SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  11
Télécharger pour lire hors ligne
Jak znalezc-i-kupic-mieszkanie
Ten ebook zawiera darmowy fragment publikacji "Jak znaleźć i kupić mieszkanie"


                                               Darmowa publikacja dostarczona przez
                                                          ZlotaMysl.pl
                                   Copyright by Złote Myśli & Tomasz Szopiński, rok 2008

                                   Autor: Tomasz Szopiński
                                   Tytuł: Jak znaleźć i kupić mieszkanie

                                   Data: 01.12.2011

                                   Złote Myśli Sp. z o.o.
                                   ul. Toszecka 102
                                   44-117 Gliwice
                                   www.zlotemysli.pl
                                   email: kontakt@zlotemysli.pl

                                   Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie rozprowadzana tylko i wyłącznie
                                   w formie dostarczonej przez Wydawcę. Zabronione są jakiekolwiek zmiany w zawartości
                                   publikacji bez pisemnej zgody Wydawcy. Zabrania się jej odsprzedaży, zgodnie
                                   z regulaminem Wydawnictwa Złote Myśli.

                                   Autor oraz Wydawnictwo Złote Myśli dołożyli wszelkich starań, by zawarte w tej książce
                                   informacje były kompletne i rzetelne. Nie biorą jednak żadnej odpowiedzialności ani za
                                   ich wykorzystanie, ani za związane z tym ewentualne naruszenie praw patentowych lub
                                   autorskich. Autor oraz Wydawnictwo Złote Myśli nie ponoszą również żadnej
                                   odpowiedzialności za ewentualne szkody wynikłe z wykorzystania informacji zawartych
                                   w książce.

                                   Wszelkie prawa zastrzeżone.
                                   All rights reserved.




Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
SPIS TREŚCI
WSTĘP...............................................................................................4
OD CZEGO ZACZĄĆ?.........................................................................6
NAWYK SYSTEMATYCZNOŚCI.........................................................9
  Strategia na rynku nieruchomości......................................................................9
PRACUJ NAD ZDOLNOŚCIĄ KREDYTOWĄ.....................................12
  Jak wybrać ofertę kredytową?...........................................................................14
     Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej. ................................................14
     Kredyt we frankach szwajcarskich...............................................................22
CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ, KORZYSTAJĄC Z BIURA
NIERUCHOMOŚCI? ........................................................................24
  Zrozumienie transakcji......................................................................................29
     Poszukiwania lokalu, czyli co biorę pod uwagę...........................................33
     Mieszkanie ze skosami..................................................................................35
UMOWA PRZEDWSTĘPNA .............................................................38
KUPNO OD DEVELOPERA...............................................................45
CZY CENY NIERUCHOMOŚCI SPADNĄ?.........................................49
  Przykłady transakcji..........................................................................................52
     Mieszkanie w starej kamienicy.....................................................................52
     Mieszkanie w nowym bloku..........................................................................54
PODSUMOWANIE ...........................................................................57
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ●   str. 4




Od czego zacząć?

Kiedy już podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, na
początku polecam wizytę w kilku bankach. Jeżeli nie będziesz ko-
rzystał z kredytu, Twoje zadanie jest ułatwione. Jednakże zakładam,
że większość czytelników będzie korzystała z kredytu na zakup
mieszkania. Przed wizytą zgromadź dokumenty potwierdzające Two-
je dochody: PIT za ubiegły rok, umowę o pracę, wszelkie umowy
o dzieło. Pracownik banku ustali Twoją wstępną zdolność kredytową.
Piszę „wstępną”, ponieważ niestety często później, w trakcie wery-
fikacji wniosku, okazuje się, że banki nie biorą pod uwagę przy oce-
nie zdolności kredytowej niektórych dochodów. Będąc w banku, po-
bierz wzory zaświadczeń o zatrudnieniu i otrzymywanych docho-
dach. Każdy bank posiada swoje własne druki. Kiedy będziesz znał
swoją zdolność kredytową, zacznij rozglądać się zamieszkaniem. Tak,
jak powiedziałem wcześniej – możesz korzystać z pomocy pośredni-
ka, znajomych, ogłoszeń albo wszystkich tych źródeł jednocześnie.
W międzyczasie poproś w swoim miejscu pracy o wypełnienie
druków pobranych w bankach. Zazwyczaj wystawione przez zakład
zaświadczenie jest ważne miesiąc. Na razie poproś w pracy, aby
wypełnione zaświadczenia zostały przesłane faksem bezpośrednio do
banku. Do kompletnego wniosku kredytowego będziesz potrzebował
oryginalnego zaświadczenia. Zaświadczenie wysłane faksem pozwoli
bardziej precyzyjnie ustalić Twoją zdolność kredytową. Ktoś powie:
„Po co zaświadczenie wysłane faksem? Przecież bank ma moje
umowy, z których jasno wynika, jakie mam dochody, a do umowy
i tak będzie potrzebował oryginalnie wypełnionego zaświadczenia”.
Niektóre instytucje mają tak zawiłe i pokrętne sposoby obliczania
zdolności kredytowej, że będzie lepiej, jeżeli na razie dostarczysz
zaświadczenie przesłane faksem. Oszczędzi Ci to późniejszych

