Eau sector construcao

Emiratos Árabes Unidos

O Sector da Construção
Julho 2007

AICEP Portugal Global
EAU – O Sector da Construção (Julho 2007)

Índice

1. Sumário executivo 03
2. Análise macroeconómica 04
3. Análise sectorial 09
3.1 Breve caracterização do sector da construção 09
3.2 Oportunidades de negócio e início de actividade 10
4. Processo de licenciamento 11
4.1 Constituição de empresas 11
4.2 Tipo de licença 11
4.3 Processo de obtenção de licença 11
5. Estrutura de custos 13
5.1 Escritórios e alojamento 13
5.2 Recursos humanos 14
5.3 Custos de materiais de construção e equipamentos 14
5.3.1 Cimento, alumínio e aço 15
5.3.2 Rochas ornamentais 16
5.3.3 Materiais cerâmicos 17
5.3.4 Equipamentos pesados 19
5.3.5 Estruturas metálicas 19
5.3.6 Condições de frete 21
6. Perspectivas actuais e futuras do sector da construção 21
7. Processo de decisão e canais de distribuição 23
8. Conclusões e recomendações 24

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1. Sumário Executivo

Quando se fala no sector da construção, os Emirados Árabes Unidos aparecem como um dos mercados
onde este sector regista um maior crescimento. Um breve passeio de automóvel ao longo da Sheikh Zayed
(uma das principais artérias rodoviárias do Dubai), permitirá ao condutor verificar ' in loco' a grande mancha
de gruas que existe ao longo desta avenida. Cerca de 24% das gruas existentes no mundo (30.000 no
total) encontrarem-se actualmente no Dubai.

Os Emirados Árabes Unidos (EAU) encontravam-se em 2006, na 17ª posição do ranking dos melhores
países para investir. Recentemente, ultrapassou o Egipto, como segunda maior economia da região, logo
após a Arábia Saudita.

Esta robustez económica reflecte-se também na indústria da construção e no sector imobiliário, que
representam actualmente 20% do PIB dos Emirados, e onde o valor dos diversos projectos em curso
representam 60% do valor total dos projectos da Região do Médio Oriente.

De acordo com as últimas estimativas (Dezembro de 2006) o sector da construção civil dos Emirados
encontra-se avaliado em 221 bilhões de dólares, prevendo-se um crescimento em 2007 de 10,7%.

O sector hoteleiro registou novos recordes em 2005. O número de visitantes foi de 8.031.782 (um
aumento de 16,8% face a 2004). Segundo o World Travel and Tourism Council (WTTC) o sector deverá
registar um crescimento anual médio de 7,2% até 2015. De acordo com as últimas estimativas, serão
necessários criar (apenas no Dubai) durante os próximos 5 anos, 45.000 novos quartos até 2010 para fazer
face ao aumento esperado do número de visitantes (15 milhões até 2010).

Este crescimento no sector hoteleiro irá, por si só, implicar um crescimento no sector da construção.

O mesmo se passa em relação ao retalho especializado. O Dubai alojará cinco dos sete maiores centros
comerciais do mundo, devendo a área bruta locável atingir (até 2010) os 3 milhões de m2.

A procura de espaços comerciais deverá crescer a um ritmo de 600.000 metros quadrados/ano até 2010.

Quanto ao consumidor final, o mercado potencial tem crescido consideravelmente. Para além do elevado
número de visitantes já referido anteriormente, a população residente nos Emirados Árabes Unidos era, em
2005, de 4 milhões habitantes o que representa um crescimento de 74,8% em relação ao Census de
1995.

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Em Dezembro de 2004 decorriam nos Emirados projectos no valor de 30 bilhões de dólares, concentrados
sobretudo no Dubai. Estes projectos incluíam 461 novos arranha-céus, 60 novos hotéis, e novos distritos
residenciais, centros comerciais e escritórios.

Os actuais projectos de larga escala a decorrer nos Emirados, representam apenas 15% do total
implementado.

2. Análise Macroeconómica

Os Emirados Árabes Unidos (EAU) são uma Federação de
sete Emirados: Abu Dhabi, Ajman, Dubai, Fujairah, Sarjah,
Umm Al Quwain e Ras Al Khaimah. Estão situados na parte
inferior do Golfo Pérsico, fazendo fronteira com Omã, Arábia
Saudita e Qatar.
Desde a primeira descoberta de importantes reservas de
petróleo em 1950, que o petróleo e o gás são elementos
essenciais da economia dos EAU, classificados pelo Banco
Mundial como uma das 10 nações mais ricas do mundo.
A maior parte das reservas de hidrocarbonetos situam-se no
Emirado de Abu Dhabi. Nos últimos anos tem sido levado a
cabo um esforço significativo para diversificar a economia,
tendo-se registado um grande desenvolvimento dos sectores dos serviços e indústria, principalmente nas
áreas do comércio, retalho, construção e turismo. O Emirado do Dubai, em particular, tornou-se num
importante centro de turismo, comércio e transporte da região, oferecendo um ambiente atractivo e estável
para as empresas que procuram uma base regional para as suas operações nos mercados Europeu,
Asiático e Árabe.

O recente desenvolvimento do Dubai deve-se em grande parte a iniciativas tomadas pelas autoridades
locais no sentido de incentivar o investimento e o comércio externo e de reduzir a dependência da economia
do sector petrolífero.
Destas iniciativas, destaca-se a criação de várias zonas francas destinadas a atrair o investimento directo
estrangeiro, correspondendo normalmente a diferentes “clusters” de actividade, citando a título de exemplo:
Dubai Internet City
Dubai Media City
Dubai International Media Production Zone
Knowledge Village
Zonas Francas do Porto de Jebel Ali e do Aeroporto do Dubai
Jebel Ali Airport City

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Dubai International Financial City
Dubai Health Care City
Dubai Maritime City
Dubai Metals & Commodity Centre
Dubai Textile City

Esta política económica expansionista, voltada para o incentivo à iniciativa privada, e que ao mesmo tempo
procura de forma agressiva e dinâmica captar investimento estrangeiro em sectores estratégicos, tem sido o
pólo catalizador para um rápido e sustentado desenvolvimento do sector da construção e imobiliário a par de
uma aposta cada vez mais determinada no sector do turismo.

