La gestion active du patrimoine au service
de la stratégie financière
Strasbourg, le 27 novembre 2013
Franck VALLETOUX
Dir...
Les limites et les risques
de l’approche financière traditionnelle

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Les limites de l’approche financière traditionnelle
L’appréciation des équilibres financiers

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Les documents disponibles
Quels sont les documents disponibles pour l’...
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Analyse des risques et leviers
Analyse des risques directs et latents
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L’analyse du patrimoine

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Pourquoi une gestion active du patrimoine ?

Trouver des solutions alternatives au financement des investissements

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Les enjeux financiers du patrimoine
des collectivités locales

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Le patrimoine des Administrations Publiques Locales
dans l’économie nationale et dans la sphère publique

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Poids du patrimoine
1 200

Mds €, en fin d’année

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2009
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Les enjeux

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Le diagnostic patrimonial

Contraintes
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Etape préalable :
Réaliser un recensement exhaustif du patrimoine
mieux connaître pour mieux gérer…

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Le diagnostic patrimonial
Méthodologie
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Le diagnostic patrimonial
Méthodologie

Quelles sont les sources d’informations externes à la collectivité ?

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Une meilleure connaissance du patrimoine
permet d’optimiser certains
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Meilleure connaissance du patrimoine : facteur d’économies

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Pour chaque bien, il est indispensable de :
• donner une valeur financière,
• déterminer les coûts de remise en état.

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Valorisation des biens

Deux façons de déterminer la valeur d’un bien

Valeur de marché
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Travaux de remise en état du patrimoine actuel

Répartition temporelle des travaux de remise en état du patrimoine

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Travaux de remise en état du patrimoine actuel

Il conviendra d’identifier les biens trop contraignants à
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Dépasser l’approche comptable pour se doter
d’une lecture financière du patrimoine

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Les limites de l’approche financière traditionnelle
L’appréciation des équilibres financiers

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Exemple 1 : rappel de l’approche financière traditionnelle
Les équilibres du fonctionnement et les soldes d’épargne
Foncti...
Exemple 1 : application de la méthode à une commune
Diagnostic patrimonial
Vers une lecture plus complète des équilibres f...
Exemple 1 : application de la méthode à une commune
Diagnostic patrimonial
Solidité financière : hors patrimoine « arbitra...
Les risques de l’approche financière classique
Avec cette nouvelle lecture des équilibres financiers
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Les risques de l’approche financière classique
Les tactiques laissant croire à une amélioration de la situation financière...
Les limites de l’approche financière traditionnelle

Une collectivité qui est faiblement endettée :
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Plan Stratégique Patrimonial
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La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière
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A quoi correspond la gestion active du patrimoine ?

Une démarche identique à celle des entreprises privées
Collectivités
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Le plan stratégique patrimonial

Le plan stratégique patrimonial doit répondre à certaines questions :
• Les surfaces disp...
Le plan stratégique patrimonial

Nécessité d’une approche globale
 Seule la vision d’ensemble permet de faire émerger des...
Le plan stratégique patrimonial
Les décisions d’arbitrages à opérer

Objectifs recherchés
Actifs
immobiliers sans
enjeux
(...
Elaborer un Plan Stratégique Patrimonial
Schéma de réalisation d’un Plan Stratégique Patrimonial

1/Inventaire exhaustif d...
GESTION DU PATRIMOINE PUBLIC
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Les mesures du projet de loi de finances pour 2014 décryptées (Stratégies locales)

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Rencontre du Club finances de la Gazette des communes, le 27 novembre 2013.

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Les mesures du projet de loi de finances pour 2014 décryptées (Stratégies locales)

