O documento apresenta um plano de curso sobre Direito de Superfície, abordando sua história, evolução, conceito, previsão legal, constituição, partes envolvidas e suas obrigações, bem como questões relevantes e aspectos de divergência sobre o tema.

1. CURSOS DE PÓS-GRADUAÇÃO 2010
Curso de Direito dos Contratos
Direito de Superfície
Pedro Kurbhi
6 de Novembro de 2010

2. Plano de Vôo
• História
– Evolução do direito de propriedade
– Evolução do direito de superfície
• Superfície em espécie
– Conceito
– Previsão legal expressa
– Constituição e Transmissão
– Partes e obrigações das partes
– Extinção
• Questões relevantes e aspectos de divergência

3. História – Evolução do Direito de
Propriedade

4. Introdução
• Entendimento dos direitos reais nos outros sistemas
• Entendimento do instituto – evolução
• Intervenção do Estado

5. Formas de Concepção da Propriedade
– como soma de direitos, com destaque para a vontade do
titular, em leitura quase que exclusivamente privatista
– como sujeição de uma coisa a um sujeito, com destaque para
as limitações privadas e públicas. As privadas corresponderiam
ao direito dos outros sujeitos (coletividade e vizinhança). As
públicas decorreriam das normas de direito público,
especialmente aquelas que façam referência ao uso da
propriedade ou controle de uso da propriedade.

6. Terminologia
• Propriedade x Domínio
• Restrição do Objeto de domínio
• Sujeição da Propriedade ao regime político-social

7. Direito Romano e Idade média
• Direito Romano
– Lei das XII Tábuas
– “aquele que possuísse bem móvel pelo intervalo ininterrupto de um
ano ou bem imóvel pelo intervalo ininterrupto de dois anos, adquiriria
sua propriedade”
• Direito Medieval
– Retrocesso sobre o entendimento dos direitos patrimoniais individuais

8. • Direito Medieval (formas de manifestação da propriedade)
a) propriedade comunal,
b) propriedade alodial,
c) propriedade beneficiária,
d) propriedade censual e
e) propriedade servil.
• Alteração do conceito – influência da Igreja

9. Código Napoleão
• Forte Influência Individualista
• Retomada do conceito romano de direito de propriedade
• Instrumento de controle social (paz) pelo Estado
– “o direito de fruir e dispor das coisas da maneira mais
absoluta, contanto que não se faça dela um uso proibido
pelas leis ou pelos regulamentos”
– Modalidade de conservação de patrimônio – baixa liquidez
de ativos
• Nova mudança de paradigma por iniciativa da Igreja

10. Visão Social da Propriedade
• Troca de direitos absolutos por relação de Direitos e Deveres
• Primazia do coletivo em detrimento do individual
• Primazia do uso racional da propriedade
• Impedimento de abuso no exercício do direito
• Reflexos na legislação – diminuição dos prazos de usucapião
• Criação das modalidades especiais da usucapião

11. Evolução do direito de Superfície
• Justiniano e Gaio – Institutas
– ius in actio vectigali
– Locatio condutio rei
– ius in re aliena
• Plantação em solo cedido
• Construção em solo alheio com material próprio
– Diferenciação: solo público (agri publici) e solo privado

12. Nos direitos pré-clássico e clássico, tendo em vista o princípio de
que tudo o que é construído sobre solo alheio adere a ele por
acessão, se alguém construísse em solo alheio um edifício,
este seria de propriedade do dono do solo.
No entanto, durante o direito clássico, surgiu a necessidade de
se permitir a particulares que edificassem em solo público,
ficando com o gozo dos edifícios construídos mediante o
pagamento de uma anuidade. Assim ocorria quando os
Magistrados romanos permitiam a certas pessoas que
edificassem ao longo de estradas ou em praças públicas
‘tabernae’ (lojas) onde exerceriam suas atividades.
ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. 13ª. Edição, Volume I. Rio de Janeiro, Forense, 2004. p. 345.

