L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Juillet-Aout 2012

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N° 1 du Service immobilier entre particuliers à domicile depuis 1992, L'immobilier 100% entre particuliers vous fait découvrir la version numérique de son journal en vente 1€95 dans des milliers de points de vente en France et sur abonnement à l'étranger. Pour en savoir plus sur nos services immobiliers entre particuliers contactez-nous au 0.800.14.11.60 l'appel est gratuit depuis un poste fixe. Vous êtes acheteur et vous recherchez un bien immobilier entre particuliers ? Vous avez raison ! Faites l'économie de la commission à la vente et contactez-nous au 04.99.74.74.85 pour plus d'information.

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L'immobilier 100% entre Particuliers : Journal Juillet-Aout 2012

  1. 1. 3:HIKMNA=XUV^ZV:?k@a@i@b@k; M02303-81-F:1,95E-RD p 15 - Dépt : 03 p 17 - Dépt : 06 p 20 - Dépt : 13 p 27 - Dépt : 22 p 27 - Dépt : 22 p 29 - Dépt : 24 p 30 - Dépt : 24 p 53 - Dépt : 59 p 59 - Dépt : 68 p 60 - Dépt : 68 p 69 - Dépt : 84 1 95 €244pagesd’annoncesenFranceetàl’Etranger SansCommissionàlaVente REF PE81-1 Vendez 100% entre particuliers N°81 - Juillet - Août 2012 p 35 - Dépt : 30 p 38 - Dépt : 33 p 45 - Dépt : 46 p 46 - Dépt : 47 DDééccoouuvvrreezz nnoottrree nnoouuvveellllee rruubbrriiqquuee ““ iinntteerrvviieewwss eexxcclluussiivveess dd’’eexxppeerrttss”” eett nnoottrree ddoossssiieerr ssppéécciiaall ppiisscciinnee.. p 23 - Dépt : 17 NO UVELL E F O R M U L E 1.95 € SEULEMENT p 30 - Dépt : 24 (depuis un poste fixe) 081APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/06/2012 16:32 Page 1
  2. 2. voir p. 3 Sommaire voir p. 4 voir p. 6 voir p. 11 voir p. 12 voir p. 13 voir p. 75 voir p. 243 Votre journal d’annonces immobilières 100% entre particuliers N°81 - Juillet - Août 2012 Retrouvez également toutes nos annonces en ligne sur notre site Internet www.appelimmo.fr y APPEL IMMO Immeuble Élysées La Défense 7c place du Dôme – 92056 Paris la Défense Cedex www.appelimmo.fr / www.appelimmo.com RCS Nanterre 440481356 • S.A.S. au capital de 38 304 € Présidente : Fabienne BLEYNIE N° ISSN : 1293-9234 Dépôt légal à parution Bimestriel Juillet - Août 2012 Numéro 81 – 1,95 € Toute reproduction, même partielle est interdite. Appel Immo décline toute responsabilité sur les textes et prix de ses annonceurs, ainsi que toute erreur d’impression éventuelle existant dans le magazine. Directrice de la publication Fabienne Bleynie Conception graphique NovaTerra Coordination Sarah Leon Imprimé par Rotimpres Abonnements 04 99 74 74 74 Index des annonces classées par département Découvrez le Service Immobilier à domicile Nos conseils pratiques Nos interviews exclusives d’experts Questions juridiques Le Panorama Couleurs Nos milliers d’offres classées par département Des témoignages de vendeurs et d’acheteurs Visitez les biens à distance Ce Logo certifie une action respectueuse de l’environnement par notre imprimeur. voir p. 242 081APLIM_1_2:057APLIM_001_002.qxd 11/06/2012 16:32 Page 2
  3. 3. LES ANNONCES par département Pratique : les annonces sont classées par département et par ordre croissant de prix. LES D.O.M. LES BIENS A L’ETRANGER J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • Appel Immo 3 PAGES 75 à 240 Espagne, Belgique, Maroc, Portugal, etc... p 237 à 240 0011 Ain ...................................................................p 75 0022 Aisne ...............................................................p 76 0033 Allier................................................................p 77 0044 Alpes de Hte Provence..................................p 79 0055 Hautes Alpes ..................................................p 79 0066 Alpes Maritime ...............................................p 80 0077 Ardèche ..........................................................p 83 0088 Ardennes ........................................................p 84 0099 Ariège..............................................................p 85 1100 Aube................................................................p 86 1111 Aude................................................................p 87 1122 Aveyron...........................................................p 90 1133 Bouches du Rhône........................................p 91 1144 Calvados.........................................................p 94 1155 Cantal..............................................................p 95 1166 Charente .........................................................p 96 