Plh ivry-orientations-et-programme-dactions-conseil-municipal-23 juin 2011

Elaboration du Programme Local de l’Habitat

Orientations et Programme d’actions
Conseil Municipal du 23 Juin 2011

Sommaire

Préambule p. 4

1. Orientations p. 5

1.1 Rappel du contexte institutionnel p. 5
1.2 Orientations générales p. 6
1.3 Rappel du projet d’orientations p. 7
1.4 Orientations p. 10
1.5 Impact démographique p. 10

2. Programme d’actions p. 11

2.1 Politique foncière et volume global de la construction neuve p.12
2.2 Développement et renouvellement de l’offre locative sociale p.17
2.2.1 Construction de logements locatifs sociaux p. 17
2.2.2 Renouvellement du parc HLM p. 19
2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux p.23
2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc social p. 28
2.2.5 Supplément de Loyer de Solidarité p.30
2.3 Accession sociale à la propriété p. 33
2.4 Locatif intermédiaire p.34

2

Sommaire

2.5 Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement p.35
2.5.1 Logement pour personnes âgées p.35
2.5.2 Logement des jeunes p.36
2.5.3 Hébergement spécifique p.37
2.5.4 Hébergement d’urgence p.38
2.5.5 habitat des personnes handicapées p.39
2.5.6 Accueil des gens du voyage p.40

2.6 Amélioration du parc privé ancien p.42
2.6.1 Lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique : PIG et MOUS p. 42
2.6.2 Lutte contre l’habitat indigne: de nouveaux périmètres opérationnels p. 43
2.6.3 Interventions sur les copropriétés dégradées fragiles p. 44
2.6.4 Développement d’une offre en loyer modéré et traitement de l’habitat indigne p. 46
2.6.6 Interventions sur les hôtels meublés p. 47

2.7 Mise à niveau et développement des équipements publics p.49

2.8 Observation et animation p.51

Synthèse des financements p.52

3

Préambule

Par délibération du 25 juin 2009, le Conseil Municipal d’Ivry- L'élaboration du diagnostic a été suivie par un comité technique
sur-Seine a décidé d’engager l’élaboration d’un Programme réunissant les services de la Ville et ses principaux partenaires,
Local de l’Habitat. qui s'est réuni les 2 février, 17 juin et 19 octobre 2010.
Le diagnostic a été validé par la Commission Urbanisme du 15
Le PLH définit, pour une drée de six ans, les objectifs et les décembre 2010.
moyens à mettre en mettre par la Ville pour répondre aux
besoins en logements et en hébergement. Il vise notamment
à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale, et à • Travaillées par les élus et les services sur la base de différents
améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes scénarios de travail, les grandes orientations de la politique
handicapées. Il doit en outre assurer entre les quartiers une locale de l’habitat ont ensuite été précisées, puis débattues avec
répartition équilibrée de l’offre de logements. (Code de la les habitants et les partenaires de la Ville lors de trois réunions
Construction et de l’Habitation, art. L302-1) publiques tenues les 3, 10 et 15 mars 2011.

L’élaboration du PLH s’est effectuée en trois phases : • Les orientations ont ensuite été traduites en un programme
d’actions, affiné lors de réunions avec les services de l’Etat le 6
• Un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du
avril, avec les bailleurs sociaux le 29 avril, et avec le comité
logement et sur les conditions d’habitat a été réalisé durant
technique le 13 mai 2011. Ce projet a été présenté à la
le 1 semestre 2010.
Commission municipale d’urbanisme le 24 mai, puis a fait l’objet
L’expertise des acteurs locaux a été sollicitée lors de quatre
d’une dernière réunion de travail avec les services de l’Etat le 7
ateliers sur les thématiques suivantes :
juin 2011.
- le parc locatif social, le 21 juin 2010
- les logements spécifiques, le 22 juin
- le foncier et l’accession à la propriété, le 28 juin
- l’habitat indigne, le 29 juin. Après validation par le conseil municipal, le projet de PLH,
composé du diagnostic, des orientations et du programme
En outre, quatre réunions de concertation ont été organisées d’action, sera soumis au Comité Régional de l’Habitat en
avec les habitants dans les quartiers : septembre 2011. Le PLH prendra alors effet à compter du 1er
janvier 2012.
- Petit-Ivry et Mirabeau : le 14 septembre 2010
- Ivry-Port : le 15 septembre
- Centre-ville et Parmentier : le 20 septembre
- Monmousseau : le 21 septembre
4

1. Orientations

1.1 Rappel du contexte institutionnel Carte de l’O.I.N Orly-Rungis-Seine Amont; périmètres stratégiques

Le développement urbain d’Ivry, et notamment le
développement de l’habitat, sont cadrés par plusieurs projets
sur l’Ile de France :

• Le schéma directeur de la Région Ile-de-France (SDRIF)
qui prévoît, pour pallier au déficit marqué de logements, la
construction annuelle de 60 à 70 000 logements dont 7 500
sur le Val-de-Marne.

• L’Opération d’Intérêt National Orly-Rungis-Seine
Amont (O.I.N. ORSA). Créée par décrets du 10 mai 2007,
l’O.I.N est une vaste opération d’urbanisme et de
développement qui concerne les territoires de 12 communes
du Val-de-Marne. Le secteur Ivry-Confluences fait partie de
ses périmètres stratégiques. Un objectif de 3 000
logements, à raison de 500/an, est avancé pour Ivry.

• Le Plan Local d’Urbanisme d’Ivry est actuellement en
révision. Le PLU devra être compatible avec le PLH. Le fait
que ces deux documents soient élaborés simultanément par
la Ville favorise évidemment cette compatibilité. L’ objectif de
500 logements par an est préconisé par l’Etat dans le «
porter à connaissance » du PLU ainsi que dans celui du
PLH.

Par ailleurs, la Ville a été liée avec l’Etat par des conventions
triennales sur la construction de logements. La dernière en
date porte sur la période 2005-2008. Elle fixait des objectifs
d’équilibre sur la construction neuve (logements familiaux) et
la diversification de l’habitat.
Bilan :
2005-2008 : 1145 logements
2001-2010 : 3400 logements 5
Prévisions 2012-2017 : 2915 logements.

1. Orientations

1.2 Orientations générales
La Ville souhaite maîtriser son développement urbain et le • Une mise à niveau des structures d’hébergement
développement de l’habitat, en donnant priorité aux besoins destinées à des publics spécifiques afin de faire face à
des Ivryens à ceux des salariés sur Ivry. l’évolution prévisible des besoins ;

• Des interventions visant à compléter l’offre
Les orientations générales de la Ville prévoient : d’équipements publics pour accompagner le
développement urbain et la croissance démographique.
• Une montée en régime progressive de la construction
neuve de logements, en fonction :
- des moyens financiers disponibles de la part de la
Ville et de ses partenaires;
- de la capacité d’accueil de la Ville (capacité des
équipements, « vivre ensemble », mixité sociale…
- des délais techniques de mobilisation du foncier et de
mise en œuvre opérationnelle des zones
d’aménagement (Ivry-Confluences notamment), incluant
les questions de relogement.

• Des actions renforcées sur le parc de logements existant.
Il s’agit de conforter la cohésion sociale en évitant qu’un écart
ne se creuse -en termes de qualité et d’attractivité du bâti et de
peuplement- entre l’existant et le neuf. Ecart que l’on
retrouverait également au niveau des performances thermiques
des logements. Ces actions concerneront tant le parc HLM que
le parc privé dégradé.

• La requalification durable du secteur Gagarine, par la
réalisation du projet présenté à l’ANRU qui prévoit la démolition
de 284 logements, avec reconstruction sur 2 autres sites, et la
restructuration lourde des 381 logements restants

6

1. Orientations

1-3 rappel du projet d’orientation du PLH

Les orientation du PLH correspondent à la volonté de la Ville d’Ivry de poursuivre l’effort de construction neuve, tout en
concentrant dans un premier temps ses actions sur le parc existant (public, privé, structures d’hébergement) ainsi que sur les
actions d’accompagnement (mise à niveau des équipements et infrastructures, amélioration des espaces publics).

