Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR : 24/PRT/M/2008
PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM
NOMOR : 24/PRT/M/2008
TANGGAL 30 DESEMBER 2008

TENTANG

PEDOMAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG

Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

DEPARTEMEN PEKERJAAN UMUM
DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
Jl. Pattimura No. 20 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan 12110

NOMOR : 24/PRT/M/2008
TANGGAL 30 DESEMBER 2008

TENTANG

PEDOMAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG


NOMOR: 24/PRT/M/2008

TENTANG

PEDOMAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA

MENTERI PEKERJAAN UMUM,

Menimbang : bahwa untuk melaksanakan ketentuan Pasal 73 ayat (6), dan Pasal
76 ayat (5) Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002
tentang Bangunan Gedung, perlu menetapkan Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum tentang Pedoman Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung;
Mengingat : 1. Peraturan Pemerintah Nomor 36 tahun 2005 tentang Peraturan
Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun
2005 Nomor 83, Tambahan Lembaran Negara Nomor 4532);
2. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 9 tahun 2005
tentang Kedudukan, Tugas, Fungsi, Susunan Organisasi dan
Tata Kerja Kementerian Negara Republik Indonesia;
3. Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 187/M Tahun
2004 tentang Pembentukan Kabinet Indonesia Bersatu;
4. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 01/PRT/M/2008
tentang Organisasi dan Tata Kerja Departemen Pekerjaan
Umum;

MEMUTUSKAN :

Menetapkan : PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM TENTANG
PEDOMAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN
GEDUNG.

1

BAB I
KETENTUAN UMUM

Bagian Kesatu
Pengertian

Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri ini, yang dimaksud dengan :
1. Bangunan gedung adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu
dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan /
atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan
keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
2. Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan bangunan
gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan gedung selalu laik
fungsi.
3. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti
bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan
sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi.
4. Fungsi bangunan gedung meliputi fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan
budaya dan fungsi khusus adalah ketetapan mengenai pemenuhan persyaratan
administratif dan persyaratan teknis bangunan gedung.
5. Klasifikasi bangunan gedung adalah klasifikasi dari fungsi bangunan gedung
berdasarkan pemenuhan tingkat persyaratan administrasi dan persyaratan
teknisnya.
6. Persyaratan teknis bangunan gedung adalah ketentuan mengenai persyaratan tata
bangunan dan persyaratan kendalan bangunan gedung.
7. Penyelenggaraan bangunan gedung adalah kegiatan pembangunan yang meliputi
proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemanfaatan, pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung.
8. Pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang, atau
perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik gedung.
9. Pengguna bangunan gedung adalah pemilik bangunan gedung, dan/atau bukan
pemilik bangunan gedung berdasarkan kesepakatan dengan pemilik bangunan
gedung, yang menggunakan dan/atau mengelola bangunan gedung atau bagian
bangunan gedung sesuai dengan fungsi yang ditetapkan.
10. Masyarakat adalah perorangan, kelompok, badan hukum atau usaha dan lembaga
atau organisasi yang kegiatannya di bidang bangunan gedung, termasuk
masyarakat hukum adat dan masyarakat ahli, yang berkepentingan dengan
penyelenggaraan bangunan
11. Pemerintah Pusat, selanjutnya disebut Pemerintah, adalah Presiden Republik

2

Indonesia yang memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia
Tahun 1945.
12. Pemerintah daerah adalah Bupati, atau Walikota, dan perangkat daerah sebagai
unsur penyelenggara pemerintahan daerah, kecuali untuk Provinsi Daerah Khusus
Ibukota Jakarta adalah Gubernur.
13. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
pekerjaan umum.

Bagian Kedua
Maksud, Tujuan, dan Lingkup

Pasal 2
(1) Pedoman ini dimaksudkan untuk menjadi acuan bagi pemerintah daerah,
khususnya instansi teknis pembina penyelenggaraan bangunan gedung, dalam
melaksanakan kegiatan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung agar
selalu laik fungsi.
(2) Pedoman ini bertujuan untuk terwujudnya pemanfaatan bangunan gedung yang
memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan
serta efisien, serasi dan selaras dengan lingkungannya.
(3) Lingkup pedoman ini meliputi pengelolaan pemeliharaan dan perawatan, tata cara
dan metode, sistem dan program, perlengkapan, peralatan dan standar kinerja
pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, serta pembinaan.

BAB II
MANAJEMEN, LINGKUP, TATA CARA DAN METODE

Bagian Kesatu
Manajemen Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

Pasal 3
(1) Manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi:
a. manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung;
b. persyaratan penyedia jasa dan tenaga ahli/terampil pemeliharaan dan
perawatan bangunan gedung.

(2) Rincian manajemen pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tercantum dalam lampiran peraturan menteri
ini, yang merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan peraturan
menteri ini.

(3) Setiap orang atau badan termasuk instansi Pemerintah dan pemerintah daerah
dalam melaksanakan administrasi dan manajemen pemeliharaan dan perawatan

3

bangunan gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) wajib memenuhi
pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung ini.

Bagian Kedua
Lingkup Pemeliharaan dan Perawatan
Bangunan Gedung

Pasal 4
(1) Lingkup pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi:
a. pemeliharaan bangunan gedung;
b. perawatan bangunan gedung.
(2) Pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi persyaratan yang terkait
dengan:
a. keselamatan bangunan gedung;
b. kesehatan bangunan gedung;
c. kenyamanan bangunan gedung; dan
d. kemudahan bangunan gedung.
(3) Rincian lingkup pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung sebagaimana
dimaksud pada ayat (1) tercantum dalam lampiran peraturan menteri ini, yang
merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan peraturan menteri
ini.

Bagian Ketiga
Tata Cara dan Metode
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung

Pasal 5
(1) Tata cara dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung meliputi:
a. prosedur dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung;
b. program kerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung;
c. perlengkapan dan peralatan untuk pekerjaan pemeliharaan dan perawatan
bangunan gedung; dan
d. standar dan kinerja pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung.
(2) Rincian lingkup tata cara dan metode pemeliharaan dan perawatan bangunan
gedung sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tercantum dalam lampiran peraturan
menteri ini, yang merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan
peraturan menteri ini.

4


BAB III
PEMBINAAN TEKNIS

Pasal 6
(1) Pembinaan pelaksanaan pedoman ini dilakukan oleh Pemerintah dalam rangka
meningkatkan kemampuan dan kemandirian pemerintah daerah dan masyarakat
dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
(2) Pembinaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan melalui pengaturan,
pemberdayaan dan pengawasan kepada pemerintah kabupaten/kota yang dapat
dilaksanakan oleh pemerintah provinsi dalam rangka pelaksanaan tugas
dekonsentrasi.

BAB IV
KETENTUAN PERALIHAN

Pasal 7
Pada saat peraturan menteri ini mulai berlaku, semua peraturan perundang-undangan
yang berkaitan dengan pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung dinyatakan
masih tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan ketentuan dalam peraturan
menteri ini.

BAB V
KETENTUAN PENUTUP

Pasal 8
Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal ditetapkan.
Peraturan Menteri ini disebarluaskan kepada pihak-pihak yang berkepentingan untuk
diketahui dan dilaksanakan.

Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 30 Desember 2008

5

Lampiran
PERATURAN MENTERI NOMOR 24/PRT/M/2008 TENTANG
PEDOMAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

DAFTAR ISI i

BAGIAN I
KETENTUAN UMUM

I. PENGERTIAN 1
A. UMUM 1
B. TEKNIS 1
C. ISTILAH KHUSUS 4

II. MAKSUD DAN TUJUAN 6
A. MAKSUD 6
B. TUJUAN 6

BAGIAN II
MANAJEMEN DAN PERSYARATAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG

I. MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG 7
A. BATASAN ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG 7
B. STRUKTUR ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG 7
C. FUNGSI, TANGGUNG JAWAB DAN KEWAJIBAN 8
D. NISBAH SUMBER DAYA MANUSIA 10
E. PROGRAM PEMBEKALAN, PELATIHAN DAN PEMAGANGAN 11

II. PERSYARATAN PENYEDIA JASA DAN TENAGA AHLI/TERAMPIL
PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG 11
A. PERSYARATAN PENYEDIA JASA 11
B. PERSYARATAN TENAGA AHLI/TERAMPIL 12

BAGIAN III
LINGKUP PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

I. LINGKUP PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG 13
A. ARSITEKTURAL 13
B. STRUKTURAL 13
C. MEKANIKAL 13

i

D. ELEKTRIKAL 14
E. TATA RUANG LUAR 14
F. TATA GRHA (HOUSE KEEPING) 15

II. LINGKUP PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG 15
A. REHABILITASI 16
B. RENOVASI 16
C. RESTORASI 16
D. TINGKAT KERUSAKAN 16

BAGIAN IV
TATA CARA DAN METODE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG

I. PROSEDUR DAN METODE PEMELIHARAAN, PERAWATAN DAN
PEMERIKSAAN PERIODIK BANGUNAN GEDUNG 18
A. KOMPONEN ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG 18
B. KOMPONEN STRUKTUR BANGUNAN GEDUNG 22
C. KOMPONEN MEKANIKAL BANGUNAN GEDUNG 30
D. KOMPONEN ELEKTRIKAL BANGUNAN GEDUNG 73
E. KOMPONEN RUANG LUAR BANGUNAN GEDUNG 88
F. KOMPONEN TATA GRHA 93

II. PROGRAM KERJA PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG 113
A. PEMBERSIHAN HARIAN 113
B. PEMBERSIHAN PADA WAKTU JAM KERJA 114
C. PEMBERSIHAN DI LUAR JAM KERJA 115
D. PEMBERSIHAN MINGGUAN 115
E. PEMBERSIHAN BULANAN 116
F. PEMBERSIHAN TIGA BULANAN 116

III. PERLENGKAPAN DAN PERALATAN UNTUK PEKERJAAN PEMELIHARAAN
DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG 117
A. PERLENGKAPAN DAN PERALATAN SESUAI KONDISI PEKERJAAN 117
B. PERALATAN MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL 120
C. PERALATAN TATA GRHA 120

IV. STANDAR DAN KINERJA PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG 121
A. STANDAR KEBERSIHAN 121
B. STANDAR MUTU RUANGAN 122

ii

- BAGIAN I KETENTUAN UMUM -
BAGIAN I
KETENTUAN UMUM

I. PENGERTIAN

A. UMUM
Dalam pedoman teknis ini yang dimaksud dengan:
1. Pemeliharaan bangunan gedung adalah kegiatan menjaga keandalan
bangunan gedung beserta prasarana dan sarananya agar bangunan
gedung selalu laik fungsi (preventive maintenance).
2. Perawatan bangunan gedung adalah kegiatan memperbaiki dan/atau
mengganti bagian bangunan gedung, komponen, bahan bangunan,
dan/atau prasarana dan sarana agar bangunan gedung tetap laik fungsi
(currative maintenance).

