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Grandes lignes <ul><li>Le parcours de la compagnie </li></ul><ul><li>Une expérience récente </li></ul><ul><li>Le chemineme...
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Le problème majeur <ul><li>Syndrome du  </li></ul><ul><li>« pas dans ma cour » </li></ul>
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<ul><li>Maintenant, le véritable travail commence… </li></ul><ul><li>Et cela fait partie du problème. </li></ul>
Appuyer les leaders municipaux <ul><li>Dès la première journée, nous établissons un sens du professionnalisme: </li></ul><...
Obtention de l’acceptation de la communauté <ul><li>J’ai moi-même distribué environ 25 dossiers de synthèse dans 25 foyers...
Utilisez votre réseau <ul><li>J’ai téléphoné chez : </li></ul><ul><ul><li>D’autres  groupes d'habitations au pays . </li><...
Assemblées publiques locales <ul><li>Cette approche peut s’avérer très utile en matière de partage des faits sur votre pro...
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Comment gérer les oppositions? <ul><li>Problèmes: </li></ul><ul><ul><li>Criminalité </li></ul></ul><ul><ul><li>Drogues </l...
Audition publique des objections <ul><li>Nous devons changer le nom (cette réunion a eu lieu à la fin novembre.) </li></ul...
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Leçons <ul><li>Ayez un bon plan </li></ul><ul><li>Soyez prêt à travailler très fort </li></ul><ul><li>Utilisez votre résea...
Clés du succès <ul><li>Lorsque les inquiétudes de certaines personnes de la communauté sont évitées ou bien gérées. </li><...
Aujourd’hui <ul><li>Les premiers bâtiments sont actuellement en construction. </li></ul><ul><li>L’aménagement du terrain d...
Solutions recommandées <ul><li>Réduire / éliminer les coûts imposés par le gouvernement, tels que: </li></ul><ul><ul><ul><...
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Obtenir l’acceptation de la communauté

  1. 1. <ul><li>Don Darling de Prestige Homes </li></ul>Obtenir l’acceptation de la communauté
  2. 2. Grandes lignes <ul><li>Le parcours de la compagnie </li></ul><ul><li>Une expérience récente </li></ul><ul><li>Le cheminement </li></ul><ul><li>Obtenir l’acceptation de la communauté </li></ul><ul><li>La manière dont la communauté peut contribuer </li></ul><ul><li>La manière dont la municipalité peut contribuer </li></ul><ul><li>Passer à l’action </li></ul>
  3. 3. Le parcours de l’entreprise <ul><li>Prestige Homes est une division de Shaw Group, l’une des 50 compagnies canadiennes les mieux gérées. </li></ul><ul><li>Le siège se trouve à Sussex, au NB. </li></ul><ul><li>Nous construisons des logements unifamiliaux et multifamiliaux (plus de 11000 depuis 1973). </li></ul><ul><li>Une entreprise offrant un service complet, de la conception à la réalisation finale (plans d’aménagement du terrain, conception et dessin de bâtiment, gérance de construction, etc.) </li></ul>
  4. 4. <ul><li>Un ancien client a contacté notre compagnie pour nous demander de construire des logements locatifs abordables pour leur groupe d’habitation sans but lucratif. </li></ul><ul><li>Travaillant de pair avec leur mandat, nous avons identifié une opportunité de construction de 24 unités de logement dans la localité de Sussex, au NB. </li></ul><ul><li>Le groupe d’habitation sans but lucratif est bien connu au sein de la communauté et est un propriétaire formidable. </li></ul><ul><li>Les deux parties se sont entendues sur les modalités et les travaux ont débuté en mai 2009. </li></ul>Exemple récent
  5. 5. Le problème majeur <ul><li>Syndrome du </li></ul><ul><li>« pas dans ma cour » </li></ul>
  6. 6. Éléments du cheminement <ul><li>Les promoteurs doivent se mettre d'accord sur les modalités d'une relation de travail. </li></ul><ul><li>Identifier les objectifs du projet. </li></ul><ul><li>Établir des budgets et des échéanciers. </li></ul><ul><li>Commencer la conception architecturale des bâtiments. </li></ul><ul><li>Dans notre cas, le terrain n'était pas zoné, nous devions donc comprendre quels étaient les délais associés au changement de zone. </li></ul><ul><li>Entrer en contact avec les dirigeants municipaux pour commencer à forger un appui. </li></ul><ul><li>Une fois que le terrain a été identifié, nous avons négocié un accord d'achat avec des modalités. </li></ul><ul><li>Des mises à jour continuelles ont été effectuées entre PH et le promoteur. </li></ul><ul><li>La soumission officielle a été préparée et soumise au gouvernement avant la fin juillet. </li></ul><ul><li>Les travaux de conception ont continué. </li></ul><ul><li>L’évaluation complète et la planification du terrain a commencé, y compris la conception, l’ingénierie, l’évaluation environnementale du site, les coûts, etc. </li></ul><ul><li>Le 23 septembre 2009, une lettre a été envoyée afin de démarrer le processus de changement de zone. </li></ul><ul><li>Réunion initiale du conseil a été positive et le processus public a commencé. </li></ul>
  7. 7. <ul><li>Maintenant, le véritable travail commence… </li></ul><ul><li>Et cela fait partie du problème. </li></ul>
  8. 8. Appuyer les leaders municipaux <ul><li>Dès la première journée, nous établissons un sens du professionnalisme: </li></ul><ul><ul><li>Les lettres on été rédigées avant notre réunion initiale. </li></ul></ul><ul><ul><li>Des dossiers de synthèse ont été préparés pour chaque conseiller. </li></ul></ul><ul><ul><li>Une présentation professionnelle initiale a été préparée pour le conseil, avec notes de présentation détaillées. </li></ul></ul><ul><ul><li>Nous nous sommes engagés à être proactifs afin de gagner l’appui du public. </li></ul></ul><ul><ul><li>Nous avons bien sensibilisé les gens quant à la nécessité de logements sécuritaires, abordables et à bon rendement énergétique au sein de la communauté. </li></ul></ul><ul><li>Les premiers articles de presse se sont avérés positifs. </li></ul><ul><li>Nous avons été proactifs en créant des dossiers de synthèse personnalisés pour les voisins et nous avons identifié les personnes ressources (dépassé les attentes minimales). </li></ul>
  9. 9. Obtention de l’acceptation de la communauté <ul><li>J’ai moi-même distribué environ 25 dossiers de synthèse dans 25 foyers. </li></ul><ul><li>La plupart des gens étaient polis, mais les opposants n’ont pas perdu de temps. </li></ul><ul><li>Nous avons informé les conseillers à plusieurs reprises pendant ce processus. </li></ul><ul><li>Nous avons écrit à des groupes d’aide sociale et les principaux employeurs pour leur demander de l’aide. </li></ul>
  10. 10. Utilisez votre réseau <ul><li>J’ai téléphoné chez : </li></ul><ul><ul><li>D’autres groupes d'habitations au pays . </li></ul></ul><ul><ul><li>D’autres représentants politiques municipaux, provinciaux et fédéraux. </li></ul></ul><ul><ul><li>Quelques contacts chez la SCHL. </li></ul></ul><ul><ul><li>De nombreuses personnes que je ne connaissais pas. </li></ul></ul><ul><li>C’est en demandant que l’on reçoit. </li></ul><ul><li>Les groupes sociaux sont aussi une alternative (youtube, facebook, etc.). </li></ul><ul><li>Faites des recherches et soyez bien préparé. </li></ul>
  11. 11. Assemblées publiques locales <ul><li>Cette approche peut s’avérer très utile en matière de partage des faits sur votre projet au sein d’un forum public. </li></ul><ul><li>Il est important de remplacer les mythes par des faits. </li></ul><ul><li>Les gens qui seront présents ne seront pas tous raisonnables. </li></ul><ul><li>Il est important de demeurer calme et concentré. </li></ul><ul><li>Si vous ne connaissez pas la réponse à une question, engagez-vous à y répondre dans un délai raisonnable. </li></ul>
  12. 12. Réunions publiques <ul><li>Nous avons préparé une autre présentation Powerpoint adaptée et des notes de présentation. </li></ul><ul><li>La réunion a connu une excellente participation. </li></ul><ul><li>Les supporteurs étaient discrets. </li></ul><ul><li>Les gens en désaccord ont parlé haut et fort et des arguments stéréotypés ont été exprimés (criminalité, valeur immobilière, utilisation, planification, un nombre trop important de gens à faible revenu dans une même zone, etc.). </li></ul><ul><li>Il est important que les dirigeants municipaux manifestent leur soutien au projet en ayant une bonne compréhension des faits et des avantages des projets de logements abordables. </li></ul>
