Este documento discute la informalidad en la tenencia de tierras y viviendas en la Provincia de Buenos Aires. Señala que más de un millón de personas viven en situaciones informales y carecen de títulos de propiedad. El gobierno provincial ha llevado a cabo programas para otorgar títulos de propiedad a particulares de bajos ingresos y regularizar la situación dominial de complejos habitacionales construidos por el estado. Estos esfuerzos buscan dar seguridad jurídica a los residentes e integrar los bienes al merc
Aspectos jurídicos y sociales en la integración territorial
1. ASPECTOS JURÍDICOS Y SOCIALES EN LA INTEGRACIÓN TERRITORIAL
Por Juan Luciano Scatolini 1
I.- INTRODUCCIÓN:
“… No tengo que olvidar que fuimos invitados por ustedes, sin condiciones y
mucho, mucho tenemos que agradecer. Vamos a ir a todas las tribunas que
nos ofrezcan, vamos a ir para estar con todos y para todos. Esa es una
posición que entraña una postura política, y cada cual sabrá medir. Sin
embargo por estar en un estrado no se deja de estar abajo. Estamos
reaprendiendo, porque hasta la tumba se reaprende…” 2.
Pensar el territorio, darle contenido a la acción de gobierno, incorporar
aspectos diversos que nos permitan salir del diagnóstico hacia la propuesta,
requiere no sólo conocer la realidad desde una mirada crítica sino
principalmente asumir una posición política, sin la política en el centro de la
escena estaremos nuevamente condenados al fracaso.
Es indudable e invalorable el aporte que desde la academia se viene
realizando, ya sea en materia de análisis e investigación de la pobreza urbana
y la informalidad 3, como así también las cada vez más continuas jornadas de
difusión y debate que se llevan adelante en distintos ámbitos4.
1
Abogado y Escribano (U.N.L.P.), cursó Especialización en Derecho Administrativo Económico (UCA
Santo Tomás Moro). Desde el año 1997 se desempeña en la Escribanía General de Gobierno, nombrado
el 13 de Diciembre de 2007 como Escribano Adscripto Superior (Sub Jefatura del Organismo).
2
José Mujica, por María Esther Giglio. “De tupataro a ministro (el loco encanto de la sensatez)”; Le
Monde Diplomatique 1ra ed.- Buenos Aires, 2005.
3
Cristina Cravino en su obra “Las Villas de la ciudad. Mercado e informalidad Urbana”, Universidad de
Gral. Sarmiento, 2006, menciona los trabajos de Ziccardi (1977, 1983), Yuvnosky (1984), Bellardi y De
Paula (1986), Oszlak (1990, 1991), Zaffaroni-Armada (1991), Clichevsky (1999), Auyero (2001), entre
otros, ver pag.17 a 19)
4
Seminario "La gestión del suelo urbano en la Provincia de Buenos Aires; desafíos legislativos y de
gobierno" donde se debatirán posibilidades de reforma a la Ley 8.912 "de Ordenamiento territorial y uso
del suelo" de la provincia de Buenos Aires.La actividad fue organizada por el Senado de la provincia de
Buenos Aires y el Lincoln Institute of Land Policy y auspiciada por la Secretaría de Asuntos Municipales
del Ministerio del Interior de la Nación. Se realizó el día martes 28 de octubre entre las 9:30 y las 13:30
hs. en la sede del Honorable Senado de la provincia de Buenos Aires .2. Conferencia "Reforma
urbana en Argentina: desafíos legislativos y de gobierno para la gestión del suelo" que debatió en torno a
las posibilidades y desafíos de una reforma urbana en Argentina. La actividad fue organizada por la
Comisión de Vivienda y Ordenamiento Urbano de la Cámara de Diputados de la Nación, la Secretaría de
Asuntos Municipales del Ministerio del Interior de la Nación y el Lincoln Institute of Land Policy y
auspiciada por el Senado de la Provincia de Buenos Aires y el Instituto del Conurbano de la Universidad
Nacional de General Sarmiento. Se realizó los días miércoles 29 y jueves 30 de octubre. 3. Seminario
"Acceso al suelo e informalidad en la tenencia de la tierra", donde se debatieron los desafíos para el
acceso al suelo y la regularización dominial en las ciudades argentinas en general y la situación en la
Región Metropolitana de Buenos Aires en particular.La actividad fue organizada por el Instituto del
Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento y el Lincoln Institute of Land Policy.
