EPF de la Vendée / CAUE 85 - Club Habitat – vendredi 24 mai 2013
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Problématisation Le proj...
• Pour la grande majorité des communes de plus de 2.000 habitants, la statistique INSEE DGI
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• Logement abordable en Vendée, des budgets compris entre 108.000 € et 186.000 €
• La classe moyenne Vendéenne finançable ...
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Un programme initial de 50 logements, de prix unitaires trop élevés, sans rapport avec
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Un marché local offrant de nombreuses solutions résidentielles à moins de 190.000 €
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Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif
• L’écart de coût de construction est significa...
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9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation
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désignation des ouvrages
Ouvrages de terrassement
terrassement déblais-remblais 135 000 €
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Renouvellement urbain, l’équation difficile ? Par Laurent Escobar

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Atelier du colloque "réinvestir nos centre-bourgs, l’impossible défi ?", organisé par l'EPF de Vendée et le CAUE de la Vendée le 24 mai 2013.

Laurent ESCOBAR
Adéquation France, Directeur associé – Lyon
http://www.adequation-france.com/

Fort de 23 années d’expérience en marketing immobilier, Laurent ESCOBAR développe aujourd’hui une expertise reconnue sur l’évolution des marchés et le rôle des acteurs publics et privés. Le pilotage direct de plus de 1.200
missions sur l’ensemble du territoire national lui a permis d’élaborer des méthodologies innovantes d’analyse de l’offre et de la demande, des mécanismes de report et de régulation de marché. Laurent ESCOBAR anime également des missions d’assistance à programmation et cession de droits à construire des grands projets d’aménagement, tant pour
les opérateurs publics (AFTRP, SERL, EPASE, Logidome, Nantes Métropole Aménagement, etc.), que pour les grands propriétaires privés (RFF, VNF, etc.), notamment en écoquartiers et en périmètre de rénovation urbaine.

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Renouvellement urbain, l’équation difficile ? Par Laurent Escobar

  1. 1. EPF de la Vendée / CAUE 85 - Club Habitat – vendredi 24 mai 2013 Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation siège: EspaceEiffel–18/20,rueTronchet–69006Lyon tél.0472008787–fax.0478277072 agencedeMontpellier: 133,rueOlofPalme–Tournezy–34070Montpellier tél.0467079900–fax.0467079091 agencedeNantes: 1,alléeCassard–44000Nantes tél.0240956464 agencedeNice: 23,rueJeanCanavèse–06100Nice tél.0493510111–fax.0493510164 Atelier 1 : Renouvellement urbain, l’équation difficile ? Revenus des ménages, budgets et prix admissibles Relations avec le prix de revient des programmes Leviers possibles dans le montage des opérations
  2. 2. 24 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 2 Problématisation Le projet d’aménagement est l’occasion pour la collectivité de concrétiser des objectifs de développement durable, notamment en matière d’habitat et de mixité sociale  La plupart des territoires ont des difficultés pour loger leurs classes modestes et maintenir sur place leur classe moyenne  Soit en raison de prix du logement de plus en plus élevés dans les marchés tendus  Soit en raison du manque d’offre adaptée en secteurs détendus  Les projets d’aménagement d’initiative publique sont des lieux privilégiés pour reconstituer les parcours résidentiels, préserver la cohésion et la mixité sociale des territoires  De fait, il n’est pas rare qu’un minimum de 50% des droits à construire de logements doivent s’inscrire dans une fourchette basse pour créer les conditions d’une offre suffisante en logements sociaux et en accession aidée  Se pose alors le problème de l’équilibre financier des projets d’aménagement  Cela nécessite de combiner plusieurs paramètres pour les optimiser : • Contextualisation par rapport à la demande locale et au marché immobilier concurrentiel ; • Typologie de produits, surfaces et prix de vente en fonction des morphologies urbaines ; • Interactions entre charges foncières, coût de construction et prix de vente ; • Respect des équilibres financiers du projet d’aménagement, définis avec la collectivité ; • Phasage et allotissement en fonction des opérateurs à solliciter.