Um conjunto de projectos emblemáticos, como:
- Burj Al Arab (1º Hotel no mundo a obter a classificação de sete estrelas)
- Palm Island I,II,III (O Projecto Palm I, concebido em forma de palmeira, promovido como a oitava
maravilha do mundo, integra 2000 villas com ancorador privado, 50 hotéis, e vários Shopping malls)
- The World (projecto que engloba 300 ilhas artificiais ao largo da costa)
- Hydropolis (hotel subaquático)
- Burj Dubai (edificio mais alto do mundo, que juntamente com os restantes projectos da Dowtown e
Business Bay assumem-se como a Manhatam de Dubai)

Traduzem a sofisticação, a inovação mas também as oportunidades existentes nos sectores do turismo, da
construção e afins (materiais de construção, têxteis, serviços, etc...)

Com um atractivo e convidativo ambiente económico e de negócios, os EAU (com particular destaque para o
Emirado do Dubai) transformaram-se num verdadeiro centro de comércio e trading, sendo reconhecidos há
mais de uma década como a plataforma (hub) de negócios do Golfo Árabe.

O porto de Jebel Ali é hoje, em termos de volume, o terceiro maior porto do mundo logo a seguir ao de
Singapura e Hong-Kong.

Para esta posição de destaque, contribuiu também a inexistência de impostos sobre o rendimento das
empresas (com excepção de bancos e companhias petrolíferas estrangeiras com participação em
concessões) e tarifas alfandegárias relativamente baixas (5% para a generalidade dos produtos).

Os EAU possuem uma força de trabalho competitiva, proveniente de 150 países diferentes e um mercado
doméstico com um elevado Rendimento per Capita de 18.400 USD, segundo estatísticas do Banco Central
dos EAU.

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PIB
O País possui aproximadamente 10% das reservas mundiais de petróleo (sobretudo proveniente de Abu
Dhabi), e a 4ª maior reserva de Gás Natural do mundo.

O PIB tem crescido em média, na última década, 10% ao ano, tendo atingido em 2005 os 133,8 bilhões de
USD (29,2% dos quais provenientes do Dubai) o que representa um aumento de 8% face ao ano anterior.
Estima-se que a este ritmo o PIB seja em 2010 entre 136 e 245 bilhões de USD. Esta variação depende
sobretudo do comportamento dos preços do petróleo, uma vez que este contribui em 32% para o PIB dos
EAU (6% apenas no Dubai).

Apesar das actividades ligadas ao petróleo constituírem ainda o principal sector de actividade dos EAU
(32%), novos sectores têm emergido, nomeadamente a indústria (15%), o comércio e retalho (12%),
Construção (9.2%) e os Serviços (11% - Turismo, sector financeiro e serviços do Estado principalmente).
Os sectores não petrolíferos cresceram 9,9% em 2005 face a 2004. No Dubai o sector do petróleo
representa apenas 6% do PIB (estimando-se que contribua 1% em 2010), tendo atingido em 2004 os 30
bilhões de USD (um crescimento de 13,3%): Os sectores do Imobiliário e da Construção representaram
25% do PIB. Outros sectores importantes, que colocam em evidência o esforço de diversificação
económica do Dubai, foram o Comércio e o Retalho, a Indústria e o Turismo.

Inflação
A inflação é uma das principais fontes de preocupação das autoridades governamentais. O Fundo Monetário
Internacional estima que a inflação nos Emirados Árabes Unidos tenha sido em 2005 de 8%, sendo
facilmente expectável que no Dubai a inflação tenha atingido os dois dígitos (10-12%). Segundo o Banco
Central dos EAU o aumento das rendas de habitação (+40% face a 2004) foi a principal razão para o
aumento da inflação. Contudo é difícil prever o impacto que 40.000 novas unidades residenciais que serão
lançadas entre 2006 e 2007 terão neste indicador.

Comércio
Os principais destinos de exportação dos EAU são: o Baharain, os Estados Unidos, o Japão, a Índia, a
Coreia do Sul, a Arábia Saudita, o Kuwait, a China, o Reino Unido, Irão, Singapura e Oman que no seu
conjunto representam 51,7% do total.
Enquanto que as importações são provenientes sobretudo da: China, Japão, Estados Unidos, Alemanha,
Reino Unido, Índia, França, Coreia do Sul, Itália e Suiça que no seu conjunto representam 63,6% das
importações. As importações têm crescido progressivamente, ano após ano.

O Dubai é hoje o principal centro re-exportador para toda a região do Médio Oriente, mas também para os
mercados do Irão, da Índia, da Ásia Central ou da África., reforçando o seu estatuto de plataforma de
negócios para o Médio Oriente e Ásia. Os parceiros comerciais reforçam o papel do Dubai como a
plataforma (Hub) de negócios e comércio (trading) entre a Ásia, o Médio Oriente e a Europa.

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População
Segundo o Census elaborado pelo Ministério da Economia no início do ano de 2005, a população dos
Emirados Árabes Unidos é aproximadamente de 4 milhões habitantes.

Destes, 20,1% são Emiratis (naturais dos EAU) e os restantes 79,9% estrangeiros, provenientes de 150
países diferentes (o que reflecte uma elevada diversidade de gostos e hábitos de consumo, que deverão ser
tidos em conta na abordagem ao mercado). Os grupos étnicos com maior representatividade são:
Paquistaneses, Indianos, Afegãos, Bangladeshis e Filipinos. É de salientar o crescimento de 74,8% na
população em relação ao Census de 1995.

Os homens representam 67,6% da população residente, dos quais 418.057 (16,4%) são locais e 2.128.986
(83,6%) estrangeiros.
As mulheres representam 32,4% da população (1.222.037), das quais 406.864 (33,3%) são cidadãs dos
EAU e 815.173 (66,7%) são cidadãs estrangeiras.

Outro aspecto fundamental do mercado consumidor dos EAU reside na juventude da sua população, com
impacto significativo na definição das tendências, materiais e design dos produtos, mas também de um
aumento esperado da procura de habitação.

52,9% da população total tem entre os 20 e os 39 anos de idade.
51,1% dos cidadãos dos EAU, tem menos de 20 anos, 38,1% dos quais têm menos de 14 anos
de idade
48,8% da população estrangeira tem entre 25 a 40 anos de idade.

Para além da população residente, os visitantes (turistas ou em trabalho) são outro segmento importante de
mercado a considerar. O número de visitantes foi em 2005 de 8.031.782 (um aumento de 16.8% face a
2004) Junho foi o mês que registou o menor número de visitantes (597.583) e o número máximo de
visitantes (765.682) registou-se em Dezembro.

Ambiente Cultural
Apesar da cultura dos EAU ter as suas raízes nas tradições Islâmicas Árabes, este Estado (em particular o
Dubai) é tolerante e hospitaleiro. As mulheres sentem pouca discriminação e exercem direitos fundamentais
como conduzir, deslocar-se sozinhas e trabalhar, ao contrário do que acontece noutros países da região
como a Arábia Saudita ou Irão. É assim possível encontrar no Dubai, homens e mulheres, Árabes e
estrangeiros de várias nacionalidades trabalhando e convivendo socialmente de forma harmoniosa. O rápido
desenvolvimento económico dos últimos 30 anos alterou radicalmente o estilo de vida nos Emirados. A forte
abertura comercial e o número maioritário de cidadãos estrangeiros que reside no país, conduziu os Emiratis
a uma maior exposição a ideias e valores estrangeiros, originando profundas alterações sociais.

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Contudo, os regentes e governantes do país estão comprometidos em salvaguardar as suas tradições e
heranças culturais contra a erosão deste processo de desenvolvimento sendo por isso habitual a promoção
de eventos e actividades culturais e desportivas representativas desse património cultural.

Língua
O Árabe é a língua oficial dos EAU. Apesar do Árabe ser a língua oficial, o Inglês é a principal língua de
negócios e social, sendo igualmente utilizada pelos funcionários de organismos públicos e na rotulagem de
produtos. Urdu e Hindi são outros idiomas frequentemente utilizados. Nas cidades, os sinais rodoviários, a
sinalética das lojas ou os menus dos restaurantes são normalmente impressos nas duas línguas (árabe e
inglês).

Tecnologia
Os EAU são um modelo no Médio Oriente no que diz respeito às infraestruturas tecnológicas e à utilização
de novas tecnologias, nomeadamente Internet e telemóveis.
A existência de Clusters tecnológicos e de conhecimento como a Dubai Internet City, Dubai Media City,
Dubai Health Care City or Knowledge Village, conduziram a uma elevada concentração de know-how
tecnológico.

Horários
Os horários de trabalho são variados podendo ser das 08h00 às 17h00 ou das 09h00 às 18h00 (com uma
hora p/ almoço); repartidos das 09h00 às 13h00 e das 16h00 às 20h00 (com longa pausa para almoço)
principalmente em empresas Árabes. Os serviços do Estado funcionam entre as 07h30 e as 14h00 de
Domingo a Quinta. Os fins-de-semana nas empresas também variam, podendo ser Quinta e Sexta (dia
sagrado no Islão), Quintas de tarde (meio dia) e Sextas, ou Sextas e Sábados. Desde Setembro de 2006, os
fins-de-semana dos serviços do Estado e das Escolas no Dubai passaram a ocorrer às Sextas e aos
Sábados, tendo muitas empresas privadas acompanhado esta medida.

No sector da construção as empresas podem trabalhar 24 horas por dia e 365 dias, não existindo grandes
limitações legais a determinados horários de trabalho (noite) como é comum acontecer na Europa.

Sistema Politico
Estabelecido em 1971, os EAU são uma federação composta por sete emirados: Abu Dhabi, Dubai, Sharjah,
Ras Al-Khai mah, Ajman, Umm Al Quwain e Fujarah.
De acordo com a Constituição estabelecida nesse mesmo ano, os regentes dos 7 Emirados constituem o
Conselho Supremo Federal dos Emirados Árabes Unidos, o mais alto órgão legislativo e executivo. Este
conselho elege dentre os seus membros o Presidente e Vice- Presidente. O Presidente nomeia o Primeiro-
ministro e o seu Governo.
Tradicionalmente e desde a sua constituição, o Presidente dos EAU tem sido o regente de Abu Dhabi
(actualmente, o Sheikh Khalifa bin Zayed Al-Nahyan) enquanto que o Vice – Presidente tem sido o regente

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do Dubai (actualmente, o Sheikh Mohammed bin Rashid Al-Maktoum, considerada a força motora do
desenvolvimento do Dubai, que acumula igualmente as funções de Primeiro Ministro) tendo estes regentes
Poder de Veto.

Sistema Fiscal
Como parte integrante da estratégia de atracção de Investimento Directo Estrangeiro, o governo dos EAU
criou um conjunto de vantagens fiscais para as empresas. Para além de não serem tributados os lucros das
empresas e os rendimentos das pessoas singulares, não existem impostos sobre o consumo (com a
excepção de algumas taxas municipais aplicadas aos sectores do Turismo, Restauração e Habitação).

Outras vantagens do sistema legal
Para além do enquadramento fiscal favorável, acrescem ainda as outras vantagens:
 Legislação laboral flexível (períodos experimentais longos, despedimentos fáceis, possibilidade de
trabalhar 45 horas semanais, flexibilidade de fixação de horários sem agravamento salarial);
 Inexistência de taxas e impostos de segurança social;
 Possibilidade de expatriação (total) de lucros não sujeita a impostos,
 Sector do Estado eficiente e cada vez mais desburocratizado.

3. Análise Sectorial

3.1 Breve Caracterização do Sector da Construção

O sector da construção é visto como uma das fontes chave de emprego, rendimento e crescimento do Dubai
e dos EAU.

Uma das razões pelas quais o Dubai emergiu como a plataforma de comércio e serviços da Região deve-se
ao desenvolvimento de infraestruturas de elevadíssima qualidade.

Exemplos dessa qualidade são o Porto de Jebel Ali, o Aeroporto Internacional do Dubai, ou a criação de
parques de negócios que respondam a necessidades de sectores específicos, como a Dubai Media City ou a
Dubai Internet City.
Contudo, ao longo dos últimos dois anos, o sector da construção deixou de ser apenas o alicerce para a
criação de estruturas necessárias ao desenvolvimento económico, passando a ser em si mesmo uma das
principais fontes de crescimento económico.

Aos projectos de infraestruturas do Governo, como o novo terminal do aeroporto ou o desenvolvimento do
Dubai International Financial Centre, juntaram-se mega projectos privados como a Dubai Marina (190 novas

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torres residenciais) ou o Burj Dubai (o mais alto edificio do mundo) da empresa Emaar. O lançamento do
projecto turístico e residencial Dubailand, representa de per si, um investimento de 4,9 bilhões de USD.

Uma longa lista de projectos está planeada para ser executada durante os próximos dez anos.
Grandes promotores imobiliários como Nakheel, Emaar, Dubai Properties e Dubai International
Properties anunciaram no final de 2006 novos projectos no valor de 26 bilhões de dólares. Para além
destes o investimento público em infraestruturas irá ter um impacto significativo sobre o sector. Dubai
Municipality, DEWA (empresa responsável pelo abastecimento de água e electricidade no Dubai) e o
Departamento de Civil Aviation anunciaram novos investimentos que ascendem a 20 bilhões de dólares.

O PIB do sector da construção deverá crescer 10,7% em 2007.

Só no Cityscape Dubai 2006 (o maior evento mundial de Investimento e Promoção Imobiliária), foram
anunciados projectos no valor de 161 bilhões de dólares.

Contudo das 43.000 unidades anunciadas para 2007, estima-se que apenas sejam concluídas 30.000,
devido a atrasos de construção, o que levará a que a oferta continue a não satisfazer a procura.

De forma a controlar o elevado crescimento do valor das rendas registado em anos anteriores (chegando em
alguns casos a atingir aumentos de 40%) o Governo do Dubai fixou um tecto máximo de 7% de aumento
para o mercado de arrendamento.

O número de empresas de construção activas é de 5.938, predominantemente de pequena dimensão, uma
vez que 76% destas têm entre 1 a 19 trabalhadores.

A actividade de construção propriamente dita (estruturas, paredes, etc.,) representa 45% das actividades do
sector, enquanto que as empresas de acabamentos surgem a seguir com 33%. As grandes empresas são
as principais empregadoras (73,4% do numero total de trabalhadores), seguidas pelas de média dimensão
(20,7%) e das pequenas (5,9%).

3.2 Oportunidades de Negócio e Início de Actividade

Os principais promotores imobiliários são unânimes em considerar que existe actualmente um défice de
empresas de construção civil de qualidade a operar neste mercado. Esta situação tem levado a que muitos
dos principais promotores estejam à procura de empresas de construção que tenham capacidade de
executar os seus projectos.
Este factor constitui, a par do rápido crescimento do sector, uma oportunidade que pode e deve ser
explorada pelas empresas Portuguesas de Construção Civil.

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Para além deste sector, e face ao gigantesco volume de construção que existe e continuará a ser
desenvolvido, existem oportunidades de negócios interessantes ao nível das empresas de prestação de
serviços e de fornecimento de materiais para o sector. Sistemas de refrigeração (ar condicionado), materiais
cerâmicos, matérias-primas (cimento, alumínio e aço), estruturas metálicas, aplicações para cozinha e
quartos de banho, e vidro são os produtos que registam maior procura.

4. Processo de Licenciamento

4.1 Constituição das Empresas

Para iniciar uma actividade comercial nos Emirados Árabes Unidos, existem leis próprias onde podem
constar, nomeadamente a obrigatoriedade de um parceiro local (o que acontece no sector da construção
civil). As empresas Portuguesas poderão estabelecer-se nos Emirados através:

 Nomeação de um agente comercial local;
 Constituição de uma sociedade de responsabilidade limitada nos EAU;
 Abertura de uma filial ou de um escritório de representação;
 Estabelecimento de uma Sociedade Profissional ou em Nome individual;
 Constituição de uma empresa em uma Zona Franca local.

4.2 Tipo de Licença

Business Licenses
Todos os Emirados exigem que as empresas, locais ou estrangeiras, que queiram desenvolver negócios se
encontrem devidamente licenciadas pela Autoridade Municipal onde a empresa se encontra sedeada
(diferentes tipos de actividade, requerem diferentes tipos de licença).

Construction Licenses
Existem vários tipos de licenças de construção, de acordo com o tipo de actividade que a empresa queira
desenvolver. A general construction license, é a mais completa e autoriza a empresa licenciada a
desenvolver todo o tipo de construção incluindo, civil, mecânica, eléctrica, petrolífera e outras afins, exigindo
que a empresa comprove experiência nos diferentes campos cobertos pela licença.

4.3 Processo de Obtenção da Licença

1. Submeter aplicação e propor nome da empresa junto do Department of Economic Development
(DED) para aprovação inicial.
a. Tempo (1 dia);
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b. Custos (40 Euros se a empresa tiver um nome Árabe, 400 Euros para nome estrangeiro +
22 Euros para aprovação preliminar);
2. Elaboração do Memorandum of Association (semelhante ao Pacto Social) devidamente
autenticado pelo Notary Public de um tribunal do Dubai (ou outro onde a empresa esteja sedeada)
a. Tempo (1 dia)
b. Custos (0.25% do capital (com 3 cópias do Memorandum of Association, 10 Euros por
página para cada cópia adicional)
3. Depósito bancário (integral) do Capital Social declarado e respectivo comprovativo devidamente
autenticado pelo Notário
a. Tempo (2-3 dias)
b. Custos (zero ou taxas bancárias, dependendo do banco)
4. Submeter os documentos junto do DED para aprovação
a. Tempo (4-6 dias)
b. Custos (20 Euros)
5. Obtenção de aprovação para uso das instalações junto do Planning Department of Dubai
Municipality
a. Tempo (1 dia)
b. Custos (zero)

6. Composição da Administração
a. Tempo (2 dias)

7. Envio de documentos ao DED e obtenção de cópias da Licença de Construção e dos Registos
comerciais (Commercial Registration Certificates)
a. Tempo (3 dias para a licença, 3 dias para registo comercial)
b. Custos (50 Euros + 3.000 Euros de fee para empresas impor/expor e empresas de
construção + 600 Euros de taxa de publicação)

8. Envio de cópias dos documentos ao Federal Ministry of Economic and Commerce; Publicação dos
documentos da empresa no Boletim do Ministério.
a. Tempo (1 dia)

9. Registo junto da Dubai Chamber of Commerce and Industry.
a. Tempo (2 dias)
b. Custos (240-600 Euros – fee anual – incluído no procedimento acima indicado)

10. Registo dos funcionários junto do Dubai Naturalization & Residency Department
a. Tempo (30 dias)

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11. Registo dos funcionários junto do Ministry of Labor
a. Tempo (pode durar 3 meses)

12. Registo dos funcionários locais junto da General Authority for Pension and social security
a. Tempo (1 dia)
b. Custos (zero)

5. Estrutura de Custos

5.1 Escritórios e Alojamento

Apesar do elevado número de projectos, a oferta não foi suficiente para dar resposta ao elevado nível da
procura, o que conduziu a um aumento elevadíssimo das rendas dos imóveis, originando em anos recentes
aumentos anuais de 30 a 40%.

