1. avec vue
sur la
MéTROPOLE
50 000 logements
autour des axes
de transports collectifs
de l'agglomération
bordelaise

2. Longtemps identifiée comme une métropole régionale
susceptible de mailler le Grand Sud-Ouest français, l’agglo-
mération bordelaise vient d’amorcer un nouveau cycle de
développement qui lui permet, à l’horizon 2030, de viser
des ambitions européennes en termes de rayonnement et
de poids économique. À l’appui de ces objectifs, un cadre
de vie de qualité, un tissu social équilibré et une situa-
tion géographique à la croisée des flux entre le Sud-Ouest
européen et le corridor atlantique. D’ici vingt ans, grâce
à une croissance démographique positive et une attrac-
tivité valorisée, l’agglomération devrait compter plus de
250 000 habitants supplémentaires. Cependant, malgré
une politique volontariste en matière de construction de
logements (en 2007 : 4 000 logements construits au total,
1 900 logements sociaux financés par La Cub ; en 2011 :
7 800 logements construits, 3 300 logements sociaux finan-
cés par La Cub), l'agglomération est fortement concurren-
cée par une croissance de l'offre immobilière extérieure à
son périmètre. C'est pourquoi Vincent Feltesse, président
de La Cub, a lancé en 2010, en complément des grands
projets urbains déjà engagés sur « l'arc central » de l'ag-
glomération (Euratlantique, Plaine Rive Droite, Bassins
à Flot, Bordeaux Nord), un appel à projet sur le thème
« 50 000 logements autour des axes de transports collec-
tifs ». Une consultation qui ne ressemble à aucune autre.
Le processus courant d’un aménagement consiste à pro-
duire des cahiers des charges synthétisés dans un règle-
ment de ZAC, de PAE ou autre. Arrivent ensuite des
opérateurs avec des « produits investisseurs » et des repré-
sentations d’un projet fondé sur le coût d’acquisition du
foncier. L’aménagement est réalisé à partir de la concor-
dance entre le cahier des charges technique et des images
de synthèse produites par le maître d’ouvrage. Ici, rien
de semblable : l’objectif ne consiste pas à définir un plan-
masse d’aménagement, mais à réfléchir aux conditions
d’habiter sur l’ensemble de l’agglomération : comment
vivre à cet endroit ? Quelles devraient être les caractéris-
tiques et les qualités des logements sur tel site ? Pour quel
profil d’habitants ? Comment réaliser une offre si attrac-
tive qu’elle ferait figure de proue ?
Du logement à la métropole
Cinq équipes de maîtrise d’œuvre ont été retenues : l’AUC
- Djamel Klouche, le Bureau des Paysages - Alexandre
Chemetoff et associés, l’agence Lacaton-Vassal associée à
Frédéric Druot et Christophe Hutin, OMA - Rem Koolhaas
représenté par Clément Blanchet et la jeune agence belge
51N4E associée à GRAU, toutes reconnues pour leur expé-
rience, leur culture et leur regard original sur la fabrica-
tion de la ville. Leur mission ? Passer au crible le territoire,
en décrypter les potentialités, proposer des stratégies
urbaines par thèmes (faubourgs, zones commerciales,
lisières d’espaces naturels, friches, pôles multimodaux…),
réfléchir à ses aspects quantitatifs et qualitatifs ainsi que
sur des typologies de logements inédites, adaptées aux
modes de vie contemporains, attractives et accessibles
économiquement.
Et c’est dans cette extrême variété d’échelles – du loge-
ment, individuel ou collectif, à la géographie de la métro-
pole en passant par les particularités des communes – que
réside l’une des premières originalités de cette consulta-
tion : engager une politique pionnière de transformation
d’un territoire existant par le logement.
Les axes de transports publics, fil d’Ariane de
l’armature urbaine
Depuis dix ans, le tramway a été une véritable machine
à requalifier et à développer la ville. Or les 40 km à venir
d’extension du tramway offrent de vraies opportunités de
créer des lieux de vie dans un tissu hybride, souvent lâche,
parfois délaissé, qui n’a guère fait l’objet d’interrogations,
mais où le risque est grand de voir pousser n’importe quoi.
Cet archipel de zones malléables, et par là même mutables,
attend donc des interventions intelligentes, adaptées.
