Als de belegger zelf gaat waarderen wijzigt de rol van de taxateur in die van controleur van het waarderingsproces. De rol van de taxateur van vastgoed verandert in snel tempo. Grote Nederlandse vastgoedbeleggers willen meer grip op het taxatieproces en stellen hogere eisen aan de externe taxateur. De rol van de taxateur wordt wat betreft de beleggers die van een onafhankelijke ‘assurance valuator’ die controleert of de belegger zijn taxatie op de juiste wijze heeft verricht. Dat blijkt uit een rondetafelgesprek tevens diner metgrote beleggers en corporaties dat aanbieder van vastgoedinformatiesystemen Kadenza op woensdagavond 11 februari organiseerde.

1. HeT rondeTafelgesprek
Zoektocht naar de
onafhankelijke taxatie
Als de belegger zelf gAAt wAArderen wIJzIgt de rol vAn de
tAxAteur In dIe vAn controleur vAn het wAArderIngsproces
door Paul Wessels
D
e rol van de taxateur van vastgoed verandert in zicht in het met de portefeuille gerealiseerde rendement
snel tempo. Grote Nederlandse vastgoedbeleg- wordt steeds belangrijker. Aandeelhouders willen weten
gers willen meer grip op het taxatieproces en hoe hun totale rendement (indirect en direct) zich ont-
stellen hogere eisen aan de externe taxateur. De rol van wikkelt en hoe grote schommelingen zijn te verklaren.
In ’t kort de taxateur wordt wat betreft de beleggers die van een Anka Reijnen van Nieuwe Steen vertelt hoe haar schoon-
• Taxaties belangrij- onafhankelijke ‘assurance valuator’ die controleert of de vader – en oprichter van Nieuwe Steen - Jo Zeeman vond
ker, vaker taxeren belegger zijn taxatie op de juiste wijze heeft verricht. dat taxatierapporten een beperkte waarde hadden omdat
• Beleggers zouden Dat blijkt uit een rondetafelgesprek tevens diner met hij vooral keek naar de cashflow die zijn beleggingen op-
zelf kunnen taxeren grote beleggers en corporaties dat aanbieder van vast- leverden. ‘De taxatiewaardes waren voor ons altijd van
onder leiding goedinformatiesystemen Kadenza op woensdagavond 11 ondergeschikt belang, maar dat veranderde in 2005 toen
van taxateur februari organiseerde. Onder leiding van John van Leeu- de nieuwe accountantsregels voor beursgenoteerde on-
• Databank van wen (oud-CFO Corio) discussieerden Ber Bosveld (lid dernemingen werden ingevoerd.’
taxaties zou de raad van bestuur Ymere), Arnold Pureveen (financieel IFRS (Internationale verslaggevingsregels, red.) schrijft
markt helpen directeur de Alliantie), Cyril van den Hoogen (financieel voor dat als je de portefeuille op reële waarde waardeert,
directeur Altera Vastgoed), Tak Lam, (financieel direc- je op ieder rapportagemoment ook de reële waarde moet
teur Amvest), Anka Reijnen (CFO Nieuwe Steen Invest- bepalen. Dit mag intern of extern. Voor de meeste beurs-
ments), Thijn Forrer, (asset manager ING Real Estate), genoteerde beleggers betekent dat dus vier keer per jaar
Rob Vroom (financieel directeur BPF Bouwinvest) en de waarde bepalen.
