1. Ипотечное кредитование – с точки зрения покупателя – это самый сложный,
запутанный, рискованный и самый дорогой продукт банковской линейки. Поэтому при
покупке недвижимости в кредит следует быть максимально внимательным и осторожным.
Кроме того, при возникновении ситуации, когда Ваш доход упадёт, последствия могут быть
самыми тяжёлыми.
Проблемы с ипотекой начинаются мгновенно, стоит вам только подумать о
возможности покупки недвижимости в кредит. Начнем с того, что ипотекой занимается
далеко не каждый банк, а даже если он всё же предлагает ипотечное кредитование, в
обычном отделении ничего вразумительного вам не скажут. Придётся обращаться в
специализированный офис, которых, как можно догадаться, у банка не 10 или 15, а в лучшем
случае 2 или 3. А, как правило, один-единственный. Но радоваться всё ещё рано – вы
потеряете не меньше получаса в ожидании кредитного эксперта, плюс даже на первичную
консультацию уйдёт примерно час. Да и поможет ли вам этот разговор – не факт. Скорее
всего, останется уйма вопросов, и вам придётся штурмовать горячие линии или снова
наведываться в тот самый уникальный офис.
Любимая фраза всех экспертов по ипотеке – «жилищное кредитование
рассматривается банком сугубо индивидуально». Безусловно, суммы внушительные, сроки
немалые, и финансовые риски возрастают пропорционально обоим этим параметрам. Но с
другой стороны – если вы запрашиваете кредит наличными на сравнительно небольшие
300 000 рублей – разве банк не станет проводить 2х недельную проверку вашей
кредитоспособности? Станет, ещё как станет! И потребует точно такой же пакет документов
– от копии трудовой до выписок со счётов других банков. Только вам с самого начала
расскажут, что организация кредита стоит столько-то, обналичивание столько-то, переплата
такая-то – и вы, придя домой, совершенно спокойно рассчитаете все комиссии, общую сумму
выплат и свои финансовые возможности.
Про организацию ипотеки вам толком не расскажут ничего. В лучшем случае на
точно сформулированные вопросы (с указанием предполагаемого объекта недвижимости,
его цены и размером первоначального взноса) вам озвучат треть затрат. В остальном
попытаются уйти от ответа, или отделаться плавающими процентами, или просто переложат
всё на плечи партнёров банка. «Обратитесь в страховую компанию, вам рассчитают размер
выплат». «Мы не можем назвать точную сумму аренды ячейки, это всегда по-разному».
«Оплата нотариуса зависит от сложности сделки». И как при этом оценить свои возможности
– неясно. А брать ипотеку «вслепую» рискнёт только фантастически безрассудный человек.
ЭТО НАДО ЗНАТЬ ПРО ИПОТЕКУ: первую половину срока, на который взят кредит,
Вы платите только проценты! И только потом начинаете выплачивать стоимость жилья!!!
Это значит, что первые 7-12 лет Вы будете жить в квартире, находящейся в собственности
банка. Перестав выплачивать проценты в этот период, Вы потеряете и выплаченные деньги,
и квартиру. Страховка в данном случае Вас не спасёт, поскольку она распространяется
исключительно на форс-мажорные обстоятельства и несчастные случаи, но никак не касается
увольнений и сокращений. Если Ваш доход по независящим от Вас причинам значительно и
резко сократится, единственное, что может уберечь Вас от долговой ямы –
заблаговременный строгий расчёт Ваших финансовых возможностей и, в идеальном
варианте, некоторая сумма на «чёрный день», которая покроет ежемесячный платёж, пока
Вы будете искать новое место работы.
Итак, Вы решили, что покупка жилья в кредит — единственная возможность в
ближайшие 5-10 лет улучшить условия проживания. Первый вопрос, который встанет перед
Вами: куда обратится в первую очередь? Союз заёмщиков и вкладчиков России, исходя из
своего многолетнего опыта, рекомендует обратиться в банк, в котором Вы уже
обслуживаетесь, и выяснить наличие специальных условий для благонадёжных клиентов.

2. Чаще всего самыми выгодными оказываются именно эти программы, либо программы для
клиентов – участников зарплатных проектов.
Впрочем, даже если Ваш банк предоставляет ипотеку и предложенные тарифы Вас
устраивают, стоит посетить ещё несколько банков, сравнить условия кредитования и
выбрать наиболее подходящий вариант.
Итак, начнём с тарифов.
1. Ипотека, пожалуй, единственный кредит, где в первую очередь стоит смотреть
именно на процентную ставку. Для начала можно выяснить, нет ли у банка специальных
программ, например, с застройщиками-партнёрами банка, или объектов строительства с
государственным участием, или так называемой витрины залоговой недвижимости –
квартир, выставленных на продажу как предмет залога.
Обычно по специальным программам значительно ниже не только годовой процент,
но и общая стоимость оформления ипотеки.
Хотя, конечно, количество объектов недвижимости, попадающих под такие
программы, не слишком велико, что существенно ограничивает Ваш выбор.
