O documento descreve uma decisão judicial sobre uma ação de incorporação de condomínio. A decisão judicial negou o recurso do réu, concordando com a decisão de primeiro grau que julgou improcedente a ação do autor. A decisão se baseou no fato de que a lei prevê a possibilidade de leiloar unidades de condôminos inadimplentes, mesmo sem previsão contratual expressa.

1. PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
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Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO
CÍVEL n° 105.318-4/1-00, da Comarca de SÃO PAULO, em que é
apelante JAIRO BEREZIN, sendo apelado CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO
DO EDIFÍCIO VANESSA:
ACORDAM, em Sétima Câmara Direito Privado de Férias
"Julho/2000" do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo,
proferir a seguinte decisão: "negaram provimento ao recurso,
v.u.", de conformidade com o relatório e voto do Relator, que
integram este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores
LEITE CINTRA (Presidente) e ARTHUR DEL GUÉRCIO. /
São Paulo, 31 de Julho de 2000^/
/ / JÚLIO VIDAL
// Relator

2. 1
Voto n° 3.021
Apelação Cível com Revisão n° 105.318-4/1
ApteJAIROBEREZIN
Apdo CONDOMÍNIO DE CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO VANESSA
Seção Direito Privado (7 a Câmara )
Cidade SÃO PAULO
Condomínio - Incorporação - Condômino inadimplente.
Ausência de cumprimento de obrigações. Alienação de unidade
condominial ou de tração ideal correspondente ao prédio em
construção. Admissibilidade. Desnecessidade de previsão
expressa em contrato a possibilitar a venda da unidade por parte
da Comissão de Representante do condomínio em leilão público
ante expressa previsão legal. Inteligência do disposto no artigo
63 da Lei 4.59I/64,exigindo apenas mencionado diploma legal
para os contratos de construção observem os interessados a
mora ex persona. Recurso desprovido.
Vistos
Trata-se de apelação interposta contra a decisão
(fls.55) que julgou improcedente a ação ordinária de Incorporação de
Condomínio aforada por JAIRO BEREZIN contra CONDOMÍNIO DE
CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO VANESSA julgada improcedente.
Apela o vencido no prazo (fls. 58v°,59), buscando
a reforma do julgado. Argumenta que o terreno onde seria construído ao
apelante foi repassado à construtora ( uma das condôminas) para que
procedesse a incorporação e construção de um prédio de apartamento
de oito andares ( Um apartamento por andar). O contrato pactuado pelas
partes (fls. 24) não previu nenhuma espécie de penalidade por força de
inadimplemento contratual. Prossegue, o prédio encontra-se com a obra
parada desde 1990 por problemas criados pelo Plano Coltor, porque,
faltaram recursos para os condôminos continuarem financiando a obra.
Revela que os contatos entre o apelante e os demais interessados eram
feito pelo pai do autor antes de seu falecimento. Foi o recorrente
notificado para pagar uma dívida monstruosa sob pena de ter seus
direitos a metade do empreendimento alienados em leilão extrajudicial
(fls. 61). Não foi ele convocado para comparecer em assembléia, nem
fornecido cronogramas físicos e financeiros do empreendimento a violar
o disposto no artigo 58 a 62 da Lei 4.591/64. Conclui que só é possível a
teor do disposto no art. 63 da Lei 4.591 leiloar os direitos do inadimplente
quando contiver o contrato regras estabelecendo essa possibilidade e
fixando a forma do anúncio do leilão. A decisão viola literal disposição de
lei. Requer venha ser declarada a inviabilidade do leilão com inversão do
ônus processual.
Contra-arrazoado (fls.67). Requer o apelado o
desprovimento do recurso. Anotado o preparo (fls. 71), subiram os autos.
RELATÓRIO
A decisão de primeiro grau não merece reparo.
Deu a correta solução a demanda. Não violou literal disposição de lei
como sustenta o recorrente. O fato de não constar do Instrumento
Particular de Contratação de Serviços firmados pelas partes em 26 de
Apelaçã Cível n° 105.318-4/1 CO v/3.021

