1. Sabemos que la tasación es subjetiva: depende de los ojos del tasador. dos
personas con los mismos datos comparativos y ante el mismo inmueble, pueden
utilizar criterios distintos y válidos para llegar a valores diferentes, pero esa
subjetividad se puede acotar.
Podemos utilizar técnicas modernas para llegar a precios justos para nuestros
clientes.
La mayoría de las veces, es el único capital que tiene el vendedor, por lo tanto
no se puede livianamente dar un precio que compromete ahorros de toda la
vida.
Lamentablemente en nuestro país la tasación habitualmente esta ligada a la
captación, lo que genera cuando menos un conflicto de intereses: mi interés en
vender rápido para cobrar un honorario, versus el interés en tomar un inmueble
sobrevaluado para ganar la carrera de la tasación a otra inmobiliaria.
Vamos a darle al tasador elementos para que su tasación sea respetada, para
que la información que tiene supere a la del propietario, y que el valor obtenga,
como tasador sea independiente del que obtenga como captador, aunque sean
iguales

2. PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 13512
•Articulo 1 -
Los distintos pisos de un edificio o
distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola
planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública
directamente o por un pasaje común
…podrán pertenecer a propietarios
distintos, de acuerdo a las disposiciones
de esta ley.
Cada piso o departamento puede
pertenecer en condominio a más de una
persona.

3. PROPIEDAD HORIZONTAL LEY 13512
Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o
departamento y copropietario sobre el terreno y
sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad. Se
consideran comunes por dicha razón: a) los
cimientos. muros maestros, techos, patios, solares,
pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras,
puertas de entrada, jardines; b) los locales e
instalaciones de servicios centrales, como
calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etc.;
e) los locales para alojamiento del portero y
portería; d) los tabiques o muros divisorios de los
distintos departamentos; e) los ascensores,
montacargas, incineradores de residuos y en
general todos los artefactos o instalaciones
existentes para servicios de beneficio común. Esta
enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos
y azoteas revestirán el carácter de comunes. salvo
convención en contrario

4. TASACIÓN de DEPARTAMENTOS EN
PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 13512
Un departamento no sólo está constituido por las
paredes que lo componen, ya que tienen espacios
comunes o en condominio, tal como lo prevee la ley
de Propiedad Horizontal.
El valor de una unidad habitacional componente de
un edificio multifamiliar, tiene los mismos
componentes que una vivienda unifamiliar:
tierra y mejoras

5. Sabemos que tenemos dos formas
posibles valuatorias: directa o indirecta
• La primera obtenemos el valor de la tierra; el
valor de las mejoras; y el conjunto de ambos
componentes, a través de “homogeneizar” y así
arribar al valor de la unidad habitacional que tasamos
• El segundo, es por el cálculo de la rentabilidad
posible del bien.-

6. Se deben considerar dos tipos de mejoras:
las propias y las comunes
Las propias se miden desde el muro
interior de la unidad habitacional
y las comunes, aquellas que surgen del
reglamento de copropiedad, del título de
propiedad.

8. HOMOGENEIZAR COMPARABLES
Fuente:
libro
Tasación de
Inmuebles /
Ediciones
BRE

9. CALCULO DE LA RENTABILIDAD
Para realizar un relevamiento de unidades habitacionales
comparables, que estén arrendadas, es necesario considerar
unidades de similares características.
En tal caso, tendrá que aplicar la planilla de relevamiento de valores
de zona, donde deberá obtener el valor venal de cada antecedentes,
con la información del valor de arrendamiento que tenga cada uno
(de contratos efectivos en vigencia, o en oferta), se obtendrá,
conforme a esa renta, cuál es el verdadero valor de la unidad
habitacional que se coteja.-
Ejemplo: Si el depto. se está arrendando en $ 1800
Y sabemos que la rentabilidad de ese tipo de inmueble es del 0.6%
del valor .. Entonces dividiremos el canon mensual por la rentabilidad
y nos dará el Valor de tasación
(1800÷ 0,006 = 300.000) por lo que podemos afirmar que el valor del
inmueble es de $ 300.000.-