  3. 3. • Pour la grande majorité des communes de plus de 2.000 habitants, la statistique INSEE DGI actualise régulièrement le revenu mensuel net par déciles de population des ménages • On regroupe communément ces déciles de revenus en 3 classes : 1. Revenus modestes, du 1er au 3ème décile de population des ménages, soit 30% 2. Revenus moyens, du 4ème au 8ème décile de population des ménages, soit 50% 3. Revenus supérieurs, du 9ème au 10ème décile de population des ménages, soit 20% • Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d’acquisition des ménages sur la base de 33% de taux d’endettement, permettant d’assurer le remboursement des mensualités d’un prêt amortissable à taux fixe, assurances comprises, sur une durée de 25 ans • En focalisant sur les 3 principales catégories d’occupants pour le logement neuf : 1. Les primo-accédants ne disposant que d’un apport de 10% du budget d’acquisition 2. Les accédants disposant d’un apport moyen de 25%, issu d’une capacité d’épargne sur plusieurs années, et/ou du solde d’une revente d’un premier logement acheté il y a moins de 8 ans, dont l’essentiel du montant aura été consacré au remboursement du capital restant dû sur le prêt amortissable ayant contribué à son financement 3. Les locataires, dont le loyer ne peut excéder 25% de leurs revenus mensuels, montant de loyer que l’on obtient en composant le prix de vente du logement à investisseur avec la rentabilité brute attendue par celui-ci, se situant entre 3,4% et 4,0% suivant le prix • Les accédants avec 25% d’apport et les locataires ont la capacité, par rapport aux accédants avec 10% d’apport : 1. d’acheter ou louer une pièce en plus pour un même prix au m² 2. ou d’acheter ou louer le même logement, sur la base d’un prix au m² 20% plus élevé Calcul des budgets maximum d’acquisition à partir du revenu des ménagesRevenusdesménagesetprixadmissibles 324 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  4. 4. • Logement abordable en Vendée, des budgets compris entre 108.000 € et 186.000 € • La classe moyenne Vendéenne finançable jusqu’à 250.000 € Revenusdesménagesetprixadmissibles 424 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d’emprunt : 25 ans Taux d’endettement : 33% Revenus moyens (< 3ème décile) 10% des ménages < 1.573 € 108.000 € 129.000 € Revenus moyens (< 4ème décile) 10% des ménages < 1.885 € 129.000 € 155.000 € Revenus moyens (< 5ème décile) 10% des ménages < 2.259 € 155.000 € 186.000 € Revenus moyens (< 6ème décile) 10% des ménages < 2.644 € 181.000 € 217.000 € Revenus moyens (< 7ème décile) 10% des ménages < 3.042 € 209.000 € 250.000 € Classes de revenus Part des ménages Revenus mensuels Budget en accession avec 10% d’apport Budget avec 25% d’apport ou pour investisseur
  5. 5. Le prix au m² des logements collectifs neufs étant à plus de 3.200 €/m² en Vendée, les ménages du 3ème au 5ème décile ne représentent plus que 30% de l’occupation des programmes neufs, et ne peuvent se loger que du studio au T3 suivant leurs revenus 35% d’occupants locataires et propriétaires du 3ème au 5ème décile 3.200 €/m² Revenusdesménagesetprixadmissibles Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d’emprunt : 25 ans Taux d’endettement : 33% Revenus moyens (4ème décile) T1 bis – 40 m² T2 - 48 m² Revenus moyens (5ème décile) T2 – 48 m² T2 bis – 58 m² Revenus moyens (6ème décile) T2 bis – 56 m² T3 – 67 m² Revenus moyens (7ème décile) T3 – 65 m² T3 bis – 77 m² Classes de revenus Collectif avec 10% d’apport Collectif avec 25% d’apport ou pour investisseur Revenus moyens (3ème décile) T1 – 33 m² T1 bis – 40 m² 524 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  6. 