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  1. 1. MASTER «URBANISME ET AMÉNAGEMENT» Spécialité : Stratégies territoriales et politiques publiques X Mémoire de fin d’études 2ème année □ Mémoire de recherche 2ème année Héloïse Filez LE TRAITE DE CONCESSION D’AMENAGEMENT, AU SERVICE DU PROJET URBAINDirecteur de mémoire : Bruno Schmit 2012
  2. 2. RESUME :Le traité de concession d’aménagement est un contrat d’aménagement par lequel une collectivitéterritoriale transfère la maîtrise d’ouvrage d’une opération publique à un aménageur.Comment concéder une opération d’aménagement sans en perdre le contrôle ? Quels outils, quellesméthodes utiliser ?Les cahiers des charges types de 1960 et 1977 peuvent être utilisés comme sources d’inspirationpour rédiger les traités de concession d’aménagement (TCA) actuels. Toutefois, le TCA n’est plus unsimple duplicata de modèles cinquantenaires. Les contrats d’aménagement font en effet l’objet denégociations âpres. Pour que ces négociations servent les intérêts de la collectivité territoriale, celle-ci doit s’appuyer sur des études préalables approfondies, dessinant un projet dont la faisabilité a étéprouvée. Il est alors possible d’utiliser le TCA pour élaborer une vision partagée du projet, de sesobjectifs, de sa gouvernance et pour prévoir les arènes de négociations ainsi que les outils de suivi deprojet.MOTS-CLES :Traité de concession d’aménagement ; projet urbain ; ZAC ; négociation ; gouvernance ; urbanismeopérationnel ; contrat.
  3. 3. En premier lieu, je souhaite remercier Sonia Guelton, pour son aide et sa présence tout aulong de ce deuxième semestre et pour sa participation au jury de soutenance de cemémoire.Je souhaite ensuite remercier Bruno Schmit, pour ses conseils dans la construction du sujetde ce mémoire, pour son témoignage de praticien, pour sa relecture attentive et, enfin, pourles pistes de réflexion qu’il m’a suggérées.J’exprime enfin toute ma gratitude à Jean-François Bizet et Richard Trapiztine, pour leurgrande disponibilité et la qualité de nos échanges qui ont nourri ce travail.
  4. 4.  Sommaire  Introduction _______________________________________________________________ 2I. Elaborer les traités de concession, en mêlant la négociation et les modèles___________ 6 I. A. Faire la place à la négociation____________________________________________ 6 I. A. 1.) 1960‐1982 : le temps des documents‐types _____________________________ 6 I. A. 2.) 1982‐2005 : la montée en puissance de la négociation et des ZAC  conventionnées _________________________________________________________ 8 I. A. 3.) 2005‐2012 : vers une pleine utilisation de la liberté contractuelle ? _________ 12 I. B. Mobiliser les clauses issues des cahiers des charges type _____________________ 24II. Traduire la dynamique de projet ____________________________________________ 29 II. A. Préciser les attentes du concédant ______________________________________ 29 II. A. 1.) Traduire les objectifs en axes‐projet _________________________________ 29 II. A. 2.) Les outils de mise en œuvre ________________________________________ 34 II. B. Détailler la méthode de projet__________________________________________ 38 II. B. 1.) Le TCA comme pierre angulaire des autres documents juridiques __________ 39 II. B. 2.) L’articulation des missions de l’aménageur ____________________________ 40 II. B. 3.) Officialiser la gouvernance _________________________________________ 42 II. B. 4.) Les outils de suivi du projet ________________________________________ 45Conclusion________________________________________________________________ 48Bibliographie______________________________________________________________ 51Lexique __________________________________________________________________ 54Table des figures___________________________________________________________ 55Annexes__________________________________________________________________ 56 Décret n°60‐554 du 1er juin 1960 approuvant le cahier des charges type de concession d’opération  d’aménagement urbain, JORF DU 12 JUIN 1960, p.5324 à 5328 ____________________________ 57 Décret n°70‐513 du 5 juin 1970 portant approbation de la convention type relative à  l’aménagement et à l’équipement des zones d’aménagement concerté visées à l’article 4‐3 du  décret n°68‐1107 du 3 décembre 1968, JORF DU 19 JUIN 1970, p.5711 à 5714. _______________ 63 Décret n°77‐204 du 18 février 1977, relative au cahier des charges type pour la concession  d’aménagement des zones d’aménagement concerté, à l’exclusion des opérations de rénovation  urbaine, JORF 6 MARS 1977, p.1275 à 1280____________________________________________ 67  
  5. 5. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse FilezINTRODUCTION  Les  traités  de  concession  d’aménagement  sont  des  outils  d’urbanisme  opérationnel  moins connus que la procédure de ZAC. Ce contrat organise pourtant les relations entre l’aménageur et la collectivité territoriale dans la durée (en moyenne 8 ans), dans une situation où la prise de risque pour chacune des deux parties n’est pas négligeable – risque économique pour le concessionnaire, au minimum risque politique pour le concédant.  D’un  point  de  vue  juridique,  le  traité  de  concession  est  un  contrat  d’aménagement,  un  contrat  de droit  public.  Selon  le  guide  des  procédures  de  passation  des  concessions  d’aménagement1,  « une concession  d’aménagement  est  un  contrat  administratif  par  lequel  une  personne  publique,  appelée  «  le concédant », dûment compétente en matière d’aménagement, confie à un opérateur, public ou privé, appelé « le  concessionnaire  »,  la  réalisation  d’une  opération  d’aménagement.  La  concession  d’aménagement s’accompagne du transfert de la maîtrise d’ouvrage de l’opération du concédant au concessionnaire.»  La notion d’aménagement est assez floue. L’article L.300‐1 présente ainsi une série d’objectifs :  « Les actions ou opérations daménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une  politique locale de lhabitat, dorganiser le maintien, lextension ou laccueil des activités économiques,  de  favoriser  le  développement  des  loisirs  et  du  tourisme,  de  réaliser  des  équipements  collectifs  ou  des  locaux  de  recherche  ou  denseignement  supérieur,  de  lutter  contre  linsalubrité,  de  permettre  le  renouvellement  urbain,  de  sauvegarder  ou  de  mettre  en  valeur  le  patrimoine  bâti  ou  non  bâti  et  les  espaces naturels.  Laménagement,  au  sens  du  présent  livre, désigne  lensemble  des actes  des  collectivités  locales ou des  établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences,  dune part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans lalinéa précédent et,  dautre part, à assurer lharmonisation de ces actions ou de ces opérations. » A  la  suite  de  Serge  Lasvignes2,  on  considère  généralement  que  la  définition  d’une  opération d’aménagement repose sur deux critères principaux.  D’une part, l’opération d’aménagement correspond à un certain niveau de complexité.   « [..]  l’opération  combine  différents  types  d’actions  (ex. :  réalisation  d’équipements,  restauration  d’immeubles, aménagement de terrains…). »3  Il s’agit d’autre part d’une opération publique cohérente, d’une certaine ampleur.                                                              1  p.4, in Ministère de lÉcologie, du Développement durable, des Transports et du Logement (2011) Concessions d’aménagement, Guide des procédures de passation, France, 106 p. 2  CE, 28 juillet 1993, Commune de Chamonix‐Mont‐Blanc, RDP 1993, 1452, Concl. Lasvignes. 3  Idem.  2 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  6. 6. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez Elle  « tradui[t] et [met] en œuvre une volonté d’aménagement, c’est‐à‐dire un effort d’organisation des  activités  et  d’ordonnancement  de  l’urbanisation»4,  avec  des  «incidences  urbaines  importantes »5,  notamment  « quand  elle  porte  sur  une  portion  significative  du  territoire  communal  que  l’on  ouvre  à  l’urbanisation ou que l’on restaure, notamment par l’installation d’équipements ».  Ce dernier critère  ‐ une opération qui porte sur une portion significative du territoire ‐ est discutable. Le  code  de  l’urbanisme  ne  prévoit  en  effet  aucun  critère  de  taille  minimum  pour  définir  une opération d’aménagement. Seul compte la présence d’un programme d’équipements publics.   La  réalisation  d’une  opération  d’aménagement  peut  être  organisée  par  un  traité  de  concession. Selon Jérôme Michon6, un traité de concession d’aménagement répond à quatre objectifs :  1.)  « présenter  le  programme  prévisionnel  de  construction  et  d’équipement  prévus  dans  l’opération »,  2.)  « inventorier  et  expliciter  les  caractéristiques  qualitatives  [et]  [..]  Quantitatives  des  prestations attendues »,  3.) « préciser le cadre juridique applicable à l’ensemble de l’opération :     ‐ la « qualification d’opération d’aménagement au sens L.300‐1 du code de l’urbanisme »,     ‐ la « présentation des clauses de garantie réciproque entre les parties »,     ‐ les « éventuelles sanctions ou pénalités applicables en cas de manquement à une obligation  contractuelle »,  4.)  « préciser  les  conditions  dans  lesquelles  sera  gérée  l’opération  d’aménagement  concernée  ainsi que les conditions dans lesquelles il pourra être mis fin au dit traité de concession ».   Comment mettre le traité de concession au service du projet du concédant ? Par principe, la concession  d’aménagement  implique  une  forme  de  délégation,  un  transfert  de  pouvoir.  Comment concéder, (concedere signifie « se retirer » en latin, comme le rappelle Laurent Richer) sans perdre le contrôle ? A travers le traité de concession, le concédant organise le pilotage à distance d’un projet urbain. Il s’assure que le résultat corresponde aux ambitions de départ. De quels leviers dispose t‐il ?  Ces  questions  conduisent  à  s’interroger  sur  l’existence  d’outils  à  mettre  en  place  pour  intégrer  au mieux le projet du concédant. De nombreux manuels et articles, tout en invoquant la spécificité de chaque projet urbain donc de chaque traité de concession, présentent des « bonnes pratiques », des                                                             4  Conclusions de Serge Lavignes liées à la décision du Conseil d’Etat précitée. 5  p. 591, in RICHER, Laurent (2010) Droit des contrats administratifs, France, LGDJ, 7ème édition, 713 p. 6  p.147, MICHON, Jérôme (2008) Les concessions d’aménagement, nouvelles règles de concurrence, nouvelles procédures de passation, nouvel encadrement financier, France, Le Moniteur, 246 p.  3 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  7. 7. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez« pistes »7 ou des « points [..] à négocier »8. L’exercice n’est pas sans limite et ne peut prétendre à l’exhaustivité.    « Il était cependant important, au‐delà d’une rédaction obligatoirement réductrice, d’attirer l’attention  des partenaires sur de nombreux points qu’ils devront traiter, voire négocier sans qu’aucune d’entre eux  n’impose à l’autre un modèle préétabli. L’attention est donc portée sur les points de contrôle obligatoire  ou souhaitable du concessionnaire sur l’activité du concédant. »9    «  Il est quasiment impossible de dresser une liste exhaustive des clauses à insérer dans tous les traités  de concession d’aménagement. L’exercice déboucherait nécessairement sur de sérieuses imperfections,  du fait d’une inadéquation avec chaque cas particulier. [..] Autant cette diversité est importante, autant  la  panoplie  de  clauses  utilisables  est  phénoménale.  Voici  cependant  quelques  pistes  rédactionnelles  à  retenir. » Il s’agit bien ici d’ouvrir le champ des possibles et non pas de présenter le traité de concession idéal.   Contrairement aux auteurs précités, le choix a été fait de se pencher exclusivement sur les articles intégrant le projet urbain, qu’ils fixent des objectifs à atteindre ou présentent des outils de gestion de  projet.  L’approche  pour  laquelle  j’ai  opté  est  celle  d’une  mise  en  perspective  historique,  en remontant aux cahiers des charges type de 1960, de 1970 et de 1977. L’objectif est de distinguer les outils  présents  dans  les  textes  d’origine,  de  ceux  qui  se  sont  affirmés  après  la  décentralisation,  les uns  comme  les  autres  s’interpénétrant  parfaitement  dans  le  processus  d’élaboration  actuel  des traités.  En  se  penchant  sur  la  gestion  de  projet,  il  s’agira  aussi  de  distinguer  les  innovations  des outils  imposés  par  le  droit.  On  s’intéressera  exclusivement  aux  relations  entre  aménageur  et collectivité territoriale, tout autre concédant étant écarté.  La  méthode  de  travail  choisie  combine  la  recherche  documentaire10,  l’analyse  de  six  traités  de concession signés entre 2003 et 2011, ainsi que deux entretiens.    Le  principe  de  concession  d’aménagement  remonte  à  la  politique  de  grands  travaux d’Haussmann,  où  un  concessionnaire  privé  finançait  la  restructuration  des  îlots  et  des  espaces publics, en échange de charges foncières à commercialiser. Un décret de 1959 introduit la concession d’aménagement dans le code de l’urbanisme et dès 1960, un cahier des charges définit un modèle de rédaction. Les traités de concession ont donc une histoire et on retrouve encore, dans les contrats                                                             7  p.145, in MICHON, Jérôme (2008) Les concessions d’aménagement, nouvelles règles de concurrence, nouvelles procédures de passation, nouvel encadrement financier, France, Le Moniteur, 246 p. 8   p.184,  in  BONAMY,  Patricia,  PELCRAN,  Anne  (2010)  Les  concessions  d’aménagement  en  pratique,  France, Litec, 298 p. 9  Idem. 10  Recherches menées au Centre de Ressources Documentaires Aménagement Logement Nature du Ministère de  l’Ecologie,  du  Développement  Durable  et  de  l’Energie,  à  la  Bibliothèque  Nationale  de  France,  à  la bibliothèque de la faculté de droit de Créteil, au centre de documentation de l’IAU‐IF.  4 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  8. 8. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filezrécents,  des  formules  cinquantenaires.  L’élaboration  d’un  traité  de  concession  repose  à  la  fois  sur des formules héritées et des négociations formelles et informelles (I). Mettre  le  traité  de  concession  au  service  du  projet  urbain,  c’est  s’en  servir  pour  définir,  expliciter, structurer  la  dynamique  de  projet,  dans  toutes  ses  composantes :  objectifs  quantitatifs,  objectifs qualitatifs, outils de suivi de projet, participation aux prises de décision, volets du projet définis en co‐élaboration, arènes de négociation formelles (II).   5 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  9. 9. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez I. ELABORER  LES  TRAITES  DE  CONCESSION,  EN  MELANT  LA  NEGOCIATION ET LES MODELES  Les  traités  de  concession  actuels  sont  le  fruit  d’une  longue  histoire,  qui  a  vu,  pendant  plusieurs décennies,  des  modèles  obligatoires  de  contrat  organiser  les  relations  entre  concessionnaire  et concédant. Ces modèles sont aujourd’hui des sources d’inspiration dans la rédaction des traités. De nombreux outils protégeant les intérêts du concédant sont en effet prévus dès 1960 (B).  En supprimant le caractère obligatoire des modèles, la décentralisation a ouvert grand la porte à la liberté  contractuelle  et  la  négociation  du  contenu  des  traités  de  concession.  Ces  négociations  ont toutefois  été  en  partie  formalisées  et  encadrées  lors  de  la  transformation  des  procédures  de passation des concessions d’aménagement en 2009 (A).  I. A. Faire la place à la négociation I. A. 1.) 1960‐1982 : le temps des documents‐types  En  application  de  la  loi  d’orientation  foncière11(LOF),  l’article  4  du  décret  n°68‐1107  du  3 décembre 1968 présente trois situations pour la mise en œuvre des ZAC :  1°) soit une réalisation directe, par la personne morale qui a pris l’initiative de l’opération  2°) soit réalisé par un établissement public ou concédé à une société d’économie mixte  3°)  soit  confiés,  par  cette  personne  morale,  à  une  personne  publique  ou  privée  sous  les stipulations d’une convention. La LOF distingue deux types de contrats d’aménagement :  ‐ les conventions d’aménagement  ‐ les concessions d’aménagement La rédaction  de ces  contrats d’aménagement se fait dans un cadre très contraint. Des documents‐types  sont  mis  au  point.  Pour  sortir  du  cadre,  il  est  nécessaire  d’obtenir  l’approbation  du gouvernement  ou  de  ses  représentants,  par  arrêté  interministériel12.  Les  concessions d’aménagement  sont  élaborées  selon  le  cahier  des  charges  type  de  concession  d’opération d’aménagement urbain annexé au décret du 1er juin 196013, puis à partir de 197714, sur le modèle du                                                             11  Loi n°67‐1253 du 30 décembre 1967, dite loi d’orientation foncière, JORF du 3 janvier 1968, p.3 à 13. 12   p.138,  JACQUOT,  Henri  et  MARTIN,  Olivier  (1993)  « Conventions  et  concessions  de  ZAC,  les  incertitudes actuelles », p.133 à 152, in Association française de droit de l’urbanisme, Colloque national, « Les 25 ans de la zone  d’aménagement concerté »,  Bilan  et propositions,   Caen, 19  et 20  novembre  1992, Droit et  Ville,  1993, n°36. 13   Décret  n°60‐554  du  1er  juin  1960  approuvant  le  cahier  des  charges  type  de  concession  d’opération d’aménagement  urbain,  JORF  du  12  juin  1960,  p.5324  à  5328,  cahier  des  charges  type  de  concession d’opérations d’aménagement urbain en application de l’article 78‐1 du code de l’urbanisme et de l’habitation  6 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  10. 10. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filezcahier  des  charges  type  pour  la  concession  d’aménagement  des  zones  d’aménagement  concerté15. Les conventions d’aménagement sont élaborées selon la convention‐type, approuvée par décret en 197016.     Néanmoins, l’existence de structures obligatoires ne signifie pas que ces contrats sont figés.   