O Dubai passou em dois anos da 73ª para a 25ª posição do ranking das cidades mais caras do mundo.

A título de exemplo, a renda mensal de um T2 em Greens (empreendimento residencial do Grupo Emaar)
era 1.170 Euros em 2006 o mesmo T2 era arrendado por 1.830 Euros (um aumento de 57% em dois anos).
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Aumentos semelhantes registaram-se igualmente ao nível dos espaços comerciais (lojas, escritórios,
armazéns).

5.2 Recursos Humanos

Houve uma diminuição global da produtividade do trabalho no sector entre 2000-2004, compensada por um
aumento da força de trabalho durante o mesmo período.
Essa força de trabalho é maioritariamente proveniente do Sul da Ásia (Índia, Paquistão, Bangladesh), em
particular mão-de-obra não qualificada ou indiferenciada. A falta de qualificação origina níveis de
produtividade baixos e muitas vezes má qualidade de acabamentos. Essa baixa produtividade procura ser
compensada com reduzidos custos salariais e longas jornadas de trabalho.

Quanto à mão-de-obra qualificada ela é sobretudo ocidental (Europeia e Americana) e aí a situação inverte-
se. Maiores ganhos de produtividade, mas custos salariais elevados.
Os custos de mão-de-obra qualificada cresceram em média neste sector 25% no último ano (Março de 2006-
Março de 2007).

Alguns valores indicadores no sector
Função Sector Cidade Salário/mês + benef. Nacion Exper.
Administrativo Imobiliário Dubai 800 Euros 2 anos
Call Center Agent Imobiliário Dubai 1100 Euros + beneficios 2 anos
Chefe de projecto Construção Dubai 10-11'000 Euros + benef. Ocidental 10 anos
Gestor Comercial Imobiliário UAE 3'600-5'000 Euros + ben. 10 anos
Controler Financ. Construção Dubai 4'000-5'000 Euros + ben.
Inspector Mecan. Arquit&Eng. Dubai 2'400 Euros + beneficios 5 anos
Orçamentista Imobiliário Dubai 4'000-4'500 Euros + ben
Engenheiro obra Arquit&Eng. Dubai 4'500 -5'000 Euros + ben. Ocidental
Secretaria Empresa Dubai 1200 Euros
Pedreiro , Pintor Construção UAE 150 Euros Continente
Servente Indiano
Fonte: Gulf News 2006

5.3 Custos de Materiais de Construção e Equipamentos

O elevado ritmo de construção originou uma escassez de equipamentos, mas também de quadros
qualificados originando um forte aumento dos preços dos principais materiais de construção.

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Estima-se que o valor do mercado de Materiais de Construção dos EAU seja de 540 milhões de USD,
sendo controlado por 50 empresas de Grande, Média mas também pequena dimensão. As 10 maiores
empresas detêm 50% da quota de mercado.

Dos materiais importados, são consumidos internamente (EAU) 50 a 60% do total, sendo os restantes re-
exportados sobretudo para os países da Região.

5.3.1 Cimento, Alumínio e Aço

O aumento do custo dos materiais construção, em particular dos importados, afectou consideravelmente o
preço final da construção. O aço aumentou 100% num só ano, o cimento aumentou 30% no primeiro
trimestre de 2003, sofrendo um novo aumento de 60% durante o 4o trimestre de 2004. O alumínio cujo
preço decresceu ligeiramente entre 2001 e 2003, registou uma subida de 45% em Janeiro de 2005.

Existe uma variedade de fornecedores disponíveis no mercado local, apesar de muitas empresas optarem
por importar directamente as matérias-primas que necessitam para fazer face ao constante aumento de
preços no mercado local.

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5.3.2 Rochas Ornamentais

A topografia (plana e desértica) da maior parte do território dos EAU, bem como dos restantes países do
Golfo, não permite a existência de Mármores e/ou Granitos na região, daí que estes produtos tenham que
ser importados. Se a isto associarmos o facto de o sector da construção ser hoje um dos principais motores
da economia dos Emirados e este produto ser bastante utilizado, facilmente se conclui que este mercado
constitui um importante destino de exportações para produtores de Mármores e Granitos de todo o mundo.

Os países produtores mais próximos são o Irão, o Paquistão e a Turquia, mas os seus produtos apresentam
um grau de qualidade bastante inferior ao Europeu.

Caracterização do Produto

a) Variedades mais Populares
No que se refere aos Granitos as variedades mais procuradas e populares no mercado são Black Absolute,
Blue Pearl, Grey Sardo e Rossa Porino.
Quanto aos Mármores, os mais populares são Crema Marfel, Botticino e Black Emperor.

b) Origem dos Produtos
Normalmente estes produtos são provenientes da Itália, Espanha, Portugal (Rosa Aurora), França, Grécia,
Egipto, China, Oman, Irão e Turquia.

c) Principais Empresas (de Mármores e Granitos) são:
Al Habtoor Marble, Carrara Middle East, Al Shafar Marble, Ascon Marble, Al Naboodah Marble & Gypsum,
AGM, Sital, Union Mosaic, Glaze, Sun

d) Dimensão
 Lajes/Placas  Mosaicos  Espessura
• 3m x 1,42m ou 1,82m • 30cm x 60cm • 1cm – 2cm (+45% sobre o preço)
• 40cm x 40cm • 2cm – 3cm (+45% sobre o preço)
• 50cm x 50cm
• 60cm x 60cm

e) Projectos
60cm x 60cm é a medida mais comum em projectos
A abordagem ao projecto depende do próprio projecto
Grandes quantidades de pedra requerem um prazo de entrega de 2 meses
As condições de pagamento dependem da dimensão da empresa

16


f) Portfolio de Produtos
A tendência líder de consumo é a dos mármores e limestones beges e brancos
São considerados países com interesse: Espanha, Itália, Portugal, Turquia, Irão e China

g) Tendências de Preços dos produtos mais procurados
Creme Marfel: 40 Euros/m2
Emperor: 40 Euros/m2
Botticino: 40 Euros/m2
Mocha Creme: 25 Euros/m2
Rosa Aurora 40 Euros/m2
Black Galaxy 27 USD /m2
Para cozinhas em mármore ou granito, normalmente o preço é calculado por metro linear o que
se traduzirá em 195 a 326 Euros.
A ardósia vem em 8 cores diferentes e é proveniente da Índia, Arábia Saudita e Líbano

h) Tendências de Cores mais procuradas
Creme Marfel: Mármore Bege
Emperor: Mármore Castanho
Black Galaxy Granito Negro
Mocha Creme: Calcário Bege
Travertino: Aglomerado de Mármore

i) Tendências de Preço/ m2 / Região
Mosaicos Europa: Mármore 30-40 Euros/m2
Mosaicos Extremo Oriente: Mármore e Granito 20-30 USD/m2
Mosaicos Brasil: Mármore e Granito 20-30 USD/m2
Placas Europa: Mármore e Granito 25-40 Euros/m2
Placas Extremo Oriente: Mármore e Granito 12-27 USD/m2
Placas Brasil: Granito 20-35 USD/m2
Placas Brasil: Mármore Azul Bahia 300-900 USD/m2

5.3.3 Materiais Cerâmicos

Pelas razões já aduzidas para as rochas ornamentais, os EAU são igualmente um importante destino de
exportações para produtores de Materiais Cerâmicos de todo o mundo. De facto a procura de materiais
cerâmicos vem apresentando um elevado crescimento.

17


Os Emirados consomem anualmente 40 milhões de metros quadrados de materiais cerâmicos.

Os principais decisores são os clientes (normalmente designados por Developers – em Português
Promotores) ou os seus representantes, embora possam ser influenciados por Arquitectos, Designers de
Interiores e outros Consultores, para além de outros aspectos relacionados directamente com o produto tais
como, Imagem de Marca, Qualidade e claro Preço. Os trabalhos com materiais cerâmicos são normalmente
sub-contratados e envolvem habitualmente apenas a sua colocação (Serviço).


a) Variedades mais populares
A variedade de culturas e de nacionalidades do Dubai reflecte-se também na diversidade de estilos,
tendências, cores e tamanhos dos materiais cerâmicos utilizados. Contudo existem alguns produtos (em
particular no segmento de maior qualidade) cuja qualidade tem contribuído de forma positiva para o
estabelecimento de tendências de mercado. Entre estes assumem particular destaque, os azulejos de
cerâmica nos revestimentos e o Graniti Porcelanato oriundo de Itália nos pavimentos.
Para além destes o produto Italiano Mirage Ceramic Granito, que teve uma excelente penetração de
mercado, devido à sua elevada versatilidade (múltiplas aplicações), só possível graças à inovadora
composição do produto e ao seu processo produtivo.

b) Origem dos Produtos
Apesar das importações continuarem a desempenhar um papel importante no mercado dos materiais
cerâmicos, existe uma tendência visível para a crescente utilização de produtos fabricados localmente (RAK)
em Ras Al Khaimah). Este produto é largamente consumido devido ao seu preço altamente competitivo
(entre $3,28 e $4,93 dólares americanos). Contudo este produto local apresenta uma qualidade
consideravelmente inferior ao produto Europeu. A China é outro grande exportador no segmento de menor
qualidade (também aqui através das fábricas que a RAK adquiriu recentemente neste país). No segmento de
maior qualidade assumem primordial importância os Armazenistas (Wholesalers) operando sob a forma
jurídica de Tradings.

c) Os Principais agentes / distribuidores de Materiais cerâmicos de origem Europeia são: Al Shaya
Trading Co. (Itália, Portugal e Espanha), Sara Trading Co. (Itália e Alemanha), United Supplies Est (Itália,
Alemanha, Espanha e França), Team Trading (Reino Unido e Itália), Mohammed Eshaq Trading e Abdul
Rehman & Al Shamsi (Espanha).

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d) Dimensão
 Pavimentos  Revestimentos
• 30cm x 30cm • 20cm x 30cm
• 45cm x 45cm • 20cm x 20cm
• 20cm x 20cm • 15cm x 15cm
• 60cm x 60cm • 10cm x 10cm
• 25cm x 25cm
• 30cm x 60cm

e) Tendências de Preços dos produtos mais procurados
Os preços de mercado encontram-se geralmente definidos (Price takers) situando-se entre os $2 e os $10
dólares americanos por m2 para os diferentes tipos de tamanho. O intervalo limita dois níveis extremos de
qualidade (baixa e muito alta).

5.3.4 Equipamentos Pesados

Os Emirados dependem totalmente de importações em termos de oferta de equipamento pesado para o
sector da construção (conforme já referido 24% das gruas existentes no mundo (30.000 no total)
encontram-se actualmente no Dubai.

Estima-se que nos últimos 3 anos as importações de equipamento pesado tenham crescido 10%
anualmente. As importações são provenientes sobretudo do Japão, Estados Unidos e Reino Unido. O Japão
lidera com 35% da quota de mercado, baseando a sua competitividade numa boa relação qualidade preço e
numa eficaz rede de distribuidores, seguindo-se os Estados Unidos com 20%, sobretudo através da
empresa Caterpillar, cujas vendas têm crescido anualmente 25% nos últimos 3 anos. Estima-se que a
procura anual de equipamentos pesados nos Emirados atinja 1 bilhão de Euros.

Os sub-sectores que apresentam maior crescimento são:
- Equipamento de Construção pesado
- Equipamento de Construção de estradas
- Retro-escavadoras

5.3.5 Estruturas Metálicas

O mercado das Estruturas Metálicas está fortemente ligado aos sectores da construção, da indústria, dos
transportes e da logística, que são hoje sectores preponderantes da economia dos Emirados. Para além
disso temos o desenvolvimento e expansão das diferentes Free Zones e proliferação de zonas industriais no
Dubai e nos Emirados vizinhos (Abu Dhabi, Sarjah, Ajman, Fujairah, Umm Al Quwain e Ras Al Khaimah) que
representam um mercado com enorme potencial para os fabricantes de estruturas metálicas.