10. PLANILLA DE CATEGORIZACION VIVIENDA, OFICINA Y COMERCIO
1 3 2 2 1 1 2 2 3 3
FRENTE TECHOS
MAMPOST
ERIA
PISOS TERMINACION
MUROS
CIELORRASO COCINA BAÑOS
INSTALACIONE
S
CARPINTERIA
6
de estilo;
revestimiento
total, blindex,
cristales.
Losas con
formas
especiales,
grandes luces,
tejas
pizarra(material
negro parecido
a la laja)
Hormigón
armado
visto.
Ladrillos
especiales.
Marmol.
Entablonado.
Parquet de
1ra. Granitos
in situ.
Revestimientos de
madera o similar.
Cerámicos
especiales.
Mayólicas.
Vigas de
madera tratada.
Yeso c/
ornamentación.
Formas
especiales.
Amoblamiento
de madera fina
o plástica
especial.
Revestimiento
de mayólica.
Despensa.
Amplias
dimensiones.
Rev. Marm o
mayólica.
Sauna.
Hidromasaje
Aire
acondicionado.
Agua y Calef.
Central. Pileta
de natación.
Chimenea.
Teléfonos
internos.
Gdes luces.
Maderas
talladas.
Bronce, etc.
Vestidores.
5
Revestimiento
parcial, de
marmol,
piedra,
madera,
ladrillo,
cerámico
losas dos aguas
o planas,
cubiertas de
tejas,
machimbres c/
tejas. Luces>4m
Ladrillos de
máquina
vista
Parquet.
Escaya de
piedra pulida
o mármol.
Alfombrados.
Bald. De
mármol o
sim.
Ladrillos vistos de
máquina.
Empapelados
vinílicos. Piedra.
Machimbre.
Madera o
aluminio.
Placas de
Yeso.
Amobl.
Metálicos c/
alacena.
Mesada de
granito o
mármol. Rev.
Totales.
Despensa.
Revestimient
os
azulejados o
cerámicos.
Vanitoris B.
Compartimie
ntos.
A/A individual.
Agua caliente c/
calefacción
central
.Chimeneas
Grandes luces.
Maderas finas
lustradas.
Puertas tabl.
Placares
lustrados.
4
Ladrillos o
ladrillón vistos,
zócalos de
piedra
Losas planas
s/terraza.
Machimbre
c/tejas o metal.
Luces menores
de 4m.
Ladrillos.
Ladrillones.
Ladrillos
hueco.
Cerámicos,
graniticos
pulidos.
Ladrillo visto
común.
Empapelado
común. Pintura
Yeso común.
Alacena s/
mesada.
Mesada
reconstituida.
Acero inoxidable
Rev. Total o
parcial.
Artefactos
completos.
Calef. Individual.
Agua caliente c/
calefón a gas.
Puertas placas
pintadas.
Carpinteria
madera o metal
sin placares.
3
Revoque
bolseado,
pintura
Machimbre
s/tejas.
Membrana.
Chapas de cinc
Bloque de
cemento.
Prefabricad
os.
Calcáreos.
Plásticos.
Bolseados,
Revoques con
pintura.
Cartón
prensado.
Telgopor
S/ alacena.
Muebles de
álamo. Mesada
cerámica.
Revestimientos
s/ mesada
Artefactos
completos.
Sin
revestimiento
s.
Calefacción
eléctrica.
Petróleo.
Puertas placas
com.
Carpinteria
mad o metal.
S/placares.
2 Revoque sin
pintura.
Caña y barro.
Chapas de
fibrocemento o
plásticas.
Adobe.
Madera
Cemento
alisado.
Ladrillos.
Pintura a la cal.
Sin revoques.
Arpillera o
lienzo.
Estantes bajo
mesada.
Mesada bald. O
cerámica.
Inst.
element..
Letrinas
Cocina econ.
P/agua caliente.
Puertas en
baños y
accesos unica
1 sin revoque Rezagos. Rezagos Rezagos. Sin terminación. Sin cielorraso
C/ fogón s/
revestimiento.
S/
instalación.
Sin instalación. Rezagos.

12. Como categorizar…
• Se multiplica el número que inicializa la
fila.. Por el número que inicializa la
columna y se suman los productos
obtenidos..
1
6
6
x
+
3
5
x
15 = 21

13. PUNTAJES
68 0.87 2900 2523
69 0.89 2900 2581
70 0.91 2900 2639
71 0.93 2900 2697
72 0.94 2900 2726
73 0.96 2900 2784
74 0.98 2900 2842
75 1.00 2900 2900
76 1.02 2900 2958
77 1.04 2900 3016
78 1.06 2900 3074
79 1.08 2900 3132
80 1.10 2900 3190
81 1.13 2900 3277
82 1.15 2900 3335
83 1.17 2900 3393
84 1.19 2900 3451