D’une  part,  entre  1960  et  1977,  le  régime  de  la  concession  d’aménagement  évolue fortement. En 1960, le risque économique est porté par le concessionnaire : un potentiel déficit sera à  sa  charge,  tandis  qu’un  excédent  sera  partagé  avec  le  concédant.  Le  concessionnaire  réalise équipements  primaires  et  secondaires  nécessaires  à  l’opération,  y  compris  en  dehors  de  son périmètre. Le concédant exerce un contrôle fort sur les différentes étapes du projet.  A l’inverse, en 1977, si les contrôles sur le projet restent forts, le risque économique est entièrement supporté par le concédant17. La réalisation des équipements de superstructure18 et des équipements primaires extérieurs à la zone font partie des missions du concédant.  L’équilibre de la concession a donc été fortement modifié au profit du concessionnaire.                                                                                                                                                                                            14  Décret n°77‐204 du 18 février 1977, relative au cahier des charges type pour la concession d’aménagement des  zones  d’aménagement  concerté,  à  l’exclusion  des  opérations  de  rénovation  urbaine,  JORF  6  mars  1977, p.1275 à 1280. 15  Les opérations de rénovation urbaine, aujourd’hui supprimées, disposaient de leur propre cahier des charges annexé à un décret du 27 mai 1961. 16   Décret  n°70‐513  du  5  juin  1970  portant  approbation  de  la  convention  type  relative  à  l’aménagement  et  à l’équipement  des  zones  d’aménagement  concerté  visées  à  l’article  4‐3  du  décret  n°68‐1107  du  3  décembre 1968, JORF du 19 juin 1970, p.5711 à 5714. 17  Voir I.B, p.22 18  « Il en est de même des mandats de délégation de maîtrise d’ouvrage qui peuvent être passés en application de  l’article  4  de  la  loi  MOP  du  12  juillet  1985.  Cette  dernière  n’étant  « pas  applicable  aux  ouvrages d’infrastructure réalisés dans le cadre d’une ZAC ou d’un lotissement », il en résulte, par une interprétation a contrario qui semble très répandue (mais qui n’est absolument pas évidente), que la réalisation des ouvrages de superstructure situé « dans le cadre » d’une ZAC (ou d’un lotissement ?) ne pourrait se faire qu’aux termes d’une convention de mandat conforme à la loi MOP. » p.146‐147, in JACQUOT, Henri et MARTIN, Olivier (1993) « Conventions et concessions de ZAC, les incertitudes actuelles », p.133 à 152, in Association française de droit de l’urbanisme, Colloque national, « Les 25 ans de la zone  d’aménagement concerté »,  Bilan  et propositions,   Caen, 19  et 20  novembre  1992, Droit et  Ville,  1993, n°36.  7 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  11. 11. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez Figure 1: Contrats daménagement et documents‐types qui y sont liés  (Schéma : Héloïse Filez)  D’autre  part,  le  cahier  des  charges  de  1977  introduit  deux  clauses  facultatives,  qui  peuvent  faire l’objet de négociations. Ainsi, l’article 2. « Missions du concessionnaire » indique :  « Pour réaliser cet aménagement, le concessionnaire doit pour sa part :  [..]  b) réaliser les équipements d’infrastructure primaire situées à l’intérieur de la zone ou nécessaires à son  accordement immédiat avec les réseaux extérieurs. Un état de ces équipements est annexé au présent  cahier des charges. (1) »  « (1) alinéa facultatif à insérer dans le cas où la réalisation de ces équipements primaire rentre dans la  concession. Dans ce cas, cet alinéa doit faire l’objet d’une décision explicite du concédant. » De manière similaire, l’insertion d’une date de présentation des avant‐projets par le concessionnaire est facultative.   Durant cette période, la protection du concédant passe donc par des modèles obligatoires, qui, sans être totalement rigides, s’adaptent peu au projet lui‐même.  I. A. 2.) 1982‐2005 : la montée en puissance de la négociation et des ZAC conventionnées  La  décentralisation  amorce  une  nouvelle  phase  pour  les  contrats  d’aménagement,  en matière de négociation et de relations aux aménageurs privés.    8 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  12. 12. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez D’une part, les lois de décentralisation, notamment les lois du 2 mars 1982 sur les droits et libertés des communes, des départements et des régions et du 22 juillet 1982, supprime les tutelles techniques  qui  pèsent  sur  les  collectivités  territoriales.  Cette  levée  des  tutelles  incluent  les contraintes résultant des cahiers des charges, qui deviennent de simples modèles.  Toutefois, Jean‐François Bizet explique que les cahiers des charges types ont continué à être utilisés jusque  dans  les  années  2000  pour  deux  raisons.  Non  seulement  ces  modèles  étaient  bien  conçus, mais les collectivités territoriales et les services de l’Etat qui les accompagnaient étaient peu habitués à  la  négociation.  Les  pratiques  de  négociation  se  sont  donc  développées  de  manière  très progressives.  « C’est  vrai  qu’à  partir  de  1982,  la  liberté  contractuelle  ayant  été  donné  totalement,  les  collectivités  étaient libres de la rédaction de leur contrat. Ceci étant quelques observations. Premièrement, les cahiers  des charges n’étaient pas si mal faits que ça. Les collectivités comme les concessionnaires ont continué à  les utiliser [..] moyennant quelques améliorations, formelles le plus souvent. [..] Deuxièmement, la liberté  ne  s’acquiert  pas  d’un  coup.  Les  collectivités  ont  eu  beaucoup  de  mal  à  se  glisser  dans  le  moule  de  la  liberté  contractuelle,  c’est‐à‐dire  à  se  mettre  à  négocier.  Et  ce  d’autant  que  les  services  d’Etat  étaient  encore très présents à l’époque, [..] [qu’ils] n’ont pas l’habitude de la négociation, ils n’ont pas l’habitude  de la liberté, ils sont là pour appliquer et non pas pour innover ou pour créer. » «  « Par conséquent, les  habitudes anciennes ont perduré jusque dans les années 2000, la loi  SRU ayant été un moteur important  de l’évolution des choses. »  La  fin  du  caractère  obligatoire  a  une  autre  conséquence  majeure :  l’affaiblissement  de  la distinction entre concession et convention d’aménagement. Précédemment, conventions et concessions se distinguaient par la nature du contenu du contrat19 et par  la  nature  « publique »  de  l’aménageur.  En  perdant  leur  caractère  obligatoire,  les  cahiers  des charges type ne peuvent plus participer à la définition juridique du contenu du contrat. La question se pose alors, pour la doctrine, de savoir ce qui différencie fondamentalement les concessions et les conventions d’aménagement.   Cette  question  est  essentielle  dans  la  mesure  où  la  signature  d’une  concession  implique, notamment, pour le concessionnaire, un accès au droit d’expropriation.  En  effet,  bien  que  la  convention‐type  prévoie  dans  son  article  6  le  recours  à  l’expropriation,  dès 1973, une circulaire en limite l’utilisation:                                                               19   Selon  MALLARD,  Jacques  et  PIETTE,  Jean‐Jacques  (1993)  « Mode  de  réalisation  de  la  ZAC  et  partenariat public‐privé », p.105 à 125 in Association française de droit de l’urbanisme, Colloque national, « Les 25 ans de la zone d’aménagement concerté », Bilan et propositions,  Caen, 19 et 20 novembre 1992, Droit et Ville, 1993, n°36; ainsi qu’Etienne Fatôme dans l’article « Concession d’aménagement » du Dalloz Immobilier Urbanisme de 1993. Cette théorie est critiquée par Olivier Martin et Henri Jacquot.   9 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  13. 13. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez « Bien que les textes réglementaires [..] prévoient explicitement [..] que la collectivité pourra exproprier  les  terrains  compris  dans  le  périmètre  de  la  zone,  il  n’est  pas  douteux  que  l’utilisation  massive  de  la  procédure  d’expropriation  serait,  dans  ce  cas,  inopportune  –  et  ce,  d’autant  plus  que  les  terrains  expropriés, puis aménagés, seraient dévolus à titre définitif à des personnes de droit privé.  Il  convient  donc  de  limiter  l’usage  de  la  procédure  d’expropriation  à  l’acquisition  de  terrains  dont  la  surface est faible par rapport à la surface totale de la zone – de l’ordre de 5 à 10 p.100 pour fixer les  idées – et à la condition expresse que la « réalisation de la zone soit d’utilité publique » »  Henri Jacquot et Olivier Martin20, dans les années 1990, distinguent trois modes d’intervention, selon le programme de l’opération.   programme de l’opération et  Equilibre économique  degré d’interventionnisme  nécessaire. Convention  Simple  encadrement  de  la  Equilibre économique grâce au marché d’aménagement  collectivité   Concession  ‐ secteur du logement social  L’équilibre  économique  ne  peut  être d’aménagement  ‐ zone  de  reconversion  atteint  sans  financement  public  mais  économique  un intérêt commercial demeure.  ‐ programme de longue durée Régie  Fort  aspect  « équipements  Pas d’aspect commercial  publics » Figure  2:  Tableau  de  synthèse  réalisé  à  partir  des  pages  151  et  152  de  l’article :  JACQUOT,  Henri  et  MARTIN,  Olivier, « Conventions et concessions de ZAC, les incertitudes actuelles », Droit et Ville, 1993, n°36  Dès leur origine, les traités de concession d’aménagement devaient être garants de l’intérêt général face aux intérêts privés. La concession repose en effet sur l’articulation de la puissance publique et de l’intervention privée. Les cocontractants ont tout deux intérêt à la réalisation de l’opération mais rarement pour les mêmes motifs. La transparence et les garanties apportées par le concessionnaire assurent  donc  que  la  concession  ne  soit  pas  détournée  de  sa  vocation  d’origine  (au  sens  d’un détournement de procédure). Or,  nombreux  sont  les  observateurs  qui  relèvent  qu’une  majorité  de  ZAC  conventionnées  sont  en fait  des  opérations  privées.  L’opérateur  privé  se  serait  contenté  de  fait  valider  son  projet  par  la collectivité territoriale.    «[..] derrière les apparences formelles, la plupart des ZAC conventionnées sont des opérations d’initiative  privée. En les prenant à leur compte les collectivités reconnaissent leur intérêt général et s’assurent en  même temps un certain contrôle sur elles ; mais les collectivités les auraient‐elles entreprises si elles ne                                                              20  JACQUOT, Henri et MARTIN, Olivier (1993) « Conventions et concessions de ZAC, les incertitudes actuelles »,  p.133  à 152  in  Association  française  de  droit  de  l’urbanisme,  Colloque  national,  « Les  25  ans  de  la  zone  d’aménagement concerté », Bilan et propositions,  Caen, 19 et 20 novembre 1992, Droit et Ville, 1993, n°36.  10 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  14. 14. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez leur avaient pas été proposées et préparées par des aménageurs généralement doublés de constructeurs  intéressés ?»21    « La première est constituée par ce qu’il faut bien appeler une certaine dérive dans l’utilisation qui est  faite  de  la  procédure  de  ZAC.[..]  De  nombreuses  ZAC  dites  privées  (c’est‐à‐dire  qui  sont  confiées  par  convention à un aménageur privé) se présentent en effet comme une opération de construction qu’un  promoteur‐constructeur est autorisé par une collectivité publique à réaliser dans le cadre de la procédure  de  ZAC  parce  que  cette  procédure  présente  un  certain  nombre  d’avantages  (dont  celui  de  permettre  d’écarter  le  POS)  [..]  Quant  à  la  deuxième  raison,  elle  tient  à  la  décentralisation  des  compétences  en  matière de ZAC, décentralisation qui ne permet pas à l’Etat de s’opposer – tout au moins de s’opposer  aussi facilement qu’auparavant – à cette utilisation de la procédure de ZAC »22  Dans  ce  contexte,  il  paraît  délicat  de  mobiliser  des  prérogatives  de  puissance  publique  telles  que l’expropriation, dans la mesure où ce qui fonde leur utilisation est la notion d’utilité publique.    Les opérateurs privés réclament toutefois une unification des régimes entre la concession et la convention, ainsi que l’accès aux prérogatives de puissance publique.  D’après  l’article  de  Jacques  Mallard  et  Jean‐Jacques  Piette23,  ces  « ZAC  privées »  (définies  comme « conventionnées avec un opérateur privé »24) sont de plus en plus nombreuses.   « Il y a vingt cinq ans, la ZAC a marqué un changement profond par rapport à l’urbanisme public exclusif  de la ZUP modèle 1958. [..]   le nombre total des créations de ZAC privées a durablement stagné (à faible niveau) entre 1970 et 1980.  Il faut en effet attendre la période 1986‐90 pour voir ce type de ZAC occuper une place, que l’on peut  qualifier d’importante, avec 29% du total des créations (soit une proportion devenue supérieure à celle  du secteur public qui ne s’élève plus qu’à 24 % sur la même période) » [le reste, 47%, étant porté par les  SEM].   Plutôt qu’une distinction concession/convention, Jacques Mallard et Jean‐Jacques Piette préconisent une distinction entre aménagement direct et indirect, selon que le concédant ou le concessionnaire porte le risque économique de l’opération. Afin de lever les réserves sur la mobilisation de la DUP au service d’un aménageur privé, les auteurs recommandent un contrôle renforcé du concédant et le                                                             21  p.150, ibid. 22   FATOME,  Etienne  et  RICHER,  Laurent  (1994),  « Nature  et  contenu  du  contrat  d’aménagement »,  Revue  de droit immobilier, n°16(2), avril‐juin 1994, p.169 à 177. 23   MALLARD,  Jacques  et  PIETTE,  Jean‐Jacques  (1993)  « Mode  de  réalisation  de  la  ZAC  et  partenariat  public‐privé », p.105 à 125, in Association française de droit de l’urbanisme, Colloque national, « Les 25 ans de la zone d’aménagement concerté », Bilan et propositions, Caen, 19 et 20 novembre 1992, Droit et Ville, 1993, n°36. 24  p.106, ibid.  11 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  15. 15. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filezretour  d’un  cahier  des  charges  type  obligatoire,  pour  encadrer  les  conventions  bénéficiant  de prérogatives de puissance publique.  Ces recommandations seront partiellement suivies dans les nouvelles procédures mises en place à la fin des années 2000 : si le cahier des charges obligatoire n’a pas fait de retour, le critère du risque économique est déterminant lors du choix des procédures de passation.    Après la décentralisation, les collectivités territoriales ont continué d’utiliser les cahiers des charges type  pour  préserver  leurs  intérêts.  Néanmoins,  l’émergence  des  « ZAC  privées »,  sur  lesquelles  le concédant exerce un contrôle moindre, et les revendications des aménagements privés questionnent les équilibres entre opération d’intérêt général, pouvoirs exorbitants, intérêts privés et contrôle sur le projet. I. A. 3.) 2005‐2012 : vers une pleine utilisation de la liberté contractuelle ? a.)  Les éléments obligatoires Bien  que  les  contrats‐types  ne  soient  plus  obligatoires,  un  traité  de  concession,  qui  « précise  les obligations des deux parties »25, présente toujours plusieurs éléments incontournables, selon les articles L.300‐5 du code de l’urbanisme :    « ‐ son objet, sa durée, les conditions de prorogation ou de modification du contrat   ‐ les modalités de rachat, de résiliation, de déchéance par le concédant, ainsi que, éventuellement, les  conditions et les modalités dindemnisation du concessionnaire. » 26   Dans  le  cas  d’une  SEM  locale,  l’article  1523‐2  du  code  général  des  collectivités  territoriales prévoit que le traité de concession doit, en supplément, obligatoirement indiqué :    «4°  Les  conditions  dans  lesquelles  le  concédant  peut  consentir  des  avances  justifiées  par  un  besoin  de  trésorerie  temporaire  de  lopération  ;  celles‐ci  doivent  être  en  rapport  avec  les  besoins  réels  de  lopération mis en évidence par le compte rendu financier visé à larticle L. 300‐5 du code de lurbanisme ;  ces avances font lobjet dune convention approuvée par lorgane délibérant du concédant et précisant  leur montant, leur durée, léchéancier de leur remboursement ainsi que leur rémunération éventuelle ; le  bilan de la mise en œuvre de cette convention est présenté à lorgane délibérant du concédant en annexe  du compte rendu annuel à la collectivité ;   5°  Les  modalités  de  rémunération  de  la  société  ou  de  calcul  du  coût  de  son  intervention,  librement  négociées entre les parties ;                                                              25  Article L.300‐5 du code de l’urbanisme, consulté le 20/08/2012. 26  Idem.  12 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  16. 16. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez 6°  Les  pénalités  applicables  en  cas  de  défaillance  de  la  société  ou  de  mauvaise  exécution  du  traité  de  concession. » b.)  La  transformation  des  pratiques :  nouvelles  procédures  de  passation  et  études préalables  Le processus actuel d’élaboration des traités de concession d’aménagement est le fruit d’une transformation  du  droit  qui  s’étale  sur  presque  dix  ans.  Dès  2001,  la  méthode  de  choix  des aménageurs  pour  les  concessions  publiques  d’aménagement  (de  gré  à  gré)  est  critiquée  par  la Commission Européenne :   « dès  2001,  le  gouvernement  français  avait  été  destinataire  d’une  lettre  de  mise  en  demeure  de  la  Commission  Européenne  ayant  pour  objet  « la  compatibilité  avec  le  droit  communautaire  de  certaines  dispositions relatives aux conditions et modalités d’octroi régissant les conventions d’aménagement. »27    Cette incompatibilité avec le droit européen de la concurrence reposait sur la restriction d’accès aux concessions  publiques  d’aménagement  (et  aux  prérogatives  de  puissance  publiques  qui  y  sont  liées), réservées aux établissements publics et aux SEM.  