1. Beslis mee over
uw woonomgeving
Huren binnen een Vereniging van Eigenaars

2. inhoudsopgave
Inleiding 3
Wat is een Vereniging van Eigenaars (VvE)? 4
Wat betekent de VvE voor huurders? 4
Hoe werkt een VvE? 4
Over welke onderwerpen kan ik meebeslissen? 4
Hoe werkt inspraak in de VvE? 5
De commissies van de VvE 6
Participatie vindt plaats in de commissies 6
Beheerplan 7
Waar kan ik terecht met mijn vragen? 7

3. Wonen is meer dan alleen de woning waarin u woont. De omgeving
waarin uw woning staat en de contacten met uw buren kunnen
eveneens bijdragen aan uw woonplezier. Woonbron wil bewoners en
woningzoekenden meer keuze bieden als het om wonen gaat. Daarom
bieden wij steeds meer woningen Te Woon aan. Bewoners kunnen
dan zelf beslissen of ze een woning huren of kopen. In een gebouw waar
woningen Te Woon worden aangeboden, betekent dit dat er zowel
huurders als eigenaars (kopers) kunnen wonen.
Uw stem telt!
Als er huur- en koopwoningen onder een Hoe meer eigenaars er zijn in een
dak zijn is het wettelijk verplicht dat een complex, hoe minder stemmen Woon-
Vereniging van Eigenaars (VvE) actief bron vertegenwoordigt binnen de VvE.
is. Iedere eigenaar is namelijk verplicht Woonbron blijft wel het aandeel huur-
om samen met de andere eigenaars woningen in het gemeenschappelijke
het gebouw te onderhouden. Wanneer eigendom vertegenwoordigen en blijft
Woonbron appartementen in een woon- daarmee medeverantwoordelijk voor het
gebouw Te Woon aanbiedt en woningen hele gebouw. Nieuw is dat Woonbron
verkoopt, betekent dit dat zij niet meer een deel van deze verantwoordelijkheid
de enige eigenaar is. Om ervoor te aan huurders overdraagt. Woonbron
zorgen dat naast Woonbron andere eige- wil huurders meer zeggenschap in hun
naars ook aan hun verplichting voldoen, eigen woonomgeving geven, daarom
is de oprichting van een VvE vereist en krijgen ook zij nu de mogelijkheid deel
is elke appartementseigenaar hiervan te nemen aan de VvE. Hierdoor krijgen
automatisch lid. huurders meer invloed op hun leefom-
geving.
Tot nu toe namen de individuele woning-
eigenaars en Woonbron, de eigenaar van Hoe dat werkt, leest u in deze brochure.
de huurwoningen, de besluiten in de VvE.
3

4. wat is een vereniging van Wat zijn de rechten en plichten van Woonregels worden vastgelegd in een
eigenaars (vve)? een VvE? huishoudelijk reglement. Het huishou-
Bij aankoop van een appartement is Bij een VvE is het woongebouw delijk reglement van een VvE bevat met
de koper eigenaar van de woning, dat gesplitst in appartementsrechten. name regels die betrekking hebben op
betekent dat hij/zij ook mede-eigenaar Voor de oprichting van een VvE heeft het gebruik van de woningen en de
is van het gebouw. Iedere eigenaar is de notaris alle rechten en plichten van gemeenschappelijke ruimtes, bijvoor-
samen met andere eigenaars verplicht de VvE vastgelegd in een zogenoemde beeld gemeenschappelijke bergingen.
het gebouw te onderhouden. Woon- splitsingsakte en splitsingsreglement. Het huishoudelijk reglement wordt opge-
bron is eigenaar van de huurwoningen De splitsingsakte beschrijft wat tot steld door de leefbaarheidscommissie
en vormt samen met de andere de privé-delen behoort en wat tot de en gezamenlijk vastgesteld door eige-
eigenaars de leden van de VvE. De VvE gemeenschappelijke delen. In het split- naars en huurders in de vergadering. Het
regelt het onderhoud van het woon- singsreglement staan de leefregels en reglement is vergelijkbaar met de alge-
gebouw en alle andere gemeenschap- de rechten en plichten van de eigenaars mene huurvoorwaarden voor huurders.
pelijke belangen van de eigenaars. vermeld.