Asimismo es muy importante el aporte que viene realizando la Suprema Corte de Justicia, desde su
Instituto de Estudios e Investigaciones Judiciales, que desde el año 2007 viene desarrollando el Seminario
“Acceso a la tierra y regularización dominial” en dos ediciones anuales, en las mismas el autor del
presente es quien lleva adelante la actividad formativa.
2. También vale destacar el desarrollo y crecimiento experimentado por las
organizaciones sociales de tierra y vivienda, que en la Provincia de Buenos
Aires se han organizado en torno a un foro denominado FOTIVBA, que no solo
promueve reivindicaciones sectoriales, sino que se compromete con el
desarrollo de los programas de gobierno a través de un aporte generoso y
desinteresado.
Por todo ello y considerando las responsabilidades públicas que nos tocan, en
tanto formar parte del Estado provincial, creo importante destacar los logros y
los desafíos que tenemos por delante.
II.- LA INFORMALIDAD:
La consolidación de la democracia en nuestro país y en especial estos últimos
seis años de desarrollo económico sostenido, nos deben poner de cara a la
consecución de nuevos objetivos sociales, que den respuestas a los sectores
de la población a los que la macroeconomía aún no ha llegado a dar solución a
sus carencias 5.
En materia de acceso a la tierra urbana, la agenda política se encuentra en la
necesidad de buscar nuevas respuestas a viejos problemas, ello en el marco
de una legislación y jurisprudencia que avanza en forma constante hacia el
reconocimiento pleno del derecho al ambiente sano 6, a la vivienda digna 7 y a la
protección de la misma, garantizando la seguridad jurídica en su tenencia 8.
Sin dudas las acciones posibles que debe llevar adelante el Poder Ejecutivo,
tanto nacional como provincial deben estar articuladas y ser integrales, para de
esa forma optimizar recursos y lograr eficiencia. En momentos de dificultades,
cabe recordar aquella frase del ex Presidente Perón “…si el dinero no alcanza,
la imaginación al poder…”, y es en estas temáticas en las que debe ponerse un
especial énfasis en encontrar respuestas imaginativas.
La realidad nos marca que las prácticas ilegales para el acceso a la tierra han
proliferado de variadas formas, en las que un número creciente de personas se
encuentra al margen del mercado formal de la tierra y la vivienda, viéndose
forzados a vivir sin la seguridad en su tenencia, en condiciones precarias y en
zonas periféricas.
5
En materia de informalidad son más de un millón en la Provincia de Buenos Aires, las que encuentran
en esa situación, según surge de datos obtenidos por el censo habitacional del año 2001. Por informalidad
entiendo no sólo la falta de título de propiedad sino también aspectos tales como la inexistencia de
servicios básicos y el hacinamiento o precariedad de las viviendas.
6
En materia de medio ambiente desde la Constitución Nacional de 1994 a la fecha se han dictado normas
tales como la Ley N° 25.675, de presupuestos mínimos para el logro de una gestión sustentable y
adecuada del ambiente, la preservación y protección de la diversidad biológica y la implementación del
desarrollo sustentable. La Ley N° 25.612 de gestión integral de residuos industriales y de actividades de
servicios. La Ley N° 25.688 que establece el régimen de gestión ambiental de aguas. La Ley N° 25.831
para el libre acceso a la información pública ambiental. Ver en Homero Bibiloni y Paula Lico, en RAP n°
345, 2007, pag. 113 y ss. Con comentarios de jurisprudencia relevante en la materia.
7
Este derecho reconocido constitucionalmente viene siendo materia de reinterpretación por parte de
algunos magistrados, como el Dr. Arias, en especial en el fuero contencioso administrativo de la
Provincia de Buenos Aires, en el que se han dictado fallos que obligan al Estado provincial a proveer
viviendas dignas a ciudadanos que han sido desalojados.
8
Ver Juan Luciano Scatolini “Acceso a la Tierra, Informalidad y Concentración” RAP Provincia de
Buenos Aires Nros 55/56 Pags.177-191.
3. El análisis de la informalidad ha estado asimismo casi siempre centrado en la
problemática de los asentamientos o villas miseria 9, pero poco se ha escrito o
dicho acerca de otras formas de informalidad en la tenencia de la tierra y la
vivienda, que se da tanto por la falta de regularización dominial de los
complejos construidos por Estado como así también en los casos de
trasmisiones de dominio que involucren a particulares que no pueden hacerse
cargo del costo que implica la escrituración.