Также нелишним будет убедиться, что договор не оставляет за банком право изменять
ставку в одностороннем порядке, например, при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Иначе есть шанс через пару лет получить вдвое увеличенный платёж, к примеру потому, что
возросла ставка рефинансирования, о чём витиеватыми фразами и мелкими буквами
прописано в последних пунктах договора.
2. После процентной ставки важной платой идёт комиссия за выдачу кредита.
Данная комиссия присутствует в тарифах большинства банков, составляет примерно 1-1,5%
от суммы кредита и является едва ли не самым значимым расходом при оформлении
ипотеки. А так как эту комиссию придётся оплатить непосредственно в день заключения
договора, будьте готовы к расходу и оставьте запас наличных средств.
Опять же, можно поискать программу без комиссии за выдачу кредита, и такие
программы существуют, но часто банки компенсируют отсутствие комиссии за выдачу
другими платами. Например, в тарифах может появиться:
3. Комиссия за рассмотрение заявки. Её однозначно следует избегать, потому как в
случае отказа банка потраченные средства (примерно 1 500 – 3 000 руб.) вам НЕ ВЕРНУТ.
4. Комиссия за пролонгацию положительного решения банка. Обычно она
составляет до 1500 рублей, и по сравнению с общими выплатами по ипотеке относительно
невелика. Но это ещё одна плата из разряда бессмысленных, так как в настоящее время
большая часть банков отказалась от комиссии за пролонгацию и требует от заёмщика только
свежий пакет документов (копии паспорта, трудовой книжки, новую 2-НДФЛ и т.д.).
Здесь следует обратить внимание на то, СКОЛЬКО ДЕЙСТВУЕТ
ПОЛОЖИТЕЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ банка. Обыкновенно это три, реже четыре месяца, и их
достаточно для проведения сделки; но если Вы планируете альтернативу (то есть обмен с
доплатой), этот пункт для Вас очень важен: в альтернативной сделке участвуют несколько
покупателей и продавцов, что существенно увеличивает время поиска подходящего варианта
жилья, сбора документов и согласования условий всеми сторонами.
5. Комиссия за снятие наличных средств. Встречается довольно редко, составляет
примерно 0,5% от суммы займа, но опять же, комиссия безосновательна, потому как по сути
дублирует комиссию за выдачу кредита. Вполне возможно без неё обойтись.
6. Кредитные средства могут быть предоставлены Вам безналичным или наличным
способом. Отсюда два варианта передачи денежных средств.

3.  Аккредитив (см. словарь на сайте www.fingramota.com). Вы оговариваете с
продавцом список необходимых документов для перехода к Вам права собственности на
квартиру и предоставляете этот список в банк. Банк переводит денежные средства на Ваш
счёт, и они находятся там до тех пор, пока продавец не передаст в банк требуемый список
документов. Как только банк получает от продавца все необходимые документы, он
переводит деньги с Вашего счёта на счёт продавца. Стоимость услуги составляет около 2 000
рублей. Проценты начинают начисляться с момента перевода средств на счёт заёмщика.
 Сейфовая (банковская) ячейка. Тут всё обстоит намного сложнее и дороже.
o Во-первых, аренда самой ячейки начинается от 1 100 рублей (в среднем 1 500
руб.) в месяц, и с возрастанием физического объёма денег (количества купюр) плата за
увеличение объёма ячейки будет расти соответственно. Кроме того, сейфовая ячейка
арендуется на срок, кратный месяцу. То есть, даже если для заключения договора купли-
продажи Вам потребовался месяц и одна неделя, Вам придётся оплачивать 2 месяца аренды
ячейки.
o Во-вторых, Вам наверняка понадобятся услуги по пересчёту и проверке
купюр (оплачивается дополнительно по тарифам банка), а так же, возможно, по безопасной
транспортировке. Плюс гарантийный взнос за ключи от ячейки (около 3 000 руб.), который
Вам вернут – если Вы в свою очередь вернёте ключ в целости и сохранности. Потеряете или
испортите – банк оставит себе эти 3 тысячи в качестве компенсации. Далее, сам процесс
закладывания денег в ячейку выглядит следующим образом: покупатель и продавец
уединяются для пересчёта купюр, по завершении процедуры покупатель закладывает
средства в ячейку и закрывает её на ключ. Один ключ остаётся у покупателя, второй – у
сотрудника банка. Как только банк получает документы, подтверждающие переход права
собственности на квартиру от продавца к покупателю, продавец получает третий ключ и
вместе с ключом доступ к сейфовой ячейке. Покупатель и продавец снова приходят в банк и
производят взаиморасчёт. В теории выглядит вполне удобно, на практике работать с
крупными суммами наличных денег – затруднительно и весьма рискованно.
o И, наконец, третье – условия открытия сейфовой ячейки. Расчёты с помощью
ячейки происходят в присутствии как покупателя, так и продавца, поэтому придётся выбрать
время, удобное для обеих сторон. Для повышения безопасности расчётов при размещении
средств желательно присутствие сотрудника банка, который сможет подтвердить факт
закладки означенной в договоре денежной суммы в сейф, но такую услугу банки
предоставляют крайне редко, что повышает риск проведения сделки, в особенности для
покупателя. ПОДВОДНЫЕ КАМНИ: сама форма расчётов с помощью ячейки оставляет
массу возможностей для мошенничества и шантажа. Например, одна из сторон может
отказаться «безвозмездно» изъять деньги из сейфа в присутствии другой стороны. Проблема
усложняется тем, что некоторые банки имеют в договоре пункт о переходе содержимого
ячейки в собственность банка по истечении определённого срока неуплаты аренды за сейф.