19


A recém criada Dubai Logistic City assinou, durante o corrente mês de Outubro, contratos com 4 dos
maiores operadores logísticos mundiais (Aramex, Danzas, Kuehne & Nagel e Panalpina) para criarem e
operarem armazéns e infraestruturas logísticas.

Apesar destes serem os primeiros grandes nomes do portfolio de parceiros da Dubai Logistics City (DLC),
existem mais de 85 empresas (regionais e internacionais) que já reservaram mais de 2,5 milhões de metros
quadrados de terreno na DLC. Até 2008 prevê-se que mais de 6 milhões de metros quadrados de terreno
tenham sido alugados. A DLC é parte integrante da também recentemente criada Jebel Ali Airport City, que
ocupará mais de 140 quilómetros quadrados, contendo infra-estruturas logísticas, aeronáuticas, comerciais,
residenciais, tecnológicas, de ensino e de lazer.

Este será sem dúvida o principal mercado final para as estruturas metálicas no Dubai a par das Zonas
Francas de Jebel Ali e do Aeroporto.


Os Emirados têm vastas infraestruturas industriais e de armazenagem que utilizam estruturas metálicas
semelhantes às Skinzip. A empresa Xorus Middle East é um dos principais players do sector, representando
a Kalzip. O Aeroporto e a respectiva free zone, utiliza este tipo de tecnologia. Actualmente esta empresa
encontra-se num processo de aquisição pela empresa Indiana TATA Steel.

Origem dos Produtos

Para além da Xorus existe um número escasso de fornecedores locais (região do Médio Oriente) envolvidos
no fabrico e/ou fornecimento de estruturas metálicas:

Nos Pre Engineering Contractors, temos: Relativamente aos Contractors, temos:
- Zameel Steel – Arábia Saudita, - TSSC Profiles,
- Mamuth - - Arabian Profiles
- Kirby – Koweit - Rigidal
- Emirates Building System – Dubai (EAU) - ETA Profiles
- Tiger Steel – Sarjah (EUA) - City Diamond Contracting
- Fujairah National Construction
- Indeset Construction LLC

Os principais países que exportam para a região do Médio Oriente são:
- Coreia do Sul (Posco, BMP, Union Steel),
- India (Tata Steel)

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Sendo também possível encontrar estruturas metálicas provenientes da Tailândia, Malásia, Espanha
(Tycsa), Turquia, Portugal e Itália.

5.3.6 Condições de Frete

 FOB é o sistema mais aplicado
 CIF depende da transportadora.
o Contentor de 20 Ft – Europa: 2000-3000 USD
o Contentor de 20 Ft – Extremo Oriente: 900-1500 USD
o Contentor de 20 Ft – Brasil: 3000-45000 USD
 Trading normalmente ganha 3 a 4 USD / m2
 Tarifas Aduaneiras: Taxa de 5% sobre o valor da factura

As Transportadores e Operadores Logísticos tratam de toda a burocracia e entrega.

6. Perspectivas Actuais e Futuras do Sector da Construção

Os Emirados Árabes Unidos são por si só o maior mercado de construção do Golfo, com projectos
planeados ou em desenvolvimento no valor de 300 bilhões de dólares
O mercado do Golfo é a maior mercado de construção a nível mundial numa base per capita
O Médio Oriente tem a segunda maior quota de financiamento de projectos no mundo
O boom económico do Golfo e o bom momento do mercado da construção civil irão continuar
seguramente por pelo menos 10 mais,
As actividades são em todas as áreas: infraestruturas, imobiliário, turismo, estradas e pontes,
aeroportos, portos, novas cidades,
Existe um défice em termos de empresas de construção de qualidade o que tem levado muitos
promotores a socorrerem-se de empresas estrangeiras.

Valor dos Projectos Activos no Golfo
PAÍS Valores em Bilhões de dólares
EMIRADOS ARABES UNIDOS 295
KOWEIT 211
ARABIA SAUDITA 201
QATAR 115
OMAN 33
BAHARAIN 28
____________
Total G.C.C. - Gulf Cooperation Council 883

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Novos Projectos em Desenvolvimento
Estima-se que os EAU irão investir nos próximos anos 46 bilhões de USD em infraestruturas
Maior rigor e legislação relativamente às questões e às infraestruturas ambientais.
Prevê-se a aumento da participação estrangeira no capital das empresas locais dos actuais 49%
para 70% num futuro próximo
O investimento estimado no sector do retalho entre 2006-2008 deverá ser de 6,8 bilhões de USD
Abu Dhabi está neste momento a promover um programa de Investimento Industrial e de
Privatização de 10 bilhões de USD
O valor do financiamento imobiliário deverá atingir em 2010 os 15 bilhões de USD. Esta tendência
tem sido alimentada por um aumento sustentado das propriedades “freehold”, que por sua vez originam
o aumento do crédito à habitação
Durante o terceiro trimestre de 2004 estavam em construção só no Dubai 5.200 novos edifícios
incluindo 461 arranha-céus (3.252 apartamentos, 536 lojas, 330 escritórios e 55 hotéis) para além de
4.747 outros edifícios nos distritos de Deira, Bur Dubai e áreas rurais.
O Governo e sector estatal rivalizam de igual para a igual no sector, com os promotores privados.
Incluindo-se no lote estatal Dubai Properties (DP), Dubai Municipality, The Department of Civil Aviation,
Ports, Customs & Free Zone Corporation, Dubai Electricity & Water Authorithy, sendo os principais
promotores privados Emaar e Nakheel.
Nakheel tem o maior portfolio com 30 bilhões de USD presentemente em desenvolvimento incluindo
The Palm Island trylogy, Dubai Waterfront, Jumeirah Lakes and Jumeirah Villas.
O Department of Civil Aviation começou em Maio de 2005 o projecto Jebel Ali Airport City no valor de
12,2 bilhões de USD que mudará por completo a parte Sul do Dubai.
A Emaar Properties tem actualmente projectos em desenvolvimento no Dubai no valor de 8,3 bilhões
de USD onde se incluem Burj Dubai (mais alto edifício do mundo), Dubai Mall (o maior centro
comercial do mundo) e toda a zona anexa designada Downtown (Manhatham do Dubai), para além de
outros projectos no estrangeiro (Egipto, Árabe Saudita, Índia, etc.) no valor de 3,3 bilhões de USD,
sendo hoje a maior empresa imobiliária do mundo.
O braço de investimento do Governo do Dubai, Dubai Properties (DP), tem projectos no valor de 7,5
bilhões de USD, incluindo Business Bay, um mega projecto que pretende ser a plataforma comercial e
de negócios do Dubai ou Jumeirah Beach Residence, um conjunto habitacional de 35 torres (6.500
apartamentos), 5 hotéis e 400 lojas e restaurantes.