13. Idade Média
Em síntese, tem-se que, no período medieval, a idéia da
desintegração da unidade do domínio, adquirida por
influência dos povos bárbaros, culminou com a fragmentação
da propriedade em direta e útil, cabendo a primeira ao
proprietário e a última ao utente, que podia ser enfiteuta ou
superficiário. A superfície abandonou a natureza de 'ius in re
aliena' que lhe fora conferida ao tempo do direito justinianeu,
tornando-se, nesse período histórico, uma verdadeira
propriedade paralela a do 'dominus soli'

14. Brasil
• Brasil Colônia
• Independência
– Vigência das ordenações Filipinas
• Anteprojeto – Teixeira de Freitas
• Código Civil 1.916
• Decreto Lei 271/1967
• Estatuto da Cidade
• Código Civil de 2.002

15. Decreto 271/67
• Art 7º É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou
particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou
indeterminado, como direito real resolúvel, para fins específicos de
urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, ou outra
utilização de interêsse social.
• § 1º A concessão de uso poderá ser contratada, por instrumento
público ou particular, ou por simples têrmo administrativo, e será
inscrita e cancelada em livro especial.
• § 2º Desde a inscrição da concessão de uso, o concessionário fruirá
plenamente do terreno para os fins estabelecidos no contrato e
responderá por todos os encargos civis, administrativos e
tributários que venham a incidir sôbre o imóvel e suas rendas.

16. Decreto 271/67
• § 3º Resolve-se a concessão antes de seu têrmo, desde que o
concessionário dê ao imóvel destinação diversa da estabelecida no
contrato ou têrmo, ou descumpra cláusula resolutória do ajuste,
perdendo, neste caso, as benfeitorias de qualquer natureza.
• § 4º A concessão de uso, salvo disposição contratual em contrário,
transfere-se por ato inter vivos , ou por sucessão legítima ou
testamentária, como os demais direitos reais sôbre coisas alheias,
registrando-se a transferência. (...)
• Art 8º É permitida a concessão de uso do espaço aéreo sôbre a
superfície de terrenos públicos ou particulares, tomada em
projeção vertical, nos têrmos e para os fins do artigo anterior e na
forma que fôr regulamentada

17. Superfície em espécie
Conceito

18. Direito de Superfície pode ser definido como um direito real
típico (perene ou temporário), oneroso ou gratuito, de uso de
bem alheio, para edificação, cultivo ou uso alternativo
combinado e não necessariamente exclusivo, criando-se,
quando do uso do instituto, a cisão do direito real uno
originário entre o nu-proprietário e os superficiários, em
grupo individual e exclusivo ou em condomínio de superfície.

19. Superfície em espécie
Previsão legal expressa

20. Código Civil
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de
construir ou de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública devidamente
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no
subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

21. Estatuto da Cidade
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o
direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado
ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no
cartório de registro de imóveis.
§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o
subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma
estabelecida no contrato respectivo, atendida a legislação
urbanística.
§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou
onerosa.

22. Estatuto da Cidade
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e
tributos que incidirem sobre a propriedade superficiária,
arcando, ainda, proporcionalmente à sua parcela de
ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área
objeto da concessão do direito de superfície, salvo disposição
em contrário do contrato respectivo.
§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros,
obedecidos os termos do contrato respectivo.
§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a
seus herdeiros.

23. Superfície em espécie
Constituição e Transmissão

24. • Principiologia dos Direitos Reais
• Omissão legal
• Formas Específicas
– Contrato
– Testamento
– Usucapião

25. Superfície em espécie
Partes e obrigações das partes

26. Partes
• Cedente ou Concedente
– Nu-proprietário ou titular do domínio (tripartição dos
direitos inerentes à propriedade)
– Sujeito individual ou ‘coletivo’
• Cessionário ou superficiário
• Sujeito individual ou coletivo
• Novo gestor do domínio útil do bem

27. Direitos e Obrigações
Cedente
• usar, fruir e gozar, irrestritamente, da parte do imóvel que não faça
parte da concessão, inclusive o subsolo e espaço aéreo,
obedecendo eventuais restrições;
• se constituída em modalidade onerosa a cessão da superfície, de
receber o pagamento do valor estipulado (canon ou solarium);
• exercer – contra o superficiário - a preferência em caso de
alienação da superfície a parte terceira;
• dar preferência – em favor do superficiário - na aquisição da
propriedade do solo, caso esta se faça a título oneroso.