A  la  suite  d’arrêts  de  la  justice  administrative  française  (arrêt  CAA  de  Bordeaux,  Sodegis)  et  de  la Cour  de  justice  des  communautés  européennes  ainsi  que  d’interventions  de  la  Commission Européenne, la réglementation française subit une série de modifications en 2005, en 2006 et enfin en 2009.   Une  loi  est  adoptée  le  20  juillet  200528.  Le  système  des  contrats  d’aménagement  est  d’une  part unifié,  en  fusionnant  les  conventions  publiques  d’aménagement  et  les  conventions d’aménagement29.  D’autre  part,  la  loi  ouvre  l’accès  des  concessions  d’aménagement  à  l’ensemble des opérateurs. L’aménagement « à la française » perd donc son statut sui generis, qui le mettait à l’écart  des  procédures  liées  aux  délégations  de  service  public  et  de  marchés  publics.  La  notion d’aménagement, telle que définie par l’article L.300‐1 du code de l’urbanisme, recouvre en effet de multiples  aspects  « urbain,  social,  économique  et  environnementale »30.  Elle  est  associée  à  l’intérêt                                                             27  In F. Llorens et P. Soler Couteaux « Les conventions d’aménagement de la loi SRU sous les feux de Bruxelles » (2001)  Contrats‐marchés  publics,  n°12,  p.3  cité  page  4  et  5  par  Bonamy,  Patricia,  Pelcran,  Anne(2010)  Les concessions d’aménagement en pratique, France, Litec, 298 p. 28 Loi  n°2005‐809  du  20  juillet  2005  relative  aux  concessions  daménagement,  JORF  n°168  du  21  juillet  2005, texte 1 sur 123. 29  Vocables issus de la loi SRU du 13 décembre 2000. 30  p.109, in DEMEURE, Sylvain, MARTIN, Jean‐Yves et RICARD, Michel (2008) La ZAC, réalisation, financement, commercialisation, France, Le Moniteur, 2ème édition, 258 p.  13 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  17. 17. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filezgénéral, de manière plus prononcée qu’en droit communautaire, où l’aménagement est une activité concurrentielle, de « prestation de services »31, similaire à un marché de travaux.   Un décret en 200932 vient modifier entièrement le décret d’application de 200633, jugé insuffisant. Il abandonne partiellement la procédure sui generis de choix des aménageurs. En s’inspirant le droit européen,  ce  décret  distingue  plusieurs  procédures  de  passation :  les  petites  concessions d’aménagement  passées  par  une  procédure  adaptée,  les  « concessions‐marchés »  qui  suivent  le droit  communautaire  lié  aux  marchés  de  travaux  et  les  « concessions‐concessions »  qui  suivent  le droit communauté lié aux concessions. Ces trois types de concessions sont définis selon l’ampleur du risque économique pris par l’aménageur ainsi que le montant attendu des dépenses et recettes de l’opération d’aménagement.                                                             31  p.111, ibid. 32   Décret  n°  2009‐889  du  22  juillet  2009  relatif  aux  concessions  daménagement,  JORF  n°0169  du  24  juillet 2009, p.12370, texte n° 4 33  Décret n°2006‐959 du 31 juillet 2006 relatif aux conditions de passation des concessions daménagement et des marchés conclus par les concessionnaires et modifiant le code de lurbanisme, JORF n°177 du 2 août 2006, p.11468, texte n° 17.  14 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  18. 18. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez   34Figure 3 : Schéma de synthèse Source : p.7, guide du MEDDTL                                                               34   Ministère  de  lÉcologie,  du  Développement  durable,  des  Transports  et  du  Logement,  Concessions d’aménagement, Guide des procédures de passation, juillet 2011, 106 p.  15 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  19. 19. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez Figure 4 : Démarche de choix de la procédure de passation de la concession d’aménagement Source : p.10 et 11 du guide du MEDDTL.  16 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  20. 20. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez De  cette  mise  en  concurrence  des  aménageurs,  plusieurs  observateurs  attendent  une révolution dans la méthode d’élaboration des traités de concession. Pour  Patricia  Bonamy  et  Anne  Pelcran,  cette  mise  en  concurrence  peut  être  l’occasion  d’une meilleure  utilisation  des  fonds  publics,  à  condition  que  le  concédant  abandonne  les  documents‐types. Les traités de concession d’aménagement doivent s’adapter véritablement aux projets qu’ils se proposent de porter.    « La mise en concurrence n’a pas de vertu propre autre que celle de permettre une meilleure utilisation  des  fonds  publics.  Un  tel  objectif  ne  saurait  être  atteint  si,  ayant  rempli  les  obligations  de  mise  en  concurrence, le concédant continuait, comme par le passé, d’utiliser des contrats types »35  Patricia Bonamy et Anne Pelcran appellent donc les concédants à une pleine utilisation de la liberté contractuelle.   Mais  pour  que  cette  liberté  contractuelle  soit  véritablement  au  service  des  intérêts  du  concédant, celui‐ci doit être sûr de la faisabilité de son projet.  Richard Trapiztine souligne ainsi que la mise au point d’un pré‐projet avant la consultation des aménageurs est la clé pour que les négociations se déroulent en faveur de la collectivité.    « Si la collectivité n’a pas pris soin de vérifier la faisabilité de ce qu’elle souhaite, la discussion peut être  très difficile. »36   Les  études  préalables  affinent  les  attentes  de  la  collectivité  concédante.  Elles  participent  à  la définition  d’un  pré‐projet.  Elles  vont  nourrir  le  dossier  de  consultation  des  aménageurs  en  vue  de l’attribution de la concession d’aménagement.  Les études préalables donnent lieu à un premier niveau d’arbitrages: ‐ sur les actions d’aménagement en accompagnement de l’opération ; ‐ en  matière  d’orientations,  de  règles  ou  de  prescriptions  qui  guideront  le  plan  d’ensemble  du  projet ; ‐ en matière d’acquisitions et sur les modalités de celles‐ci ; ‐ sur les équipements d’infrastructure et de superstructure, à la charge ou non de l’aménageur ; ‐ sur le programme de construction ; ‐ sur le bilan financier prévisionnel.                                                               35   p.183,  in  BONAMY,  Patricia,  PELCRAN,  Anne  (2010)  Les  concessions  d’aménagement  en  pratique,  France, Litec, 298 p. 36  Entretien du 20 août 2012.  17 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  21. 21. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse FilezRichard  Trapiztine,  dans  un  article  intitulé  « Concessions  d’aménagement,  Vers  une  révolution  des pratiques »37, distingue chez les collectivités territoriales deux approches : la « voie volontariste » et la « voie  semi  libérale ».  Il  définit  ainsi  deux  niveaux  d’implication  des  concédants.  L’implication  du concédant a de multiples impacts, sur les motivations et contenus des études préalables, sur le degré de  précision  du  projet  (« étude  pré‐projet »  ou  simple  « étude  préalable  d’aménagement et  de faisabilité»38), sur les mesures d’anticipation foncières adoptées ou non.   « Cela  dépend  de  la  politique  de  la  collectivité.  Si,  pour  faire  simple,  la  collectivité  est  plutôt  une  collectivité de type libéral, elle aura tendance à laisser le débat ouvert, à laisser agir la concurrence entre  les  opérateurs  et  à  choisir  au  final  celui  qui  apportera  les  meilleures  garanties  de  bonne  fin.  Si  la  collectivité est assez interventionniste, elle impose ses choix, après en avoir vérifié la faisabilité. »  Les  nouvelles  procédures  de  passation  rendent  de  plus  en  plus  nécessaires  des  études  préalables approfondies. Elles transforment la relation de la collectivité territoriale au projet urbain, la poussant à adopter une approche d’anticipation et de réflexion prospective, plutôt que une attitude attentiste vis‐à‐vis des promoteurs‐constructeurs.   Cette transformation des pratiques du côté des collectivités territoriales n’est pas liée uniquement aux  nouvelles  procédures  de  passation.  Richard  Trapiztine  souligne  en  particulier  l’influence  des établissements publics fonciers ainsi que des intercommunalités ‐ qui gagnent en expérience ‐ et de la  réforme  de  la  fiscalité  ‐  qui  conduit  à  l’adoption  de  différentes  stratégies  liant  développement urbain, équipements et recettes fiscales.    « On  assiste  depuis  quelques  années  à  une  transformation  des  pratiques,  qui  est  liée  d’une  part  à  la  montée en puissance des établissements publics fonciers, [..] à l’expérience des intercommunalités, des  communautés  d’agglomération,  des  communautés  de  communes,  [..]  à  une  vision  plus  globale  de  l’aménagement,  à  des  échelles  de  territoire  plus  pertinentes.  On  sent  monter  au  sein  des  collectivités  locales une prise de conscience qui  n’existait pas il y a 4‐5 ans.  Aujourd’hui,  les  réformes  qui  ont  vu  le  jour,  notamment  la  réformes  de  la  taxe  d’aménagement,   les  amènent à avoir un regard prospectif sur leur développement et de ne plus laisser faire un urbanisme au  coup  par  coup,  avec,  à  la  sortie,  des  retards  d’équipements  qu’il  faudra  ensuite  faire  supporter  par  l’ensemble de la collectivité.  