  1. 1. La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg, le 27 novembre 2013 Franck VALLETOUX Directeur Général - STRATÉGIES LOCALES La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Tous droits réservés – La reproduction partielle ou totale du présent document est interdite sans accord préalable de STRATEGIESLOCALES 1 Strasbourg - 27 novembre 2013
  2. 2. Les limites et les risques de l’approche financière traditionnelle La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 2
  3. 3. Les limites de l’approche financière traditionnelle L’appréciation des équilibres financiers Patrimoine : le grand absent de l’analyse financière Dépenses de gestion Recettes de gestion • Dotations • Impôts et taxes • Produits des services… PATRIMOINE ? (ACTIFS) • Personnel • Charges courantes • Subventions versées… Intérêts Epargne de gestion Amortissement Epargne brute Epargne nette Epargne nette Recettes propres d’investissement Dépenses d’investissement Fonds de roulement Encours de dette La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 3
  4. 4. Les limites de l’approche financière traditionnelle Les documents disponibles Quels sont les documents disponibles pour l’analyse financière Chez l’ordonnateur Chez le comptable Budgets Comptes de gestion Annexes Etat des immobilisations (dont l’état du patrimoine) La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 (comptable) Retour sommaire 4
  5. 5. Les limites de l’approche financière traditionnelle Analyse des risques et leviers Analyse des risques directs et latents Risques économiques • impacts sur les ressources fiscales : CVAE, DMTO… • augmentation du coût des matières premières • baisse des dotations de l’Etat Risques institutionnels • modifications des compétences • évolution des traitements / régimes de retraite • réformes fiscales et institutionnelles Risques associés au patrimoine • contraintes de mises aux normes • vieillissement du patrimoine : dégradation du service public • accroissement des engagements latents (engagements hors bilan) • dette garantie par la collectivité Risques financiers • indexation de la dette : évolution des taux • profil d’extinction de dette Risques cumulatifs • raisonnement pluriannuel (s’extraire de la gestion par les ratios moyens) • mesurer les impacts cumulés de toute décision (ex : report de la maintenance du patrimoine) La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 5
  6. 6. Les limites de l’approche financière traditionnelle L’analyse du patrimoine Qu’est-ce que la production de services publics ? Concentre une part importante des débats politiques Charges liées au fonctionnement du service public Équipements publics nouveaux Production de services publics y compris le stock de patrimoine ancien La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 6
  7. 7. Les limites de l’approche financière traditionnelle L’analyse du patrimoine Qu’est-ce que la production de services publics ? Mis à l’échelle… Charges liées au fonctionnement du service public Concentre une part importante des débats politiques Production de services publics Équipements publics nouveaux y compris le stock de patrimoine ancien La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 7
  8. 8. Pourquoi une gestion active du patrimoine ? Trouver des solutions alternatives au financement des investissements Valoriser certains biens sans enjeu pour financer de nouveaux actifs ou pour financer des réhabilitations lourdes Vérifier la cohérence entre la taille de son patrimoine et ses capacités financières Optimiser l’usage du patrimoine existant Intégrer les données financières du patrimoine dans la stratégie financière globale de la collectivité La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 8
  9. 9. Les enjeux financiers du patrimoine des collectivités locales La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 9
  10. 10. Le patrimoine des Administrations Publiques Locales dans l’économie nationale et dans la sphère publique Mds€, en fin d’année 2009 Entreprises non financières Poids du patrimoine Poids dans l’économie nationale Poids dans la sphère publique 3 748 31% 247 2% Ménages 6 733 56% Administrations publiques 1 385 11% 100% 228 (2%) 16% 1081 (9%) 78% 76 (1%) 5% Entreprises financières dont Administrations centrales Administrations locales Administrations de sécurité sociale Total Economie nationale 12 112 100% Actifs non financiers Source : Comptes nationaux, INSEE La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 10
