2. 2
Comunicado
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foram preparadas exclusivamente com base em informações fornecidas pela Companhia. Nenhuma representação ou garantia,
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subscrevam ou comprem quaisquer títulos.
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baseadas em informações atualmente disponíveis à administração da BRP, a BR Properties não pode garantir resultados ou
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3. 3
A Companhia
► Maior companhia aberta de investimentos em imóveis
comercias do país;
► Fundada em Dezembro de 2006 pela GP
Investimentos, a BR Properties dedica-se
principalmente à aquisição, administração,
desenvolvimento, locação e venda de imóveis
comerciais de alta qualidade no Brasil;
► Atualmente, a Companhia possui 93 imóveis em seu
portfólio, com 1,15 milhão de m² de ABL e valor de
mercado de aproximadamente R$ 4,8 bilhões;
► 5 projetos de greenfield, com aproximadamente 191,5
mil m² de área bruta locável (ABL);
► Dispõe de uma equipe especializada e proativa com
vasta experiência em aquisições, financiamentos,
engenharia e diligências jurídicas;
► Estratégia de investimentos proativa e de criação de
valor;
► Reconhecida capacidade de prospectar e executar
negócios, torna a BR Properties uma das principais
empresas em projetos de desenvolvimento e “Built to
Suit”;
► Possui braço de Administração Imobiliário próprio.
Descrição da Companhia
A maior e mais completa companhia de investimentos em imóveis comerciais do Brasil
Escritórios
Galpões
Segmentos de Atuação
► Ed. Sta. Catarina
► DP Louveira
► Ventura Towers
Varejo
► Portfólio de Lojas de Varejo
► Ed. Manchete
► DP Araucária
4. 4
Meta de aquisições pós-IPO cumprida com sucesso em 2010
A BR Properties investiu mais de R$ 1,7 bi após o IPO em março de 2010, ultrapassando em 18% a
meta de aquisições planejada para 2010
Evolução de ABL e Capital Investido (R$ mi)Histórico Extraordinário de Aquisições
180
1.709
181
94
157
260
340 19
477
CBOP
Jacarandá
DP
Louveira
3,4,5,6
RB 115 DP
Louveira
8,9
Ed.
Manchete
Ventura II BBP
Topázio
FII
Comercial
Progressivo
Total
1.159.756 m²
Cobertura de Analistas - Equity Research
730.402 m²
Liquidez da Ação
► Capacidade de prospectar oportunidades a cap rates atrativos
► 11 aquisições e 5 vendas concluídas em 2010
► 10 coberturas de analistas de equity research dos principais
bancos de investimentos e corretoras
► Aumento significativo da liquidez da ação poucos meses
após o IPO da Companhia
-
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
13,00
14,00
15,00
16,00
17,00
18,00
19,00
set-10 out-10 nov-10 dez-10
Volume(R$mi)
PreçoAção
Média móvel (30d)
Preço
mar-10 jun-10 set-10 dez-10
Orçamento
Real
+18%
5. 5
Composição do ABL por Tipo de Imóvel (m²)
Portfólio: Composição e base de locatários
Valor de Mercado do Portfólio (R$ mi)
Portfólio diversificado e de alta qualidade composto por edifícios de escritórios, galpões
industriais e lojas de varejo localizados nas regiões mais dinâmicas do Brasil
A BR Properties possui uma base diversificada de locatários, composta por
algumas das principais empresas do país
► 180 locatários de primeira linha
Principais Locatários Composição de Locatários por Indústria
Logística
Bens de
Consumo
Serviços
Financeiros
Energia
Tecnologia
Industrial
Outros
Consultoria
Editorial Telecom
57%
34%
9%
Escritório
Galpão
Varejo
25%
66%
9%
Escritório
Galpão
Varejo
6. 6
Aproximadamente 1,15 milhão de m² de área bruta locável adquiridos em 4 anos
4T07 Hoje
2007 2008 2009
Valor de Mercado
ABL
1.150.799 m²
2010
3T072T07 1T08 2T08 3T08 4T08 1T09 2T09 3T09 4T09 1T10 2T10 3T10
IPO
Private
Placement
Private
Placement
Março, 2011
Vacância Estabilizada: 1,5%
Inadimplência: 0,0%
Capitalização
Inicial
4T10
Portfólio: Rápida expansão e baixo nível de vacância
Bônus
Perpétuo
82
R$ 4.7 bi
511
339 105 91 14 - -
22
-
600
295
865
340 492
+1.072
7. 7
Ventura Towers II
Localização: Rio de Janeiro / RJ
ABL: 21.493 m²
CAPEX: R$ 340 mi
Participação: 41%
Portfólio: Aquisições Recentes
As aquisições recentes seguiram nossa estratégia de aquisição de imóveis de excepcional
qualidade, localizados nas principais regiões econômicas do Brasil e locados a grandes ocupantes