B. TEKNIS
1. Air Limbah adalah semua air yang berasal dari buangan proses rumah
tangga (limbah domestik) dan proses industri (limbah industri).
2. Air kotor adalah semua air yang bercampur dengan kotoran-kotoran
dapur, kamar mandi, kakus dan peralatan-peralatan pembuangan lainnya.
3. Atrium adalah suatu ruang dalam suatu bangunan yang menghubungkan
2 atau lebih tingkat/ lantai, di mana :
a. Seluruh atau sebagian ruangnya tertutup pada bagian atasnya oleh
lantai atau atap, termasuk struktur atap kaca;
b. Termasuk setiap ruang yang berbatasan/ berdekatan tetapi tidak
terpisahkan oleh pembatas;
c. Tidak termasuk lorong tangga, lorong ramp, atau ruang dalam saf.
4. Bangunan gedung adalah bangunan yang didirikan dan atau diletakkan
dalam suatu lingkungan sebagian atau seluruhnya pada, di atas, atau di
dalam tanah dan/atau perairan secara tetap yang berfungsi sebagai
tempat manusia untuk melakukan kegiatan bertempat tinggal, berusaha,
bersosial-budaya, dan kegiatan lainnya.
5. Bangunan turutan adalah bangunan sebagai tambahan atau
pengembangan dari bangunan yang sudah ada.
6. Bangunan umum adalah bangunan yang berfungsi untuk tempat manusia
berkumpul, mengadakan pertemuan, dan melaksanakan kegiatan yang
bersifat publik lainnya, seperti keagamaan, pendidikan, rekreasi, olah
raga, perbelanjaan, dsb.
7. Bangunan Induk adalah bangunan yang mempunyai fungsi dominan
dalam suatu persil.

1


8. Baku Tingkat Getaran mekanik dan getaran kejut adalah batas maksimal
tingkat getaran mekanik yang diperbolehkan dan usaha atau kegiatan
pada media padat sehingga tidak menimbulkan gangguan terhadap
kenyamanan dan kesehatan serta keutuhan bangunan.
9. Baku Tingkat Kebisingan adalah batas maksimal tingkat kebisingan
yang diperbolehkan dituang ke lingkungan dari usaha atau kegiatan
sehingga tidak menimbulkan gangguan kesehatan manusia dan
kenyamanan lingkungan.
10. Daerah Hijau Bangunan, yang selanjutnya disebut DHB adalah ruang
terbuka pada bangunan yang dimanfaatkan untuk penghijauan.
11. Dinding Pembatas adalah dinding yang menjadi pembatas antara
bangunan.
12. Dinding Luar adalah suatu dinding bangunan terluar yang bukan
merupakan dinding pembatas.
13. Dinding Luar Non-struktural adalah suatu dinding luar yang tidak
memikul beban dan bukan merupakan dinding panel.
14. Garis Sempadan Bangunan merupakan jarak bebas minimum dari
bidang terluar suatu massa bangunan terhadap :
a. Batas lahan yang dikuasai,
b. Batas tepi sungai/pantai,
c. Antar masa bangunan lainnya, atau
d. Rencana saluran, jaringan tegangan tinggi listrik, jaringan pipa gas dan
sebagainya.
15. Garis sempadan pagar adalah garis bagian luar dari pagar persil atau
pagar pekarangan.
16. Garis sempadan loteng adalah garis yang terhitung dari tepi jalan
berbatasan yang tidak diperkenankan didirikan tingkat bangunan.
17. Getaran adalah gerakan bolak-balik suatu massa melalui keadaan
seimbang terhadap suatu titik acuan.
18. Getaran kejut adalah getaran yang berlangsung secara tiba-tiba dan
sesaat.
19. Getaran mekanik adalah getaran yang ditimbulkan oleh sarana dan
peralatan kegiatan manusia.
20. Getaran seismik adalah getaran tanah yang disebabkan oleh peristiwa
alam dan kegiatan manusia.
21. Jarak antara bangunan adalah jarak terkecil antara bangunan yang
diukur antara permukaan-permukaan denah bangunan.

2


22. Jaringan persil adalah jaringan sanitasi dan jaringan drainasi dalam
persil.
23. Jaringan saluran umum kota adalah jaringan sarana dan prasarana
saluran umum perkotaan, seperti jaringan sanitasi dan jaringan drainasi.
24. Kamar adalah ruangan yang tertutup seluruhnya atau sebagian, untuk
tempat kegiatan manusia, selain kamar untuk MCK dan dapur.
25. Kebisingan adalah bunyi yang tidak diinginkan dari usaha atau kegiatan
dalam tingkat dan waktu yang dapat menimbulkan gangguan kesehatan
manusia dan kenyamanan lingkungan.
26. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah koefisien perbandingan antara
luas lantai dasar bangunan terhadap luas persil/ kaveling/ blok
peruntukan.
27. Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah angka prosentase perbandingan
antara luas ruang terbuka di luar bangunan yang diperuntukkan bagi
pertamanan/ penghijauan dengan luas tanah perpetakan/ daerah
perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang dan tata bangunan
yang ada.
28. Koefisien Lantai Besmen (KLB) adalah koefisien perbandingan antara
luas keseluruhan lantai bangunan terhadap luas persil/ kaveling/ blok
peruntukan.
29. Koefiesien Tapak Besmen (KTB) adalah angka prosentasi perbandingan
luas tapak besmen dengan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan
yang dikuasai sesuai dengan rencana tata ruang dan tata bangunan yang
ada.
30. Lubang Atrium adalah ruang dari suatu atrium yang dikelilingi oleh batas
pinggir bukaan lantai atau oleh batas pinggir lantai dan dinding luar.
31. Mendirikan Bangunan
a. Mendirikan, memperbaiki, memperluas, mengubah bentuk atau
membongkar secara keseluruhan atau sebagian suatu bangunan;
b. Melakukan pekerjaan tanah untuk keperluan pekerjaan-pekerjaan yang
dimaksud pada butir a di atas.
32. Pekarangan adalah bagian yang kosong dari suatu persil/ kaveling/ blok
peruntukan bangunan.
33. Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) adalah pedoman
rencana teknik, program tata bangunan dan lingkungan, serta pedoman
pengendalian pelaksanaan yang umumnya meliputi suatu lingkungan/
kawasan (urban design and development guidelines).

3


34. Ruang persiapan adalah ruang yang berhubungan dengan, dan
berbatasan ke suatu panggung yang dipergunakan untuk barang-barang
dekorasi panggung, peralatan, ruang ganti, atau sejenisnya.
35. Sambungan jaringan adalah penghubung antara sesuatu jaringan persil
dengan jaringan saluran umum kota.
36. Tingkat kebisingan adalah ukuran energi bunyi yang dinyatakan dalam
satuan desibel disingkat dB.
37. Tingkat Ketahanan Api (TKA), adalah tingkat ketahanan api yang
dipersyaratakan pada bagian atau komponen bangunan ukuran waktu
satuan menit, dengan kriteria-kriteria berurut yaitu aspek ketahanan
struktural, integritas, dan insulasi. Contoh : TKA 90/-/60 berarti hanya
terdapat persyaratan TKA untuk ketahanan struktural 90 menit dan
insulasi 60 menit.
38. Tinggi bangunan adalah jarak antara garis potong permukaan atap
dengan muka bangunan bagian luar dan permukaan lantai denah bawah.
39. Tinggi efektif adalah tinggi ke lantai tingkat paling atas (tidak termasuk
lantai atap), bila hanya terdiri atas mesin lif, tangki air atau unit pelayanan
lainnya dari lantai dasar/tanah (ground floor) yang menyediakan jalan
keluar langsung menuju jalan atau ruang terbuka.

C. ISTILAH KHUSUS
1. Buffing adalah cara membersihkan lantai dengan mesin, termasuk
menggosok dengan menggunakan bulu atau kain, dan penggunaan
secara berkala dengan steel wool atau spon nylon untuk menghilangkan
bekas kaki atau lumpur, sampai permukaan lantai benar-benar bersih,
merata dan mengkilap.
2. Pembersihan dinding adalah cara membersihkan cat, kertas atau dinding
kayu dengan tidak menggunakan air, kecuali dengan instruksi khusus dan
dibersihkan dengan menggunakan bulu ayam (kemoceng) setinggi
dinding.
3. Damp mopping adalah membersihkan lantai atau permukaan lainnya
dengan pengepel benang atau spon, dan deterjen atau obat pembersih
kotoran bila diperlukan, serta menggunakan air seminim mungkin sampai
permukaan yang dipel bebas dari kotoran, debu dan air yang berlebih.
4. Damp wiping adalah cara untuk menghilangkan minyak, bercak tangan
pada permukaan yang dicat atau lainnya menggunakan kain lembut yang
bersih dengan deterjen yang lembut dan air hangat yang diperas sebelum
digunakan.

4


5. Dry moping adalah cara penggosokan ringan pada daerah yang jarang
dilalui, atau lantai licin dengan mop penggosok yang tebal.
6. Pembersihan debu adalah cara penggunaan duster lembab atau hand
mop yang tebal dan berbulu, atau vacuum pembersih debu dengan
nozzle-nya yang cocok sampai permukaan yang berdebu bebas dari debu,
sarang laba-laba, bercak kotoran atau debu-debu lainnya yang dapt
dilihat.
7. Floor dry cleaning adalah cara membersihkan lantai dengan mesin
pembersih untuk menghilangkan bercak-bercak kaki dan kotoran yang
keras melekat dengan menggunakan steel wool atau spoon nylon dan
emulsi atau spirit wax. Mesin disesuaikan dengan daya isap
menghilangkan pasir debu dan lain-lain, sehingga menghasilkan lantai
bersih dan bercahaya.
8. High dusting adalah cara menghilangkan debu, sarang laba-laba, dll dari
dinding, langit-langit dan permukaan lainnya yang sukar dijangkau dari
lantai dengan menggunakan dry mop, pembersih.
9. Pembersih logam adalah cara membersihkan permukaan metal dengan
tangan, khususnya pintu, jendela serta langit-langit tertentu, hingga
permukaan tersebut bersih dari kerak, noda atau kotoran lainnya,
sehingga peralatan logam-logam tersebut terlihat terang dan bercahaya
(obat penggosok metal yang digunakan adalah yang mempunyai efek
tertentu pada logam yang digosok).
10. Primary waxing adalah cara pemakaian dengan menggunakan pelapis
emulsi dasar atau emulsi air/minyak dengan kuas pembersih atau dua
lapisan cair spiritus atau pasta minyak pada saluran permukaan sesudah
minyak di antara dua lapisan dihilangkan dengan menggosoknya secara
ringan.
11. Penggosokan adalah cara pembersihan dengan menggunakan spon
nylon atau sink swabs dengan bubuk atau cairan pembersih yang tidak
merusak, untuk menghapus semua bercak dan kotoran yang terakumulasi
(tidak menggunakan cairan keras kecuali dengan instruksi khusus).
12. Penyikat adalah cara pembersihan lantai atau permukaan lainnya dengan
sikat nylon atau mesin pembersih yang kuat dengan deterjen pilihan diikuti
dengan pembilasan air bersih dan pengangkatan cairan hingga
permukaan yang dicuci bersih tanpa kotoran, bekas tapak, bercak-bercak
dan sisa air yang tertinggal.
13. Pengepelan adalah cara penyikatan dengan tangan tanpa adanya debu
yang menempel dengan penyikat atau penyikat listrik/vacuum.