  11. 11. Le patrimoine des Administrations Publiques Locales Poids du patrimoine 1 200 Mds €, en fin d’année 1 081 1 000 2009 800 Terrains et plans d'eau 41,5 Mds€ Logements Terrains cultivés 4% 47,8 Mds€ 4% 24,2 Mds€ 2% 568 600 406 400 200 178 0 1980 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 2009 Actifs non financiers Source : Comptes nationaux, INSEE Terrains bâtis 324,9 Mds€ 30% Autres actifs 9,6 Mds€ 1% Machines et équipements 19,5 Mds€ 2% La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Bâtiments non résidentiels 239,3 Mds€ 22% Autres ouvrages de génie civil 374,4 Mds€ 35% Retour sommaire 11
  12. 12. La gestion du patrimoine au service de la stratégie financière Les enjeux Changer de paradigme… • Valorisation des actifs non-stratégiques LOGIQUE D’ACCUMULATION DE PATRIMOINE • Optimisation des coûts de fonctionnement et de maintenance • Rationalisation des surfaces • Meilleure organisation des services RECHERCHE DE PERFORMANCE FINANCIERE ET OPTIMISATION DE LA PRODUCTION DE SERVICES PUBLICS • Arbitrages propriétaire/locataire Concentrer les efforts financiers sur les enjeux réels La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 12
  13. 13. La gestion du patrimoine au service de la stratégie financière Le diagnostic patrimonial Contraintes • • • • • Tensions budgétaires : recherche de nouveaux leviers financiers Mises aux normes : engagements latents et responsabilités pénales Risque d’image de la collectivité / qualité du service public offert Evolution des coûts énergétiques Nombreux biens détenus pour compte de tiers (hors compétences propres) Leviers • • • • • Valorisation des actifs non-stratégiques Biens laissés en marge des opérations (ex : délaissés routiers, anciennes gendarmeries…) Optimiser le coût et la qualité du service public offert Optimiser le taux d’utilisation des locaux existants (en vue de libérer des actifs) Elaborer un diagnostic complet et un Plan Stratégique Patrimonial (identifier les biens sans destination publique) La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 13
  14. 14. Etape préalable : Réaliser un recensement exhaustif du patrimoine mieux connaître pour mieux gérer… La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 14
  15. 15. Détermination des biens concernés par le diagnostic patrimonial Quels sont les biens concernés par le diagnostic patrimonial ? dans une démarche de valorisation Biens bâtis Biens fonciers Hors champ du diagnostic Biens loués Réseaux (par et pour la collectivité) (routes, assainissement…) Diagnostic patrimonial Gestion active : Plan Stratégique Patrimonial La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Approche technique Pas de gestion active : Identification des coûts de remplacement Retour sommaire 15
  16. 16. Le diagnostic patrimonial Méthodologie La plupart du temps, les données disponibles sur le patrimoine sont éclatées entre plusieurs directions en fonction des problématiques traitées. L’étape préalable consiste à regrouper l’ensemble des informations détenues par chaque service gestionnaire. Référentiel commun pour l’ensemble des services La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 16
  17. 17. Le diagnostic patrimonial Méthodologie Quelles sont les sources d’informations externes à la collectivité ? Les services techniques (maintenance des immeubles) Le service foncier de la collectivité Le service juridique Le comptable public Le cadastre (locations, AOT, BEA…) (état des immobilisations) DGFIP La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Les services fiscaux (identification des propriétés de la collectivité) Retour sommaire 17
  18. 18. Une meilleure connaissance du patrimoine permet d’optimiser certains coûts de détention La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 18
  19. 19. Meilleure connaissance du patrimoine : facteur d’économies Une bonne connaissance du patrimoine, de la nature de sa constitution et de sa valeur permettra d’ajuster au mieux : • les contrats d’assurance des bâtiments, Le rapport de la cours des compte 2013 fait référence à des renégociations des contrats d’assurance ayant permis d’obtenir des économies jusqu’à 60%. • la fiscalité payée sur les bâtiments, • le potentiel de réfection de toitures en panneaux photovoltaïques, • les coûts énergétiques, • et le suivi de la valorisation des baux. La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 19
  20. 20. Pour chaque bien, il est indispensable de : • donner une valeur financière, • déterminer les coûts de remise en état. La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 20