         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ●   str. 5



rozczarowań. Sam byłem świadkiem sytuacji, gdy pewna instytucja
podaną kwotę zarobków traktowała jako brutto, co automatycznie
zmniejszało zdolność kredytową, mimo że w zaświadczeniu było
zaznaczone, iż kwota zarobków podana przez zakład pracy jest kwotą
netto. Ubiegając się w dwóch różnych bankach o kredyt w tej samej
wysokości, możesz przez jedną instytucję zostać potraktowany jako
osoba nieposiadająca zdolności kredytowej, inna zaś uzna Cię za
dobrego klienta posiadającego zdolność kredytową przewyższającą
nawet wnioskowaną kwotę kredytu. W tym czasie oglądaj
nieruchomości, abyś miał rozeznanie dotyczące cen obowiązujących
w okolicy, w której zamierzasz kupić mieszkanie. Wytypuj kilka
mieszkań. Wypełnij wnioski kredytowe w kilku wybranych wcześniej
bankach. We wniosku musisz podać cel kredytowania
uwzględniający cenę oraz adres konkretnej nieruchomości, którą
chcesz kupić. Możesz wpisać we wniosku kredytowym
nieruchomość, którą wcześniej oglądałeś i która Cię zainteresowała.
To jeszcze do niczego Cię nie zobowiązuje. Przynajmniej tak było do
tej pory w bankach, w których ubiegałem się o kredyt.
W międzyczasie możesz stwierdzić, że decydujesz się na nieru-
chomość o podobnym metrażu, ale pod innym adresem. Ważne jest,
aby kwota wnioskowana nie była mniejsza niż ta, której będziesz
potrzebował, ponieważ decyzja dotyczy konkretnej wielkości kredy-
tu.

Jeżeli na podstawie przedstawionych dokumentów bank pozytywnie
oceni Twój wniosek kredytowy – zażądaj wystawienia promesy kre-
dytu. Jest to obietnica udzielenia kredytu. Ubiegając się o kredyt
w kilku bankach, masz lepszą kartę przetargową. Kiedy otrzymasz
z wybranego banku warunki kredytu, możesz przedstawić je w in-
nym banku, aby zobaczyć, kto przedstawi Ci lepsze warunki kredytu.
Niektóre banki mogą żądać za wystawienie promesy dodatkowej
opłaty. Np. Bank Pekao SA pobiera za wystawienie promesy kredytu


         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ●   str. 6



opłatę, ale ta opłata jest potem odejmowana z prowizji pobieranej od
kredytobiorcy za udzielenie kredytu. Piszę o promesie i o ubieganiu
się o kredyt w różnych bankach, ponieważ ważne jest, abyś na sa-
mym początku wiedział, jaki kredyt jesteś w stanie dostać. Ważne
jest, abyś miał pewność otrzymania kredytu lub ewentualnie – jeżeli
uzyskanie gwarancji nie jest możliwe – minimalne ryzyko trudności
z jego otrzymaniem, kiedy już zdecydujesz się na kupno konkretnej
nieruchomości. Niektóre osoby mają upatrzone mieszkanie lub na-
wet termin podpisania umowy końcowej, nie wiedząc jeszcze, czy
mogą otrzymać kredyt w potrzebnej wysokości. Osobiście nie ufam
ustnej informacji pracownika obliczającego wstępną zdolność kredy-
tową, ponieważ tego rodzaju zapewnienie nie jest w ogóle wiążące.
Ufam tylko pisemnym zapewnieniom. W sierpniu tego roku, kiedy
rozważałem zakup nieruchomości, byłem w banku w celu obliczenia
wstępnej zdolności kredytowej. Kiedy znalazłem odpowiadającą mi
nieruchomość, wróciłem do tego banku po trzech tygodniach
(w międzyczasie wyjechałem na wakacje) i okazało się, że moja
zdolność kredytowa w tym banku zmniejszyła się w ciągu trzech
tygodni aż o prawie 20 tysięcy złotych. Akurat nastąpiła niekorzystna
dla kredytobiorców podwyżka stóp procentowych i jednocześnie
bank zmienił zasady obliczania zdolności kredytowej.




