2. Introducción 01
Ubicación 02
Condiciones generales del área del
proyecto 03
Descripción conceptual
arquitectónica 04
Estructura espacial 05
Secciones del proyecto 06
Estrategias pasivas 12
ndice

3. El desarrollo inmobiliario que se ha establecido en Costa Rica en los últimos
años obedece en gran parte a la posición del país como un destino turístico
relativamente económico, especialmente para los turistas estadounidenses, que
atraídos por las bellezas naturales, el ambiente pacífico y los buenos niveles de
desarrollo del país, deciden establecerse en él, o mejor aún, invertir en bienes
raíces, lo que ha resultado para muchos de ellos en una inversión muy
redituable.
Si bien es cierto que la inversión inmobiliaria se ha dado por todo el país, se
debe aceptar el hecho de que una parte importante de esta inversión se ha
concentrado en los sectores asociados a las costas, por ser éstas el mayor
atractivo del país.
Para estos proyectos los inversionistas han intentado abordar un mercado meta
de población extranjera y nacional que abarca grupos de entre los 30 a 60 años,
que forman parte de la clase media y clase media alta, quienes buscan en Costa
Rica un sitio de descanso, recreación, relajación y privacidad, con sitios de
belleza natural y paisajística.
Desde esta perspectiva, los inversionistas han tomado las medidas necesarias
para aprovechar al máximo el potencial de sus propiedades, recurriendo a la
planificación y diseño de proyectos acordes con las condiciones de ellas, ya que
esto hace que la oportunidad de negocios se amplié.
El área del proyecto en cuestión, con el desarrollo del Plan Maestro, contará
con un mayor valor agregado, debido a que se logran maximizar las fortalezas
presentes, minimizando al mismo tiempo las debilidades a través de un diseño
arquitectónico integral.
El Plan Maestro logra un proyecto inmobiliario equilibrado y lucrativo, que
balancea apropiadamente lo que se necesita en términos económicos con lo que
la propiedad puede soportar gracias a sus capacidades intrínsecas.
ntroducción

4. bicación

5. CONDICIONES GENERALES DEL AREA DEL PROYECTO
La propiedad a desarrollar se ubica cerca de una zona de gran interés
turístico, y en la cual se han venido dando inversiones de importancia en
términos inmobiliarios. En su entorno mediato se pueden localizar
desarrollos turísticos y comerciales interesantes como el centro comercial
de playa Carmen y una cantidad importante de hoteles y servicios conexos
que dan al sector de Santa Teresa un alto valor agregado.
El área del proyecto presenta un entorno natural
característico de las zonas costeras del litoral pacífico
de la Península de Nicoya, con un clima seco que
promedia entre 22 y 27°C de temperatura, con cuatro
meses secos al año.
A nivel topográfico la
propiedad presenta un 70%
de área con pendientes
inferiores al 30%, lo que
representa en términos
sencillos que la mayor parte
de la propiedad posee
condiciones de pendiente
Los vientos en el adecuadas para la
área del proyecto construcción. El restante
corren de Suroeste 30% posee pendientes
a Noreste trayendo fuertes que se ubican
con ellos la brisa principalmente al noroeste y
marina. al noreste de la finca.

6. DESCRIPCIÓN CONCEPTUAL ARQUITECTÓNICA
El espacio de la propiedad está definido por las condiciones biofísicas establecidas
previamente en este documento, y que determinan una serie de elementos de
carácter arquitectónico que ordenan el espacio de forma que se pueda leer
articuladamente.
En la teoría del diseño urbano se ha determinado que el espacio se puede definir
por medio de algunos lineamientos, lo que se conoce como Visión Serial, que
permite al observador que recorre un espacio establecer puntos de referencia por
los cuales logra diferenciar la vivencia de un espacio a otro. Estos elementos
arquitectónicos se conocen como Hitos, Nodos, Caminos, Barreras, Interfases y
Lugares.
Utilizando estos elementos se ha analizado la conformación conceptual del
espacio de la propiedad, de forma que el diseñador tenga una base sobre la cual
desarrollar el proyecto. La propiedad presenta una topografía ondulada que en su
mayor parte es moderada, permitiendo encontrar espacios definidos entre
interfases con un alto potencial de desarrollo.
La presencia de pequeños cursos de agua permite establecer interfases naturales
entre los espacios, que al mismo tiempo definen la posición y las dimensiones de
estos lugares. El recorrido entre espacios se realiza de forma fluida y sencilla por
medio de los caminos trazados que acceden a la mayoría de los espacios de la
propiedad.
En la sección noroeste del área del proyecto, se localizan algunas barreras
naturales que limitan el acceso a ciertos espacios. Éstos, que se abren hacia el
frente de la propiedad, son espacios introvertidos, cobijados por la privacidad
proporcionada por estas barreras que se conforman principalmente por una colina
arbolada y el trazo de una quebrada de cauce profundo.
Hacia el centro del área del proyecto, se accede desde el camino público hacia un
nodo que ordena el espacio y da dirección al recorrido, es el punto de referencia
más importante de la propiedad, desde éste se parte hacia los distintos sitios del
proyecto.

