Even Berg, advokat i Selmer
•
0 likes•770 views
Kommunens organisering av eiendomsvirksomhet - hvilke modeller finnes?
Recommended
Recommended
More Related Content
Viewers also liked
Viewers also liked (20)
More from insam
More from insam (20)
Even Berg, advokat i Selmer
- 1. Kommunal organisering av eiendomsvirksomhet Aktuelle organiseringsformer – styringsmuligheter, ansvar, utstrekning Advokatfirmaet Selmer DA 1
- 2. Foredragets innhold 1. Innledning • • • • Begrepsavklaring Behov for bevissthet Mål Middel (organisering) 2. Tradisjonell kommunal eiendomsdrift – ansvar og utøvelse 3. Andre organsieringsformer • • • • • DocRef KF IKS OPS AS Stiftelse 2
- 3. 1. Innledning Med ”eiendomsvirksomhet” menes her: • Kommunen som eier av fast eiendom • Utøvelse av eierskap • Drift, forvaltning og vedlikehold • Etablering (byggherrefunksjon) Mål • • • • Behov for bevissthet på området: • Kommunal byggmasse verdt ca. 500 mrd. (2008) • Estimert vedlikeholdsbehov neste 10 år: ca 140/90 mrd (godt/akseptabelt) • Manglende tradisjon for utvikling av eiendomsstategier, manglende rutiner og mangelfull kapasitet (rapport 2008) • Uheldig avstand mellom ledelse og operativt/utførende nivå (rapport 2008) • Økte offentlige krav til nybygg, stadig mer kompliserte kontraktsforhold og profesjonalisering hos næringslivsaktørene Middel (Organisering): • Kommunestyret står veldig fritt • Valg krever konkret vurdering: må velge ut fra målsettingen (krevende vurdering) • Hensiktsmessig å legge alle oppgaver til enhenten når den er opprettet for eiendommen/virksomheten/sektoren: • Samle og utvikle kompetanse • Effektivitet/handleevne • Planlegging/kommunikasjon • Langsiktighet DocRef 3 Helhetlig blikk på eiendomsvirksomheten Profesjonalisering og effektivitet Lettere skille forretning og forvaltning Ansvarsbegrensning og fleksibitet (AS)
- 4. 2. Tradisjonell kommunal eiendomsdrift – ansvar og utøvelse • Kommunestyret sitter med kompetansen til å bestemme organisering (gjelder uansett) • Vanlig å overlate forvaltning til rådmannen, som bestemmer hvilken organisering som er hensiktsmessig. • Den tradisjonelle eiendomsdriften er fremdeles klart mest anvendt (NOU 2004:22): • Ca 75 % tillagt sentral administrasjon/etat • Ca 7 % tillagt sentral fagavdeling (skole, helse, m.v.) • Ca 7 % tillagt den enkelte institusjon (skole, helse, m.v.) • Dvs: mindre enn 10 % organisert i andre former, men det har vært betydelig økning de senere år Den tradisjonelle organiseringen gir fullt ansvar, full kontroll og full styring, men… Kommunestyret - Øverste organ (eier) - Ansvarlig - Bestemmer organisering • DocRef 4 Rådmannen - Delegert ansvar for utøvelsen Sentral fagavdeling - Forvalter Rådmannens administrasjon - Forvalter Institusjon - Forvalter
- 5. 3. Andre organsieringsformer - KF, IKS, OPS, AS, Stiftelse Kommunestyret - kan velge andre organiseringsformer, herunder: Kommunale foretak (KF) Interkommunalt samarbeid (Vertskommune, IKS m.m.) Offentlig/privat samarbeid (OPS) Økende grad av styring DocRef Mindre grad av ansvar 5 AS Stiftelse