1177 Charente Maritime .........................................p 97 1188 Cher...............................................................p 100 1199 Corrèze .........................................................p 101 2200 Corse.............................................................p 103 2211 Côte d’Or ......................................................p 103 2222 Côtes d’Armor..............................................p 104 2233 Creuse...........................................................p 108 2244 Dordogne......................................................p 109 2255 Doubs............................................................p 113 2266 Drôme............................................................p 114 2277 Eure ...............................................................p 116 2288 Eure et Loire.................................................p 117 2299 Finistère ........................................................p 118 3300 Gard ..............................................................p 122 3311 Garonne Haute.............................................p 126 3322 Gers...............................................................p 129 3333 Gironde .........................................................p 131 3344 Hérault ..........................................................p 135 3355 Ille et Vilaine.................................................p 140 3366 Indre ..............................................................p 142 3377 Indre et Loire................................................p 143 3388 Isère ..............................................................p 144 3399 Jura ...............................................................p 147 4400 Landes ..........................................................p 148 4411 Loir et Cher ..................................................p 150 4422 Loire ..............................................................p 151 4433 Haute Loire...................................................p 152 4444 Loire Atlantique ...........................................p 154 4455 Loiret.............................................................p 155 4466 Lot .................................................................p 157 4477 Lot et Garonne .............................................p 158 4488 Lozère ...........................................................p 162 4499 Maine et Loire ..............................................p 162 5500 Manche .........................................................p 164 5511 Marne ............................................................p 166 5522 Haute Marne .................................................p 167 5533 Mayenne .......................................................p 168 5544 Meurthe et Moselle ......................................p 169 5555 Meuse............................................................p 169 5566 Morbihan.......................................................p 170 5577 Moselle..........................................................p 174 5588 Nièvre............................................................p 175 5599 Nord ..............................................................p 178 6600 Oise ...............................................................p 179 6611 Orne ..............................................................p 182 6622 Pas de Calais ...............................................p 183 6633 Puy de Dôme................................................p 185 6644 Pyrénées Atlantique ....................................p 188 6655 Haute Pyrénées............................................p 190 6666 Pyrénées Orientale ......................................p 191 6677 Bas Rhin .......................................................p 194 6688 Haut Rhin......................................................p 195 6699 Rhône............................................................p 197 7700 Haute Saône.................................................p 198 7711 Saône et Loire..............................................p 200 7722 Sarthe............................................................p 203 7733 Savoie ...........................................................p 205 7744 Haute Savoie ................................................p 206 7755 Ville de Paris ................................................p 208 7766 Seine Maritime .............................................p 208 7777 Seine et Marne .............................................p 210 7788 Yvelines ........................................................p 212 7799 Deux Sèvres .................................................p 212 8800 Somme..........................................................p 213 8811 Tarn ...............................................................p 215 8822 Tarn et Garonne ...........................................p 217 8833 Var .................................................................p 218 8844 Vaucluse .......................................................p 224 8855 Vendée ..........................................................p 226 8866 Vienne ...........................................................p 227 8877 Haute Vienne................................................p 228 8888 Vosges ..........................................................p 229 8899 Yonne ............................................................p 232 9900 Territoire de Belfort .....................................p 234 9911 Essonne........................................................p 234 9922 Hauts de Seine.............................................p 235 9933 Seine Saint Denis ........................................p 235 9944 Val de Marne.................................................p 235 9955 Val d’Oise......................................................p 236 9977 DOM ..............................................................p 236 9988 TOM...............................................................p 236 AADD Andorre.........................................................p 236 BBEE Belgique........................................................p 237 BBRR Brésil.............................................................p 237 CCVV Canada..........................................................p 237 CCHH Cap Vert ........................................................p 237 CCZZ République Tchèque....................................p 237 DDEE Allemagne.....................................................p 237 RRDD République Dominicaine.............................p 237 EESS Espagne........................................................p 237 GGBB Grande Bretagne..........................................p 238 GGRR Grèce.............................................................p 238 IIEE Irlande ...........................................................p 238 IITT Italie...............................................................p 238 MMAA Maroc ............................................................p 238 MMCC Monaco .........................................................p 239 MMDD Madagascar ..................................................p 239 PPLL Pologne.........................................................p 239 PPTT Portugal ........................................................p 239 RROO Roumanie .....................................................p 239 SSNN Senegal .........................................................p 239 TTHH Thaïlande ......................................................p 240 TTNN Tunisie...........................................................p 240 VVEE Vénézuela .....................................................p 240 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 3
  4. 4. 4 Appel Immo • N ° 81 • J U I L L E T - A O U T 2 012 Complétez le bulletin d’adhésion au Service Acheteurs, p 5. SERVICES GRATUITS «Découvrez le Service Immobilier à Domicile de notre partenaire» Vous permet de recevoir gratuitement, chez vous, tous les 15 jours, une liste de biens selon vos critères de sélection. Chaque quinzaine, vous recevrez gratuitement chez vous une liste de biens qui vous intéressent * *Dans la mesure où des biens correspondant à vos critères sont disponibles. Vous téléphonez directement au vendeur pour traiter de particulier à particulier. v 1 v 3 En 3 étapes très simples... v 2 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 4