L’idée, ici, n’est pas de bétonner à tout crin, mais de repri-
ser au petit point, et s’il le faut de manière radicale, avec
une forte volonté d’ancrer les projets dans une pensée
contemporaine.
Parce que l’objectif relève de la quadrature du cercle
– fédérer plusieurs réponses sur plusieurs lieux à plusieurs
échelles avec plusieurs opérateurs sur plusieurs manières
de faire et plusieurs typologies –, la première phase dite
de « dialogue compétitif » a laissé carte blanche aux cinq
équipes pour développer leurs réflexions et formaliser une
stratégie globale d’intervention. À ces prospectives n’a été
opposée aucune contrainte, hormis l’échange des points
de vue : libre à chacun de réinterroger des projets engagés
– ce qui a été fait à Bordeaux, Pessac, Mérignac, Villenave-
d’Ornon et Eysines – ou d’envisager des modifications dans
la réglementation. À ce jour, le PLU est en cours de révi-
sion et inclura certaines des propositions avancées par les
équipes.
Agréger l’archipel métropolitain
Dans la perspective d’une métropole d’un million d’habi-
tants, le projet d’accueil global concerne chaque com-
mune de La Cub. Pour promouvoir cet enjeu, Vincent
Feltesse a choisi dix élus, toutes générations et sensi-
bilités confondues, qu’il a fédérés au sein d’un comité
de pilotage chargé de porter la démarche. Au cours de
cette consultation, chaque élu a pu renforcer son sen-
timent d’appartenance à un même territoire dont il est
un maillon crucial : dès lors, ce ne sont plus seulement
27 politiques urbaines à l’œuvre, mais une fédération de
territoires qui participent à l’ambition métropolitaine.
Lors de la seconde phase, La Cub a choisi de garder les
cinq équipes qui sont passées à un exercice pratique :
chacune s’est vu décerner trois sites sur lesquels elle
devait développer les concepts structurants de sa vision
métropolitaine dans le cadre d’ateliers réunissant, pour
chaque site, les élus, leurs services techniques commu-
naux et communautaires. Grâce à des images de métro-
poles internationales, des modèles d’habitat et des
pratiques piochés dans le monde entier, grâce aussi à la
liberté de ton dans les échanges, le ferment des possibles
a commencé à agir sur des questions aussi rédhibitoires
que la densité mais aussi alléchantes que la bonne ges-
tion des investissements publics.
Un vent nouveau
La pertinence de la méthode engagée lors de cette opé-
ration repose sur cette manière de changer la donne :
mobiliser tous les acteurs de la ville, apporter des idées,
acculturer le politique, lui rappeler ses responsabilités,
lui redonner son pouvoir de décision en lui proposant
des outils dont il ne disposait pas, impliquer plus tôt les
opérateurs, donner plus de liberté aux maîtres d’œuvre…
Ce faisant, les opérateurs sont délivrés d’un métier qui
n’est pas le leur – leur rôle n’est pas de définir l’avenir
d’un quartier ou la manière d’habiter dans une ville –
et les élus reprennent leur pouvoir de décision dans la
fabrication de leur ville. Seule l’agglomération avait les
moyens de mettre en œuvre un tel dispositif à l’échelle
de son territoire.
Les intentions sont louables, les propositions perti-
nentes, les rencontres constructives. Mais l’ambition
n’est pas d’en rester aux idées. Il faut construire. Créée
au printemps 2012, La Fabrique métropolitaine de La
Cub est une Société publique locale (SPL) en charge
d’identifier les leviers propices aux conditions de réus-
site afin de mettre en œuvre les premières opérations à
partir des propositions formulées par les équipes. Il lui
faudra convaincre les opérateurs, avertis des règles du
jeu, d’engager l’expérimentation sur la base des proposi-
tions émises avec des modes opératoires qu’ils n’utilisent
guère. Si beaucoup a été accompli, tout reste encore à
faire, mais une chose est sûre : avec cette démarche, une
autre culture du « projet urbain » se met en place pour
faire la métropole. Fera-t-elle ses preuves ?
