Contenu et conséquences du contrôle pour les ventes immobilières

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Intervention de Benoît MOULINE, Chef de service SATESE, Conseil Général du Calvados, dans le cadre des 6èmes Assises Nationales de l'assainissement non collectif

Publié dans : Business, Technologie
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Contenu et conséquences du contrôle pour les ventes immobilières

  1. 1. Direction de l’Eau et de la Recherche / SATESE Note d’information sur le contrôle de l’ANC par les SPANC dans le cadre de ventes immobilières 1) Contexte : Actuellement, les SPANC effectuent les contrôles d’installations d’assainissement non collectif prévus par la Loi sur l’Eau et les Milieux Aquatiques du 30 décembre 2006 avant le 31 décembre 2012. Avec cette nouvelle loi et ses décrets d’application en attente, la situation évolue d’un contrôle «informatif» vers un contrôle «contraignant» : classements des installations avec liste des travaux à effectuer sous 4 ans maximum, et entretien de l’installation par le propriétaire (vidangeurs agréés), … Par ailleurs, de nombreux notaires sollicitent les SPANC ou les maires pour avoir une copie du contrôle diagnostic. Sur certains secteurs, ce contrôle est réalisé systématiquement à l’occasion d’une vente et ce, sans que les collectivités aient la connaissance de sa portée juridique. 2) Rappel de la réglementation sur les diagnostics immobiliers et les vices-cachés : L’article 46 de la LEMA spécifie que «lors de la vente d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux art. L271-4 et 5 du Code de la Construction et de l’Habitat». Toutefois, cette obligation n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2013 et la durée de validité du contrôle sera fixée par un décret. Il découle de ces obligations, que le document de contrôle n’est pas actuellement à fournir par la collectivité, ni à joindre au dossier de diagnostic par le notaire et qu’il reste valide jusqu’au contrôle suivant. Concernant les vices cachés, est défini comme caché, le défaut que l’acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance lors de la vente. Dans ce cas, selon le Code Civil art. 1641 et 1646, le vendeur reste responsable des vices : - «le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus.» - «Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à en rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.» Toutefois le vendeur peut s’exonérer de cette responsabilité dans deux cas : - si le contrat de vente le précise (article 1643 du Code Civil) - en pratique si l’ANC a été expertisé (contrôlé), le diagnostiqueur (SPANC ou autre) étant alors considéré comme professionnel sachant, présumé connaître le vice (jurisprudence). Dans le second cas, la responsabilité des vices cachés est transférée au SPANC et l’acheteur ne peut plus, sauf en cas de manœuvre de dissimulation ou de mauvaise foi, se retourner contre le vendeur ou son notaire. Mission d’animation SATESE/ Assainissement Non Collectif juillet 2009
  2. 2. Direction de l’Eau et de la Recherche / SATESE 3) Pratiques actuelles : La Chambre Départementale des Notaires nous a confirmé le souhait d’obtenir les résultats des contrôles effectués par les SPANC. Cette demande résulte du fait que la responsabilité du notaire peut être engagée pour manquement à son obligation de conseil, si il n’a pas porté à connaissance de l’acquéreur, l’existence et le résultat du diagnostic. Le fait de répondre à ces demandes et de devancer les obligations réglementaires présente des avantages et des inconvénients pour le SPANC, énumérés dans le tableau ci-dessous. 4) Diagnostic effectué ou fourni pour une vente immobilière AVANTAGES pour le SPANC INCONVENIENTS pour le SPANC - Connaissance des transactions immobilières et - Transfère les vices cachés au SPANC, ce qui des nouveaux propriétaires nécessite d’être vigilant sur la rédaction du rapport, afin de limiter les responsabilités - Information du futur propriétaire, sur le besoin ou non de réhabiliter l’installation et/ou sur la - Source importante de contentieux, de part la nature des travaux à effectuer nature même des contrôles (ouvrages enterrés, enjeux financiers importants, insalubrité, ...) - Possibilité laissée à l’acheteur comme au vendeur de se mettre en conformité - Responsabilité juridique en cas de litiges sur le résultat du diagnostic, son contenu ou le fait de - Mission de service public