More Related Content
Similar to (CMBS) Commercial Mortgage Bailout Saga (20)
More from Sharetime.me (14)
(CMBS) Commercial Mortgage Bailout Saga
- 1. the commercial mortgage bailout saga (Cmbs)
Summary
TheĀ totalĀ volumeĀ ofĀ outstandingĀ UKĀ CommercialĀ RealĀ EstateĀ (CRE)Ā debtĀ reachedĀ Ā£247bnĀ
atĀ theĀ endĀ ofĀ 2007,Ā comprisingĀ outstandingĀ debtĀ onĀ bankĀ balanceĀ sheetsĀ andĀ theĀ valueĀ ofĀ
outstandingĀ commercialĀ mortgageābackedĀ securitisationsĀ (CMBS).Ā Ā
Ā
Ā
TheĀ totalĀ disclosedĀ problemĀ loanĀ portfoliosĀ ofĀ LloydsĀ andĀ RBSĀ thatĀ wereĀ provisionallyĀ
designatedĀ forĀ theĀ TreasuryāsĀ AssetĀ ProtectionĀ SchemeĀ wereĀ Ā£300bn.Ā
Ā
Ā
SinceĀ 2007,Ā CREĀ lendersĀ wereĀ saidĀ toĀ haveĀ hadĀ anĀ increasingĀ numberĀ ofĀ nonāperformingĀ
orĀ defaultedĀ loansĀ inĀ theirĀ portfolioĀ againstĀ office,Ā retailĀ andĀ leisureĀ propertyĀ assetsĀ inĀ theĀ
UKĀ andĀ Europe.Ā Ā Ā£43bnĀ ofĀ loansĀ againstĀ commercialĀ propertyĀ maturedĀ inĀ 2009Ā withĀ
anotherĀ Ā£10bnĀ inĀ 2010.Ā Ā
Ā
Ā
WeĀ believedĀ thatĀ noneĀ ofĀ thisĀ debtĀ couldĀ beĀ ārefinancedā,Ā andĀ thatĀ thereĀ wouldĀ beĀ aĀ floodĀ
ofĀ defaultedĀ assetsĀ rushedĀ intoĀ theĀ marketĀ byĀ banksĀ suchĀ asĀ RBSĀ desperateĀ toĀ cleanĀ upĀ
theirĀ books....andĀ yet,Ā farĀ fromĀ theirĀ sloganĀ ofĀ āMakeĀ itĀ Happenā,Ā itĀ āDidnātĀ Happenā.Ā Ā
Ā
Ā
Why?Ā Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
Ā
1Ā
Ā
- 2. Ā
STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL
Ā
TheĀ UKĀ realĀ estateĀ marketĀ owesĀ theĀ banksĀ Ā£280bn...Ā
Ā Ā
220
AggregatedĀ valueĀ ofĀ outstandingĀ commercialĀ realĀ estateĀ debtĀ (Ā£bn)Ā
170 Source:Ā DeĀ MontfordĀ UniversityĀ LendingĀ SurveyĀ
120
70
20
ā30 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Ā
Ā
Ā ...withĀ theĀ largestĀ volumeĀ ofĀ outstandingĀ CMBSĀ loansĀ inĀ theĀ UK...Ā
Ā
60
OutstandingĀ CMBSĀ inĀ EuropeĀ (Ā£bn)Ā
40 Source:Ā DeĀ MontfordĀ UniversityĀ LendingĀ SurveyĀ /Ā FitchĀ Ratings
20
0
UK MultiĀ ā national Germany Netherlands Italy France Other
Ā
Ā
Ā
....butĀ theĀ defaultĀ riskĀ isĀ stillĀ concentratedĀ inĀ theseĀ banksĀ ratherĀ thanĀ theĀ MBSĀ holdersĀ
Ā
60
50
40
30
20
10
0
2010 2011 2012 2013 2014
CMBSĀ loans RegularĀ loans
Ā
Ā
Ā
Ā
CMBS:Ā TheĀ CommercialĀ MortgageĀ BailoutĀ SagaĀ
Ā
TheĀ totalĀ volumeĀ ofĀ outstandingĀ UKĀ CommercialĀ RealĀ EstateĀ (CRE)Ā debtĀ reachedĀ Ā£247bnĀ atĀ theĀ endĀ ofĀ 2007,Ā