Delphine Désveaux
FABRIQUER LA VILLE
AUTREMENT
VERS UN NOUVEL URBANISME NÉGOCIÉ
Extraits* de l’interview de Vincent Feltesse,
président de la Communauté urbaine de Bordeaux, député de la Gironde,
président de la Fédération Nationale des Agences d’Urbanisme
« Alors que l’urbanisation s’accroît autour de ces nouveaux pôles d’attraction que sont les métropoles,
il est intéressant de les considérer comme des laboratoires urbains où s’expérimentent des politiques
originales. […] L’enjeu métropolitain pose la question de l’articulation des échelles : comment travailler
aussi bien dans le cœur historique qu’en périphérie ? […] Après avoir beaucoup discuté avec les
architectes et les urbanistes, après avoir essayé toutes les procédures existantes (OIN, ZAC, PAE…),
nous avons cherché une manière de produire de la ville plus rapidement, mais qui soit en même
temps respectueuse de l’intérêt public et général. […] L’opération “50 000 logements autour des axes de
transports collectifs” est un processus en marche, une manière de répondre à la demande de la population
concernant l’habitat, mais aussi d’inventer un nouvel outil de production pour fabriquer la ville. »
* Toutes les citations sont extraites du livre Avec vue sur la métropole, éditions Archibooks, 2012

3. Extraits* de l’entretien avec Arnaud Lecroart
et Samuel Soriano, respectivement directeur
général délégué et directeur des études et
du développement de la SPL La Fabrique
métropolitaine de La Cub.
Arnaud Lecroart : « Notre objectif est de produire du logement
de qualité en respectant une économie de moyens et en assu-
rant une diversité sur le territoire. La Cub produit aujourd’hui
7 500 logements par an et il faut passer à 9 000. […] Nous sommes
en train de travailler aux moyens de passer rapidement à l’action
à partir d’idées générales. […] Les premiers permis de construire
devraient pouvoir être accordés d’ici à fin 2013. Nous avons repéré
une quinzaine d’îlots témoins sur lesquels nous essayons de
mettre en place des pratiques différentes : accompagner la défi-
nition du projet avec le promoteur et son architecte, réfléchir aux
coûts de production en travaillant avec les entreprises ; acquérir
le foncier pour le maîtriser… Peut-être faudra-t-il vendre des ter-
rains avec des permis de construire. »
Samuel Soriano : « Nous réfléchissons à des dispositifs à géo-
métrie variable pour essayer de tester tous les paramètres de
fabrication des logements. […] Nous inversons aussi un peu le
processus de fabrication : au lieu de partir d’un plan-masse, nous
partons de l’unité de logement – sa taille, l’agrégation des uni-
tés, la trame, le système constructif, les circulations horizontales
et verticales, la morphologie, la hauteur, le rapport au mitoyen,
l’emprise au sol, les accès, le stationnement, l’espace public…
pour, in fine, produire la ville. […] Dans tous les cas, l’idée est
d’associer très en amont les opérateurs à l’ensemble du processus
de production du logement et de les consulter sur la valeur ajou-
tée de leurs propositions. »
LA PHASE OPÉRATIONNELLE
Des propositions (extraits)
Équipe OMA /
site de Villenave-d’Ornon et Bègles
Équipe L’AUC /
site du Bouscat centre-ville
Équipe 51N4E + GRAU /
site de Bruges Terrefort
Dans le cadre de la phase 3 en
cours de réalisation, la ligne C du
tramway est prolongée en traversée
de Bègles et de Villenave-d’Ornon.
L’équipe propose de revenir sur le
choix d’implanter le tramway sur
la route de Toulouse et développe
une économie globale du projet
dans laquelle le nouveau tracé
du tramway fonde un espace
entièrement dévolu aux circulations
douces et où le logement vient
compléter le commerce rénové.
La proposition ouvre ainsi à
la conception et au pilotage
conjoints des projets tramway et
logement pour un nouvel ensemble
métropolitain.
L’intrusion de la métropole prend
ici la forme d’une nouvelle figure
de centralité autour de la station
de tramway. La libération d’une
parcelle de 4 ha à proximité
immédiate du centre-ville autorise
une intensification urbaine. Il est
proposé de concevoir un « spot »
métropolitain, où logement et
espace public sont conjointement
conçus comme lieu de l’habiter.
Les logements se déclinent de la
maison de ville à l’immeuble sur 8
à 10 niveaux s’ouvrant largement
sur le panorama urbain.
