GUIDE IMMOBILIER 2012 AVEC NOUVELLES DISPOSITIONS

Introduction l'achat immobilier:
Catalogue de Solutions

Introduction à l'achat immobilier:

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AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENT

Les informations figurant dans le présent document sont fournies à titre gracieux et
sans garantie de leur caractère complet, exact ou adapté à tous les cas de figure et
à toutes les situations individuelles.

Sous ces réserves, elles constituent un simple aperçu du sujet évoqué et en aucun cas
un exposé exhaustif ou une consultation juridique.

Avant de prendre toute décision, le lecteur doit s’informer auprès de professionnels (ce
qui n’est pas le cas de The Best Match SL) sur sa faisabilité, ses coûts réels, ses
conséquences, et l’intérêt qu’il y a pour lui de le faire.

Ce qui précède ayant été clairement précisé, aucune décision prise par un lecteur à la
suite du présent document ne pourra engager la responsabilité de THE BEST
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Sommaire
AVERTISSEMENTS A LIRE ATTENTIVEMENT
PREFACE
ACHETER QUOI ?
1. LES BIENS D'USAGE.
1.1 Résidence principale.
1.1.1 Connaître
1.1.1.1 Le marché
1.1.1.2 La législation
1.1.2 Agir
1.1.2.1 Rechercher
1.1.2.2 Conclure
1.2 Résidence secondaire
1.2.1 Connaître
1.2.1.1 Le marché
1.2.2.2 La fiscalité
1.2.2 Agir
1.2.2.1 Objectifs
1.2.1.2 Moyens
2. LES BIENS DE RAPPORT
2.1 L'investissement locatif
2.2 L'investissement de valorisation.
2.3 un investissement d’avenir : les Résidences Services Senior
ACHETER COMMENT ?
1.1 L'investissement pierre.
1.2. L'investissement « papier »
1.2.1 La SCI.
1.2.2 Les SPI
CONCLUSION
LEXIQUE


PREFACE

De tous temps, l'investissement dans « la pierre » a été le placement préféré des français.

Beaucoup moins sensible aux cycles économiques ou financiers que la bourse (même si
un tassement des prix ou une mini - crise temporaire apparaît de façon récurrente tous les
20 ans environ), bien plus porteur de plus-values potentielles que l'assurance-vie, soutenu
par une demande toujours supérieure à l'offre à cause des retards accumulés dans la
construction, mais également à cause de la démographie et de l'élévation du niveau de vie
de la population, l'immobilier bénéficie en outre d'une fiscalité avantageuse.

Ce sont sans doute les raisons pour lesquelles les actifs immobiliers représentent, en
France, près de 57 % de la totalité des avoirs détenus par les ménages. Valeur refuge par
excellence, l'immobilier traverse le temps et les époques sans rien perdre de son attrait et
l'envolée des prix constatée depuis quelques années ne peut que conforter cette position.

Ainsi, l'indice des coûts de la construction publié par l'INSEE, à partir d'une base 100 au
4ème trimestre 1953, dépasse 1500 à la fin de 2007 et, depuis l'an 2000, les prix du
marché ont largement surperformé ces indices.

Et, au nom du vieil adage « quand le bâtiment va, tout va », le pouvoir politique, dès
qu'apparaît le moindre nuage sur ce secteur d'activité, s'empresse de relancer la machine
par des interventions fiscales incitatives.
C'est ainsi que, depuis 20 ans, on ne compte plus les lois qui se sont succédées pour
favoriser les achats de biens immobiliers neufs, de biens anciens, en métropole, dans les
DOM-TOM, chaque nouveau ministre ayant à cœur de laisser sa trace dans l'Histoire...

L'acquéreur potentiel n'a donc que l'embarras du choix pour profiter, au mieux de ses
intérêts, de ces opportunités légales et optimiser son investissement.


ACHETER QUOI ?
Les biens immobiliers se décomposent en 2 catégories : les biens d'usage et les biens de
rapport.

1. LES BIENS D'USAGE
Comme leur nom l'indique, il s'agit de biens dont l'acquéreur se réserve la jouissance. La
notion de rentabilité devient donc secondaire même si toute acquisition immobilière a
vocation à être un jour revendue, ce qui est le cas aussi bien d'une résidence principale
que d'un résidence secondaire.

1.1 Résidence principale
La plupart des individus ne disposent que d’un seul logement, qu’ils occupent à titre
de locataire ou de propriétaire, c’est leur résidence principale.

Cette notion d’habitation principale est importante sur le plan fiscal, juridique et
social car elle conditionne, notamment, les impôts, les élections, les écoles, certains
avantages sociaux, la domiciliation, etc.

L’acquisition de votre résidence principale constitue donc un acte exceptionnel qui va
mobiliser des fonds importants (peut-être un crédit) et vous engager pour plusieurs années.
Toute erreur de choix, toute décision erronée pourrait s’avérer lourde de conséquences et
pour longtemps.

C’est pourquoi, sans être exhaustif, ce guide peut vous aider à éviter les pièges les plus
fréquents, sécuriser votre démarche et gagner du temps.

1.1.1 Connaître
Une bonne connaissance du marché et de la législation constitue la base
fondamentale avant toute décision d’achat.

1.1.1.1 Le marché
La valeur d’un bien immobilier s’exprime généralement en prix au m2.
Cela permet une comparaison objective et directe entre les offres qui
ont retenu votre attention et avec les prix moyens du marché.
Mais ce prix moyen recouvre des situations très différentes car, outre
les maisons individuelles qui représentent une catégorie à part avec
ses propres règles d’estimation, le marché immobilier est segmenté en
multiples sous-marchés correspondant :


à la qualité du bien (entrée de gamme, standard, standing,
luxe,...)
à l’origine du bien (neuf ou ancien)
à la situation géographique (région, ville, quartier, zone urbaine ou rurale, ...)
au type de bien (appartement, maison individuelle, commerce,...)
Tous ces critères, auxquels il faut ajouter des caractéristiques
intrinsèques comme l’accès, l’exposition, la vue, la vétusté, la
qualité du voisinage,...) comptent dans l’évaluation du bien.