Hans Grönloh, partner bij KPMG en voorzitter van de
EPRA-commissie die de beursgenoteerde fondsen aan- Benchmarking
bevelingen doet over taxaties. Het rondetafelgesprek Taxaties zijn ook steeds belangrijk om het verloop van
vond plaats ter voorbereiding van een congres over taxa- het rendement te vergelijken (benchmarken) met ande-
ties dat Kadenza op 4 maart organiseert. De opkomst ren in de markt, met name met de ROZ/IPD voor be-
van zoveel grote fondsen en het niveau van de deelne- leggers in commercieel vastgoed en Aedex/IPD voor de
mers liet zien dat taxeren een heet onderwerp is. woningcorporaties. Ook interne waarderingen worden
belangrijker en vormen vaak de onderbouwing voor be-
BuiTenWerelD slissingen over een afzonderlijk object of samenstelling
De beleggers zijn het erover eens: zowel intern als extern van de portefeuille. De meeste grote beleggers laten mi-
worden de eisen die aan taxaties worden gesteld steeds nimaal één keer per jaar hun gehele portefeuille taxeren
hoger. Uitgangspunt van een goede taxatie is een zeer door een externe taxateur. Daarbij worden vaak roule-
uitgebreide berekening van de waarde inclusief de on- rend meerdere taxateurs ingeschakeld, met de gedachte
derliggende uitgangspunten. En de trend is onmisken- dat je hierdoor een meer marktconforme schatting krijgt
baar dat er vaker per jaar getaxeerd moet worden: In- van de waarde van het vastgoed. Externe taxateurs liggen
44 | nr. 5 - 27 maart 2009 | propertynl magazine

2. Thema TaxaTies
Van links naar rechTs:
John Van leeuWen, Ber
BosVelD, roB Vroom,
arnolD PureVeen, hans
grönloh, PeTer Van
gool, cyril Van Den
hoogen en mieke
Van Den Berg
immers regelmatig nogal uit elkaar qua waardebepaling. BAR en NAR) in omloop. In theorie lijkt het taxatieproces
Arnold Pureveen, Alliantie: ‘Het huidige externe taxatie- vrij eenvoudig. Zo lang de taxateur maar dicht genoeg op
proces is het beste te vergelijken met hoe een accountant de markt zit en een bewezen model hanteert kan er wei-
vroeger te werk ging. Bedrijven boden hun schoenen- nig mis gaan. Maar dat is niet de praktijk. Beleggers, ook
doos met bonnetjes aan bij de accountant, die aan het de grotere institutionele partijen verenigd in de IVBN,
rekenen ging en de jaarrekening opstelde. Nu oefent de gebruiken verschillende methoden om de objecten in
accountant alleen nog een controle uit op de processen hun portefeuille te taxeren. Hun externe taxateurs bie-
die bedrijven hanteren om een jaarrekening op te stellen den weinig inzicht in het taxatiemodel dat zij gebruiken
en het financieel resultaat te bepalen. De huidige manier om vastgoed te waarderen en hanteren ook weer allemaal
van taxeren vertoont veel gelijkenis met dit proces en is hun eigen model. Dit maakt externe waarderingen voor
achterhaald en ondoorzichtig.’ een belegger ondoorzichtig en lastig te vergelijken. Cyril
van den Hoogen, Altera: ‘Wij hebben 24 pensioenfond-
Vaker Taxeren sen als aandeelhouders die kunnen in- en uitstappen te-
Steeds vaker vragen beleggers externe taxateurs om re- gen Net Asset Value (NAV). Het valt mij op dat de grote
gelmatig de gehele portefeuille te waarderen om een zo taxateurs allemaal verschillende definities hanteren. Met
actueel mogelijk beeld te hebben van de marktwaarde vijf verschillende manieren van aanpak heb je een grote
van de gehele portefeuille. Thijn Forrer, ING: ‘Per kwar- vertaalslag nodig om de taxaties te kunnen vergelijken.’
taal komt nog weinig voor, wij zijn een van de weinigen
die vier keer per jaar extern laten taxeren.’
Uit kostenoverwegingen wordt hierbij onderscheid ge-
maakt tussen zogenaamde hertaxaties voor een kwart ‘er is dus zeker een belangrijke
van de portefeuille en ‘updates’ voor de overige driekwart
rol voor de taxateur weggelegd: de
van de portefeuille. Door het verhogen van de taxatiefre-
quentie kan een belegger een betere voorspelling geven slager gaat niet zijn eigen vlees keuren’
van het indirecte resultaat. Bijvoorbeeld ten behoeve
van aandeelhouders of om beter in te kunnen spelen op
marktontwikkelingen.
Voor corporaties ligt dit momenteel nog anders zegt Om tot een goede taxatie te komen hebben eigenaar en
Ber Bosveld,Ymere. Ten behoeve van de Aedex/IPD zijn taxateur allerlei gegevens nodig: enerzijds zijn dit
benchmark wordt jaarlijks eenderde van de portefeuille kenmerken van een object zoals oppervlakte, bouwjaar,
getaxeerd en worden de overige objecten geïndexeerd. ligging, aantal parkeerplaatsen en aantal huureenheden.
Omdat de portefeuille veel homogener is, grotendeels Daarnaast zijn de verwachte huurinkomsten van be-
woningen in een bepaald gebied, is modelmatig taxeren lang. De taxateur zal deze gegevens veelal controleren
een oplossing. ‘Voor onze portefeuille van 83.000 ver- en aanvullen met zijn inschatting van de markt, zoals
huureenheden kunnen we de kwaliteit van de taxaties bijvoorbeeld NAR of disconteringsvoet en eindewaarde,
verbeteren en de kosten besparen door de veranderde rol mutatiegraden, markthuren, de kans op opzegging, we-
van de taxateur.’ derverhuurtijd en incentives, en kosteninschattingen.