7. Los recorridos, que en la imagen de abajo se representan con una flecha amarilla, se desplazan por la
Estructura espacial propiedad de forma que dan acceso a la mayoría de los espacios aprovechables.
Éstos, junto con las interfases producidas por la presencia de
ESPACIO
ESPACIO cursos de agua y pequeños bosquetes de galería, crean o
INTROVERTIDO
INTROVERTIDO delimitan espacios extrovertidos que permiten una alta
permeabilidad visual.
El nodo generado en la intersección
de los caminos permite establecer
INTERFASE
INTERFASE un punto de referencia que articula
el espacio y da dirección y
orientación en el recorrido.
La barrera producida por
la colina arbolada al fondo
NODO
NODO de la propiedad y por las
áreas de mayor pendiente
crean cobijo para espacios
introvertidos que permite
la privacidad.
BARRERAS
BARRERAS
ESPACIOS
ESPACIOS
EXTROVERTIDOS
EXTROVERTIDOS
Toda esta interacción de
ESPACIO estructuras espaciales
ESPACIO
EXTROVERTIDO permite variabilidad en el
EXTROVERTIDO tipo de espacios. Así, se
tienen espacios de
carácter semi-públicos,
semi-privados y privados,
que hacen que el espacio
sea heterogéneo y
ESPACIO
ESPACIO dinámico.
INTROVERTIDO
INTROVERTIDO

8. SECCIONES DEL PROYECTO
Tomando en cuenta la dinámica espacial antes expuesta, el análisis permite establecer una partición o segmentación del espacio a
desarrollar. Si bien es cierto que el espacio total de la propiedad es heterogéneo, los espacios resultantes de la interacción entre
interfases, barreras y caminos mantienen cohesión y homogeneidad, estableciéndose como sectores con sus propias características
dentro de un espacio mayor. Son reconocibles como una unidad en sí mismos y presentan una vitalidad similar.
Por lo tanto, la propiedad ha sido dividida en cinco sectores, a los cuales se les ha denominado por medio de
letras de la A a la E.
El sector A corresponde a una pequeña área al Este de la propiedad, que se caracteriza
por su ubicación, formidables vistas al mar y una suave topografía. Corona la sección
Este del proyecto.
El Sector B corresponde a una porción baja localizada al pie del Sector
A, presenta una topografía ondulada pero uniforme, apta para el
desarrollo inmobiliario, excelentes vistas y amplios espacios.
El Sector C es un espacio central que se ubica como interfase entre los
sitios de mayor desarrollo (A y B) y las áreas un poco menos
desarrollables. En las zonas posteriores presenta sitios con excelentes
vistas pero pendientes fuertes, al frente terrenos planos con vistas
frontales al mar.
El Sector D representa el sitio de llegada, salida y distribución del
proyecto, es el eje central, sus moderadas pendientes y amplias
vistas facilitan este proceso. Como punto focal deberá establecer
los hitos necesarios para dar referencia dentro del proyecto.
El Sector E representa la zona con mayor potencial paisajístico
dentro de la propiedad, es un hito natural, la presencia de un
pequeño bosquete y sus pendientes, en ocasiones un poco fuertes,
crean espacios poco accesibles que permiten la privacidad y el
descanso.

9. SECCIÓN A
La sección A representa tan sólo el 7,3% del área de la propiedad, es decir, poco más de una hectárea. Sus condiciones de
topografía muestran un alto porcentaje (72,11%) de espacios con pendiente entre 0 y 30% (condiciones óptimas de topografía para
construir); cerca de 15% de esta sección presenta espacios con pendientes entre 30 y 45%, condiciones en las que se recomienda
construcciones livianas y poco movimiento de tierra; en el resto de la sección no se recomienda la colocación de ninguna
edificación. De acuerdo con los estudios geotécnicos realizados, se recomienda una densidad baja debido a la capacidad soportante
del suelo y a sus niveles de infiltración, que obligan a dejar espacios para los drenajes.
Las condiciones de cobertura vegetal son mínimas, sin embargo, la
existente permite la estabilidad de laderas y crea el marco
paisajístico necesario para crear barreras visuales y así producir
privacidad. Las vistas al mar son excelentes, teniendo una visual
N
directa en 120° a la línea del horizonte – mar, y el resto hacia las
montañas y su paisaje agreste.
Las laderas
forman barreras
naturales junto
A
con las
arboledas.
B BARRERAS
BARRERAS