5


II. MAKSUD DAN TUJUAN

A. MAKSUD
Pedoman Teknik Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung ini
dimaksudkan sebagai acuan yang diperlukan dalam mengatur dan
mengendalikan penyelenggaraan bangunan gedung dalam rangka proses
pemanfaatan bangunan.

B. TUJUAN
Pedoman Teknis ini bertujuan untuk dapat terwujudnya bangunan gedung
sesuai fungsi yang ditetapkan dan yang memenuhi persyaratan teknis:
keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan serta kelestarian
lingkungan.

6

BAGIAN II
- BAGIAN II MANAJEMEN DAN PERSYARATAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG -

MANAJEMEN DAN PERSYARATAN PEMELIHARAAN
DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

I. MANAJEMEN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

A. BATASAN ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG
Organisasi pengoperasian dan pemeliharaan bangunan gedung dipengaruhi
oleh tingkat kompleksitas bangunan yang meliputi luas dan dimensi
bangunan, sistem bangunan yang digunakan, teknologi yang diterapkan,
serta aspek teknis dan non teknis lainnya, seperti:
1. Ukuran fisik bangunan gedung.
2. Jumlah bangunan.
3. Jarak antar bangunan.
4. Moda transportasi yang digunakan oleh pekerja dan penyelia.
5. Kinerja produksi atau opersional dari tiap lokasi.
6. Jenis peralatan dan perlengkapan.
7. Jenis dan fungsi bangunan gedung.
Organisasi ini yang bertanggung jawab atas kelancaran operasional
bangunan, pelaksanaan pengoperasian dan perawatan sesuai dengan
prosedur yang sudah ditetapkan secara efisien dan efektif. Untuk itu,
dibutuhkan organisasi dengan ketentuan:
1. Seluruh personil mempunyai tugas, tanggung jawab, dan wewenang yang
jelas dan terukur.
2. Seluruh personil merupakan tenaga trampil dan handal, sudah terlatih dan
siap pakai.
3. Manajemen menerapkan pemberian imbalan dan sanksi yang adil.

B. STRUKTUR ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG
1. Dipimpin oleh seorang manajer bangunan (building manager).
2. Sekurang-kurangnya memiliki empat departemen: Teknik (engineering),
tata grha (house keeping), Layanan Pelanggan, dan Administrasi &
Keuangan.
3. Departemen engineering dan tata grha mempunyai penyelia (supervisor).
4. Departemen umum dibantu oleh beberapa staf.
5. Setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.

7


C. FUNGSI, TANGGUNG JAWAB DAN KEWAJIBAN
1. Manajer Bangunan (Building Manager).Mengkoordinir pekerjaan Kepala
Departemen Teknik (Chief Engineering), Kepala Departemen Tata Grha
(Chief House Keeping), Kepala Departemen Administrasi & Keuangan,
dan Layanan Pelanggan (Chief Finance & Administration dan Chief
Customer Care).
a. Mengkoordinir dan mengawasi pelaksanaan pemeliharaan dan
perawatan peralatan/perlengkapan gedung, instalasi dan utilitas
bangunan.
b. Mengadakan inspeksi langsung secara teratur ke seluruh
ruangan/bangunan untuk memeriksa kondisi mesin,
peralatan/perlengkapan bangunan dan instalasi serta utilitas
bangunan.
c. Menerapkan sistem pengarsipan yang teratur untuk seluruh dokumen,
surat-surat, buku-buku manual pengoperasian, pemeliharaan dan
perawatan, serta laporan-laporan yang ada.
d. Memelihara dan membina hubungan kerja internal dan eksternal.
2. Kepala Departemen Teknik (Chief Engineering).
a. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan penyelia dan
pelaksana yang berada di bawah kewenangannya.
b. Menyusun rencana anggaran operasional.
c. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan pemeliharaan,
perawatan dan perbaikan peralatan/perlengkapan bangunan dan
instalasi serta utilitas bangunan.
d. Mengevaluasi dan memberi masukan tentang penggunaan bahan dan
energi serta biaya operasinal.
e. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan tata
laksana baku (standard operation procedure).
3. Kepala Departemen Tata Grha (Chief House Keeping).
a. Mengkoordinir dan memberi arahan kepada penyelia (supervisor).
b. Menyusun rencana anggaran kebersihan.
c. Memeriksa kebersihan secara rutin.
d. Mengendalikan penggunaan bahan dan peralatan pembersih.
e. Menyusun dan menyajikan laporan operasional sesuai dengan tata
laksana baku (standard operation procedure).
4. Kepala Departemen Layanan Pelanggan (Chief Customer Care).

8


a. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan kerja yang
berada di bawah koordinasinya.
b. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional untuk periode
tertentu.
c. Meneliti laporan dan usulan yang disampaikan oleh pelanggan
dan/atau pimpinan.
d. Membahas bersama Manajer Bangunan masalah internal dan
eksternal untuk mengatasi keluhan dan usulan pelanggan.
e. Membina hubungan harmonis baik internal maupun eksternal.
f. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi serta
mengawsai proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan
administrasi gedung.
5. Kepala Departemen Administrasi & Keuangan (Chief Finance &
Administration).
a. Mengkoordinir, mengarahkan dan mengawasi kegiatan kerja yang
berada di bawah koordinasinya, agar tercapai efektivitas dan efisiensi
kerja.
b. Menyusun rencana kerja dan anggaran operasional manajemen untuk
periode tertentu.
c. Meneliti laporan dan usulan permintaan alokasi dana.
d. Membahas bersama Manajer Bangunan tentang penggunaan dana
taktis operasional.
e. Menyusun dan melaporkan penggunaan dana operasional.
f. Merumuskan, mengevaluasi dan memberikan rekomendasi serta
mengawasi proses pengadaan barang dan jasa yang berkaitan dengan
realisasi anggaran.
g. Memeriksa pembelian, pengadaan barang/jasa serta pengeluaran
uang sesuai wewenang yang ditetapkan.
6. Penyelia Teknik (Engineering Supervisor).
a. Mengadakan pemeriksaan ke seluruh bagian bangunan untuk melihat
kondisi peralatan/perlengkapan bangunan, instalasi dan utilitas
bangunan.
b. Memeriksa dan memantau pengoperasian peralatan mekanikal dan
elektrikal secara rutin.
c. Memantau hasil pekerjaan penyedia jasa (kontraktor) mekanikal dan
elektrikal secara rutin.

9


d. Melakukan kegiatan khusus tertentu, misalnya sistem kelistrikan,
proteksi kebakaran, dll.
e. Menyusun dan menyampaikan laporan sesuai dengan bidangnya.
7. Penyelia Tata Grha (House Keeping Supervisor).
a. Mengatur dan mengawasi pelaksanaan kebersihan.
b. Mengatur dan memberikan arahan kepada pemimpin kelompok kerja.
c. Mengatur jadwal kerja harian, mingguan dan bulanan.
d. Menyusun dan menyampaikan laporan sesuai dengan bidangnya.
8. Pekerja plambing (fitter).
a. Memperbaiki katup yang bocor.
b. Memperbaiki sistem plambing.
c. Memperbaiki sambungan pipa yang bocor dan/atau rusak.
d. Memperbaiki saluran yang tersumbat.
9. Montir (mechanic).
a. Memperbaiki mesin-mesin yang rusak.
b. Memberi minyak dan pelumas secara periodik.
c. Memeriksa kondisi peralatan/perlengkapan mekanik secara periodik.
d. Mengganti suku cadang yang rusak/tidak berfungsi.
10. Pekerja elektrikal (electrician).
a. Memperbaiki instalasi listrik yang rusak.
b. Memeriksa kondisi peralatan/perlengkapan elektrikal secara periodik.
c. Mengganti suku cadang yang rusak/tidak berfungsi.

D. NISBAH SUMBER DAYA MANUSIA
1. Satu orang pengawas/pelaksana untuk setiap 15 orang pekerja.
2. Satu orang penyelia (supervisor) untuk setiap lima orang
pengawas/pelaksana.
3. Satu orang manajer pemeliharaan/perawatan untuk setiap tiga sampai
lima orang penyelia.
4. Satu orang maintenance engineer untuk setiap 30 sampai 70 orang
pekerja.
5. Satu orang tenaga administrasi untuk setiap 100 orang pekerja.

10


E. PROGRAM PEMBEKALAN, PELATIHAN DAN PEMAGANGAN
1. Program pembekalan diberikan pada saat pekerja memulai bekerja di
bagian pemeliharaan dan perawatan, yang mencakup materi:
a. Kebijakan perusahaan/lembaga/institusi dan manual prosedur.
b. Deskripsi pekerjaan.
c. Peraturan kerja.
d. Kontrak kerja.
e. Panduan keselamatan.
f. Program pemberian bonus dan insentif.
g. Panduan kesejahteraan pekerja.
h. Struktur organisasi.
i. Tata letak bangunan gedung.
2. Program pelatihan di dalam (untuk meningkatkan pengetahuan dan
ketrampilan) dan/atau di luar tempat kerja (untuk menambah pengetahuan
dan ketrampilan) dilakukan secara berkala, mencakup materi:
a. Untuk bidang keahlian.
b. Untuk bidang ketrampilan.
3. Program pemagangan merupakan gabungan antara pelatihan di dalam
institusi (in-house training) dan pelatihan di tempat kerja (on-the-job
training), dengan jumlah jam latih minimum 100 jam per mata
pelajaran/latihan, dengan total lama pemagangan 8.000 jam kerja, serta
persyaratan peserta, sebagi berikut:
a. Usia peserta sesuai ketentuan perundangan.
b. Menandatangani perjanjian pemagangan.
c. Lama program minimum satu tahun.
d. Instruksi diberikan juga di dalam kelas.
e. Setelah selesai program pemagangan, atas rekomendasi instruktur
dan manajemen, peserta diberikan sertifikat.