Een veelgehoorde observatie aan tafel is: er zijn te veel va- Hierbij kunnen er grote verschillen ontstaan tussen de
rianten op de bekende waarderingsmethodieken (DCF, waardebepaling van de eigenaar en die van de externe
propertynl magazine | nr. 5 - 27 maart 2009 | 45

3. Ber BosVelD (l),
arnolD PureVeen (r)
taxateur. De kredietcrisis en de het ineenzakken van de eigenaar hanteert een eigen layout en definities. Het
‘wall of money’ die de afgelopen jaren de vastgoedmarkt heen en weer sturen van digitale en fysieke documen-
overspoelde versterken deze verschillen tussen waarde- ten is arbeidsintensief, foutgevoelig en roept allerlei
bepaling van de belegger en de externe taxateur. vragen op over veiligheid – de informatie wordt vaak
Rob Vroom, BPF Bouwinvest: ‘In het verleden heb ik via mail verzonden.
me enorm kunnen ergeren aan verschillen in taxatie- Veel grote beleggers investeren daarom in software
waarden. Die ontstonden dan als gevolg van het rou- waarmee digitaal taxatiegegevens kunnen worden
leren van onze taxateurs. Dit kon om miljoenen gaan, uitgewisseld met derden zoals taxateurs. De kern van
niet uit te leggen aan aandeelhouders. Vanwege deze dergelijke ICT-oplossingen is dat er één centraal taxa-
verschillen in taxatiewaarden en een toegenomen taxa- tiemodel opgezet wordt, dat vervolgens door taxateurs
tiefrequentie heb ik in 2000 het roer omgegooid. Mijn gebruikt wordt voor de taxaties. Kort gezegd worden
insteek was: laat de taxateur taxeren conform het taxa- taxaties berekend door een reeks van gegevens door
tiemodel van de belegger in plaats van hun eigen mo- te rekenen in een taxatiemodel. Beleggers beschikken
del, en gebruikmaken van taxatieparameters die helder immers zelf over het grootste deel van de gegevens zo-
gedefinieerd zijn. Op deze wijze zouden taxateurs in als contracthuur gegevens en complexgegevens. Na-
het kader van taxatie-updates gemakkelijk kunnen vol- dat deze gegevens uitgewisseld zijn met de desbetref-
staan met het aanpassen van de meest relevante para- fende taxateur worden marktgegevens toegevoegd en
meters. Deze geheel nieuwe werkwijze stuitte destijds wordt de taxatie uitgevoerd. Thijn Forrer, ING: ‘ING
op veel weerstand bij de taxateurs die werk zagen ver- heeft een eerste stap gezet om de gegevensuitwisse-
dwijnen - het woord ‘broodroof’ is daarbij verschillende ling met beheerders te standaardiseren met behulp
keren gevallen.’ van een zogenoemde OSCRE-standaard. Wellicht kan
een dergelijke toepassing in de toekomst ook bij taxa-
moDerne Belegger TaxeerT zélf ties worden gebruikt.’
Van oudsher zijn beleggers afhankelijk van de waarde- Nu de grote beleggers zélf investeren in vastgoedinfor-
ringsmodellen van hun taxateurs. Maar dit verandert: matiesystemen is de vraag welke rol er dan is weggelegd
de grote beleggers ontwikkelen hun eigen taxatiesys- voor de taxateur. Rob Vroom van BPF Bouwinvest: ‘Bij
temen, omdat ze af willen van de eigen waarderings- BPF Bouwinvest werken we sinds 2006 met ons eigen
modellen van de externe taxateurs. Ze moeten wel: taxatiemanagementsysteem dat geheel gestoeld is op
de toenemende frequentie van taxeren betekent dat deze visie. Nu kan je heel gericht in discussie gaan over
de gegevensuitwisseling tussen belegger en taxateur mutaties van de taxatieparameters en verklaren waarom
sterk toeneemt. De taxateur wordt geconfronteerd met waardes veranderen. Naar onze aandeelhouders toe
een veelheid van digitale en fysieke documenten; elke scheelt dat ook een hoop werk. Taxateurs maken wel-
iswaar gebruik van ons taxatiesysteem maar ik hecht er
wel aan dat de taxateurs zelf de parameters vaststellen,
hoofDPunTen dus zonder dat wij een voorzet doen. Er is dus zeker een
• Buitenwereld stelt steeds hogere eisen aan taxaties vastgoed belangrijke rol voor de taxateur weggelegd: de slager gaat
• Te veel waarderingsmodellen in omloop niet zijn eigen vlees keuren.’