comprisingĀ outstandingĀ debtĀ onĀ bankĀ balanceĀ sheetsĀ andĀ theĀ valueĀ ofĀ outstandingĀ commercialĀ mortgageā
backedĀ securitisationsĀ (CMBS).Ā TheĀ totalĀ disclosedĀ problemĀ loanĀ portfoliosĀ ofĀ LloydsĀ andĀ RBSĀ thatĀ wereĀ
provisionallyĀ designatedĀ fromĀ theĀ TreasuryāsĀ AssetĀ ProtectionĀ SchemeĀ wereĀ Ā£300bn.Ā
Ā
SinceĀ 2007,Ā CREĀ lendersĀ wereĀ saidĀ toĀ haveĀ hadĀ anĀ increasingĀ numberĀ ofĀ nonāperformingĀ orĀ defaultedĀ loansĀ inĀ
theirĀ portfolioĀ againstĀ office,Ā retailĀ andĀ leisureĀ propertyĀ assetsĀ inĀ theĀ UKĀ andĀ Europe.Ā Ā AndĀ withoutĀ wonder.Ā TheĀ
collapseĀ ofĀ theĀ globalĀ creditĀ marketĀ inĀ SeptemberĀ 2008Ā hasĀ causedĀ aĀ weakeningĀ ofĀ theĀ covenantsĀ ofĀ bothĀ
borrowersĀ andĀ tenantsĀ andĀ aĀ fallĀ inĀ theĀ valueĀ ofĀ propertyĀ assetsĀ asĀ investmentĀ yieldsĀ haveĀ widenedĀ andĀ asĀ
tradingĀ assetsĀ haveĀ seenĀ marginsĀ squeezed.Ā
Ā
TheĀ positiveĀ growthĀ inĀ theĀ globalĀ economyĀ sinceĀ 2000Ā hadĀ meantĀ thatĀ commercialĀ realĀ estateĀ lendersĀ haveĀ hadĀ
historicallyĀ lowĀ incidencesĀ ofĀ arrearsĀ andĀ defaults.Ā Ā
Ā
2Ā
Ā
- 3. Ā
STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL
Ā
AsĀ aĀ resultĀ ofĀ theĀ writeĀ downsĀ thatĀ manyĀ banksĀ wereĀ forcedĀ toĀ takeĀ inĀ 2008Ā andĀ 2009,Ā regulatoryĀ capitalĀ wasĀ
impairedĀ asĀ financialĀ institutionsĀ hadĀ toĀ provisionĀ forĀ theĀ lossesĀ byĀ settingĀ capitalĀ asideĀ āĀ alsoĀ reducingĀ balanceĀ
sheetĀ capacityĀ forĀ newĀ lending.Ā GovernmentsĀ swoonedĀ andĀ theĀ banksĀ receivedĀ billionsĀ inĀ whatĀ hasĀ toĀ beĀ oneĀ
ofĀ theĀ greatestĀ debtĀ forĀ equityĀ swapsĀ ofĀ allĀ time.Ā Ā WeĀ believedĀ thatĀ noneĀ ofĀ thisĀ debtĀ couldĀ beĀ ārefinancedā,Ā andĀ
thatĀ thereĀ wouldĀ beĀ aĀ floodĀ ofĀ defaultedĀ assetsĀ rushedĀ intoĀ theĀ marketĀ byĀ banksĀ suchĀ asĀ RBSĀ desperateĀ toĀ
cleanĀ upĀ theirĀ books....andĀ yet,Ā farĀ fromĀ theirĀ sloganĀ ofĀ āMakeĀ itĀ Happenā,Ā itĀ āDidnātĀ Happenā.Ā Ā
Ā
Why?Ā
Ā
Well,Ā givenĀ theĀ scaleĀ ofĀ theĀ distress,Ā theĀ widespreadĀ lackĀ ofĀ experienceĀ inĀ managingĀ distressedĀ orĀ defaultedĀ
loansĀ withinĀ theĀ banksĀ andĀ aboveĀ allĀ theĀ cushionĀ ofĀ receivingĀ billionsĀ inĀ taxpayerĀ money,Ā banksĀ areĀ underĀ noĀ
incentiveĀ orĀ governmentĀ pressureĀ toĀ disposeĀ ofĀ distressedĀ assetsĀ orĀ loans.Ā Ā InĀ fact,Ā theyĀ areĀ beingĀ encouragedĀ