II. PERSYARATAN PENYEDIA JASA DAN TENAGA AHLI/TERAMPIL
PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

A. PERSYARATAN PENYEDIA JASA
Penyedia jasa bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung adalah
badan usaha yang dapat melakukan pekerjaan dan mempunyai kompetensi

11


bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung sesuai ketentuan
peraturan perundangan-undangan.

B. PERSYARATAN TENAGA AHLI/TERAMPIL
Tenaga ahli/terampil bidang pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung
adalah orang perorangan yang memliki kompetensi keahlian/kompetensi
keterampilan bidang pemeliharan dan perawatan bangunan gedung sesuai
ketentuan peraturan perundangan-undangan.

12

BAGIAN III
LINGKUP PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG

I. LINGKUP PEMELIHARAAN BANGUNAN GEDUNG
Pekerjaan permeliharaan meliputi jenis pembersihan, perapihan, pemeriksaan,
pengujian, perbaikan dan/atau penggantian bahan atau perlengkapan bangunan
gedung, dan kegiatan sejenis lainnya berdasarkan pedoman pengoperasian dan
pemeliharaan bangunan gedung.

A. ARSITEKTURAL
1. Memelihara secara baik dan teratur jalan keluar sebagai sarana
penyelamat (egress) bagi pemilik dan pengguna bangunan.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur tampak luar bangunan
sehingga tetap rapih dan bersih.
3. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur dalam ruang serta
perlengkapannya.
4. Menyediakan sistem dan sarana pemeliharaan yang memadai dan
berfungsi secara baik, berupa perlengkapan/peralatan tetap dan/atau alat
bantu kerja (tools).
5. Melakukan cara pemeliharaan ornamen arsitektural dan dekorasi yang
benar oleh petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di
bidangnya.

B. STRUKTURAL
1. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur struktur bangunan
gedung dari pengaruh korosi, cuaca, kelembaban, dan pembebanan di
luar batas kemampuan struktur, serta pencemaran lainnya.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pelindung struktur.
3. Melakukan pemeriksaan berkala sebagai bagian dari perawatan preventif
(preventive maintenance).
4. Mencegah dilakukan perubahan dan/atau penambahan fungsi kegiatan
yang menyebabkan meningkatnya beban yang berkerja pada bangunan
gedung, di luar batas beban yang direncanakan.
5. Melakukan cara pemeliharaan dan perbaikan struktur yang benar oleh
petugas yang mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya
6. Memelihara bangunan agar difungsikan sesuai dengan penggunaan yang
direncanakan.

C. MEKANIKAL (TATA UDARA, SANITASI, PLAMBING DAN RANSPORTASI)
1. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem tata udara, agar

13

- BAB III LINGKUP PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG -

mutu udara dalam ruangan tetap memenuhi persyaratan teknis dan
kesehatan yang disyaratkan meliputi pemeliharaan peralatan utama dan
saluran udara.
2. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem distribusi air yang
meliputi penyediaan air bersih, sistem instalasi air kotor, sistem hidran,
sprinkler dan septik tank serta unit pengolah limbah.
3. Memelihara dan melakukan pemeriksaan berkala sistem transportasi
dalam gedung, baik berupa lif, eskalator, travelator, tangga, dan peralatan
transportasi vertikal lainnya.

D. ELEKTRIKAL (CATU DAYA, TATA CAHAYA, TELEPON, KOMUNIKASI
DAN ALARM)
1. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan
pembangkit daya listrik cadangan.
2. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara pada perlengkapan
penangkal petir.
3. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara sistem instalasi listrik,
baik untuk pasokan daya listrik maupun untuk penerangan ruangan.
4. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan instalasi tata
suara dan komunikasi (telepon) serta data.
5. Melakukan pemeriksaan periodik dan memelihara jaringan sistem tanda
bahaya dan alarm.

E. TATA RUANG LUAR
1. Memelihara secara baik dan teratur kondisi dan permukaan tanah
dan/atau halaman luar bangunan gedung.
2. Memelihara secara baik dan teratur unsur-unsur pertamanan di luar dan di
dalam bangunan gedung, seperti vegetasi (landscape), bidang perkerasan
(hardscape), perlengkapan ruang luar (landscape furniture), saluran
pembuangan, pagar dan pintu gerbang, lampu penerangan luar, serta
pos/gardu jaga.
3. Menjaga kebersihan di luar bangunan gedung, pekarangan dan
lingkungannya.
4. Melakukan cara pemeliharaan taman yang benar oleh petugas yang
mempunyai keahlian dan/atau kompetensi di bidangnya.

14


F. TATA GRHA (HOUSE KEEPING)
Meliputi seluruh kegiatan Housekeeping yang membahas hal-hal terkait
dengan sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung, di antaranya
mengenai Cleaning Service, Landscape, Pest Control, General Cleaning
mulai dari persiapan pekerjaan, proses operasional sampai kepada hasil kerja
akhir.
1. Pemeliharaan Kebersihan (Cleaning Service).
Program kerja pemeliharaan kerja gedung meliputi program kerja harian,
mingguan, bulanan dan tahunan yang bertujuan untuk memelihara
kebersihan gedung yang meliputi kebersihan ‘Public Area’, ‘Office Area’
dan ‘Toilet Area’ serta kelengkapannya.
2. Pemeliharaan dan Perawatan Hygiene Service.
Program kerja ‘Hygiene Service meliputi program pemeliharaan dan
perawatan untuk pengharum ruangan dan anti septik yang memberikan
kesan bersih, harum, sehat meliputi ruang kantor, lobby, lif, ruang rapat
maupun toilet yang disesuaikan dengan fungsi dan keadaan ruangan.
3. Pemeliharaan Pest Control.
Program kerja pelaksanaan pemeliharaan dan perawatan ‘Pest Control’
bisa dilakukan setiap tiga bulan atau enam bulan dengan pola kerja
bersifat umum, berdasarkan volume gedung secara keseluruhan dengan
tujuan untuk menghilangkan hama tikus, serangga dan dengan cara
penggunaan pestisida, penyemprotan, pengasapan (fogging) atau
fumigasi, baik ‘indoor’ maupun ‘outdoor’ untuk memberikan kenyamanan
kepada pengguna gedung .
4. Program General Cleaning.
Program pemeliharaan kebersihan yang dilakukan secara umum untuk
sebuah gedung dilakukan untuk tetap menjaga keindahan, kenyamanan
maupun performance gedung yang dikerjakan pada hari hari tertentu atau
pada hari libur yang bertujuan untuk mengangkat atau mengupas kotoran
pada suatu objek tertentu, misalnya lantai, kaca bagian dalam, dinding,
toilet dan perlengkapan kantor.

II. LINGKUP PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana berdasarkan
dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung, dengan
mempertimbangkan dokumen pelaksanaan konstruksi.

15


A. REHABILITASI
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang tetap, baik arsitektur
maupun struktur bangunan gedung tetap dipertahankan seperti semula,
sedang utilitas dapat berubah.

B. RENOVASI
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud
menggunakan sesuai fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah, baik
arsitektur, struktur maupun utilitas bangunannya

C. RESTORASI
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian dengan maksud
menggunakan untuk fungsi tertentu yang dapat tetap atau berubah dengan
tetap mempertahankan arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan
utilitas bangunannya dapat berubah.

D. TINGKAT KERUSAKAN
1. Perbaikan dan/atau penggantian dalam kegiatan perawatan bangunan
gedung dengan tingkat kerusakan sedang dan berat dilakukan setelah
dokumen rencana teknis perawatan bangunan gedung disetujui oleh
pemerintah daerah.
2. Kerusakan bangunan adalah tidak berfungsinya bangunan atau komponen
bangunan akibat penyusutan/berakhirnya umur bangunan, atau akibat
ulah manusia atau perilaku alam seperti beban fungsi yang berlebih,
kebakaran, gempa bumi, atau sebab lain yang sejenis.
3. Intensitas kerusakan bangunan dapat digolongkan atas tiga tingkat
kerusakan, yaitu:
a. Kerusakan ringan
1) Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama pada komponen non-
struktural, seperti penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan
dinding pengisi.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan, biayanya maksimum
adalah sebesar 35% dari harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi
yang sama.
b. Kerusakan sedang
1) Kerusakan sedang adalah kerusakan pada sebagian komponen

16


non-struktural, dan atau komponen struktural seperti struktur atap,
lantai, dan lain-lain.
2) Perawatan untuk tingkat kerusakan sedang, biayanya maksimum
adalah sebesar 45% dari harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi yang
sama.
c. Kerusakan berat
1) Kerusakan berat adalah kerusakan pada sebagian besar
komponen bangunan, baik struktural maupun non-struktural yang
apabila setelah diperbaiki masih dapat berfungsi dengan baik
sebagaimana mestinya.
2) Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari harga satuan
tertinggi pembangunan bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
d. Perawatan Khusus
Untuk perawatan yang memerlukan penanganan khusus atau dalam
usaha meningkatkan wujud bangunan, seperti kegiatan renovasi atau
restorasi (misal yang berkaitan dengan perawatan bangunan gedung
bersejarah), besarnya biaya perawatan dihitung sesuai dengan
kebutuhan nyata dan dikonsultasikan terlebih dahulu kepada Instansi
Teknis setempat.
4. Penentuan tingkat kerusakan dan perawatan khusus setelah berkonsultasi
dengan Instansi Teknis setempat.
5. Persetujuan rencana teknis perawatan bangunan gedung tertentu dan
yang memiliki kompleksitas teknis tinggi dilakukan setelah mendapat
pertimbangan tim ahli bangunan gedung.
6. Pekerjaan perawatan ditentukan berdasarkan bagian mana yang
mengalami perubahan atau perbaikan.