Cela permet ainsi :
- une requalification durable du parc existant, évitant que l‘écart de qualité, d’attractivité et donc de peuplement ne se creuse
entre l’existant et le neuf,
- de mieux préparer l’accueil de nouveaux habitants ainsi que la mise en œuvre opérationnelle du projet Ivry-Confluences.

Le projet de PLH a donc été élaboré sur la base d’un diagnostic qui a permis de dégager 4 enjeux d’importance pour le devenir
de la commune.

* Territorialisation de la production de logements et réalité communale

Il est donc important de rappeler que les orientations de la Ville ne sont pas en contradiction avec les objectifs de l’Etat, mais
proposent une approche globale qui intègre plusieurs paramètres :

les dispositifs qui s’imposent à la Ville : les orientations du SDRIF, le porter à connaissance de l’Etat, le protocole signé avec
l’EPA Orsa,
•le contexte local avec la ZAC Ivry Confluence qui prévoit la construction de 5600 logements d’ici 15 à 20 ans, la ZAC du Plateau
avec la réalisation de 900 à 1000 logements et le projet de rénovation urbaine sur le secteur Gagarine (démolition de 250
logements, construction de 650),
•le contexte financier : les contraintes budgétaires qui pèsent et vont peser sur le niveau d’intervention de la ville, ainsi que le
niveau d’engagement de l’Etat.

1. Orientations

Le PLH se situe donc ainsi à plusieurs niveaux :

1/ le rapport entre construction de logement social et les autres logements : la production de logements sociaux induit une
forte participation financière de la ville au niveau de la construction mais également des équipements induits et en fonction du
nombre de logements produits une des variables peut être sur le niveau de participation de la Ville.

2/ le choix entre construire un nombre conséquent de logements tout type confondus ou améliorer l’habitat existant
(patrimoine social et privé) : Ces patrimoines possèdent des caractéristiques similaires : ancienneté du bâti, vieillissement de
la population, logement sous ou sur occupé.

Les patrimoines public et privé ont bénéficié d’un traitement depuis plusieurs années au travers de différents dispositifs
(réhabilitation Palulos, politique de Ville avec les ZUS, restructuration, OPAH, acquisition amélioration, conventionnement,..),
la poursuite d’actions très ciblées est donc nécessaire notamment sur les normes d’adaptabilité (retraité et handicapé), aux
normes énergétiques (dépenses de charges pour les locataires,..).

3/ les dispositifs d’hébergements : Ils représentent un nombre non négligeable de logements /places avec (sans doute) une
réflexion à engager sur le type de financement (privé ou public) car les populations concernées par ce type de logement de fait
ont peu de moyens ; d’où les incidences financières pour la ville.

4/ les cités de l’OPH : Les hypothèses prévoient 300 logements à réhabiliter par an, notamment sur l’OPH, ce qui implique une
participation de la Ville conséquente.

En conclusion, la conjugaison à la fois de l’arrivée de population nouvelle (connaissance de la commune, catégorie sociale
plus élevée, demande d’équipements,..) et le maintien d’un équilibre social avec la population existante est certainement
l’enjeu le plus important à savoir poursuivre une politique de l’Habitat qui aurait comme cadre l’équilibre entre cohésion sociale
et cohésion urbaine ; ce qui déterminerait un volume global de construction et d’équipements.

8

1. Orientations

*Un projet de PLH compatible entre la politique territoriale prônée par l’Etat et la réalité communale

- sur la production de logements
Ivry compterait en 2022, 65 950 habitants. Une progression raisonnable du nombre de logements construits, tout en balayant
l’ensemble des champs d’activités, préservera la ville d’un certain nombre de déséquilibres à long terme, d’où la proposition d’un
rythme de 350/400 logements par an jusqu’en 2014, pour reprendre à hauteur de 500 jusqu’en fin de PLH, soit 2915 nouveaux
logements (ou 2545 avec la destruction de 360 logements liés aux opérations d’urbanisme).

- sur la diversité de l’offre
Après discussions avec les représentants de l’Etat, il est proposé une répartition équilibrée de logements sociaux tous types
confondus et les logements autres pour tenir compte des réalités communales. A noter que 7% de l’ensemble de logements tous
types confondus concerne la réalisation de logement locatif privé à montant modéré (13 à 15 euros/m2 contre 22 euros/m2 dans le
loyer libre).
Cette production de logements sociaux se situe ainsi à la hauteur du pourcentage de logements sociaux existants au titre des
résidences principales (36%). Maintenir un nombre suffisant de logements sociaux permettra non seulement de répondre à la
demande en attente mais aussi aux opérations de relogements dans les zones de renouvellement urbain.
Une convention partenariale avec l’Etat sur les attributions de logements sera également proposée afin de conjuguer les efforts de
relogements.

- sur le niveau à réaliser de PLAi
Le PLH réaffirme également la nécessité de réaliser davantage de PLAi, en fonction d'une réalité non seulement communale, mais
aussi connue et reconnue sur le territoire de l'Ile de France où le niveau de revenus des demandeurs (et donc de leur situation
sociale) implique d’en réaliser un nombre suffisant (20%).

- sur l’exonération du supplément de loyer de solidarité (SLS)
Le PLH prévoit une exonération du supplément de loyer de solidarité (SLS) qui concernera des secteurs de mixité sociale à conforter.
Cette exonération serait appliquée sur une durée de 3 ans, permettant une étude des conséquences de l'application du SLS sur
certains groupes fragiles.

- sur l’habitat insalubre
Sur le traitement de l’habitat insalubre et en fonction des nouvelles directives annoncées de l’Etat,, sur les dispositifs à venir, une
étude pré opérationnelle initiée par la Ville d’Ivry sera finalisée en fin d’année 2011 ; ce qui permettra de préciser (par voie d’avenant) 9
les actions énoncées dans le PLH, dans les quartiers et sur un certain nombres d’immeubles ciblés.

1. Orientations

1.4 Orientations (chiffre brut sans les démolitions) • réhabilitation parc public :environ 300 logements HLM / an,
avec priorités à l’amélioration des performances thermiques,
Construction : à l’adaptation au vieillissement et à l’amélioration des
espaces extérieurs
•environ 2 915 logements brut (2545 net démolitions) au total
durant les 6 années du PLH, soit un rythme moyen d’environ • parc privé dégradé : interventions fortes , par des méthodes
450 logements par an. incitatives et le cas échéant, lorsque celles-ci seraient
demeurées sans effet, par des moyens coercitifs.
•1100 logements locatifs sociaux (hors résidences et
hébergement), dont 720 financés en PLUS, 300 en PLA.I 1.5 Impacts démographiques
pour répondre à la demande très sociale et notamment aux
besoins de relogement.
Sur les 6 années 2012 - 2017, ce scénario implique une
augmentation du nombre de logements d’environ 2 500 (2
• 1522 logements en accession à la propriété (avec plafonds
900 construits - 370 démolis), et une augmentation de
de ressources), dont 480 à prix maîtrisés et 1 052 à prix
population d’environ 6 200 personnes (en tenant compte de
intermédiaires.
la baisse de la taille moyenne des ménages dans le parc
existant).
•270 logements locatifs privés intermédiaires

Soit 37% de logements sociaux pour 63% de logements en 1/1/2012 1/1/2018
accession/ locatif privé intermédiaire (9% pour le locatif Ages Ecart
Estimation Simulation
privé intermédiaire),
Moins de 3 ans 2 390 2 600 210
Ajoutée à cette programmation, la réalisation de 906 3 à 5 ans 2 120 2 500 380
logements spécifiques/517 net des démolitions (étudiants, 6 à 10 ans 3 260 3 700 440
retraités, handicapés,..). 11 à 17 ans 4 390 4 900 510
18 à 24 ans 6 810 7 600 790
25 à 39 ans 13 660 15 300 1 640
40 à 54 ans 11 440 12 600 1 160
55 à 64 ans 5 870 6 400 530
65 à 79 ans 5 190 5 700 510
80 ans ou plus 2 070 2 100 30

Ensemble 57 200 63 400 6 200

10

2. Programme d’actions

11

2.1. Politique foncière et volume global de la construction neuve
Contexte et enjeux
La ville dispose d’un potentiel foncier significatif pour faire face à des besoins en logements importants. Partant d’un rythme de construction
neuve d’environ 300 logements par an durant la dernière décennie, la Ville accroît son effort pour atteindre 500 logt / an en moyenne sur la
période 2012 - 2017. Les opérations prévues (cf. liste ci-après) totalisent 2 545 logements familiaux, auxquels s’ajoutent 517 logements
spécifiques, en structures d’hébergement. Il s’agit de totaux nets de démolitions.
La répartition de la production (nette des démolitions) entre le secteur social et le secteur privé est la suivante :

dt social privˇ
Total
nb % nb %
Logements familiaux 2 545 953 37,4% 1 592 62,6%
Logements spˇcifiques 517 267 51,6% 250 48,4%
Total logements familiaux + spˇcifiques 3 062 1 220 40% 1 842 60%
Cet objectif quantitatif se double d’objectifs qualitatifs ambitieux : qualité urbaine architecturale et sociale (cadrés par la Charte Qualité Habitat et
par la Charte des écoquartiers…), qualité environnementale (Plan Climat-Energie).