Let op: Een VvE beslist over de gemeen-
Wat is het doel van een VvE ? In de splitsingsakte en het splitsingsre- schappelijke delen en dus niet over de
Het doel van de VvE is het goed glement van de VvE staat onder andere privé-gedeelten van de woningen. Daar-
beheren van de gemeenschappelijke aangegeven aan welk onderhoud de voor is iedere individuele eigenaar zelf
delen van het gebouw, het behartigen leden/mede-eigenaars moeten bij- verantwoordelijk. Indien een huurder
van de gemeenschappelijke belangen dragen (de gemeenschappelijke kosten) gebreken heeft aan bijvoorbeeld de
van de bewoners en er op toezien dat en in welke verhouding. Het verschilt per keuken of badkamer, dan zal Woonbron
elke eigenaar de regels naleeft. De VvE waaraan eigenaars gezamenlijk mee- dit herstellen. Een eigenaar regelt dit zelf.
VvE vergadert jaarlijks over deze zaken betalen en in welke verhouding zij dit
in de Vergadering van Eigenaars. doen. Grofweg behoren gevel, kozijnen,
Naast besluiten over onderhoud, fundering, dak, schoorstenen, portieken/ wat betekent de vve voor
neemt de VvE ook beslissingen over trappenhuizen, riolering en leidingwerk huurders?
een aantal woonregels. De besluiten van een gebouw tot de gemeenschappe- Een huurder van een woning in een
die de Vergadering neemt, worden lijke zaken. Het splitsingsreglement voor gebouw waar een VvE actief is, dient
vervolgens uitgevoerd door Triant. Dit het woongebouw kan door huurders zich aan dezelfde regels te houden als
is de bestuurder van het woongebouw opgevraagd worden bij de vestiging van een eigenaar. Woonbron heeft als eige-
namens de VvE. Woonbron of bij Triant. naar van de huurwoningen namelijk de
4

5. plicht ervoor te zorgen dat huurders ook gadering van Eigenaars (zie voor meer door Woonbron. Huurders worden geïn-
de afspraken naleven die in de VvE zijn informatie de brochure van Triant: ‘De formeerd via de commissies en hebben
gemaakt. Daarnaast hebben u en Woon- Vereniging van Eigenaars’). zo de gelegenheid om mee te denken.
bron ook te maken met de regels uit het
huurrecht. Vandaar dat huurders zowel Naast de Vergadering van Eigenaars, waar Zo zal een besluit of het woongebouw
het huurreglement als de leefregels van de besluitvorming plaatsvindt, bestaan een schilderbeurt aan de buitenzijde
de VvE overhandigd krijgen. En dat is ook ook adviesorganen binnen de VvE. De VvE moet krijgen door de eigenaars
de reden waarom Woonbron wenst dat kent een aantal commissies, die vergelijk- genomen worden. Schilderen heeft
huurders net als eigenaars meer zeggen- baar zijn met een bewonerscommissie. immers geen gevolgen voor de hoogte
schap krijgen om gezamenlijk als bewo- De commissies bespreken zaken vooraf van de huur. Wanneer de kleur van de
ners te werken aan woonplezier. en geven advies aan de Vergadering van verf ter discussie staat, kunnen wel
Eigenaars. De Vergadering van Eigenaars alle bewoners, dus ook huurders, mee-
Waarom meer zeggenschap voor neemt de besluiten. stemmen over de kleurstelling.
huurders? Er is een kascontrolecommissie, tech-
Woonbron vindt het erg belangrijk dat nische commissie en leefbaarheidscom-
een bewoner zich ‘thuis voelt’ in zijn/ missie. De Vergadering van Eigenaars hoe werkt de inspraak in
haar eigen woning. Een fijne leefomge- benoemt de commissieleden. de vve?
ving hangt onder andere af van een pret- De Vergadering van Eigenaars
tige woning, die voldoet aan de wensen Een uitgebreide uitleg over de commis- De Vergadering van Eigenaars vindt
van de bewoner. Ook is een goede woon- sies leest u verderop in deze folder. eenmaal per jaar plaats. Alle bewoners
omgeving daarbij van groot belang. Een krijgen daarvoor drie weken van tevoren
bewoner ervaart immers dagelijks de over welke onderwerpen kan ik een uitnodiging en een agenda. Bij de
lusten of de lasten van de omgeving. als huurder meebeslissen? agendapunten staat of alle bewoners
Daarom vindt Woonbron het belangrijk Huurders mogen in de Vergadering van (huurders en eigenaars) mee mogen
dat een bewoner daarover zelf kan mee- Eigenaars van de VvE meebeslissen of stemmen, of dat alleen de eigenaars
beslissen. Woonbron kan hierbij uiter- stemmen over zaken waarvoor ze zelf de mogen stemmen. Tijdens de vergadering
aard ondersteunen en begeleiden. (financiële) gevolgen dragen. Dit betreft: wordt er gewerkt met stemkaarten om
• beheeractiviteiten die als (collectieve) het aantal stemmen en de stemverhou-
Of en in hoeverre bewoners willen mee- servicekosten kunnen worden door- ding te bepalen. Enkele weken na de
praten over hun woonomgeving is per belast. Bijvoorbeeld schoonmaak- vergadering ontvangen alle bewoners
individu verschillend. Woonbron wordt kosten, elektraverbruik gemeen- de notulen met de besluitenlijst. Alle
vaak gezien als het aanspreekpunt voor schappelijke ruimtes, kosten voor bewoners ontvangen dezelfde informatie,
de woonomgeving. Doordat Woonbron huismeester of glazenwasser; huurders en eigenaars1.