6. Revenusdesménagesetprixadmissibles 624 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 Calculs réalisés par Adequation sur la base des données INSEE RFLM 2009 – www.empruntis.com Taux effectif global : 4,26% au 01/04/2013 Durée d’emprunt : 25 ans Taux d’endettement : 33% Prix : 2.400 €/m² Loyer : 8,2 €/mois Rentabilité : 4,10% 55% Prix : 2.900 €/m² Loyer : 9,3 €/mois Rentabilité : 3,85% 40% Prix : 3.400 €/m² Loyer : 10,5 €/mois Rentabilité : 3,70% 30% Les ménages du 3ème au 5ème décile, 30% des ménages, pèsent près de 50% de la demande de logements neufs en termes d’occupation (accession et location comprise) Leur part varie dans l’occupation des programmes neufs, en fonction des prix pratiqués Saint-Gilles-Croix-de-Vie : 3.134 €/m² Montaigu : 3.196 €/m² Fontenay-le-Comte : 3.140 €/m² Saint-Jean-de-Monts: 3.248 €/m² Saint-Julien-des-Landes : 3.002 €/m² La Roche/Yon : 2.748 €/m² Les Sables d’Olonne : 3.797 €/m² Les Herbiers: 2.716 €/m² Challans: 3.366 €/m²
  7. 7. AménagementduquartierSt-Germain-Vitteaux Un projet en accroche de centre-bourg, candidat au concours national EcoQuartier La courée : sur rue petits collectifs R+1 + combles dans la cour maisons accolées avec garage et petits jardins arrière Maisons de village : En majorité des maisons accolées 5 maisons isolées au maximum Possibilité de remplacer quelques maisons par des groupes de logements imbriqués 724 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  8. 8. Un programme initial de 50 logements, de prix unitaires trop élevés, sans rapport avec les budgets des ménages locaux Morphologie Nombre de logements Répartition Petit collectif 14 log. 28% Logements imbriqués 0 log. 0% Maisons accolées 31 log. 62% Maisons isolées 5 log. 10% Lots à bâtir 0 log. 0% Total 50 log. 100% Programme général de logements proposé par l'urbaniste conseil (hypothèse de février 2010) Surface totale terrain Surface publique Surface des terrains à bâtir Nombre de logements Shon réelle Densité globale 21 198 m² 7 644 m² 13 554 m² 50 log. 5 008 m² 23,6 log./ha Locatif social 40% 20 log. 1 621 m² Accession aidée 30% 15 log. 1 657 m² Accession libre 30% 15 log. 1 731 m² Répartition des logements  Un programme initial de 5.008 m² shon qui ne sature pas la capacité autorisée de 6.394 m²  Un programme comportant 40% de locatif social, 30% d’accession aidée, 30% d’accession libre  Une densité minimale de 23,6 log./ha, conforme aux préconisations urbanistiques pour ce type de territoire, en limite de paysages (20 à 30 log./ha)  Une répartition comprenant seulement 16% de petits logements (T1/T2 16%) et 10% de T3  Au profit de grands logements familiaux de 4 pièces (43%) et 5 pièces (31%)  En conséquence, la plupart des prix d’acquisition compris entre 227.000 € et 255.000 €, là où les ménages ciblés ont des budgets situés entre 93.000 € et 182.000 € Typologie T1 T2 T3 T4 T5 Locatif social 1 log. 7 log. 5 log. 5 log. 2 log. Accession aidée 0 log. 0 log. 0 log. 10 log. 5 log. Accession libre 0 log. 0 log. 0 log. 7 log. 8 log. Total 1 log. 7 log. 5 log. 22 log. 15 log. Répartition 2,0% 14,0% 10,1% 43,3% 30,7% Prix unitaire moyen 124 000 € 154 000 € 227 000 € 255 000 € AménagementduquartierSt-Germain-Vitteaux 824 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  9. 9. Un marché local offrant de nombreuses solutions résidentielles à moins de 190.000 €  A Vitteaux, pas d’activité en promotion immobilière (zone C, territoire rural, peu d’habitants)  Un marché de la construction individuelle difficilement en dessous de 190.000 € (grandes parcelles)  Des maisons de village autour de 110.000 €, une fois rénovées  Des villas récentes et des maisons vigneronnes entre 160.000 € et 180.000 € Zonage locatif social : 3 Zonage Scellier : C Prix constatés sur le marché local : Surface Prix Prix/m² Shab Prix Prix/m² Shab Prix Prix/m² Shab Prix Prix/m² Individuel diffus 1 637 m² 50 000 € 31 €/m² 125 