Objectifs
Mobiliser et maîtriser la ressource foncière en quantité suffisante pour atteindre les objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH.
Anticiper sur les besoins fonciers du PLH suivant.

Modalités
Réserves foncières, prises en charge par la Ville dans le passé (notamment sur Ivry port), mais avec impact sur le montage des
opérations aujourd’hui ; désormais à la charge de l’EPFIF ou de la SEM selon les secteurs opérationnels, et le cas échéant de la Ville pour
quelques opérations en diffus
Aménagement sous forme principalement de ZAC.
NB Réflexion à engager dans le cadre de la révision du PLU sur l’opportunité d’introduire des secteurs de mixité urbaine.

Acteurs concernés
Ville, EPF, aménageurs, bailleurs sociaux, promoteurs.

Coût et financement : Coût du portage foncier à préciser.
Déficit foncier des opérations de construction aidée : cf. les fiches correspondantes.

Échéances : application immédiate.
Indicateurs de suivi
Nombre et nature des logements mis en service. Etat des réserves foncières en équivalent d’année de construction

Actions connexes :Soutien au locatif social (participation directe et aide indirecte au foncier dans les ZAC) et à l’accession abordable12
(aide indirecte au foncier éventuelle en ZAC ).


Prévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017

Loc. privé Total
Acc. Spécifique Spécifique Total logts.
Anné e Opérations Accession Total Acc. intermédiai Loc. social logements
social privé social spécifiques
re ordinaires

Zac du Plateau 1ère tranche (1) 65 55 110 41 151
69/77, rue Mirabeau 40 40
2012
2/2bis rue de Chateaudun 23 23 23
Diffus 20 20 20
Tota l 108 55 153 81 234

Zac du Plateau 1ère tranche (2) 47 47
1, rue Louis Bertrand 38 38 38
52bis, av M. Thorez
. 29 29 9 7 45
59, av M. Thorez
. 28 28 28
Angle Marat/Saint-Just 67 67
177, rue Hartmann 80 80
133/155, av enue de Verdun (1) 52 52 52
89, av M. Thorez
. 20 20 30 60
2013 39/43, rue Louis Bertrand 15 15 15
23, rue Denis Papin 18 18

3 bis, rue Louis Rousseau 50 50

9, rue Fouilloux 140 140
Diffus 20 20 20
Tota l 182 182 57 201 450 50 140 190

Carnot/Lefèvre 1ère tranche 78 78 96 174 184 184

38/40, rue Gabriel Péri 48 32 80 80 25 25
Ivry C. 1ère tranche Molinari 86 57 143 71 214
Ivry C. 1ère tranche Molière 32 22 54 81 135
Ivry C. 1ère tranche BHV 19 13 32 32 64
2014
Ivry C. 1ère tranche îlot de la
31 31 31
Gare
Caserne des Pompiers 23 23
Zac du Plateau 2ème tranche (1) 60 40 100 100 200
1, rue Barbès 100 100
Diffus 20 20 20
Tota l 343 195 538 23 380 941 100 209 309

13


Prévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017. Suite

Loc. privé Total
Anné e Opérations Accession Total Acc. intermédiai Loc. social logements
re ordinaires

Lamant Coutant 30 30 30 30 90
Ivry C. 1ère tranche 30 40 70 30 100 200
Ivry C. 1ère tranche Jean-Jaurès 100 100

Ivry C. 1ère tranche 65 65
2015
Zac du Plateau 2ème tranche (2) 60 40 100 100 200
19, rue René Villars 25 25 25
62, rue Mirabeau 25 25 25
Diffus 20 20 20
Tota l 160 110 270 60 230 560 0 165 165

Carnot/Lefèv re 2ème tranche 69 69 21 90
135/155, av enue de Verdun (2) 142 142
2016
Diffus 20 20 20
Tota l 134 30 164 30 66 260 142 142

11/19, rue Jules Ferry 45 30 75 35 40 150
2017 Robin/Thorez 45 30 75 35 40 150
Ivry C. 1ère tranche 100 100
Diffus 20 20 20
Tota l 125 90 215 100 155 470 100 100

dé molitions Zac du Plateau
loge me nts Zac Ivry-Confluences

Loc. privé Total
Accession Total Acc. intermédiai Loc. social logements
re ordinaires

TOTAL 2012-2017 1052 480 1522 270 1113 2915 250 656 906
TOTAL NET DES DEMOLITIONS 1052 480 1522 70 953 2545 250 267 517

production
production
production familiale
SYNTHESE SUR LES 6 production totale nette
familiale nette des
ANNÉES totale brute des
brute démolition
démolitions
s
Privé 61% 53% 63% 60%
Social 38% 46% 37% 40%
Nombre de loge me nts 2915 3821 2545 3062

14


Prévision de livraison de logements sur les 6 années 2012 à 2017. Répartition par quartiers. Cf carte page suivante.

Total
Loc. privé Total
Accessio Acc. Spécifique Spécifique logts.
QUARTIERS Total Acc. intermédiai Loc. social logements % %
n social privé social spécifique
re ordinaires
s

CENTRE VILLE 48 32 80 0 67 147 5% 50 25 75 8%
IVRY PORT 227 223 450 108 404 962 33% 100 165 265 29%
MIRABEAU 151 0 151 30 40 231 8% 100 0 100 11%
MONMOUSSEAU-
147 30 177 30 147 354 12% 0 184 184 20%
VEROLLOT
PARMENTIER 0 0 0 23 80 103 4% 0 140 140 15%
PETIT IVRY 379 195 564 79 375 1 018 35% 0 142 142 16%
TOTAL DIFFUS 100 0 100 0 0 100 3% 0 0 0 0%
TOTAL IVRY 1 052 480 1 522 270 1 113 2 915 100% 250 656 906 100%

15


16

2.2. Développement et renouvellement de l’offre locative sociale
2.2.1 Construction de logements locatifs sociaux
Contexte et enjeux.
Une forte demande de logement social, dans le département et plus particulièrement à Ivry : plus de 6 000 demandes en instance, dont les 3/4
émanant de demandeurs entrant dans les plafonds PLAI.
La rotation est en baisse, et la forte pression de la demande très sociale entraîne une paupérisation de l’occupation du parc.
Le parc locatif privé pour sa part n’assure plus depuis de nombreuses années un rôle de régulation. La valorisation immobilière entraîne en effet
une érosion progressive du parc locatif privé à loyers raisonnables et un accroissement important des taux d’effort des locataires.

Objectifs :
Construction de 1113 logements locatifs sociaux bruts, soit 953 net (158 par an en moyenne sur la période 2012-2017) ; la Ville d’Ivry
demandera à l’Etat le financement de 693 en PLUS (73%), 190 en PLA-i (20%), 70 en PLS (7%). Cet objectif est net des démolitions, et ne
prend pas en compte l’opération ANRU Gagarine-Truillot (cf. action 2.2.2).
Afin de maintenir le taux existant de logements locatifs sociaux (38%), il est nécessaire de maintenir la répartition suivante :
Environ 200 de ces logements seront affectés au relogement de ménages habitant dans les zones d’aménagement (ZAC Plateau, Ivry
Confluence, cité Carnot et diffus), et dans les opérations de résorption de l’habitat privé indigne. Compte-tenu de la faible solvabilité des
ménages concernés, il est indispensable qu’une proportion importante de ces logements soit financée en PLA-I.
Les ventes de patrimoine HLM ne sont pas souhaitées, sauf pour de petits patrimoines diffus, d’un intérêt social et urbain limité, à condition qu’ils
soient en bon état. Ces ventes auraient peu d’impact sur la mixité et sur l’offre, car ces patrimoines ne connaissent pas de rotation. Ventes
possibles également en secteur de renouvellement urbain si enjeu pour le projet urbain.
Les déconventionnements de patrimoine sont également à éviter, conformément aux positions adoptées par les principaux bailleurs dans leur
Convention d’Utilité Sociale.
En complément de la construction neuve, quelques acquisitions - améliorations sont souhaitables pour aider à la résorption de l’habitat indigne
ou à la consolidation du parc social de fait (immeubles occupés).