Но и на этом перечень рисков не заканчивается. ЭТО НАДО ЗНАТЬ: банк не несёт
ответственности за содержимое сейфовой ячейки и чаще всего не присутствует при
закладывании в ячейку средств. Что означает буквально следующее: при возникновении
конфликтной ситуации между покупателем и продавцом невозможно доказать, какая сумма
была помещена в ячейку и какая изъята. Нетрудно представить, насколько возрастает риск
такой формы расчётов, когда речь идёт об альтернативной сделке с участием нескольких
покупателей и продавцов. Поэтому при использовании сейфовой ячейки следует быть крайне
осторожным, а ещё лучше – по возможности провести с продавцом безналичный расчёт.
7. Оплата услуг нотариуса. Достигает 30 000 рублей и встречается в тарифах
каждого третьего банка. Обратите внимание, что в таком случае нотариус назначается
банком, а значит, Вам придётся принять его тарифы без права выбора собственного
специалиста.

4. 8. Оценка квартиры. Чаще всего происходит у оценщика – партнёра банка, список
которых указан на сайте. В настоящее время цены на услугу примерно равны у всех банков
региона и находятся в рамках 4 500-6 000 рублей.
9. Срок кредита и досрочное погашение. Как правило, ипотека выдаётся на срок от
15 и до 25-30 лет, отдельные банки предлагают кредитование до 50 лет. Полное и частичное
досрочное погашение возможно без штрафов после 3го или 6го месяца кредитования, но при
желании можно найти банк с досрочным погашением уже с первого месяца.
Ещё один важный момент: обязательно узнайте минимальную сумму частичного
досрочного погашения, потому что здесь разница может быть очень велика – от 10 000 до
100 000 рублей – в дополнение к очередному платежу.
10. Пени, штрафы и неустойки. Разумеется, не следует доводить до крайности и
просрочек, но выяснить контрольные меры при пропуске платежа не повредит.
ЭТО НАДО ЗНАТЬ: просрочка платежей более трёх месяцев – повод для банка
расторгнуть договор. Последствия: если Вы не «переступили» границу процентных
платежей, то теряете и квартиру, и выплаченные проценты по кредиту.
Если же ситуация становится безвыходной и у Вас нет возможности в срок вносить
ипотечные платежи, не ждите до последнего, обратитесь в банк. Опишите сложившуюся
ситуацию, выразите готовность оплачивать кредит – на более мягких условиях. Таким
образом есть шанс добиться отсрочки платежа. Также существует реструктуризация (или
пересмотр условий кредитования), с её помощью можно уменьшить ежемесячный платёж, и
даже снизить процентную ставку. Если в реструктуризации Вам отказал Ваш собственный
банк – обратитесь в другой, возможно, там Вам предложат более выгодные условия
кредитования. В любом случае, не стоит игнорировать сообщения банка и скрываться от
уплаты долгов – разрешить запущенную ситуацию выйдет и дороже, и проблематичней, а
платить по кредиту всё равно придётся в полном объёме, с учётом всех начисленных
неустоек и штрафов.
11. И наконец, страхование. Обязательным условием ипотечного кредитования
является наличие страховки. Некоторые банки требуют полный пакет, включающий
страхование жизни и трудоспособности заёмщика, страхование временной
нетрудоспособности, страхование имущества, то есть самой квартиры, и страхование титула,
или права собственности на квартиру. Другие кредитные организации обязательным
условием ставят одно только страхование жизни или имущества, но в любом случае не стоит
обольщаться – неполный пакет страховых услуг повысит годовую ставку по ипотеке
минимум на три пункта. Так что следует тщательно просчитать, настолько ли выгодно
отказываться от страхования за счёт увеличения ежемесячных выплат по кредиту.
Плюс к тому, в случае непредвиденных жизненных обстоятельств бремя ипотечного
кредита может оказаться непосильным. Хорошо обдумайте ситуацию и оцените все
возможные последствия – стоит ли идти на риск, отказываясь от страхования?
С другой стороны, в ипотеке, в отличие от автокредитования, страховая премия не
включается в тело кредита, и страховку за первый год придётся выплатить сразу, в день
заключения договора. Напомним, что страховая премия обычно составляет 1% от суммы
кредита и в расчёте, к примеру, на мужчину 45 лет, при полном страховании от всех рисков
5и млн. рублей на 15 лет, составит около 55 000 рублей.
