Dicas aquisicao de terrenos

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FRANCISCO CAVASSINI JUNIOR um Sonho
engenheiro civil - CREA 5060278778

DICAS PARA COMPRAR UM TERRENO

Informações úteis para uma boa escolha do terreno
Jamais desconsidere a assistência técnica de um profissional na avaliação
do terreno que se pretende adquirir

Na escolha de um terreno para a construção de uma residência, é interessante verificar
algumas características do terreno e do local do terreno, algumas delas são:

FACE NORTE
Quem já leu anúncios classificados de imóveis decerto já se deparou com a expressão "face
norte", usada como argumento de venda, como se isso fosse necessariamente uma vantagem
merecedora de destaque.
Afinal, uma edificação voltada para a face norte é mesmo superior àquelas viradas para as
faces sul, leste ou oeste? A resposta curta é: depende.
De fato, no Hemisfério Sul (e quanto mais ao sul, mais acentuadas serão as diferenças), as
aberturas ao norte geralmente recebem maior incidência de sol ao longo do ano. O que não é
necessariamente bom. Em regiões quentes, naturalmente é desejável controlar a incidência de
sol, e ter muitas janelas abertas para o norte pode ser contraproducente.

Os "leques" representam a trajetória aparente do sol ao longo do dia, no solstício de verão e no de inverno, em
São Paulo, do ponto de vista de um observador no centro da circunferência (o horário de verão foi
desconsiderado). No verão o sol forma um ângulo de ~89º com plano horizontal ao meio-dia. No inverno, esse
ângulo é de ~43º, o que permite que a luz e o calor penetrem pelas janelas.

Rua Terezinha Taiatella, n° 252 - Jardim Paraíso - Cândido Mota/SP - (18) 9119.1400 / 3341.3418
acesse o site: www.cavassini.com - e-mail: engenheiro@cavassini.com

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Os elementos do entorno influenciam também - e muito. Prédios altos (ou nem tão altos, mas
muito próximos), árvores, e até o relevo do terreno podem mudar completamente o quadro, e
a face norte pode acabar sendo a mais escura de todas.
A maioria das fachadas não são rigorosamente orientadas para o norte, sul, leste ou oeste. Elas
podem apontar para qualquer um dos 360 graus que formam uma circunferência. Existem as
faces 'mais norte' e as 'menos norte'.
É preciso considerar não só a insolação, mas também as outras funções dos vãos em uma
edificação: entrar e sair, ventilar, proporcionar ângulos de visão interessantes, e decorar as
fachadas.
Assim, quando o corretor tentar justificar o preço maior de um apartamento porque ele é
"face norte", desconfie, pois as coisas infelizmente não são tão simples. E não hesite em
consultar seu engenheiro, caso tenha dúvidas.
LARGURA MÍNIMA
Para casas de até 70,00m², o ideal é que a largura mínima seja de 6,00 metros. Uma largura boa
seria acima de 7,00 metros.
Quanto mais largo for o terreno, melhor ficará a disposição da casa e melhor ficará a
iluminação e ventilação da casa, garagens, tendo em vista a possibilidade da colocação de uma
quantidade e de um tamanho maior de janelas e afastamentos laterais (das divisas).
NÍVEL DO TERRENO
É interessante que o nível do terreno seja igual ou mais alto do que o nível da rua, caso
contrário, olhando a casa pronta da rua, parecerá que a casa estará "enterrada" no terreno.

INCLINAÇÃO DO TERRENO (DESNÍVEIS)
Quando o terreno tiver uma inclinação acentuada, será interessante consultar um engenheiro.
É interessante que seja feita esta consulta para aproveitar o terreno da melhor forma possível e
para que se tomem os cuidados necessários quanto a impermeabilização e drenagem.
INFRA-ESTRUTURA
Verificar se já está disponível a infra-estrutura de telefonia, esgoto e principalmente de água
potável e de energia, pois sem estas duas últimas não é possível iniciar a obra.
RECUO
Recuo frontal: Espaço na frente do terreno onde não é possível construir. Deverá ser
verificado, pois pode haver variações; Recuo das divisas: Espaço exigido entre a construção e
as divisas laterais e dos fundos.


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IMEDIAÇÕES

É interessante verificar algumas características nas imediações do terreno, como:

Padrão das casas vizinhas, ou das quadras vizinhas quanto ao acabamento e ao material
utilizado. Se tiver um bom acabamento, se são em alvenaria ou em madeira, se são térreas ou
sobrados. Isto é interessante ser verificado para que, por exemplo, você não construa uma
casa térrea entre dois sobrados e não tenha sol em nenhum horário. Outra possibilidade é que
você possa ter a sua casa de alvenaria rodeado por casas de madeira;

Distância dos comércios mais próximos como: supermercado, farmácia, banco, lotérica;

Distância de alguns locais públicos como: ponto de ônibus, hospital, posto de saúde, escola,
creche, módulo policial;

Distância até uma rua principal, rodovia, aeroporto ou indústria, devido ao barulho ou
incômodo que estes podem trazer futuramente.

O que deve ser observado durante a visita ao terreno?

Os terrenos de esquina são mais indicados para atividade comercial. Analise com calma se a
intenção for para uso residencial, pois há uma perda considerável de área em função dos
afastamentos que devem ser deixados em relação às ruas;

Se o terreno estiver coberto de mato, é conveniente efetuar um roçado para uma melhor
avaliação das características do solo. Você não vai querer comprar uma pedreira, vai?