         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ●   str. 7




Nawyk systematyczności

Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systema-
tyczność działania. Interesującą nieruchomość trudno znaleźć
w jednej chwili. Jest to bardzo czasochłonne działanie. Wymaga
wielu telefonów, wizyt w potencjalnych mieszkaniach, rozmów
z właścicielami, sąsiadami, konsultacji ze specjalistami. Planując za-
kup, przygotuj systematyczny plan działania. Znalezienie odpowied-
niej nieruchomości wymaga systematycznych poszukiwań – regu-
larnego studiowania ogłoszeń w prasie, zarejestrowania się w biu-
rach nieruchomości oraz regularnego kontaktu z nimi. Największe
prawdopodobieństwo pożądanego rezultatu uzyskasz dzięki połącze-
niu kilku wyżej wymienionych sposobów poszukiwania. Regularnie
studiuję ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, prze-
chodząc, przeglądam witryny biur nieruchomości, otrzymuję au-
tomatyczne powiadomienia dotyczące nowych ofert w wybranych
biurach nieruchomości. Zazwyczaj jest tak, że kiedy człowiek usilnie
czegoś poszukuje, to trudno znaleźć interesujące oferty. Pojawiają się
one niespodziewanie dzięki regularnemu i konsekwentnemu stu-
diowaniu ofert.



Strategia na rynku nieruchomości

Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są
trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieru-
chomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwa-
niu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie,
czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najko-
rzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu

         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ●   str. 8



przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykła-
dzie. Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwe-
stycje. Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza
jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji
niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo
„gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniej-
sze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko
dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę
miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na my-
śli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości
i wygody związane z lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwe-
stor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie.
Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze
można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie poten-
cjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też
zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było
atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa
dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie
czynnikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klatkę
schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego
się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży
nieruchomości, mój szef często powtarzał zdanie trafnie charaktery-
zujące istotę nieruchomości: „Mit Ihren Immobilien sind Sie immo-
bil”. W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: „Z własnymi nierucho-
mościami jest pan nieruchomy”. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje
na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu
Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy
oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się przenieść w inne
miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany oto-
czenia. Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykłado-
wo: nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja
o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć infor-


         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ●   str. 9



macja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomo-
ści znajdujące się w okolicy straciły na wartości.

Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek
własny. Jeżeli możesz nabyć małe mieszkanie, ponieważ inwestycja
w nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokaliza-
cję. Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny,
jednocześnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, na-
stawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie,
związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według
zasady: „Kupuję tam, gdzie mi wygodnie, gdzie ceny są przystęp-
niejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwes-
towanych pieniędzy”. Postępując według tej zasady, ta osoba będzie
mogła nabyć większe mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej
rodziny.




         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli
Tomasz Szopiński                                               ● str. 10




Pracuj nad zdolnością kredytową

Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć
odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową.
Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową.
Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli
pójdziesz po kredyt do banku w którym posiadasz konto, na które
wpływają Twoje miesięczne dochody, bank powinien wziąć to pod
uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności
kredytowej. Celowo użyłem słowa „powinien”. Brałem kredyty oraz
ubiegałem się o nie w różnych bankach. Spotkałem się z wieloma
absurdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotychczasowe
powiązanie klienta z bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są
zazwyczaj jednym z czynników branych pod uwagę przy
podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą,
która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z
kredytu, moja uwaga o historii finansowej Cię nie dotyczy. Zakładam
jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie
będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy – w ocenie banku –
nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani
pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu
bankowego. Korzystają z usług instytucji parabankowych
pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty
dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują
pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowaniu, które jest
premią dla instytucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia
trudności z terminową spłatą zobowiązań. Piszę to wszystko,
abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy
finansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wiele
osób nie mogło kupić planowanego mieszkania.

         Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
Dlaczego warto mieć pełną wersję?
                                                               Jak znaleźć i kupić mieszkanie? Marzysz o własnym
                                                               domu? Zastanawiasz się nad zakupem własnych czterech
                                                               ścian? A może niedługo bierzesz ślub i Twoja sytuacja
                                                               życiowa sprawi, że będziesz musiał rozejrzeć się za
                                                               miejscem do mieszkania? Jeżeli tak, to czytaj dalej,
                                                               ponieważ mam dla Ciebie bardzo ważne informacje.
                                                               Widzisz, na rynku mieszkaniowym i drobnych
                                                               nieruchomości ostatnio bardzo wiele się dzieje. Polacy
                                                               zaczynają zarabiać coraz więcej pieniędzy i chcą je
                                                               wydawać. Wiele osób chce zrealizować swoje marzenia i
                                                               zdobyć własne "M" :-) Wielu osobom już się to udało i
                                                               mogą się cieszyć swobodą własnego mieszkania. Jednak
                                   jeżeli zapytasz kogoś, kto już ma za sobą kupno mieszkania, to na pewno powie Ci,
                                   że nie jest to proste zadanie. Na pewno też słyszałeś o nieuczciwych developerach i
                                   pośrednikach, którzy sprzeniewierzyli ludziom oszczędności całego życia. Już
                                   niedługo dowiesz się: - Jakie są 3 najważniejsze czynności, które powinieneś
                                   wykonać, zanim zdecydujesz się na kredyt. - Na ile można zaufać pracownikom
                                   bankowym, którzy obliczają Twoją zdolność kredytową. - Co może spowodować, że
                                   nie otrzymasz kredytu na mieszkanie. - Jak wybrać właściwy i pasujący do inwestycji
                                   kredyt. Kredyt, który jest niedopasowany, to więcej wydanych pieniędzy. - Dlaczego
                                   przy wyborze kredytu nie powinno się kierować rankingami kredytów hipotecznych.

                                            Pełną wersję książki zamówisz na stronie wydawnictwa Złote Myśli
                                               http://jak-kupic-mieszkanie.zlotemysli.pl




Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)

Contenu connexe

En vedette

En vedette (10)

Dobre wypracowania
Dobre wypracowaniaDobre wypracowania
Dobre wypracowania
 
Analiza fmea-procesu
Analiza fmea-procesuAnaliza fmea-procesu
Analiza fmea-procesu
 
Nienawidze poniedzialkow
Nienawidze poniedzialkowNienawidze poniedzialkow
Nienawidze poniedzialkow
 
Biolink product comparison
Biolink product comparisonBiolink product comparison
Biolink product comparison
 
Week13.1
Week13.1Week13.1
Week13.1
 
Gran bellagio
Gran bellagioGran bellagio
Gran bellagio
 
The Dynamite Funnel System!!
The Dynamite Funnel System!!The Dynamite Funnel System!!
The Dynamite Funnel System!!
 
Baraka
BarakaBaraka
Baraka
 
Desfiliação
DesfiliaçãoDesfiliação
Desfiliação
 
Conseptions mosgorprazdnik new_year_olive_show-1
Conseptions  mosgorprazdnik new_year_olive_show-1Conseptions  mosgorprazdnik new_year_olive_show-1
Conseptions mosgorprazdnik new_year_olive_show-1
 

Plus de Złota Myśl Pieniądz (20)

Zycie to-jest-teatr
Zycie to-jest-teatrZycie to-jest-teatr
Zycie to-jest-teatr
 
Zwycieska przewaga-w-biznesie
Zwycieska przewaga-w-biznesieZwycieska przewaga-w-biznesie
Zwycieska przewaga-w-biznesie
 
Zwielokrotnianie umyslu
Zwielokrotnianie umysluZwielokrotnianie umyslu
Zwielokrotnianie umyslu
 
Zrobie to-dzisiaj
Zrobie to-dzisiajZrobie to-dzisiaj
Zrobie to-dzisiaj
 
Zorganizuj sie
Zorganizuj sieZorganizuj sie
Zorganizuj sie
 
Zmien swoje-mysli
Zmien swoje-mysliZmien swoje-mysli
Zmien swoje-mysli
 
Zburze ten-mur
Zburze ten-murZburze ten-mur
Zburze ten-mur
 
Zbuduj trwala-i-szczesliwa-przyjazn
Zbuduj trwala-i-szczesliwa-przyjaznZbuduj trwala-i-szczesliwa-przyjazn
Zbuduj trwala-i-szczesliwa-przyjazn
 
Zarzadzanie soba-samym-w-czasie
Zarzadzanie soba-samym-w-czasieZarzadzanie soba-samym-w-czasie
Zarzadzanie soba-samym-w-czasie
 
Zarzadzanie czasem-w-rodzinie
Zarzadzanie czasem-w-rodzinieZarzadzanie czasem-w-rodzinie
Zarzadzanie czasem-w-rodzinie
 
Zamieniaj marzenia-w-realne-wydarzenia
Zamieniaj marzenia-w-realne-wydarzeniaZamieniaj marzenia-w-realne-wydarzenia
Zamieniaj marzenia-w-realne-wydarzenia
 
Zaklinacz wagi
Zaklinacz wagiZaklinacz wagi
Zaklinacz wagi
 
Zaklady sportowe-i-bukmacherskie-kontra-multilotek
Zaklady sportowe-i-bukmacherskie-kontra-multilotekZaklady sportowe-i-bukmacherskie-kontra-multilotek
Zaklady sportowe-i-bukmacherskie-kontra-multilotek
 
Zabojcza koncentracja
Zabojcza koncentracjaZabojcza koncentracja
Zabojcza koncentracja
 
Wywieranie wplywu-na-siebie
Wywieranie wplywu-na-siebieWywieranie wplywu-na-siebie
Wywieranie wplywu-na-siebie
 
W otchlani-smierci
W otchlani-smierciW otchlani-smierci
W otchlani-smierci
 
Wladca slowa
Wladca slowaWladca slowa
Wladca slowa
 
Witaminy mineraly-i-suplementy
Witaminy mineraly-i-suplementyWitaminy mineraly-i-suplementy
Witaminy mineraly-i-suplementy
 
Wenus za-kierownica
Wenus za-kierownicaWenus za-kierownica
Wenus za-kierownica
 
Wegetarianizm w-praktyce
Wegetarianizm w-praktyceWegetarianizm w-praktyce
Wegetarianizm w-praktyce
 

Jak znalezc-i-kupic-mieszkanie

  • 2. Ten ebook zawiera darmowy fragment publikacji "Jak znaleźć i kupić mieszkanie" Darmowa publikacja dostarczona przez ZlotaMysl.pl Copyright by Złote Myśli & Tomasz Szopiński, rok 2008 Autor: Tomasz Szopiński Tytuł: Jak znaleźć i kupić mieszkanie Data: 01.12.2011 Złote Myśli Sp. z o.o. ul. Toszecka 102 44-117 Gliwice www.zlotemysli.pl email: kontakt@zlotemysli.pl Niniejsza publikacja może być kopiowana, oraz dowolnie rozprowadzana tylko i wyłącznie w formie dostarczonej przez Wydawcę. Zabronione są jakiekolwiek zmiany w zawartości publikacji bez pisemnej zgody Wydawcy. Zabrania się jej odsprzedaży, zgodnie z regulaminem Wydawnictwa Złote Myśli. Autor oraz Wydawnictwo Złote Myśli dołożyli wszelkich starań, by zawarte w tej książce informacje były kompletne i rzetelne. Nie biorą jednak żadnej odpowiedzialności ani za ich wykorzystanie, ani za związane z tym ewentualne naruszenie praw patentowych lub autorskich. Autor oraz Wydawnictwo Złote Myśli nie ponoszą również żadnej odpowiedzialności za ewentualne szkody wynikłe z wykorzystania informacji zawartych w książce. Wszelkie prawa zastrzeżone. All rights reserved. Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)
  • 3. SPIS TREŚCI WSTĘP...............................................................................................4 OD CZEGO ZACZĄĆ?.........................................................................6 NAWYK SYSTEMATYCZNOŚCI.........................................................9 Strategia na rynku nieruchomości......................................................................9 PRACUJ NAD ZDOLNOŚCIĄ KREDYTOWĄ.....................................12 Jak wybrać ofertę kredytową?...........................................................................14 Nie ma jednej najlepszej oferty kredytowej. ................................................14 Kredyt we frankach szwajcarskich...............................................................22 CO POWINIENEŚ WIEDZIEĆ, KORZYSTAJĄC Z BIURA NIERUCHOMOŚCI? ........................................................................24 Zrozumienie transakcji......................................................................................29 Poszukiwania lokalu, czyli co biorę pod uwagę...........................................33 Mieszkanie ze skosami..................................................................................35 UMOWA PRZEDWSTĘPNA .............................................................38 KUPNO OD DEVELOPERA...............................................................45 CZY CENY NIERUCHOMOŚCI SPADNĄ?.........................................49 Przykłady transakcji..........................................................................................52 Mieszkanie w starej kamienicy.....................................................................52 Mieszkanie w nowym bloku..........................................................................54 PODSUMOWANIE ...........................................................................57
  • 4. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 4 Od czego zacząć? Kiedy już podejmiesz decyzję o zakupie mieszkania na kredyt, na początku polecam wizytę w kilku bankach. Jeżeli nie będziesz ko- rzystał z kredytu, Twoje zadanie jest ułatwione. Jednakże zakładam, że większość czytelników będzie korzystała z kredytu na zakup mieszkania. Przed wizytą zgromadź dokumenty potwierdzające Two- je dochody: PIT za ubiegły rok, umowę o pracę, wszelkie umowy o dzieło. Pracownik banku ustali Twoją wstępną zdolność kredytową. Piszę „wstępną”, ponieważ niestety często później, w trakcie wery- fikacji wniosku, okazuje się, że banki nie biorą pod uwagę przy oce- nie zdolności kredytowej niektórych dochodów. Będąc w banku, po- bierz wzory zaświadczeń o zatrudnieniu i otrzymywanych