Il complesso delle operazioni di manutenzione ordinaria programmata, l’ottimizzazione dei servizi utilizzati, la valorizzazione tramite migliorie sono quasi sempre ignorate. Eppure un’attenta gestione consente importanti risparmi, per esempio sulle spese condominiali se si parla di piccole proprietà, e rivalutazione del valore dei patrimoni immobiliari, fondamentale per tutti ma soprattutto per gli investitori professionali.

1. NEWS
Un mercato in rapida crescita
Immobili, il vero investimento è la gestione integrata
Maurizio Cannone per Repubblica Monitorimmobiliare 08/03/2015
Se si parla di immobili, molta attenzione si presta
al prezzo, alla location, alle prospettive di
rivalutazione. Poca attenzione si rivolge invece,
dopo l’acquisto, alla gestione dell’immobile nel
tempo e all’insieme dei processi che possano
migliorare la qualità della vita degli utenti, intesi
come inquilini o cittadini di un’area urbana. Il
complesso delle operazioni di manutenzione
ordinaria programmata, l’ottimizzazione dei
servizi utilizzati, la valorizzazione tramite
migliorie sono quasi sempre ignorate. Eppure un’attenta gestione consente importanti
risparmi, per esempio sulle spese condominiali se si parla di piccole proprietà, e
rivalutazione del valore dei patrimoni immobiliari, fondamentale per tutti ma soprattutto
per gli investitori professionali.
La gestione integrata di queste attività si definisce tecnicamente facility management, un
mercato in crescita dell’1,25% l’anno e che avrà necessità di altri 5.000 manager specialisti
nel breve periodo per le aziende del settore. “Il risparmio sulle spese di gestione arriva fino
al 20% l’anno, mentre la rivalutazione dell’immobile arriva anche al 10% - spiega l’avvocato
Alfredo Romeo, a capo del Gruppo Romeo e neopresidente di Ifma-Italia, International
facility management association. Basti pensare ai servizi di portineria, di pulizia, alle utenze.
Se acquistati da un unico soggetto è possibile offrire il miglior servizio beneficiando delle
economie di scala. Lo stesso per le opere di manutenzione ordinaria, che evitano il ricorso a
quelle straordinarie, ben più costose. Allargando la visione, si passa all’intero territorio
circostante: illuminazione, viabilità, fognature. Tutti servizi indispensabili che incidono sulla
qualità della vita e quindi anche sul valore degli immobili. E’ allora indispensabile che la
gestione sia affidata a operatori specializzati”.
Sulla linea del presidente di Ifma si muovono anche gli operatori più importanti del
comparto, come Gabetti che è entrato nel settore con il prodotto Condominio, in cui le
agenzie immobiliari offrono la gestione degli edifici centralizzando l’organizzazione dei
servizi. “I conti sono presto fatti – spiega Roberto Busso, amministratore delegato di
Gabetti Property Solution. Il valore degli immobili detenuti dai fondi immobiliari è oggi di
circa 55 mld di euro, il valore delle attività di property e facility vale 5 mld l’anno.
Complessivamente, Il valore delle ristrutturazioni sul patrimonio privato esistente è di 40
mld l’anno (tracciato ufficialmente perché sono state richieste detrazioni fiscali). Questo è il
mercato del futuro. Non più costruzioni nuove ma ristrutturazioni e gestione dell’esistente.
Gli agenti ora non intermediano soltanto ma forniscono strumenti per effettuare le attività.
Ed è vantaggioso per tutti perché i proprietari sono contenti di pagare il servizio visto che il
valore dell’immobile aumenta e calano i costi di gestione. Per esempio, un condominio
ristrutturato e reso efficiente anche dal punto di vista energetico in 7 anni consente di
recuperare per intero l’investimento e rivaluta l’immobile del 20%. E’ la conferma che
l’amministratore di condominio deve diventare il manager dell’immobile, che gestisce
davvero lo stabile come fosse un’azienda”.
Se dal micro si passa al macro il concetto resta lo stesso. “Il mercato dei servizi ai grandi
patrimoni immobiliari è in forte espansione - spiega Luciano Manfredi, amministratore
delegato di Beni Stabili Property Service. Dalla progettazione alla gestione amministrativa
fino ai grossi interventi di riqualificazione è forte la richiesta di attività che facciano crescere
il valore degli immobili. La crisi ha infatti messo i servizi al centro dell’attenzione. Prima il
gain era dato dalla compravendita e quindi non era interessante effettuare altri interventi.
Oggi la proprietà ha interesse a valorizzare gli immobili in portafoglio perché apre alle
locazioni, un mercato liquido ed efficiente. E se è efficiente l’immobile può spuntare un
Presentazione dati BNP Paribas RE 2014: Intervista
a Cesare Ferrero
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IL REAL ESTATE FONDI IMMOBILIARI
Var. % Quot. € Capitaliz. € Scambi €
Aedes 0,00 0,0000 0 0,000
Beni Stabili 0,00 0,0000 0 0,000
Brioschi 0,00 0,0000 0 0,000
Dea Capital 0,00 0,0000 0 0,000
Gabetti 0,00 0,0000 0 0,000
Hi Real 0,00 0,0000 0 0,000
Igd 0,00 0,0000 0 0,000
Italcementi 0,00 0,0000 0 0,000
Mutuionline 0,00 0,0000 0 0,000
Prelios 0,00 0,0000 0 0,000
Risanamento 0,00 0,0000 0 0,000
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RASSEGNA WEB MONITORIMMOBILIARE.IT Data pubblicazione: 08/03/2015
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2. canone maggiore. La centralità dei servizi continuerà anche dopo la crisi, perché ora si
comprende che il valore è dato dalla gestione. Rispetto al passato la leva finanziaria sarà
inferiore e l’inflazione bassa, quindi il valore del patrimonio crescerà solo col miglioramento
delle strutture. In Italia, secondo uno studio Cresme, il 75% degli immobili si trova nelle
classi energetiche meno performanti: E, F e G. A Milano 1,5 mln di metri quadrati sono sfitti,
condizione dovuta sicuramente alla crisi ma anche all’inadeguatezza dello stock a soddisfare
la richiesta. Infatti gli immobili efficienti sono sempre preferiti, anche se più costosi.
L’immobile ora si ripensa perché la concorrenza è molto forte: gli immobili obsoleti non
troveranno più mercato”.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
TAG:
beni stabili, gabetti, facility management, gruppo romeo, ifma
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