10. NODO
NODO
A
C
BARRERAS
BARRERAS
Las condiciones físicas
del suelo permiten
B
construcción de baja
a media densidad.
INTERFASE
INTERFASE
BARRERAS
BARRERAS
INTERFASE
INTERFASE
SECCIÓN B
Esta sección es la que presenta las mejores condiciones para el desarrollo residencial en la propiedad, tiene pendientes moderadas
en la mayoría del área, solamente poco más del 3% de esta sección presenta sitios no aptos para la construcción, y del espacio
restante, el 30% tiene restricciones por topografía pero es desarrollable, siempre teniendo como referente la recomendación de
poco movimiento de tierra y construcciones livianas. Las vistas en esta área son buenas, especialmente en las zonas cercanas al
límite sur. Se debe apuntar que las vistas en la parte posterior son buenas ya que se encuentran en un punto más alto, lo que
permite vistas amplias.

11. SECCIÓN C
La sección C es un espacio de transición entre el sector Este y el Noroeste de la propiedad; encerrada entre dos quebradas presenta
un ambiente particular, abierto hacia el límite Sur y más introvertido hacia el límite Norte, donde las pendientes y la cobertura
vegetal crean pequeños espacios más privados que, por estar sobre la ladera, presentan visuales al mar un poco restringidas por la
presencia de barreras naturales. Éstas no deben ser removidas en su totalidad pues generan privacidad, enmarcan la vista y le dan
estabilidad a las laderas.
Las condiciones del suelo en los sectores con mayores pendientes, que corresponden al 18,5% de esta sección, no permiten
establecer edificaciones en estos sitios, además, cerca del 19% del área de esta sección presenta restricciones topográficas,
requiriéndose movimientos de tierra mínimos y construcciones livianas, especialmente en su flanco Norte. Hacia el Sur las
condiciones de topografía y suelo permiten una densidad más alta, mientras que al Norte debe ser más baja.
ESPACIO
ESPACIO
INTROVERTIDO
INTROVERTIDO
BARRERAS
BARRERAS Las condiciones del
terreno y la
D vegetación generan
privacidad.
INTERFASE
INTERFASE
C
INTERFASE
INTERFASE
ESPACIO
ESPACIO
EXTROVERTIDO
EXTROVERTIDO
B

12. SECCIÓN D
La sección D es la que ordena el espacio, determina el recorrido, lo dirige. En el centro de esta sección se ha establecido un punto
nodal que articulará el espacio de toda la propiedad y servirá como punto de referencia para los futuros residentes de este
proyecto. Por este sector se ingresa a la propiedad, tanto desde Cóbano como desde Playa Santa Teresa, dando alternativas al
ocupante tanto para salir a la ciudad como para ir a zonas de recreación.
Este sector presenta zonas con mayores pendientes hacia el Norte, cerca de la entrada principal, de tal manera que alrededor del
13% de esta sección no debe ser urbanizada, así mismo, el 21% presenta restricciones para movimiento de tierra, recomendándose
que se limite a baja densidad y construcciones livianas, todo esto para los sectores cercanos al límite norte de esta sección. Hacia el
límite Sur las condiciones permiten una mayor densidad, y para aprovechar las vistas y sus condiciones de pendiente, se recomienda
crear espacios relacionados con el turismo, el descanso, la diversión y la salud.
EXCELENTES
EXCELENTES
NODO VISTAS
VISTAS
NODO
entrada
BARRERAS
BARRERAS
E
BARRERAS
BARRERAS
D
ESPACIO
ESPACIO
EXTROVERTIDO
EXTROVERTIDO
C
INTERFASE
INTERFASE