La vente d’un bien immobilier est strictement encadrée sur le plan
juridique : le législateur s’est efforcé de protéger à la fois ses propres
intérêts (il perçoit des impôts sur chaque vente) et ceux de
l’acquéreur.

C’est ainsi que le vendeur devra fournir notamment :
- les titres de propriété du bien vendu
- une situation des servitudes éventuelles susceptibles de grever ce
bien
- un certificat d’urbanisme
- une situation hypothécaire
- un certificat attestant de la superficie nette (loi Carrez) – non requis pour une maison
individuelle
- un état du bien au regard de la réglementation :
. sur l’amiante
. sur le saturnisme
. sur les termites
. sur les risques technologiques et naturels majeurs
. sur le degré d’isolation thermique

Tous les documents qui précèdent vont se révéler extrêmement
précieux pour votre information et la sécurisation de votre acquisition.

1.1.2 Agir

1.1.2.1 Rechercher
Préalablement à toute recherche, l’acquéreur devra définir avec
précision les critères qui vont fonder son choix.
Il devra ensuite les hiérarchiser car il est peu probable qu’il puisse
trouver exactement ce qu’il souhaite et des arbitrages s’avéreront


nécessaires.
Il lui faudra enfin définir un budget maximal en incorporant tous les frais annexes (débours
et honoraires du notaire, droits de mutation, travaux d’agencement ou de réfection,
déménagement, assurances,...) auxquels il devra faire face.

La recherche concrète peut alors commencer.

De nombreux moyens de recherche sont aujourd’hui à la disposition d’un acquéreur. Sans
insister sur les ventes aux enchères qui sont généralement réservées aux professionnels,
ou les ventes de gré à gré qui demeurent anecdotiques, les médias les plus utilisés sont :
. les agences immobilières. Aujourd’hui, réaliser une opération
immobilière dans de bonnes conditions n’est pas chose facile : les
composantes de l’acte sont de plus en plus nombreuses et complexes
; c’est pourquoi il est fortement conseillé de passer par une agence
immobilière professionnelle afin d’éviter bon nombre de problèmes.

a) Simplification et services : les professionnels de l’immobilier
sont au fait de toutes les nouvelles obligations légales
contraignant une transaction immobilière, notamment lors qu’il
s’agit de biens de copropriété (loi Carrez, engagements pris par
le vendeur ayant des conséquences pour l’acheteur, …), et vous
éviteront bien des déconvenues.   Ils connaissent également
toutes les procédures liées aux transactions immobilières
(recommandées et obligatoires), pour optimiser ces transactions.
  Ils se chargent également de la plus part des démarches
administratives, financières et autres, liées à l’achat et la vente
de biens immobiliers.

b) Sécurité et garantie : faire appel à un professionnel, que
vous soyez acheteur ou vendeur, vous permettra d’effectuer une
transaction sécurisée. Les agences possèdent des garanties et
assurances couvrant certains préjudices pouvant être subis par
leurs clients.

c) Efficacité : choisir une agence (sérieuse),vous assure d’être
mis en contact avec un nombre important de personnes pouvant
correspondre à votre recherche.   Préférez les agences
appartenant à un groupement d’agences, car ces dernières
partagent leurs fichiers et multiplient donc ainsi les possibilités de
faire aboutir les transactions. Par leurs compétences
commerciales, les professionnels pourront souvent persuader les
différentes parties de proposer un prix en accord avec les
tendances du marché, afin qu’elles soient conclues plus


rapidement.

d) Économie : il est courant de penser que "passer par agence
"pour acheter ou vendre un bien immobilier représente un
sacrifice financier (que certains font pour bénéficier d’autres
avantages) ; mais en approfondissant cette idée, on s’aperçoit
qu’il s’agit dans bon nombre de cas, d’une réelle économie :
certes les agences immobilières perçoivent une rémunération
supportée par l’acheteur, le vendeur, le bailleur, le
locataire,…mais leurs interventions auprès de chaque partie
permet bien souvent une transaction réalisable et plus rapide
(économie du prix que représente l’immobilisation d’un capital ou
réduction de la durée d’une situation intermédiaire coûteuse…).
e) Connaissance du marché : l’agent immobilier, par une
estimation fondée sur son expérience et la connaissance du
marché actuel et local, permet une adéquation entre le prix du
bien et celui du marché, augmentant ainsi les possibilités de
transactions. Les "super affaires" sont donc assez rares dans
les agences, mais vous éviterez probablement, les très
mauvaises.
. les organismes d’entremise entre particuliers. Ils sont
intéressants surtout pour un vendeur puisqu’ils ne prennent pas
ou peu de commissions pour leur prestation.
. les sites internet. Ils sont très nombreux et constituent le
moyen le plus simple (pas de déplacement), le plus rapide (à
partir des critères que vous avez défini, il vous sera proposé des
centaines de produits), le plus précis (les photos vous
informeront mieux que n’importe quel descriptif). Le site vous
permettra d’entrer en contact avec le vendeur ou son
intermédiaire.

La visite des lieux va s’organiser et, si vous êtes intéressés, la
phase de négociation peut débuter.

1.1.2.2 Conclure
La négociation s’avère parfois longue et difficile car les intérêts des
parties sont contradictoires : le vendeur aura une propension naturelle
à surestimer la valeur de son bien tandis que l’acquéreur, qui signe le
chèque, aura tendance à le minimiser.
Si la négociation aboutit, cela donne lieu à la rédaction d’un document
provisoire pour matérialiser l’accord et geler l’affaire : c’est le
compromis de vente.
Ce document reprend le descriptif du bien vendu, le prix et les


conditions de paiement, les droits et obligations des parties. Il est
souvent rédigé par l’agence immobilière agréée par le vendeur,
quelquefois par le notaire et donne lieu au versement, par l’acquéreur,
d’un acompte généralement de 5 à 10% du prix convenu.
Il fixe aussi le délai maximal pour aboutir à la signature de l’acte
authentique, lequel sera obligatoirement rédigé par un officier
ministériel – le notaire - chez qui aura lieu la signature du document
car son statut lui accorde le monopole des mutations.
C’est en principe au vendeur de choisir le notaire mais l’acquéreur a
la possibilité de se faire assister par son propre notaire, selon la
procédure des double minutes.
Cela n’augmente pas les frais, les deux études notariales se
partageant dans ce cas le montant des honoraires prescrits par la loi.