m² 139 000 € 1 112 €/m² 125 m² 189 000 € 1 512 €/m² Individuel aménagé 922 m² 55 000 € 60 €/m² 122 m² 135 000 € 1 107 €/m² 122 m² 190 000 € 1 557 €/m² Maison de village à rénover 320 m² 105 m² 70 000 € 667 €/m² 105 m² 36 750 € 350 €/m² 105 m² 106 750 € 1 017 €/m² Maison de village rénovée 112 m² 114 000 € 1 018 €/m² 112 m² 114 000 € 1 018 €/m² Villa récente individuelle 98 m² 167 000 € 1 704 €/m² 98 m² 167 000 € 1 704 €/m² Maison vigneronne 160 m² 177 000 € 1 106 €/m² 160 m² 177 000 € 1 106 €/m² Promotion immobilière Néant Terrain Maison Budget globalTravaux AménagementduquartierSt-Germain-Vitteaux 924 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  10. 10. Postes de travaux Montant désignation des ouvrages Ouvrages de terrassement terrassement déblais-remblais 135 000 € Ouvrages de VRD réseau eaux pluviales 119 500 € réseau eaux usées 61 500 € réseau eau potable 53 500 € réseau électricité 10 000 € réseau éclairage (hors matériel) 53 000 € réseau telecom courant faibles 26 500 € surfaces extérieures 229 000 € Espaces verts végétaux 68 000 € mobilier 44 000 € maçonnerie 42 000 € Total travaux HT 842 000 € Bilan de l'aménagement Dépenses Montant Montant Shon Acquisition foncière 211 980 € Accession libre 387 506 € Coût études spécifiques 60 000 € Accession aidée 113 656 € Travaux 842 000 € Locatif social 126 702 € 1 621 m² Honoraires maîtrise d'oeuvre (13% travaux) 109 460 € Honoraires aménageur (10% total) 122 344 € 785 208 € Frais Financiers (5% du total) 67 289 € Total Dépenses HT 1 413 073 € 1 413 073 € Recettes 1 731 m² 1 657 m²charges foncières cessions gratuites collectivités participation commune subventions diverses Total recettes HT AménagementduquartierdeSaint-Germain Malgré des prix unitaires élevés, un bilan d’aménagement très déséquilibré  Des recettes foncières avoisinant 628.000 € HT très inférieures aux dépenses  Un besoin de participation communale estimée à plus de 785.000 €, soit 15.700 € par logement 1024 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  11. 11. Dix postes majeurs dans un bilan de promotion immobilière en logement libre  Dix postes majeurs dans un bilan d’opération, en notant que le bilan se fait toujours à rebours, c’est-à-dire que l’on détermine en premier lieu le prix de vente du programme, pour en déduire celui de la charge foncière admissible, en fonction des postes de dépenses, dont le coût de construction.  Calculs sur la base d’un exemple d’une opération de promotion immobilière de 30 logements collectifs avec parking en sous-sol, proposée à 3.600 €/m² (hors stationnement, soit le prix moyen d’un programme neuf de l’agglomération nantaise début 2012). Lebiland’uneopérationdepromotionimmobilière 1124 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  12. 12. En collectif BBC R+5, sur 1,5 niveau de parking sous-sol, une charge foncière de 400 € HT/m² SDP génère des prix de vente de 3.200 € TTC/m² habitable  Un coût de construction, parking inclus, de 1.540 € HT/m² habitable, parking inclus, hors VRD  Un coût de construction qui peut fortement varier uniquement en fonction de la manière dont sont gérés les parkings en sous-sol Rapportentreprixdevente&chargesfoncières 1224 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 R+2 R+2 R+2 R+1 R+1 R+1 RDC RDC RDC R-1 R-1 R-1 R-1 casquette R-2 Postes Paramètres Valeur Terrain 1 500 m² COS 1,67 Total SDP 2 500 m² SHAB/SDP 0,83 Total SHAB 2 075 m² Nb de logements 35 logts SDP moyenne 71 m² SHAB moyenne 59 m² Prix de vente TTC 3 200 € TTC/m² 6 640 000 € Nb de places parkings 1,50 place/log. 53 Dont places en sous-sol 17 m² shob/place 47 Prix de vente TTC 14 000 € TTC/place 651 000 € Dont places extérieurs 7 Prix de vente TTC 4 000 € TTC/place 26 000 € CA net HT 6 117 893 € TVA sur recettes 19,6% 1 199 