Eesti Panga finantsstabiilsuse osakonna spetsialistid Jana Kask ja Mari Tamm käsitlevad oma ettekandes kinnisvara hindade kiire kasvu põhjuseks olnud nõudlus- ja pakkumistegureid. Lisaks analüüsitakse laenuraha mõju kinnisvaraturule ning räägitakse finantsstabiilsust ohustavatest riskidest, mis eluaseme hindade kiire kasvuga kaasnevad.
Avalik loeng. Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid ja laenuturu roll.
1. Eesti eluaseme hindasid mõjutavad tegurid
ja laenuturu roll
Jana Kask ja Mari Tamm
Finantsstabiilsuse osakond
Avalik loeng
07.05.2014
2. Ettekande struktuur
• Sissejuhatus: eluasemehindade kasv Eestis ja teistes Euroopa
Liidu riikides
• Eesti eluaseme hindade kasvu mõjutavad tegurid
• Laenuturu roll eluasemetehingute finantseerimisel
• Riskid finantsstabiilsusele
3. Eesti eluaseme hinna kasv on viimase kolme
aasta jooksul olnud Euroopa suurim
AT
BE
CY
DEDK
EE
ES
FI
FR
UK
GR
euroala
IE
IT
LT
LU
LV
MT
NL PT
SE
SI
SK
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
-40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%
1aastahinnamuutus
3 aasta hinnamuutus
Eluaseme hinna kasv Euroopa Liidu riikides
(2013. aasta IV kvartali andmed)
Allikas: Euroopa Keskpank
4. Balti riikide pealinnade ja Stockholmi korteriturul
on hinnakasv olnud erinev
50
100
150
200
250
300
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Korterite hinnakasv pealinnades
sept. 2009 = 100
Tallinn Riia Vilnius Stockholm
50
100
150
200
250
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Korterite hinnakasv pealinnades
jaan. 2005 = 100
Tallinn Riia Vilnius Stockholm
Allikad: maa-amet, Oberhaus Real Estate Advisors, Valueguard
5. Eesti eluasemeturg on viimastel aastatel üha
elavnenud
Aastakasv I kv 2014: mediaanhind üle 20%, tehingute arv 13%
• Eluaseme hinnad on 2007. aasta tipuga võrreldes Eestis tervikuna 21%
madalamad, Tallinnas 14% madalamad Allikas: maa-amet
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tehingute arv ja mediaanhind Eesti korteriturul
tehingute arv (vasak telg) mediaanhind (parem telg)
6. Eluaseme hinnad on kasvanud kiiresti suuremates
linnades, sealhulgas Tallinnas suurema
elanikkonnaga linnaosades
Allikas: maa-amet
80
100
120
140
160
180
200
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Korteri mediaanhinna kasv Eesti
suuremates linnades
2009 III kv = 100
Tartu Pärnu Narva
Kuressaare Tallinn
90
110
130
150
170
190
210
230
250
2009 2010 2011 2012 2013 2014
Korteri mediaanhinna kasv Tallinna
linnaosades
2009 III kv = 100
Haabersti Kesklinn Lasnamäe
Mustamäe Põhja-Tallinn
7. Välismaalaste tehingute osakaal Eestis tervikuna
ei ole oluliselt muutunud
Allikas: maa-amet
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Välismaalaste kinnisvaraostutehingute arv ja osakaal kõikides tehingutes
tehingute arv osakaal
8. Eluaseme nõudlust mõjutavad mitmed pikaajalised
protsessid
Demograafilised arengud: leibkondade arvu kasv, sündide arv, väljaränne
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
2015
Sündide arv Eestis
sündide arv aastas
sündide arv + t25
Allikas: statistikaamet
-10,000
-5,000
0
5,000
10,000
15,000
20,000
Tallinn
Harjumaa,vaTallinn
Tartumaa,vaTartu
Tartu
Pärnumaa
Raplamaa
Hiiumaa
Saaremaa
Läänemaa
Põlvamaa
Lääne-Virumaa
Valgamaa
Võrumaa
Jõgevamaa
Järvamaa
Viljandimaa
Ida-Virumaa
koguEesti
Leibkondade arvu muutus 2000-2011
rahvaloenduste vahelisel ajal
10. Pakkumine on lühiajaliselt mitteelastne
Uute eluruumide lisandumine võtab aega
Allikas: statistikaamet
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Ehitus- ja kasutusloa saanud eluruumide
kasulik pind (tuhat m2)
ehitusload kasutusload
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2011 2012 2013 2014
Ehitamisega alustatud uute eluruumide
pind (tuhat m2)
kogu Eesti Tallinn
11. Eluaseme hinnad on alates 2013. aasta teisest
poolest kasvanud märkimisväärselt kiiremini kui
sissetulekud
Allikad: maa-amet, statistikaamet
0.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja
keskmise brutokuupalga suhe
Tallinn Eesti
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Eesti korterite keskmise hinna ja palga
aastakasv
korterite hind brutopalk
12. Laenu- ja eluasemeturu seosed
• Eluaseme soetamiseks vajab suur osa majapidamistest laenu
• Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab, siis
muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale majapidamistele
• Seega nõudlus eluasemete järgi lühiajaliselt suureneb ning avaldab survet
hindadele
Teisest küljest:
• Kinnisvarahindade tõus omakorda võib laenunõudlust suurendada:
– kuivõrd kõrgemate kinnisvarahindade tõttu vajavad majapidamised
suuremaid laene
– kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara
omavate majapidamiste laenuvõime
13. Eluaseme hindade eelmine kiire kasvu periood
(2005-2008)
• suuremate pankade välisomandisse minek
• soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond
• laenutingimused muutusid soodsamaks