  21. 21. Valorisation des biens Deux façons de déterminer la valeur d’un bien Valeur de marché Pour les biens dont la valeur existe dans le marché (habitation, bureaux…) Valeur de remplacement Pour les biens spécifiques (piscine, médiathèque…) Ces valeurs permettront de déterminer le coût de maintien en état du patrimoine La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 21
  22. 22. Travaux de remise en état du patrimoine actuel Répartition temporelle des travaux de remise en état du patrimoine La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 22
  23. 23. Travaux de remise en état du patrimoine actuel Il conviendra d’identifier les biens trop contraignants à remettre en état de fonctionnement. Si la contrainte financière est trop lourde, il sera parfois plus opportun de reconstruire un bâtiment neuf… … si le bien existant ne représente aucun enjeu stratégique. La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 23
  24. 24. Dépasser l’approche comptable pour se doter d’une lecture financière du patrimoine La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 24
  25. 25. Les limites de l’approche financière traditionnelle L’appréciation des équilibres financiers Patrimoine : le grand absent de cette approche Dépenses de gestion Recettes de gestion • Dotations • Impôts et taxes • Produits des services… PATRIMOINE ? (ACTIFS) • Personnel • Charges courantes • Subventions versées… Intérêts Epargne de gestion Amortissement Epargne brute Epargne nette Epargne nette Recettes propres d’investissement Dépenses d’investissement Fonds de roulement Encours de dette La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 25
  26. 26. Exemple 1 : rappel de l’approche financière traditionnelle Les équilibres du fonctionnement et les soldes d’épargne Fonctionnement en Keuros Recettes de gestion CA 2004 CA 2005 CA 2006 CA 2007 CA 2008 variation annuelle moyenne sur la période CA 2009 variation 2009/2008 18 700 Produit des services, du domaine et ventes diverses Impôts et taxes 19 541 20 882 20 927 21 190 20 868 2,2% -1,5% 1 361 1 442 1 525 1 578 1 485 1 421 0,9% -4,3% -0,7% 12 038 12 725 13 135 13 801 14 145 14 040 3,1% Contributions directes 6 685 7 126 7 448 7 857 8 173 8 417 4,7% 3,0% Attribution de compensation 4 242 4 242 4 237 4 236 4 236 4 066 -0,8% -4,0% Dotation de solidarité communautaire 438 473 527 660 729 637 7,8% -12,6% Produit des droits de mutation 368 549 371 503 366 273 -5,8% -25,4% Autres recettes fiscales 306 335 552 545 641 647 16,2% 1,0% 4 705 4 842 5 249 5 017 4 913 5 018 1,3% 2,1% 3 252 3 297 3 400 3 449 3 488 3 465 1,3% -0,7% 890 856 843 824 775 709 -4,5% -8,5% 595 532 974 531 648 389 -8,1% -39,9% 15 847 16 408 17 683 18 656 18 380 17 744 2,3% -3,5% Dépenses de personnel 9 777 10 212 10 850 11 450 11 629 11 475 3,3% -1,3% Charges à caractère général 3 972 4 100 4 479 4 554 4 295 4 098 0,6% -4,6% Subventions de fonctionnement versées 1 013 1 141 1 358 1 723 1 628 1 209 3,6% -25,7% 0 0 0 0 0 0 1 084 955 995 929 828 962 -2,4% 16,2% 2 853 3 133 3 199 2 271 2 810 3 124 1,8% 11,2% 568 606 730 918 818 746 5,6% -8,8% 0 0 0 0 0 0 Sol de produi ts - cha rges fi na nci ères -21 -27 -46 -39 42 9 -78,2% Sol de produi ts - cha rges excepti onnel s -12 -2 64 20 29 224 671,2% 2 252 2 497 2 487 1 333 2 063 2 611 3,0% 26,5% 1 971 1 569 1 700 1 875 1 825 1 877 -1,0% 2,8% Epargne nette 281 928 787 -542 238 734 21,2% 208,5% Epargne nette (y/c produits de cession 775) 292 1 063 801 -336 526 887 24,9% Dotations et participations Dotation globale de fonctionnement Attribution de péréquation et compensation Autres recettes de fonctionnement Dépenses de gestion Deficit budgets annexes à caractères administratifs Autres dépenses de fonctionnement Epargne de gestion Intérêts de la dette Subvention de fonct. aux SPIC & budgets annexes Epargne brute amortissement du capital de la dette La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 26
  27. 27. Exemple 1 : application de la méthode à une commune Diagnostic patrimonial Vers une lecture plus complète des équilibres financiers en K€ PRINCIPALES RICHESSES ENGAGEMENTS RECURRENTS Flux récurrents Flux récurrents Impôts et taxes 14 040 Fra i s de pers onnel 11 475 Dotations et pa rtici pa tions 5 018 Cha rges à ca ra ctère généra l 4 098 Produi t des s ervi ces et du doma i ne 1 421 Autres cha rges de ges tion coura nte (hors subv. Invest.) 2 166 Autres produi ts de ges tion coura nte 200 Cha rges fi na nci ères 741 Coût a nnuel de ma i ntien en état du pa tri moi ne Total ressources stables 20 679 Excédent de ressources stables 20 661 18 Besoin de ressources stables - Stocks Stocks Va l eur du pa tri moi ne (doma i ne publ i c) 105 871 Va l eur du pa tri moi ne (doma i ne pri vé) 12 470 Rés ul tat de cl ôture cumul é Total dépenses récurrentes 2 181 840 Encours de l a dette 31 576 Encours de l a dette ga ra ntie 12 001 Stock de travaux de remise en état du patrimoine 9 501 valeur du patrimoine en parfait état La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 27