1.2 Résidence secondaire
Par opposition à la résidence principale qui détermine le point d’ancrage de la vie
sociale, fiscale et professionnelle, la résidence secondaire est un logement, loué ou
acheté, utilisé pour les week-ends, les vacances ou les loisirs, c’est-à-dire une
occupation effective inférieure à 120 jours par an (critère retenu par la direction des
impôt).

Depuis 50 ans, le nombre de résidences secondaires n’a cessé de croître et la
France, avec plus de 3 millions d’unités (qui représentent 10% du parc immobilier
total), en détient le record mondial, favorisé par la baisse continue de la durée légale
du travail et, corollairement, l’augmentation de la durée des loisirs.

Certaines villes – par exemple Agde, Fréjus, La Baule, mais il y en a beaucoup
d’autres - possèdent même plus de résidences secondaires que de principales !

Il faut dire que de nombreux étrangers, séduits par le mode de vie à la française
(climat, variété géographique, gastronomie, ...) y contribuent largement. Il y a
davantage de Néerlandais ou de Britanniques à posséder une résidence secondaire
en France, que l’inverse.
Et c’est logique : la résidence secondaire répond au besoin de rêves et d’évasion de
tout citadin stressé dès lors qu’il possède les moyens financiers pour satisfaire ce
besoin.

Le terme de résidence secondaire recouvre du reste des situations extrêmement
diverses : de la maison familiale, transmise de génération en génération, à
l’appartement minuscule dans une station de ski, de la ferme retapée à la
campagne au mobil home à proximité du bord de mer, en passant par le château
classé aux monuments historiques.


L’éventail d’évasion est donc très large.

1.2.1 Connaître

1.2.1.1 Le marché
La diversité des situations rend le marché de la résidence secondaire
extrêmement atomisé.

Si l’achat d’une résidence principale obéit toujours à des impératifs
rationnels (proximité des commerces, des écoles, du lieu de travail, ...)
qui uniformisent ce marché, celui de la résidence secondaire est, au
contraire, beaucoup plus diversifié car il doit répondre à des
demandes multiples et parfois opposées.

Il n’y a en effet rien de commun entre le rêve de solitude du citadin
épuisé par le bruit permanent de la ville, à la recherche d’un chalet
isolé en haute montagne, et celui d’un jeune provincial, habitant une
petite ville, qui souhaite des vacances plus dynamiques et sera à la
recherche d’un appartement en front de mer dans une station
balnéaire à la mode, ou entre la ferme en ruines, héritée d’un
grand-oncle, et le château à restaurer acheté par le cadre supérieur
pour des raisons essentiellement fiscales et de standing social.

La multipropriété constitue également un autre volet de la résidence
secondaire. Appelée aussi ( improprement ) propriété à temps partagé
(time sharing ), c’est une solution apparemment séduisante :
constatant qu’une résidence secondaire n’est pas occupée plus de
quelques semaines par an, cette formule permet de n’acheter que le
temps d’occupation réel que vous envisagez d’utiliser, par exemple
trois semaines. Les quarante neuf autres semaines pourront être
vendues à d’autres clients, générant ainsi une baisse relative de coût
pour chaque période.

Signalons enfin l’engouement de plus en plus prononcé pour des
résidences mobiles, même si elles nécessitent un lieu fixe de
stationnement hors période d’utilisation : le mobile home et le bateau.

Quelles que soient les motivations premières de son achat,
investissement loisir ou investissement locatif, une résidence


secondaire offre peu d’incitations fiscales véritablement
intéressantes :
pas de réduction d’IRPP ou de crédit d’impôt
pas d’exonération des plus-values de cession
pas de décote pour le calcul de l’ISF
pas de décote pour le calcul des droits de succession
pas de réduction des intérêts d’emprunt

Seule concession - récente - de l’administration, l’achat d’une
résidence secondaire est désormais éligible au PEL (Plan Epargne
Logement) au même titre qu’une résidence principale.

Si jusqu’en 2010, les propriétaires ne payent pas de taxe sur les
plus-values réalisées à la revente de leur logement principal, ils doivent
à l’inverse s’acquitter d’une taxe pour la revente de leur résidence
secondaire. Elle s’élève à 31,3 % de la plus-value. Il y a un abattement
de 10 % par année de détention qui est accordée à compter de la
sixième année. En conséquence, au bout de 15 ans de détention, le
propriétaire ne paye plus la taxe à la revente !

Pour 2012, à travers la réforme de fond de la fiscalité du
patrimoine annoncée au printemps, le gouvernement envisage de
taxer davantage les résidences principales et secondaires des
Français. Il s’agirait de relever les taxes foncières sur les résidences
secondaires.

La loi de finances 2012 d’ores et déjà prévoit la hausse de l’imposition
forfaitaire sur les plus-values, lors de la revente d’une résidence
secondaire ou d’un investissement locatif. On évoque également une
éventuelle extension de la redevance audiovisuelle à la résidence
secondaire.

L’investissement purement locatif n’est guère mieux loti, que ce soit
en métropole ou dans les DOM-TOM. Malgré les nombreuses lois
incitatives (Besson, Borloo, Périssol, Robien,...), les contraintes sont
telles, soit pour entrer soit pour sortir du système, que la rentabilité
nette est rarement celle espérée.

1.2.2 Agir


1.2.2.1 Objectifs
Avant toute démarche d’achat d’une résidence secondaire, il convient
d’analyser clairement les objectifs que vous vous fixez en procèdent à
une telle acquisition.