byĀ centralĀ governmentĀ toĀ lendĀ moreĀ thanĀ theyĀ wereĀ andĀ haveĀ beenĀ providedĀ withĀ theĀ liquidityĀ toĀ refinanceĀ theĀ
loansĀ internally.Ā
Ā
Specifically,Ā banksĀ areĀ holdingĀ ontoĀ troubledĀ loansĀ andĀ refinancingĀ themĀ forĀ severalĀ reasons;Ā
Ā
1. TheyĀ believeĀ thatĀ theĀ marketĀ wouldĀ notĀ offerĀ themĀ anythingĀ moreĀ thanĀ aĀ significantlyĀ discountedĀ
priceĀ forĀ theĀ assets.Ā ThisĀ isĀ followingĀ aĀ cascadeĀ ofĀ PE,Ā privateĀ investorĀ interestĀ inĀ ābiddingāĀ banksĀ
belowĀ marketĀ value.Ā Ā
Ā
PerhapsĀ itĀ wasĀ PhilipĀ GreenĀ whoĀ bestĀ demonstratedĀ thisĀ byĀ hopingĀ onĀ aĀ planeĀ toĀ IcelandĀ afterĀ theĀ
widespreadĀ defaultĀ andĀ offeredĀ āpeanutsāĀ forĀ severalĀ largeĀ IcelandicĀ ownedĀ companies.Ā
Ā
2. TheĀ beliefĀ that,Ā overĀ time,Ā marketsĀ willĀ recoverĀ andĀ theyĀ willĀ beĀ ableĀ toĀ exitĀ atĀ faceĀ valueĀ orĀ lessĀ
ofĀ aĀ discountĀ toĀ fireĀ sellingĀ today.Ā EconomicĀ growthĀ andĀ marketĀ recoveryĀ willĀ seeĀ themĀ through.Ā
Ā
3. BanksĀ haveĀ learntĀ fromĀ theĀ mistakesĀ ofĀ theĀ lastĀ recessionĀ (1990/3)Ā whenĀ many,Ā mostĀ notablyĀ
Barclays,Ā panickedĀ andĀ defaultedĀ borrowers.Ā ThisĀ leftĀ theĀ banksĀ withĀ thousandsĀ ofĀ realĀ estateĀ
assetsĀ thatĀ continuedĀ toĀ fallĀ inĀ valueĀ becauseĀ ofĀ underāmanagementĀ andĀ fireāselling.Ā
Ā
4. TheyĀ haveĀ noĀ incentiveĀ toĀ sellĀ theĀ assetsĀ orĀ loans.Ā
Ā
5. LowĀ costĀ financingĀ allowsĀ themĀ toĀ refinanceĀ loansĀ cheaply,Ā centralĀ banksĀ areĀ moreĀ thanĀ happyĀ toĀ
provideĀ sufficientĀ liquidity.Ā
Ā
āExtendĀ &Ā PretendāĀ
Ā
ThereĀ isĀ aĀ widespreadĀ practiceĀ withinĀ theĀ banksĀ toĀ āextendĀ andĀ pretendāĀ wherebyĀ theyĀ ārollāoverāĀ maturingĀ
loansĀ withĀ newĀ covenantsĀ andĀ pretendĀ thatĀ theĀ loanĀ isĀ performing.Ā Ā Ā ThisĀ isĀ madeĀ allĀ theĀ moreĀ allowableĀ
becauseĀ inĀ theĀ UKĀ weĀ haveĀ āupwardāonlyāĀ rents.Ā ThisĀ meansĀ thatĀ althoughĀ theĀ rentalĀ marketĀ hasĀ declinedĀ inĀ
someĀ partsĀ ofĀ theĀ UKĀ byĀ upĀ toĀ 30%,Ā tenantsĀ continueĀ toĀ payĀ theĀ sameĀ rentĀ theyĀ agreedĀ atĀ theĀ lastĀ review.Ā ThisĀ
sustainsĀ theĀ continuationĀ ofĀ rentĀ fromĀ whichĀ theĀ interestĀ onĀ theĀ loanĀ isĀ paid.Ā TheĀ loanĀ mayĀ wellĀ beĀ worthĀ lessĀ
thanĀ theĀ asset,Ā sinceĀ assetĀ priceĀ yieldsĀ haveĀ widened,Ā butĀ theĀ interestĀ isĀ beingĀ serviced.Ā
Ā
CMBSĀ
Ā