Si bien es cierto lo indicado por Edesio Fernandes10 acerca de que el esperado
reconocimiento de la responsabilidad del Estado por suministrar derechos de
vivienda social no puede reducirse al reconocimiento de los derechos
propiedad ya que la legalización a través de la entrega de títulos de propiedad,
no garantiza automáticamente la integración socioespacial, como lo pretenden
las ideas del economista peruano Hernando De Soto. Pero vale destacar que
no es menos cierto que en ordenamientos jurídicos como el nuestro, la
posibilidad de contar con título de propiedad, genera no solo la seguridad
jurídica en la tenencia e incorpora al mercado formal los inmuebles, sino que
permite entre otros beneficios la constitución de la vivienda como bien de
familia, la consolidación de los proyectos familiares y la resolución de sus
conflictos, el acceso a los programas de mejoramiento de vivienda y de los
barrios, aumento del valor de los inmuebles, entre otros beneficios.
Todo ello en el marco de una cultura e idiosincrasia por parte de los sectores
populares, que valoran la posibilidad de acceder a los títulos como un
reconocimiento de sus derechos ciudadanos.
III.- REGULARIZACIÓN DOMINIAL A FAVOR DE PARTICULARES:
Con motivo de celebrarse la Asamblea Legislativa, en la que asumió como
Gobernador de la Provincia de Buenos Aires Daniel Scioli, anunció entre sus
ejes de gobierno, que iba a llevar adelante un programa de regularización
dominial de interés social desde la Escribanía General de Gobierno de la
Provincia 11, bajo la órbita del Ministerio de Justicia. Este Organismo provincial
(órgano notarial Estado Provincial que cuenta con su propio registro notarial y
protocolo) con la sanción de su actual Ley Orgánica dictada en 1989, Ley N°
10.830, tiene la potestad de intervenir en todas aquellas regularizaciones
dominiales que involucren a particulares que hayan sido declarados de interés
social, por parte de los gobiernos municipales o del gobierno provincial.
Esta potestad con la que cuenta el Estado, se encuentra reglamentada por los
decretos n° 1256/01 y 2199/06, que establecen los requisitos que deben darse
para que la Escribanía lleve adelante en forma gratuita escrituras a particulares
o a personas jurídicas sin fines de lucro.
Asimismo los decretos mencionados reglamentan la intervención de la
Escribanía para la constitución, modificación o desafectación del régimen de
bien de familia, institución que consagra la protección jurídica del hogar
familiar, dando plena efectividad a la manda constitucional que obliga al Estado
provincial a remover los obstáculos que impidan a quienes habiten la Provincia,
9
Ver Javier Auyero “La política de los pobres”, Ediciones Manantial S.R.L., 2001 y María Cristina
Cravino, en obra ya citada, entre otros.
10
Edésio Fernandes en Land Lines, Mayo 2001, volumen 12, número 3. Lincoln Institute of Land Policy.
11
Para mayor información acerca del Organismo ingresar en www.egg.gba.gov.ar.
4. garantizar el uso y goce de la vivienda única, familiar y de ocupación
permanente bajo la protección de tal institución.
Creemos muy importante la tarea que se realiza en este aspecto ya que existen
miles de habitantes que han tenido la posibilidad de acceder a una vivienda o
un lote de terreno con destino a vivienda, y que en el paso de los años no han
podido escriturarla (se dan casos de 60 años de espera para poder escriturar)
por su situación socio económica.
Durante el año 2008 y 2009 se han dado importantes avances en este sentido
Cantidad de Escrituras Firmadas – Operatoria Ley 10.830
10000
9300
9000
8360
8000
7000
6000
5000
4180
4000
3235
2817
3000 2573
2000
1000
0
2004 2005 2006 2007 2008 2009
* al 31 de octubre del 2009
IV.- REGULARIZACIÓN DOMINIAL DE COMPLEJOS HABITACIONALES:
Es muy importante la informalidad en la tenencia de las viviendas construidas
por el Estado a través del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos
Aires, cifras no oficiales hablan de la existencia de aproximadamente 70.000
inmuebles ocupados por particulares que no cuentan con título de propiedad.