Une fois définis vos choix subjectifs (mer ou montagne, appartement
ou maison individuelle, région ensoleillée ou non, budget maximal
avec ou sans emprunt,...), il y a lieu de s’interroger sur les critères
objectifs :

- s’agit-il d’un investissement de loisir ?
- destiné à votre seul usage ou envisagez-vous une location pendant
les périodes d’inoccupation ?
- prévoyez-vous une revente à une échéance prévisible ?
- s’agit-il au contraire d’un investissement locatif ?
- pour des raisons fiscales (économie d’impôts) ou de prévoyance
(retraite) ?
- s’il le but est fiscal, par le biais de quel mécanisme ? Ce dernier est-il
réellement le mieux adapté à votre cas personnel ?
- la rentabilité que vous en attendez est-elle certaine ou aléatoire ?
Est-elle pérenne ?
- Avez-vous mesuré toutes les conséquences financières en cas
d’imprévu ?

Se poser toutes ces questions, et y répondre avec lucidité, va vous
guider plus sûrement dans votre démarche et peut vous éviter de gros
soucis en cas d’incident fortuit.

1.2.1.2 Moyens
L’achat de votre résidence secondaire va mobiliser des moyens
financiers que vous possédez, ou que vous ne possédez pas.

Si vous disposez de liquidités suffisantes pour effectuer un paiement
au comptant, il peut néanmoins s’avérer judicieux de s’interroger sur la
pertinence de ce mode de financement.

N’est-il pas plus rentable, par exemple, de placer cet argent à un taux
supérieur à celui du crédit correspondant ? Le calcul doit naturellement
s’effectuer après impôts.
N’est-il pas préférable, même si la rentabilité nette est moindre, de
garder cette somme liquide pour faire face à un imprévu ou profiter
d’une opportunité financière plutôt que de l’immobiliser pour une


longue période ?

Si vous ne disposez pas des liquidités suffisantes, le problème se
trouve résolu : vous allez devoir emprunter.
Votre banquier va vous proposer divers types de prêts, à taux fixe ou
variable, pour des périodes diverses, avec remboursement
amortissable ou in fine.
A vous de choisir celui qui vous convient le mieux.

Rappelez-vous toutefois quelques vérités trop souvent oubliées :
un taux variable ne peut s’envisager qu’en période de forte inflation
lorsque les chances de baisse des taux, à moyen terme,
l’emportent sur une poursuite de la hausse. Et même dans ce
cas (qui ne s’est produit qu’une fois au cours des 50 dernières
années, c’était à la fin des années 1980) le choix demeure
audacieux.
Un crédit trop long offre l’avantage de diminuer les
remboursements mensuels mais, proportionnellement, il coûte
en réalité beaucoup plus cher.
Le mode de remboursement, amortissable ou in fine, dépend
quant à lui de l’objectif que vous vous fixez. Si ce dernier est de
louer votre résidence secondaire en bénéficiant d’une
défiscalisation puis de vendre à l’issue de cette période, ou si
vous escomptez une rentrée d’argent importante à un horizon
donné, le crédit in fine peut s’avérer intéressant.
Dans tous les autre cas, le remboursement progressif du capital
semble la solution la plus judicieuse.

2. LES BIENS DE RAPPORT
Contrairement aux biens d'usage, les biens de rapport n'ont pour seul objectif que la
rentabilité, soit sous forme de rendement locatif, soit sous forme de recherche de
plus-value, soit les 2 à la fois.

C’est un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite et sa
succession.

2.1 L'investissement locatif
L'instinct de propriété est profondément ancré dans l'esprit des hommes.
Apparu avec la sédentarisation des peuplades primitives, le monde s'est dès lors
divisé en 2 : ceux qui pouvaient construire ou acheter leur logement, et ceux qui ne


le pouvaient pas; autrement dit les propriétaires et les locataires.
Les 2 marchés, achat et location, ont toujours coexisté car il est impossible à l'un de
vivre sans l’autre.
Les régimes politiques qui ont tenté d'abolir la propriété privée ont tous
lamentablement échoué et ont dû revenir à des solutions plus naturelles et
pragmatiques.
Quant aux régimes qui prônent, encore aujourd'hui, la propriété pour tous, c'est un
vœu pieux qui ne résiste pas à la réalité des faits : il y a toujours eu, et il y aura
toujours, une frange de la population qui ne peut ou ne veut pas être propriétaire,
soit par manque de moyens financiers ( étudiants, jeunes travailleurs, retraités
modestes, ... ) soit en raison d'une mobilité professionnelle importante ( cadres, ... )
soit par choix personnel ( idéologie, refus d'engagements à long terme, ...) .
Cette proportion de locataires varie d'un pays à l’autre. Inférieure à 20 % de la
population en Espagne, elle s'établit à 30 % en Angleterre et à 43 % en France.
La plupart des experts considèrent que, compte-tenu de tous les paramètres
financiers, sociaux, structurels qui prévalent dans notre pays, le taux de 40 % de
locataires représente un seuil incompressible.
Le marché de l'investissement locatif, où la demande dépasse l'offre, est et
demeurera donc considérable.
Il est toutefois très différent de l'investissement immobilier à usage personnel. Ici,
pas d'achat coup de cœur, ce serait le fiasco assuré. L'investissement doit être
rationnel, réalisé en fonction des seuls critères financiers que vous aurez définis
après avoir étudié la législation et la fiscalité qui s'y rattachent.

2.1.1. Connaître


L'Etat a toujours été interventionniste dans le domaine du logement
locatif, soit pour des raisons sociales de régulation du marché, soit
pour des raisons économiques par le biais des incitations fiscales.
Sans remonter trop loin dans l'Histoire, la loi de 1948, encore en
vigueur à ce jour, a règlementé les baux et les loyers pour éviter une
crise immobilière majeure résultant des destructions de la seconde
guerre mondiale.