17

BAGIAN IV
TATA CARA DAN METODE PEMELIHARAAN DAN
PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

I. PROSEDUR DAN METODE PEMELIHARAAN, PERAWATAN DAN
PEMERIKSAAN PERIODIK BANGUNAN GEDUNG
Meliputi aktivitas pemeriksaan, pengujian, pemeliharaan dan perawatan untuk
seluruh komponen bangunan gedung.
A. KOMPONEN ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG
1. Sarana jalan keluar.
Sarana jalan keluar (egress) harus dilengkapi dengan tanda EKSIT dan
tidak boleh terhalang serta memenuhi persyaratan sesuai dengan SNI.
2. Dinding Kaca /Tempered Glass.
Perkembangan arsitektur bangunan gedung banyak menggunakan kaca
dibagian luarnya sehingga bangunan terlihat lebih bersih dan indah.
Dinding kaca memerlukan pemeliharaan setidaknya 1 (satu) tahun sekali.
Pemeliharaan yang dilakukan antara lain:
a. Pada bangunan yang tinggi siapkan gondola secara aman sesuai
dengan prosedur yang ditetapkan.
b. Periksa semua karet atau sealent perekat kaca yang bersangkutan,
bila terdapat kerusakan sealent atau karet perekat kaca perbaiki
dengan sealent baru dengan tipe yang sesuai.
c. Bersihkan kaca dengan bahan deterjen dan bersihkan dengan sikat
karet. Jangan menggunakan bahan pembersih yang mengandung
tinner atau benzene karena akan merusak elasititas karet atau sealent.
3. Dinding Keramik /Mozaik.
Biasanya dipasang pada dinding kamar mandi, wc, tempat cuci, atau
tempat wudhu.
Pemeliharaannya:
a. Bersihkan setiap hari sebanyak minimal 2 (dua) kali.
b. Gunakan bahan pembersih yang tidak merusak semen pengikat
keramik. Disarankan yang tidak mengandung air keras atau asam kuat.
1) Sikat permukaan keramik dengan sikat plastik halus dan bilas
dengan air bersih.
2) Gunakan disinfectant untuk membunuh bakteri yang ada dilantai
atau dinding yang bersangkutan minimal 2 (dua) bulan sekali.
3) Keringkan permukaan dengan kain pel kering.
4. Dinding Lapis Marmer.

18

- BAB IV TATA CARA DAN METODE PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG -

Pemeliharaannya:
a. Bersihkan setiap hari sebanyak minimal 2 (dua) kali
b. Gunakan bahan pembersih yang tidak merusak semen pengikat
keramik, disarankan yang tidak mengandung air keras.
c. Sikat permukaan marmer dengan sikat plastik halus dan bilas dengan
air bersih tambahkan dengan menggunakan deterjen atau sabun.
d. Gunakan disinfectant untuk membunuh bakteri yang ada dilantai atau
dinding yang bersangkutan minimal 2 (dua) bulan sekali.
e. Keringkan permukaan dengan kain pel kering.
5. Dinding dengan penutup Clading Alluminium Composit.
Pemeliharaannya:
a. Periksa sealant dan backup pada sambungan komponen, bila ada
bagian yang mengelupas perbaiki dengan sealant yang sama.
b. Pemeriksaan dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali.
c. Gunakan bahan pembersih yang tidak merusak Allumunium dan
Sealant seperti bahan-bahan yang mengandung thiner/benzenat, air
keras dan asam kuat.
d. Bersihkan permukaan komponen dengan sabun dan deterjen
kemudian bilas dengan air bersih dengan alat penyemprot manual.
e. Keringkan permukaan dengan menggunakan karet pengering
permukaan yang masih rata ujungnya.
6. Pemeliharaan Plafon Tripleks.
a. Plafon tripleks akan rusak terutama pada bagian luar bangunan
gedung setelah lebih dari 10 (sepuluh) tahun penggunaan.
b. Bersihkan kotoran yang melekat sekurang-kurangnya 3 (tiga) bulan
sekali dari kotoran yang melekat.
c. Gunakan sikat atau kuas sebagai alat pembersih
d. Bila plafon rusak permukaannya karena kebocoran, segera ganti
dengan yang baru
e. Bekas noda akibat bocoran ditutup dengan cat kayu baru kemudian
dicat dengan cat emulsi yang serupa.
f. Untuk perbaikan, cat lama harus dikerok sebelum melakukan
pengecatan ulang.
7. Pemeliharaan Plafon Akustik.
a. Sebelum pekerjaan dimulai, siapkanlah peralatan kerja selengkapnya:

19


absolute Sprayer, Activator, Enzyme /Deterjen, spons, ember, kain
majun, check mesin harus siap laik pakai, bila kedapatan ada kabel
yang terkelupas harus diperbaiki dahulu, karena sangat berbahaya
bagi keselamatan.
b. Semprotkan formula enzyme / deterjen ke permukaan plafon akustik,
tunggu beberapa detik, kemudian sapukan merata, gunakan extension
poles pasang spons (drop clothes), sehingga kotoran yang melekat
akan terangkat sampai ke pori-porinya. Ulangi lagi apabila masih
kotor.
c. Campurkan formula activator untuk memudahkan pengangkatan
kotoran kuat, tunggu beberapa detik lalu disapukan dengan spons, dan
spons yang telah kotor dibilas air bersih setelah itu dapat digunakan
lagi.
d. Untuk menjaga kebersihan lantai, jangan terlalu banyak menggunakan
cairan, gunakanlah secara bertahap atau gunakan alas plastik di
bawahnya.
e. Lakukan pembersihan setiap 2 (dua) bulan sekali.
8. Pemeliharaan Plafon Gipsum.
Perhatikan plafon gipsum yang berada pada sisi luar bangunan gedung,
bila terkena air akibat atap yang bocor, segera ganti dengan yang baru
atau diperbaiki.
Cara memperbaikinya:
a. Kupas/korek bagian yang telah rusak karena air.
b. Tutup dengan bahan serbuk gipsum (gypsum powder) yang telah
diaduk dengan air.
c. Ratakan dengan menggnakan kape atau plastik keras hingga rata
dengan permukaan di sekitarnya.
d. Tunggu hingga kering, kemudian ampelas dengan ampelas no. 2.
e. Tutup dengan plamur tembok dan cat kembali sesuai dengan warna
yang dikehendaki.
9. Pemeliharaan Plafon Kayu.
a. Bersihkan permukaan kayu dengan menggunakan kuas atau sapu
atau alat lain serupa, dari kotoran yang melekat. Lakukan setiap 2
(dua) bulan sekali.
b. Perindah kembali dengan menggunakan teak oil bila perlu dipolitur
atau dicat kembali.

20


10. Pemeliharaan Plafon Metal.
a. Bersihkan permukaan metal dengan menggunakan kuas atau sapu
atau alat lain serupa, dari kotoran yang melekat.
b. Lakukan setiap 2 (dua) bulan sekali
c. Bersihkan permukaan komponen dengan cairan sabun atau deterjen
kemudian bilas dengan air bersih dengan alat penyemprot manual
(bottle sprayer)
11. Pemeliharaan Kunci, Grendel, dan Engsel.
a. Periksa keadaan kunci, grendel dan engsel pada pintu yang tingkat
penggunaannya tinggi, seperti pintu keluar, pintu ruangan dan lain
sebagainya.
b. Lumasi bagian yang bergerak dengan pelumas, sekaligus
menghilangkan karat yang terbentuk karena kotoran dan cuaca/debu.
c. Lakukan pelumasan sekurangnya 2 (dua) bulan sekali.
d. Gunakan pelumas yang sesuai yaitu pelumas pasta atau pelumas cair
lainnya.
12. Pemeliharaan sliding door, rolling door, falding door.
a. Bersihkan sliding door, rolling door, falding door dengan alat yang
lembut untuk menghilangkan debu yang melekat.
b. Gunakan kuas lebar 4” (10 cm) untuk permukaan dan bagian lekuk
yang ada pada permukaan pintu, agar bersih.
c. Cuci dengan cairan sabun dan bilas dengan air bersih serta keringkan.
d. Lakukan setiap 2 bulan sekali agar tampilan warna tetap baik dan
berkesan terpelihara.
e. Lumasi bagian yang bergerak dengan pelumas yang berkualitas baik
pada setiap bagian yang bergerak dan pertemuan antar komponen
pintu.
13. Pemeliharaan Kusen Aluminium.
a. Kusen aluminium harus diperlihara pada bagian karet penjepit kaca
(sealant).
b. Kusen aluminum ”harus dibersihkan” dengan finishing powder coating
setiap 1 (satu) buan sekali.
c. Pada tempat-tempat yang menghasilkan debu, pembersihan
dilakukan setiap hari.
d. Jangan menggunakan bahan pembersih yang korosif kecuali dengan

21


sabun cair atau pembersih kaca.
14. Pemeliharaan Kusen Kayu.
a. Bersihkan kusen kayu dari debu yang menempel setiap hari.
b. Bila kusen dipolitur usahakan secara periodik dilakukan polituran
kembali setiap 6 (enam) bulan sebagai pemeliharaan permukaan.
c. Bila kusen dicat dengan cat kayu maka usahakan pembersihan
dengan deterjen atau cairan sabun dan gunakan spon untuk
membersihkannya.
15. Pemeliharaan Kusen Plastik dan Kusen Besi.
a. Bersihkan kusen dari debu atau kotoran yang menempel setiap hari.
b. Lakukan secara periodik, bersihkan terutama di bagian bawah yang
dekat dengan lantai.
c. Gunakan deterjen dengan bantuan spon serta bilas dengan air bersih.
d. Untuk kusen besi sebaiknya dilakukan pengecatan secara periodik
sekurangnya setahun sekali, dengan cara:
1) Kerok bagian bawah terutama bagian yang kena kotoran dan air.
2) Ampelas hingga bersih.
3) Berikan meni besi yang sesuai dan berkualitas.
4) Cat kembali dengan cat besi dengan warna yang sesuai.
16. Pemeliharaan Door Closer.
a. Buka tutup door closer, isi kembali minyak yang ada di dalamnya.
b. Bila bocor ganti dengan seal karet yang berukuran sama dengan yang
telah ada.
c. Pasang kembali ke pintu dan kencangkan baut pengikat secara baik.

B. KOMPONEN STRUKTUR BANGUNAN GEDUNG
1. Pemeliharaan Pondasi Bangunan
Pondasi bangunan berfungsi menahan beban bangunan yang ada di
atasnya.
Pemeliharaan yang dilakukan:
a. Sekitar bangunan atau bagian yang dekat dengan badan pondasi
diusahakan agar bersih dari akar pohon yang dapat merusak pondasi.
b. Diusahakan agar tidak ada air yang menggenangi badan pondasi.
c. Dasar pondasi harus dijaga dari adanya penurunan yang melebihi
persyaratan yang berlaku.