Расчёт страховой суммы, как правило, происходит по следующей формуле:
– ∑ к*10% (сумма кредита, увеличенная на 10%);
– ∑ к *% годовых (сумма кредита, увеличенная на годовую процентную ставку).

5. Теперь что касается самой страховой компании. Разумеется, как и в случае с
оценочной компанией, Вам предстоит выбрать её из списка страховщиков, одобренных
банком. В теории существует возможность самостоятельного выбора: для этого потребуется
собрать пакет документов на аккредитацию страховой компании, предоставить его в банк и
через три месяца получить одобрение или отказ банка. Но, во-первых, за время аккредитации
Вы можете упустить выгодную ипотечную сделку, во-вторых, далеко не каждый банк пойдёт
на такие уступки клиенту и в итоге одобрит выбранную страховую. Но если Ваш жилищный
вопрос не требует срочного разрешения, безусловно, стоит попытаться. Таким образом
(теоретически), Вы сможете получить страхование на условиях, привлекательных прежде
всего для Вас, а не для банка.
При выборе страховой компании в первую очередь следует обратить внимание на то,
изменяется ли ставка страхования с течением времени. Поскольку при ипотеке страхованию
подлежит только сумма кредита, которая будет уменьшаться по мере ежемесячных выплат,
то и ежегодная страховая премия при фиксированной ставке с каждым годом будет
понижаться. А при не фиксированной ставке премии могут и увеличиваться – например,
возрастать в связи со старением заёмщика. К тому же следует учесть, что страховые
коэффициенты для мужчин всегда выше, чем для женщин, как правило, в 2 раза.
Опять же, страховая премия пересчитывается только раз в год, и даже если вы
досрочно погасили половину ипотечного долга, пересчёта страховки придётся ждать месяцы,
оставшиеся до полного года от даты заключения договора. При этом следует уточнить в
страховой компании, как происходит пересчёт: некоторые страховщики сами подают запрос
в банк, узнают оставшуюся сумму кредита, подлежащую страхованию, сами же
рассчитывают очередную премию и формируют для клиента платёжный документ. Другие
страховщики ждут, что клиент лично придёт к ним с заявлением о пересчёте. Стоит ли
говорить, что первый способ надёжнее и удобнее, как с точки зрения экономии времени, так
и с точки зрения правильности расчёта. Впрочем, не лишним будет перепроверить даже ту
сумму кредита, которую банк непосредственно передал для страхования страховщику.
Если же у Вас на примете нет подходящего страховщика и Вы готовы застраховаться
в компании, предложенной банком, обратите внимание на следующие моменты.
 Является ли ставка страхования фиксированной. Если да, то с каждым годом
страховая премия (вместе с задолженностью по кредиту) будет снижаться и Вам предстоит
выплачивать всё меньшие суммы. ЭТО ВЫГОДНО. Если же ставка является
нефиксированной, вполне возможно, через два-три года страховая премия возрастёт, в том
числе, например, в связи со старением заёмщика. Вывод: ищите компанию с фиксированной
ставкой.
 Необходимо выяснить, как происходит пересчёт страховой премии в случае
досрочного погашения части ипотечного долга. Некоторые страховые компании по
истечении года сами подают запрос в банк, выясняют сумму, подлежащую страхованию, и
формируют клиенту платёж. ЭТО ВЫГОДНО. Другие страховщики ждут, что клиент лично
уведомит их о частичном досрочном погашении, приедет в офис, напишет заявление на
пересмотр страховой суммы, и только тогда произведут перерасчёт. Очевидно, первый
вариант намного удобнее, так как не только экономит Ваше время и силы, но и снижает риск
ошибки в расчётах суммы невыплаченного долга.
 Узнайте, какой пакет страхования требует банк, с которым Вы планируете
сотрудничество. Здесь появляются ПОДВОДНЫЕ КАМНИ:
o банк может потребовать страхование титула даже в том случае, если Вы
покупаете квартиру у застройщика. Как Вы понимаете, риск возникновения законного
наследника в данной ситуации сводится к минимуму, а страхование Вам придётся
оплачивать в полном объёме, включая страхование титула. И скорректировать этот пункт

6. едва ли удастся, поскольку таково соглашение между банком и страховой компанией, и Вы
не можете на него повлиять. Может, лучше обратиться к другому страховщику?
 Некоторые банки, в дополнение к трём указанным выше рискам, присоединяют
четвёртый: риск временной нетрудоспособности (или временной утраты трудоспособности)
в результате несчастного случая. Это означает, что страхования компания будет оплачивать
ежемесячные платежи по ипотеке (в расчёте 1/30 платежа за один день нетрудоспособности),
пока Вы находитесь на больничном, если больничный не превышает срок, установленный
договором, допустим, 120 дней. Обратите внимание на ПОДВОДНЫЕ КАМНИ: часть
страховых компаний при наступлении страхового случая оплачивает больничный лист не с
первого дня, а с 30го. Но так или иначе, предложение довольно интересное, поскольку
ненамного увеличивает страховую премию, зато избавляет заёмщика от проблемы
временной нехватки средств.