Esta situación ha sido entendida como preocupante por la actual gestión del
Instituto de la Vivienda, lo que ha dado paso a una tarea conjunta con la
Subsecretaría Social de Tierras de la Provincia y la Escribanía General de
Gobierno con el fin de subsanar esta deuda social que tiene el Estado.
En este aspecto los perjuicios de la falta de regularización dominial no sólo
afectan a las familias adjudicadas, sino que al estar involucrada la
responsabilidad del Estado al ser titular de dominio de los inmuebles, se
producen importantes consecuencias patrimoniales para el fisco de la
Provincia.
5. La situación a la que se llegó tiene su origen en diversos aspectos, pero sin
duda que la falta de adecuación de las normas provinciales que regulan el uso
y ocupación del suelo 12 a la realidad del territorio, han hecho en muchos casos
materialmente imposible avanzar hacia la resolución de la situación dominial de
los bienes inmuebles involucrados.
A fines de resolver las cuestiones legales que impidieron durante años la
regularización dominial, la Legislatura provincial dictó el año 2005 la Ley N°
13.342 13, que establece un plazo de cuatro años, prorrogable, para realizar la
regularización dominial, para ello la norma declaró de interés social la referida
regularización, exceptuó en la aprobación de los planos de mensura y división
las restricciones que imponen las leyes de hidráulica N° 6253 y N° 6254, la ley
de uso y ocupación del suelo N° 8912/77 y el visado previo de la autoridad del
agua.
El artículo 10° de la Ley establece que las escrituras traslativas de dominio y
los reglamentos de copropiedad y administración serán realizadas por ante la
Escribanía General de Gobierno, la que ha comenzado a llevar adelante
durante el 2008 esta tarea, que ha permitido por ejemplo, comenzar con la
escrituración del complejo “Don Orione” en la Localidad de Claypole, Partido de
Almirante Brown, donde habitan más de 8.000 familias desde hace 30 años.
Para ello en forma previa a la escrituración personal del Instituto de la Vivienda
y la Escribanía General, realizaron en forma conjunta el censo habitacional en
todos los inmuebles correspondientes al complejo.
El impacto positivo generado en el barrio ha sido muy importante y ello se ha
visto reflejado en el incremento del valor de las viviendas y en el mayor
cumplimiento de las tasas por alumbrado, barrido y limpieza que se abonan al
municipio.
Asimismo el Estado ha recuperado la confianza en si mismo, permitiéndose
planificar un plan trienal de escrituración social a través del cual se puedan
llevar adelante 40.000 escrituras correspondientes a estos complejos.
Durante el año 2008 y 2009 las cifras hablan del avance realizado.
12
Téngase en cuenta que la norma que rige el uso y ocupación del suelo en la Provincia de Buenos Aires,
es el Decreto Ley 8912/77, dictada durante el gobierno de facto y que tal como lo señalara el urbanista
Eduardo Resse legisla sobre la ciudad formal y no sobre la ciudad real, sin establecer un solo artículo que
favorezca la realidad de los sectores populares.
13
Con fecha 29 de Marzo de 2007 el Poder Ejecutivo reglamentó por medio del Decreto 480 la ley,
permitiendo contar con instrumentos flexibles tanto en materia de aprobación de planos como de
adjudicación de viviendas.
6. Cantidad de Escrituras Firmadas – 2004 / 2009
3500
3100
3000
2442
2500
2000
1500
1000 811
751
500
0
2006 2007 2008 2009
* al 31 de octubre del 2009
V.- INCORPORACIÓN DE SUELO URBANO:
Teniendo en cuenta que más del 90% de la población del territorio habita en
zonas urbanas, la falta de suelo servido, apto para el desarrollo de programas
de vivienda familiar, es una preocupación constante de los gobiernos locales y
en especial del gobierno provincial, el que a través de su legislatura declaró el
estado de emergencia en materia de acceso a la tierra y la vivienda 14.
Muchas veces se ha recurrido a la figura de la expropiación 15, tanto a fines de
regularizar dominial y urbanísticamente a los asentamientos existentes, como
así también a fines de obtener suelo para su desarrollo futuro. También se han
llevado adelante compras de tierras por parte de la Provincia en el marco del
Programa Familia Propietaria o a través del presupuesto que para esos fines
tiene disponible la Subsecretaría Social de Tierras.