107 € CA net TTC 3 526 € TTC/m² 7 317 000 € Acquisition foncière 400 € HT/m² SDP 1 000 000 € Total coût foncier 1 207 750 € Construction superstructure 1250 € HT/m² hab. 2 593 750 € Construction pkg ss/sol 11000 € HT/place 511 500 € Construction pkg aérien couvert 3000 € HT/place 19 500 € Aléas sur construction 2,5% 77 631 € Total coût construction 1 543 € HT/m² hab. 3 202 381 € Coût de construction VRD inclus 1 592 € HT/m² hab. 3 302 381 € Total honos techniques 9,6% CC+VRD+DEMOL 318 105 € Total frais de gestion 12,3% HT/CA TTC 898 040 € Dépenses HT 5 626 276 € TVA sur dépenses 19,6% 1 082 284 € TVA résiduelle 116 823 € Marge et aléas 8,0% /CA HT 491 617 € 14 5 15 3 10 11 12 4 16 17 13 17
  13. 13. En passant en R+4, avec 1,2 parking/logement sur 1 niveau de sous-sol, à charge foncière équivalente, le prix de vente baisse à près de 3.000 € TTC/m² habitable  Un coût de construction, parking inclus, qui baisse de 1.540 € à 1.410 € HT/m² habitable, parking inclus  Ce simple ajustement permet de solvabiliser un demi- décile de revenus, soit près de 10% de la demande Rapportentreprixdevente&chargesfoncières 1324 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 R+2 R+2 R+2 R+1 R+1 R+1 RDC RDC RDC R-1 R-1 R-1 R-1 casquette R-2 Postes Paramètres Valeur Terrain 1 500 m² COS 1,67 Total SDP 2 500 m² SHAB/SDP 0,87 Total SHAB 2 175 m² Nb de logements 34 logts SDP moyenne 74 m² SHAB moyenne 64 m² Prix de vente TTC 3 010 € TTC/m² 6 546 879 € Nb de places parkings 1,20 place/log. 41 Dont places en sous-sol 17 m² shob/place 37 Prix de vente TTC 14 000 € TTC/place 518 000 € Dont places extérieurs 4 Prix de vente TTC 4 000 € TTC/place 16 000 € CA net HT 5 920 467 € TVA sur recettes 19,6% 1 160 412 € CA net TTC 3 256 € TTC/m² 7 080 879 € Acquisition foncière 400 € HT/m² SDP 1 000 000 € Total coût foncier 1 207 500 € Construction superstructure 1250 € HT/m² hab. 2 718 750 € Construction pkg ss/sol 7000 € HT/place 259 000 € Construction pkg aérien couvert 3000 € HT/place 12 000 € Aléas sur construction 2,5% 74 444 € Total coût construction 1 409 € HT/m² hab. 3 064 194 € Coût de construction VRD inclus 1 455 € HT/m² hab. 3 164 194 € Total honos techniques 9,6% CC+VRD+DEMOL 304 794 € Total frais de gestion 12,3% HT/CA TTC 869 705 € Dépenses HT 5 446 193 € TVA sur dépenses 19,6% 1 047 533 € TVA résiduelle 112 879 € Marge et aléas 8,0% /CA HT 474 274 € 14 5 15 3 10 11 12 4 16 17 13 17
  14. 14. • Les travaux ne peuvent commencer que si au moins 70% des logements à construire sont souscrits  diminution du montant des honoraires et frais de commercialisation • Un fonds d’investissement public ou privé apporte en concours le solde de fonds propres  réduction sensible du recours à l’emprunt et donc, du montant des frais financiers. Le montant des fonds propres investis étant moindre, ils sont donc rémunérés par une marge réduite • A charge foncière équivalente, les prix peuvent baisser de 6 à 15% selon le montage utilisé. Notre préconisation : le montage intermédiaire SCIA + CPI Economie sur le prix de vente Risque Acquérir le foncier et assurer la maîtrise d’ouvrage de l’opération avec une AMO 12 à 15 % +++ Acquérir seulement le foncier et passer un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un opérateur 8 à 10 % ++ Acheter les logements en VEFA à un opérateur qui acquiert le foncier et assure la maîtrise d’ouvrage 6 à 7 % + Economie sur les coûts de montage : l’habitat participatif Montage en habitat participatif Economies substantielles pour les futurs acquéreurs (- 6% à 15%) Risque +/- important pour l’acquéreur suivant le montage juridique +=  Les futurs propriétaires s’associent en société civile coopérative de construction (S3C) ou en société civile immobilière d’attribution (SCIA) ; la coopérative d’habitants peut ainsi : Exemples de programmes montés en habitat participatif Programme de Terra Cités à Strasbourg (67) Programme de Urban Coop à Martigues (13) Levierspourproduiredulogementabordable 1424 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  15. 