ook belang heeft bij een positieve ont- • woonregels: bijvoorbeeld vaststelling/
wikkeling van buurten, staat zij open wijziging van het huishoudelijk regle- Wanneer u niet persoonlijk bij de verga-
voor suggesties. Het gaat er om dat u als ment, gebruik van gemeenschappelijke dering aanwezig kunt of wilt zijn, heeft
bewoner (eigenaar of huurder) samen ruimtes of harde vloerbedekking; u de mogelijkheid om een volmacht af
met bijvoorbeeld Woonbron werkt aan • verbeteringen aan het gebouw, die te geven. Via een machtiging kunt u per
een prettige woonomgeving. De keuze is van invloed zijn op de (hoogte van de) agendapunt uw stemadvies weergeven.
aan u om deel te nemen! huur of die de huurder zelf betaalt. Triant zal dan uw stem meetellen in de
Bijvoorbeeld aanbrengen van poli- besluitvorming. Uw volmacht kunt u via
tiekeurmerk of bevestigen van zon- de bij de agenda gevoegde antwoord-
hoe werkt een vve? neschermen aan gemeenschappelijke envelop aan Triant sturen. Het is een
Een VvE kent verschillende beslis- en delen woongebouw; eenvoudige manier om uw mening in te
adviesorganen. Het belangrijkste beslis- • het benoemen en ontslaan van leden brengen in de vergadering.
orgaan is de Vergadering van Eigenaars, van de VvE-commissies.
die eens per jaar wordt gehouden. De Indien alle bewoners hun stem mogen
eigenaars nemen hierin gezamenlijk Volgens het huurrecht hebben huurders, uitbrengen, dan heeft Woonbron voor
besluiten. Bijvoorbeeld over het onder- afhankelijk van het onderwerp, recht op dat agendapunt geen inbreng en geen
houd van het complex of over schoon- informatie of instemmingsrecht. Instem- stem. Woonbron zal zich ook van stem
maakcontracten. De bestuurder van de mingsrecht betekent stemrecht binnen onthouden voor die huurders die niet
VvE, Triant, zorgt onder andere voor de de Vergadering van Eigenaars, waar aanwezig zijn. Woonbron legt daarmee
uitvoering van de besluiten van de Ver- huurders voor gevolmachtigd worden de volledige stem bij de bewoners.
1 De stukken zullen niet altijd volledig toegezonden worden. Bij interesse kunt u de stukken altijd tijdig voor de vergadering opvragen.
Dit staat in de uitnodiging voor de Vergadering van Eigenaars vermeld.
5

6. Advisering in commissies Woonbron of Triant uitnodigen om hen De leefbaarheidscommissie (lc)
In de commissies van de VvE vindt de te adviseren of te begeleiden. De leefbaarheidscommissie bestaat uit
voorbereiding van voorstellen plaats. De Indien zich geen leden aanmelden voor eigenaars en huurders. De leefbaarheid-
commissies adviseren de Vergadering de commissies is dat geen onoverko- commissie houdt zich bezig met zaken
van Eigenaars. De vergadering beslist melijk probleem. Blijkbaar is er dan die het leefklimaat en het woonplezier
uiteindelijk. In de commissies vindt dus bij dat woongebouw geen interesse in het woongebouw beïnvloeden en
de daadwerkelijke afweging en discussie onder de bewoners om mee te denken. houdt hierbij rekening met de wensen
plaats, terwijl de vergadering het besluit Triant zal dan als bestuurder van de van bewoners. Bijvoorbeeld over het
neemt. De commissieleden worden VvE de noodzakelijke agendapunten huishoudelijk reglement en de schoon-
benoemd en ontslagen door de vergade- agenderen en de door de vergadering maakactiviteiten. Zij brengt ook ideeën
ring. Een commissie bestaat bij voorkeur genomen besluiten uitvoeren. Inzet naar voren om de leefbaarheid te verbe-
uit een oneven aantal personen met een van bewoners wordt uiteraard wel zeer teren en kan activiteiten organiseren.