Sí bien dichas acciones son importantes, creemos necesario ahondar en el uso
de otras normas vigentes que les permiten a los municipios incorporar suelo
urbano sin necesidad de realizar desembolsos de dinero, poniendo en práctica
organización e imaginación al servicio de una necesidad social.
a) Incorporación de inmuebles a cambio de la condonación de las deudas
tributarias: esta posibilidad la ofrece lo establecido en la Ley N° 11.622, dictada
14
La declaración de emergencia se dictó en Octubre de 2008 a propuesta del Diputado del Frente Para la
Victoria Juan José Cantiello, Presidente de la Comisión de Tierras y Organización Territorial de la
Honorable Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires.
15
En la Provincia de Buenos Aires rige la Ley N° 5708.
7. por la Legislatura provincial en el año 1994 y que fuera reglamentada por el
Decreto n° 4042/96. De acuerdo a lo previsto en estas normas los municipios
pueden recibir donación de inmuebles a cambio de que sean condonadas las
deudas por tributos provinciales y municipales que los referidos bienes tengan
grabadas.
Los municipios deben dar a los inmuebles que se incorporen destinos de
solidaridad social. Esta norma puede ser utilizada también en los casos en que
existan juicios de apremio en trámite.
Durante el año 2008 y 2009 han sido miles los metros cuadrados incorporados
por los municipios a través de las respectivas escrituras:
Partido m2
Almirante Brown 19.626
Avellaneda 934
Azul 2.427
Baradero 3.030
Benito Juarez 887
Bolivar 260
Bragado 12.979
Campana 450
Cañuelas 300
Carlos Tejedor 2.217
Coronel Brandsen 1.011
Coronel Suarez 10.116
Ensenada 1.315
Esteban Echeverria 1.420
Ezeiza 12.046
Florencio Varela 271
Gral. Belgrano 512
Gral Pueyrredon 24.663
Gral Rodriguez 10.280
Gral Villegas 1.530
Guamini 278.175
8. Junin 70.931
La Matanza 207.413
Laprida 400
Malvinas Argentias 1.383
Mar Chiquita 1.421
Merlo 2.058
Moreno 39.754
Necochea 1.295
Olavarria 239
Patagones 500
Pilar 1354
Puan 152967
Rojas 543
Saavedra 1.320
San Fernando 13.977
San Vicente 40.491
Tandil 304
Trenque Lauquen 1.050
Tres Arroyos 2.933
Villarino 400
Total Superficie (m2) 925.182
b) Prescripción administrativa de inmuebles: Esta posibilidad surge de lo
establecido en la Ley N° 24.320 que posibilita a los municipios y a los
gobiernos provinciales incorporar al dominio de los mismos, los inmuebles que
se adquieran en la forma establecida en el artículo 4015 del Código Civil. La
mencionada ley no solo posibilita resolver aquellas situaciones en las que se
encuentren emplazadas dependencias públicas sin título de propiedad, sino
también suelo en el que el Estado, por su situación de abandono, ha venido
ejerciendo acciones posesorias.
9. Durante el año 2008 y 2009 se ha incorporado de esta forma por escritura:
Partido m2
Adolfo Alsina 1.196
Adolfo Gonzáles Chávez 11.478
Baradero 5.534
Bragado 26,598,25
Bahía Blanca 1.596
Bragado 1.605
Campana 325.057
Carlos Tejedor 9.401
Florentino Ameghino 16.973
General Belgrano 3.291
General Lamadrid 18.134
General Lavalle 1.546
General San Martín 21.074
Gral. Villegas 29.272
Ituzaingo 977
Laprida 10.295
Leandro N. Alem 4.588
Lincoln 2.529
Merlo 2.422
Moreno 18.518
Necochea 1.818.743
Pergamino 9.982
Púan 10.186
Tandil 38.728
Tapalque 71.943
Trenque Lauquen 10.847
Villarino 32.535
Total Superficie (m2) 2.477.254
10. c) Incorporación de inmuebles fiscales: A los fines de ordenar y disponer las
tierras fiscales provinciales que no sean aptas para el desarrollo de actividades
por parte de los organismos provinciales, la Gerencia de Servicios de
Administración de Inmuebles Fiscales del ARBA ha suscripto convenio de
colaboración y asistencia técnica con la Escribanía General de Gobierno para
la trasmisión dominial de las mismas a los municipios en los que se encuentren
ubicados los inmuebles.