Modalités :
• Mise à disposition de foncier par la ville ou les aménageurs.
• Participation au surcoût foncier des opérations avec les autres partenaires publics (Etat, Conseil Général...).
NB Sous condition d’apport de fonds propres par l’organisme pour les subventions Conseil Général
• Subvention complémentaire de la Ville à envisager, en fonction d’un barème à points pour des opérations atteignant un certain niveau en
matière de performance environnementale, de qualité acoustique, d’innovation architecturale et technique, de qualité urbaine (Densité, mixité),
typologie, coût (quittance globale, loyer + charges)
• Participation supplémentaire afin d’augmenter les droits de réservation complémentaires aux 30% existants.
• Respect de la Charte Qualité Habitat

17


2.2.1 Construction de logements locatifs sociaux

Acteurs concernés : Ville, Etat, autres collectivités, bailleurs, Caisse des Dépôts.
Coût et financement :
- Participation moyenne de 5000 € / logt en PLUS-PLA I et de 200 logt /an, soit 1 000 000 € en moyenne /an.
- Participation “qualité“ complémentaire (montant à déterminer).
- Participation sur des réservations supplémentaires de logements (montant à déterminer pour obtenir 40%).
- Aide indirecte au foncier, notamment dans le cadre des ZAC.

Indicateurs de suivi : Nombre de logements sociaux réalisés par an par type et financement, suivi des conditions de financement,
conditions d’occupation (Impact sur le parc existant).

Actions connexes : Développement de l’accession sociale, du locatif intermédiaire; lutte contre l’habitat indigne.

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2.2.2 Renouvellement du parc HLM

Contexte et enjeux
Les groupes Gagarine (396 logements construits en 1961) et Extension Truillot (269 logements construits en 1965)
présentent une occupation sociale précarisée et déséquilibrée, qui justifie le classement du secteur en zone urbaine sensible.
Bien que favorablement situés au cœur de la commune, la forme urbaine et architecturale de ces immeubles est obsolète, ce
qui fait obstacle à la mixité sociale recherchée.
La démolition d’une partie de ces logements (284), avec reconstitution de l’offre sur d’autres sites, complétée par la
restructuration lourde des logements conservés (381) permettrait une requalification durable de ce secteur.
La Ville a déposé un projet en ce sens auprès de l‘ANRU en décembre 2010.

Objectifs : Une requalification durable de ce secteur stratégique à l’échelle de la Ville et de l’OIN.
Quantitatifs: Gagarine (396 logts existants), Extension Truillot : (269 logts.)
il est prévu de démolir 284 logements en les reconstituant sur d’autres sites fonciers, et d’engager une réhabilitation lourde sur
le reste (381 logements)
Qualitatifs:
L’ambition est d’offrir une nouvelle image au quartier et ouvrir la cité sur la Ville, afin de constituer un nouveau « morceau de
ville » avec notamment la création d’un éco-quartier
La notion de patrimoine est à examiner au regard de cette ambition, puisqu’elle comprend une démolition partielle de la cité
afin de développer une mixité des fonctions et une mixité sociale, ainsi que la création de liaisons.
Le développement de programme d’activités au nord du site viendrait conforter le pôle tertiaire existant situé rue Truillot.
Les enjeux concernent une meilleure intégration des bâtiments non impactés par le projet urbain et une amélioration sensible
des espaces publics et leur développement : création de place, square, protection phonique des voies ferrées, maillage viaire,
encadrement du stationnement visant à libérer l’espace en surface pour les circulations douces…
Enfin, les logements réhabilités devront améliorer les conditions de vie des locataires, et respecter les normes
environnementales en matière de réhabilitation, en particulier une meilleure isolation phonique et thermique.

Modalités : projet ANRU de la Ville déposé en Décembre 2010 , en cours de modification pour tenir compte des
remarques de l’État (Conseil Municipal en octobre 2011 en vue du dépôt de dossier modifié)

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Acteurs concernés
OPH d’Ivry sur Seine, Ville, ANRU

Coût et financement
Montage prévisionnel (décembre 2010) sur les postes principaux à finaliser en fonction de l’actualisation du dossier
ANRU : Participation Ville :
- Démolition : 4,250 M/€ ANRU : 34 M€
- Réhabilitation : 22 M/€ CDC : 260 000 €
- Résidentialisation : 609 000 € CRIF : 18M€
- Aménagement : 19 M/€ CG : 9,4 M€
- Équipement : 20 M/€ Ville : 23 M€
Bailleurs : 73 M€
Etat : 3,3 M€
Déficit ZAC : 10 M€

Echéances

Cf. procédure ANRU

Actions connexes
Opération d’Intérêt National Orly-Rungis-Seine Amont, Mise en œuvre de la ZAC Ivry-Confluences, mise à niveau des
équipements

20



Cité GAGARINE. Etat existant
396 logements livrés en 1961

Réhabilités en 1994

Cité EXTENSION TRUILLOT
Etat existant
269 logements livrés en 1965

Réhabilités en 1995
21



22


2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux
Contexte et enjeux
Le parc HLM, et principalement celui de l’OPH, est ancien : 55% du parc a été construit avant 1969. Bien que régulièrement
entretenu, il nécessite un effort important pour demeurer durablement attractif au regard de l’offre nouvelle.
Il s’agit de conforter la cohésion sociale à l’échelle de la Ville, en évitant que les populations les moins solvables ne se trouvent, à
terme, concentrées dans un parc dévalorisé, et d’autre part qu’elles supportent des charges de chauffage plus importantes que
dans les segments plus récents du parc de logements.

Objectifs
Qualitatifs
3 axes prioritaires ressortent du diagnostic : l’amélioration des performances thermiques, l’adaptation des logements au
vieillissement et à la perte de mobilité des locataires, l’amélioration des espaces extérieurs
Quantitatifs
Réhabilitation de 300 logements par an

Modalités
1/ Diagnostic
• amélioration des performances thermiques :
100 % des diagnostics de performance énergétique réalisés dans l’année 2012
50 % des groupes en classe C au minimum à l’horizon 2017

• adaptation au vieillissement
100 % des diagnostics accessibilité réalisés dans l’année 2012

2/ Programmation travaux : en fonction des Plans de patrimoine actualisés par les bailleurs

Acteurs concernés
Bailleurs (principalement OPH), Ville, Etat, Conseil Général, Conseil Régional
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Coût et financement Base prévisionnelle (aide à l’OPH) 40 000 € travaux par logement.
Coût par logement :
Emprunt (après amortissements prêts principaux): 19 000 €
Exonération TFPB (sur travaux éco. énergie et adaptation): 9 000 €
Subvention CG + CR: 6 000 €
Subvention Ville: 6 000 € x 300 logements = Total subventions Ville: 1 800 000 € / an

Echéances

Indicateurs de suivi : nombre de résidences et de logements réhabilités par bailleurs, nature et montant des travaux,
performances énergétiques avant et après travaux, quittance globale (loyer + charges), satisfaction des locataires

