Marché immobilier résidentiel français
8 premiers mois de 2015 : analyse et perspectives
Conférence de presse
Jeudi 3 sept...
Le marché immobilier vu par MeilleursAgents
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1. Les prix
a. Nos prévisions de prix et résultats à date
b. Dynamique du ma...
Les prix
Nos prévisions et résultats à date
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Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix
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§ Mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche a...
Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix
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Equilibre
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Rappel de nos prévisions du début d’année
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Villes
ITI
(janv. 2015)
Prévisions
2015 *
Paris 1 0% à -3%
Lyon 1,1 0% à -3%
M...
Prévisions avérées à Paris, Lyon et Marseille
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ITI
(janv. 2015)
Prévisions
2015 *
Résultats
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Prévisions acceptables en régions
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Villes
ITI
(janv. 2015)
Prévisions
2015 *
Résultats
janv. à août 2015
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Nouveaux enseignements de l’ITI
§ Nous observons la 1ère hausse de l’ITI (de la demande) depuis 2011
§ Nos prévisions o...
Les prix
Dynamique de marché
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Paris a baissé de 10% depuis le plus haut de 2011
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Paris depuis janvier 2015 : de forts contrastes par arrondissement
Paris depuis 1991: des disparités qui révèlent des mutations profondes
15Source : Notaires de Paris + MeilleursAgents.com
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L’île de France depuis 1996 : Paris épicentre de la hausse
* Sources : Notaires / MeilleursAgents
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Villes Depuis janv. 1996 Depuis juin 2011 Depuis janv. 2015
Paris 212% -10,3% -1,4%
Hauts-de-Seine (92) 160% -4,2% -0,9...
L’augmentation des volumes dans l’ancien pas encore mesurée
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L’augmentation du nombre de crédits annonce une hausse
des volumes de vente
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Nombre de prêts accordés (Niveau an...
Le marché de l’ancien n’a pas encore retrouvé sa fluidité
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Marché Bloqué < 2,1 ventes
pour 100 ménages par an
Marché Flu...
Reprise dans le neuf bienvenue mais pas spectaculaire
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Nombre de ventes de logements ...
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La construction marque le pas, pénalisant l’emploi
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Neuf : le pire a été évité
Marché Bloqué : + de 18 mois de stock
Source : CGEDD,DGFIP
Marché Fluide : - de 9 mois de st...
Stabilité des taux : la baisse puis la hausse !
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Taux d’emprunt à 20 ans
Taux = 2,7%
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La marge des banques augure d’une stabilité des taux
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Taux de cré...
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« Dis, c’est
le moment
d’acheter ? »
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Vous avez dit cyclique ? L’exemple de Paris
1980 - 1991
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2009 - 2011
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Temps
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Une vision simplifiée du cycle immobilier
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Une vision simplifiée du cycle immobilier
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Eurêka ! Le changement de direction de l’ITI annonce
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Après 4 ans de baisse, l’ITI rebondit début 2015
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(sept. 2015)
Top 10 France 0,9 1,2
Zone rurale
(Communes < 2000 habitants)
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La demande en z...
Les loyers
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MeilleursAgents affiche les loyers dans 15 000 villes de France
Source : Annonces agences partenaires et autres et donn...
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De nombreux publics intéressés par les loyers
§ Les locataires : 40% de la population française
§ Les propriétaires bai...
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L’impact de l’encadrement des loyers à Paris a été sous-estimé
46%Du 1er janvier au 31 juillet 2015
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26 €/m2/mois
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7 748€
26,3€
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4 297€
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Distribution des prix et des loyers : Exemple à Paris
Prix
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7 748€
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Par arrondissement, les économies ou les surcoûts ne sont pas les
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Les loyers
Un nouveau regard sur la
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Loyer Mensualité
Part des revenus consacrés à l’achat : 14 villes dans le rouge
33%...
Synthèse et prévisions affinées
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Synthèse : le marché immobilier résidentiel est à un tournant
La demande augmente partout mais pas au même niveau, ce q...