El marco jurídico en el cual operaran las transferencias esta constituido por el
Decreto Ley N° 9.533/80 16 y la Ley N° 11.418 17.
Durante el año 2008 y 2009 se han incorporado y regularizado:
Partido m2
25 de Mayo 397
Almirante Brown 630
Bahia Blanca 79.372
Baradero 19.587
Brandsen 3.046
Carmen de Areco 2.000
Colon 186.100
Coronel Suarez 8.149
Ensenada 321
Florencio Varela 15.370
Gral. Alvarado 41.050
Gral Madariaga 886
Gral Puyerredon 124
Gral Rodriguez 8.208
Gral San Martin 17.593
Gral Villegas 29.728
Junin 3.306
16
Los artículos 1 a 4 del Decreto Ley 9.533/80 determinan que constituyen bienes del dominio municipal
entre otros: las reservas fiscales de uso público que se hubieren cedido a la Provincia en cumplimiento de
normas sobre fraccionamiento y creación de pueblos como también las que se constituyan para
equipamiento comunitario de acuerdo al Decreto Ley N° 8.912/77. Constituyen asimismo bienes del
dominio municipal los inmuebles pertenecientes al Estado por dominio eminente o vacancia y los
excedentes o sobrantes cuyo carácter fiscal subsiste de acuerdo a lo establecido en la ley.
17
La Ley N° 11.418 autoriza al Poder Ejecutivo provincial a donar a los municipios los inmuebles del
dominio privado provincial cuando estuvieren siendo ocupados por familias de escasos recursos
económicos que hayan constituido en los mismos su vivienda única, familiar y de ocupación permanente.
11. La Matanza 1.190
La Plata 1.823.175
Lincoln 86.301
Lomas de Zamora 245
Malvinas Argentinas 463
M.U. de la Costa 102.289
Mercedes 8.559
Morón 233
Olavarria 16.952
Patagones 13.037.399
Pehaujó 400
Pellegrini 20.000
Pila 7.991
Pilar 4.938
Quilmes 3.242
Rivadavia 250
Rojas 310
San Antonio de Areco 20.001
San Isidro 144
Tapalque 2.659
Tordillo 177.318
Torquist 1.226.161
Vicente Lopez 391
Total Superficie (m2) 16.956.478
En materia de regularización de tierras fiscales también es muy importante la
tarea que se ha desarrollado con el Gobierno Nacional a través de la Comisión
de Tierras Fiscales Nacionales “Padre Carlos Mugica”, que ha permitido y
permitirá a miles de familias que habitan en tierras fiscales nacionales en
12. jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires contar con el título de propiedad de
su inmueble.
VI.- DIFUSIÓN Y CAPACITACIÓN:
Sin dudas que para lograr los avances alcanzados, no sólo debe haber una
clara directriz política y objetivos institucionales, sino que deben alcanzarse
importantes niveles de conocimiento y capacitación de los operadores de los
programas que se desarrollan.
En este sentido el Gobierno de la Provincia de Buenos Aires durante el año
2008, bajo la coordinación del Ministerio de Jefatura de Gabinete y Gobierno
(Subsecretaría de Asuntos Municipales) 18 llevó adelante treinta jornadas de
“Fortalecimiento e integración territorial”, en distintos municipios cabecera, en
las que participaron además de intendentes, más de ochocientos funcionarios
comunales de las áreas de tierras, sociales, obras públicas, catastro, legales y
concejales.
El objetivo principal de las jornadas ha sido brindar información y contenidos
técnicos de distintos programas de regularización dominial de interés social,
como así también otros destinados a la captación de tierra urbana, la
problemática de la vivienda social y el abordaje interdisciplinario para tratar la
complejidad de las problemáticas territoriales.
Los encuentros realizados han sido plenamente enriquecedores porque han
permitido fijar agendas de trabajo concretas con municipios y organizaciones
sociales, acercando desde la Provincia soluciones integrales que rompen las
lógicas del aislamiento interadministrativo.
VII.- DESAFÍOS PENDIENTES:
Pensar la agenda urbana venidera, nos obliga a reinventarnos, poner todo el
esfuerzo y el compromiso estatal para lograr mantener lo realizado y superarlo,
sabiendo que debemos establecer nuevos mecanismos de articulación para
profundizar los cambios.