  5. 5. Pour recevoir gratuitement chez vous des propositions de biens, précisez-nous votre projet immobilier Complétez votre Bulletin d’Adhésion ci-dessous puis renvoyez-le dès aujourd’hui sous enveloppe affranchie à : ¡ Précisez votre projet immobilier Complétez ci-dessous toutes les parties t Melle t Mme t M Nom ………………………......………………………………………………….......………... Prénom ……………………...…………...……..........................…………….......………... Adresse ……………………………………………………………........……….......………... Code Postal …………..……....… Ville …….......……………….......……….......………... Tél. ……...……………………… Conditions générales d’adhésion acheteur 1 - Je soussigné(e), M déclare être un particulier réellement à la recherche d’un bien. Je demande à adhérer gratuitement au Service Acheteurs, directement entre particuliers. 2 - Mes coordonnées seront insérées dans le fichier informatique de la société afin d’assurer la recherche d’un bien correspondant aux critères énoncés dans ma demande ci-jointe. La confiden- tialité de ces informations sera rigoureusement respectée: aucun vendeur ne pourra obtenir de la part de la société mon nom et mes coordonnées. 3 - Je recevrai gratuitement et régulièrement, environ chaque quinzaine, ma sélection de biens immobiliers vendus sans commission* à la vente. 4 - Je pourrai consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui m’intéressent (selon disponibi- lité dont je sera informé). 5 - La société se réserve le droit de refuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l’offre et de la demande régissant le marché de l’immobilier. 6 - En contrepartie, je m’engage à vous prévenir immédiatement le jour où ma demande de recherche est satisfaite ou à modifier. Date Signature obligatoire PE80 L’IMMOBILIER 100% ENTRE PARTICULIERS- PARTENAIRE EUROPÉEN - Service acheteurs - 26, rue Montels Eglise CS55025 - 34076 Montpellier Cedex3 Vous précisez votre projet immobilier... q Vous choisissez le bien immobilier que vous recherchez Un seul et unique type de bien parmi les 4 types proposés q Vous indiquez le montant maximum que vous voulez consacrer à votre achat, en euros q Vous choisissez le ou les départements qui vous intéresse(nt) Maximum 5 départements ... et vous complétez avec vos coordonnées q Vous prenez connaissance des conditions générales d’adhésion q Vous indiquez vos coordonnées q Vous complétez, datez et signez les conditions générales d’adhésion q Vous renvoyez votre bulletin d’adhésion Conditions générales d’adhésion au 1 - Tout adhérent au Service Acheteurs déclare être un particulier réellement à la recherche d'un bien. L'adhésion aux Services Acheteurs, directement entre particuliers, est gratuite. 2 - Vos coordonnées sont insérées dans notre fichier informatique afin d'assurer la recherche d'un bien correspondant aux critères énoncés dans votre demande. La confidentialité de ces in- formations est rigoureusement res- pectée: aucun vendeur ne peut obtenir de la part de la société votre nom et vos coordonnées. 3 - Vous recevrez gratuitement et régu- lièrement,environchaquequinzaine,votre sélectiondebiensimmobiliersvendussans commission à la vente (dans la mesure où il existe des biens correspondant à vos critères de recherche). 4 - Vous pourrez consulter et télécharger gratuitement sur www.partenaire-europeen.fr. un dossier descriptif complet et en couleurs des biens qui vous intéressent. 5 - La société se réserve le droit de re- fuser toute demande de recherche qui ne tient pas compte des conditions de l'offre et de la demande régissant le marché de l'immobilier. 6 - En contrepartie, vous vous engagez à nous prévenir immédiatement le jour où votre demande de recherche est sa- tisfaite ou à modifier. Service Acheteurs de Les présentes conditions générales d’adhésion figurent sur la partie inférieure du présent document. Elles sont à conserver par l’adhérent. * Dans la mesure où il existe des biens correspondant à mes critères de recherche. “ “ UNIQUE EN FRANCE Conservez cette partie u je ne désire pas recevoir d’offres de produits et services en rapport avec ma qualité d’acheteur d’un bien immobilier. La société ne peut pas transmettre mes coordonnées à des tiers. J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • Appel Immo 5 Vous recherchez… 1. Quel est le bien immobilier que vous recherchez ? (1 seul choix possible) Château / Propriété Maison, Villa, Villa prestige, Chalet, Fermette, Grange, Bergerie Studio, Appartement, Immeuble Terrain seul Propriété agricole ou viticole Commerces Viager 3. Où recherchez-vous votre bien en France ? Indiquez-nous vos départements de recherche. (5 départements maximum) Départ. 1 30Par exemple : vous recherchez dans le département du Gard, indiquez : Vous pouvez utiliser la carte de France qui se trouve au verso pour vous aider. Départ. 5Départ. 3 Départ. 4Départ. 2 Cochez 1 seule case } Votre montant est supérieur à 250 000 € ? Vous pouvez, ci-dessous affiner votre recherche : Surface habitable minimum ................................... m2 Surface terrain minimum ................................... m2 2. Quel montant maximum souhaitez-vous y consacrer ? (inscrivez la somme en euros) Conformément à la loi Informatique et Liberté du 6 janvier 1978, vous pouvez accéder et rectifier les informations vous concernant. Ces informations peuvent être transmises à toutes sociétés liées juridiquement au Partenaire Européen. Les réponses au questionnaire ont un caractère facultatif mais nécessaires à l’exécution correcte de notre prestation. Euros Trois cent mille euros Par exemple : 3 0 0 0 0 0 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 5
  6. 6. Calculer tous les coûts NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Vous avez découvert la demeure de vos rêves et le prix vous convient... Mais... avez-vous pensé à tout ? Les constructions budgétaires sont parfois des édifices fragiles et un rien peut les ébranler... Au montant de l'achat proprement dit, vont en effet s'ajouter d'autres frais qui grossiront le coût de votre acquisition et que vous devez intégrer pour élaborer un plan de financement réaliste. Avant de signer quelque contrat que ce soit, refaites donc bien vos comptes... Les "frais de notaire" : un surplus à prévoir Le notaire est un personnage-clef de votre aventure : tous les fonds concernant les acquisitions immobilières, bâties ou non, passent en effet entre ses mains et il est chargé de collecter les impôts perçus par l'état et les collectivités locales. Si vous achetez un logement ancien, les frais de notaire s’échelonneront entre 7% et 9%. Dans le neuf, il faut compter sur un taux global de 3% à 4%. En effet, les logements neufs, soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière beaucoup moins importante que pour les logements anciens puisque fixée à 0,615% . A noter que pour le calcul des frais de notaire, sont considérés comme neufs, les loge- ments en cours de construction (c’est à dire la vente sur plans ou la vente en l’état futur d’achèvement VEFA) mais aussi les logements achevés depuis moins de cinq ans sous la condition que, depuis leur achèvement, ils n’aient pas été vendus à une personne autre qu’un mar- chand de biens. Les frais de notaire sont en fait com- posés de plusieurs éléments très différents. qLa rémunération proprement dite de ce spécialiste : rédaction des actes, vérification de la régularité de l'opération... ces honoraires, appelés « émoluments pro- portionnels », sont fixés par décret et sont proportionnels au prix de vente (pourcentages dégressifs par tranches de prix).LaTVAautauxde19,60%s'yajoute. Vouslespaierez lejourdelasignatureducontratdevente.C’estaussicejour làquevousverserezlemontantduprixd’achatdiminuédes sommesquevousaurezdéjàpréalablementverséesauno- taire.Lesactessontclassésparsérie,S1ouS2selonlescas. Pouruneventeimmobilière,lesémolumentsproportionnels du Notaire appartiennent à la série 1. Pourunesimulationdevosfrais,vouspouvezutiliserlecal- culateurdelaChambredesNotairesdeParisfigurantsurleur site Internet :http://www.paris.notaires.fr qLeshonorairesditsdeformalités ou«émolumentsfixes» qui rémunèrent le notaire pour les démarches accomplies : extraits cadastraux, documents d’urbanisme, informations données par le syndic de copropriété, certificats de mesu- rage,d’absenceoudeprésenced’amiante,termitesouplomb, formalitésdepublicitéaubureaudeshypothèques...Letarif de chaque acte est exprimé en unité de valeur dont le mon- tant nominal est de 3,65 € qLes "débours",c'est à dire les sommes versées pour le compteduclient:coûtdespièces,salaireduconservateur des hypothèques, frais postaux, etc.. qLes droits et taxes payées auTrésor Public :il s’agit es- sentiellement des droits d’enregistrement, appelés aussi "droits de mutation à titre onéreux". Depuis le 1er janvier 2006, le droit de timbre qui était de 3€ par page est sup- priméauprofitd’unemajorationdesdroitsd’enregistrement. Désormais cela porte le taux de droit commun à 5,09% . Lemontantverséestdoncdéterminéenfonctiondel’importance duprixdeventeduBienetnonplusenfonctionduvolumede l’acteetdesesannexes.Lemêmetauxs’appliquepourlester- rains. Les “droits de mutations”sont composés de la taxe communale,delataxedépartementale,etd’un“prélèvement pour frais d’assiette”équivalent à 2,5% de la taxe départe- mentale.Lataxerégionaleestsupprimée qPourvousréconforter,sachezquel'achatd'unlogement ancien n'est pas assujetti au paiement de laTVA. qLe notaire n'a pas le droit de faire l'avance des frais pour le compte de son client. C'est pourquoi il demande une provisionafindecouvrirlemontantdesfraisetceluideses émoluments,provision qui peut être complétée si besoin. Si vous achetez un terrain à bâtir ... Au moment de l'achat Les droits et taxes dus lors de l'achat d'un terrain dépendent de la qualité du vendeur : q Si vous êtes une personne physique et si vous