14. • Los importes por m2 obtenidos de
acuerdo a la calidad de la
construcción, deben ser ajustados
nuevamente con el coeficiente de
ANTIGUEDAD Y ESTADO
TABLA DE FOX, ROCA Y SPAINI (*)
(para depreciación de edificios)
Vida Útil 70 Años para el Cálculo Directo de Depreciación de Inmuebles

16. AÑO
S
%
EXPE
CTAN
CIA
DE
VIDA
ESTADO 1
ESTADO
2
ESTADO
3
ESTADO
4
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
97,14
94,29
91,43
88,57
85,71
82,86
80,00
77,14
74,29
71,43
68,57
65,71
62,86
60,00
57,14
54,29
51,43
48,57
45,71
42,86
40,00
37,14
34,29
31,43
28,57
25,71
22,86
20,00
17,14
14,29
11,43
8,57
5,71
2,86
0,00
0,98609
0,97156
0,96113
0,94505
0,92818
0,91041
0,91041
0,87269
0,85258
0,83872
0,81725
0,79498
0,77194
0,74000
0,72329
0,68378
0,68032
0,65345
0,62578
0,59734
0,56800
0,53794
0,50690
0,47530
0,45370
0,42058
0,38669
0,35200
0,31649
0,29237
0,24305
0,21765
0,17938
0,16009
0,10000
0,96355
0,94942
0,93943
0,92377
0,90730
0,89002
0,87202
0,85321
0,83359
0,82011
0,79921
0,77743
0,75493
0,73171
0,70759
0,68275
0,65710
0,63955
0,61255
0,58474
0,55612
0,52697
0,49663
0,46576
0,44470
0,41248
0,37945
0,34561
0,31096
0,27056
0,23941
0,21493
0,17740
0,13905
0,10000
0,82567
0,81370
0,80524
0,79210
0,77833
0,76375
0,75673
0,73288
0,71641
0,70498
0,68743
0,66916
0,65916
0,63073
0,61046
0,59560
0,56800
0,55333
0,53065
0,50734
0,48331
0,45865
0,43336
0,40735
0,38962
0,36253
0,33461
0,30637
0,27730
0,25759
0,21116
0,19657
0,16507
0,13285
0,10000
0,51454
0,51301
0,50815
0,50059
0,49250
0,48421
0,47539
0,46630
0,45676
0,45019
0,44002
0,42940
0,41851
0,40717
0,39547
0,38341
0,37090
0,36235
0,34921
0,33573
0,32185
0,30754
0,29287
0,27764
0,26767
0,25192
0,23590
0,21943
0,20260
0,19117
0,16777
0,15589
0,13762
0,11899
0,10000
Nomenclatura:
Estado 1: muy bueno
Estado 2: bueno
Estado 3: regular
Estado 4: malo

17. VALOR DE INCIDENCIA
Al valor de incidencia lo podemos considerar de esta manera:
Si conocemos el porcentaje de copropiedad del
inmueble multiplicaremos el valor homogeneizado
del metro cuadrado por la superficie total del
terreno que pisa el edificio y por el mencionado
porcentaje .
Para este caso en 1.000 m2 de terreno , valor del m2
$ 1200, el porcentaje de copropiedad 2.5 % el valor
de incidencia sobre el departamento será de =
1000 * 1200 * 0.025= 30.000

20. Coeficientes de ajuste
COEFICIENTES DE HOMOGENEIZACION - MULTIPLICADORES:
No utilizar coeficientes de magnitud importante ya que esto implica que el
antecedente no se encuentra dentro del rango óptimo de comparación.
Se recomienda un rango de coeficientes que oscile de 0.70 a 1.30, de utilizarse
uno que no se encuentre en este rango se recomienda su justificación en el informe
respectivo de la tasación.
HOMOLOGACION DE SUPERFICIES: a título orientativo:
Viviendas y departamentos:
Superficie cubierta: 1.00
Dependencias (separadas del cuerpo ppal.): 0.40 a 0.70
Galerías y balcón semi cubierto: 0.50
Balcón descubierto: 0.30
Balcón terraza: 0.50 a 0.80
Bauleras o depósitos (según superficie): 0.25 a 0.90
Patio y terrazas (según superficie): 0.10 a 0.25
Locales:
Superficie cubierta: 1.00
Entrepisos: 0.50 a 0.90
Depósitos: 0.30 a 0.60 según el caso.
Sótanos y subsuelos: 0.25 a 0.50
Patio y terrazas (Según superficie): 0.10 a 0.25
FUENTE: TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACION