L’appui au financement de l’habitat     par la Banque Mondiale: Modes d’intervention, principales          problématiques ...
Plan de la présentation1. Finalités des interventions de la Banque   Mondiale dans le financement du   logement2. Modes d’...
I) FINALITES DES INTERVENTIONS
Enjeux:• Accès à de l’habitat informel/insalubre résultant d’uneurbanisation on maîtrisée• Impact sur la croissance• Mobil...
Le financement du logement: une activité              difficile à développer• Besoin de longues périodes d’amortissement =...
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II) MODES D’INTERVENTION
Types d’intervention du Groupe B.M.1.  Etudes et analyses   ● Études économiques sectorielles   ● Conseils et recommandati...
III) QUELQUES PROBLEMATIQUES CLES
Des rapport Prix/Revenus souvent dissuasifs• Accès a la propriété difficile si ratio très > 4[Autre indicateur d’accessibi...
L’infrastructure du crédit est souvent à consolider• Clarifier et sécuriser et les droits immobiliers   – Un problème maje...
L’ élargissement de l’accès au crédit implique                   des stratégies spécifiques1.   Instruments et produits   ...
Le manque de refinancement adapté est un                 obstacle majeur1.    Blocage circulaire fréquent :     ●   pas de...
Politiques de refinancement envisageables1.       Appuyer la création de fonds de pension (Chili, Mexique,         Nigeria...
La propension des banques commerciales à     offrir des crédits au logement peut être faible1.        La stratégie des ban...
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Emergents financement habitat banque mondiale 13 juin 2006

  1. 1. L’appui au financement de l’habitat par la Banque Mondiale: Modes d’intervention, principales problématiques Séminaire “Habitat et Francophonie”, Sherbrooke, Québec, 13-15 Juin 2006 Olivier Hassler Banque Mondiale ohassler@worldbank.org
  2. 2. Plan de la présentation1. Finalités des interventions de la Banque Mondiale dans le financement du logement2. Modes d’intervention3. Quelques problématiques clés
  3. 3. I) FINALITES DES INTERVENTIONS
  4. 4. Enjeux:• Accès à de l’habitat informel/insalubre résultant d’uneurbanisation on maîtrisée• Impact sur la croissance• Mobilisation de l’épargne• Développement de l’intermédiation financière(canalisation de l’épargne vers les investissements)• Constitution d’actifs privés comme marchepied économiqueObjectif: Promouvoir de systèmes et mécanismes definancement du logement• Susceptibles de servir une majorité de ménages• Robustes - Les financements immobiliers sont souvent a l’origine decrises financières• Optimisant les interventions publiques à but social - qui nepeuvent pas combler d’énormes fossés prix-revenus
  5. 5. Le financement du logement: une activité difficile à développer• Besoin de longues périodes d’amortissement = condition première pour rendre un investissement lourd abordable• Besoin de sûretés et de voies de recouvrement efficaces = condition – pour attirer des capitaux à long terme – pour ouvrir l’accès au logement à des ménages modestes• Ces deux conditions sont difficiles à réunir dans des marchés émergents• Typologie selon l’indicateur crédits/PNB: marchés à peine existants (<2%), marchés naissants (5%-10%), marchés en développement (10%-15%) ou ayant atteint une maturité intermédiaire (15%-20%)
  6. 6. % PNB 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% U E SA U - H Ca 15 on n k- ad K a M on al g ay E sia s Th ton ai ia la nd C hi La le tv C ia h M ina ex i Jo co rd C an ro H at un ia ga C Bo ry ze li ch via M Re or p. oc Tu co S nis lo ia va k P ia ol a Jo nd rd a B n ra économies émergentes B z an In il gl di ad a es h Ir Encours des prets au logement / PNB (2004) anS A er P au l u di ge A ria ra financiers les moins développés dans les P bia ak is Le crédit au logement est parmi les services t Tu an rk G ey ha na
  7. 7. II) MODES D’INTERVENTION
  8. 8. Types d’intervention du Groupe B.M.1. Etudes et analyses ● Études économiques sectorielles ● Conseils et recommandations ● Formulation de politique du logement ● Programmes d’évaluation des systèmes financiers (avec le FMI)2. Assistance Technique ● Prêts et dons (transfert d’expertise, renforcement des capacités techniques, appui aux reformes) ● Consultations techniques facturées3. Prêts ● Ajustement (soutien aux politiques de développement d’un secteur comprenant des programmes de reformes multiples ) ● Investissement (ex.: systèmes d’enregistrement foncier, mécanismes de refinancement a long terme, systèmes de garantie)4. Investissement dans le secteur prive (SFI): participations en capital, prêts, garanties5. Transfert et diffusion de connaissances ● Livres, « Working Papers », articles ● Conférences internationales, séminaires
  9. 9. III) QUELQUES PROBLEMATIQUES CLES
  10. 10. Des rapport Prix/Revenus souvent dissuasifs• Accès a la propriété difficile si ratio très > 4[Autre indicateur d’accessibilité: pouvoir d’achat du revenu médian en termes de prix médian]• Large part du secteur informel• Des blocages cruciaux et complexes entravent l’offre – Le foncier aménagé: un grave problème appelant • Des actions juridiques (formalisation des droits coutumiers par ex) • Des mesures institutionnelles (organismes aménageurs) • Des réformes en matière de finance municipale (impôts fonciers, étalement des coûts d’infrastructure) • Une utilisation nouvelle du domaine public – Faiblesse de filière des promoteurs/ constructeurs• Locatif social: une solution pour pays riches? – Le locatif privé, souvent présent, est aussi affecté par les problèmes de prix – Le locatif public, plus rare, est souvent affecté par des problèmes de gouvernance. Son efficacité sociale et économique est généralement faible
  11. 11. L’infrastructure du crédit est souvent à consolider• Clarifier et sécuriser et les droits immobiliers – Un problème majeur: transition des droits informels, notamment à base coutumière (Afrique), vers des titres formels – Limiter les droits précaires, temporaires ou révocables (Afrique: obligation de mise en valeur) – Clarifier la portée et la stabilité des droits fondés sur les concessions ou les baux à long terme (Sous-continent indien) – Etablir des régimes spécifiques: copropriété, ventes sur plan• Fiabiliser les systèmes d’enregistrement foncier – Systèmes souvent partiels, manuels, non intégrés – Foyers de fraude et de corruption – Coûts souvent dissuasifs• Préserver la crédibilité de la garantie hypothécaire – Organiser des procédures de recouvrement efficaces – Considérer des voies d’action directe ou des cours spécialisées – Promouvoir l’ information et le conseil des emprunteurs• Fournir les outils de mesure du risque – Centrales de risques/ bureaux de crédit – Information sur le marché immobilier (ex. Mexique) – profession d’évaluateurs organisée(ex. Algérie)
  12. 12. L’ élargissement de l’accès au crédit implique des stratégies spécifiques1. Instruments et produits ● Assurance hypothécaire pour pallier le manque d’apport personnel . Peu répandue hors des pays industrialisés (nécessite une bonne infrastructure de marché) ● Location-vente (Chili). Peu d’exemples de succès net ● Subventions « intelligentes » faisant jouer des effets de levier avec des ressources de marché (notamment épargne préalable), évitant d’etre captées par les distributeurs , et précisément ciblées ● Micro-crédits pour l’habitat. Utiles, mais portée limitée (auto-construction progressive), notamment en zone urbaine2. Importance des réseaux de distribution ● Intérêt des réseaux alternatifs (coopératives d’épargne et de crédit, réseaux mutualistes- Ex.: Banques Populaires du Ruanda, Nyesigiso au Mali, MUCODEC au Congo ): largement implantés auprès de ménages souvent modestes, mobilisateurs d’épargne, relativement moins sensibles aux chocs externes ● Mais peu sont en position d’ accéder au financement externe à long terme. Besoin de renforcement et de supervision
  13. 13. Le manque de refinancement adapté est un obstacle majeur1. Blocage circulaire fréquent : ● pas de marché secondaire avant que le marché primaire n’ait atteint une taille critique (adossement des emprunts par les portefeuilles de prêts) ● Pas de prêts à long terme sans refinancement adapté2. Insuffisance des investisseurs institutionnels3. Parfois, manque d’instruments de placement et « transformation inversée » de l’épargne longue4. Les systèmes d’épargne forcée pour le logement sont souvent contre-productifs (Brésil, Venezuela, Nigeria, Philippines..) ● Sous-rémunération de l’épargne et épuisement des ressources) ● Faible rapport bénéficiaires/cotisants (1/12 dans les bons cas, 1/60 dans les mauvais) et critères d’attribution ● Distorsion du marché et frein au développement de l’offre globale5. Les investissements locatifs sont particulièrement sensibles à la durée des financements et au coût du capital
  14. 14. Politiques de refinancement envisageables1. Appuyer la création de fonds de pension (Chili, Mexique, Nigeria)2. Développer des instruments de collecte cohérents avec le degré de maturité des marchés primaire et secondaire: – Titres de dettes interbancaires garantis – Centrale de refinancement (Malaisie, Jordanie) – Obligations hypothécaires (Chili, Europe de l’Est) – Titrisation (Décollage assez récent au Mexique, en Inde, Afrique du Sud)3. Eventuellement, faciliter d’abord la gestion de la liquidité bancaire pour sécuriser la transformation4. Promouvoir les produits d’épargne volontaire pour le logement [avantage additionnel: outils d’appréciation du risque applicable au secteur informel]
  15. 15. La propension des banques commerciales à offrir des crédits au logement peut être faible1. La stratégie des banques classiques: ● Orientation fréquente vers les entreprises et le commerce ● Réticences –justifiées- à prêter long dans les contextes d’instabilité macro-économique - y faire face par la structure des produits (indexation, devises étrangères…) est la source d’autres risques ● Coûts d’opportunité élevés ( concurrence des titres d’Etat, coûts d’organisation…) Une situation typique: larges volumes de ressources non canalisées vers les investissements2. Besoin de moteurs de développement ● Modèles de établissements spécialises (Inde, Mexique) ● Modèle moins convaincant des banque d’Etat ● Rôle catalytique des entités de second niveau(refinancement –Jordanie-, ou garantie -Mexique)

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