Теперь что касается рисков. На данный момент банк требуют страхование до 4х
рисков.
1. Страхование имущества – предполагает страхование квартиры от пожара,
стихийных бедствий и иных рисков физического ущерба.
2. Страхование титула, или права собственности на квартиру – обеспечивает
страховую защиту на случай утраты права собственности на недвижимость, если сделка
признаётся незаконной по причине событий, которые не были известны на момент
заключения договора купли-продажи. Распространяется на такие риски, как нарушение прав
наследников; признание предыдущих сделок недействительными; мошенничество или
другие противоправные действия; совершение сделок по поддельным, подложным или
недостоверным документам.
3. Страхование жизни – риском в данном случае является смерть или полная
потеря трудоспособности заёмщиком, с установлением инвалидности I и II группы, в
результате несчастных случаев и болезней.
4. Страхование временной утраты трудоспособности – защищает от потери
трудоспособности в результате несчастного случая. В такой ситуации страховщик принимает
на себя обязанность выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке в расчёте 1/30 платежа за
каждый день временной нетрудоспособности по больничному листу. Следует обратить
внимание на то, что выплаты обычно начинаются не с 1, а с 30 дня временной
нетрудоспособности и не превышают срок, установленный договором, допустим, 120 дней.
Тем не менее, данный вид страховки является хорошим подспорьем, когда речь идёт о
долгосрочном ипотечном кредитовании.
И ещё один немаловажный момент, затрагивающий страхование жизни. Как правило,
страхование заёмщика-женщины обходится гораздо дешевле, чем страхование заёмщика-
мужчины, пусть даже и речь идёт об одинаковых суммах и сроках действия договора. И
потому зачастую выгоднее оформить кредит именно на женщину. Кроме того, при участии
созаёмщика (которыми чаще всего становятся супруги), приобретать пакет страховых услуг
придётся всем созаёмщикам в равной мере. А поскольку ипотека – едва ли не самый
долгосрочный кредит, часто направленный на улучшение жилищных условий при
расширении семьи, необходимо помнить про возможность беременности и особенность её
страхования.
В настоящий момент большинство страховых компаний не принимает на себя риски,
связанные с беременностью, ограничившись страхованием жизни. На таких условиях
действует, к примеру, Ресо-гарантия. Некоторые страховщики идут несколько дальше, и
готовы застраховать беременную женщину и от несчастных случаев – но только до тех пор,
пока несчастный случай не связан и не вызван беременностью (что выяснится по
результатам медицинского обследования). Такие условия специалисту СЗВР предложили

7. Ингосстрах и Росгосстрах. И пока что в столице отыскалась только одна страховая
компания, – Росно – которая оказалась готова принять ответственность за несчастный
случай, произошедший именно в связи с беременностью. Кстати, стоит заметить, что цена
этого страхового полиса оказалась на уровне тех полисов, которые не предполагают
страхование от несчастных случаев при беременности. Поэтому, в особенности если вы
планируете разделить ипотечный кредит с супругой, обратите внимание на те несчастные
случаи, за которые готов принять ответственность страховщик.
И ещё один момент, важный при заключении договора страхования жизни:
страховщик может потребовать от заёмщика медицинского обследования. Это обследование
может проходить как за счёт средств заёмщика, так и за счёт самой страховой компании. Не
смысла уточнять, что выгоднее пройти обследование за счёт страховщика.
Пока что это вся основная информация, необходимая для заключения долгосрочного
договора страхования.
ЭТО НАДО ЗНАТЬ ПРИ ВЫБОРЕ СТРАХОВЩИКА: один и тот же банк может
потребовать от Вас разные пакеты страхования у разных страховщиков. То есть, если
страховая компания #1 предлагает Вам полис за 20 000 руб., а страховая компания #2 – за
25 000 руб., посмотрите внимательно – возможно, дело не в ставках страхования, а в
количестве рисков, и в первом случае идёт страхование трёх рисков, а во втором – четырёх, с
учётом временной нетрудоспособности.
 Также необходимо уточнить, требуется ли при заключении договора
страхования медицинское обследование, где оно проводится и кто оплачивает данную услугу
– страховщик или заёмщик банка. Разумеется, лучше подыскать страховую компанию,
которая проводит обследование за свой счёт.
Далее пункт, важный для представительниц прекрасного пола. Бывает, что ставка
страхования для женщин меньше, чем для мужчин, и это делает оформление ипотеки на
женщину более привлекательным. Но и здесь присутствует одна особенность: ипотека –
кредитование долговременное, и не стоит исключать возможность беременности. К
беременности большинство страховых компаний относится как к предприятию чрезвычайно
рискованному, и страховать женщин в соответствующем положении либо отказывается
вовсе, либо ограничивается страхованием жизни. А что же делать с риском потери
трудоспособности? В настоящий момент действует несколько страховых компаний, готовых
взять на себя ответственность за несчастный случай, произошедший во время беременности,
но с ней не связанный (что выясняется по результатам медицинского заключения). Но взять
на себя риск потери трудоспособности, наступивший именно вследствие беременности, и
покрыть банку оставшийся долг, даже в столице может только одна компания. Всё
вышесказанное в равной степени относится и к созаёмщикам (см. словарь на сайте), а
поскольку ими чаще всего выступают супруги, необходимо быть чрезвычайно
внимательным при заключении договора страхования – иначе велика вероятность
приобрести страховку, не покрывающую все возможные риски.
 ЭТО НАДО ЗНАТЬ. Немаловажный момент ипотечного страхования: узнайте у
банка, есть ли возможность расторгнуть действующий договор страхования, чтобы
заключить новый, и какими выплатами для Вас это обернётся. Ведь велика вероятность, что
через год или два Вы найдёте более выгодные условия страхования и решите сменить
страховую компанию – убедитесь, что банк не будет этому препятствовать.
 И наконец, организационный момент. Стоит помнить, что в теории существует
возможность аккредитации страховой компании банком. Допустим, у вас уже есть
проверенный страховщик, тарифы и услуги которого вас устраивают, но этого страховщика
нет в списке страховых, одобренных банком. В таком случае необходимо собрать пакет
документов на страховщика и обратиться с ним в банк. В течение трёх месяцев банк

8. рассматривает эти документы и выносит решение о том, удовлетворяет ли страховщик
требованиям банка и готов ли банк с ним сотрудничать. Если вы располагаете лишними
тремя месяцами и надёжным страховщиком, попытаться, безусловно, стоит. В случае отказа
банка вы ничего не теряете и выберете страховщика из списка партнёров банка. Если же
банк одобрит предложенную вами страховую компанию, вы получите пакет страховых услуг
на выгодных для вас условиях и сэкономите на страховке.
 На всякий случай напомним, что ни один страховщик не заинтересован в
выплате средств при наступлении страхового случая, поэтому точно так же, как и договор
кредитования, договор страхования может содержать в себе расплывчатые или намеренно
усложнённые формулировки. А значит, необходимо прочитать документацию от начала до
конца и все непонятные пункты прояснить до подписания договора, особенно что касается
случаев, подпадающих и не подпадающих под ответственность страховщика.
И всё это ещё без учёта услуг риэлтера. Комиссия которому рассчитывается уже не от
суммы долга, а от всей стоимости жилья.
Сейчас уделим немного внимания пятёрке самых популярных банков – их наиболее
выгодным программам и специфическим условиям договоров.
ВТБ24
Преимущества
1. Разумеется, самым интересным предложением ВТБ24 является Ипотечный
кредит на залоговую недвижимость. Он выдаётся под фиксированные ставки, не зависящие
от срока и первоначального взноса, комиссии банка отсутствуют, а досрочное погашение
возможно с первого же дня. При этом годовая ставка в рублях 7,75%, в в долларах США /
евро – 10%.
2. Ещё одна привлекательная программа ВТБ24 – Ипотека с государственной
поддержкой. 11% годовых, отсутствие комиссий за рассмотрение и выдачу кредита и
досрочное погашение без комиссий через 3 месяца после оформления кредита.
3. Максимальный срок кредитования до 50 лет.
4. Срок действия положительного решения банка – 4 месяца.
5. Пролонгация положительного решения банка без комиссий.
6. Специальная программа оценки приобретаемой недвижимости для Москвы и
Московской области: расходы по оценке квартиры берёт на себя банк (что снижает затраты
заёмщика на 4500-6000 руб.).
Недостатки
1. База объектов залоговой недвижимости предоставляет довольно ограниченный
выбор квартир.
2. Цены залогового жилья (по ставке 7,75% годовых) выше рыночных.
3. Завершённых новостроек с уже оформленным правом собственности, для
заключения сделки непосредственно с застройщиком по ставке 11% годовых, опять же, не
слишком много. И чаще всего, это квартиры большой площади, а значит, большой
стоимости.
4. Обязательна оплата услуг нотариуса – около 30 000 руб.
5. Минимальная комиссия за выдачу кредита при размещении специального
вклада в ВТБ24 – 25 400 руб., иначе – 45 400 руб., что невыгодно при ипотеке на сумму
менее 3 млн. руб. И что значительно снижает привлекательность стандартного предложения
ВТБ24, даже несмотря на бесплатную пролонгацию и оценку квартиры.

9. Сбербанк
Преимущества
1. Отсутствие комиссий – позволяет экономить до 3% от суммы кредита.
2. Возможность выбора аннуитетных или дифференцированных платежей.
3. Возможность ипотечного кредитования объекта на этапе строительства.
4. Кредит «Ипотечный +» на приобретение и строительство объекта
недвижимости, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка, под
10% годовых.
5. Обязательным является только страхование имущества.
6. Пролонгация решения банка проходит без комиссий – но заёмщику придётся
предоставить новый пакет документов.
Недостатки
1. Список новостроек, подходящих под программу «Ипотечный +», весьма
ограничен. К примеру, на данный момент для Москвы это 1 объект недвижимости в Бутово.