achetez leterrainàunprofessionnelouàunparticulierpouryfaire construire une maison à usage d'habitation, vous devrez payer des droits d'enregistrement sur le prix du terrain proche de 5%. q Si vous achetez le terrain à une collectivité locale (communeparexemple),vousdevrezacquitterlaTVAsur le prix du terrain à bâtir si la collectivité locale a opté pour la TVA ; Dans le cas contraire, vous acquitterez des droits d'enregistrement. q Pensez aux frais éventuels de géomètre, si vous sou- haitez borner votre terrain, et en connaître ainsi de ma- nièrepréciseleslimitesouréaliseruneétudedesol.Celle-ci est vivement recommandée si vous doutez de la nature du terrain :elle vous permettra peut-être d'éviter des sur- coûtsimprévusaumomentdelaconstruction(fondations insuffisantes, etc.). A l'obtention du permis de construire q Ledépartementetlacommunepourrontvousréclamer, lors de la délivrance du permis de construire,le paiement dediversestaxesetredevances:taxelocaled'équipement dans la plupart des communes dont le montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la super- ficie de la maison ( versée en une ou deux fois), taxe dé- partementalepourlefinancementduConseild'Architecture, d'Urbanisme et d'Environnement (CAUE), taxe départe- mentaledesespacesnaturelssensiblesdanscertainsdé- partements, participation pour dépassement du plafond légal de densité uniquement dans les communes qui l'avaient institué avant le 31.12.1999, participation pour dépassement du coefficient des sols...Toutes les collecti- vitéslocalesnelefontpas.Renseignez-vous. Anoterque désormais lanatureetlemontantdecesparticipationsdoi- vent obligatoirement figurer sur le permis de construire pour pouvoir vous être réclamés. q Elles vous demanderont peut être aussi une partici- pation au financement des équipements particuliers et de leurs branchements (eau, gaz, électricité, égoût, voirie... q Si vous achetez un terrain viabilisé, rendez-vous à la mairie pour consulter l'arrêté de lotir. Celui ci prévoit les travaux à charge du lotisseur. La réali- sation des dessertes et l'accès au réseau, la pose de compteurs,doivent normalement être prévus et ces contri- butions sont inclues dans le prix du terrain. Mais seulement jusqu'à l'entrée de la parcelle. Vous aurez donc à payer de votre poche les frais de raccordement aux différents comp- teurs, de la "frontière" de votre terrain jusqu'à la maison que vous y aurez édifiée. Si vous construisez dans un PAE (Programme d'Aménagement d'Ensemble), une participation aux dépenses des équipements publics peut vous être réclamée par la commune. En contrepartie, vous n'avez pas à payer la taxe locale d'équipement TLE, ni la participation pour raccordement à l'égout, ni la participation pour le finan- cement des voies nouvelles et réseaux. Prévoyez vos dépenses futures ! Vous avez calculé avec sagesse et précision le montant de vos mensualités de remboursement... Avant de vous enga- ger définitivement, prenez aussi en compte les dépenses- logement qui vont se rajouter et qui, si vous les avez mal évaluées, risquent de déséquilibrer votre budget familial Prenezen compte le montant des charges mensuelles... - Si vous achetez en copropriété, renseignez-vous auprès du syndic sur le montant des charges collectives à payer et sur leur mode de répartition. - Dans tous les cas vous pouvez également demander au vendeur de vous fournir ses relevés de charges -collectives ou individuelles - des deux dernières années. Dès la signa- ture de l'acte authentique, le syndic vous adressera un appel de fonds au titre de votre participation aux charges et vous demandera votre quote-part du fonds de roulement. - Pensez à raisonner en terme de chauffage : selon la qualité de l'isolation, le type d'énergie choisie, et le mode, collectif ou individuel, le coût sera différent. - Si vous achetez dans un lotissement comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, vous participerez aux charges annuelles d'entretien et de fonctionnement : n'hésitez pas à vous renseigner auprès du vendeur. Evaluez les travaux à prévoir dans l'avenir. - Si vous achetez en copropriété, demandez au syndic, ou au vendeur, quelles ont été les opérations réalisées au cours des cinq années précédentes, en réclamant les procès verbaux des assemblées générales, et quels sont les travaux envisagés dans le futur. Vous aurez ainsi une idée des investissements que vous devrez supporter. En règle générale, les travaux déjà votés par l'assemblée Générale des copropriétaires, mais non encore réalisés, restent à la charge de l'ancien propriétaire. Ils