La zone d’activité économique de
Terrefort se développe sur 120 ha et
se positionne en complémentarité
avec les zones économiques de
l’Aéroparc, l’Écoparc, Bordeaux-
Nord et la plateforme industrialo-
portuaire. La proposition tient
ici dans l’équation : « station (de
tramway) + logement / logement
+ activités ». Il s’agit de construire
en priorité sur le foncier public
disponible, d’accompagner la
mutation d’activités en déclin et de
les remplacer par des ensembles
d’habitat denses qui combinent
les typologies, villas urbaines en
R+2 et immeubles jusqu’à R+12 au
plus près de la station du tramway,
associés à des espaces publics
ouverts et agréables à vivre.

4. Équipe Alexandre Chemetoff /
site de Lormont La Buttinière
Équipe Lacaton-Vassal /
site de Mérignac
Les immeubles de logements
(associés à des commerces et
des services) osent affronter
l’environnement de l’important
pôle d’échanges, juxtaposé à un
axe routier, en lisière du parc des
Coteaux et à proximité immédiate
d’un grand centre commercial.
Mieux, ils tirent parti de cet
environnement et le transforment.
Les logements s’ouvrent largement
sur un des plus beaux panoramas
de la métropole et profitent
directement des services du pôle
de mobilité et des commerces.
Ce site remarquable devient lieu
d’expérimentation d’une nouvelle
qualité de vie, d’habitat et d’usage.
L’équipe décline des façons
d’habiter la métropole nature. Le
terrain étudié constitue aujourd’hui
une friche naturelle préservée dans
un territoire densément urbanisé.
L’équipe propose d’y poser, haut
au-dessus du sol, des logements
afin de préserver cette nature, et
défend un logement « maximum »
qui permet des appropriations
multiples : maximum de volume et
de relation à l’extérieur (balcon,
loggia), minimum de matière
(système poteaux-poutres)
pour favoriser la réversibilité
fonctionnelle.
REGARDS CROISÉS
LES ÉLUS*
« Construire est un acte politique. » Christine Bost, maire
(PS) d’Eysines.
« Il est assez nouveau que tous les territoires de La
Cub réfléchissent ensemble sur cette manière
d’appréhender le logement. J’ai été très intéressé par les
débats qui concernaient les autres communes car la problé-
matique de l’un n’est pas celle de son voisin. […] Ces 18 mois
de partage ont permis à chacun d’entre nous d’acquérir
une culture de l’urbanisme, de mobiliser les consciences
et les esprits. […]J’ai été assez séduit par la notion des 4 P
que développe l’AUC : Partenariat Public Privé auquel il
ajoute Population. Population, cela veut dire concertation
et écoute pour proposer tous ensemble. » Patrick Bobet,
maire (UMP) du Bouscat.
« Au début nous étions dubitatifs [devant les propositions
d’OMA], mais nous l’avons écouté, et nous avons été enthou-
siasmés par cette solution d’autant plus intelligente qu’elle
est moins coûteuse car elle nous épargne d’avoir à acheter
les emprises foncières bilatérales. » Michel Poignonec,
premier adjoint au maire de Villenave-d’Ornon.
« [L’idée d’Alexandre Chemetoff d’habiter le pôle intermo-
dal] me paraissait difficile mais après un examen appro-
fondi, nous avons essayé de comprendre et peu à peu notre
réticence s’est volatilisée face à la cohérence du propos qui
utilise des atouts géographiques, naturels, humains, aux-
quels nous n’aurions pas songé pour porter un projet col-
lectif. L’investissement à réaliser bénéficie de ceux qui ont
déjà été entrepris sur le quartier et participe, au final, d’une
bonne gestion. » Jean Touzeau, maire (PS) de Lormont.
LES OPÉRATEURS*
« L’intérêt majeur de cette opération réside dans sa
capacité à générer un foncier mutable, voire disponible,
sur l’ensemble de La Cub. C’est là une belle richesse. Mais
il faut pouvoir lui donner un rythme, et toute la difficulté
consiste à y attacher une échelle temps qui permette à la fois
de produire une dynamique compatible avec les capacités
du marché et de hiérarchiser les différentes thématiques. »
Pierre Coumat, directeur du promoteur immobilier
aquitain Altae.