Il  y  a  donc  une  prise  de  conscience.  On  est  plus  dans  une  logique  d’urbanisme  de  projet,  régler  les  problèmes dans le préventif, plutôt que comme il y a une dizaine d’années, dans le curatif. »39                                                             37   TRAPITZINE,  Richard  (2006)  « Concessions  d’aménagement,  Vers  une  révolution  des  pratiques »,  Etudes foncières, n°120, mars‐avril 2006, p.16 à 21. 38  p.19, ibid. 39  Entretien avec Richard Trapitzine.  18 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  22. 22. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filezc.)  Les moments de négociation  Une  autre  conséquence  majeure  de  l’ouverture  à  la  concurrence  est  en  effet  le développement  des  pratiques  de  négociation.  Pour  Jean‐François  Bizet,  le  développement  de  la négociation  et  l’évolution  du  contenu  des  TCA  est  en  grande  partie  liée  à  l’ouverture  à  la concurrence.   La  mise  en  concurrence  des  aménageurs  implique  en  effet  une  égalité  de  traitement  entre  eux. L’ensemble  des  concessionnaires,  y  compris  les  SEM  et  les  Sociétés  Publiques  Locales d’Aménagement (SPLA), peut se retrouver en situation d’assumer une part de risque.    « A partir de la fin des années 1990, cette liberté contractuelle s’est accompagnée de la remise en cause  de  la  reprise  du  risque  par  la  collectivité  concédante.  On  sentait  poindre  en  2000  une  liberté  contractuelle totale, mais une liberté contractuelle qui s’accompagnait d’une prise en charge du risque  par le concessionnaire. »40  « A partir du moment où les SEM ont été mise en concurrence, [..] on a négocié les cahiers des charges,  pour couvrir les risques »  L’évaluation  du  risque  économique,  autrement  dit  la  responsabilité  d’assumer  un  déficit  potentiel,  est  liée  à  celle  des  autres  aléas  de  l’opération :  évolution  du  coût  du  foncier,  aléa  dans  le déroulement des travaux, découverte de sols pollués, évolution du programme ou des exigences du concédant.  Cette  évaluation  donne  lieu  à  ce  que  Jean‐François  Bizet  appelle  une  « matrice  des risques »41.  Chaque  risque  est  examiné  en  vue  de  déterminer  de  quelle  mesure  il  peut  mettre  en péril  l’opération  donc  le  porteur  du  risque  économique,  et  comment  il  est  partagé  entre  les  co‐contractants. Cette question de la gestion des risques a conduit à un durcissement dans les relations entre le concessionnaire et le concédant, dans les négociations autour du traité de concession mais aussi  au  cours  de  la  vie  du  projet.  L’aménagement  serait  selon  Jean‐François  Bizet  rentré  dans  le monde des affaires.    « Cela a changé fondamentalement la relation concédant‐concessionnaire. La SEM résiste aux 4 volontés  du maire.  Les directeurs de SEM, les présidents de SEM (même s’ils sont d’un côté maire et de l’autre  président  de  la  SEM)  font  davantage  attention  aux  comptes  et  aux  déficits.  Les  commissaires  aux  comptes ont aujourd’hui l’obligation de faire provisionner les déficits. Si vous provisionnez mais que vous  n’avez pas suffisamment de fonds propres, vous pouvez être en faillite, donc ça change quand même la  nature des choses. »                                                             40  Entretien avec Jean‐François Bizet. 41  Idem.  19 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  23. 23. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez « Avant, on allait dans le bureau du maire, on mettait le nom du maire, la date de la délibération et on  signait. » «Aujourd’hui, pour la ZAC des Batignolles, la concession s’est négociée sur deux mois, peut‐être  trois. » « Il y a une vraie négociation. »     «Comme  il  y  a  une  procédure  de  concurrence,  il  faut  que  la  négociation  se  fasse  sur  un  plan  de  non  rupture de l’égalité entre les concurrents. Cela multiplie les négociations entre plusieurs candidats.  Quand la collectivité en a choisi un, la SEM se protège, la ville veut obtenir plus. Il faut penser à l’égalité  de traitement, donc ne pas aboutir à un traité de concession fondamentalement différent de celui qu’on  a proposé au départ. Cela a changé la nature des relations entre les parties au moment la négociation du  contrat, [..], y a des confrontations, des vraies négociations donc de vraies rédactions. Et puis pendant la  durée de vie du contrat, les relations ont changé aussi, la SEM ne se laisse pas imposer des choses »     Figure 5: De la mise en concurrence au développement des traités de concession daménagement (Schéma : Héloïse Filez)   « On  rentre  dans  le  droit  commun.  [..]  La  relation  concédant‐concessionnaire  et  l’activité  d’aménagement est rentré dans le monde des affaires. » « Entre le concédant et le concessionnaire, une  vraie  relation  d’affaires  s’est  établie.  Je  m’en  tiens  au  contrat  et  si  vous  voulez  m’imposer  cela,  il  faut  m’indemniser.  Si  vous  m’indemnisez,  cela  veut  peut  être  dire  que  l’indemnisation  remet  en  cause  le  principe de concurrence et qu’il faudra remettre en concurrence. Si vous refusez de m’indemniser, je peux  aller devant le juge du contrat »  « Donc  on  retrouve  les  mêmes  négociations,  les  mêmes  contentieux. »  « Les  contentieux  d’indemnisation, les contentieux de résiliation des contrats vont beaucoup se développer dans les années  à venir. » « Les traités de concession posent des préoccupations juridiques graves qui ne sont pas encore  complètement traitées. On n’a peu de jurisprudence pour nous éclairer. »42                                                               42  Idem.  20 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  24. 24. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez La prise en charge du risque économique détermine en outre le rapport de force entre les parties. La partie qui assume au final le risque économique est en position de force pour la suite des négociations. Elle est en mesure d’accroître son pouvoir de décision et son niveau d’exigences dans ce partenariat.  Si  le  concédant  assume  le  risque  économique,  il  pourra  imposer  plus  facilement  certaines  de  ses orientations  en  matière  de  projet.  A  l’inverse,  si  le  concessionnaire,  en  particulier  dans  le  cas  d’un aménageur  privé,  accepte  de  prendre  le  risque,  c’est  à  la  fois  un  soulagement  pour  le  concédant, mais cela va pousser le concessionnaire à être extrêmement prudent vis‐à‐vis de tout aléa ou prise de décision qui pourrait impacter le bilan financier.  Le  statut  des  SEM  est  en  cela  un  peu  particulier.  On  peut  considérer  que  la  collectivité  territoriale concédante,  qui  fait  partie  des  actionnaires  de  la  SEM,  prend  en  charge  une  partie  du  risque  de manière indirecte, y compris lorsque la SEM annonce en être porteuse.    Une part de négociation est intégrée au processus de passation. L’article R*.300‐8 du code de  l’urbanisme  prévoit  en  effet  l’engagement  libre  de  toute  discussion  avec  un  ou  plusieurs candidats. Cette négociation se fait sur la base du traité de concession élaboré par le concédant. Dans le cadre de  l’ouverture  à  la  concurrence,  le  traité  de  concession  et  ses  annexes  correspondent  à  l’acte d’engagement  du  candidat :  il  est  donc  signé  par  l’aspirant  concessionnaire  lors  de  la  remise  des offres.  La  négociation  a  lieu  après  réception  des  offres  et  examen  des  candidatures,  notamment  après l’avis  de  la  commission  consultative  des  concessions  d’aménagement.  Cette  commission consultative,  composée  de  membres  de  l’organe  délibérant  du  concédant,  se  prononce  sur  les candidatures. L’article L.300‐9* dispose ainsi :    « Lorsque  le  concédant  est  une  collectivité  territoriale  ou  un  groupement  de  collectivités  territoriales,  lorgane délibérant désigne en son sein à la représentation proportionnelle à la plus forte moyenne les  membres composant la commission chargée démettre un avis sur les propositions reçues, préalablement  à  lengagement  des  discussions  mentionnées  à  larticle  R.*300‐8.  Il  désigne  la  personne  habilitée  à  engager ces discussions et à signer la convention. Cette personne peut recueillir lavis de la commission à  tout moment de la procédure. »  L’exécutif  du  concédant  est  la  personne  compétente  pour  négocier  avec  les  soumissionnaires  d’un appel  d’offre.  Selon  les  règles  régissant  les  délégations  de  service  public,  il  ne  peut  se  faire  21 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  25. 25. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filezreprésenter.  Il  est  par  ailleurs  déconseillé  qu’il  y  aille  seul.  