3. 2
Outubro de 1989 cláusulas a permitir leilão extrajudicial para os
condôminos inadimplentes, tal fato toma-se irrelevante em razão das
regras estabelecidas pela Lei 4.591/64 que estabelece normas a serem
observadas por todos os interessados em razão de incorporação e
construção de edifícios a impedir desordens e irresponsabilidade como
acontecia antes da existência do mencionado diploma legal que passou a
definir a figura do incorporados bem como a definir direitos e deveres
não só do incorporador mas também dos condôminos adimplentes ou
inadimplentes a evitar prejuízo aos adquirentes de imóveis em
construção.
O regime da lei 4.591/64 adotou para os contratos
de construção, a regra da mora ex persona. O autor foi intimado a
emendar a mora no prazo de quinze dias após a notificação e quedou-se
inerte(fls.15/16). A contra notificação (fls. 27) não fornece elementos a
demonstrar qualquer irregularidade no procedimento utilizado pela
apelada a constituir em mora o condômino inadimplente, nem socorre os
interesses do autor deduzidos na peça vestibular já que o artigo 63 § 1°
da Lei especial autoriza em caso de inadimplemento do condômino a
Comissão de Representantes a proceder a venda da unidade em publico
leilão ou a cessão da quota de terreno correspondente a parte construída
e direitos, bem como a sub rogação do contrato de construção cujo
objetivo é o de interesse dos demais condôminos que seriam
prejudicados com o atraso do adquirente remisso.
No escólio de Caio Mário da Silva Pereira,
Condomínio e Incorporações 10a Edição, Editora Forense, pg. 325 uma
vez verificada a mora, ex persona, por não ter o adquirente acudido à
intimação para que venha emendá-la, a Comissão de Representantes
ficará autorizada, desde logo e de pleno direito, a efetuar a publica venda
em leilão anunciado na forma do contrato, dos direitos do adquirente,
assim da parte construída, como da fração ideal, caso em que o
arrematante se sub-rogará nos direitos e nas obrigações, quanto ao
contrato de construção. Se o maior lanço encontrado no leilão for inferior
ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a quota do terreno e
construção, bem como despesas efetuadas, percentagens
correspondentes à comissão (5%), multa (10%), honorários advocatícios e
anúncios, considerar-se-á não realizada a venda, e a novo leilão se
procederá, com prévio anúncio. Feita a arrematação, caberá à Assembléia
Geral dos Condôminos, por votação unânime, direito de preferência para
adjudicar, em benefício do condomínio, os direitos leiloados, pelo mesmo
preço e nas mesmas condições da arrecadação efetuada pelo terceiro.
Fato é que observadas as formalidades legais,
apurado o preço da arrematação ou adjudicação deduzindo as verbas
permitidas por lei, o remanescente eventual será, então restituído ao
adquirente faltoso. Em nenhum momento exige a lei especial conste do
contrato cláusulas expressa a permitir a alienação da fração ideal
pertencente ao autor para a venda em leilão extrajudicial da parte cabente
ao condômino faltoso. Para os fins e as medidas prescritos como sanção
ao contratante infiel, a Comissão de Representantes ficará investida de
poderes irrevogáveis, na vigência do contrato de construção, para, em
Apelaçã Cível n° 105.318-4/1 CO v/3.021

4. 3
nome do condômino inadimplente, praticar os atos necessários, fixar
condições e preço, outorgar escrituras, celebrar contratos, receber
importâncias, dar quitação, sub rogar o arremantante em direitos e
obrigações e emiti-lo na posse, transmitir o domínio, responder pela
evicção, receber citação, propor ações, constituir advogados ( art 63 §
5o). Tudo isso independente da outorga de mandato especial, porque,
neste caso, os poderes vêm de lei" (Obra citada pg. 326).
A rigor, a mora dos adquirentes desequilibra a
caixa e, consequentemente, altera o plano financeiro da obra. Assim,
estando em jogo afora o interesse do construtor e do adquirente em
mora, todo o conjunto dos candidatos às demais unidades autônomas, a
lei instituiu, então, este sistema que é peculiar ao caso, e criou técnica
das vendas em leilão, por autoridade da Comissão de Representantes,
investindo-a dos necessários poderes irrevogáveis para levar a efeito a
operação, em todas as suas fases. Nota-se que não estar em jogo apenas
os interesses do apelante mas também das demais pessoas que
adquiriram a unidade habitacional em um prédio de oito andares
correspondente a um apartamento por unidade (fls. 61) como confessa o
recorrente neste procedimento.
A ação proposta peto autor tem por objetivo ver
declarada a impossibilidade do leilão extrajudicial de suas frações ideais
do imóvel em construção por ausência de previsão contratual. A prova
produzida no curso do processo revela não merecer procedência os
argumentos ofertados pelo autor, porquanto a realização do leilão
encontra-se previsão expressa no artigo 63 da Lei 4.591/64, tornando-se
desnecessária previsão no contrato ante a expressa previsão legal.
Lembra o magistrado com muita propriedade (flsl
56) julgado que se ajusta perfeitamente a matéria posta em discussão
nesse procedimento cuja ementa encontra-se transcrita da seguinte
forma:
P
de Construção - Ausência
ndôminos - Alienação de
sibilidade - Prevalência do
bre o Código de Processo
8/89).
e provimento ao recurso.
Apelaçâ Cível n° 105.318-4/1 COv/3.021