maximum van vijf. De frequentie van gewaardeerd.
bijeenkomsten en werkwijze kunnen De leefbaarheidscommissie kan zich ook
de commissies zelf invullen. Zij zijn vrij inzetten buiten de VvE. De openbare
op welke wijze zij de medebewoners bij de commissies van de vve ruimte is doorgaans van de gemeente.
voorstellen betrekken. Woonbron kan op De technische commissie (tc) Daarom zal aandacht voor de omgeving
verzoek hierin ondersteunen. Per com- De technische commissie bestaat uit buiten het gebouw vaak samen gaan
missie moet wel een aanspreekpunt eigenaars en huurders. Deze commissie met andere partijen.
benoemd worden. Daarnaast ontvangen heeft als doel, de geplande onderhouds-
commissieleden ook informatie over activiteiten zo goed mogelijk en voor een Het budget van de leefbaarheidscom-
wat er van hen wordt verwacht. zo aantrekkelijk mogelijk bedrag uit te missie wordt in de regel door de verga-
laten voeren. Dit doet zij in samenwerking dering bepaald. Dit kan aan de hand van
Indien u interesse heeft om deel te met een technisch specialist. De com- een concreet plan voor komend jaar of via
nemen aan een commissie, dan kunt u missie adviseert de vergadering onder een mandaat van de VvE en verantwoor-
dit bij Woonbron of Triant melden. Als meer over offertes, verschuivingen binnen ding achteraf. De vergadering kan dan
zij dat willen, kunnen commissieleden de meerjarenplanning, het gevoerde en besluiten om een budget ter beschikking
ook deskundigen of medewerkers van het te voeren onderhoudsbeleid. te stellen voor een aantal activiteiten
6

7. gedurende het jaar. Uiteraard kan de leef- participatie vindt plaats in de worden de belangen van huurders
baarheidcommissie ook externe fondsen commissies vanuit de wetgeving gerespecteerd.
werven via onder andere de ‘Woonbron De scheiding tussen advies en besluit- Onderscheid tussen huurder of eige-
Euro’ en ‘Opzoomeren’. vorming (commissie versus vergadering) naar is daarbij minder relevant. Het
maakt dat de discussie grotendeels in de gaat om de gezamenlijke bijdrage aan
Woonbron Euro commissies gevoerd moet worden. Daar het woonplezier. Daar waar Woonbron
Wanneer u een leuk idee heeft om een ontstaan ideeën, vindt de uitwerking kan ondersteunen, kan de commissie
gezamenlijke bewonersactiviteit te plaats en zullen voorstellen met advies uiteraard met Woonbron overleggen.
organiseren dan steunt Woonbron dat. aan de vergadering worden voorbereid.
Daarvoor bestaat de ‘Woonbron Euro’. In de technische commissie zal bijvoor-
Hiermee kan Woonbron uw initiatief beeld de discussie gevoerd worden of alle beheerplan
financieel ondersteunen. Zie voor meer elementen van het meerjarenonderhoud Woonbron heeft voor de meeste woon-
informatie de website van Woonbron of zijn opgenomen in de gewenste periode. gebouwen beheerplannen. Hierin staat
informeer bij uw vestiging. De leefbaarheidscommissie spreekt over een vertaling van de gebiedsvisie naar
de gewenste activiteiten die komend jaar het woongebouw. U kunt als klant daarin
De kascontrolecommissie (kc) georganiseerd kunnen worden. Kortom, lezen wat Woonbron van plan is de
De financiële administratie van de in de commissies worden alle mogelijk- komende jaren. Ook staat omschreven
VvE wordt minstens één keer per jaar heden besproken. Idealiter neemt de of er bijvoorbeeld een huismeester
gecontroleerd door de kascontrolecom- vergadering de adviezen van de aanwezig is en of de algemene ruimten
missie, die wordt vertegenwoordigd commissies over in de besluitvorming. schoongemaakt worden. Het beheerplan
door eigenaars en op voordracht ook dient voor Woonbron als onderlegger
door huurders. Er vindt controle op de Inzet bewonerscommissieleden voor de besluiten die zij als eigenaar in
jaarstukken plaats. Aan de vergadering nagenoeg gelijk de VvE zal nemen. Deze kennis vergroot
wordt ter besluitvorming goedkeuring Wanneer in een woongebouw een VvE voor u als bewoner de voorspelbaarheid
van de stukken gevraagd en gevraagd wordt opgericht, blijft de inzet van van besluitvorming door Woonbron.