Depuis lors, les lois se sont succédées au gré de la couleur politique
des gouvernements et les connaître en détail relève de la
performance d'autant que certaines lois en suppriment ou en modifient
d’autres. Avec les lois de défiscalisation immobilières Borloo et
Robien, un amortissement du logement sur les loyers permettait une


réduction d’impôt. Depuis le début 2010, ces lois ont disparu pour
laisser place à la Loi Scellier.

La loi Scellier permet de bénéficier de réductions d’impôts. Elle
garantit des revenus stables, des réductions d’impôts, la constitution
d’un patrimoine ainsi que la préparation de l’avenir (complément de
retraite).

La loi de finances pour 2012 fixe de nouvelles règles qui limitent les
réductions d'impôts. Pour la loi SCELLIER BBC, celles-ci passent ainsi
de 22% à 13 % avec une limite de 300 000 Euros et un prix au m2
plafonné. Attention, depuis le 5 mars 2012 – et avec rétroactivité pour
les investissements réalisés à compter du 1er janvier de cette
année-un décret plafonne les possibilités de défiscalisation. Il y a
maintenant un double plafond. Le premier à la limite de 300000 Euros
par logement et par an. Le second plafonne l’assiette par m2 de
surface habitable en fonction de la localisation.( zones Abis, A, B1, B2
et C.). La Loi SCELLIER, quoi qu’il en soit, se termine fin 2012 : il faut
en profiter pour défiscaliser maintenant !

La loi Censi-Bouvard, aussi appelée LMNP Scellier ou Scellier meublé, est
une déclinaison du statut de Loueur en Meublé. Créée en même temps que la
loi Scellier, elle vous permet de bénéficier d'un avantage fiscal sous forme de
réduction d'impôt. Pour cela, il vous faut investir dans une résidence meublée
(contrairement au dispositif Scellier qui concerne les logements nus). Vous
pouvez cumuler un Scellier Meublé avec un Scellier BBC / non-BBC ou un
Scellier intermédiaire BBC / non-BBC. Le Scellier meublé n'est pas liée à la
situation géographique du bien immobilier. Il est liée au type de logement
lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence
sénior avec agrément) et n'est pas soumis à des conditions de location
(plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire). Il permet de
bénéficier d'une réduction d'impôts dès un investissement de 60.000 € HT Il
faut savoir que la location meublée est une activité commerciale qui relève de
la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle
des revenus fonciers. La réduction d'impôts est de 11%.


En Droit fiscal français, tout propriétaire qui perçoit des revenus
provenant de la location d'un bien immobilier, est tenu d'en faire la
déclaration, chaque année, à l'administration fiscale.


Ces revenus locatifs s'ajoutent aux autres revenus et sont donc
frappés du même taux d'imposition.
Fort heureusement, sur le revenu brut perçu, vous avez la possibilité
d'opérer de nombreuses réductions avant d'arriver au revenu net
imposable que vous devez déclarer.
Ces déductions se divisent en 2 catégories:
. les charges déductibles
. débours et honoraires du syndic
. taxe foncière sur les propriétés bâties
. frais de concierge
. indemnités d'éviction
. prime d'assurance pour loyers impayés
. travaux d'amélioration, d'entretien, de réparation s'ils apportent un
confort nouveau au logement
. la CSG et la CRDS applicables à vos revenus financiers
. les abattements forfaitaires
. déduction de 14 % pour frais d'administration générale
. déduction forfaitaire selon le barème fiscal choisi (de 26 % à 46 % et
même 71 % en micro BIC)
. amortissement du capital (de 50 à 65 % en fonction du modèle fiscal
choisi)
. déduction des déficits fonciers (hors intérêts d'emprunt), limitée
cependant à 10700 €
par an. Mais la partie de déficit supérieure à 10700 € peut être reportée,
suivant le même mécanisme, chaque année pendant 10 ans à
condition de louer le logement 3 ans après l'imputation du dernier
déficit.

Signalons enfin qu'il existe d'autres solutions de défiscalisation
immobilière: ce sont les logements éligibles au dispositif MALRAUX
(immeubles anciens classés monument historique ou inscrit à
l'inventaire supplémentaire, puis restaurés), les investissements dans
les DOM-TOM (GIRARDIN) ou les loueurs en meublé non
professionnels (LMNP).

Si vous venez de réaliser des travaux dans un logement que vous
mettez en location, les peintures, parquets et divers consommables
sont aussi déductibles des revenus fonciers tout comme le matériel
servant à faire les travaux mais il faut garder les factures avec la TVA
payée.

Il existe un guide 2011 pour déclarer ses revenus locatifs. Le
Particulier vient de publier un ouvrage pour aider le contribuable
dans sa déclaration.


2.1.2 Agir

2.1.2.1 Objectifs
Le placement immobilier constitue l'un des principaux piliers de la
valeur d'un patrimoine. Valeur refuge préférée des français, qui ne
connaît pas les aléas de la bourse, qui s'achète à crédit, qui génère
des revenus réguliers et qui permet en général une plus-value à la
revente.

L'investissement immobilier requiert quelques précautions pour
assurer sa rentabilité. Les motivations les plus courantes de
l'investisseur immobilier sont au nombre de 3:
Constituer un patrimoine.
Toute personne entreprenante peut aujourd'hui se constituer un
patrimoine immobilier grâce au crédit. Et les banques sont beaucoup
plus regardantes pour un dossier d'acquisition d'une résidence
principale que pour un dossier d'investissement locatif. Dans certains
cas, le montant des loyers peut même couvrir en totalité le montant du
remboursement du crédit.
Préparer sa retraite.
Les chiffres sont bien connus et ne font même plus débat: en 1945, au
moment de la création des régimes de retraite, il y avait 25 retraités
pour 100 actifs. Aujourd'hui, il y a 40 et en 2040 ils seront 70 retraités
pour 100 actifs! La donne est donc parfaitement claire: le montant des
pensions de retraite devra, d'une manière ou d'une autre, diminuer
fortement. L'investissement immobilier est probablement l'une des
meilleures solutions à ce problème à condition de faire coïncider la fin
du crédit avec la cessation d'activité professionnelle et de réaliser un
choix judicieux lors de l'achat.
Payer moins d'impôts.
Plus votre tranche d'imposition à l'IRPP est élevée, plus la
défiscalisation que vous pouvez attendre d'un investissement
immobilier sera importante. N'oubliez jamais, cependant, que faire une
bonne affaire fiscale par le biais d'une mauvaise affaire immobilière
(comme ce fut trop souvent le cas dans les DOM-TOM) ne sera
jamais rentable.

