Dossier gentilly

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Projet GENTILLY

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Dossier gentilly

  1. 1. PROJET DE RÉNOVATION immeuble locatif 46, rue Raymond Lefebvre 94250 Gentilly PROJET GENTILLY 1
  2. 2. SOMMAIRE I. IntroductionPrésentation du projet II. Etat actuelPhotos et plansPhysionomie actuelle de l’immeubleRevenus actuels de l’immeuble s’il était habitéRentabilité actuelle III. Projet futurPlan du futur agencement de l’immeublePlan étage par étagePlan appartement par appartementRevenus futurs de l’immeubleRentabilité future de l’immeuble IV. AnnexesSources officielles pour le prix moyen des loyersSources officielles pour le prix moyens de la reventeInformations pratiques :- plus value de l’immeuble réalisée- impôts à payer sur cette plus value PROJET GENTILLY 2
  3. 3. I. Présentation du projet « Hommage à Roger LAMOISE, Architecte (1926-1995){…} Fils d’architecte, Roger LAMOISE est né le 14 Juillet 1926 à Nancy, où il passe son enfance et sa jeunesse ;jeunesse sans doute pas très joyeuse car c’était pendant les années de guerre et d’occupation.En 1944 il vient à Pans et il fait de brillantes études à l’École Nationale Supérieure des Beaux-Arts dansl’atelier d’Expert où il reçoit de nombreuses récompenses comme le Prix Redon et le Prix des Anciens jusqu’àdevenir à deux reprises logiste du Concours de Rome en 1952 et en 1953. lI obtient son diplôme d’architecteen 1952 avec la mention Bien.Mais ce qui est remarquable dans la carrière de Roger LAMOISE, c’est que dès cette époque il manifeste uneouverture d’esprit pour d’autres disciplines que l’architecture et un intérêt particulier pour la chose publiqueau point de suivre les cours de l’Institut d’Urbanisme de Paris de 1951 à1954. Plus tard en 1958 il s’inscrit àl’École des Sciences Politiques de Paris puis au Centre des Hautes Etudes Administratives où il obtient unbrevet en 1960.Dans le même temps il passe en 1959 le concours d’Architecte en Chef des Bâtiments Civils et Palais Nationauxet est reçu premier.On ne peut mieux décrire la curiosité et l’énergie d’un homme qui a 34 ans cumulait ainsi des titres aussidivers que complémentaires à la suite d’années de formation bien remplies.Mais ce qui est encore plus étonnant dans la carrière de Roger LAMOISE c’est la rapidité avec laquelle il estentré dans la vie active, ce qui nous laisse un peu rêveurs aujourd’hui, tant sont difficiles les débuts desjeunes architectes.En effet, dès 1950, encore étudiant, il collabore avec l’architecte Jean BOURGON à Nancy et remporte en1952, à 26 ans, le 1 prix avec exécution du concours pour le Centre de Rééducation Fonctionnelle de Nancy. Cesera sa première oeuvre qu’il terminera en 1955 et le début d’une carrière bien remplie en constructionspubliques.En 1956, il reprend le Cabinet de Jean BOURGON au 6 Cours Léopold à Nancy et s’installe dans le vastebureau, haut sous plafond, couvert de grandes bibliothèques. C’est là, pendant près de vingt ans, à la têted’une quinzaine de personnes qu’il va mener de nombreuses et importantes réalisations. La France est enplein développement économique et connaît une période d’urbanisation et d’équipement extraordinaire quiva profondément modifier son paysage et son mode de vie. La liste des réalisations de Roger LAMOISE reflètebien cette époque, elle est telle qu’il n’est pas question de tout citer rappelons simplement qu’elle touche àtous les domaines de la construction, de l’aménagement et de l’urbanisme et citons particulièrement : dans le domaine hospitalier l’hôpital de traumatologie de Nancy, la maison de retraite Notre Dame de bon repos à Maxeville, l’hôpital de Pompey et le centre de recherches de médecine préventive et sociale de Meurthe et Moselle, obtenu sur concours ; dans le domaine scolaire et universitaire : le lycée technique de Longwy, l’école professionnelle d’adultes de Nancy, le laboratoire de Géotechnique de la fac des sciences de Nancy, la cité universitaire du parc de Saurupt et celle du clos de Médreville avec Jean-Marie COLLIN ; dans le domaine administratif : le centre de la sécurité sociale de Nancy et la nouvelle cité administrative de Nancy Haussouville ; dans le domaine culturel : un 4ème prix au concours pour le palais de l’air et de l’espace à Paris en 1967 avec J.M. COLLIN et plus récemment en 1980 le premier prix avec exécution de la Bibliothèque Centrale de Prêt à Colmar par ailleurs il réalise de nombreux ensembles d’habitations comme les 3.000 logements de Champ le Bœuf à Nancy et des bâtiments d’activités comme le centre pétrolier et le siège du Crédit Lyonnais à Nancy ainsi que des équipements sportifs comme la piscine olympique de Nancy avec COLLIN et ROYER. et enfin il œuvre en tant qu’urbaniste ; on lui doit notamment le plan d’urbanisme de Cahors et les plans d’aménagement des régions Limoges- Vallée de la Vienne et Agen- Moyenne Garonne. Son attachement à cette discipline était très fort et il fut secrétaire général de la société française des urbanistes de 1962 à 1966 puis vice- président en 1966 et 1967, et vice-président de l’association internationale des urbanistes en 1965.Il s’installe avec toute sa famille à Colmar, dont sa femme est originaire. Et là dans la petite agence qu’il a PROJET GENTILLY 3
  4. 4. recréée au rez-de-chaussée de sa maison, il va se consacrer essentiellement aux Bâtiments Civils et PalaisNationaux. Il a la responsabilité de l’entretien de 75 bâtiments publics en Lorraine et en Alsace. Il réalise lessurélévations des Palais de Justice de Strasbourg puis de Mulhouse, la Restauration du Palais Episcopal deStrasbourg, et se fait particulièrement remarquer pour la remise en état et le nouveau circuit de visite duChâteau du Haut-Koenigsbourg ; cette Œuvre lui vaudra la médaille de bronze de l’Année du Patrimoine en1980.Mais son activité ne se limite pas aux Bâtiments Civils et Palais Nationaux ; il continue à construire à Colmardes logements et quelques équipements publics : Bibliothèque Centrale de Prêt, Tribunal de Grande Instance,Centre d’orientation et d’action éducative, et à Strasbourg il aménage la nouvelle salle d’essai du ThéâtreNational.Il est également Expert auprès de la Cour d’Appel de Colmar à partir de 1977 et réalise environ 120 expertisespour les Tribunaux de Colmar, Strasbourg, Mulhouse et la Cour d’Appel de Colmar.En 1984, il quitte Colmar et revient s’installer dans la région parisienne, à Gentilly, où il termine sa carrièrecomme Inspecteur Général des Bâtiments Civils et Palais Nationaux.Tous ceux qui l’ont connu au cours de sa vie m’ont parlé de lui comme d’un homme au contact agréable etd’un bon compagnon, aimant les échanges et la discussion.Il était d’une nature simple et généreuse et il avait plusieurs passions en dehors de son métier tes livres, lagastronomie, sa famille et sa maison de Lourmarin.Il a connu Lourmarin très jeune, à 19 ans, car il a été pensionnaire de la fondation Robert Laurent VIBERT auChâteau de Lourmarin. li s’est attaché à cette région et dans une magnifique pinède située au pied duLubéron, il s’est construit une belle maison. Aidé de sa femme et de ses quatre enfants, il a tout fait de sespropres mains en travaillant tous les étés pendant une dizaine d’années, de 1965 à 1975. Je ne connais pascette maison mais son fils Henri m’a montré quelques photos : la maison s’organise autour d’un joli patio, lafaçade palladienne fait face à un beau jardin d’inspiration arabe composé autour de l’eau qui s’écoule dansune fontaine puis une piscine et se termine en cascade devant un paysage de rêve.C’est bien la maison de quelqu’un qui aimait les plaisirs de la vie. Et qui fait comprendre son goût pour lagastronomie et les vins, li avait une bonne cave et faisait partie de nombreux clubs confrérie des Tastevins,chaîne des Rôtisseurs, Club Prosper Montagnier. Il a d’ailleurs écrit un livre de gastronomie consacré à ProsperMontagnier, cuisinier du début du siècle.Car il aimait écrire et surtout il aimait la lecture. Il était bibliophile et collectionnait les vieux livres.Et c’est là son trait de caractère le plus frappant : sa forte volonté et sa grande curiosité l’ont conduit àacquérir dès sa jeunesse une vaste culture qu’il a élargi toute sa vie.Roger LAMOISE était Chevalier des Arts et des Lettres et Chevalier de l’Ordre du Mérite. Membre depuis 1985de l’Académie d’Architecture, il n’était plus très assidu car pendant ces dernières années il aimait séjournerdans sa maison de Lourmarin.C’est là qu’il s’est éteint le 13 Août 1995 à l’âge de 69 ans, en ne laissant que des regrets autour de lui, auterme d’une vie d’architecte et d’homme accomplie.Daniel KAHANE » PROJET GENTILLY 4
  5. 5. Cetimmeuble de Gentilly a une âme : c’est un bien de famille qui actuellement ne peutplus rester dans cette dernière pour des raisons financières. Aujourd’hui la vente est laseule issue pour les frères Lamoise qui ne peuvent plus assumer les frais de cetimmeuble vide et inexploité.La structure de l’immeuble, récente (date de 1968), est en parfaite état ; cependantl’immeuble nécessite une réhabilitation des appartements et, dans le but d’optimiser larentabilité de l’ensemble de ce bien, des travaux de réagencement.Effectivement, nous avons dans l’idée de faire un découpage s’adressant à des étudiantsafin de proposer des solutions adéquates à ces derniers. Nous pensons diviser lesappartements du RDC, 1er, 2ème et 3ème étage de 57m2 en trois studios indépendantsd’environ 18m2.Ce découpage va permettre d’augmenter considérablement la rentabilité de l’immeubleet d’en tirer le meilleur profit. De plus lors de la revente la division en studios permetégalement d’augmenter le prix attendu.Les appartements qui sont actuellement au nombre de 7 (1 appartement au RDC, 2appartements au 1er étage, 2 au 2ème, 2 au 3ème dont un duplexe) vont devenir 16appartements (1 à l’entre sol, 3 au RDC, 4 au 1er, 4 au 2ème, 4 au dernier étage). PROJET GENTILLY 5
  6. 6. II. Etat actuelEnvironnement  aux portes de Paris : 350 m du périphérique (Porte de Gentilly – entre Porte d’Orléans et Porte d’Italie)  proche centre-ville Gentilly : 500 m de la mairie, poste, etc.  rue résidentielle et bureaux, restaurants et quelques commerces  Cité universitaire et Parc Montsouris à 15 mn à pied  sur les hauteurs de Gentilly : superbe vue dégagée sur le Val de Bièvre à partir des 
 derniers étages PROJET GENTILLY 6
  7. 7. les rues Raymond Lefebvre et René Anjolvy le siège d’Ipsos, porte de Gentilly (place de la mairie ( 6min) 5min)la médiathèque de Gentilly ( 6min) le collège Rosa Parks ( 5min) PROJET GENTILLY 7
  8. 8. Transports  Voiture : accès direct à l’autoroute A6 (Orly = 10 mn, Lyon, ...) – périphérique ouest (Porte d’Orléans) et est (Porte d’Italie)  RER Gentilly : 2 mn à pied (liaison Luxembourg, St-Michel, Châtelet en 6 stations)  Bus 21 à Porte de Gentilly : 10 mn à pied (dir. St-Lazare par Glacière, Louvre, 
 Opéra)  Tramway petite couronne à Porte de Gentilly PROJET GENTILLY 8
  9. 9. bus 21
 à Porte deRER B station Gentilly Gentilly PROJET GENTILLY 9
  10. 10. DECOUPAGE ACTUEL DE L’IMMEUBLE PROJET GENTILLY 10
  11. 11. PROJET GENTILLY 11
  12. 12. RENTABILITE ET REVENUS ACTUELS Entre sol RDC 1er 1er 2ème 2ème 3ème 3ème gauche gauche droite gauche droite gauche droite Type Inexploité T3 T3 T2 T3 T2 T3 Duplex Surface (en m2) 57 57 57 30 57 30 57 76Prix du loyer (en €) 0 770 850 540 920 615 1000 1460Rentabilité (en %) 0 4.96 4.87 5.35 4.74 6.15 4.69 4.76 Loyers totaux 6 155 €/mois Rentabilité totale 4.92% PROJET GENTILLY 12
  13. 13. III. Etat futur DECOUPAGE FUTUR DE L’IMMEUBLE PROJET GENTILLY 13
  14. 14. PROJET GENTILLY 14
  15. 15. PROJET GENTILLY 15
  16. 16. PROJET GENTILLY 16
  17. 17. PROJET GENTILLY 17
  18. 18. PROJET GENTILLY 18
  19. 19. PROJET GENTILLY 19
  20. 20. PLAN TYPE : T1/T2PLAN COLOCATION ENTRE SOL PROJET GENTILLY 20
  21. 21. PLAN COLOCATION 3ème étage : HAUTPLAN COLLOCATION 3ème étage : BAS PROJET GENTILLY 21
  22. 22. RENTABILTE ET REVENUS FUTURS APRES TRAVAUX Entre sol RDC 1er 1er 2ème 2ème 3ème 3ème droite gauche gauche droite gauche droite gauche Type Colocation 3 T1 X 3 T1 X 3 T2 T1 X 3 T2 T1 X 3 Duplex chambres Colocation 3 chambresSurface (en m2) 57 18 X 3 18 X 3 30 18 X 3 30 18 X 3 76Prix du loyer (en 1500 1650 1650 750 1650 800 1650 1800 €) Rentabilité (en 9,89 9,52 8,28 7,30 7,47 7,02 6,92 5,25 %) Loyers totaux 11 675 €/mois Rentabilité 7,39% totale PROJET GENTILLY 22
  23. 23. DEVIS DES TRAVAUX PROJET GENTILLY 23
  24. 24. PROJET GENTILLY 24
  25. 25. PROJET GENTILLY 25
  26. 26. .Les prix suivants sont constatés sur les sites www.seloger.com et sur les sites internetd’agences immobilières locales. Les appartements sont généralement proposéspropretés faîtes uniquement, et sans ameublement ou avec un ameublement sommaire. Petites Surfaces (<25 M²) Surface Prix Mensuel HC Prix/M² 630 24 26 € 656 24 27 € 650 20 33 € 510 20 26 € 570 17 34 € 651 20 33 € 625 20 31 € 579 20 29 € 415 12 35 € 579 20 29 € Moyenne 30,30 € Surfaces Moyennes (25 M² <X<40 M²) Surface Prix Mensuel HC Prix/M² 800 35 23 € 847 37 23 € 736 31 24 € 847 37 23 € 870 35 25 € 875 36 24 € Moyenne 23,67 € PROJET GENTILLY 26

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