22


d. Dasar pondasi harus dijaga sedemikian rupa sehingga air yang
mengalir di sekitar pondasi tidak mengikis tanah sekitar pondasi
sehingga dasar pondasi menjadi sama dengan permukaan tanah.
e. Untuk daerah yang banyak rayap, taburkan atau siram sekitar pondasi
dengan bahan kimia seperti :
1) Aldrien
2) Chlordane
3) Dieldrin
4) Heptaclor
5) Lindane
f. Campurkan dengan air dalam perbandingan 0,5% sampai dengan
2,0%.
g. Campuran bahan kimia harus dilakukan sesuai ketentuan agar tidak
berdampak pada lingkungan sekitar.
2. Pondasi Tiang Pancang
Biasanya tiang pancang kayu dipergunakan untuk bangunan gedung atau
perumahan di daerah pasang surut (misal: Kalimantan, dsb), yang
menggunakan kayu sebagai bahan utama.
a. Tiang pancang dari bahan beton bertulang atau besi tidak memerlukan
pemeliharaan
b. Untuk ujung tiang pancang kayu yang pada saat tertentu air surut
terkena panas matahari dan air secara berganti-ganti, tiang kayu
secara periodik diberikan cat emulsi yang tahan air dan panas.
c. Pada permukaan tiang pancang kayu harus bersih dari lumut atau
binatang air yang menempel pada tiang yang bersangkutan.
3. Pondasi Sumuran Batu kali
Pondasi ini dipakai untuk pembangunan gedung pada keadaan lokasi dan
pertimbangan ekonomis tertentu. Pondasi tipe ini untuk bangunan tingkat
rendah sampai 2 (dua) lantai.
a. Usahakan drainase sekitar bangunan telah dirancang dan berjalan
dengan baik selama bangunan dioperasikan.
b. Jauhkan pondasi dari akar pohon atau akar tanaman lain yang bersifat
merusak.

23


c. Atau lindungi akar tanaman yang merusak dengan bahan yang tidak
tembus dan bersifat keras sehingga akar tidak merusak pondasi
bangunan.
4. Pondasi Menerus Batu kali
Pondasi ini dipakai hampir di setiap bangunan gedung dan perumahan
untuk menahan dinding dan beban yang ada di atasnya.
Pemeliharaan yang dilakukan :
merusak.
bangunan.
5. Pondasi Menerus Bahan Beton/ Monolitik
Pondasi ini dipakai hampir di setiap bangunan gedung dan perumahan
untuk menahan beban yang ada di atasnya pada dengan kondisi tanah
lembek.
merusak.
bangunan.
6. Struktur Bangunan Baja
Bagian Bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi
kuda-kuda atau konstruksi atap bangunan atau tiang dan bagian
pelengkapnya seperti batang diagonal antar tiang.
a. Usahakan permukaan bahan struktur baja tidak terkena bahan yang
mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif.
b. Untuk bagian konstruksi yang terkena langsung air dan panas secara
bergant-ganti dalam waktu lama harus diberi lapisan cat atau meni besi
yang berkualitas baik.

24


c. Usahakan pada titik pertemuan konstruksi tidak ada air yang
menggenang atau tertampung oleh sambungan komponen atau
d. Bersihkan kotoran pada lubang pembuangan air pada konstruksi
sehingga tidak terjadi karat atau oksidasi.
Cara pelaksanaan:
a. Bersihkan permukaan dari kotoran dan debu dengan sabun atau
deterjen atau bahan pembersih lain yang tidak korosif atau dengan
menggunakan sikat besi dan amplas atau kertas gosok/sand paper.
b. Apabila permukaan yang kotor pada konstruksi dapat mempergunakan
metode sand blasting dengan peralatan khusus.
c. Bersihkan permukaan baja sampai pada permukaan asli.
d. Bilamana kondisi konstruksi tidak terlalu kotor, maka bersihkan
permukaan dan segera beri lapisan meni yang sesuai dengan kondisi
daerah dimana konstruksi berada.
e. Beri lapisan meni/primary coat yang sesuai dengan peruntukkannya
sebanyak 2~3 kali lapisan.
f. Bila dikehendaki dapat dicat dengan cat besi yang sesuai warna yang
diinginkan.
g. Untuk bagian tiang bagian bawah usahakan agar tidak terjadi
genangan air pada ujung tiang yang bersangkutan. Apabila ini terjadi,
maka bersihkan dan berikan lapisan kedap air atau dapat
dipergunakan jenis cat emulsi yang menggunakan bahan tahan air dan
asam (misal:jenis cat pencegah bocor).
7. Struktur Bangunan Beton
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi
tiang, lantai/plat lantai atau atap. Biasanya kebocoran yang terjadi pada
plat lantai karena adanya retak rambut pada konstruksi plat, sehingga air
kamar mandi atau air hujan meresap ke dalamnya dan keluar ke bagian
lain bangunan sebagai kebocoran.
a. Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan beton secara
merata
b. Cat kembali dengan cat emulsi atau cat yang tahan air dan asam pada
permukaannya.
c. Untuk bagian tiang bangunan yang rontok karena terkena benturan
benda keras, bersihkan dan buat permukaan tersebut dalam keadaan

25


kasar, kemudian beri lapisan air semen dan plester kembali dengan
spesi/mortar semen-pasir.
d. Pada retakan plat atau dinding beton dapat digunakan bahan Epoxy
Grouts seperti:
1) Conbextra EP 10 TG untuk injeksi keretakan beton dengan celah
antara 0,25 – 10 mm.
2) Conbextra EP 40 TG mortar grouting untuk mengisi keretan beton
dengan celah antara 10 – 40 mm.
3) Conbextra EP 65 TG mortar grouting untuk mengisi keretakan
beton dengan celah antara 0,25 – 10 mm.
8. Struktur Bangunan Komposit
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi
lantai/plat lantai. Biasanya kebocoran yang terjadi pada plat lantai
semacam ini karena adanya retak rambut pada konstruksi plat akibat
beban bangunan yang melebihi kapasitas yang seharusnya atau
disebabkan oleh cara pengecoran beton yang tidak sempurna. Dengan
demikian air kamar atau air hujan meresap ke dalamnya dan keluar ke
bagian lain bangunan sebagai kebocoran, menggenang di bagian rongga
antara bahan beton dan plat gelombang.
9. Dinding Bata Merah atau Conblock
Dinding berfungsi hanya sebagai partisi atau dapat bersifat pula sebagai
penahan beban (wall bearing). Di lapangan kondisi dinding bata berbeda-
beda. Kadang ditemui dinding yang selalu dalam keadaan basah sehingga
memungkinkan tumbuhnya lumut dipermukaannya. Kondisi ini kerap
terjadi di daerah dengan muka tanah tinggi atau letak dinding bangunan
yang berfungsi sebagai penahan tanah seperti diperbukitan (misal:
villa/rumah peristirahatan). Hal tersebut disebabkan mortar dinding yang
diletakkan di antara batu bata, tidak menggunakan mortar yang kedap air.
a. Bila dinding rembes air atau selalu basah:
1) Hilangkan plesteran dinding terlebih dahulu.
2) Ukur sekitar 15 sampai dengan 30 cm dari sloof dinding yang ada
ke arah vertikal.
3) Korek dengan sendok mortar atau alat pahat dsb., spesi yang
terdapat di antara batu bata setebal setengah dari ketebalan bata,
dalam arah horizontal sepanjang 1 (satu) meter.

26


4) Gantikan mortar yang telah dikorek dengan spesi atau mortar
kedap air (campuran: 1 PC : 3 Pasir).
5) Bila telah mengering lanjutkan ke arah horizontal selanjutnya.
6) Bila telah selesai satu sisi dinding, lakukan pada sisi yang lain hal
serupa.
7) Kemudian plester kembali dinding dengan campuran yang sesuai.
b. Bila dinding retak :
(diperiksa terlebih dahulu, apakah keretakan disebabkan oleh faktor
muai susut plesteran dinding atau akibat dampak kegagalan struktur
bangunan gedung)
Bila keretakan diakibatkan oleh muai susut plesteran dinding, maka:
1) Buat celah dengan pahat sepanjang retakan
2) Isi celah dengan spesi atau mortar kedap air (campuran: 1 PC : 3
Pasir)
3) Kemudian rapikan dan setelah mengering plamur serta cat dengan
bahan yang serupa
c. Bila dinding basah karena saluran air bocor:
(Perbaiki saluran terlebih dahulu)
10. Dinding Batu Kali
Dinding batu kali biasanya hanya digunakan pada bagian bangunan
dibagian luar sebagai pelengkap (mis: untuk taman). Agar penampilan
bangunan tetap terjaga maka bagian luar pondasi taman ini harus
dilakukan pemeliharaan.
a. Pembersihan permukaan batu dengan menggunakan peralatan sikat
dan air, secara periodik sekurang-kurangnya 2 (dua) kali dalam
setahun.
b. Bila diinginkan selanjutnya dicat dengan bahan vernis atau disemprot
dengan bahan cat transparan untuk mencegah lumut dan kotoran dan
lumpur yang menempel.
c. Dinding batu tempel untuk hiasan pada bangunan dapat dilakukan
pemeliharaan serupa.
11. Dinding Beton
Pada bangunan yang menggunakan expose concrete seperti pada dinding
luar bangunan, lapisan luar kolom.