2.1.2.2 Moyens
Réussir son investissement locatif passe par 2 impératifs:


Réaliser une bonne opération immobilière.
Pour cela, il convient:
- de répondre aux besoins du marché, pas à vos goûts
personnels. En d'autres termes, oubliez le coup de cœur
et faîtes plutôt fonctionner la machine à calculer.
- de privilégier l'emplacement du bien par rapport à tous
les autres critères, c'est une valeur sûre qui ne pourra
qu'augmenter avec le temps.
- de faire attention au prix. Trop d'investisseurs,
obnubilés par la défiscalisation (et la publicité habile de
certains promoteurs) achètent trop cher, ce qui pèsera
sur le rendement futur.
- d'acheter ce qui sera le plus facile à louer (en
s'assurant de la pérennité de la demande) et le plus sûr
dans l'encaissement des loyers (maison plutôt
qu'appartement, 3 pièces plutôt que studio, ...)
- de ne pas oublier que, un jour ou l'autre, ce bien
immobilier devra être revendu. Cet aspect doit être intégré
dans votre décision d'achat.
Trouver un bon financement.
Après avoir évalué votre capacité d'endettement, en n'omettant
pas de prendre une marge de sécurité pour éviter un coup dur
en cas d'imprévu, faîtes le tour des prêts bon marché,
règlementés ou non.
Les prêts règlementés sont définis par les pouvoirs publics pour
leurs conditions d'accès, taux et règles de fonctionnement. Ces
prêts seront donc identiques quel que soit l'organisme financier
qui le propose.
Les prêts non règlementés permettent de faire jouer la
concurrence entre les sociétés de financement, non seulement
sur les taux (ce qui restera marginal ou dépendra de votre crédit
personnel auprès du banquier) mais surtout sur les frais
annexes (dossier, assurances, indemnités de remboursement
anticipé, ...).lorsque l'on examine de près le montant de ces
frais, la somme à économiser est loin d'être négligeable.
Pour finir, souvenez-vous qu'il existe également de nombreux
prêts pour financer des travaux de rénovation ou d'amélioration
de l'habitat.

2.2 L'investissement de valorisation.
Traditionnellement le rendement locatif n'est pas très élevé en France par comparaison
avec certains pays étrangers, sauf éventuellement le cas particulier de l'immobilier
commercial. Il peut même arriver que le rendement net, après fiscalité, entretien et


gestion, soit proche de zéro, voire négatif.
Pourquoi, dans de telles circonstances, investir quand même dans la pierre ?
Parce que, à la revente, l'immobilier est généralement porteur de plus-values, parfois très
importantes, qui compensent largement la faiblesse des loyers perçus durant la jouissance
du bien.
Certains investisseurs se sont même fait une spécialité de ce genre d'opérations en
recherchant systématiquement des emplacements prisés ou en devenir : acheter un bien
dans une zone nouvellement créée, n'engendrera pas forcement des loyers mirobolants,
surtout au début, mais pourra dégager plus tard une plus-value appréciable si la zone en
question se développe correctement ; de même, un appartement en province avec vue sur
mer n'offrira probablement pas un rendement locatif exceptionnel, mais, le temps aidant,
la vue sur mer deviendra de plus en plus rare et donc chère.

2.3 Un investissement d’avenir : les Résidences Services Senior
Avec l'allongement de l'espérance de vie, les promoteurs commencent à mettre sur le
marché des produits immobiliers destinés aux retraités en pleine forme et autonomes. Ces
résidences pour seniors peuvent constituer un investissement immobilier très rentable.
L'offre d'hébergement en résidences spécialisées deviendra vite insuffisante compte tenue
de la proportion de seniors qui devrait largement croitre.

Composés d’appartements allant en général du T1 au T3, ces logements sont
généralement implantés à proximité des centres des villes moyennes. Ils sont fonctionnels
et adaptés aux besoins spécifiques des seniors, alliant confort, sécurité, convivialité et
un certain nombre de services optionnels. Des aménagements sont en effet prévus dans
les appartements si l’état de santé de l’occupant se dégrade de manière temporaire ou
permanente.

Les résidences pour seniors se placent dans le cadre juridique d'une copropriété classique.
Il est possible d'apporter une solution adaptée à tous types de projets : telle l’acquisition en
résidence principale, l’acquisition dans le cadre d'un investissement en défiscalisation, ou
encore l’acquisition aux fins de création d'un patrimoine assorti d'un rendement locatif. Ce
placement immobilier géré par une société spécialisée procure un rendement annuel de
l'ordre de 4,5%. Le nombre d'acteurs sur ce marché reste relativement limité.

Pour éviter l’excès de charges, l’exploitant reste propriétaire des parties communes.
C’est pourquoi les prix de vente de ses programmes correspondent aux prix des
programmes neufs « banalisés ». Les villes moyennes permettent de réaliser un
investissement compris entre 150.000 et 200.000 euros pour une cinquantaine de mètres
carrés.

Avant d’investir, il faut naturellement orienter vers des établissements de premier choix
offrant une rentabilité des plus optimales en tenant compte de la localisation de la
résidence, de la qualité du promoteur et de la surface financière de l'exploitant.


Ce placement immobilier rassemble 3 parties prenantes, à savoir le promoteur, la société
d'exploitation (souvent filiale du promoteur) et l'investisseur. Le propriétaire bailleur,
signe un bail commercial avec l'exploitant d'une durée comprise de 9 et 11 ans. Il confie
son bien à l'exploitant de l’établissement. L'exploitant conclut un bail de sous-location avec
le senior.