- 6. 3. Andre organsieringsformer - KF, IKS, OPS, AS, Stiftelse • Praksis og utvikling: • 233 KF/FKF i 2011 (økt 58 % siden 2004) • Ca 25 med helhetlige løsninger for eiendomsforvaltning Anvendelsesområde • Meget vidt, men fortrinnsvis mer forretningsmessig virksomhet • Opprettes ved vedtak av kommunestyret Rådmann kan ikke instruere, bare: • Kreve utsatt iverksettelse til kommunestyret har behandlet saken (avgjør etter eget skjønn) • Uttale seg om saker som etter lov/vedtektene skal behandles av kommunestyret Handlingsrom • Bør fastsette fullmakter og rapporteringsrutiner i vedtektene • KF kan ikke brukes ved samarbeid med private • Skattefritak (del av kommunen) • Kan ta opp lån (hvis kommunestyret har vedtatt det), men kun innenfor rammene satt for kommunen for øvrig • Økonomisk ramme bestemmes av kommunens budsjett. (avhengig av samspill) • Anskaffelsesreglene gjelder fullt ut Styring og ansvar: • Kommuneloven kapittel 11 • ”del av kommunen”, § 61 (ikke eget rettssubjekt) • Eget styre og daglig leder • Styret velges av kommunestyret • Må ha vedtekter som skal registreres i Foretaksregistret • Styrets myndighet kan fastsettes i vedtektene, ellers: ” treffe avgjørelse i alle saker som gjelder foretaket og dets virksomhet”, jf. § 67 DocRef KF er en særnorsk ordning Regnskap • Regnskapsloven må følges hvis foretaket driver næringsvirksomhet (viser balanse – synlige avskrivninger • Ellers må kommuneloven følges (viser ikke balanse) bør da føre balanse som sideregnskap 6
- 7. 3. Andre organsieringsformer - KF, IKS, OPS, AS, Stiftelse Interkommunalt samarbeid Styring og ansvar • Lov om interkommunale selskaper fra 1999 IKS Koml. § 27 Koml § 28 • Eget rettssubjekt – proratarisk ansvar (fullt ansvar etter eierbrøk) Anvendelsesområde • Kan ikke slås konkurs eller tas utlegg i • Ivaretakelse av felles interesser for flere • Forbud mot solidaransvar (jf. koml. § 51) kommuner • Selskapsforhold (ellers koml. § 27) • Bare forvaltning, eller også eiendomsrett • Krav om selskapsavtale (innskuddsplikt m.v.) • Valgt representantskap er øverste myndighet Praksis og utvikling • Kommunestyret kan instruere sin representant • 234 IKS i 2011 (økt ca 220 % siden 2004) • Styre med minst tre medlemmer – • Ingen IKS med eiendomsforvaltning som ”forvaltningen”, signatur primærområde (derimot teknisk sektor, helse og kultur tjeneste(bygg)) • Daglig leder – ikke forhold av ”uvanlig art” eller ”stor betydning” • Havnedrift det nærmeste (ca 10 IKS) • Gjennomgående eier den enkelte kommune grunn og bygninger DocRef 7
- 8. Handlingsrom • Kommunestyret har ikke direkte instruksjonsmyndighet, må utøves gjennom valg og instruksjon av representant(er) • Representantskap kan øke styring ved å fastsette at visse saker skal behandles av dem (selskapsavtalen) • Kan gi stordriftsfordeler • Begrenser lokalt selvstyre • Særregler for utmeldelse, avvikling, ansvar m.m. • Anskaffelsesreglene gjelder • Overskjøting utløser dokumentavgift • Skattepliktig Kan gi stordriftsfordeler og grunnlag for bedre kompetanse og langsiktig forvaltning Regnskap • Må følge regnskapsloven hvis ikke selskapsavtalen fastsetter at kommunale regnskapsprinsipper skal følges • Må ha revisor, men revisorloven gjelder ikke DocRef 8
- 9. NHO 2010: OPS er meget godt egnet for nybygg og vedlikehold 3. Andre organsieringsformer - KF, IKS, OPS, AS , Stiftelse Anvendelsesområde • Konkrete enkeltprosjekter • • • • • Styring og ansvar • Kontraktsbasert samarbeid mellom kommune og privat aktør (alminnelig kontraktsrett) • Kommunen binder seg i avtaleperioden (typisk 20-30 år) - svært utstrakt bruk begrenser prioriteringsmuligheter • Styringsmuligheter vil avhenge av avtalen (bør kontraktsfeste rett til endring ved behov) • Lov om offentlige anskaffelser gjelder og fastsetter rammebetingelsene • Mange ulike modeller, eks DBD (design, bygg, drift), DBFD (design, bygg, finansiering, drift), Tjenestekontrakt, Joint Venture • Fellesnevner: • Offentlig tjeneste som utvikles og/eller drives av privat (og offentlig) part, etter forespørsel fra det offentlige, der risiko fordeles mellom privat og offentlig sektor DocRef • • Avtalepart ”leieperiode” og leiepris (begrenser off. risiko) Privat har risikoen for kostnadsoverskridelser Kan avtale overtakelse etter endt leieperiode Vanlig med ”livsløpskontrakter” Gir private større intensiv til å prosjektere langsiktig Kommunen bør utarbeide forretningsplan for å stille sterkere i forhandlinger Må ha et bevisst forhold til risiko/pris. Risiko bør plasseres hos den som billigst kan eliminere/håndtere Behov for regelverk med sentral forvalter? 9
- 10. Handlingsrom • Lov og forskrift om offentlige anskaffelser setter de fleste begrensningene, samt kommunelovens regler om budsjettering • Hver prosjekt må vurderes konkret • Nesten alltid ønskelig med forhandlinger (unntak, jf. forskriften §§ 4-2 og 4-3), fordi prosjektene er komplekse og langvarige • Må vurdere: • Kompleksitet • Risiko • Alternative gjennomføringsmuligheter • Endringer utløser som utgpkt. krav om nytt anbud • Endringer kan være kontraktsfestet (ok) • Kan regnes som tilleggsarbeid (ok) • Privat kan ta opp lån uten hinder av kommuneloven hvis denne skal finansiere, men betaling av årlig leie kan kreve godkjennelse av departement (pga. binding av budsjett over lang tid) DocRef 10
- 11. 3. Andre organsieringsformer - KF, IKS, OPS, AS, Stiftelse Anvendelsesområde • Forretningsvirksomhet og samarbeid med private • Egnet ved risikable prosjekter Handlingsrom • Begrensede styringsmuligheter – må evt. eie 50 % av aksjene (aksjemajoritet) • Anskaffelsesreglene kommer til anvendelse dersom: • Tjener allmennhetens behov • Ikke hovedsakelig forretningsmessig karakter • Underlagt kommunens kontroll • I hovedsak finansiert av kommune • Alminnelig skatteplikt • Passer best for konkurranseutsatt virksomhet • Egnet ved risikable prosjekter Praksis og utvikling • Over 450 AS med kommunal aksjemajoritet - (ca. 2000 totalt) • Ca 140 innenfor eiendom • Enkelte kommuner har lagt all eiendomsforvaltning i AS (eks. Røyken) Styring og ansvar • Aksjeloven av 1997 • Gir mulighet til samarbeid mellom kommune/stat/private Regnskap • Eget rettssubjekt • Alminnelig regnskaps- og revisjonsplikt • Begrenset ansvar – kun innskudd (min. 100 000) • Kan gå konkurs – vanligvis dårligere lånevilkår • Generalforsamling øverste myndighet • Krav til styre og daglig leder • Dersom eiendomsrett overføres, må dok.avgift betales • Kan oppløses av generalforsamling ved flertallsavgjørelse DocRef 11
- 12. 3. Andre organsieringsformer Kort om stiftelser • Reguleres av stiftelsesloven • Har verken eiere eller deltakere (selveiende formuesmasse) • Ingen styringsmulighet etter opprettelse – må styre gjennom vedtektene fastsatt ved opprettelsen • Ingen krav på overskudd • Kan ikke ta tilbake innskudd • Eksempler på bruk: utleie av boliger, drift av kulturinstitusjoner og sykehjem • Ca. 30 ”kommunale” stiftelser registrert DocRef 12 Takk for mæ!
- 13. Våre kontorer Oslo Advokatfirmaet Selmer DA Postboks 1324 Vika, 0112 Oslo Tjuvholmen allé 1, 0252 Oslo Telefon: 23 11 65 00, faks: 23 11 65 01 Trondheim Advokatfirmaet Selmer DA Postboks 869, 7409 Trondheim Kjøpmannsgata 52, 7010 Trondheim Telefon: 73 87 90 60, faks: 73 87 90 61 www.selmer.no DocRef 13