байгуулалтын
Байгуулалтын
Хүрээлэнгийн Нутаг Дэвсгэрийн Төлөвлөгөөний Зураглал
Хүрээлэнгийн Нутаг Дэвсгэрийн Төлөвлөгөөний Зураглал
Зураглал
Зураглал

19. Хот Суурингийн Нутаг Дэвсгэрт Аж Ахуйн Эдэлбэр Нутаг Дэвсгэрт
Хот Суурингийн Нутаг Дэвсгэрт Аж Ахуйн Эдэлбэр Нутаг Дэвсгэрт
Нийцсэн Зураглал Нийцсэн Зураглал
Нийцсэн Зураглал Нийцсэн Зураглал

20. Ойн Сан Нутаг Дэвсгэрт
Ойн Сан Нутаг Дэвсгэрт Гамшиг Хамгаалалын Газрын
Нийцсэн Зураглал Гамшиг Хамгаалалын Газрын
Нийцсэн Зураглал Зураглал
Зураглал

21. Усны Нөөц Хамгаалалтын Байгаль Хамгаалалын Дархан
Усны Нөөц Хамгаалалтын Байгаль Хамгаалалын Дархан
Газрын Зураглал Цаазат Газрын Зураглал
Газрын Зураглал Цаазат Газрын Зураглал

22. Ногоон Байгаль Цэцэрлэгт
Ногоон Байгаль Цэцэрлэгт Хууль Эрх Зүйн Орчин
Хүрээлэнгийн Нутаг Дэвсгэрийн Хууль Эрх Зүйн Орчин
Хүрээлэнгийн Нутаг Дэвсгэрийн Зохицуулалт Зураглал
Зураглал Зохицуулалт Зураглал
Зураглал

23. Дэлгэрэнгүй Газар Зохион
Дэлгэрэнгүй Газар Зохион Газар Зохион Байгуулалтын
Газар Зохион Байгуулалтын
Байгуулалтын
Байгуулалтын Төлөвлөгөөний Зураглал
Төлөвлөгөөний Зураглал
Тохиромжтой Зураглал
Тохиромжтой Зураглал

24. Бүсчилсэн Систем & Бүсчилсэн Зураглал
Бүсчилсэн Зураглал (Nishi-Tokyo
Хот, Япон)
Бүлэг 1 Бага Өндөрлөгт Тусгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 2 Бага Өндөрлөгт Т усгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 1 Дунд Өндөрлөгт Тусгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 2 ДундӨндөрлөгт Тусгай Оршин Суух
Бүс
Бүлэг 1 Оршин Суух Бүс
Бүлэг 2 Оршин Суух Бүс
Semi-Оршин Суух Бүс
Хөршийн Худалдааны Бүс
Худалдааны Бүс
Semi-Үйлдвэрийн Бүс
Үйлдвэрийн Бүс

25. Хотын Ерөнхий Төлөвлөгөө
ing Land Use City-Level Structure Plan City-Level Detailed Land Use Ma