Nos prévisions d’évolution des prix
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Villes
Prévisions 2015
(janv. 2015)
En 2015
(8 mois)
ITI
(sept. 15)
Ajustement des
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Un mot sur MeilleursAgents
52
53
Malgré les apparences, le modèle économique n’a pas
changé depuis 2008
1. Proposer la meilleure information sur le marc...
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MeilleursAgents n°1 des prix
§ Cartes des prix
précises à l’immeuble
dans 30 villes en
régions
§ 150 000 estimations
en...
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Jusqu’à 80% des particuliers préparent leur projet sur MeilleursAgents
Exemple à Lille
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MeilleursAgents permet aux agents immobiliers de capter les vendeurs
sur Internet : de 650 à 1400 agences clientes en 5...
Merci !
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Marché immobilier résidentiel français - 8 premiers mois de 2015 : analyse et perspectives

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Marché immobilier résidentiel français - 8 premiers mois de 2015 : analyse et perspectives

  1. 1. Marché immobilier résidentiel français 8 premiers mois de 2015 : analyse et perspectives Conférence de presse Jeudi 3 septembre 2015
  2. 2. Le marché immobilier vu par MeilleursAgents 2 1. Les prix a. Nos prévisions de prix et résultats à date b. Dynamique du marché (volumes, ancien, neuf, crédit) c. Où en sommes-nous dans le cycle ? 2. Les loyers a. De nouveaux outils d’analyse b. Encadrement des loyers à Paris c. Un nouveau regard sur l’accès au logement 3. Synthèse et prévisions affinées 4. Un mot sur MeilleursAgents
  3. 3. Les prix Nos prévisions et résultats à date 3
  4. 4. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix 4 § Mesure le rapport de force entre les acheteurs en recherche active et les vendeurs, dans un marché donné à un moment donné ITI = Acheteurs actifs / Vendeurs actifs
  5. 5. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix 5 Equilibre Déficit d’acheteurs Excès d’acheteurs 1 2 4 3
  6. 6. Un indicateur pour mieux comprendre l’évolution des prix 6 Prix baissent Prix stables Prix montent 1 2 4 3
  7. 7. Rappel de nos prévisions du début d’année 7 Villes ITI (janv. 2015) Prévisions 2015 * Paris 1 0% à -3% Lyon 1,1 0% à -3% Marseille 0,6 -3% à -5% Taux stables en 2015 * Prévisions communiquées lors de la conférence de presse du 16 janvier 2015 pour l’ensemble de l’année
  8. 8. Prévisions avérées à Paris, Lyon et Marseille 8 Villes ITI (janv. 2015) Prévisions 2015 * Résultats janv. à août 2015 Fiabilité des prévisions ITI (sept. 2015) Paris 1 0% à -3% -1,4% Bonne 1,3 Lyon 1,1 0% à -3% -1,1% Bonne 1,4 Marseille 0,6 -3% à -5% -1,9% Bonne 0,7 * Prévisions communiquées lors de la conférence de presse du 16 janvier 2015 pour l’ensemble de l’année
  9. 9. Prévisions acceptables en régions 9 Villes ITI (janv. 2015) Prévisions 2015 * Résultats janv. à août 2015 Fiabilité des prévisions ITI (sept. 2015) Nice 0,7 -3% à -5% -1,2% Bonne 0,8 Strasbourg 1 0% à -3% -1,5% Bonne 1,1 Toulouse 1,1 0% à -3% 0,7% Acceptable 1,1 Lille 0,7 -3% à -5% -1% Acceptable 0,9 Bordeaux 1 0% à -3% 0,9% Acceptable 1,2 Montpellier 0,8 -3% à -5% 0% Acceptable 1,1 Nantes 1 0% à -3% 2,9% à revoir 1,7 * Prévisions communiquées lors de la conférence de presse du 16 janvier 2015 pour l’ensemble de l’année
  10. 10. 10 Nouveaux enseignements de l’ITI § Nous observons la 1ère hausse de l’ITI (de la demande) depuis 2011 § Nos prévisions ont été plus fiables lorsque l’ITI a peu augmenté § À Nantes, l’ITI est passé de 1 à 1,7 en 8 mois, cette hausse brutale a contrecarré nos prévisions ü Au-delà de la valeur de l’ITI, son évolution dans le temps semble avoir un impact sur les prix ü Nous devons donc suivre l’évolution de l’ITI plus régulièrement pour affiner nos prévisions en conséquence
  11. 11. Les prix Dynamique de marché 11
  12. 12. Paris a baissé de 10% depuis le plus haut de 2011 12 80 90 100 110 120 130 140 Indice des prix immobilier àParis -1,4% -10,3% 8 640 € Juin 2011 7 748€ 1er sept 2015 7 863€ 1er janvier 2015
  13. 13. Paris : nos chiffres toujours confirmés par les Notaires 13 80 90 100 110 120 130 140 Indice des prix immobilier àParis MeilleursAgents Notaires 8 640 € 1er juillet 2011 7 748€ 1er sept 2015 7 863€ 1er janvier 2015 « Dans Paris, […] la tendance baissière se prolongera dans les prochains mois malgré la pause saisonnière du début de l’été. » Conférence des notaires de Paris du 28 mai 2015
  14. 14. 14 Paris depuis janvier 2015 : de forts contrastes par arrondissement
  15. 15. Paris depuis 1991: des disparités qui révèlent des mutations profondes 15Source : Notaires de Paris + MeilleursAgents.com
  16. 16. 16 L’île de France depuis 1996 : Paris épicentre de la hausse * Sources : Notaires / MeilleursAgents
  17. 17. 17 Villes Depuis janv. 1996 Depuis juin 2011 Depuis janv. 2015 Paris 212% -10,3% -1,4% Hauts-de-Seine (92) 160% -4,2% -0,9% Seine-Saint-Denis (93) 139% -5,9% -1,6% Val-de-Marne (94) 153% -4% 0,2% Seine-et-Marne (77) 115% -8,7% -1,2% Yvelines (78) 117% -9,1% -1,9% Essonne (91) 110% -11% -2,3% Val d’Oise (95) 125% -10,7% -2,5% La Petite Couronne, marché de report, limite la baisse
  18. 18. L’augmentation des volumes dans l’ancien pas encore mesurée 18 400 000 450 000 500 000 550 000 600 000 650 000 700 000 750 000 800 000 850 000 900 000 janv-01 janv-02 janv-03 janv-04 janv-05 janv-06 janv-07 janv-08 janv-09 janv-10 janv-11 janv-12 janv-13 janv-14 janv-15 Nombre de ventes de logements anciens (cumulé sur 12 mois) 2009 -30% par rapport au plus haut Mai 2014 739 000 ventes Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales Mai 2015 711 000 ventes -4%
  19. 19. L’augmentation du nombre de crédits annonce une hausse des volumes de vente 50 100 150 Nombre de prêts accordés (Niveau annuel glissant) Mai 2014 à mai 2015 +14% Source : ObservatoireCrédit Logement / CSA
  20. 20. Le marché de l’ancien n’a pas encore retrouvé sa fluidité 20 Marché Bloqué < 2,1 ventes pour 100 ménages par an Marché Fluide > 3 ventes pour 100 ménages par an Il manque 135 000 transactions Source : CGEDD d’après DGFIP (MEDOC) et bases notariales 2,5 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4 3,6 3,8 janv-01 janv-02 janv-03 janv-04 janv-05 janv-06 janv-07 janv-08 janv-09 janv-10 janv-11 janv-12 janv-13 janv-14 janv-15 Nombre de ventes dans l’ancien pour 100 ménages par an
  21. 21. Reprise dans le neuf bienvenue mais pas spectaculaire 21 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 Nombre de ventes de logements neufs (collectif) T4 2014 – T1 2015 T4 2013 – T1 2014 + 10% Source : CGEDD,DGFIP