Actions connexes : marges de manœuvre et relations institutionnelles de l’OPH

24


Montant
correspondant en
Bailleur Groupe Année Nature des travaux Keuro
Tour Casanova- Tour J
Hachette-M.Thorez 2012-2013 Réhabilitation performances énergétiques 16142
OPH E.Truillot-Gagarine 2014-2015 Réhabilitation lourdes. Perf énergétique 18050
Spinoza- Tour Raspail 2016-2017 Réhabilitation incluant perf énergétique 4 200
J. Moulin 2017 Réhabilitation menuiseries extérieures 1 700
Monmousseau 2011 Reprise des nez de balcons 80
Monmousseau 2011 Aménagement de locaux VO extérieurs 200
Efidis Monmousseau 2010 Modernisation des ascenseurs 88
Stalingrad 2010 Remplacement des chaudières individuelles 60
Stalingrad 2013 Remplacement des menuiseries extérieures 70
Boite aux lettres-Portes Hall- Digicode-
Coopération et famille Réfection cages escaliers- Remplacement
6 rue Louis ROUSSEAU ballon EC non communiqué
Av, H. Barbusse - Av de REHABILITATION : Remplacement ascenseurs-
Athénée groupe Gambetta Verdun - rue du 19 mars Remplacement menuiseries- Isolation et
1962 2008-2010 ravalement de la façade 12
Changement des portes dans
les parties communes-Campagne de travaux
25
dans les sanitaires des parties locatives-
RIVP Travaux de chauffage
5 à 19 rue Gagnée 2011-2012 Lancement de maîtrise d'œuvre pour
réaménagement des espaces extérieurs(
61/63 avenue Casanova
2011-2012 rampe d'accès parking, local poubelle, accès non communiqué
75 avenue Maurice Thorez 2013 Menuiseries - Remplacement par PVC 30
76 avenue Maurice Thorez 2012 PC - Réfection peinture 2 lgts/ palier 3
128 bd de Stalingrad 2019 Ravalement - Immeuble récent > 100 logts 420
France Habitation 128 bd de Stalingrad 2020 Halls - Réfection normale 32
128 bd de Stalingrad 2011 Chauffage ECS - Autres travaux 40

171
128 bd de Stalingrad 2014 Voirie - Réfection à l'identique des revêtements
Remise en peinture des parties communes et
GIE PROXILOGIS pour Logis-
remise en peinture des menuiseries non communiqué
Transports 25
13-15 rue Louis Rousseau 2016 métalliques extérieures


2.2.3 Réhabilitation des logements locatifs sociaux (suite)
Montant
correspondant en
Bailleur Groupe Année Nature des travaux Keuro
Logements : remplacement portes,
75
10 rue Raspail 2008 convecteurs électriques, robinet gaz

Parties communes : remplacement divers, 41
10 rue Raspail 2008 isolation des combles, eaux pluviales extérieur
Batigère
49
10 rue Raspail 2009 Parties communes : modernisation ascenseur
Remplacement des menuiseries- Réfection
10 rue Raspail 2010 peinture parties communes non communiqué
10 rue Raspail 2011 Ravalement non communiqué
Rehab elec plomberie- remplacement fenetres- non communiqué
18 rue Monmousseau Realisés
Voirie - Fermeture du parking
11 rue Michelet Realisés Ravalement Residentialisation non communiqué
Ravalement remplacement des fenetres
7/7bis rue J.bonnefoix Realisés
Residentialisation non communiqué
42bis rue St Just Travaux d'entretien
IDF Habitat Realisés
4-6-8 Allée Quincey non communiqué
58-60-62-64 bd Travaux d'entretien
Realisés
Brandebourg non communiqué
149 rue Hartmann Realisés Réhabilitation 2004 non communiqué
14 rue Descartes Realisés Réhabilitation 2006 non communiqué
2014 Début des ravalements 2014 non communiqué
rue Molière 2005 pas de travaux prévus non communiqué
Antin Résidences
rue Lénine 2001 pas de travaux prévus non communiqué
Restructuration et réfection des halls pour
aménagement de locaux OM et tri sélectif en
RdC - Réfection des paliers et rénovation
65 BD H.Marqués : Depuis 2006
SIEMP installations électriques parties
communesRéfection étanchéité des toitures
terrasses non communiqué
66 BD H.Marqués : 2012 Réhabilitation du parking souterrain non communiqué

26



27

2.2. Développement et 2.3 Peuplement du parc sociale
renouvellement de l’offre locative social et politique de loyers
2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc HLM

Contexte et enjeux
Le diagnostic a fait apparaître la fragilité économique et sociale d’une part importante des ménages logés en HLM, ainsi que de
ceux qui sont inscrits comme demandeurs de logement. Les emménagés récents sont, dans l’ensemble, plus fragiles que les
ménages en place. Ainsi, la part des ménages ayant des ressources inférieures à 60% des plafonds PLUS était-elle de 60% sur
l’ensemble du parc social, et de 65% dans les ZUS. Chez les emménagés récents, elle est respectivement de 73 et 83%. Le parc
social connaît donc une paupérisation marquée et soutenue de son occupation.
Les bailleurs devront donc conjuguer une politique d’accueil des ménages en difficultés, telle que définie dans le PDALPD et
avec le maintien d’une nécessaire mixité sociale.
On constate également une augmentation des situations de sous-occupation et de sur-occupation des logements.

Objectifs
- Politique d’attribution pour maintenir une mixité sociale sur le parc social de l’ensemble du territoire de la ville
- Favoriser les mutations internes afin de limiter les situations de sous-occupation et de sur-occupation
- Faciliter la sortie du parc HLM pour les ménages qui le peuvent et le souhaitent en leur proposant des produits adaptés
(accession sociale à la propriété, logements locatifs privés...)

Modalités
Création d’une « fiche résidence » par ensemble immobilier, commune à l’ensemble des bailleurs (création d’un Atlas)
Sensibilisation des réservataires à l’occupation sociale du patrimoine et aux objectifs en matière d’attribution (Charte)
Convention partenariale avec l’Etat (gestion du contingent préfectoral avec le DALO, MOUS relogement,..)

Acteurs concernés
Bailleurs, Ville, Etat,

28

renouvellement de l’offre locative socialet politique de loyers
2.2.4 Equilibre de peuplement dans le parc HLM


Échéances : 2 semestre 2011: convention avec l’Etat
2012 - 2017 : mise en œuvre de la convention

Indicateurs de suivi : Résidence par résidence: part des ménages ayant des ressources inférieures à 40% du plafond, des
familles monoparentales, des familles nombreuses, indicateurs de gestion: impayés, contentieux.

Actions connexes
Exonération temporaire du supplément de Loyer de Solidarité

29

2.2.5 Politique de loyer : SLS

Contexte et enjeux
Le Supplément de Loyer de Solidarité concerne environ 300 ménages sur la commune, soit environ 3,5 % des locataires du parc locatif social.
Dans le parc de l’OPH, ils sont 214. Leur âge moyen est de 58,4 ans. Ils sont locataires depuis 21 ans en moyenne. Leur loyer actuel moyen
est de 417 €, et le SLS auquel ils seraient assujettis est en moyenne de 218 €. Ces ménages plus solvables ont bien souvent une forte
implication dans la vie sociale (amicale des locataires, initiatives associatives, soutien individuel aux personnes en difficultés…). Ils structurent
ainsi un tissu relationnel de proximité qui apparaît au bailleur et à la Ville déterminant pour stabiliser la vie des résidences les plus fragiles et
prévenir la dégradation de certaines situations.
Les cités concernées sont presque en totalité situées dans une bande de 500 m autour des deux zones urbaines sensibles de Gagarine et
Pierre et Marie Curie, donc dans des secteurs sur lesquels la mixité sociale est à conforter. Cf. carte ci-après.
Constatant la paupérisation croissante des ménages entrants, la fragilité croissante de l’occupation sociale et la montée rapide de phénomènes
d’incivilité, l’OPH a souhaité stabiliser ces ménages plus solvables et bien insérés dans la vie locale. C’est pourquoi il n’a pas jusqu’à présent
appliqué le SLS.
A la demande des services de l’Etat, la Ville et l’OPH ont recherché la possibilité d’exonérer les cités les plus fragiles de l’application du SLS.
Ceci ne s’est pas avéré possible, pour deux raisons principales :
- La première tient à la structure de l’occupation sociale. Dans la plupart des cités de l’OPH cohabitent des personnes appartenant à des
catégories sociales diversifiées. Les situations sont de plus évolutives. Aussi est-il difficile, à partir d’indicateurs statistiques, d’isoler les plus
«fragiles» de ces cités en évitant l’arbitraire et les effets de seuil.
- La seconde tient à l’implantation urbaine du patrimoine locatif social sur la commune, largement présent en petites unités qui structurent le
tissu urbain. Assujettir certaines cités au SLS et en exonérer d’autres, voisines des premières, serait difficilement gérable tant par le bailleur que
par la Ville.
C’est pourquoi la Ville, qui développe dans le cadre du PLH différents produits permettant d’activer la mobilité résidentielle de ces ménages
(accession sociale, locatif intermédiaire…) souhaite différer de 3 ans l’application du SLS. Ce délai serait mis à profit pour analyser
l'ensemble des situations et faire des propositions individualisées aux locataires concernés.