Edifício Manchete
Localização: Rio de Janeiro / RJ
ABL: 26.439 m²
CAPEX: R$ 260 mi
Participação: 100%
FII Comercial Progressivo II
Localização: Diversos - 13 Estados
ABL: 122.146 m²
CAPEX: R$ 477 mi
Participação: 100%
8. 8
Portfólio: Exposição Geográfica
O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, abrangendo as 5 regiões do Brasil
Escritórios
Galpões
Participação BRPR
Varejo
N° de propriedades existentes: 93
Escritório: 38
Galpões: 25
Varejo: 30
ABL total das propriedades: 1.150.799 m²
Escritório: 289.045 m²
Galpões: 760.868 m²
Varejo: 100.886 m²
Estados ABL Total %
São Paulo 883.812 76,8%
Rio de Janeiro 146.264 12,7%
Paraná 63.120 5,5%
Minas Gerais 18.630 1,6%
Bahia 7.607 0,7%
Pernambuco 6.238 0,5%
Alagoas 4.678 0,4%
Maranhão 4.663 0,4%
Espírito Santo 3.989 0,3%
Pará 3.418 0,3%
Distrito Federal 2.989 0,3%
Goiás 2.814 0,2%
Ceará 2.577 0,2%
TOTAL 1.150.799 100%
9. 9
Portfólio: Desenvolvimentos
Possuímos atualmente 5 projetos de greenfield no nosso portfólio, os quais em conjunto,
adicionarão 191 mil m² de ABL ao portfólio
Cidade Jardim Panamérica Park II
Tipo: Escritório AAA
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Jun / 2012
ABL: 6.792 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 125,00
Participação: 50%
Edifício pré-certificado
Tipo: Escritório
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 14.502 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 48,00
Participação: 50%
Edifício pré-certificado
Souza Aranha
Tipo: Escritório
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: Dez / 2012
ABL: 2.019 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 57,00
Participação: 50%
Edifício
pré-certificado
Tech Park SJC
Tipo: Galpão
Localização: São José dos Campos / SP
Data de Entrega: N / D
ABL: 125.000 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 13,00
Participação: 100%
Tipo: Galpão
Localização: Louveira / SP
Data de Entrega: Mar / 2012
ABL: 43.138 m²
Aluguel Previsto (R$/m²): R$ 18,50
Participação: 100%
DP Louveira 7
10. 10
Modelo de negócio único, exposto exclusivamente ao mercado imobiliário comercial do Brasil e
posicionado para beneficiar-se da dinâmica atrativa do setor imobiliário Brasileiro
1
2
34
5
Cenário
Macro-Econômico
Favorável
Dinâmica Atrativa do
Setor Imobiliário
Modelo de Negócio
Diferenciado
Potencial de Crescimento:
Consolidador da Indústria
Vasta Experiência dos
Administradores
Caso de Investimento
11. 11
NTN-B (% aa.)
Crescimento Real do PIB (%)¹
► Taxa de Juros mais baixas
► Maior oferta de crédito
► Aumento da procura por espaços industriais
Taxa de Desemprego (%)¹
Cenário Macro-Econômico Favorável
Crescimento da Produção Industrial (%)¹
1
O crescimento da produção industrial e do PIB, o declínio da taxa de desemprego e taxa de juros
históricamente baixa, são os combustíveis de setores expostos ao mercado doméstico
Fonte: Santander e Banco Central
Nota:
1 Ajustado Periodicamente
► Crescimento da classe média► Maior demanda por imóveis comerciais
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E
5,95%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
12%
2007 2008 2009 2010
2,7%
0,1%
8,3%
3,1% 2,8%
5,9%
2,9%
-7,2%
10,5%
4,2%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E
2,7%
1,1%
5,7%
3,2%
4,0%
6,1%
5,1%
-0,2%
7,5%
4,5%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E
11,7%
12,3%
11,5%
9,9%
10,0%
9,3%
7,9%
8,1%
6,7%
7,1%
12. 12
Efeito do Aumento da Taxa de
Juros Nominal
(SELIC vs. TR)
Efeito Positivo Esperado da Evolução
dos Índices de Inflação
(TR vs. Inflação)
Fonte: Banco Santander e Banco Central
Cenário Macro-Econômico Favorável1
► O eventual aumento na taxa nominal de juros até o final do ano acarretaria em um pequeno aumento da TR,
principal índice que corrige nossos contratos de financiamento
► A alta da inflação, por outro lado, teria um efeito positivo no resultado da Companhia, dado que 100% dos
nossos contratos de locação são reajustados pelas taxas de inflação
► Nossas disponibilidades financeiras estão aplicadas exclusivamente em títulos de renda fixa atrelados ao CDI,
o que incidiria em um aumento em nossa receita financeira com o aumento previsto na taxa SELIC.