27


a. Bersihkan permukaan expose concrete dengan menggunakan sabun,
bilas sampai bersih, lakukan setiap 6 (enam) bulan sekali.
b. Lakukan pemberian cat transparan dengan warna ‘doff/un-glossy’
pada permukaan yang ada sebanyak 2 (dua) lapis.
12. Dinding Kayu
Dinding lapis kayu biasanya dipergunakan hanya pada komponen
arsitekur/interior. Bagian ini perlu dipelihara agar interior bangunan tidak
terkesan kusam.
a. Bersihkan bagian permukaan kayu dari debu secara periodik
sekurang-kurangnya 1 (satu) bulan sekali.
b. Bila warna telah kusam karena usia pemakaian yang lama, permukaan
setelah dibersihkan rawat dengan menggunakan politur atau teak-oil
yang sesuai. Lakukan dengan menggunakan kuas atau kain kaos
(tapas) secara merata beberapa kali berlapis.
Dinding kayu dengan finishing cat kayu, untuk pengecatan kembali setelah
beberapa kali dicat ulang maka:
a. Sebaiknya sebelum pengecatan kembali untuk memperbaharui
tampilan cat sebaiknya dikerok hingga kelihatan urat kayunya lagi.
b. Tutup bagian yang tidak rata dengan plamur kayu, ampelas dan
berikan cat dasar.
c. Sebagai finishing akhir cat kembali dengan warna yang sesuai.
13. Pemeliharaan Dan Perawatan Kebersihan Pekerjaan Sipil
a. Sistem Pelaksanaan
1) Persyaratan Pelaksanaan Pekerjaan
a) Tidak mengganggu aktivitas kantor
b) Hasil perbaikan atau penggantian seperti kondisi
semula/aslinya (mutu dan jumlahnya).
c) Memenuhi spesifikasi teknis pelaksanaan sesuai dengan
material yang diperbaiki.
d) Menjaga kebersihan dalam pelaksanaan pekerjaan.
e) Petugas berseragam dan memakai tanda pengenal.
2) Peralatan dan Bahan yang Digunakan

28


a) Jenis bahan pengganti harus disesuaikan terhadap bahan yang
terpasang sebelumnya.
b) Pelaksana Pekerjaan harus mengikuti perkembangan teknologi
dalam hal:
- Bahan bangunan dan metoda pemasangannya.
- Peralatan yang digunakan untuk perbaikan.
c) Pelaksana Pekerjaan harus mengajukan contoh bahan,
rencana kerja/perbaikan kepada Pemberi Tugas sebelum
memulai pelaksanaan pekerjaan.
b. Waktu Kegiatan
1) Untuk kerusakan yang terdapat di area yang bisa mengganggu
aktivitas kantor, maka perbaikan harus dilaksanakan di luar jam
kerja atau pada saat ruangan tidak dipakai untuk kerja dengan
seijin Pemberi Tugas.
2) Untuk kerusakan yang terdapat di luar area yang ditempati
karyawan atau area yang tidak mengganggu aktivitas kantor, maka
perbaikan boleh dilaksanakan pada jam kerja kantor dengan seijin
Pemberi Tugas.
c. Tenaga Kerja
1) 1 (satu) orang penyelia (supervisor) untuk gedung dengan
kualifikasi pendidikan minimal S1 Teknik Sipil/Arsitektur.
2) Tenaga Honorer meliputi: tukang batu, tukang kayu, dsb dengan
pengalaman minimal 10 (sepuluh) tahun. Jumlah disesuaikan
dengan luasan/volume pekerjaan.
d. Tujuan Perbaikan
Memelihara penampilan gedung agar selalu dalam keadaan terbebas
dari kerusakan akibat pemakaian, cuaca dan pudar karena kondisi
waktu.
e. Standar Teknis Pemeriksaan dan Perbaikan Komponen Bahan
Bangunan sebagai berikut :
1) Mendata semua komponen bangunan yang ada pada gedung.
2) Pemeriksaan dan Memasukan ke dalam borang-borang Daftar
Simak (Check List) kondisi Komponen Bangunan.
3) Menyusun Program Pemeliharaan Komponen Bangunan.
4) Menentukan Jadwal Pemeliharaan Komponen Bangunan.
5) Menentukan Skala Prioritas Pelaksanaan Perbaikan

29


6) Menentukan Usulan Teknis Pelaksanaan Perawatan Pekerjaan.
7) Membuat Rencana Anggaran Biaya Pelaksanaan Pekerjaan
Perawatan.
8) Mengajukan Rencana Anggaran Biaya Perawatan disertai Jadwal
Pelaksanaan untuk mendapat persetujuan.
9) Menginformasikan jadwal pelaksanaan pekerjaan kepada jajaran
terkait
10) Melakukan Pengawasan pada saat pelaksanaan pekerjaan.
11) Menyiapkan Berita Acara Pemeriksaan Pekerjaan
12) Menyiapkan Berita Acara Serah Terima Pekerjaan

C. KOMPONEN MEKANIKAL BANGUNAN GEDUNG

1. Pemeliharaan Saluran Air Kotor
a. Periksa saluran tegak air kotor pada bangunan, terutama saluran yang
menggunakan bahan PVC, periksa pada setiap sambungan yang
menggunakan lem sebagai penyambungnya. Bila ditemui terdapat
kebocoran segera tutup kembali.
Cara perbaikannya:
1) Ampelas atau buat kasar permukaan yang retak atau pada ujung
sambungan.
2) Beri lem PVC pada daerah yang ingin disambung.
3) Sambungkan kembali bagian tersebut.
b. Bersihkan saluran terbuka air kotor pada sekitar bangunan dari
barang-barang yang dapat menggangu aliran air dalam saluran,
sekurang-kurangnya 1 (satu) bulan sekali.
c. Pada saluran tertutup air kotor, periksa melalui bak kontrol saluran,
beri jeruji dari batang besi sebagai penghalang sampah agar saluran
tidak tersumbat.

2. Pemeliharaan Saluran Air Bersih
a. Saluran air bersih yang memerlukan pengamatan adalah saluran PVC
yang tidak terlindung dari panas matahari.
b. Tambahkan penggantung pada dinding untuk menopang atau
menyanggah pipa PVC bila ada sebagian penggantung yang lepas.
c. Bila terjadi kebocoran pada sambungan pipa PVC, maka lakukan hal-
hal:

30


1) Matikan aliran air dari stop kran yang ada.
2) Lem kembali dengan lem PVC sejenis dengan pipa atau balut
dengan karet bekas ban dalam motor untuk kondisi darurat
(bersifat sementara) sehingga kebocoran dapat dihentikan.
3) Jalankan kembali aliran air bersih yang ada.

3. Pemeliharaan Peralatan Sanitair
Peralatan sanitair adalah washtafel, bath tub, shower, kloset duduk dan
kloset jongkok.
a. Bersihkan setiap hari dengan cairan sabun atau bahan pembersih lain
yang tidak menyebabkan terjadinya korosi pada alat-alat yang terbuat
dari metal.
b. Gosok dengan spon plastik atau sikat yang lembut.
c. Bilas dengan air bersih.
d. Keringkan dengan kain lap yang bersih.

4. Pemeliharaan Pemanas Air
a. Matikan aliran listrik atau gas.
b. Alirkan dari kran air panas, air selama 10 (sepuluh) menit agar kotoran
yang ada dalam tangki water heater menjadi bersih.
c. Lakukan pembersihan/service sesuai dengan petunjuk pemasangan
setiap 4 (empat) tahun sekali.
d. Usahakan pembersihan lebih sering bila menggunakan air sumur yang
tidak diolah terlebih dahulu.

5. Pemeliharaan Kran Air
a. Periksa sekurang-kurangnya setiap 2 (dua) bulan setiap kran yang ada
b. Kencangkan baut pengikat putaran kran
c. Ganti bila perlu, seal/karet pada batang putar ulir kran

6. Pemeliharan Bak Cuci Piring
a. Bersihkan setiap kali sesudah dipergunakan atau sekurang-kurangnya
setiap hari
b. Gunakan plastik spon yang halus dan cairan pembersih, sabun atau
deterjen.
c. Jangan menggunakan ampelas/sand paper untuk membersihkan
permukaan bak cuci.

31


7. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Tata Udara
Pemeliharaan dan perawatan sistem tata udara harus memperhatikan
mutu udara dalam bangunan agar tidak menimbulkan dampak pada
kesehatan dan kenyamanan manusia, seperti terlihat pada Gambar 4.1
dan 4.2.

Gambar 4.1. Tingkat Kelembaban Relatif dalam Ruang

Gambar 4.2. Daerah Nyaman

32


Pemeliharaan yang baik terhadap salah satu peralatan akan
menentukan bagaimana kesiapan dan kelangsungan operasi
peralatan tersebut. Dengan pemeliharaan yang baik, maka diharapkan
life time dari suatu peralatan akan menjadi lebih panjang, dan
dioperasikan setiap saat.
a. Chiller
Unit Chiller dapat dibagi menjadi beberapa bagian besar seperti:
1) Compressor
2) Condenser
3) Metering Device
4) Evaporator
5) Panel Control / Power
Pemeriksaan/pemeliharaan secara rutin terhadap item di atas
menjadi penentu beroperasinya peraltan chiller tersebut dengan
baik.
b. Compressor
Merupakan jantung dari unit chiller yang hampir semua bagian
dalamnya bergerak. Oleh sebab itu pemeriksaan kompresinya
secara berkala adalah suatu keharusan. Kompresi dari compressor
diukur di sisi tekanan tinggi (disharge) dan di sisi tekanan rendah
(suction). Tekanan diukur dengan menggunakan pressure gauge.
Demikian juga dengan motor compressor sebagai penggerak, arus
yang masuk dan tegangannya diukur dengan menggunakan Tang
Ampere dan harus diukur secara berkala, dan juga harus di-
Megger apabila diperlukan.
Dengan menggunakan pressure gauge tekanan oli sebagai
pelumas bagian yang bergerak dalam kompresor diukur secara
periodik. Sedangkan level oli yang dapat dilihat pada Sight Glass
secara visual harus diperhatikan dan tidak boleh lebih rendah dari
yang diisyaratkan oleh pabrik.
c. Condenser / Cooler
Unit Chiller. Apabila perpindahan panas pada kedua heat
exchanger ini tidak baik, maka temperatur yang diinginkan tidak
akan tercapai.
Untuk mengetahui perpindahan panas baik atau tidak maka
tekanan refrigerant pada condensor dan cooler harus diukur secara
rutin. Dan khusus untuk condensor, motor fan yang berfungsi untuk

33


menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk Cooler,
temperatur air yang masuk dan keluar diukur secara rutin.
d. Metering Device
Apabila metering device terganggu, maka aliran refrigerant
terganggu, sehingga alat ini harus diperiksa rutin dan diset ulang
apabila terjadi perubahan pada aliran refrigerant. Masalah yang
bisa timbul adalah tersumbatnya orifice pada alat ini.
e. Panel Control / Power
Komponen pada panel power diperiksa secara rutin terutama
contact shoe dari kontaktor apakah baik atau sudah tidak baik.
Demikian juga terminal-terminal kabel apakah ada yang kendor
atau tidak.
Sedang untuk panel control, semua setting point harus diperiksa
dan di-readjust secara berkala. Terutama komponen yang
berhubungan dengan safety device.
f. AHU / FCU / Ducting
Dengan menggunakan Air Flow Meter harus diyakinkan bahwa
udara yang dipasok dari Air Handling Unit (AHU) / Fan Coil Unit
(FCU) masih sesuai dengan yang diisyaratkan. Dan untuk
mengetahui operasi dari AHU / FCU harus diperiksa tekanan air
dingin masuk dan keluar AHU dengan menggunakan pressure
gauge dan juga temperatur air dingin masuk dan keluar AHU
dengan menggunakan Thermometer. Dari data ini dapat diketahui
bagaimana operasi dari AHU dan FCU. Demikian juga dengan arus
motor penggerak AHU dan FCU diukur secara berkala dengan
menggunakan Tang Ampere atau Multimeter. Untuk AHU, V belt
harus diperiksa ketegangannya secara rutin.
Ducting yang merupakan saluran udara harus diperiksa apakah
ada kebocoran atau tidak khususnya flexible duct dan main duct,
dan juga distribusi ke setiap ruangan harus sesuai dengan masing-
masing kebutuhan. Ini dapat diketahui dengan mengukur
temperatur udara tiap ruangan dengan menggunakan
thermometer.
g. Pompa
Motor dan Starter pompa harus diperiksa secara rutin, yaitu arus
dan tegangannya harus sesuai dengan nominal. Demikian juga
alignment coupling-nya harus diperiksa dengan menggunakan dial
gauge. Seal harus diperiksa dan diganti secara rutin.