Впрочем, другим регионам России повезло больше: в региональных центрах можно
рассматривать 5-10 жилых объектов.
2. Ставка 10% годовых действует на срок до 10 лет. А максимальная ставка по
спецпредложению «Ипотечный +» достигает 15%.
В целом же, ежемесячные выплаты и комиссии, предшествующие оформлению
кредита, как, собственно, и сами ставки по стандартной и специальным ипотечным
программам, а также прочие условия Сбербанка находятся на уровне рыночных.
Райффайзен Банк
Преимущества
1. Пролонгация решения банка без комиссий.
2. Установленный минимум заработной платы – 20 000 руб., что некоторым
образом проясняет исходные требования к потенциальному заёмщику.
Недостатки
1. Процентные ставки от 14% годовых.
2. Обязательна оплата услуг нотариуса – около 22 000 руб.
3. Обязательное полное страхование.
4. Досрочное погашение кредита после 6 месяцев.
Росбанк
Ставки на уровне рыночных (фиксированные от 13% в год), специальных программ
нет, присутствует дополнительная комиссия за снятие наличных в размере 0,5% от суммы
снятия или же комиссия за перечисление денежных средств (при безналичном расчёте) 50-
100 р.
Московский Кредитный Банк

10. Преимущества
1. Минимальный первоначальный взнос от 10% стоимости жилья.
2. Досрочное погашение с первого месяца, без штрафов.
3. Возможно кредитование объекта на этапе строительства.
4. Процентные ставки от 13% годовых по стандартной программе ипотечного
кредитования, но для клиентов с положительной кредитной историей в банке ставки
начинаются от 10% годовых.
Недостатки
1. Присутствует комиссия за выдачу кредита в размере 1-1,5% от суммы займа;
2. И комиссия за пролонгацию решения банка (1 200 р.), а также возможна
комиссия за резервирование денежных средств (1 200р.)
Разумеется, банки, о которых шла речь, — это только верхушка айсберга, их самые
популярные и разрекламированные программы, и сложно судить о рынке в целом на
основании десятка продуктов. И тем не менее, из этой пятёрки ипотечных банков последнее
предложение — от МКБ — на данном этапе представляется наиболее удачным, поскольку не
ограничивает заёмщика списком страховых и оценочных компаний, не ставит мораторий на
досрочное погашение, не требует обязательной оплаты нотариуса, выбранного банком, и при
этом сохраняет ставки среднего уровня – как для вторичного рынка жилья, так и для рынка
строящихся объектов недвижимости.
Что ещё необходимо знать о погашении ипотечного займа.
1. Имущественный налоговый вычет. Это налоговая льгота на покупку или
строительство жилья, в том числе с помощью ипотеки. По сумме, израсходованной на
приобретение недвижимости, в размере не более 2 млн. руб., можно возместить уплаченный
налог до 260 000 рублей. Под налоговую льготу также попадает процент за использование
кредитных средств. Величина вычета в таком случае составит 13% от всех выплаченных
процентов. Временных ограничений по налоговому вычету нет, налогоплательщик имеет
право подать документы на получение вычета в любой момент.
Более подробная информация размещена на сайте Федеральной налоговой службы:
http://www.nalog.ru/index.php?topic=priob_im
2. Материнский капитал. Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-
ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
предусмотрено направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение
жилищных условий, среди прочего:
* на уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе
ипотечного;
* а также на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту или займу, в
том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья.
Более полную информацию о получении и использовании материнского капитала
можно найти на сайте Пенсионного фонда РФ: http://www.pfrf.ru/new_rule_orders/
И напоследок напомним, что договор и в особенности все дополнительные
соглашения необходимо читать от начала и до конца, уделяя пристальное внимание пунктам,
написанным мелким шрифтом. Ещё до подписания договора проясните все непонятные,
сомнительные или невыгодные для Вас положения. Помните, что договор, который Вы
планируете подписать, составляла группа квалифицированных юристов, и потому отыскать в

11. нём неблагоприятное для Вас условие крайне сложно. Разумеется, в идеале при заключении
сделки и с Вашей стороны должен присутствовать юрист. Если Вас не устраивает договор
одного банка, обратитесь в другой. Не стоит на свой страх и риск подписываться на заведомо
неблагоприятные условия в надежде, что отмеченный форс-мажор никогда не наступит. Как
любят повторять сотрудники ипотечных центров, договор жилищного кредитования – сделка
в высшей степени индивидуальная, так пусть докажут на деле индивидуальный подход к
клиенту. Согласитесь, не стоит рисковать миллионами рублей и крышей над головой ради
сделки с банком, который не желает идти Вам навстречу.
На данном этапе анализа рынка можно определить разве что очень примерный расчет
затрат: кредит в 5 млн. рублей по стандартной программе вторичного жилья обойдётся
примерно в 170 тысяч. Так как эти расходы не включаются в тело кредита и должны быть
выплачены до заключения ипотечного договора (часто – наличными), имеет смысл
прояснить их заранее. Рассмотрим подробнее, из чего они складываются.