Cuidado para a presença de rodovias, ferrovias, rios ou córregos próximos ou que atravessem o
terreno. O afastamento obrigatório por lei federal pode inviabilizar a construção do objeto
pretendido;

Verifique se no terreno não passa nenhuma galeria de águas pluviais. Não é permitido construir
sobre tais dispositivos. O rompimento de uma galeria pode ocasionar sérios danos à estrutura do
imóvel, inutilizando-o totalmente. Além disto, o valor de venda do imóvel é afetado para menos;

Observe se o terreno não configura um talvegue (caminho natural de águas pluviais), ou se é
uma bacia (ponto para onde convergem as águas pluviais). Em se tratando de talvegue, fuja dele.
No caso de bacia, verifique se há obras de drenagem e se as mesmas são eficientes;

Fique atento para não comprar uma reserva florestal, a menos que o interesse seja o de
preservação. Isto é comum acontecer, e a descoberta aparece após o corte da primeira árvore,
quando a fiscalização chega para multar;

Como devo proceder antes de comprar o terreno?

Se você encontrou um terreno dentro das suas possibilidades financeiras, não assine o cheque de
imediato. Verifique primeiro se o que você pretende construir pode ser executado neste terreno.

Já esclareci todas as dúvidas e o terreno atende aos meus requisitos. Posso assinar o cheque?

Calma, não seja tão ansioso! Que tal verificar se o terreno está com o imposto territorial em dia?


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Se estiver, ótimo, caso contrário renegocie o valor do terreno.

Também verifique na prefeitura se o terreno que você pretende comprar está averbado
(registrado) no nome de quem o está vendendo. Se não estiver, você pode precisar de escrituras
bem anteriores e provavelmente terá que pagar uma taxa para regularizar a situação, caso você
compre o terreno.

Você também deve procurar saber se há um prazo limite para averbar a escritura na prefeitura,
imediatamente após a retirada da escritura registrada em cartório. Algumas prefeituras
estabelecem um prazo e ultrapassado este, haverá multa. Portanto, fique atento.

Ah! Não se contente com carnês quitados e nem com certidões negativas de débito que lhe forem
apresentados. O melhor é você verificar diretamente na prefeitura se não há mesmo nenhum
débito. Paranóia? Não! Apenas prudência.

O que mais eu devo verificar com relação ao terreno?

Depois de efetuar os procedimentos anteriores é bom você verificar se o terreno apresenta as
demarcações bem definidas em campo. Estas demarcações são aquelas pedras colocadas pelo
topógrafo quando da medição do terreno e têm o objetivo de evitar que você invada os terrenos
vizinhos e vice-versa.

Portanto, exija estas demarcações de quem está vendendo o terreno, ou então renegocie o valor
de venda na hipótese de ter que contratar um topógrafo para executar este serviço.
Preste atenção:
Ao comprar um terreno, você recebe uma planta com as medidas do terreno, inclusive ângulos,
sendo assinada pelo responsável técnico que efetuou o levantamento topográfico. Logo, as
demarcações têm que estar no terreno, pois nenhum profissional sério assinaria uma planta
topográfica sem as devidas marcações.

Já resolvi todas as pendências e comprei o terreno. O que mais eu devo fazer?

Agora você deve pagar a taxa referente ao registro da escritura de compra e venda que é feita
em cartório. Com a escritura registrada em mãos, você deve dirigir-se à prefeitura local e solicitar
a averbação do terreno, isto é, registrar o terreno em seu nome. Se tal medida não for
adotada, os registros da prefeitura continuarão acusando que o terreno pertence ao antigo
proprietário.

Com esta atitude você irá passar a receber o carnê do imposto territorial em seu nome, sendo
que o prazo para esta mudança será determinado pelo setor competente da prefeitura.

Que outros documentos eu preciso para averbar o terreno em meu nome?
A documentação que você terá que levar para o registro do terreno, pode variar de caso para
caso, mas geralmente será:

A escritura de compra e venda registrada em cartório;

A escritura anterior (pode ser necessária se o terreno estiver averbado no nome de outra
pessoa);
Cópia do imposto territorial.

Aí, é só dar entrada e acompanhar o processo até o final, quando você receberá novamente a
escritura, carimbada e assinada pelo oficial responsável pelo registro.


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Fique atento:
Imóveis que não têm Habite-se / Certidão de Edificação Existente perdem o valor na
hora da venda, pois estão na condição de irregulares perante a Prefeitura;

Contas de água, luz e telefone não significam que o imóvel esteja regularizado junto à
prefeitura. Significa apenas que as exigências estabelecidas pelas concessionárias destes
serviços foram atendidas;

Carnês de IPTU também não significam que o imóvel esteja regularizado. Muitas prefeituras
elaboram o cadastro das construções irregulares somente com o objetivo de arrecadarem
impostos;

Entidades que financiam a compra de imóveis exigem que o imóvel esteja regularizado para
que o empréstimo seja concedido;

Para a averbação (registro) do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, é necessário
que a edificação esteja regularizada.

Os itens acima servem para lhe dar uma noção da importância do Habite-se e da Certidão de Edificação
Existente.


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