  22. 22. 22 La construction marque le pas, pénalisant l’emploi 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 70 000 75 000 80 000 Nombre de logements collectifs autorisés Source : CGEDD,DGFIP
  23. 23. Le stock diminue pour la première fois depuis 2011 23 50 000 55 000 60 000 65 000 70 000 75 000 80 000 85 000 90 000 95 000 100 000 Source : CGEDD,DGFIP
  24. 24. 24 Neuf : le pire a été évité Marché Bloqué : + de 18 mois de stock Source : CGEDD,DGFIP Marché Fluide : - de 9 mois de stock 22,3 mois 12,3 mois 0 5 10 15 20 25 Stock exprimé en mois de vente
  25. 25. Stabilité des taux : la baisse puis la hausse ! 25 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% Taux d’emprunt à 20 ans Taux = 2,7% sept. 2015 Baisse de -1,6% Taux = 4,3% juillet 2011 Taux = 2,6% janv. 2015 Source : Empruntis
  26. 26. 26 La marge des banques augure d’une stabilité des taux 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Taux de crédit à 20 ans OAT 10 ans Marge de 1,6%
  27. 27. 27 « Dis, c’est le moment d’acheter ? »
  28. 28. 28 Vous avez dit cyclique ? L’exemple de Paris 1980 - 1991 +305% 1991 - 1998 -36% 1998 - 2008 +190% 2009 - 2011 +40% depuis 2011 -10% 2008 -7%
  29. 29. 29 Temps Prix Baisse Transition Hausse Une vision simplifiée du cycle immobilier
  30. 30. 30 Temps Prix Baisse Transition Hausse Une vision simplifiée du cycle immobilier Haut Bas Haut
  31. 31. < 2 ↘ > 2 ↗ 1 ↘↗ 31 Temps Prix Baisse Transition Hausse Eurêka ! Le changement de direction de l’ITI annonce le changement de direction des prix Haut Bas Haut ITI
  32. 32. 32 Après 4 ans de baisse, l’ITI rebondit début 2015 0,8 1,3 1,8 2,3 2,8 3,3 3,8 4,3 Paris Nantes Lyon
  33. 33. 33 La hausse de l’ITI est générale dans les grandes villes 0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 Bordeaux Lille Lyon Marseille Montpellier Nantes Nice Paris Strasbourg Toulouse
  34. 34. 34 ITI (janv. 2015) ITI (sept. 2015) Top 10 France 0,9 1,2 Zone rurale (Communes < 2000 habitants) 0,4 0,5 La demande en zone rurale reste très faible malgré un léger rebond
  35. 35. Les loyers 35
  36. 36. 36 MeilleursAgents affiche les loyers dans 15 000 villes de France Source : Annonces agences partenaires et autres et données socio-eco démographiques INSEE
  37. 37. 37 De nombreux publics intéressés par les loyers § Les locataires : 40% de la population française § Les propriétaires bailleurs : 60% du parc à Paris - 70% à Lille § Les futurs investisseurs : de 10 à 20% des transactions dans les grandes villes § Les candidats à l’accession : pour comparer l’achat à la location § Les pouvoirs publics : pour mesurer la tension des marchés et l’impact des politiques
  38. 38. 38 L’impact de l’encadrement des loyers à Paris a été sous-estimé 46%Du 1er janvier au 31 juillet 2015 29%Du 1er au 31 août 2015 Part des annonces avec un loyer supérieur au loyer majoré
  39. 39. 39 26 €/m2/mois 15 € 13 € 12 € 12 € 12 € 11 € 11 € 11 € 11 € Paris Nice Lille Montpellier Bordeaux Lyon Marseille Toulouse Strasbourg Nantes La hiérarchie des loyers ne respecte pas celle des prix #1 des prix #2 #8 #6 #4 #3 #10 #5 #9 #7
  40. 40. 40 Distribution des prix et des loyers : Exemple à Paris Prix Loyer 7 748€ 26,3€ Prix min 4 297€ Prix max 12 371€ Loyer min 22,2€ Loyer max 31,6€ La distributiondes loyers plus resserrée que celle des prix Source : MeilleursAgents. Exclut 2,5% des prix et des loyers les moins chers et les plus chers