Para ello será indispensable que los municipios incorporen acciones y saberes
al servicio de políticas territoriales inclusivas, que marquen objetivos a mediano
y largo plazo obligando tanto a la Provincia como a la Nación a establecer
mecanismos eficientes de respuesta. 19
Concientes que la problemática del conurbano bonaerense tanto en materia de
acceso a suelo urbano como de sustentabilidad ambiental para los sectores
populares debe atravesar transversalmente las políticas públicas. Con acciones
18
En un hecho inédito en la Provincia de Buenos Aires, trabajaron en forma conjunta en las jornadas y
talleres: La Subsecretaría de Coordinación Operativa del Ministerio de Desarrollo Social; la Gerencia de
Servicios de Administración de Inmuebles del Estado, dependiente del ARBA, el Instituto de la Vivienda
de la Provincia de Buenos Aires, la Subsecretaría de Asuntos Municipales y la Escribanía General de
Gobierno.
19
El ejemplo antes mencionado de la regularización dominial del complejo “Don Orione” fue posible
básicamente por el compromiso personal y político asumido por el electo Intendente de Almirante Brown
Dario Giustozzi, quien no sólo instó a los organismos provinciales a encontrar rápidas respuestas, sino
que incorporó en el proceso de trabajo a su equipo de gobierno para que en forma cotidiana monitoree el
estado de avance de la regularización dominial de acuerdo a una programación acordada por objetivos
temporales cualitativos.
13. aisladas o solo autogestivas no se dará respuesta a la escala del problema, por
lo que es indispensable comprometer a los tres poderes del Estado.
Las acciones judiciales o una jurisprudencia proactiva marcan rumbos y obligan
a la toma de decisiones 20 por parte del Poder Ejecutivo, pero ello debe ser
acompañado de nuevas normas fruto de la discusión y consenso ciudadano en
lo que debe entenderse como políticas de Estado. 21
Entre las normas que debemos plantear para el debate, se encuentra la
necesaria sanción de una ley que recupere para el Estado parte de la
valorización de la tierra que se experimenta en el proceso de urbanización 22.
Algunos países latinoamericanos como Colombia, ya cuentan con una ley de
captación de plusvalías, la 388 de 1997 y otros como Brasil por ejemplo la
aplican a través del Estatuto de la Ciudad.
Los tres principales hechos generadores de plusvalías son las inversiones en
infraestructura realizadas por el Estado que agregan valor al suelo urbano
sobre los que se producen, las decisiones regulatorias del Estado que mejoran
las condiciones de aprovechamiento del suelo preexistentes y los procesos de
renovación urbana que promueven alzas en los precios del suelo.
En todos los casos los propietarios de la tierra se ven enriquecidos por el
esfuerzo de la colectividad, por lo que es de estricta justicia distributiva que
dichos propietarios deban participar al Estado por esta valorización producida.
VIII.- CONCLUSIÓN:
Las líneas que preceden este trabajo nos dan claras muestras que el cambio
ha sido, es y será posible, asimismo observamos como día a día aumenta la
demanda y la conflictividad social en la puja cuerpo a cuerpo por el acceso a la
tierra y la vivienda digna, que convierte tantas veces el sueño en tragedia.
Sabemos que el paso del diagnóstico a la acción solo puede hacerse posible
asumiendo los actores públicos involucrados todas aquellas responsabilidades
indelegables del Estado sin las cuales no es posible pensar el desarrollo y la
cohesión con inclusión social.
Las cifras macro que a continuación se muestran, correspondientes solo una
parte de aquellas responsabilidades estatales, nos reconfortan y alientan a
pensar que vamos por el camino correcto.
20
Ver fallo de la Corte Suprema de la Nación en autos “Mendoza Beatriz y otros c/ Estado Nacional”
sobre la degradación de la Cuenca Matanza Riachuelo que afecta más de tres millones y medio de
personas.
21
No puedo dejar de destacar que normas como la de ordenamiento territorial 8912/77 y de régimen
jurídico de los inmuebles 9533/80, provienen ambas de períodos de facto.
22
Ver entre otros trabajos: Martim Smolka y Alfonso Iracheta (2002) “Captación de la plusvalía del suelo
para suministrar tierra urbanizada a los sectores pobres”, Land Lines Newsletter, Lincoln Institute Of
Land Policy; Sandroni Paolo (2001) “Plusvalías urbanas en Brasil: creación, recuperación y apropiación
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