10,75%
12,50%
0,69%
1,69%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
2010 2011e
SELIC Projetada
TR
0,69%
1,69%
5,90%
6,31%
8,30%
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
2010 2011e
TR
IPCA
Reajuste médio
de inflação em
2011
13. 13
Baixa vacância aliada à forte demanda e oferta reduzida, possibilitam sólido potencial de
crescimento no setor de imóveis comerciais no curto prazo
Dinâmica Atrativa do Setor Imobiliário2
Fonte: CBRE e BRPR
Taxa de Vacância (em %) em SP + RJValor de Aluguel (R$/m²/mês) em SP + RJ
Absorção Líquida (em ´000 m²) em SP + RJ Novas Ofertas (em ´000 m²) em SP + RJ
120
130
0
20
40
60
80
100
120
140
2005 2006 2007 2008 2009 2010
São Paulo Rio de Janeiro
3,9
2,0
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
2005 2006 2007 2008 2009 2010
São Paulo Rio de Janeiro
267
129
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2005 2006 2007 2008 2009 2010
São Paulo Rio de Janeiro
117
88
0
50
100
150
200
250
2005 2006 2007 2008 2009 2010
São Paulo Rio de Janeiro
14. 14
A BR Properties beneficia-se de sua grande capacidade na criação de valor ao longo do ciclo do
investimento imobiliário
Modelo de Negócio Diferenciado3
Proatividade na Obtenção de
Novos Negócios
Criação de Valor
Desenvolvimentos
Selecionados
Vendas
Aluguéis / Administração de
Imóveis
Retrofit
Uso Conservador de
“Alavancagem”
15. 15
Características Contratos de Locação
Contratos de locação produzem fluxos de caixa estáveis e previsíveis, mantendo baixos níveis de
vacância e elevado potencial de crescimento nas receitas de locação
Cronograma de Vencimento (% receitas)
► Reajustes Anuais por Inflação
► 100% dos contratos de locação são indexados à inflação
► Contratos “Triple Net”
► Locatário paga todos os custos operacionais da propriedade
► Custos incluem: impostos, seguro, e custos de manutenção
► Revisional de 3 Anos
► Proprietário pode marcar os aluguéis à mercado a cada 3
anos do contrato, independentemente do prazo
► Garantias Bancárias nas Locações
► Seguro contra inadimplência de locatários menores
► Inadimplência do Locatário
► Inadimplência que exceda 30 dias, proprietário tem o direito
de rescindir antecipadamente o contrato e retirar o locatário
► Prazo médio contratos de escritório: 3-5 anos
► Prazo médio contratos de galpão: 5-10 anos
Índices de ReajustePrincipais Características
3
Cronograma de Revisional (% receitas)
73%
24%
3%
IGP-M
IPCA
Outros
3%
7% 25%
65%
2011 2012 2013 >2013
51%
16%
27%
6%
2011 2012 2013 >2013
16. 16
3 Modelo de Negócio Diferenciado: Reciclagem
Ed. Athenas
Valor de Aquisição R$ 27,0 mi
Data de Aquisição Ago/07
Valor de Venda R$ 34,5 mi
Data de Venda Jan/11
Período em Portfólio 40 meses
TIR 20%
ROE 70%
Ed. Isabella Plaza (cj. 31 e 32)
Valor de Aquisição R$ 3,13 mi
Data de Aquisição Ago/2007
Valor de Venda R$ 4,20 mi
Data de Venda Dezembro/2010
Período em Portfólio 39 meses
TIR 25,9%
Ed. Number One (cj. 121)
Valor de Aquisição R$ 466.775
Data de Aquisição Ago/2007
Valor de Venda R$ 650.000
Data de Venda Dezembro/2010
Período em Portfólio 39 meses
TIR 33,5%
Vendas
Ed. Joaquim Floriano
Valor de Aquisição R$ 17,4 mi
Data de Aquisição Ago/07
Valor de Venda R$ 22,4 mi
Data de Venda Mar/11
Período em Portfólio 42 meses
TIR 19%
ROE 73%
4T10
1T11
17. 17
Setor Fragmentado (ABL por m²) Pipeline de Aquisições (R$ mi)
Ampla fragmentação do setor e a falta de concorrentes profissionais torna o mercado bastante
favorável para a consolidação de participantes com maior robustez
Potencial de Crescimento: Consolidador da Indústria4
Pipeline Total de Aquisições R$2.566R$4.783Portfolio Atual
Companhias
Organizadas