  28. 28. Exemple 1 : application de la méthode à une commune Diagnostic patrimonial Solidité financière : hors patrimoine « arbitrable » Solidité financière globale - 2009 (hors patrimoine ciblé dans la zone d'arbitrage 1) en K€ PRINCIPALES RICHESSES ENGAGEMENTS RECURRENTS Flux récurrents Flux récurrents Impôts et taxes 14 040 Fra i s de pers onnel 11 475 Dotations et pa rtici pa tions 5 018 Cha rges à ca ra ctère généra l 4 098 Produi t des s ervi ces et du doma i ne 1 421 Autres cha rges de ges tion coura nte (hors subv. Invest.) 2 166 Autres produi ts de ges tion coura nte 200 Cha rges fi na nci ères 741 Coût a nnuel de ma i ntien en état du pa tri moi ne Total ressources stables 20 679 Excédent de ressources stables 19 996 683 Besoin de ressources stables Total 1 516 - Stocks Stocks Va l eur du pa tri moi ne (doma i ne publ i c) 79 721 Va l eur du pa tri moi ne (doma i ne pri vé) 3 770 Rés ul tat de cl ôture cumul é 840 Encours de l a dette 31 576 Encours de l a dette ga ra ntie 12 001 Travaux de remise en état du patrimoine 3 893 34 850 37 514 Valeur potentielle du patrimoine ciblé La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 28
  29. 29. Les risques de l’approche financière classique Avec cette nouvelle lecture des équilibres financiers Valeur du patrimoine privé (ou non stratégique) Valeur du patrimoine public Flux récurrents en recettes Montant des travaux de remise en état du patrimoine Endettement Flux récurrents en dépenses Cas n°1 Cas n°2 50 000 50 000 50 000 50 000 40 000 40 000 40 000 40 000 30 000 30 000 30 000 30 000 20 000 20 000 20 000 20 000 10 000 10 000 10 000 10 000 - - - - = La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 29
  30. 30. Les risques de l’approche financière classique Les tactiques laissant croire à une amélioration de la situation financière Exemple : Une collectivité cède un foncier pour 3M€ => la recette est affectée au désendettement La lecture classique conclurait à une amélioration de la gestion financière : endettement par habitant épargne nette endettement / épargne brute après avant 50 000 40 000 10 000 30 000 40 000 20 000 - 7 500 30 000 16 500 10 000 50 000 50 000 22 000 20 000 18 700 = 40 000 7 000 30 000 40 000 7 500 30 000 16 500 20 000 10 000 10 000 50 000 19 000 20 000 18 700 10 000 15 200 15 200 - - - En réalité, les équilibres structurels sont rigoureusement identiques avant et après ! À l’exception des coûts de gestion économisés sur les biens concernés La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 30
  31. 31. Les limites de l’approche financière traditionnelle Une collectivité qui est faiblement endettée : • doit-elle être considérée de fait en bonne santé financière ? • a-t-elle externalisé son endettement ? • exerce-t-elle une pression fiscale trop importante ? • offre-t-elle suffisamment d’équipements à sa population ? • a-t-elle des équipements publics suffisamment entretenus ? De même, une collectivité dont les taux de fiscalité sont faibles : • doit-elle être considérée de fait en bonne santé financière ? • a-t-elle privilégié la facturation des services au prix réel ? • n’a-t-elle pas trop fait le choix de l’endettement (court terme) ? • offre-t-elle suffisamment d’équipements à sa population ? • a-t-elle des équipements publics suffisamment entretenus ? La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 31
  32. 32. Une Equilibres financiers se 3 :planification des investissements intégrant les données fin. du patrimoine en K€ Répartition des dépenses d'investissement 25 000 20 000 15 000 2 365 7 055 2 407 2 946 3 067 2 543 2 760 5 823 5 723 5 643 4 843 4 643 5 086 4 786 6 812 6 880 6 950 7 019 7 089 7 160 7 232 191 20 143 10 000 2 397 201 211 222 2017 2018 2019 2020 200 13 455 5 000 6 745 2011 2012 2013 2014 2015 2016 dont nouveaux équipements dont travaux de remise en état du patrimoine dont maintien en état du patrimoine dont loyers d'investissement MO privée 6,3 50% La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière 43% Strasbourg - 27 novembre 2013 45% Retour sommaire 46% 32