Jérôme  Michon  recommande  la constitution  d’un  comité  de  négociation,  intégrant  des  membres  de  chacun  des  services  mobilisés dans  le  cadre  d’une  concession  d’aménagement (service  financier,  service  juridique,  service technique ou urbanisme) et un secrétaire de séance. Du côté du soumissionnaire, le négociateur doit avoir capacité à engager contractuellement l’entreprise. Il doit en outre figurer dans les documents signés par l’aménageur lors de la remise de l’offre.   Le  contenu  de  la  négociation  est  lui  aussi  encadré  juridiquement.  Tout  d’abord,  la négociation  ne  doit  pas  impliquer  un  changement  des  « caractéristiques  essentielles »  de  l’opération définies dans le dossier de consultation. Ces caractéristiques portent sur :   ‐  l’objet de l’opération,    ‐ la nature juridique du traité de concession,    ‐ les principaux axes d’aménagement retenus,   ‐  les compétences et expériences requises pour entreprendre un tel aménagement,    ‐ le volet financier de la concession et la localisation de l’opération.  De  plus,  la  négociation  ne  doit  pas  conduire  à  une  modification  radicale  de  l’offre  du soumissionnaire qui pourrait alors être considérée comme un  « dépôt d’une nouvelle offre postérieure à la date limite de réception des plis. » 43 Enfin,  cette  négociation  doit  s’inscrire  dans  les  critères  d’attribution  définis  dans  le  dossier  de consultation.  En  effet,  ce  sont  ces  critères  qui  motivent  le  rejet  du  soumissionnaire.  A  titre d’exemples,  Jérôme  Michon  cite :  le  caractère  pluridisciplinaire  de  l’équipe  proposée  (aménageur, urbaniste, financier, juriste), le degré d’expérience de l’équipe sur les missions de maîtrise d’ouvrage, la méthodologie proposée (évaluée grâce à une note méthodologique), le calendrier de réalisation, ou encore les outils de suivi du projet mis à disposition par le concessionnaire44.     Cette présentation du déroulement de la négociation ne doit toutefois pas induire le lecteur en  erreur.  Bien  que  la  procédure  s’inspire  du  droit  communautaire,  la  passation  d’une  concession d’aménagement  n’est  toujours  pas  considérée  comme  un  marché  ordinaire.  Les  aspirants concessionnaires déposent notamment des « propositions d’aménagement » et non pas des offres.                                                              43  p.168, MICHON, Jérôme (2008) Les concessions d’aménagement, nouvelles règles de concurrence, nouvelles procédures de passation, nouvel encadrement financier, France, Le Moniteur, 246 p. 44   « engagement  du  soumissionnaire  à  des  procédures  concrètes  de  transparence  en  matière  de  gestion  de l’opération (allusion au volet financier et à la gestion du temps [..] avec l’idée de rendre compte à intervalles réguliers à l’autorité concédante) »,  ibid.  22 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  26. 26. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse FilezDe plus, si on a officiellement quitté le système d’accord de gré à gré, le choix de l’aménageur reste intuiti personae45. Il continue de reposer sur la confiance entre les futurs partenaires. Ce choix se fait selon les critères du dossier de consultation, mais ceux‐ci restent flous : le droit français a conservé le côté humain, que ne peuvent saisir des critères techniques.  De plus, il semble, que, dans la pratique, une part non négligeable de la négociation se passe encore en amont.   «La  phase  de  négociation  est  particulière  à  chaque  cas  de  figure.  Souvent  dans  les  opérations  d’aménagement, il y a déjà des candidats qui se sont manifestés. Les candidats opérateurs sont souvent  déjà en concurrence les uns avec les autres, se sont positionnés sur des parties de foncier. Ils essayent de  capter une part de la réalisation du programme à leur profit et la commune se trouve en présence de  plusieurs candidats.  […] en général, les candidats opérateurs discutent préalablement au lancement de la consultation avec  la collectivité.  Et la collectivité a souvent, au travers de ces négociations occultes, déjà fait son choix.  Les opérateurs sont déjà en place, ils ont des références. La commune préfère un opérateur qui a fait ses  preuves, qui apportent une expérience, plutôt que d’aller chercher quelqu’un qui a l’air bon sur le papier  mais  qui  s’avéra  difficile  à  gérer,  à  manœuvrer.  [..]  La  négociation  est  à  la  fois  en  amont  de  la  consultation et un peu en aval, mais souvent, le choix est plus ou moins fait préalablement. »  Alors que, jusqu’à la décentralisation, la défense des intérêts du concédant reposait par des modèles obligatoires, elle se développe aujourd’hui par la négociation et la liberté contractuelle.  L’intégration  du  projet  tel  que  voulu  par  le  concédant  trouve  ses  fondements  dans  la  qualité  des études  préalables,  dans  l’anticipation  des  aléas  liés  aux  projets,  dans  la  définition  précise  des attentes de la collectivité et dans l’existence ou non d’une vision partagée entre les deux parties du processus de projet.                                                                 45  « "Intuitu personae" est une locution latine qualifiant un contrat conclu en considération de la personne avec laquelle il a été passé. » Source :  dictionnaire  de  droit  privé  de  Serge  Braudo,  sur  le  site  internet :  http://www.dictionnaire‐juridique.com/definition/intuitu‐personae.php, consulté le 7 septembre 2012.  23 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  27. 27. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez I. B. Mobiliser les clauses issues des cahiers des charges type La substance des traités de concession actuels est largement héritée du cahier des charges type de 1977 voire de 1960.   Dès  1960,  le  traité  de  concession  organise  le  transfert  en  direction  du  concessionnaire  de préoccupations  d’intérêt  général  tels  que  le  relogement,  des  prérogatives  de  puissance  publique dont l’expropriation ou  encore la préparation des documents de déclaration d’utilité publique.  Il précise les principaux éléments d’accord autour d’une première version du projet. Le cahier des charges  indique  d’une  part  les  modalités  de  financement  toujours  utilisées  aujourd’hui : participations  du  concédant,  emprunts,  subventions  d’autres  acteurs  publics…    Il  indique  que  le concédant n’a pas de contrôle sur les emprunts contractés par le concessionnaire.  Des plans en annexe (plan du périmètre et plan de l’avant‐projet), un  « dossier définitif de l’opération » (article  3),  comprenant  « le  plan  fixant  le  volume  et  l’implantation  des  bâtiments »,  ainsi  que  le  plan  de trésorerie  (recettes  et  dépenses  prévisionnelles  échelonnées  dans  le  temps)  et  le  phasage  de l’opération si nécessaire donnent les grandes lignes de l’opération.  La  remise  en  gestion  des  équipements  publics  est  en  outre  organisée,  et  plus  particulièrement  la remise lors de «la mise en service et au plus tard à la réception »46 de tous les docs nécessaires à leur bon entretien : « une collection complète des dessins des ouvrages tels qu’ils auront été exécutés ainsi que tous les documents nécessaires à leur exploitation rationnelle ».47  Des contrôles du concédant sur le déroulement de l’opération sont mis en place dans le cahier des charges de 1960. Deux dates sont fixées pour la remise, par le concédant, des comptes annuels de l’opération et de l’état prévisionnel des dépenses et recettes. L’article 9 prévoit de plus la soumission à  l’approbation  du  concédant,  des  avant‐projets  d’exécution  et  projets  d’exécution.  Le  cahier  des charges  type  empêche  par  ailleurs  toute  modification  des  ouvrages  au  cours  de  l’exécution  des travaux sans l’autorisation du concédant. Il autorise le concédant à avoir accès aux chantiers, à suivre l’opération, tout en formulant ses observations au concessionnaire et non aux entreprises. Le cahier des charges de 1960 se penche aussi sur la question du cahier des charges de cession de terrain, qui doit inclure des clauses liées à la DUP, aux servitudes d’intérêt général et aux obligations dans la gestion des parties communes.                                                               46  Cahier des charges type de 1960, art.19 et cahier des charges type de 1977, art 16. 47  Idem.  24 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  28. 28. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez  Le cahier des charges de 1977 développe le transfert de préoccupations d’intérêt général en approfondissant la question du relogement (article 8 ter) qui devient une activité partenariale et en autorisant les occupations temporaires.  Ce  cahier  des  charges  marque  en  outre  l’officialisation  des  tâches  de  coordination  du concessionnaire48, des tâches de contrôle général des travaux et de leur parfait achèvement (article 11), ainsi que de contrôle de l’établissement du calendrier d’exécution, que le concessionnaire devra faire respecter.   Les  dispositifs  intégrant  une  première  vision  du  projet  dans  le  traité  de  concession  évoluent.  