15. Le logement intermédiaire et la maison de ville en complément du collectif • L’écart de coût de construction est significatif entre le logement collectif et des formes moins hautes  marges de manœuvre sur le prix de vente du logement ou sur la charge foncière • Les raisons : une structure moins coûteuse parce que moins haute, pas d’ascenseur, pas / peu de parties communes, un stationnement hors sol • Un prix de revient et une morphologie plus adaptés au logement familial Levierspourproduiredulogementabordable Typologie Collectif Intermédiaire Maison de ville Coût de construction (€ HT/m² shab) 1.540 € 1.410 € 1.190 € Charge foncière (€ HT/ m² SDP) 400 € 400 € 400 € Prix de vente (€ TTC/m² shab) 3.200 € 3.000 € 2.850 € 1524 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  16. 16. Une réponse plus facile et complémentaire pour les grands logements en lot aménagéLevierspourproduiredulogementabordable 1624 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  17. 17. Une réponse plus facile et complémentaire pour les grands logements en lot aménagéLevierspourproduiredulogementabordable 1724 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1  Sur des parcelles de taille équivalente à l’individuel groupé, des maisons plus grandes en lot à bâtir o 60.000 € la parcelle de 600 m² + 7.000 € de raccordement et d’aménagement d’espaces verts + 119.000 € la maison de 105 m² de shab = 186.000 €, soit 1.770 €/m², garage inclus o En individuel groupé, un 4P de 86 m² à 245.000 €, soit 2.850 €/m² habitable, garage inclus o En collectif, un T4 est à 266.000 € pour 83 m², à 3.200 €/m² en moyenne, hors parking  Des recettes pour l’aménageur plus importantes : de l’ordre de 1,5 fois plus en lot à bâtir par rapport à l’individuel groupé à SDP équivalente  La possibilité d’atteindre des budgets encore plus abordables, en lotissements urbains denses  Une ingénierie spécifique à prévoir pour encadrer la qualité architecturale et paysagère 3 pièces 4 pièces Surface habitable 67 m² 85 m² Prix de la construction 102 000 € 112 000 € Prix du terrain 22 000 € 29 000 € Aménagement extérieur 7 000 € 7 000 € Prix total TTC 131 000 € 148 000 € Prix total au m² habitable 1 955 € 1 741 € Déciles ciblés 3ème 4ème
  18. 18. Opérations d’aménagement mixant lots à bâtir et droits à construire • 42% de lots à bâtir parmi les logements programmés dans les opérations mixtes actives en 2011 • 58% en droits à construire, 80% en collectif, le solde en individuel groupé • Près de 29% des droits à construire programmés en logement social, le solde en libre Programmation type des opérations mixtes en 2011 (en nb logts) Formes urbaines dans les opérations mixtes en 2011 (en nb logts) 18 Source : Enquête Adequation sur la commercialisation de lots aménagés et droits à construire par les adhérents du SNAL Densité 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Individuel diffus 5,8 log/ha 6,0 log/ha 6,6 log/ha 7,2 log/ha 7,6 log/ha 7,7 log/ha 7,8 log/ha Lots aménagés professionnels 12,3 log/ha 13,0 log/ha 13,6 log/ha 14,4 log/ha 14,7 log/ha 15,8 log/ha 17,4 log/ha Zones d'aménagement mixtes 24,7 log/ha 25,5 log/ha 27,3 log/ha 30,2 log/ha 27,1 log/ha 37,9 log/ha 31,1 log/ha 1824 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 Levierspourproduiredulogementabordable