Objectifs
- Maintenir une mixité sociale dans le parc HLM
- Conforter la cohésion sociale
- Prévenir les difficultés sociales et freiner la montée des phénomènes d’incivilité
- Accompagner individuellement les ménages concernés, en leur proposant des solutions alternatives de mobilité résidentielle ascendante
(accession sociale à la propriété, locatif intermédiaire…)

30


Modalités
Exonération temporaire du SLS sur le territoire (secteurs de mixité sociale à conforter - bande de 500 m autour des ZUS + groupes présentant
une situation sociale particulièrement fragile)

Acteurs concernés
Ville, Etat, bailleurs

Échéances Exonération jusqu’au 31/12/2014
Indicateurs de suivi Nb de ménages concernés contactés, suites données aux propositions de mobilité, situation sociale des cités
Actions connexes cf. peuplement du parc HLM + Action dans le cadre du futur périmètre ANRU de Gagarine (en attente de validation
par l’Etat).

31

renouvellement de l’offre locative social
et politique de loyers

32

2.3. Accession à la propriété

Contexte et enjeux.
Un marché immobilier régional en hausse rapide qui exclut un nombre croissant de ménages.
Des ruptures dans les parcours résidentiels, qui rigidifient le fonctionnement du marché.

Objectifs
• Réalisation de 80 logements à prix maîtrisé /an (< 3 600 €/m2 , soit environ 10% en dessous du plafond du Prêt Social Location
Accession), ciblés sur une clientèle sociale avec revenu inférieur au plafond PLUS (Condition d’éligibilité au PAS “sécurisé“).
• Réalisation de 150 à 170 logements / an en accession libre avec un segment intermédiaire (cible de clientèle : PLS,
soit 4 000 €/m2).

Modalités
• Maîtrise foncière et négociation avec les opérateurs sur le prix de sortie;
• Mobilisation du PSLA et à la marge de la TVA à 5, 5% (périmètre des 500 m du PRU Bédier à Paris)

Acteurs concernés : Ville, Etat, promoteurs, bailleurs sociaux
Coût et financement : Aide indirecte au foncier dans les ZAC pour l’accession à prix maîtrisé.
Indicateurs de suivi : Nombre de logement en accession en neuf, part de l’accession aidé, origine géographique et
résidentielle des accédants (part de locataires HLM), évolution du surendettement accession et des saisies.

Action connexe : politique foncière

33

2.4. Locatif intermédiaire

Contexte et enjeux : Dans un contexte de montée des loyers, il est important de consolider le secteur locatif
intermédiaire qui existe dans le parc existant afin de conserver la continuité des parcours résidentiels et permettre aux
jeunes à revenu moyen d’accéder à un premier logement avec un taux d’effort raisonnable.

Objectifs : réalisation d’environ 10/15 logements par an (objectif net des démolitions)
Modalités :
Priorité à la réalisation de locatifs intermédiaires dans le cadre de programmes mixtes (Accession,locatif social)
Mobilisation du foncier disponible.
Péréquation des charges foncières pour permettre l’équilibre des opérations.
Mobilisation de financements spéciaux de la Caisse des dépôts.
Négociation avec les bailleurs pour faciliter la décohabitation de ménages de la commune, de ménages subissant des
taux d’effort excessifs dans le parc privé, ou de sortants du parc HLM (Notamment ménages en surloyer).

Acteurs concernés : Etat, Caisse des Dépôts, opérateurs immobiliers.
Coût et financement : pas de participation à l’équilibre des opérations.
Échéances : Application immédiate
Indicateurs de suivi : nombre le logements financés, modalités de commercialisation, origine des premiers
occupants, taux de rotation.

Action connexe : incitation aux conventionnements social et intermédiaire dans le parc ancien.

34

2.5. Mettre à niveau et développer l’offre de logements adaptés et d’hébergement

2.5.1 Logement pour personnes âgées

Contexte et enjeux
Malgré une tendance au départ des retraités, on observe un vieillissement de la population notamment parmi les locataires HLM
et les propriétaires occupants. Cette évolution structurelle et l’allongement de l’espérance de vie se conjuguent pour accroître les
besoins de résidences médicalisées pour les personnes âgées dépendantes. Les politiques publiques visent par ailleurs au
maintien des personnes âgées dans le parc de logements ordinaires par adaptation de l’offre nouvelle et existante.

Objectifs
Remédier au déficit constaté et anticiper les besoins des structures d’accueil pour les personnes âgées.

Modalités
Création de deux résidences pour personnes âgées dépendantes, l’une à l’initiative de l’Assistance Publique (140 places) en
2013, l’autre à l’initiative de la Ville (de 80 places environ) à partir de 2017 (étude et montage sur la durée du présent PLH)

Acteurs concernés
Assistance Publique, Ville, Etat, Département.

Aide éventuelle de la commune à la surcharge foncière via bilan d’opération d’aménagement (à l’étude 3000 € de participation
par logement). Etat : financement PLAI. Département : aide forfaitaire modulée en fonction de la taille du logement – de 3400 à
4000 €,

Échéances
2 réalisations successives dans le temps du PLH

Mise en service des équipements

Actions connexes
- réalisation de logements dans les groupes neufs (localisation, intergénérationnel)
- développement de l’aide à domicile
- adaptation des logements existants (publics et privés)
35


2.5.2 Logement des jeunes

Contexte et enjeux
Forte croissance du nombre des jeunes sur la commune (+2550 jeunes entre 1999 et 2006), qui va se poursuivre avec le
développement du pôle d’enseignement supérieur (+ 2500 étudiants)

Objectifs
Répondre à la demande locale de jeunes en attente d’une premier logement
Accompagner le développement du pôle universitaire par la création d’une offre de logements pour les étudiants (offre
actuellement estimée à 700 logements conventionnés).

Modalités
Création de 3 résidences étudiantes, dont une sociale, d’environ 300 places au total, en 2014, 2015 et 2017.
Création d’un nouveau Foyer de Jeunes Travailleurs de 142 places en 2014 (avenue de Verdun)

Acteurs concernés
Ville, Etat, Région, opérateurs immobiliers, CROUS, ALJT,..

Participation moyenne de la ville de 1 500 € par place publique ; Etat : financement PLAI ; Département : aide forfaitaire
modulable suivant la taille du logement (de 3400 à 4000 € par logement).

Échéances
Mise en service à partir de 2014 (résidence privée), 2015 (résidence publique), 2017 (résidence privée).

Mise en service des résidences

Actions connexes

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2.5.3 Hébergement spécifique

Contexte et enjeux
Constat de vétusté de 3 foyers, initialement destinés à l’accueil des travailleurs migrants et autres salariés, et qui ne répondent
plus aux besoins contemporains (diversification des publics, inadaptation des locaux à la situation des migrants âgés).

Objectifs
Rénovation/adaptation progressive de l’offre existante, dans un souci de mixité des capacités d’accueil

Modalité :
Démolition du foyer SNCF (319 places), reconstruction de 184 places en 2014 (la Sablière), solde au-delà du PLH
Transformation de la résidence Michelet (1974, 256 places)
Démolition du foyer Delbrel (1965, 65 places), reconstruction en 2015 sur Ivry Confluence
Avec objectif de maintien global du nombre de places sur le territoire de la commune

Acteurs concernés
Ville, Etat, Département, SNCF, bailleurs

1 500 000 € (3000 €/logement) pour la Ville (500 places environ)
Etat : financements PLAI ; Département : aide forfaitaire de 3400 à 4000 € par logement selon la taille

Échéances
Opération Delbrel en 2015 ; opération foyer SNCF en 2014, avec solde au-delà du PLH ; opération Michelet dans la durée du
PLH.

