Cách xác định chi phí và tính thuế gtgt cho tiền thuê nhà Xem chi tiết tại http://diachihocketoan.org/

1. Cách xác định chi phí và tính thuế GTGT cho tiền thuê nhà
Xem thêm tại: http://diachihocketoan.org
Người cho thuê nhà chỉ muốn nhận tiền thuê nhà, bên thuê phải tự tính thuế GTGT (VAT),
thuế thu nhập cá nhân để nộp hộ bên cho thuê thì cách xác định tiền cho thuê trước khi
tính thuế như thế nào? Việc cấp hóa đơn của cơ quan thuế được quy định như thế nào?
CĂN CỨ PHÁP LUẬT:
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 của Quốc hội;
- Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế
thu nhập cá nhân;
- Thông tư 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thi hành một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
LUẬT SƯ TƯ VẤN:
Đối với cá nhân có nhà cho thuê không có đăng ký kinh doanh, trong kê khai nộp thuế các Cục
thuế thường áp dụng phương pháp thu khoán thuế GTGT (VAT), thuế thu nhập cá nhân. Trong
hợp đồng cho thuê có thời hạn và trả tiền thuê trước (06 tháng hoặc một năm) về nghĩa vụ thuế
do bên đi thuê trả vì vậy cơ quan thuế phải đưa ra công thức quy đổi để xác định khoản thu nhập
này có cả thuế. Sau khi quy đổi ra thu nhập có thuế, cơ quan thuế sẽ cấp hóa đơn để bên đi thuê
có chứng cứ hạch toán chi phí.
Việc quy đổi ra thu nhập có thuế đối với thuế GTGT (VAT) là đơn giản (vì thuế suất toàn phần)
còn đối với thuế thu nhập cá nhân công thức quy đổi phức tạp vì thuế TNCN trước khi tính thuế,
người nộp thuế còn được giảm trừ gia cảnh, trừ từ thiện, biểu thuế áp dụng là biểu thuế lũy tiến
từng phần. Mặt khác đối với người có nhà cho thuê nếu trong giấy chứng nhận cấp quyền sở hữu
nhà, quyền sử dụng đất có tên của hai vợ chồng thì thu nhập chịu thuế được chia cho 2 người. Về
công thức quy đổi cũng như hướng dẫn kê khai thuế các cục thuế có hướng dẫn cụ thể.
Cục thuế thành phố Hà Nội quy định bảng quy đổi như sau:
Bảng hướng dẫn cách quy đổi doanh thu chưa có thuế sang doanh thu có thuế (GTGT và TNCN)
đối với hộ cho thuê nhà.
Bậc thuế Phần thu nhập tính thuế/tháng (triệu đồng) Thuế suất (%) Cách tính doanh thu đã có
thuế GTGT, TNCN
1 Đến 5 5 DT đã có thuế = DT chưa có thuế (chia)/0,9415

2. 2 Trên 5 đến 10 10 DT đã có thuế = (DT chưa có thuế - 0,25 trđ)(chia)/0,923
3 Trên 10 đến 18 15 DT đã có thuế = (DT chưa có thuế - 0,75 trđ)(chia)/0,9043
4 Trên 18 đến 32 20 DT đã có thuế = (DT chưa có thuế - 1,65 trđ)(chia)/0,886
5 Trên 32 đến 52 25 DT đã có thuế = (DT chưa có thuế - 3,25 trđ)(chia)/0,867
6 Trên 52 đến 80 30 DT đã có thuế = (DT chưa có thuế - 5,85 trđ)(chia)/0,849
7 Trên 80 35 DT đã có thuế = (DT chưa có thuế - 9,85 trđ)(chia)/0,830
Ví dụ: Gia đình ông A có nhà cho công ty Cổ phần B thuê nhà, giá thuê một tháng là 23 triệu
đồng, thời gian thuê là 01 năm. Công ty Cổ phần B trả tiền 01 lần/năm cho gia đình ông A và có
trách nhiệm đóng góp các thuế phải nộp vào NSNN.
* Tính các khoản thuế Công ty Cổ phần B phải nộp thay gia đình ông A:
* Thuế môn bài phải nộp: 1 triệu đồng.
- Thuế GTGT (VAT) và TNCN
+ Xác định doanh thu có thuế GTGT (VAT) và TNCN
Căn cứ biểu tính trên thì mức thu nhập tính thuế/tháng được áp vào bậc 2.
(Vì 23.000.000 đ x 37 % = 8.510.000đ)
Doanh thu đã có thuế:
(DT chưa có thuế - 0,25 trđ)/0,923
= (23 trđ – 0,25trđ)/0,923
= 24.647.887đ
* Thuế GTGT (VAT) phải nộp:
24.647.887 đ x 40% x 10 % = 985.915 đ
* Thuế TNCN phải nộp:
- Tính thu nhập tính thuế:
24.647.887đ x 37 % = 9.119/718 đ.
Có 2 cách xác định:
Cách 1:

3. Bậc 1: 5.000.000 x 5 % = 250.000 đ.
Bậc 2: (9.119.718 – 5.000.000) x 10 % = 411.972 đ.
Tổng số thuế TNCN phải nộp:
250.000 + 411.972 = 661.972 đ.
Cách 2: Để thuận tiện cho việc tính toán có thể áp dụng tính rút gọn:
Thuế TNCN phải nộp:
9.119.718 x 10 % - 250.000 = 661.972đ.
Thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp một tháng:
985.915 + 661.972 = 1.647.887đ.
Thuế GTGT và thuế TNCN phải nộp 01 năm:
1.647.887 đ x 12 tháng = 19.774.644 đ.
Như vậy, nếu trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có tên vợ chồng ông thì về nguyên tắc
thu nhập 23 triệu cũng được chia cho vợ ông để kê khai thuế. Nhưng cục thuế Hà Nội tạm thu
trong năm thì cuối năm hai vợ chồng ông kê khai thu nhập và quyết toán với cơ quan thuế.
5. Hóa đơn Chi cụ thuế xuấy với giá tiền cho thuê là: 275.774.644 đồng trong đó: Thuế GTGT và
thuế TNCN là 19.774.644 đ, tiền cho thuê nhà 23 tr x 12 tháng = 276 triệu.
* Cục thuế thành phố Hồ Chí Minh có hướng dẫn 10 Bảng quy đổi (Dịch vụ cho thuê nhà làm
văn phòng, cửa hàng; cho người nước ngoài thuê nhà; cho các đối tượng khác thuê nhà để ở; cho
thuế máy móc, thiết bị) có các trường hợp: Người nộp thuế không có trừ cho cá nhân, có trừ cho
cá nhân (4 triệu đồng/tháng), có trừ cho cá nhân và một người phụ thuộc; 2 người phụ thuộc,..
cho đến 8 người phụ thuộc. Với hướng dẫn này trường hợp cá nhân có chung quyền sở hữu thì
khi kê khai có thể chia riêng cho từng người.
Ví dụ: Cá nhân A làm việc ở công ty kiểm toán B cho công ty C thuê nhà làm cửa hàng tại quận
4, TP Hồ Chí Minh với giá tiền cho thuê là 2.000 USD/tháng. Giá cho thuê này là giá không có
thuế. Trong giấy chứng nhận cáp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà của người cho thuê có tên
hai vợ chồng (thu nhập chịu thuế TNCN được chia cho 2 người). Vợ đăng ký giảm trừ 01 con và
chồng chỉ giảm trừ cho bản thân. Việc kê khai và tính thuế như sau:
Quy đổi ra Việt Nam đồng, giả sử tỷ lệ 18.000đồng/USD: 2.000USD sẽ là 36 triệu đồng/tháng.
Thu nhập không có thuế của mỗi người là 18 triệu đồng/tháng:
1. Tính thuế đối với vợ:

4. a.Thuế GTGT
Theo công thức quy đổi của thành phố Hồ Chí Minh thì chị vợ có nuôi một con, quy dổi doanh
thu có thuế GTGT và thuế TNCN là (18 – 0,280) : 0,9445 = 18,761 triệu.
Tỷ lệ khoán GTGT (VAT) quy định là 38% nhân với thuế suất 10 % thuế GTGT vậy thuế GTGT
tính trên doanh thu là 3,8%.
Thuế GTGT phải nộp là 18,761 tr x 3,8 % = 0,713 triệu đồng/tháng. Thuế GTGT nộp năm là:
0,713 tr x 12 tháng = 8,555 tr.
b. Tính thuế TNCN
Xác định thu nhập chịu thuế: Tỷ lệ khoán thu nhập chịu thuế là 35%.
18,761 tr x 35 % = 6,566 tr.
Áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần tính số thuế phải nộp một tháng của vợ là: (6,566 tr – 5,6
tr) x 5 % = 0,0483 triệu.
Thuế nộp cả năm là 0,0483 tr x 12 tháng = 0,6796 triệu đồng.
2. Tính thuế đối với chồng: Thu nhập NET là 18 triệu đồng, đối chiếu vào Bảng quy đổi thu nhập
trước thuế ra thu nhập sau thuế trong trường hợp chỉ giảm trừ cho bản thân:
(18 tr – 0,200) : 0,9445 = 18,846 triệu.
a. Thuế GTGT (VAT) phải nộp: 18,845 tr x 3,8 % = 0,716 triệu,
Thuế phải nộp cả năm là: 0,716 tr x 12 = 8,592 triệu.
b. Thuế TNCN phải nộp
- Thu nhập chịu thuế: 18,846 tr x 35 % = 6,596 triệu đồng.
- Thuế phải nộp: (6,596 triệu – 4 tr) x 5 % = 0,130.
Thuế TNCN phải nộp cả năm là: 0,130 tr x 12 = 1,558 triệu.
Như vậy, cơ quan thuế xuất hóa đơn để bên đi thuê có chứng từ hạch toán vào chi phí (trả tiền
thuê theo năm) là: 451,384 triệu, trong đó:
Tiền thuê:
432,00 triệu.
Thuế GTGT: 17,147 triệu.
Thuế TNCN: 2,237 triệu.

5. Xem thêm tại: http://diachihocketoan.org