1. Комиссия за выдачу / организацию кредита. В среднем 1-1,5% от суммы
кредита, но можно найти как более дорогие (2,5-3,5% Восточный Экспресс Банк), так и более
дешёвые варианты (0% – Сбербанк, ВТБ24 по специальным программам).
5 000 000 * 1,25% = 62 500
Аренда сейфовой ячейки при расчёте наличными – опять же, ориентировочно, так как
напрямую зависит от физического объёма денег. За каждый месяц использования в среднем:
1 500 – 3 000 рублей
Возможна замена сейфовой ячейки аккредитивом. При этом фактический расход
заёмщика при безналичном расчёте мало отличается от обналичивания: за перевод средств с
вашего счёта на счёт продавца комиссия составит около 1 000 рублей, и стоимость самого
аккредитива около 1 000 руб.
В среднем 2 000 рублей
Страхование. Бывает полным (имущество; жизнь и трудоспособность заёмщика; а
также титул, или право собственности на квартиру) или частичным, когда страхование
одного из этих трёх объектов не считается обязательным, но на несколько пунктов — как
правило, от 2 до 5 — увеличивает годовой процент по ипотеке.
Страхование обычно обходится в 1% от суммы кредита и считается по двум схемам:
либо страхованию подлежит сумма кредита + проценты за текущий год, либо сумма кредита,
увеличенная на 10%.
(5 000 000 + 10%) * 1% = 5 500 000 * 1% = 55 000
Итого минимум: 62 500 + 55 000 + 3 000 + 6 000 = 126 500
Так же может возникнуть отдельная комиссия за обналичивание средств (0,5% от
суммы кредита), плата за пролонгацию положительного решения банка (если вы не успели
подыскать нужную квартиру в оговоренный срок) – около 1 200 рублей, или даже
привлечение нотариуса, назначенного банком.
Из дополнительных расходов услуги нотариуса будут самыми дорогими – примерно
30 000 за проведение сделки.
Итого: прибавьте к сумме ещё около 50 000 рублей.
Таким образом, получается сумма около 170 тысяч руб.:
126 500 + 50 000 = 176 500
Порядок подписания кредитного договора

12. После того как Вы получили одобрение кредита и выбранного объекта недвижимости
наступает один из ключевых моментов сделки – подписание кредитного договора и выдача
денежных средств. Итак, как же должен проходить данный этап?
Прежде всего, в назначенное время сделки весь пакет документов (кредитный
договор, график погашения кредита, договор аренды банковской ячейки и т.д.) должен быть
подготовлен банком. Примите к сведению, что Вы, как клиент, не обладаете специальными
навыками, поэтому на любой Ваш вопрос кредитный менеджер, или тот сотрудник банка,
которому поручено проведение сделки, должен профессионально ответить на все Ваши
вопросы, причем в доходчивой и вежливой форме (он проводит по 3-4 сделки в день, а Вы
сталкиваетесь с этим впервые). Если Вам начинают грубить на этапе получения кредита
несложно представить, как к Вам будут относиться в случае допущения какого-либо
нарушения во время исполнения кредитного договора (например, если Вы вовремя не
оплатите очередной платеж или не застрахуете свою жизнь и здоровье в страховой
компании, естественно, по уважительной причине).
До подписания кредитного договора сотрудник банка даёт ознакомиться уже не с
образцом кредитного договора, а с Вашим кредитным договором с Вашими же реквизитами.
Параллельно идет рассказ о наиболее важных моментах, а именно — кто берет ссуду, сумма
кредита, процентная ставка, размер ежемесячного платежа по кредиту. Кроме того,
проговариваются условия выставления банком всей суммы к погашению (это происходит
при невыполнении заёмщиком обязательств по договору), возможность досрочного
погашения (частичного или полного), какие санкции установлены в договоре в случае
просрочки платежа, где и какими способами возможно внесение денежных средств в счет
погашения очередного платежа по кредиту и т.д. Сам же договор обязательно подписывается
только синей шариковой ручкой. После подписания кредитного договора подписывается
график платежей.
Наряду с ипотечной сделкой одновременно проходит сделка купли-продажи
квартиры. И только после подписания вышеназванных документов происходит аренда
банковской ячейки, в некоторых случаях — даже не одной. На аренду банковской ячейки
заключается отдельный договор. Обратите внимание на то, какие документы будут являться
доступом к этой ячейке для продавца квартиры, которую Вы купили с использованием
ипотечных средств. Только после перехода права собственности на покупателя продавец
получает доступ к ячейке, в которую были заложены денежные средства после подписания
договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств.
При выборе банка необходимо также учесть, сколько лет он существует на рынке, как
долго данная кредитная организация оказывает услуги ипотечного кредитования, почитайте
отзывы о банке.
Необходимо отметить, что, чем тщательнее банк и заемщик изучат и проверят друг
друга, тем больше возможность решения всех нюансов что называется «на берегу».