Livraison des nouvelles opérations

Actions connexes
37


2.5.4 Hébergement d’urgence

Contexte et enjeux :
Constat d’un phénomène de paupérisation d’une partie des ménages notamment dans le parc privé avec une difficulté d’accès
au logement pour les jeunes actifs aux revenus modestes ; situation d’urgence suite à ruptures familiales.

Objectifs
Conforter l’offre d’hébergement d’urgence, conformément à la loi (cf. porter à connaissance), par la mise en œuvre de 9 places
supplémentaires.

Modalité :
Intégrer dans le dispositif le Village de l’Espoir (50 places) qui a l’origine devait être provisoire et qui correspond aux critères
d’accueil

Acteurs concernés : Etat, Ville

Coût et financement :
Pas de financement nouveau au vu de l’intégration de l’équipement dans le dispositif existant

Échéances
Application immédiate

Comptabilisation des places

Actions connexes

38


2.5.5 Habitat des personnes handicapées

Contexte et enjeux
Tirer profit des interventions sur l’habitat pour améliorer l’accès et le maintien des personnes handicapées dans un logement
autonome ; créer un centre d’accueil et de vie de 25 logements pour personnes handicapées mentales

Objectifs
Adapter l’offre de logements ordinaires aux besoins des personnes handicapées ; créer une offre spécifique.

Modalités
-Développer par la construction neuve l’offre de logements accessibles aux handicapés physiques (objectif de 500
logements/an)
-Adapter l’offre de logements sociaux existants à l’occasion des réhabilitations (logements, accès)
-Mobiliser les nouvelles aides de l’ANAH en diffus et dans le cadre des OPAH/PIG sur le parc privé (PO)
-Créer un centre d’accueil et de vie pour des personnes handicapées mentales (25 logements) en 2014, rue Gabriel Péri

Acteurs concernés
Etat, Département, ville, bailleurs

Intégré aux actions thématiques
Dans le cas du centre pour personnes handicapées mentales : financement Etat (PLAI), Département : aide forfaitaire modulée
suivant la taille du logement de 3400 à 4000 €

Échéances
Sur la durée du PLH

Nombre de logements adaptés, recensement du parc adapté et adaptable

Actions connexes 39
Schéma d’accessibilité


2.5.6 Accueil des gens du voyage

Contexte et enjeu
Le plan départemental 2003 prescrivait la création d’une vingtaine de places pour les gens du voyage.
Le précédent Schéma a été annulé (cour d’appel de Paris en 2007). L’Etat et le CG ont relancé le processus pour élaborer un
nouveau schéma (étude en cours d’actualisation ) qui devrait être validé en fin 2011.

Objectifs
Identifier un terrain d’accueil doit respecter les règles du PLU et le PPRI : ne doit pas se situer en zone inondable

Modalités

Acteurs concernés
Ville, Etat, département, Région Participation Ville :

Coût et financement Investissement : 90 000 €
Etat, Région, Département,
Valeur 2004 : Fonctionnement : couvert
Coût pour 10 places (Investissement et Fonctionnement) par les subventions et
Investissement : 330 500 € (dont acquisition du terrain) participations par les gens
Fonctionnement : 46 000 € du voyage

Échéances
2012

Identification du terrain

Actions connexes 40


41

2.6. Améliorer le parc privé ancien

2.6.1 Lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique : Un
PIG Habitat indigne et une MOUS sur tout le territoire
Contexte et enjeux
Malgré les OPAH successives, un habitat dégradé, voire indigne, persiste dans le parc privé ancien notamment collectif en mono et
copropriété. A ce titre, de nombreux arrêtés de péril et d’insalubrité sont pris, sans toujours être suivis d’effets rapides faute de moyens
suffisants pour mobiliser les propriétaires.

Objectifs
Pour le quartier Mirabeau –Sémard, il s’agit d’y intégrer les adresses non traitées dans le cadre de l’OPAH et les nouvelles adresses repérés
dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle.
Pour le quartier Ivry Port, il s’agit de traiter les franges de l’opération de ZAC Ivry Confluences.
Pour les autres quartiers, il s’agit de mettre en place des outils partenariaux de traitement de l’habitat indigne et de la précarité énergétique, le
secteur diffus n’était couvert par aucun dispositif auparavant.

Modalité
Développer les actions coercitives en complément d’actions incitatives favorisant des interventions durablement requalifiantes sur le
patrimoine dégradé dans le cadre d’opérations d’intérêt général (type PIG) et d’une MOUS insalubrité, se mettre en capacité d’engager des
procédures de substitution aux copropriétaires défaillants et ou travaux d’office si nécessaire.

Acteurs concernés
Ville, Etat (préfet, ARS, procureur …), ANAH, département, associations et bailleurs de logements sociaux

A définir dans le cadre de l’étude préopérationnelle. Prévoir :
-Ingénierie PIG MOUS (équipe opérationnelle) : 200 000 €/an (sub. ANAH 50%)
-Assistance à maîtrise d’ouvrage :substitution aux copropriétaires défaillants, travaux d’office (AMO juridique) : 50 000 €/an (50% ANAH)
-Financements complémentaires de la ville aux subventions ANAH, Département, Région pour obtenir un bon effet de levier (300 000 €/an
ville, soit 20% de subvention)

Échéances
Etude préopérationnelle en cours, démarrage à prévoir en 2012

Prise d’arrêtés de péril ou d’insalubrité, levée d’arrêtés, types et montant de travaux réalisés (bouquets de travaux)

42

2.6.2 Lutte contre l’habitat indigne : de nouveaux périmètres opérationnels

Contexte et enjeux
Au-delà du traitement des besoins sur tout le territoire, il s’agit d’intégrer le traitement de l’habitat indigne des secteurs à enjeux (Mirabeau, Ivry
Port, Vérollot) à des réflexions et démarches plus globales de projet urbain en cours (Ivry Confluence) ou à réfléchir (Mirabeau, Vérollot) dans un
contexte de mutations (opérations de construction neuve importantes).

Objectifs
Définir des modalités d’intervention sur le parc ancien dégradé plus concentrées et mieux articulées aux autres types d’intervention urbaine dans
les secteurs à enjeux pour une requalification durable des patrimoines et des quartiers (voir carte périmètres ci-jointe)

Modalités
Intégrer l’étude du patrimoine dégradé des secteurs concernés dans une approche à l’îlot et au quartier, en articulation avec les opérations en
cours (ZAC, programmes neufs, équipements, aménagements d’espaces publics), afin de repérer les immeubles à enjeux prioritaires, de définir et
de hiérarchiser les interventions dans le temps ; étudier la faisabilité d’Opération de Restauration Immobilière sur des immeubles à forts enjeux
(état de dégradation, conditions d’habitabilité, localisation emblématique) ; repérage et traitement des biens vacants et sans maître ; mise en place
d’outils fonciers et d’aménagement
Articuler la démarche sur le secteur Vérollot, à l’étude engagée dans le cadre de la révision du PLU.

Acteurs concernés
Ville, PACT (au titre de l’étude préopérationnelle), ANAH, Département, Région

Mission de suivi-animation spécifique (opérateur avec compétence aménagement) : 150 000 €/an (sub. ANAH 50 %)
- Aides publiques aux travaux (cf. OPAH), y compris aides communales pour 30 immeubles (travaux : 3 M€ aides ville correspondant à la
subvention de 20% des travaux),
- Solutions de sortie opérationnelle en cas de décision d’appropriation publique (bailleur social, investisseur) : déficit suite acquisition de 10
immeubles : 2 M€ apportés par la ville.

Échéance
2012.