34


h. Instalasi Pipa
Instalasi pipa chiller harus diperiksa secara rutin apakah pipanya
berkarat dan isolasinya masih cukup baik atau tidak.
Kegiatan pemeliharaan berupa inspeksi, service, dan penggantian
suku cadang terhadap sub sistem/peralatan sistem pengkondisian
udara disesuaikan dengan jadwal.

8. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Vertikal
Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi
dalam gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan oleh
pabrik pembuat peralatan yang terpasang.
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Dalam Gedung,
meliputi peralatan/perlengkapan :
a. Lift penumpang
b. Lift barang
c. Lift kebakaran
d. Eskalator
e. Travelator
Setiap lif perlu dipelihara dan diperiksa:
a. Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan
bebas dari sampah, debu, dan cecaran minyak.
b. Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,
mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan
dilumasi secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan
jenis dan merknya.
c. Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah
pada beberapa komponen kawat ataupun berkarat, dan atau
diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera
diganti dengan yang baru.
d. Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi,
harus dilumasi dengan minyak pelumas khusus.
e. Atap Kereta (Top of Car)
Pemeriksaan meliputi:
1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)
2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
3) Broken tape switch

35


4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
5) Limit switch di ujung atas ruang luncur
6) Kontak-kontak pintu (door contacts)
f. Kamar Mesin
1) Besaran nilai sekring (Ampere)
2) Power rating Motor (kW)
3) Putaran motor (rpm)
4) Frekuensi (Hertz)
5) Temperatur Rise Motor
6) Isolasi motor
7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli
roda tarik (traction sheave)
g. Pit
1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)
2) Tangga monyet
3) Kebersihan dasar pit
4) Final limit switch
5) Directional limit switch
h. Lantai lobby lif
1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance)
a) tidak berbunyi
b) tidak bergetar
c) posisi tidak miring
- Pertemuan daun pintu
- Fungsi tombol-tombol
- Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
- Fungsi emergency key device
Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:
a. Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan
cecaran minyak.

36


b. Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi
secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan
merknya.
c. Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,
harus segera diganti dengan yang baru.
d. Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera
diganti dengan yang baru.

9. Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi Kebakaran
Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk
menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api
(fire stop):
a. Umum
Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan
perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety
housekeeping).
2) Sarana jalan ke luar (means of access).
3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
darurat.
4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).
5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
7) Sistem sprinkler otomatik.
8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.
9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.
b. Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety housekeeping)
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran meliputi:
a) Pemeliharaan dan perawatan bangunan, termasuk:
- Lantai: Perawatan umum lantai seperti pembersihan,
penanganan dan sebagainya dapat memberikan bahaya
kebakaran bila pelarut atau pelapis yang mempunyai sifat
mudah terbakar digunakan, atau bila sisa (residu) yang
mudah terbakar dihasilkan.
• Kompon sapu (sweeping compound):
• Minyak lantai (floor oil):

37


• Lilin lantai (floor wax):
• Semir perabotan (furniture polish):
• Gunakan selalu bahan pembersih tidak berbahaya
(nonhazardous cleaning agent):
- Debu dan kain tiras (dust & lint): Dalam banyak fungsi /
hunian bangunan diperlukan prosedur pembersihan /
pembuangan debu dan kain tiras mudah terbakar yang
terakumulasi dari dinding, langit-langit, lantai dan komponen
struktur terbuka. Kecuali prosedur ini dijalankan dengan
aman menggunakan penyedot debu (vacuum cleaner) atau
sistem penggerak udara (blower & exhaust system), dapat
menimbulkan bahaya kebakaran atau ledakan. Pada
beberapa kasus di mana atmosfir penuh dengan debu,
peralatan penyedot harus dilengkapi dengan motor tahan
penyalaan (ignition-proof motor) untuk menjamin operasi
yang aman.
- Dakting pembuangan dan peralatan terkait: Dakting
pembuangan dari cerobong (kitchen hood) di atas peralatan
masak seperti terdapat di restoran dan kafetaria,
memberikan masalah yang menyusahkan karena lemak
terkondensasi di bagian dalam dakting dan di peralatan
pembuangan. Lemak yang terakumulasi ini dapat menyala
oleh bunga api dari peralatan masak atau oleh kebakaran
kecil minyak / lemak masak yang terlalu panas, yang
sebetulnya mudah dipadamkan bila tidak ada masalah
lemak yang terakumulasi di bagian dalam dakting dan di
peralatan pembuangan:
• Alat penyaring lemak (grease filter, grease removal
device) harus diinspeksi setiap hari dan kalau perlu
dibersihkan.
• Dakting pembuangan dan peralatan terkait harus
diinspeksi mengikuti Tabel 1-2 Frekuensi sistem
pembuangan asap dapur komersial di dalam Lampiran
buku pedoman ini. Bila ditemui deposit lemak, maka
seluruh sistem dakting pembuangan harus dibersihkan.
• Sistem dakting yang lain: Semua sistem dakting dapat
mengakumulasi kotoran dan bahan apa saja yang
beredar di bangunan. Outlet yang kotor di langit-langit

38


dan dinding adalah bukti akibat tidak dipelihara.
Pembersihan berkala sistem adalah perlu untuk
kesehatan dan kerumahtanggaan yang baik. Semua
filter harus secara berkala dibersihkan.
b) Kerumahtanggaan hunian dan proses, kuncinya di sini adalah
tidak memberikan kebakaran tempat untuk mulai:
- Pembuangan sampah
• Tempat sampah: Tempat sampah yang terbuat dari
bahan tidak mudah terbakar harus digunakan untuk
pembuangan limbah dan sampah. Termasuk untuk
tempat sampah kecil seperti asbak dan keranjamg
sampah, dan juga tempat sampah besar seperti yang
digunakan di hunian perdagangan dan industri. Tempat
limbah industri harus terbuat dari metal dan mempunyai
tutup, dan kehati-hatian diperlukan untuk menghindari
pencampuran limbah yang dapat menimbulkan bahaya
tersendiri.
• Pemilahan/segregasi limbah: Sebaiknya sampah yang
mudah terbakar dipisahkan dari sampah yang tidak
mudah terbakar.
- Pengendalian/kontrol sumber penyalaan
• Kontrol kebiasaan merokok: pengaturan merokok harus
spesifik tentang tempat, dan kalau dapat, waktunya.
Daerah di mana merokok diperbolehkan, juga daerah di
mana merokok dibatasi atau sama sekali dilarang, harus
ditandai dengan jelas oleh tanda yang sesuai yang
memberikan tanpa kompromi apa dan di mana yang
diperbolehkan atau tidak diperbolehkan. Kontrol
kebiasaan merokok juga memerlukan tempat yang
cukup untuk puntung rokok. Asbak dengan rancangan
khusus sangat penting untuk merokok yang aman.
Asbak harus terbuat dari bahan tidak mudah terbakar
dan mempunyai alur lekuk yang memegang sigaret
dengan kuat, dan sisinya harus cukup curam untuk
memaksa perokok menempatkan seluruh sigaret ke
dalam asbak. Pada bangunan umum atau industri, asbak
besar berisi pasir disediakan untuk secara mudah
digunakan mematikan atau membuang puntung rokok.

39


• Kontrol listrik statik: Tindakan pencegahan terhadap
bunga api listrik statis harus dilakukan di lokasi di mana
terdapat uap, gas, debu yang mudah menyala dan
material lainnya yang mudah terbakar. Tindakan
pencegahannya adalah mempertahankan relatif
humiditas yag tinggi, pembumian dan ikatan antara dua
obyek metalik (grounding & bonding), lantai / keset yang
konduktif, atau kombinasi cara-cara tersebut. Program
pemeliharaan pencegahan (preventive maintenance)
bangunan harus meliputi inspeksi / pemeriksaan dan uji
coba tahunan dari semua pembumian termasuk
pembumian dan bonding bangunan gedung.
• Kontrol friksi/gesekan: Sebuah program pemeliharaan
pencegahan (preventive maintenance) harus ada untuk
mengidentifikasi dan mengeliminasi potensi sumber
friksi/ gesekan.
• Kontrol bahaya elektrikal: Program inspeksi/pemeriksaan
secara berkala harus ada untuk mengidentifikasi sirkit
listrik yang kelebihan beban, sambungan pengawatan
peralatan yang ditumpuk terlalu banyak, pengawatan
peralatan yang rusak, tutup kontak/stopkontak
pembumian yang hilang, dan sebagainya.
- Bahaya kerumahtanggaan industri: Beberapa hunian
industri mempunyai masalah kerumahtanggaan yang
khusus yang melekat kepada sifat operasionalnya. Untuk
masalah khusus ini, diperlukan perencanaan dan
pengaturan spesifik.
• Lap dan spon pembersih: Lap yang masih bersih pada
umumnya digolongkan sebagai bahaya ringan, karena
mudah menyala bila terpisah tidak berupa satu bal /
bungkus lagi, dan selalu ada kemungkinan bahwa lap
bersih tercampur dengan lap kotor yang sudah
mengandung minyak. Terdapatnya limbah kotor atau
sejumlah kecil minyak tertentu dapat menuju ke
pemanasan spontan (spontaneous heating). Baik lap
yang masih bersih dan yang sudah dipakai sebaiknya
secara terpisah disimpan dalam kotak metal, atau kayu
dengan lapisan dalam metal, yang mempunyai tutup
yang dibuat sedemikian rupa sehingga selalu menutup

40

Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung

Similar to Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung (20)

More from infosanitasi

More from infosanitasi (20)

Pedoman pemeliharaan dan perawatan bangunan gedung