13. SECCIÓN E
En esta sección los niveles de privacidad son mayores debido principalmente a sus condiciones de topografía y a la presencia de un
área boscosa de importancia. En un 35% del área de esta sección se contabilizan pendientes superiores a 45%, que además, están
cubiertas de una mancha boscosa, por lo que no es recomendable construir en estas áreas. Por otro lado, existen áreas con
pendientes entre 30 y 45% en las que se recomienda no realizar movimientos de tierra significativos y edificar de forma liviana, con
construcciones modulares y asentadas sobre cimientos puntuales; estas zonas representan el 25% de la sección y están asociadas a
las áreas de pie de monte de las colinas de mayor pendiente.
A partir de las condiciones de permeabilidad y de capacidad soportante del suelo en esta zona, se recomienda una ocupación de
baja densidad y pocos movimientos de tierra, por lo que los lotes resultantes serán de mayor tamaño que en el resto del proyecto y
el coeficiente de ocupación del suelo será bajo, entre 10 y 15% de área construida para cada lote resultante.
Por sus niveles de privacidad y las
excelentes vistas al mar que
ofrece hacia el límite Sur de la
sección, se ha planteado la
posibilidad de establecer un área
residencial que permita el
descanso y la privacidad,
edificando en las zonas de mejores ESPACIO
ESPACIO
condiciones de pendiente. INTROVERTIDO
INTROVERTIDO
E
BARRERAS
BARRERAS
ESPACIOS
ESPACIOS
INTROVERTIDOS
INTROVERTIDOS
D

14. soleamiento
soleamiento ventilación
ventilación agua llovida
agua llovida
El aprovechamiento del agua producida
El soleamiento, especialmente en zonas
La ventilación cruzada es otra por la lluvia, puede reducir el
costeras, puede representar un problema
estrategia pasiva utilizada para paliar desperdicio de agua potable,
en términos de confort climático, sin
los efectos del calor. Se trata de especialmente aquella utilizada en
embargo, en términos de eficiencia
orientar la edificación de forma que actividades como riego o limpieza de
energética puede ser un aliado. Orientando
capte de la mejor manera el flujo de equipo y de la misma edificación. La
la edificación de forma apropiada, e
aire, pasándolo por diversas áreas de estrategia consiste en captar,
instalando equipos para la captación de los
la edificación y luego dejándolo salir mediante sistemas de tuberías y
rayos solares, se puede generar energía
por el otro extremo del espacio. Para tanques internos o subterráneos, el
reduciendo la factura energética que
captar el flujo de aire se deberán agua llovida que se aloja en las
supone una construcción. En términos de
generar las aperturas en los muros que cubiertas de la edificación.
estrategias pasivas el calor generado puede
sean necesarias para su ingreso y
ser contrarrestado por la presencia de
egreso, asegurando el paso libre del
espejos de agua que generan humedad; los
aire dentro del mismo espacio. Es
muros gruesos, la orientación de la casa y
importante agregar que la ventilación
la presencia de vegetación pueden paliar el
cruzada no sólo ayuda a enfriar el
calor y producir confort ambiental sin la
espacio, sino que también empuja el
necesidad de aparatos mecánicos, o
aire caliente fuera de la edificación.
cuando menos la reducción de su uso.
strategias pasivas

15. Las barreras naturales no sólo sirven para La correcta orientación de la Finalmente, el entorno natural en el
generar privacidad en términos de edificación, así como su altura, que se desarrolla la edificación puede
espacio, sino que también funcionan permitirán visuales más ser invitado a ser parte integral del
como reguladores de ciertos fenómenos provechosas, con el inconveniente diseño, su inclusión dentro de los
climáticos. Así, el soleamiento puede ser de que al crear las aperturas para espacios de la casa generará
controlado por la presencia de árboles lograrlas se puede dar una sensaciones de frescura y paz.
de gran tamaño y frondosa copa, afectación por soleamiento, sin Aperturas de gran tamaño en los
generando sombras sobre la cubierta de embargo, esto se corrige mediante muros, pasos a desnivel sobre cursos
la edificación que enfrían el espacio pérgolas y pantallas solares. En los de agua, senderos internos y externos
entre la cubierta exterior y el cielo raso. espacios intermedios las vistas son y piscinas integradas a la topografía
Por otra parte, la presencia de árboles y más reducidas, pero la afectación son algunas estrategias para lograr
arbustos frente a la entrada de vientos del clima es menor. En los integrar el diseño con su entorno
controla la velocidad y la dirección de espacios abiertos y azoteas las inmediato, aprovechando las
éstos, manejando su efecto sobre el visuales son más amplias, pero la bondades del predio.
edificio. afectación climática es mayor, por
lo que es recomendable generar
sombras mediante tendidos y
cubiertas ligeras.
barreras naturales
barreras naturales visuales
visuales entorno
entorno
strategias pasivas

17. planta de conjunto

18. abla de áreas

19. abla de áreas

20. Longitud
Sección de calle
(m)
Servidumbre de 7,00 m 273,30
Calle de 8,50 m 1086,54
Calle de 11,00 m 85,48
Sección de 8,50m
Total 2456,93
Sección de 11m
ialidad