28. Direitos e Obrigações
Cedente
• proceder a resolução da superfície pelo advento do termo, se
temporária, se o superficiário não edificar ou plantar no prazo
estipulado, ou se o fizer em desacordo com o pactuado, ou se der
destinação diversa da prevista;
• constituir outros gravames reais sobre o solo ou sobre a porção
remanescente do solo
• tornar-se dono da construção ou plantação se extinta a superfície,
indenizando – dependendo de previsão expressa em contrato - ou
não o superficiário.
• abster-se da prática de quaisquer atos que impeçam ou prejudiquem
o exercício – regular - do objeto do direito de superfície;

29. Direitos e Obrigações
Superficiário
• usar, fruir e gozar da construção ou da plantação superficiária
como se coisa sua fosse, isolada da propriedade do solo;
• servir-se da superfície do solo de outrem, conforme dispuser o
contrato;
• onerar com outros ônus reais a construção ou plantação,
(considerada a ciência de que tais gravames se extinguirão tão
logo extinta a cessão da superfície sob a qual se assentem);
• exercer, se o caso, a faculdade de hipotecar ou constituir outro
direito real de garantia sobre o direito de superfície;

30. Direitos e Obrigações
Superficiário
• exercer – contra o nu-proprietário - o direito de preferência na
aquisição do solo, caso o proprietário a aliene a título oneroso;
• reconstruir a edificação ou refazer a plantação, caso pereça,
enquanto durar a concessão
• se onerosa a concessão, pagar a contraprestação prevista em
contrato (canon ou solarium);
• responder e arcar pelo adimplemento dos encargos e tributos
que incidam sobre a propriedade superficiária, enquanto durar
a concessão;

31. Direitos e Obrigações
Superficiário
• conservar a obra superficiária sem demoli-la (exceção feita a
obrigação prevista em contrato ou autorização expressa isolada
concedida pelo nu-proprietário);
• dar preferência ao dono do solo à aquisição da propriedade
superficiária, caso se faça a título oneroso;

32. Superfície em espécie
Extinção

33. Extinção
• Principiologia dos Direitos Reais
• Previsão expressa em Lei
– Autonomia privada
– Natureza do instituto
– Segurança jurídica
• Impossibilidade de denúncia sem causa
• Tratamento diferenciado para superfície onerosa e gratuita
• Uso do entendimento atinente ao direito de propriedade
(causas de extinção com: a alienação, a renúncia, o
abandono, o perecimento da coisa, e a desapropriação)
• Caso de confusão de partes (3 hipóteses)

34. Questões relevantes e aspectos de
divergência

35. • Direito de Superfície como instrumento para efetivação da
ocupação racional da terra
• Direito de superfície como instrumento de efetivação de
garantias e redução de custos em operações estruturadas
(segurança)
• Cruzamento de direitos reais sobre o direito de superfície
• Cruzamento de direitos obrigacionais sobre o direito de
superfície

36. Superfície x enfiteuse
O instituto da enfiteuse ocorre nos casos em que o proprietário,
mediante ato entre vivos ou de última vontade, atribui a outrem o
domínio útil do imóvel, mediante o pagamento ao senhorio direto
de uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável. Vale lembrar que
o pagamento do valor é da essência da enfiteuse, e caso não ocorra,
extingue-se tal direito. Para haver alienação deste, antes deve ser
consultado o proprietário. Outro ponto importante é que tem
caráter perpétuo. Era previsto no Código Civil de 1916, em seu
artigo 679 que se fosse a enfiteuse tratada por tempo determinado,
perderia esta identidade, convertendo-se em um arrendamento. Da
Lei 3.071 de 1916 (Código Civil Revogado) extraímos: Art. 679. O
contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado
considera-se arrendamento, e como tal se rege.
• AZEVEDO, Adriano Barcelos de. O direito real de superfície e o seu reingresso no ordenamento jurídico
brasileiro .

37. Dúvidas?

38. http://kurbhi.blogspot.com
pedro@kurbhi.com