• kredietcrisis zorgt voor grote spanning interne en externe taxatie Ook Tak Lam, financieel directeur Amvest, vindt een
• Beleggers investeren in eigen taxatiemodellen onafhankelijke waardebepaling ofwel Assurance Valu-
• Taxateur in rol onafhankelijke ‘assurance Valuator’ ation, ‘heel belangrijk’. ‘Met behulp van softwaresyste-
• Behoefte aan onafhankelijke database met referentietransacties men kun je veel beter zélf vaststellen wat je portefeuille
waard is. Dit is ook gebleken uit diverse transacties. Wij
46 | nr. 5 - 27 maart 2009 | propertynl magazine

4. Thema TaxaTies
links: grönloh,
Van gool en
Van Den hoogen
rechTs: De zaal
zaten er met onze waarde dichterbij dan de taxateur. Dat de toegang tot goede marktinformatie te waarborgen. Ook
komt ook omdat wij zelf ook over behoorlijk wat market voor taxateurs binnen de makelaardij blijkt het soms niet
evidence beschikken, informatie over transacties. Maar eenvoudig om goede marktinformatie te krijgen van hun
goed, een onafhankelijke derde, de taxateur, zou moe- collega’s binnen de makelaardij. Markttransparantie en
ten vaststellen of dat op een goede manier door ons is het doen van deals staan regelmatig op gespannen voet
gedaan.’ met elkaar.
Arnold Pureveen van de Alliantie wil eveneens richting
Assurance Valuation. ‘We willen af van een externe referenTieTransacTies ziJn schaars
‘taxateur’ die zegt: uw portefeuille is € 8 mrd waard, Een belangrijke voorwaarde voor een goede taxatie door
maar vervolgens onvoldoende duidelijk maakt hoe hij een onafhankelijke taxateur is toegang tot betrouwbare
die waarde heeft berekend. De toekomst is genormeerd referentietransacties, allereerst in de beleggingsmarkt.
taxeren: een systeem dat interne taxatieprocessen ef- De beleggers concluderen dat die database in Neder-
ficiënt ondersteunt. De accountant moet beoordelen of land nog niet voorhanden is. Er zijn verschillende ini-
onze taxatiemanagementprocessen betrouwbaar zijn, de tiatieven om tot een dergelijke database te komen: zo
taxateur moet de input en de calculatie beoordelen en ge-
richt aan de buitenwereld valuation assurance afgeven bij
de modelmatig berekende taxatiewaarde. De komende
twee tot drie jaar gaan we bij de Alliantie en ook Ymere nu de grote beleggers zélf investeren in
die slag maken.’
Anka Reijnen geeft aan dat zij in 2005 een ronde tafel vastgoedinformatiesystemen is de vraag
heeft georganiseerd met de grote kantoren die taxaties ver-
zorgen om een dergelijke rol van de taxateur te bespreken,
welke rol is weggelegd voor de taxateur
een rol waarbij ze van waardebepaler de beoordelaar wor-
den van de wijze waarop de waarde is bepaald. Op dat mo-
ment werd die suggestie door de taxateurs volstrekt afge- heeft ook de Vereniging van Institutionele Beleggers in
wezen. De tijden lijken echter te veranderen, en meerdere Vastgoed, Nederland (IVBN) initiatieven in die richting
partijen aan tafel zien in de toekomst de rol van de taxateur genomen. Vooralsnog leiden die nog niet tot tastbare
veranderen naar de ‘assurance valuator’ waarmee de taxa- resultaten. Ze voldoen nog niet aan een belangrijke
teur een rol krijgt die vergelijkbaar is met de accountant voorwaarde om écht van toegevoegde waarde te zijn
die zijn handtekening zet onder de jaarrekening. voor de markt: onafhankelijkheid en draagvlak onder
De accountant zou wellicht zelfs de rol van de taxateur álle relevante partijen. Rob Vroom van BPF Bouwinvest,
kunnen overnemen, maar Hans Grönloh van KPMG zit bestuurslid IVBN en voorzitter van de werkgroep Pro-
er niet op te wachten. De combinatie met kennis van de fessionalisering binnen IVBN is ervan overtuigd dat een
markt is essentieel voor de taxateur zo zegt hij. ‘Ik zit wél goede database alléén van de grond komt als beleggers
met de geloofwaardigheid. De taxateur moet onafhanke- en vastgoedadviseurs daarbij samenwerken. ‘De grote
lijk genoeg zijn om een handtekening te zetten. Voor de beleggers hebben zicht op een groot deel van de markt,
waarderingen voor de jaarrekening zou je wellicht een maar we hebben de vastgoedadviseurs nodig om het ge-
puur valuation-beroep moeten hebben.’ De opmars van hele zicht te krijgen. We zetten pas écht een stap vooruit
de Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) onder als de onafhankelijkheid van de database met referentie-
taxateurs, met zijn normering voor onafhankelijkheid, be- transacties gewaarborgd is.’ En daarmee zou de markt
oordelen de beleggers als positief. Maar er zou méér nodig dan tevens een belangrijke stap zetten in de zoektocht
moeten zijn om de onafhankelijkheid van de taxateur en naar de onafhankelijke taxatie.
propertynl magazine | nr. 5 - 27 maart 2009 | 47