Définition de stratégies d’intervention sectorisées, engagement des opérations, traitement des immeubles/logements ciblés (types de travaux,
montant des travaux, rapport montant des subventions ville/total des subventions publiques/montant des travaux

Actions connexes Action foncière,acquisitions-amélioration,relogements, accompagnement social 43

2.6.3.1 Interventions sur les copropriétés dégradées et fragiles:
Copropriétés dégradées anciennes

Contexte et enjeux
Ivry compte plusieurs ensembles immobiliers en copropriété construites avant les années 50, il s’agit pour partie de copropriété souffrant de
pathologies lourdes et de dysfonctionnements importants (problèmes de gestion, absence de gestion)

Objectifs
Poursuivre et renforcer le dispositif d’OPAH copropriétés dégradées

Modalités
- Liste des immeubles concernés :l’étude pré opérationnelle précisera si il faut ajouter de nouveaux immeubles
- Développement de nouveaux outils de traitement (aide au financement des travaux, syndic social de gestion, mise en place d’administrateurs
provisoires)

Acteurs concernés
Ville, ANAH, conseil régional, syndic, associations de syndic social, réseau bancaire

Réflexion dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle
- Mission de suivi-animation en cours (étude opérationnelle doit préciser si renforcement) : 50 000 €/an
- Aides publiques aux travaux : 50 000 €/an

Échéances
Etude préopérationnelle en cours, renforcement possible dès 2012.

Prise d’arrêtés de péril ou d’insalubrité, levée d’arrêtés, types et montant de travaux réalisés (bouquets de travaux)

44

2.6.3.2 Interventions sur les copropriétés dégradées et fragiles:
Copropriétés des années 60 et 70

Contexte et enjeux
Ivry compte plusieurs ensembles immobiliers en copropriété des années 60-70 importants, dont certains montrent des signes de fragilité

Objectifs
Mettre en place un veille pour les copropriétés des années 60-70 de plus de 50 logements (voir carte et liste ci-jointe)
Intégrer une réflexion sur la copropriété Raspail dans le cadre du projet ANRU (étude) et mobiliser les moyens opérationnels consécutifs (OPAH,
Plan de sauvegarde …)

Modalités
Construire un tableau de suivi des copropriétés sur la base d’indicateurs à renseigner via un observatoire (DIA, mutations, taux de bailleurs, état
technique visible …)
Conduire une étude spécifique de la copropriété Raspail

Acteurs concernés
Ville, syndics
ANRU et partenaires de la convention

Coût de l’étude estimé à + ou – 40 000 € HT suivant contenu du cahier des charges (complexité juridique, volet thermique…), subventions
possibles (ANRU, Région)
(hypothèse subvention des travaux : 600 000 € ville, soit 20 % de 15 000 € par logement)

Échéances
Étude en 2012 pour déterminer le niveau d’intervention

Actions connexes
45

2.6.4 Développement d’une offre en loyer modéré et traitement de l’habitat indigne:
Logements conventionnés ANAH et acquisitions

Contexte et enjeux
Ivry a mis en place un Programme Social Thématique en 2009 afin de développer l’offre de logements conventionnés ANAH
Les immeubles faisant l’objet de désordres importants sont traités dans le cadre d’opérations d’acquisitions-améliorations

Objectifs
Maintenir la production d’une offre en conventionné ANAH social et très social malgré la réforme des aides de l’ANAH
Augmenter la production de l’offre en acquisition-améliorations

Modalités
Développer les leviers ville en matière de production de logements conventionnés ANAH (relogement) et les leviers connexes (GRL),
repositionnement des subventions de la ville aux propriétaires bailleurs
Elargir le réseau de bailleurs dans le cadre de l’étude et du montage d’opérations d’acquisition améliorations

Acteurs concernés
Ville, ANAH, associations, bailleurs, propriétaires privés, agences immobilières

Réflexion dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle
- Mission de suivi-animation en cours (étude opérationnelle doit préciser si renforcement) : 50 000 €/an subventionnés à 50% par l’ANAH
- Aides publiques aux travaux PST : 50 000 €/an de la ville ; pour 45 logements en AA, 15 000 €/logement soit 225 000 €.

Échéances
2012

Actions connexes
Création d’une offre de 10 logements temporaires dans le cadre de la réhabilitation du foyer Colombier

46


2.6.5 Interventions sur les hôtels meublés

Contexte et enjeux :
Parc des hôtels meublés réduit à 32 établissements (suite démolition et fermeture) dont 13 ont besoin de travaux de
réhabilitation. Parc social de fait qui permet des solutions transitoires et d’ hébergement d’urgence

Objectifs
Maintenir le volume d’offre des hôtels meublé, faire réaliser par les propriétaires/exploitants les travaux permettant d’assurer la
sécurité et la dignité des lieux

Modalités
Mobiliser les crédits et subventions disponibles dans le cadre de la MOUS hôtels meublés qui arrive à échéance fin 2011, mais
qui pourront être réutilisés dans le cadre d’un nouveau dispositif à imaginer et concevoir à partir de 2012

Acteurs concernés
Ville, Etat, Département, propriétaires/exploitants des hôtels


Échéances
Intégration au dispositif MOUS avant fin 2011 si possible, sinon au dispositif à mettre en place à partir de 2012


Actions connexes

47

2.6 Améliorer le parc privé ancien

48

2.7. Mettre à niveau et développer les équipements publics

Contexte et enjeux
L’augmentation prévisible de la population nécessite une mise à niveau et la création de nouveaux équipements. Ceci concerne le
particulier le secteur Ivry-Confluences. La Ville a engagé l’élaboration d’un Schéma Directeur des Équipements, en lien avec le
Plan Local d’Urbanisme.

Objectifs
Adapter les équipements aux besoins des habitants, à l’horizon du PLH et au delà. (voir liste jointe)
Les prévisions de réalisation concernent les domaines scolaires (2 écoles, 2 collèges, 3-4 crêches), culturels (Centre Dramatique
National, équipement de quartier), santé (redéploiement du CMS), sportifs (gymnase, terrain d’évolution), équipements liés à
l’Université…

Modalités
Réalisation d’un schéma directeur des équipements, en lien avec la révision du PLU
Réalisation des équipements à mesure des besoins

Acteurs concernés
Services de la Ville: Direction de l’Aménagement Urbain, des Affaires scolaires,de la Petite enfance, des Affaires sociales dont le
secteur des personnes âgées, de la Santé, de la Culture, des Sports… et partenaires.

En cours de finalisation

Échéances
Schéma directeur des équipements : fin 2011 qui déterminera la réalisation des équipements en fonction de besoins (écoles) et de
l’avancement des opérations (cf ZAC)

Cf. Schéma Directeur des équipements publics

Actions connexes
Schéma Directeur des Équipements, Plan Local d’Urbanisme.
49

2.7. Mettre à niveau et développer les équipements publics

Principaux équipements publics projetés
(à préciser dans le cadre du schéma directeur des équipements et PLU)
Quartier
1 - Zac Plateau : 40 places Petit Ivry
2 - Athénée Verdun : 40 places Petit Ivry
Crèches
2 crèches : 2x40 places Ivry Port
22, rue Ledru Rollin – 40 berceaux Centre Ville
117/119, avenue de Verdun - Démolition
reconstruction Makarenko + centre de loisirs, Petit Ivry
salle de pratique sportive
Ecoles maternelles et
70, avenue Jean-jaurès 20 classes + centre de
élémentaires Ivry Port
loisirs, équipement pratique sportive
86 av Verdun : 17 classes (+ centre loisirs, salle
Monmousseau-Vérollot
pratique sportive)
113/115, avenue de Verdun – collège 600 : 20
Petit Ivry
classes de 30 élèves
Collèges
52/58, rue M. Gunsbourg - 600 : 20 classes de 30
Ivry Port
élèves (démolition/reconstruction de Politzer)
mission locale Centre Ville
Jeunes
Equipement social Ivry Port
Equipements en lien avec PM Curie : centre social (intergénérationnel) Petit Ivry
la démocratie Annexe Maison de quartier Monmousseau-Vérollot
Centre Municipal de Santé : augmentation de la
Santé Centre Ville
capacité; Maisons médicales
Antennes Petit Ivry
Equipement sport 22, rue L Rollin : salles spécialisées Centre Ville
Gymnase (2000 places) ? Ivry Port
Maisons médicales Centre Ville
Personnes âgées EPHAD – (140 lits) projet AP/. Foix Parmentier
EPHAD : projet inter communal avec Vitry Parmentier
25 logements rue Gabriel Péri Centre Ville
Personnes handicapées
cf schéma accessibilité Ville
Possibilité de réaliser un équipement structurant
Ivry Port
Culture « Parc des Confluences »
Centre Dramatique National Parmentier
Autre Reconversion de l’école JJ Rousseau Ivry Port
50

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