9%
Mercado Total * : 36,3 mi de m²
Mercado – Não
Organizado
91%
10 Companhias
Organizadas
34%
66%
BRProperties
* Não inclui imóveis destinados ao varejo
1.181
221
1.402
801
363
1.164
- - -
1.982
584
2.566
Em Negociação Em Análise Total
Escritório Industrial Varejo Total
18. 18
Composição Acionária e Performance da Ação
A atual composição acionária da BR Properties é altamente fragmentada, com controle difuso,
sem acordo de acionistas e com 99% das ações em free float
5
N° Total de Ações: 139.753.919
Valor de Mercado: R$ 2,5 bilhões
Vol. médio de negociação (30d): R$ 12,2 milhões
* Em 11 de maio de 2011
GP Investments
7,3% Wellington
Management
5,4%
BlackRock
5,1%
Laugar S.A.
4,2%
Silverpeak
1,3%
Administração
0,9%
Outros
75,9%
39,31%
(7,00%)
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
BRPR3
Ibovespa
19. 19
Equipe de Diretores - Biografia
Claudio Bruni
CEO
Martin Jaco
CIO
Marco Antônio
Cordeiro
COO
Pedro Daltro
CFO
A BR Properties é administrada por profissionais experientes, altamente motivados e alinhados
com os objetivos dos acionistas através de Programas de Opção de Compra de Ação
5
Nascido em 2 de fevereiro 1955, graduado em engenharia civil pela Escola Politécnica da USP em 1978. O Sr. Bruni iniciou sua
carreira no grupo Multiplan, como Gerente de Projetos em 1979 e deixou a empresa, como vice-presidente da holding do grupo
para formar a DEICO em 1989. Entre 1979 e 1983, o Sr. Bruni exerceu diversas gerências, tendo sido convidado a formar a
RENASCE, empresa de administração de shopping centers dos grupos Bozano, Simonsen e Multiplan em 1983, permanecendo
como seu diretor superintendente até 1985. De 1985 a 1989, o Sr. Bruni ocupou a Vice-Presidência da holding do grupo
Multiplan, encarregado também das áreas de desenvolvimento de projetos imobiliários em geral. Entre 1991 e o ano de 2003, ele
foi Diretor da Nova Gaule Ltda. No período de 1983 a 1987, o Sr. Bruni ocupou a vice-presidência da ABRASCE e, no período de
1997 a 1999, foi conselheiro do Urban Land Institute em Washington, USA. No período de 1999 a 2006, o Sr. Bruni exerceu a
função de Chairman e CEO da DEICO, empresa de administração de shopping centers fundada por ele próprio.
Nascido em 15 de janeiro de 1969, formado em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com
MBA pela Reading University (UK), College of Estate Management e pós-graduado em Project Management, pelo Royal Institute
of Chartered Surveyors (UK). O Sr. Martín iniciou sua carreira na empresa Andrade e Gutierrez e posteriormente trabalhou na
Método Engenharia. Em 1996 juntou-se à CB Richard Ellis, com o objetivo de desenvolver consultoria de investimentos no Brasil.
Liderando os departamentos de investimentos, desenvolvimento e gerenciamento de ativos da CB Richard Ellis, como Diretor de
Investimentos, Sr. Martín possuía direta responsabilidade e envolvimento em todas as atividades relacionadas aos investimentos
no País nos últimos 10 anos. Na sua administração, a CB Richard Ellis tornou-se líder no mercado na área de transações
imobiliárias no ano de 2006.
Nascido em 15 de março de 1955, graduou-se em Engenharia Civil pela Escola Politécnica da USP em 1978, com pós-
graduação pela Fundação Getúlio Vargas. O Sr. Cordeiro foi responsável por orçamentos e gerenciamento de projetos na Schain
Cury e na Método Engenharia por 15 anos. Desde que ingressou na DEICO – Desenvolvimento Imobiliário Ltda. como Diretor de
Planejamento, o Sr. Cordeiro é responsável por estudos de mercado e de viabilidade, planejamento, avaliações e consultoria a
fundos de pensão e grandes investidores.