devancer l’obligation réglementaire - Gestion des contentieux (*) (*) Deux solutions : - assurance responsabilité civile professionnelle, couvrant les frais juridiques et les éventuels dommages au tiers - provisions pour couvrir les frais correspondants aux contentieux 5) Mise en œuvre pratique : deux cas possibles : a) Rapport du contrôle diagnostic du SPANC non communiqué au notaire le SPANC est dans son droit et dans ce cas, il : - sera vigilant sur le fait que le propriétaire peut fournir le rapport au notaire sans qu’il en soit informé. Le SPANC pourra limiter sa responsabilité en précisant sur le rapport, qu’il ne peut pas être annexé à un acte de vente tant que la date de mise en application (01/01/2013) n’entre pas en vigueur et que son document n’est pas destiné à lever les vices cachés (*), notamment dans le cadre d’une vente immobilière. La vente sera donc en théorie effectuée avec un vendeur qui reste responsable des vices cachés. (*) Soumis à jurisprudence. Devant le juge, cette mention n’exonère pas totalement la responsabilité du SPANC - informera au minimum le notaire sur la nature du service public (collectif ou non) dont dépend l’habitation et lui fournira la copie du règlement du service concerné. Mission d’animation SATESE/ Assainissement Non Collectif juillet 2009
  3. 3. Direction de l’Eau et de la Recherche / SATESE b) Le SPANC transmet au notaire le rapport diagnostic Il conviendra d’être vigilant sur plusieurs points : - Pour que la réponse du SPANC soit favorable, le notaire effectue sa demande par un courrier, fax ou mail spécifiant l’accord du propriétaire (mandat) pour lui transmettre le rapport diagnostic, et ce dans un délai raisonnable (15 jours calendaires). - Le SPANC précise que ce document ne peut pas être intégré (avant le 31/12/20012) au dossier de diagnostic technique. - Le SPANC peut limiter sa responsabilité : En précisant, dans sons avis de passage, que tous les ouvrages soient rendus accessibles et que tous les documents relatifs au système de traitement (devis, plans, étude,…) soient fournis En spécifiant dans son rapport les conditions dans lesquels le diagnostic a été réalisé et les obstacles, raisons ou défauts de contrôle (ouvrage réellement inaccessible sans destruction ou détérioration de biens, refus du propriétaire, ouvrage trop fragilisé ou non localisable après des investigations sommaires,…) En établissant uniquement des réserves faciles à lever et relatives à des points de mesures (ex : pose d’un extracteur d’air, …) En émettant des avis défavorables à titre conservatoire, si les installations sont incomplètes, ou si certains ouvrages inaccessibles ou s’il existe un doute sérieux sur les capacités de traitement ou d’infiltration des sols En proposant une contre-visite pour lever les dernières incertitudes (ex : après dégagement par le propriétaire d’un regard non accessible) En faisant en sorte que la conclusion du rapport, ne puisse pas être séparé du contenu technique et des remarques formulées ou des conseils apportés (mention que le rapport n’est valable que dans sa totalité, nombre de pages, …) En listant sommairement les travaux à effectuer (par exemple : mettre en place une filière de traitement adaptée à la nature du terrain, …) qui ne s’apparentent pas à une prescription ou une conception. - Afin de minimiser la responsabilité du SPANC, il peut être intéressant de compléter l’ancien contrôle diagnostic existant par un nouveau spécifique à la vente. - Cette politique peut être l’occasion de prévoir dans le règlement du SPANC, des contrôles facultatifs (sur demande), avec un tarif adapté à ces risques nouveaux. NB : Le SPANC sera particulièrement vigilant dans le cas où un nouveau propriétaire le sollicite pour réaliser un contrôle après vente. En effet, un acheteur pourra utiliser ce contrôle pour transférer la responsabilité des vices cachés, au SPANC et tenter d’obtenir des dommages et intérêts (Exemple : présence d’une fosse totalement enterrée et en mauvais état, mais non décelable lors d’un contrôle visuel sommaire, et donc non mentionné dans le rapport du SPANC). Les obligations s’appliquant au « diagnostiqueur immobilier » (annonces, certification et évaluation des compétences par examen, absence de liens avec les travaux, assurance, …) ne concernent pas les collectivités. Mission d’animation SATESE/ Assainissement Non Collectif juillet 2009

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