L’investissement en résidence pour senior est donc source de revenus complémentaires,
permet de réduire son taux d'imposition avec une rentabilité souvent assurée (entre 4 et
5% par an).


ACHETER COMMENT ?

L'investisseur qui souhaite effectuer un placement dans l'immobilier, a le choix entre 2
possibilités : la « pierre » ou le « papier ».

1.1 L'investissement pierre
C'est la forme traditionnelle de l'achat immobilier. Elle consiste à acheter le bien lui-même,
d'où la dénomination de « pierre », par devant notaire. Le nouvel acquéreur devient donc
directement propriétaire de l'immeuble acquis.
En matière de propriété, Le Code Civil distingue 2 états, définissants chacun de règles de
Droit différentes : la nue-propriété et l'usufruit, la réunion de ces 2 états constituant la
pleine propriété.

Le régime de la pleine propriété représente la quasi-totalité des actes notariés. Le nouveau
propriétaire possède la jouissance du bien qu'il vient d'acquérir. Il peut donc en disposer à
sa guise, usage propre ou mise en location par exemple.

Le régime de la nue-propriété n'était guère utilisé jusqu'à présent que dans le domaine
successoral, en cas de donation ou de vente en viager. Il semble toutefois retrouver les
faveurs de certains promoteurs immobiliers qui ont trouvé là un nouveau créneau pour
commercialiser plus facilement leur stock, difficilement vendable en temps de crise.
En effet, une telle vente offre des avantages pour tous.
Pour l'acquéreur, qui achète en nue-propriété, elle permet une réduction très importante du
prix (parfois supérieure à 50%) et des avantages fiscaux appréciables : exonération d'ISF,
diminution des revenus fonciers, exonération de la plus-value à la revente.
Pour le promoteur, qui conserve l'usufruit du bien pour une durée fixée généralement à 15
ans, l'intérêt est double : en offrant à l'acquéreur des conditions financières et fiscales
alléchantes, il accroit le rythme de ses ventes et, en disposant de l'usufruit, il a la possibilité
de louer et d'encaisser les loyers durant la période correspondante.

1.2. L'investissement « papier »
Le Droit français offre à l'investisseur immobilier le choix entre 2 solutions : l'achat en
nom propre ou en société immobilière. Dans le premier cas, on parle
d'investissement « pierre » et dans le second, d'investissement « papier ».
Les sociétés immobilières prennent des formes variées : la SCI, ou Société Civile
Immobilière, qui est une société de personnes et les SPI, ou Société de Placements
Immobiliers, qui sont des sociétés de capitaux faisant appel à l'épargne publique.


1.2.1 La SCI.
La SCI n'est pas une société commerciale mais une société civile dont l'objet social est
l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier.
Les principaux avantages de la SCI sont les suivants :
- elle permet la détention d'un même bien par plusieurs personnes
- elle facilite la transmission du bien notamment entre associés ou en cas de succession
- elle évite les blocages qui peuvent naître de l'indivision
- elle autorise la déduction de l'endettement éventuel pour calculer la valeur de l'actif net
en cas de mutation
- elle peut être transmise par tranches ce qui permet de limiter voire de supprimer les
droits d'enregistrement du vivant du donateur
- elle offre une protection contre des créanciers personnels
- elle rend possible l'option fiscale de l'impôt sur les sociétés qui permet de déduire les
intérêts des emprunts et de capitaliser les revenus

Mais elle présente aussi quelques inconvénients :
- les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société
- les obligations administratives, comptables et juridiques sont relativement
importantes ce qui entraîne des coûts
en cas de recours à l'emprunt, l'apport initial est sensiblement supérieur à celui qui est
exigé lors d'un achat en nom propre
Le recours à une SCI appelle donc à une réflexion approfondie avant toute
décision.

1.2.2 Les SPI
Acheter un bien immobilier en nom propre ou en SCI, même si c'est la solution la plus
usitée, présente les inconvénients que nous venons d'examiner.
Fort heureusement, il existe des sociétés spécialisées qui libèrent l'investisseur de tous
les problèmes d'acquisition, de gestion et de revente des biens immobiliers : les SPI.
Les Sociétés de Placements Immobiliers, en abrégé SPI, ont pour objet de constituer et de
gérer un parc immobilier locatif avec les capitaux que leur confient des investisseurs. Ces
derniers perçoivent des revenus provenant des loyers et profitent des éventuelles
plus-values sur les immeubles gérés, à due proportion des parts qu'ils détiennent dans la
SPI.
Elles sont intéressantes à plusieurs titres:
- l'investissement est beaucoup plus sûr : le patrimoine de la SPI étant généralement
constitué de plusieurs immeubles, si la valeur de l'un d'eux diminue, elle sera compensée
par la plus-value des autres.
- l'investissement est beaucoup plus liquide : la revente des parts ou des actions est plus
rapide et plus facile qu'une vente en « pierre ».


- l'investissement est plus souple : il s'adapte sans contrainte de prix (la valeur unitaire
d'une part sociale ou d'une action est inférieure au prix d'un appartement) aux capacités
financières de chacun.
- l'investissement est plus simple : aucun souci de gestion qui est entièrement prise en
charge par la société.
- l'investissement est souvent plus rentable : à la suppression de toute contrainte, qui est
une forme de profit, s'ajoutent la compétence et le professionnalisme de ces entreprises
qui leur permettent d'optimiser le placement des capitaux confiés.
Les SPI se présentent sous 3 formes : SCPI, SII, SICOMI.