docho- dach. Każdy bank posiada swoje własne druki. Kiedy będziesz znał swoją zdolność kredytową, zacznij rozglądać się zamieszkaniem. Tak, jak powiedziałem wcześniej – możesz korzystać z pomocy pośredni- ka, znajomych, ogłoszeń albo wszystkich tych źródeł jednocześnie. W międzyczasie poproś w swoim miejscu pracy o wypełnienie druków pobranych w bankach. Zazwyczaj wystawione przez zakład zaświadczenie jest ważne miesiąc. Na razie poproś w pracy, aby wypełnione zaświadczenia zostały przesłane faksem bezpośrednio do banku. Do kompletnego wniosku kredytowego będziesz potrzebował oryginalnego zaświadczenia. Zaświadczenie wysłane faksem pozwoli bardziej precyzyjnie ustalić Twoją zdolność kredytową. Ktoś powie: „Po co zaświadczenie wysłane faksem? Przecież bank ma moje umowy, z których jasno wynika, jakie mam dochody, a do umowy i tak będzie potrzebował oryginalnie wypełnionego zaświadczenia”. Niektóre instytucje mają tak zawiłe i pokrętne sposoby obliczania zdolności kredytowej, że będzie lepiej, jeżeli na razie dostarczysz zaświadczenie przesłane faksem. Oszczędzi Ci to późniejszych Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 5. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 5 rozczarowań. Sam byłem świadkiem sytuacji, gdy pewna instytucja podaną kwotę zarobków traktowała jako brutto, co automatycznie zmniejszało zdolność kredytową, mimo że w zaświadczeniu było zaznaczone, iż kwota zarobków podana przez zakład pracy jest kwotą netto. Ubiegając się w dwóch różnych bankach o kredyt w tej samej wysokości, możesz przez jedną instytucję zostać potraktowany jako osoba nieposiadająca zdolności kredytowej, inna zaś uzna Cię za dobrego klienta posiadającego zdolność kredytową przewyższającą nawet wnioskowaną kwotę kredytu. W tym czasie oglądaj nieruchomości, abyś miał rozeznanie dotyczące cen obowiązujących w okolicy, w której zamierzasz kupić mieszkanie. Wytypuj kilka mieszkań. Wypełnij wnioski kredytowe w kilku wybranych wcześniej bankach. We wniosku musisz podać cel kredytowania uwzględniający cenę oraz adres konkretnej nieruchomości, którą chcesz kupić. Możesz wpisać we wniosku kredytowym nieruchomość, którą wcześniej oglądałeś i która Cię zainteresowała. To jeszcze do niczego Cię nie zobowiązuje. Przynajmniej tak było do tej pory w bankach, w których ubiegałem się o kredyt. W międzyczasie możesz stwierdzić, że decydujesz się na nieru- chomość o podobnym metrażu, ale pod innym adresem. Ważne jest, aby kwota wnioskowana nie była mniejsza niż ta, której będziesz potrzebował, ponieważ decyzja dotyczy konkretnej wielkości kredy- tu. Jeżeli na podstawie przedstawionych dokumentów bank pozytywnie oceni Twój wniosek kredytowy – zażądaj wystawienia promesy kre- dytu. Jest to obietnica udzielenia kredytu. Ubiegając się o kredyt w kilku bankach, masz lepszą kartę przetargową. Kiedy otrzymasz z wybranego banku warunki kredytu, możesz przedstawić je w in- nym banku, aby zobaczyć, kto przedstawi Ci lepsze warunki kredytu. Niektóre banki mogą żądać za wystawienie promesy dodatkowej opłaty. Np. Bank Pekao SA pobiera za wystawienie promesy kredytu Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 6. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 6 opłatę, ale ta opłata jest potem odejmowana z prowizji pobieranej od kredytobiorcy za udzielenie kredytu. Piszę o promesie i o ubieganiu się o kredyt w różnych bankach, ponieważ ważne jest, abyś na sa- mym początku wiedział, jaki kredyt jesteś w stanie dostać. Ważne jest, abyś miał pewność otrzymania kredytu lub ewentualnie – jeżeli uzyskanie gwarancji nie jest możliwe – minimalne ryzyko trudności z jego otrzymaniem, kiedy już zdecydujesz się na kupno konkretnej nieruchomości. Niektóre osoby mają upatrzone mieszkanie lub na- wet termin podpisania umowy końcowej, nie wiedząc jeszcze, czy mogą otrzymać kredyt w potrzebnej wysokości. Osobiście nie ufam ustnej informacji pracownika obliczającego wstępną zdolność kredy- tową, ponieważ tego rodzaju zapewnienie nie jest w ogóle wiążące. Ufam tylko pisemnym zapewnieniom. W sierpniu tego roku, kiedy rozważałem zakup nieruchomości, byłem w banku w celu obliczenia wstępnej zdolności kredytowej. Kiedy znalazłem odpowiadającą mi nieruchomość, wróciłem do tego banku po trzech tygodniach (w międzyczasie wyjechałem na wakacje) i okazało się, że moja zdolność kredytowa w tym banku zmniejszyła się w ciągu trzech tygodni aż o prawie 20 tysięcy złotych. Akurat nastąpiła niekorzystna dla kredytobiorców podwyżka stóp procentowych i jednocześnie bank zmienił zasady obliczania zdolności kredytowej. Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 7. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 7 Nawyk systematyczności Kluczową kwestią przy poszukiwaniach nieruchomości jest systema- tyczność działania. Interesującą nieruchomość trudno znaleźć w jednej chwili. Jest to bardzo czasochłonne działanie. Wymaga wielu telefonów, wizyt w potencjalnych mieszkaniach, rozmów z właścicielami, sąsiadami, konsultacji ze specjalistami. Planując za- kup, przygotuj systematyczny plan działania. Znalezienie odpowied- niej nieruchomości wymaga systematycznych poszukiwań – regu- larnego studiowania ogłoszeń w prasie, zarejestrowania się w biu- rach nieruchomości oraz regularnego kontaktu z nimi. Największe prawdopodobieństwo pożądanego rezultatu uzyskasz dzięki połącze- niu kilku wyżej wymienionych sposobów poszukiwania. Regularnie studiuję ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości, prze- chodząc, przeglądam witryny biur nieruchomości, otrzymuję au- tomatyczne powiadomienia dotyczące nowych ofert w wybranych biurach nieruchomości. Zazwyczaj jest tak, że kiedy człowiek usilnie czegoś poszukuje, to trudno znaleźć interesujące oferty. Pojawiają się one niespodziewanie dzięki regularnemu i konsekwentnemu stu- diowaniu ofert. Strategia na rynku nieruchomości Oczekiwania klientów wobec poszukiwanej nieruchomości często są trudne do pogodzenia, ponieważ zazwyczaj trudno jest znaleźć nieru- chomość spełniającą wszystkie wymagania klienta. Przy poszukiwa- niu nieruchomości kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy kupuję jako inwestycję, czy też jako mieszkanie dla siebie. Najko- rzystniejsze byłoby połączenie jednego z drugim. Jednakże w wielu Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 8. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 8 przypadkach jest to niemożliwe. Pozwól, że wytłumaczę na przykła- dzie. Osobiście wybierając nieruchomości, traktowałem je jako inwe- stycje. Dlatego przy inwestycjach kieruję się zasadą, że najważniejsza jest lokalizacja. Wolę mieć gorszą nieruchomość w dobrej lokalizacji niż dobrą nieruchomość w beznadziejnej lokalizacji. Przez słowo „gorsze” w odniesieniu do mieszkania rozumiem mieszkanie mniej- sze, gorzej urządzone. Mówiąc o lokalizacji – mam na myśli nie tylko dzielnicę czy też otoczenie budynku, ale wszystko to, na co nie będę miał wpływu jako właściciel pojedynczego lokalu. Mam tutaj na my- śli stan klatki schodowej, stan budynku, sąsiedztwo oraz uciążliwości i wygody związane z lokalizacją nieruchomości. Jako drobny inwe- stor najprawdopodobniej nie będziesz miał wpływu na otoczenie. Mieszkanie do remontu czy chociażby kiepsko urządzone zawsze można uatrakcyjnić, jeżeli oczywiście jego układ ma w sobie poten- cjał. Zazwyczaj każde mieszkanie można zmodernizować czy też zmienić tylko niektóre elementy wystroju, żeby po remoncie było atrakcyjniejsze dla najmujących czy kupujących. Z kolei nieciekawa dzielnica czy też zaniedbany wygląd klatki schodowej będzie czynnikiem odstraszającym. Ja osobiście widząc zaniedbaną klatkę schodową, w ogóle nie mam ochoty oglądać mieszkania znajdującego się w niej. Kiedy jako student praktykowałem w Niemczech w branży nieruchomości, mój szef często powtarzał zdanie trafnie charaktery- zujące istotę nieruchomości: „Mit Ihren Immobilien sind Sie immo- bil”. W dosłownym tłumaczeniu oznacza to: „Z własnymi nierucho- mościami jest pan nieruchomy”. Otoczenie bardzo silnie oddziałuje na nieruchomość, określając jej wartość. Niezależnie czy w otoczeniu Twojej nieruchomości powstanie stacja kolejowa, pole golfowe czy oczyszczalnia ścieków – nieruchomości nie da się przenieść w inne miejsce. Wartość nieruchomości jest bardzo wrażliwa na zmiany oto- czenia. Wpływają one na zmianę wartości nieruchomości. Przykłado- wo: nieruchomość zyska na wartości, gdy zostanie podjęta decyzja o budowie pola golfowego w jej okolicy lub może wystarczyć infor- Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 9. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 9 macja o rozpoczęciu budowy oczyszczalni ścieków, aby nieruchomo- ści znajdujące się w okolicy straciły na wartości. Niekiedy może się udać połączenie inwestycji z kupnem na użytek własny. Jeżeli możesz nabyć małe mieszkanie, ponieważ inwestycja w nie cechuje się najwyższą stopą zwrotu, postaw nacisk na lokaliza- cję. Z kolei głowa rodziny szukająca mieszkania na użytek własny, jednocześnie posiadająca kilkoro dzieci, będzie miała trudności, na- stawiając się jednocześnie na inwestycję oraz użyteczność dla siebie, związaną z nabywanym mieszkaniem. Powinna postąpić według zasady: „Kupuję tam, gdzie mi wygodnie, gdzie ceny są przystęp- niejsze, a nie w dzielnicy, która daje lepszą stopę zwrotu z zainwes- towanych pieniędzy”. Postępując według tej zasady, ta osoba będzie mogła nabyć większe mieszkanie, lepiej przystosowane dla całej rodziny. Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 10. JAK NALEŹĆ I KUPIĆ MIESZKANIE – fragment – Złote Myśli Tomasz Szopiński ● str. 10 Pracuj nad zdolnością kredytową Kiedy zaplanujesz nabycie mieszkania na kredyt, musisz mieć odpowiednią zdolność finansową oraz dobrą historię kredytową. Rozpoczynając pracę, zacznij budować historię finansową. Opóźnienia w spłacie zobowiązań psują historię finansową. Jeżeli pójdziesz po kredyt do banku w którym posiadasz konto, na które wpływają Twoje miesięczne dochody, bank powinien wziąć to pod uwagę na Twoją korzyść przy weryfikacji Twojej wiarygodności kredytowej. Celowo użyłem słowa „powinien”. Brałem kredyty oraz ubiegałem się o nie w różnych bankach. Spotkałem się z wieloma absurdami, trudnymi do logicznego wytłumaczenia. Dotychczasowe powiązanie klienta z bankiem oraz terminowość spłat zobowiązań są zazwyczaj jednym z czynników branych pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu. Jeżeli jesteś osobą, która może wyłożyć sto procent ceny mieszkania bez korzystania z kredytu, moja uwaga o historii finansowej Cię nie dotyczy. Zakładam jednak, że przeważająca część osób zamierzających nabyć mieszkanie będzie korzystała z kredytu. Wielu ludzi, którzy – w ocenie banku – nie posiadają zdolności do spłaty kredytu wraz z odsetkami ani pozytywnej historii finansowej, nie może korzystać z systemu bankowego. Korzystają z usług instytucji parabankowych pożyczających pieniądze na wyższy procent lub płacą wysokie koszty dodatkowe wpływające na cenę kredytu. Jeżeli już otrzymują pieniądze, to zazwyczaj przy wyższym oprocentowaniu, które jest premią dla instytucji pożyczającej za wyższe ryzyko wystąpienia trudności z terminową spłatą zobowiązań. Piszę to wszystko, abyś wiedział, że zdolność jest kluczową kwestią przy finansowaniu nieruchomości. Z powodu jej braku wiele osób nie mogło kupić planowanego mieszkania. Copyright by Wydawnictwo Złote Myśli & Tomasz Szopiński
  • 11. Dlaczego warto mieć pełną wersję? Jak znaleźć i kupić mieszkanie? Marzysz o własnym domu? Zastanawiasz się nad zakupem własnych czterech ścian? A może niedługo bierzesz ślub i Twoja sytuacja życiowa sprawi, że będziesz musiał rozejrzeć się za miejscem do mieszkania? Jeżeli tak, to czytaj dalej, ponieważ mam dla Ciebie bardzo ważne informacje. Widzisz, na rynku mieszkaniowym i drobnych nieruchomości ostatnio bardzo wiele się dzieje. Polacy zaczynają zarabiać coraz więcej pieniędzy i chcą je wydawać. Wiele osób chce zrealizować swoje marzenia i zdobyć własne "M" :-) Wielu osobom już się to udało i mogą się cieszyć swobodą własnego mieszkania. Jednak jeżeli zapytasz kogoś, kto już ma za sobą kupno mieszkania, to na pewno powie Ci, że nie jest to proste zadanie. Na pewno też słyszałeś o nieuczciwych developerach i pośrednikach, którzy sprzeniewierzyli ludziom oszczędności całego życia. Już niedługo dowiesz się: - Jakie są 3 najważniejsze czynności, które powinieneś wykonać, zanim zdecydujesz się na kredyt. - Na ile można zaufać pracownikom bankowym, którzy obliczają Twoją zdolność kredytową. - Co może spowodować, że nie otrzymasz kredytu na mieszkanie. - Jak wybrać właściwy i pasujący do inwestycji kredyt. Kredyt, który jest niedopasowany, to więcej wydanych pieniędzy. - Dlaczego przy wyborze kredytu nie powinno się kierować rankingami kredytów hipotecznych. Pełną wersję książki zamówisz na stronie wydawnictwa Złote Myśli http://jak-kupic-mieszkanie.zlotemysli.pl Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)