  41. 41. 41 Distribution des prix et des loyers : Exemple à Paris Prix Loyer 7 748€ 26,3€ Prix min 4 297€ Prix max 12 371€ Loyer min 22,2€ Loyer max 31,6€ La distributiondes loyers plus resserrée que celle des prix Source : MeilleursAgents. Exclut 2,5% des prix et des loyers les moins chers et les plus chers 42% 190%
  42. 42. 42 Par arrondissement, les économies ou les surcoûts ne sont pas les mêmes selon qu’on loue ou que l’on achète -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Ecart par rapport au prix / loyer médian à Paris Louer Acheter Économie Surcoût
  43. 43. 43 5,9% 5,7% 5,4% 5,2% 5,0% 5,0% 4,6% 4,6% 4,4% 4,1% Lille Marseille Montpellier Strasbourg Nantes Toulouse Nice Bordeaux Lyon Paris Lille champion de la rentabilité locative brute
  44. 44. 44 Prochainement : cartes de rentabilité sur le site
  45. 45. Les loyers Un nouveau regard sur la « crise du logement » 45
  46. 46. 46 0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9 Part des revenus consacrés au logement (mensualité ou loyer) 33% des revenus
  47. 47. 47 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Loyer Part des revenus consacrés au loyer : 7 villes dans le rouge 33% des revenus
  48. 48. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Loyer Mensualité Part des revenus consacrés à l’achat : 14 villes dans le rouge 33% des revenus
  49. 49. Synthèse et prévisions affinées 49
  50. 50. 50 Synthèse : le marché immobilier résidentiel est à un tournant La demande augmente partout mais pas au même niveau, ce qui annonce la fin de la baisse : § Depuis le printemps pour les zones les plus dynamiques § D’ici 12 à 18 mois dans la plupart des grandes villes § Pas avant 18 mois pour les zones rurales Arguments en faveur d’une hausse des prix de l’immobilier : § La demande augmente et les taux restent bas § Le chômage baisse et la croissance revient en 2016 Arguments en faveur d’une baisse des prix : § L’encadrement des loyers à Paris (et peut-être bientôt à Lille) va faire baisser les prix et retarder la reprise § Bien qu’en hausse, la demande demeure trop faible dans certaines zones
  51. 51. Nos prévisions d’évolution des prix 51 Villes Prévisions 2015 (janv. 2015) En 2015 (8 mois) ITI (sept. 15) Ajustement des prévisions 2015 Paris 0% à -3% -1,4% 1,3 -3% Lyon 0% à -3% -1,1% 1,4 -1,5% Marseille -3% à -5% -1,9% 0,7 -3% Nice -3% à -5% -1,2% 0,7 -2% Toulouse 0% à -3% 0,7% 1,1 1,5% Lille -3% à -5% -1% 0,9 -3% Bordeaux 0% à -3% 0,9% 1,2 1,5% Montpellier -3% à -5% 0% 1,1 0% Nantes 0% à -3% 2,9% 1,7 4% Strasbourg 0% à -3% -1,5% 1,1 -2%
  52. 52. Un mot sur MeilleursAgents 52
  53. 53. 53 Malgré les apparences, le modèle économique n’a pas changé depuis 2008 1. Proposer la meilleure information sur le marché immobilier 2. Construire la marque et attirer un trafic qualifié de porteurs de projet immobilier 3. Monétiser la mise en relation des porteurs de projet avec les professionnels de l’immobilier
  54. 54. 54 MeilleursAgents n°1 des prix § Cartes des prix précises à l’immeuble dans 30 villes en régions § 150 000 estimations en ligne par mois § 1,5 millions de visiteurs uniques par mois § 1 000 retombées presse par an
  55. 55. 55 Jusqu’à 80% des particuliers préparent leur projet sur MeilleursAgents Exemple à Lille
  56. 56. 56 MeilleursAgents permet aux agents immobiliers de capter les vendeurs sur Internet : de 650 à 1400 agences clientes en 5 mois !
  57. 57. Merci ! 57

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