– langetati laenuintresside marginaale
– pikendati laenude tähtaegasid
– leevendati omafinantseeringu nõudeid
• laenupakkumist ergutas ka tihe konkurents
Laenutsükli pöördudes intressimarginaalid tõusid, keskmine laenutähtaeg
lühenes ja omafinantseeringu nõudeid karmistati
14. Tänane olukord:
- keskmine eluasemelaenu intressimäär on tänu baasintressile kõigi
aegade madalaim
- samas: keskmine intressimarginaal ei ole langenud
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
6 kuu EURIBOR intressimarginaal
15. Pikema tähtajaga laenude osakaal eluasemelaenude
käibest pole oluliselt suurenenud
20%
30%
40%
50%
60%
70%
-50
0
50
100
150
200
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
mlneurot
Üle 25-aastase tähtajaga eluasemelaenude osakaal uutes laenudes ja
laenuportfelli kuine muutus
eluasemelaenuportfeli kuine muutus (vasak telg)
üle 25-aastase tähtajaga eluasemelaenude osakaal (parem telg)
16. Pangad ei ole omafinantseeringunõudeid leevendanud
ja pankade roll eluasemeturul on väiksem kui eelmisel
kiire kasvu perioodil
Omafinantseeringunõuet on samas võimalik täita kas osaliselt või täielikult
lisatagatiste ja käenduste (sh Sihtasutus KredEx) abiga
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
mlneurot
Aasta jooksul väljastatud eluasemelaenude maht ja eraisikute
kinnisvaratehingute väärtus
eluasemelaenude käive
eraisikute kinnisvara ostu-müügitehingute väärtus
eluasemelaenude käive/tehingute väärtus (parem telg)
17. Eluaseme hindade tõusu tõttu vajavad
majapidamised suuremaid laene
KredExi roll eluasemelaenude omafinantseeringu katmisel on
suurenenud
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
16%
0
20
40
60
80
100
120
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
mlneurot
KredExi käendusega eluasemelaenude käive ja selle osatähtsus
eluasemelaenude kogukäibest
KredExi käendusega laenude käive KredExi käendusega laenude käive/eluasemelaenude käive
Allikas: KredEx
18. Kinnisvara hindade tõus on võimaldanud turule naasta
majapidamistel, kelle tagatiseks seatud kinnisvara väärtus
langes vahepeal allapoole laenujääki
17% 12% 13% 9%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2012 2013 2012 2013
mahu alusel laenude arvu alusel
Eluasemelaenude portfelli jaotus LTV järgi
aasta lõpus
kuni 50% 50-80% 80-100% üle 100%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
160%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Kiire kasvu aastail väljastatud
eluasemelaenude keskmise LTV areng
Hinnang põhineb korterite mediaanhinna dünaamikal
2005 antud laenud 2006 antud laenud
2007 antud laenud 2008 antud laenud
19. Tagatise väärtuse tõus on suurendanud eluaseme
vahetamise võimalusi
Eluasemeturu elavnemise ja aktiivsema laenuturu taustal on
eluasemelaenude kogumahu kasv jäänud tagasihoidlikuks
0
50
100
150
200
250
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
7,000
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
mlneurot
mlneurot
käive (parem telg) jääk (vasak telg)
20. Sissetulekute ja laenutingimuste koosmõju
eluaseme soetamise võimele
- eluaseme soetamise võime on täna tunduvalt suurem kui kiire kasvu aastatel
- korterite hinnatõusu tõttu on eluaseme soetamise võime viimase aastaga
halvenenud
0
300
600
900
1200
1500
1800
0
50
100
150
200
250
300
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Eluaseme soetamise võime olemasolevate laenutingimuste juures
(baasindeks: 2006=100)
eluaseme soetamise võime olemasolevate laenutingimuste juures (vasak telg)
Tallinna korteri m2 mediaanhind (viimane kvartal, parem telg)
21. Kinnisvarahindade kiirest kasvust tingitud riskid
finantsstabiilsusele
Eluaseme hindade kiire kasv võib viia ülehinnatuse tekkele
(mullistumisele)
• Püsivalt kiire hinnatõus tekitab ootusi hinnatõusu jätkumise osas (“soov hüpata
liikuvale rongile”)
• Kiire palgakasvu ja madalate intressimäärade keskkonnas on suurem oht riske
alahinnata
Ettevaatlik laenuturg aitab riski kontrolli all hoida:
• Pankade roll eluasemetehingute finantseerimisel on möödanikuga võrreldes väiksem
• Laenutingimused (intressimarginaal, tähtaeg) ei ole leevenenud
• Kui laenunõudlus peaks suurenema, siis on oluline, et pangad laenutingimusi
leevendades seda ei võimendaks
– laenuvõtja omafinantseering ja laenuteenindamise võime peavad olema piisavad
• Eesti Pangal on võimalus kehtestada vajadusel pankade laenutingimusi reguleerivaid
nõudeid (LTV ja LTI)
22. Eesti finantsstabiilsust ohustavad
väliskeskkonna riskid on kasvanud
Eesti finantsstabiilsust mõjutavad peamised riskid
Põhjamaade majanduse ja pankade riskihinnangute halvenemine suurendab
emapangagruppide rahastamis- ja likviidsusriski
Väliskeskkonna halvenemine kärbib Eesti majanduskasvu väljavaadet ning
halvendab pankade laenukvaliteeti
Eesti kinnisvara hindade kiire kasv mõjutab majapidamiste ja ettevõtete riskikäitumist
ning kuhjab riske finantssüsteemis
väike risk
suur risk
noole suund märgib riski muutust võrreldes eelmise, oktoobri 2013 hinnanguga