1. Tendencias del mercado
inmobiliario en España.
Introducción
Sumario
Evolución de Precios
Perspectivas

2. INTRODUCCIÓN
La crisis del sector inmobiliario y concretamente dentro del sector residencial,
podemos ver unas claves que nos explican unas raíces del problema con
causas propias del país y del contexto internacional:
Oferta y Demanda: En España se han construido en los últimos años 800.000
viviendas al año para una demanda que no sobrepasaba las 250.000.
Crisis Financiera: La actual rigidez crediticia dificulta el desarrollo de
nuevos proyectos y la compraventa de viviendas.
Tipos de interés: La bajada de los tipos de interés para reactivar la
economía auméntala renta disponible de los hogares y disminuye el
apalancamiento familiar .
El Paro registra niveles históricos: El paro supera los tres millones
de desempleados en diciembre del 2008; en consonancia coneste aumento
cae el comercio minorista.

3. Confianza en la Demanda: La caída
generalizada de la demanda se sostiene en la
reducción de la demanda de inversión, en un elevado
grado de incertidumbre en la evolución de los precios
y en una desconfianza general sobre la economía
española.
Periodos de comercialización: Ante la
sobreoferta de producto terminado existente, los periodos
de comercialización de las viviendas se han extendido en el
tiempo.
Bajadas en los precios finales para agilizar el proceso de
venta.

4. Sumario:
Análisis del precio del suelo
La compra de viviendas en España cae un 33%: Según datos del
Ministerio de Vivienda, en el acumulado de los nueve primeros
meses de 2008, el número de compraventas de viviendas ha caído
un 33% respecto al mismo periodo de 2007. En correlación con esta
caída, las licencias de obra nueva de uso residencial han
disminuido un 57%, con un impacto directo en el precio del suelo.
La oferta de solares aumenta espectacularmente y los inversores
esperan “Oportunidades”: La ausencia de liquidez del mercado y el
alto nivel de apalancamiento de las empresas del sector, está
forzando la venta de suelo en gestión y de solares donde se preveía
edificar. Por otro lado, los inversores con solidez y posibilidad de
comprar activos inmobiliarios, se encuentran a la espera de
“Oportunidades” buscando descuentos de incluso el 50%. En este
contexto, aquellos propietarios que debido al auge del sector
pagaron elevadas repercusiones de suelo, no estarán dispuestos a
vender por debajo de lo invertido.

5. La rotación de la inversión se ralentiza por la ampliación de los
tiempos de comercialización. Al no vender un importante volumen
de viviendas y recuperar así la inversión realizada, los futuros
desarrollos se han parado y los actuales presentan una dilatación
del proceso de urbanización y promoción a la espera de un
reajuste del mercado entre la oferta y la demanda.
En la Corona Este de Madrid se aglutina el mayor número de
desarrollos en ejecución y descienden los precios: Con un total de
142.693 viviendas estimadas, la zona este de la ciudad es la que
mayor cantidad de desarrollos acoge. Destacamos el desarrollo
del Cañaveral con un descenso en los precios del suelo del 25%,
seguido de Los Berrocales con una caída acumulada del 40%. Sin
embargo, es en el Ensanche de Vallecas ,donde la diferencia entre
el precio máximo y mínimo ha sido mayor.

6. Las zonas de nueva expansión de Barcelona, las más perjudicadas:
En el centro de la ciudad de Barcelona, los precios del suelo han
bajado menos debido a la poca oferta existente; sin embargo, en las
zonas de nueva expansión como Paseo de la Zona Franca, Plaza
Europa en Hospitalet y la zona conocida como 22@, subieron a lo
largo del 2005 y 2006 para bajar posteriormente a partir del 2007.
En estas zonas, se han detectado caídas en el precio de los suelos
pudiendo llegar hasta un 35-40% de un año respecto al otro.
La provincia de Málaga es sin duda la provincia de Andalucía que
ha experimentado mayor crecimiento y posterior caída: La provincia
con el mayor volumen de suelo desarrollado y promociones en
comercialización de toda Andalucía, sufre actualmente una caída
muy aguda principalmente en el segmento de segunda residencia.
El área que incluye Estepona, Casares y Manilva, es la que peores
expectativas de futuro presenta con fuertes caídas en los precios
ofertados, tanto en viviendas como de suelos

7. La oferta de vivienda turística en Valencia ha crecido
considerablemente en los últimos años: Condicionado por la
imposibilidad de disponer de amplias superficies de suelo junto al
mar cerca de la ciudad, destaca el crecimiento urbanístico de los
núcleos urbanos de playa de Canet d’en Berenguer, Puerto de
Sagunto y Puzol. En Cullera los precios de los futuros desarrollos
caen por encima del 30%.
En Murcia, el agotamiento del espacio a orillas del Mar Menor,
potencia otras zonas La Región de Murcia posee dos puntos de
especial relevancia turística. Los municipios enclavados en el
entorno del Mar Menor, y la línea de costa comprendida entre
Puerto de Mazarrón y Águilas, estando esta última zona menos
desarrollada. La Manga del Mar Menor se encuentra prácticamente
consolidada y, debido al auge de la construcción de los últimos
años, presenta un estado de agotamiento de suelo para desarrollar.

8. En Cataluña, las zonas más afectadas Tarragona y Girona:
Inicialmente, las zonas más afectadas de Cataluña fueron
Tarragona y Girona, que al tener localidades costeras enfocadas a
viviendas de segunda residencia.
PERSPECTIVAS
La crisis que atraviesa la economía española va a continuar generando
un impacto sobre el mercado inmobiliario. Esta crisis se manifiesta
en un retroceso del crecimiento económico, aumento del paro,
caída de la demanda efectiva, exceso de oferta y bajada de precios,
tanto de vivienda como de suelo. La recuperación de la actual
coyuntura se producirá gradualmente, a medida que se adapte la
oferta a las nuevas condiciones de la demanda y se abran los
mercados crediticios.
En este contexto, el mercado de alquiler está aumentando
considerablemente su cuota de mercado. Parte de la oferta de
vivienda terminada se decanta por esta opción, aminorando así el
amplio stock en venta.
Durante 2009, factores como la bajada de los tipos de interés, la
progresiva apertura del crédito hipotecario, y la aparición de ofertas
de precios atractivas, posiblemente propicien ya a partir de la
segunda mitad del año cierta reactivación de la demanda y
de las ventas, con la consecuente paulatina disminución del stock de
vivienda en venta.

9. FIN