  33. 33. Plan Stratégique Patrimonial PSP La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 33
  34. 34. A quoi correspond la gestion active du patrimoine ? Une démarche identique à celle des entreprises privées Collectivités locales Hôpitaux Universités Entreprises privées Recherche d’une meilleure productivité du patrimoine : Mes actifs sont-ils au service de ma productivité ? Mais qui répond à un objectif différent Amélioration du service public Amélioration de la rentabilité La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 34
  35. 35. Le plan stratégique patrimonial Le plan stratégique patrimonial doit répondre à certaines questions : • Les surfaces disponibles sont-elles correctement utilisées ? • L’état du patrimoine est-il satisfaisant du point de vue : - de la sécurité et des normes ? - de la production du service public ? • Les moyens financiers permettent-ils de faire face à aux besoins de maintien en état du patrimoine ? • L’effort financier porte-t-il sur les enjeux stratégiques ? • Les consommations énergétiques sont-elles soutenables à moyen terme ? •… La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 35
  36. 36. Le plan stratégique patrimonial Nécessité d’une approche globale  Seule la vision d’ensemble permet de faire émerger des arbitrages efficaces  Elle permet de rapprocher le potentiel actuel avec les besoins futurs Exemples d’opérations de gestion/valorisation peu efficaces : • les opérations au cas par cas : cessions ponctuelles de biens • opérations de constructions de gendarmeries en BEA sans approche globale (nombreuses opérations en bail emphytéotique administratif sans valorisation de l’ancienne gendarmerie) Exemples d’opérations de gestion/valorisation efficaces : • regroupement des associations sur un même site (nombreux effets positifs) : construction autofinancée par les valorisations des biens libérés • réhabilitations autofinancées par la valorisation d’actifs libérés • immeubles libérés progressivement par La Poste/les services de l’Etat (Défense, DGFIP…) La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 36
  37. 37. Le plan stratégique patrimonial Les décisions d’arbitrages à opérer Objectifs recherchés Actifs immobiliers sans enjeux (aucune destination publique) Optimisation de la productivité du service public Arbitrages Biens nécessitant des réhabilitations trop lourdes Valeur financière Redéploiement de valeur Financement des nouveaux actifs (projets futurs) Réduction de la taille du « bilan » La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 37
  38. 38. Elaborer un Plan Stratégique Patrimonial Schéma de réalisation d’un Plan Stratégique Patrimonial 1/Inventaire exhaustif du patrimoine : élaboration du référentiel commun 2/ Valorisation des biens et des travaux de remise en état : mesure de l’adéquation avec le budget 3/ Optimisation des charges (taxes foncières, contrats de maintenance, assurances…) 4/ Analyse multicritères : détermination des enjeux et des orientations 5/ Identification des arbitrages potentiels 6/ Analyse des besoins futurs 7/ Validation des actions de gestion/valorisation à lancer 8/ Choix des solutions juridico-financières pour les opérations 9/ Intégration des impacts des arbitrages dans les finances (actif/passif) 10/ Mise en place d’un pilotage interne sur PSP 11/ Adoption politique des objectifs, des actions et de l’organisation du pilotage 12/ Actualisation et suivi permanent du PSP La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 Retour sommaire 38
  39. 39. GESTION DU PATRIMOINE PUBLIC Nous contacter Par téléphone : 09 72 23 28 59 Par télécopie : 09 72 23 28 60 Par mail : contact@strategies-locales.fr Diagnostic financier et patrimonial Plan stratégique patrimonial Analyse d’opportunités Etude de faisabilité d’opérations immobilières Valorisation de biens/Recherche d’investisseurs Montage d’opérations publiques Nos domaines d’intervention INTERCOMMUNALITES Réforme fiscale Evolution des périmètres et des compétences Pacte fiscal et financier Projet de territoire FORMATIONS en INTER ou INTRA Formations destinées aux élus et responsables de collectivités - formation en inter sur des thématiques prédéfinies - formation en intra sur des thématiques répondant aux besoins spécifiques d’une collectivité ETUDES Réalisation d’études sur l’actualité des finances locales Consultez toutes nos études sur notre site : www.strategies-locales.fr La gestion active du patrimoine au service de la stratégie financière Strasbourg - 27 novembre 2013 39

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