om decharge te verlenen. leden van een bewonerscommissie Dit is zeker van belang bij die woon-
In tegenstelling tot de normale benoe- van belang. Het verschil zit alleen in gebouwen waar een beperkt aantal
ming van commissieleden, mogen alleen de formele verbinding met de VvE. Bij individuele eigenaren wonen. Woonbron
de eigenaars van een woongebouw de een VvE is een kascontrolecommissie, zal haar besluiten dan ook zorgvuldig
leden voor de kascontrolecommissie technische commissie en leefbaarheids- afwegen. Het beheerplan is openbaar
benoemen. Woonbron laat deze benoe- commissie actief. Leden van deze com- en kan als discussiestuk dienen met de
ming over aan de individuele eigenaars. missies worden door de VvE benoemd. bewoners (bijvoorbeeld in de leefbaar-
Huurders hebben geen stemrecht, omdat Alle bewoners (huurders en eigenaars) heidscommissie).
ze, met uitzondering van de afrekening kunnen daarin meestemmen. Zo kan
van de servicekosten, minder direct het bijvoorbeeld zijn dat leden van
financieel belang hebben bij de VvE. de bewonerscommissie door de ver- waar kan ik terecht met mijn
Woonbron betaalt immers de maande- gadering benoemd worden als lid van vragen?
lijkse VvE-bijdragen als eigenaar van de de leefbaarheidscommissie. Het gaat In de regel kunnen huurders met al hun
huurappartementen. erom dat dezelfde mensen (huurders vragen terecht bij de regisseur beheer
en eigenaars) zich op dezelfde wijze van Woonbron. Voor eigenaars is het
De kascontrolecommissie adviseert de blijven inzetten. Zij blijven adviseren aanspreekpunt de consulent van Triant.
vergadering over het gevoerde en te over leefbaarheid, onderhoud en het Reparatieverzoeken kunt u melden
voeren financieel beleid. De commissie servicepakket. bij Service en Onderhoud (voor Delft:
bestaat uit twee kascontrolecommissie- Vastgoedservice).
leden, waarvan er elk jaar één aftreedt Het enige wat anders wordt, is dat
en één nieuwe voor in de plaats komt. een commissie de VvE vergadering
Op die manier is er altijd één ervaren lid adviseert en voorstellen indient. De
aanwezig. De commissieleden worden vergadering neemt het besluit. Daar
gekozen voor een periode van twee jaar waar bij huurcomplexen Woonbron
en zijn de daaropvolgende twee jaar in die rol als enig eigenaar vervulde, zijn
principe niet herkiesbaar. het nu de verschillende eigenaars die
besluiten nemen. En daar waar het
Mocht er geen huurder worden gekozen voorstellen betreft die ook huurders
voor de kascontrolecommissie, dan zal direct aangaan, krijgen huurders het
de controle op de servicekosten verlopen stemrecht van Woonbron overgedragen
via de leefbaarheidcommissie. Hierdoor om zelf mee te beslissen (bijvoorbeeld
wordt dit huurdersbelang geborgd. over wijziging schoonmaak). Daarmee
7

8. woonbron
Postbus 2346
3000 CH Rotterdam
Woonbron Delfshaven
Aelbrechtskade 82
3023 JA Rotterdam
telefoon (010) 244 16 66
Woonbron Delft
Aart van der Leeuwlaan 8
2624 LD Delft
telefoon (015) 888 05 00
Woonbron Dordrecht
Van Baerleplantsoen 26
3314 BH Dordrecht
(078) 633 68 88
Woonbron Hoogvliet
Kinheim 15
3191 EG Hoogvliet
telefoon (010) 231 13 11
Woonbron Prins Alexander
Zevenkampse Ring 342
3068 HG Rotterdam
telefoon (010) 286 88 66
Woonbron IJsselmonde
Adriaan de Jongstraat 32
3078 GA Rotterdam
telefoon (010) 292 41 40
Woonbron Spijkenisse
Oberonweg 1
3208 PE Spijkenisse
telefoon (0181) 670 670
www.woonbron.nl
Triant
Postbus 1041
3000 BA Rotterdam
telefoon (010) 244 82 50
www.triant.nl
14-10-2009