Nascido em 25 de abril de 1971, é Administrador de Empresas formado pela Unifacs (Salvador-Bahia) com MBA pela Owen
Graduate School of Management, Vanderbilt University (EUA). O Sr. Pedro iniciou sua carreira em 1994, no Banco Marka, como
Gerente Financeiro e Diretor Adjunto. Posteriormente, entre 1999 e 2004, trabalhou como Vice-Presidente no Departamento de
Risco de Crédito do Citigroup e, de 2004 até o ano de 2005, atuou como gerente de finanças na empresa Gafisa. Depois da
Gafisa S.A., até março de 2007, o Sr. Pedro retornou ao Citigroup como diretor de Corporate Banking sendo responsável pela
cobertura de clientes do setor público, infra-estrutura e imobiliário.
22. 22
Estratégia da BR Properties
► Manter alavancagem de aproximadamente 50%
► Manter os níveis de diversificação do nosso portfólio atual
► Manter projetos de desenvolvimento em um nível igual ou menor que 15% do nosso portólio total
► Manter o foco nas principais regiões do Brasil
► Manter nossa estratégia de consolidação do mercado, adquirindo propriedades existentes de ótima qualidade e
aproveitando as oportunidades de um setor altamente fragmentado
23. 23
Apêndice: Mercado de Escritórios de São Paulo
Fonte: CBRE Informativo Market View 4T10
Estoque Total
Subregiões
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(%) (R$/ m²/ mês)
Centro 2,7% R$ 14,00 - R$ 35,00*
Paulista 3,5% R$ 75,00 - R$ 120,00
Jardins 3,0% R$ 85,00 - R$ 160,00
Marginal 6,1% R$ 45,00 - R$ 110,00
Outros 1,6% R$ 50,00 - R$ 70,00
Mercado Geral 3,9% R$ 45,00 - R$ 160,00
Alphaville 17,9% R$ 30,00 - R$ 60,00
* Faixa de preço pedido para os melhores prédios da região
Marginal
35%
Outros
20%
Paulista
16%
Jardins
16%
Alphaville
7%
Centro
6%
24. 24
Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro
Fonte: CBRE Informativo Market View 4T10
Estoque Total
Subregiões
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(%) (R$/ m²/ mês)
Centro 2,0% R$ 100,00 - R$ 180,00
Botafogo 0,9% R$ 110,00 - R$ 150,00
Flamengo 0,0% R$ 90,00 - R$ 130,00
Barra da Tijuca 1,8% R$ 80,00 - R$ 115,00
Zona Sul 3,2% R$ 120,00 - R$ 180,00
Outros 5,5% R$ 60,00 - R$ 90,00
Mercado Geral 2,0% R$ 60,00 - R$ 180,00
Centro
64%
Botafogo
13%
Barrada
Tijuca
11%
Outros
5%
Zona Sul
5%
Flamengo
2%
25. 25
Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo
Fonte: CBRE Informativo Market View 4T10
Estoque Total
Subregiões
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(%) (R$/ m²/ mês)
ABCD * 0,0% R$ 12,00 - R$ 18,00
Atibaia * 1,8% R$ 18,00 - R$ 20,00
Barueri 6,0% R$ 21,00 - R$ 25,00
Cajamar * 1,1% R$ 17,00 - R$ 20,00
Cotia/ Embu * 0,0% R$ 18,00 - R$ 22,00
Grande Campinas 4,3% R$ 15,00 - R$ 25,00
Guarulhos * 1,8% R$ 18,00 - R$ 24,00
Jundiaí * 8,1% R$ 13,00 - R$ 19,00
São Paulo 1,4% R$ 18,00 - R$ 25,00
Sorocaba * 40,2% R$ 16,00 - R$ 20,00
Vale do Paraíba * 22,8% R$ 14,00 - R$ 17,00
Mercado Geral 5,6% R$ 12,00 - R$ 25,00
* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros".
Grande
Campinas
34%
São Paulo
11%Barueri
10%
Cajamar
10%
Jundiaí
10%
Cotia/ Embu
7%
Vale do
Paraíba
6%
Guarulhos
3%
ABCD
3%
Atibaia
3%
Sorocaba
3%
26. 26
Contato
Relações com Investidores
Pedro Daltro
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
Leonardo Fernandes
Gerente de Relações com Investidores
Marcos Haertel
Analista de Relações com Investidores
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