Outros Projectos em curso no Dubai
Emirates Pearl – 9,5 bilhões de USD
Dubai Mountain City – 3,4 bilhões de USD
Dubai International Chess City – 2,7 bilhões de USD
Gulf Finance House – 2,5 bilhões de USD
Stars Islands – 2,5 bilhões de USD
Falcon City of Wonders – 1,5 bilhões de USD

22


Aqua Dubai – 750 milhões de USD
Dubailand – 700 milhões de USD,
Al Barari – 650 milhões de USD
Mall of Arabia – 600 milhões de USD
Al Burj Tower – 500 milhões de USD

Alguns projectos previstos para Abu Dhabi (num total de 54 bilhões de dólares)
Al Raha City - 3,83 bilhões de USD (265 unidades comerciais e residenciais)
Al Raha Gardens - 120 milhões de USD (365 villas)
Abu Shaoum Island – 9,57 bilhões de USD (Emirates Pearl)
Centro de conferências – 2,18 bilhões de USD
Reem Island
Saadiyat Island

Internacionalização
As principais empresas do Dubai, nomeadamente Emaar, Nakheel, Dubai Holdings, Dubai Ports, Emirates,
Etisalat apostam na sua internacionalização alargando a sua influência aos restantes países do Médio
Oriente, mas também na Ásia, na Europa e nos Estados Unidos, através de mega projectos, fortes
campanhas publicitárias e/ou aquisições de empresas nesses mercados, reforçando a imagem de marca do
Dubai no mundo. Para além de ser a plataforma de negócios para o Médio Oriente, o Dubai é hoje um
importante player mundial nos sectores dos Transportes, das Finanças, do Comércio Externo, do
Turismo, da Aviação, dos Media e do Lazer.

7. Processo de Decisão e Canais de Distribuição

Real State Developers / Promoters
O mercado Imobiliário do Dubai encontra-se actualmente avaliado em 150 bilhões de USD, tendo-se
registado um boom, desde que os estrangeiros (expatriates) obtiveram o direito de adquirir propriedades em
determinados empreendimentos (Freehold properties).
Por outro lado, a disponibilidade de terras no Dubai cresceu 67% em 2004.

Estes dois factores levaram a que os principais promotores imobiliários pudessem lançar novos projectos,
com particular destaque para:

- Emaar, - Nakheel
- Dubai Properties - Damac
- Union Properties - Bonyan
- I & M Galadari Group - Al Rayyan Investment Company

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- Al-Futtaim Group - Al Salam Holding Company
- Armada Group

Intervenientes
Para além dos promotores, existem uma série de empresas e profissionais que influenciam o processo de
decisão relativamente à subcontratação de empresas de construção civil que importa conhecer, uma vez
que na maioria dos casos eles estão mandatados pelos Promotores, para em seu nome seleccionarem
desde os empreiteiros, passando pelos materiais, fornecedores e conduzirem todo o processo negocial.

Esses intervenientes são:

- Project Management Companies (Empresas encarregues de gerir todo o projecto)
- Empresas de Consultoria (Engenharia, Arquitectura, Orçamentação e Meios)
- Consultores (Arquitectos, Engenheiros, Arquitectos de interiores, decoradores,…)
- Contractors (empresas de construção - eventuais parceiros e-ou concorrentes das empresas
portuguesas de construção civil)
- Sub-Contractors (Sub-empreiteiros e/ou fornecedores de serviços e materiais específicos como:
canalizações, instalação eléctrica, carpintaria, chão)
- Fornecedores (fornecedores especializados num tipo de material ou tradings / wholesalers
fornecendo uma gama alargada de materiais de construção

Os principais mercados alvo são:
- Hotéis (redes locais/regionais ou Internacionais
- Edifícios de Escritórios
- Residências (apartamentos, moradias, palácios)
- Centros comerciais
- Infraestructuras

Daí que seja importante apresentar experiência na construção deste tipo de obras.

8. Conclusões e Recomendações

O forte crescimento económico dos EAU (em particular do Dubai) em sectores cada vez mais diversificados,
a sua posição como plataforma comercial e de negócios para o Médio Oriente e a Ásia, o forte crescimento
demográfico registado (a população aumento 78% em apenas 10 anos) e os mega projectos residenciais,
hoteleiros e comerciais em curso, fazem dos EAU um mercado, muito atractivo para as empresas
Portuguesas de Construção Civil.

24


Para serem bem sucedidas, as empresas Portuguesas deverão:

- Realizar uma análise de mercado detalhada do seu sector de actividade, nomeadamente dos mercados
alvo que pretendem fornecer,
- Conhecer os Canais de Distribuição e os principais Players do mercado,
- Compreender o Processo de Tomada de Decisão,
- Perceber que vantagens competitivas irão trazer para o mercado.

A partir daqui as empresas deverão decidir:

- Qual o modelo de entrada no mercado (Exportação, Filial, Joint-Ventures, parcerias, acordos de
representação,
- Em função do modelo de entrada e dos mercados alvo, seleccionar criteriosamente o parceiro (s) local que
melhor ajudará a empresa a cumprir os seus objectivos.

25
Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal, E.P.E. – Av. 5 de Outubro, 101, 1050-051 LISBOA
Tel. Lisboa: + 351 217 909 500 Contact Centre: 808 214 214 aicep@portugalglobal.pt www.portugalglobal.pt
Capital Social – 110 milhões de Euros • Matrícula CRC Porto Nº 1 • NIPC 506 320 120

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