  13. 13. Comment gérer les oppositions? <ul><li>Problèmes: </li></ul><ul><ul><li>Criminalité </li></ul></ul><ul><ul><li>Drogues </li></ul></ul><ul><ul><li>Trop de gens à faible revenu </li></ul></ul><ul><ul><li>Hauteur des bâtiments </li></ul></ul><ul><ul><li>Zones vertes </li></ul></ul><ul><ul><li>Clôtures </li></ul></ul><ul><ul><li>Meilleure utilisation du terrain </li></ul></ul><ul><ul><li>Valeur immobilière </li></ul></ul>
  14. 14. Audition publique des objections <ul><li>Nous devons changer le nom (cette réunion a eu lieu à la fin novembre.) </li></ul><ul><li>La salle du conseil était bondée. </li></ul><ul><li>Toutes les lettres ont été lues par le secrétaire municipal. </li></ul><ul><li>Deux de nos opposants étaient si extrêmes dans leurs propos qu’ils ont dépassé la discussion rationnelle. </li></ul><ul><li>J’ai eu du mal à répondre à certaines des informations trompeuses écrites dans les lettres et j’ai décidé de raconter mon histoire. </li></ul><ul><li>Question? Existe-t-il un meilleur processus? </li></ul>
  15. 15. <ul><li>« Être un bon leader, ça signifie avoir le courage de prendre des décisions importantes, surtout en présence de fortes oppositions. » </li></ul><ul><li>« Ceux qui s’opposent à un projet peuvent sembler représenter une portion importante de la population. » </li></ul>
  16. 16. Vérifier <ul><li>À ce stade, nous en sommes au 7 e mois du processus. </li></ul><ul><li>Nous avons attribué d’importantes ressources à un projet qui n’est que potentiel. </li></ul><ul><li>Nous n’avons pas encore obtenu le changement de zone ni le soutien financier pour le projet. </li></ul>
  17. 17. Leçons <ul><li>Ayez un bon plan </li></ul><ul><li>Soyez prêt à travailler très fort </li></ul><ul><li>Utilisez votre réseau </li></ul><ul><li>Propagez les faits </li></ul><ul><li>Le processus doit devenir plus facile, car sinon la plupart des gens laisseront tomber. </li></ul><ul><li>Soyez professionnel </li></ul>
  18. 18. Clés du succès <ul><li>Lorsque les inquiétudes de certaines personnes de la communauté sont évitées ou bien gérées. </li></ul><ul><li>Ne faites pas de promesses que vous ne pourrez pas tenir. </li></ul><ul><li>Ayez un plan solide pour l'entretien et l’implication des locataires. </li></ul><ul><li>Tout le monde surveillera le projet. </li></ul>
  19. 19. Aujourd’hui <ul><li>Les premiers bâtiments sont actuellement en construction. </li></ul><ul><li>L’aménagement du terrain débutera à la fin juin. </li></ul><ul><li>Le projet devrait être complété à l’automne. </li></ul><ul><li>Nous travaillons sur ce projet depuis 12 mois. </li></ul>
  20. 20. Solutions recommandées <ul><li>Réduire / éliminer les coûts imposés par le gouvernement, tels que: </li></ul><ul><ul><ul><li>Frais de développement </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Frais municipaux (c’est-à-dire les frais du processus d’approbation) </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Taxes </li></ul></ul></ul><ul><li>Options améliorées de financement de l’accession à la propriété </li></ul><ul><ul><ul><li>Favoriser l’abordabilité de l'accession à la propriété </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Favoriser la disponibilité de accession à la propriété </li></ul></ul></ul><ul><li>Surmonter les deux défis fondamentaux du marché du loyer : (1) peu de construction de nouveaux logements locatifs et (2) faibles revenus des locataires: </li></ul><ul><ul><ul><li>Traitement de l’impôt sur le revenu des ensembles locatifs </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>La TPS et ensembles locatifs </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Coûts mandatés par le gouvernement </li></ul></ul></ul><ul><ul><ul><li>Impôt immobilier injustes </li></ul></ul></ul><ul><li>Assistance aux foyers à faible revenu ou qui ont des besoins particuliers: a) Suppléments-logements </li></ul><ul><li> b) Indemnités de logement transférables </li></ul>
  21. 21. Merci

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