« Le travail accompli depuis 18 mois par les cinq équipes,
qui ont chacune une manière originale d’appréhender le
territoire, apporte un regard neuf sur le devenir du tissu
actuel. Cela nous aide à prendre du recul. Nous travaillons
actuellement sur un gros îlot avec des propositions très
concrètes d’OMA. Ce terrain s’inscrit dans le périmètre des
“50 000”, nous savons donc que la surenchère foncière nous
sera épargnée, ce qui nous permet de prendre le temps de
réfléchir au programme le plus adéquat et de viser la clien-
tèle la mieux adaptée. » Yannick Ollivier, directeur du
développement Aquitaine Bouygues Immobilier.
« Les “50 000 logements”, c’est surtout une conjonction de
points de vue sur un projet sociétal d’agglomération porté
par un comité de pilotage. Cette instance de débat nous a
permis d’augmenter la capacité de discussion autour de
secteurs identifiés que le plan local d’urbanisme va pro-
chainement intégrer dans sa nouvelle version. C’est là une
grande et ambitieuse nouveauté…
« Il y a également une prise de conscience des investisse-
ments communautaires entrepris, je pense notamment au
tramway. Densifier le long des axes de transport sans jamais
perdre de vue l’attractivité et la qualité d’espace, c’est
faire d’une pierre deux coups : rentabiliser l’investissement
public et garantir la présence d’espaces verts généreux,
comme le stipule le PLU qui se veut moitié nature moi-
tié urbain. » Daniel Palmaro, directeur Clairsienne,
Entreprise sociale pour l’habitat.

5. 4
archiSTORM
Supplément du n°58
Directeur de la publication, éditeur :
Marc Sautereau
m.sautereau@bookstorming.com
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Coordinatrice éditoriale et
secrétaire de rédaction :
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Rédacteur :
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Relecture :
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Dépôt légal : à parution
le 1er
janvier 2013
N°ISSN : 1763 – 6361
archiSTORM est édité par Bookstorming
N°58 – janvier/février 2013
Le magazine décline toute
responsabilité pour tous les manuscrits
et photos qui lui sont envoyés. Les
articles et photos publiés n’engagent
que leurs auteurs. Tous droits de
reproduction réservés.
Prochaine sortie :
le 1er
mars 2013
Revue imprimée avec le concours du Centre
national du livre et de la Direction
générale des patrimoines (sous direction
de l'architecture) du ministère de la
Culture et de la Communication.
COMITÉ DE PILOTAGE :
LES ÉLUS AU CENTRE DU
DISPOSITIF
Vincent Feltesse, président de La Cub
Les vice-présidents de la
Communauté urbaine :
Patrick Bobet, maire du Bouscat
Christine Bost, maire d’Eysines
Françoise Cartron,
maire d’Artigues-près‐Bordeaux
Alain Cazabonne, maire de Talence
Véronique Fayet,
adjointe au maire de Bordeaux
Michel Labardin, maire de Gradignan
Michel Olivier, adjoint au maire de Pessac
Clément Rossignol,
adjoint au maire de Bègles
Et deux conseillers
communautaires :
Claude Baudry,
adjoint au maire de Mérignac
Elisabeth Touton,
adjointe au maire de Bordeaux
CALENDRIER DE L’OPÉRATION
Appel à projets : mai 2010
« Comment construire 50 000 logements autour des axes de
transports collectifs ? »
27 candidatures, sélection de 5 équipes
Première phase – juillet 2010 à avril 2011 :
dialogue compétitif
Dialogue avec les cinq équipes de maîtrise d’œuvre –
formalisation d’une stratégie globale d’intervention : comment
construire « 50 000 logements autour des axes de transports
collectifs » dans le cadre de la métropole ? Quel parti prendre ?
Comment faire ? Comment travailler ensemble à plusieurs
échelles – logements, communes, agglomération ?
Deuxième phase – mai 2011 à mars 2012 :
propositions et conditions de mise en œuvre
Attribution de trois sites à chaque équipe selon les thématiques
de la première phase. Travail sous forme d’ateliers et
présentation des propositions et des conditions de la mise en
œuvre aux élus, aux services techniques, aux opérateurs.
Troisième phase – à partir de septembre 2012 :
passage à l’opérationnel
Montage des premières opérations de logements avec les
opérateurs par la SPL La Fabrique métropolitaine de La Cub,
créée au printemps 2012.
En librairie :
Avec vue sur la métropole,
Delphine Désveaux, Véronique Siron
176 pages, 22,90 €
Éditions Archibooks