a) La SCPI, ou Société Civile de Placements Immobiliers, fait appel à l'épargne
publique pour lever des capitaux en vue de réaliser des opérations immobilières.
Il existe 2 modèles de SCPI: à capital fixe ou à capital variable.
Dans le premier cas, un plafond à la levée de fonds est fixé ; les achats et les ventes de
parts sociales doivent se faire à l'intérieur de ce plafond ce qui a pour effet, sauf
augmentation de capital (si elle est possible) de confiner les transactions entre les
associés.
Dans le second cas, la SCPI peut, à tout moment, émettre des parts nouvelles, pour
augmenter le capital existant ou permettre à un associé de récupérer son investissement.
La rentabilité, en revenu ou en valorisation, varie d'une SCPI à l'autre. Elle dépend de la
qualité des investissements immobiliers réalisés (implantation des immeubles, qualité des
locaux, surface financière des locataires, ...) et de la rigueur de sa gestion administrative et
comptable.
La fiscalité s'avère également intéressante lors de la revente à condition de porter les parts
durant au moins 2 ans.

b) La SII, ou Société d'Investissement Immobilier, prend la forme d’une Société Anonyme
(donc de droit commercial) qui est cotée en bourse. Elle a pour objet social l'exploitation
d'immeubles locatifs situés en France et dont les ¾ au moins sont à usage d'habitation.
Ce type de placement cumule par conséquent la rentabilité et la liquidité des actions, et la
sécurité de la pierre.

c) La SICOMI, ou Société Immobilière pour le Commerce et l'Industrie, a pour objet la
construction et la location de locaux professionnels (bureaux, boutiques, usines...) non
équipés qui peuvent être situés en France ou à l'étranger. Elles prennent la forme juridique
de S.A. ou de SARL et peuvent être cotées en bourse.
Ce placement offre généralement une rentabilité supérieure aux autres SPI car les locaux
commerciaux ne sont pas soumis à l'indice du coût de la construction et les loyers
commerciaux sont plus élevés que les loyers d'habitation. De plus, la SICOMI est tenue de
distribuer chaque année, au moins 85 % des bénéfices réalisés, sous forme de dividendes.
En matière de fiscalité, les SICOMI sont soumises au même régime fiscal que les actions
mobilières et ne bénéficient pas de l'avoir fiscal.


CONCLUSION

Investissement de long terme mais sûr, l'immobilier demeure le placement de « bon père
de famille » par excellence.


LEXIQUE

BBC : Bâtiment Basse Consommation.

BIC : Bénéfice Industriel et commercial. Impôt réglé par toutes les entreprises sur leurs
revenus après déduction, notamment, de leurs frais généraux, provisions et
amortissements.

CSG : Contribution Sociale Généralisée. Prélèvement social entré en vigueur au
01/02/1991 pour combler le déficit des régimes sociaux. Son taux est passé de 1,1 % à 8,2
% et cela concerne la quasi-totalité des revenus et plus-values de toute nature perçus par
une personne physique fiscalement domiciliée en France.

CRDS : Contribution pour le Remboursement de la Dette Sociale. Prélèvement entré
en vigueur le 01/02/1996 pour rembourser la dette de la Sécurité Sociale, estimée à
l'époque à 38 milliards d'euros. Initialement prévue pour une durée de 13 ans, prolongée
en 1997 d'une durée de 6 ans supplémentaires, prolongée une nouvelle fois en 2004
jusqu'à extinction de la dette, son taux est de 0,5 % et concerne tous les revenus (
d'activité, de remplacement, du patrimoine, des jeux de hasard, ...).

Crédit amortissable. Chaque échéance, généralement mensuelle, comprend le
remboursement des intérêts et d’une partie, progressive dans le temps, du capital. A la
dernière échéance du prêt, le capital a été intégralement remboursé.

Crédit in fine. Chaque échéance, généralement annuelle, ne comprend que le
remboursement des seuls intérêts, le capital étant remboursé, au terme du prêt, en une
seule fois.

Crédit lissé. Permet de regrouper en une mensualité fixe et unique, une pluralité de prêts
dont les taux et les durées sont différents.

IRPP : Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques. Impôt progressif payé par les
particuliers sur l'ensemble de leurs revenus (salaires, intérêts mobiliers, revenus
immobiliers, ...). On utilise aussi l'abréviation IR.

Indemnité d’éviction : Indemnité que doit payer un bailleur à son locataire pour pouvoir
l'expulser et récupérer, pour son usage propre ou en vue d'une revente, son bien
immobilier. Son montant est déductible des revenus immobiliers bruts.

Loi CARREZ : loi de 1996 qui impose au vendeur d’un bien en copropriété de mentionner
sur tous les documents relatifs à la vente, la surface privative c’est-à-dire la superficie
nette après déduction


des surfaces occupées par les murs, cloisons, escaliers,.....

Micro BIC : Forfait fiscal qui permet aux particuliers exerçant une petite activité
commerciale, sous réserve de réaliser un chiffre d'affaires inférieur à un seuil fixé par
l'administration, d'éviter la gestion et le règlement des impôts directs et indirects.

Minute : en Droit, original d’un acte authentique.

Mutation : changement de propriétaire d’un bien immobilier.

Notaire : officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les
transactions et les autres actes volontaires, et qui leur confère l’authenticité.

Parties : ensemble des signataires d’un contrat.

Risques technologiques : l’état des risques naturels et technologiques ( E R N T ) est
obligatoire depuis le 1/06/2006 et doit dater de moins de 6 mois. Il comprend l’arrêté
préfectoral, les cartes communales, le plan de situation et la liste des risques auxquels est
exposé le bien immobilier.

Saturnisme : le constat de risque d’exposition au plomb ( C R E P ), qui concerne les
immeubles antérieurs au 1/01/1949, a pour but de rechercher des traces de plomb et
traiter des causes d’insalubrité associées.

Servitudes : éléments, publics ou privés, qui affectent et réduisent l’usage d’un bien
immobilier.

Taux fixe. Le taux d’intérêt est défini lors de la proposition de prêt et ne changera plus
pendant toute la durée du prêt (sauf à l’initiative du seul emprunteur en cas de baisse
importante des taux du marché).

Taux variable. Le taux d’intérêt fluctue en fonction des taux du marché, à la hausse
comme à la baisse.

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