La durée  de  8  ans  apparaît,  comme  durée  maximale  de  la  concession,  dont  la  prorogation  peut uniquement  avoir  lieu  pour  « des  motifs  exceptionnels »,  et  doit  être  autorisée  par  trois  ministres (article 5). En  annexe,  la  description  de  l’opération  n’est  plus  assurée  par  le  dossier  d’exécution,  mais  par  le dossier  de  ZAC.  Le  cahier  des  charges  de  1977  prévoit  par  ailleurs  la  possibilité  de  demander  la révision du programme et du bilan financier (art 18§3).   Les dispositifs de contrôle s’étoffent. Les outils financiers prennent la forme d’un état prévisionnel actualisé des dépenses et recettes, présentant à la fois ce qui a été réalisé et le reste à réaliser, ainsi que  la  « charge  résiduelle  pour  le  concédant ».  Le  cahier  des  charges  liste  six  types  de  dépenses attendues  pour  le  budget  prévisionnel,  que  l’on  retrouve  aujourd’hui  dans  les  budgets  classiques. Sont aussi mis en place le plan de trésorerie actualisé de l’opération avec l’échéancier des dépenses et recettes (dont le montant des emprunts et la participation financière annuelle du concédant), ainsi que la note de conjoncture « sur les conditions physiques et financières de réalisation de l’opération au cours de l’année écoulée comparées aux prévisions initiales et sur les prévisions à venir. ». Le  cahier  de  charges  de  1977  marque  en  outre  l’apparition  des  documents  prévisionnels  annuels non financiers, tels que le programme des acquisitions immobilières et  le programme des travaux. Le  cahier  des  charges  de  cession  de  terrain  est  réorganisé  en  trois  titres  et  se  dote  de  rubriques supplémentaires :  les  droits  et  obligations  pendant  la  durée  des  travaux  (titre  II),  «les  règles  et servitudes de droit privé » (titre III). D’autre  part,  le  cahier  des  charges  limite  le  contrôle  du  concédant  sur  les  missions  hors  cadre  du cahier des charges, dont pourraient être porteur le concessionnaire49.                                                               48  Article 2. f) : « d’une manière générale, assurer l’ensemble des études, les tâches de gestion et la coordination indispensables pour la bonne fin de l’opération »  49   Il  est  précisé  que  l’accord  du  concédant  n’est  nécessaire  que  lorsque  ces  missions  sont  « en  rapport  avec l’aménagement de la zone concédée » (article 4).  25 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  29. 29. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse FilezEnfin,  le  cahier  des  charges  de  1977  marque  une  évolution  sur  la  question  du  partage  des responsabilités. Si une faute lourde du concessionnaire est constatée, les indemnités aux tiers sont entièrement à sa charge et non plus prise en compte au bilan de l’opération.    Plusieurs  clauses,  initialement  prévues  dans  le  cahier  des  charges  type  de  1960  et/ou  de 1977, traitent de sujets sensibles en matière de gestion de projet. Elles montrent que les questions d’aujourd’hui  avaient  parfois  leur  réponse  hier,  bien  qu’elles  ne  soient  pas  forcément  toujours adaptables aux problématiques actuelles. Premièrement,  un  phasage  minimum  du  projet  était  prévu  dans  les  cahiers  des  charges  types.  Le cahier  des  charges  de  1960  intégrait  ainsi  une  date  de  clôture  de  la  concession,  une  date  de présentation  des  comptes  définitifs  de  l’opération  et  une  date  d’approbation  des  avant‐projets d’exécution (qui devient facultative dans le cahier des charges de 1977). Deuxièmement, la question de l’attribution du résidu en clôture d’opération a connu des réponses variées d’un cahier des charges type à l’autre (et est aujourd’hui le produit d’équilibre délicat, propre à chaque projet). En 1960, le déficit est absorbé par le concessionnaire, mais l’excédent est partagé entre  les  2  cocontractants.50  En  1977,  le  résidu  semble  entièrement  à  la  charge  du  concédant. L’excédent lui revient au concédant. La possibilité d’un déficit n’est pas explicitement évoquée, mais l’article 22 précise que le montant définitif de la participation publique est fixé à partir du bilan de clôture. Il est donc fort probable que cette participation publique ajustable absorbe le déficit s’il y a lieu. Laurent Richer et Etienne Fâtome expliquent ainsi :   « La conséquence logique de cette difficulté de mesurer le risque économique dopérations de ce type  est quelles ne peuvent que très difficilement être aux risques et périls dun aménageur. Cest dailleurs  pourquoi le cahier des charges type de concession daménagement de ZAC approuvé par le décret du 18  février 1977, qui reste largement utilisé, contient un article 22 qui prévoit la prise en charge du déficit par  la collectivité puisque cet article est ainsi rédigé : « Après achèvement des opérations concédées, le bilan  de  clôture  est  arrêté  et  approuvé  par  le  concédant.  Ce  bilan  précise  le  montant  définitif  de  la  participation financière du concédant aux travaux daménagement » »51   Troisièmement,  la  rémunération  du  concessionnaire  est  le  jeu  d’arrangements  multiples.  En  1960, elle  correspond  un  pourcentage  fixe  des  dépenses,  mais  révisable.  En  1977,  un  coefficient  selon  la taille de l’opération est affecté au pourcentage et les possibilités de révision sont encadrées.                                                             50   Article  25 :  « Au  cas  où  les  produits  encaissés  par  la  société  auraient  permis  de  couvrir  intégralement  les charges  et  laisseraient  apparaître  un  excédent,  cet  excédent,  après  prélèvement  des  impôts  éventuels,  serait versé pour moitié au concédant et pour le reste affecté conformément aux statuts de la société.  Si, au contraire, les comptes définitifs sont déficitaires, le déficit serait à la charge de la société. » 51  FATOME, Etienne et RICHER, Laurent (2007), « La procédure de passation des concessions daménagement », Actualité Juridique Droit Administratif, p.409. Consulté en ligne le 30 août 2012 sur : http://edu.u‐bordeaux4.fr.  26 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  30. 30. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse FilezQuatrièmement, l’organisation de la remise en gestion a fait l’objet de plusieurs dispositifs. C’est un moment  délicat,  où  le  concédant  doit  s’approprier  et  prendre  en  charge  l’ouvrage  construit  par  le concessionnaire. En 1960, cette remise en gestion est précédée d’une réception provisoire. Au plus tard,  à  la  deuxième  réception,  définitive  cette  fois,  les  ouvrages  sont  considérés  comme  remis  en gestion. Le cahier des charges de 1977 voie la disparition de la réception provisoire.  Cinquièmement, en matière de contrôle du concédant sur le projet, se pose la question du choix des hommes de l’art. Parfaitement libre dans le cahier des charges de 196052, ce choix se fait « en accord avec le concédant » en 1977. Cette association au choix de la maîtrise d’œuvre notamment, se fait par  une  participation  aux  commissions  d’analyse  des  offres.  La  participation  aux  passations  de marchés est en outre prévue dès 1960 : « Le concédant et les services de contrôle compétents seront représentés au sein du bureau appelé à juger les offres reçues » (article 10). Sixièmement,  le  concédant  a  un  pouvoir  de  contrôle  sur  les  bénéficiaires  (noms,  qualité,  prix)  dès 1960.  Un  comité  « présidé  par  le  préfet  et  comprenant  le  directeur  des  domaines  et  le  directeur départemental de la construction » doit aussi approuver la liste des bénéficiaires (article 17). Enfin, le cahier des charges type de 1977 intègre la possibilité d’une reprise par le concédant (mais  aux  risques  et  périls  du  concessionnaire),  quand  la  cession  d’une  partie  ou  de  la  totalité  de  la concession  a  été  réalisée  sans  accord  du  concédant,  ou  lorsque  l’inaction  ou  un  retard  du concessionnaire a été constatée.                                                              52  Article 15 : « La société peut faire appel, pour l’exécution de sa mission, aux hommes de l’art et aux services de son choix. »  27 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012
  31. 31. Le traité de concession d’aménagement, au service du projet urbain – Mémoire de fin d’études – Héloïse Filez  Figure 6 : Quelques unes des évolutions entre les cahiers des charges (Tableau: Héloïse Filez)  Au  final,  la  rédaction  des  traités  de  concession  s’inspire  d’articles  anciens  qui  assureraient  déjà  les intérêts  du  concédant  dans  le  cadre  des  contrats‐types.  L’élaboration  des  traités  de  concession repose de plus sur des négociations formelles et informelles. Celles‐ci sont menées sur la base des études  préalables  et  de  la  proposition  soumise  par  l’aspirant  concessionnaire,  dans  le  cadre  d’une procédure  de  choix  de  l’aménageur  profondément  renouvelée  depuis  2009.  Ces  négociations peuvent déboucher en outre sur la rédaction de formules et la mise en place d’outils plus à même de structurer le processus de projet urbain.   28 Master Urbanisme et Aménagement – Institut d’Urbanisme de Paris – 2010-2012

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