InĀ theĀ UK,Ā farĀ lessĀ ofĀ theĀ loansĀ advancedĀ byĀ banksĀ againstĀ realĀ estateĀ assetsĀ wereĀ securitisedĀ comparedĀ toĀ
otherĀ countriesĀ suchĀ asĀ theĀ US.Ā CommercialĀ MortgageĀ BackedĀ SecuritiesĀ (CMBS)Ā areĀ bondsĀ createdĀ afterĀ
splittingĀ theĀ riskĀ ofĀ aĀ wholeĀ intoĀ manyĀ pieces,Ā beforeĀ beingĀ soldĀ toĀ investorsĀ whoĀ tookĀ theĀ riskĀ theĀ loanĀ mayĀ
defaultĀ forĀ theĀ priceĀ ofĀ theĀ interestĀ theyĀ receivedĀ fromĀ theĀ underlyingĀ loan.Ā Ā Ā Ā
Ā
AsĀ aĀ result,Ā whenĀ aĀ defaultĀ onĀ aĀ loanĀ occurs,Ā farĀ moreĀ ofĀ theĀ loansĀ inĀ theĀ UKĀ areĀ stillĀ heldĀ onĀ theĀ booksĀ ofĀ theĀ
bank,Ā ratherĀ thanĀ withĀ bondĀ holdersĀ whoĀ boughtĀ theĀ CMBS.Ā ThisĀ allowsĀ theĀ bankĀ toĀ āextendĀ andĀ pretendāĀ asĀ
above.Ā InĀ theĀ caseĀ ofĀ defaultingĀ CMBS,Ā itĀ isĀ moreĀ difficultĀ toĀ resolveĀ theĀ defaultĀ becauseĀ thereĀ mayĀ beĀ 1,000Ā
holdersĀ ofĀ theĀ CMBSĀ whoĀ needĀ toĀ somehowĀ getĀ togetherĀ andĀ enforceĀ theirĀ securityĀ overĀ theĀ asset.Ā
3Ā
Ā
- 4. Ā
STRICTLY PRIVATE & CONFIDENTIAL
Ā
InĀ conclusion,Ā theĀ commercialĀ mortgageĀ bailoutĀ sagaĀ hasĀ leftĀ aĀ marketĀ confused,Ā bemusedĀ andĀ humbled.Ā Ā
Ā
TheĀ greatĀ crashĀ thatĀ weĀ allĀ expected,Ā theĀ fearsĀ overĀ theĀ unārefinanceableĀ debtĀ mountainĀ ofĀ banksĀ suchĀ asĀ RBS,Ā
theĀ floodĀ ofĀ cheap,Ā distressedĀ assetsĀ intoĀ theĀ market,Ā didnātĀ happen.Ā RealĀ estateĀ assetĀ valuesĀ haveĀ reboundedĀ
fromĀ theĀ lowsĀ ofĀ Q1Ā 2009Ā accordingĀ toĀ theĀ InvestmentĀ PropertyĀ DatabankĀ andĀ theĀ marketĀ seemsĀ toĀ beĀ lookingĀ
toĀ growthĀ onceĀ again.Ā ItĀ seemsĀ asĀ ifĀ theĀ viewĀ ofĀ theĀ banksĀ toĀ holdĀ ontoĀ theirĀ loanĀ assets,Ā waitĀ untilĀ theĀ marketĀ
recoveryĀ andĀ thenĀ redeemĀ theĀ fullĀ valueĀ isĀ payingĀ off.Ā ThisĀ way,Ā theyĀ eventuallyĀ realiseĀ aĀ profitĀ onĀ theĀ
differenceĀ betweenĀ theĀ writtenĀ downĀ valueĀ ofĀ theĀ assetsĀ andĀ theĀ redeemedĀ valueĀ asĀ aĀ profitĀ whichĀ theyĀ willĀ
keep,Ā givenĀ thatĀ theirĀ taxĀ lossesĀ wereĀ soĀ bigĀ inĀ 2008Ā andĀ 2009.Ā
Ā
WhilstĀ theĀ environmentĀ isĀ ofĀ courseĀ stillĀ uncertainĀ andĀ itĀ isĀ probablyĀ farĀ tooĀ soonĀ toĀ say,Ā Ā myĀ guessĀ isĀ thatĀ theĀ
TreasuryĀ willĀ seeĀ aĀ solidĀ profitĀ onĀ itsĀ investmentĀ inĀ theĀ banksĀ forĀ theĀ taxpayer,Ā andĀ aĀ superĀ oneĀ atĀ that.Ā
Ā
InĀ short,Ā itĀ seemsĀ asĀ ifĀ RBSĀ didĀ āMakeĀ itĀ HappenāĀ afterĀ all.Ā
Ā
Ā
4Ā
Ā