  19. 19. 9 clefs pour retrouver des marges de manœuvre et résoudre la difficile équation entre prix de sortie, qualité bâtie et charge foncière 1. Optimiser les recettes foncières des programmes autres que le logement libre : équipements publics, loisir, immobilier d’entreprise, commerces, hébergement, accession et locatif social 2. Bien définir les équilibres de programmation en logement libre, entre occupants et investisseurs, par gammes de prix, en fonction des ménages ciblés, et éviter les effets pervers des péréquations 3. Ajuster le nombre et la gestion des stationnements : hors sol, ils peuvent diminuer le coût de construction de 80 à 110 € HT/m² habitable. Et permettre, soit une baisse des prix de vente de l’ordre de 150 à 200 €/m², soit une amélioration des charges foncières de l’ordre de 90 à 120 € HT/m² shon, à prix de sortie équivalent 4. Mixer les formes urbaines dans un objectif global d’intensité urbaine et laisser des marges de manœuvre 5. Pour les opérateurs privés, définir des allotements de taille critique adaptée à leur structure (moins de 30 logements pour un opérateur local, plus de 60 pour un opérateur national) mixant éventuellement les formes urbaines (collectif, intermédiaire, maison de ville) et, si opportun, offrant des possibilités de cession en bloc 6. Favoriser l’initiative en matière de qualité architecturale et environnementale 7. Proposer un objectif et des règles d’encadrement de la charge foncière dans la consultation (valeur plancher pour l’aménageur, valeur plafond pour éviter la surenchère foncière, valeur pivot) 8. Partager avec l’opérateur un objectif de prix unitaires, plutôt que de prix au m² (cf. schéma ci-après) 9. Discuter préalablement les objectifs et les modalités de la consultation avec les opérateurs Des T3 à 180.000 € (en TVA 19,6%, pour un immeuble collectif R+4 sur un niveau de sous- sol, cc : 1.410 € HT/m² habitable parking inclus, hors VRD) 60 m² 63 m² 66 m² 3.000 €/ m² 2.860 €/m² 2.730 €/m² CF en BBC : 400 €/m² SDP CF en BBC : 315 €/m² SDP CF en BBC : 245 €/m² SDP Levierspourproduiredulogementabordable 1924 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1
  20. 20. Postes de travaux Montant désignation des ouvrages Ouvrages de terrassement terrassement déblais-remblais 135 000 € Ouvrages de VRD réseau eaux pluviales 119 500 € réseau eaux usées 61 500 € réseau eau potable 53 500 € réseau électricité 10 000 € réseau éclairage (hors matériel) 53 000 € réseau telecom courant faibles 26 500 € surfaces extérieures 229 000 € Espaces verts végétaux 68 000 € mobilier 44 000 € maçonnerie 42 000 € Total travaux HT 842 000 € Bilan de l'aménagement Dépenses Montant Montant Shon Acquisition foncière 211 980 € Accession libre 38 867 € Lots libres 675 585 € Coût études spécifiques 60 000 € Accession aidée -32 535 € Lots aidés 0 € Travaux 842 000 € Locatif social 159 059 € 2 143 m² Honoraires maîtrise d'oeuvre (13% travaux) 109 460 € Honoraires aménageur (10% total) 122 344 € 572 096 € soit Frais Financiers (5% du total) 67 289 € Total Dépenses HT 1 413 073 € 1 413 073 € Recettes 2 368 m² 1 870 m² charges foncières cessions gratuites collectivités participation commune subventions diverses Total recettes HT AménagementduquartierdeSaint-Germain  Un programme plus dense passant de 55 à 71 log., saturant la capacité autorisée de 6.394 m²  Des recettes foncières qui s’améliorent à près de 841.000 € HT, soit une progression de 7%  Un besoin de participation communale baissant à moins de 572.000 €, soit 8.000 € par logement  Des prix de vente plus accessibles : entre 102.000 € et 183.000 € pour l’intermédiaire entre 157.000 € et 170.000 € pour les maisons sur lot 2024 mai 2013© Adequation - EPF de la Vendée / CAUE 85 - Réinvestir nos centre-bourgs - Atelier 1 Un bilan social et un bilan d’aménagement améliorés, grâce à la densification par le logement intermédiaire (25%) et à la réalisation de maisons en lot à bâtir (60%)

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