vous incomberont cependant dans deux cas : - Ils ont été votés mais leur coût n'a pas encore été déterminé pour chaque copropriétaire - Une clause du contrat de vente prévoit que l'acheteur sera redevable de toutes les charges, à compter du jour de la signature de l'acte définitif. N'oubliez pas les impôts locaux ! Les services fiscaux vous les réclameront chaque année. - La taxe foncière, bâtie ou non bâtie, est due dans tous les cas par la personne propriétaire des lieux au premier jan- vier de l'année en cours. En général, la plupart des actes de vente prévoient un partage de la taxe foncière au " pro- rata temporis " entre l'ancien et le nouveau propriétaire. A défaut, elle est due par le propriétaire du logement au 1er janvier de l'année. - La taxe d'habitation est payable en sus par celui qui vit dans le logement, à cette même date. Pour calculer le montant de ces deux impôts, les services fiscaux détermi- nent une "valeur locative" qui n'est pas toujours en rapport avec le standing réel. Renseignez-vous donc auprès de l'ancien propriétaire, de l'ancien locataire et des voisins pour avoir une idée de ce qui vous attend. - Vous paierez en outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, dans certaines communes, la taxe de balayage. Des travaux de rénovation moins chers grâce à la baisse de TVA L’application définitive d’un taux réduit de TVA de 5,5% au lieu de 19.6% paraît enfin acquise après plusieurs années de tergiversations. C’est la fin d’un long feuilleton puisque cette mesure a fait ensuite l’objet de reconductions d’année en année depuis sa mise en place en 1999, à titre expérimental. Désormais, plus aucune raison ne s’oppose à ce que ce dispositif soit confirmé par le gouvernement français puisque cette mesure qui a été entérinée par le conseil des ministres des Finances de l’Union européenne qui s’est tenu le 9 mars 2009. Il semble que la crise économique actuelle ne soit pas étrangè- re à l’adoption de cette mesure, destinée à soutenir le secteur du bâtiment qui est très lourdement touché. Pour rappel, la TVA à taux réduit est réservée aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les loge- ments d’habitation (résidence principale ou secon- daire) achevés depuis plus de 2 ans. Vous pouvez en bénéficiez que vous soyez propriétaire, locataire ou simple occupant. Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés, si vous achetez vous-même des équipements pour les faire installer vous restez alors soumis au taux de 19,6%. Pour être facturé au taux réduit, vous devrez remettre à l’entreprise qui effectue les travaux une attestation confirmant que vous respectez les conditions d’octroi sur la période de 2 ans. Des modèles sont disponibles et téléchargeables sur le site du Ministère des impôts « www.impots.gouv.fr ». Dans tous les cas, et pour pouvoir bénéficier du taux réduit, les travaux ne doivent pas aboutir à la produc- tion d’un immeuble neuf. C'est-à-dire que les travaux entrepris sur une période de 2 ans ne doivent pas conduire à une surélévation du bâtiment ou à une addition de construction, ni rendrent à l’état neuf plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs ou façades). Ils ne doivent pas non plus remettre à l’état neuf plus des 2 tiers des éléments de second œuvre (planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, instal- lations sanitaires, installations électriques et chauffa- ge), ni augmenter la surface de plancher des locaux existants de plus de 10%. A noter enfin que l’Administration fiscale a précisé que seront également concernés par le taux de TVA réduit les travaux d’abattage, de tronçonnage, d’élagage et d’enlèvement des arbres situés dans les jardins dès lors qu’ils constituent le préalable néces- saire à des travaux d’entretien, même lorsque ces derniers sont réalisés par le client lui-même, portant sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de 2 ans (locaux affectés à l’habitation proprement dit mais également dépendances usuelles, voies d’accès principales à l’habitation, murs de clôtures et portails). Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Tranche Pourcentage S1 Pourcentage S2 De 0 à 6.500 € 4 % 2 % De 6.500 € à 17.000 € 1,65 % 1,10 % De 17.001 € à 30.000 € 1.10 % 0,75 % Au delà de 30.000 € 0.825 % 0,55 % 6 Appel Immo • N ° 81 • J U I L L E T - A O U T 2 012 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 6
  7. 7. Maison ancienne : quelques tuyaux pour repérer les gros défauts • Demandez à visiter le grenier pour vérifier la charpente. Si les poutres sont humides,elles ris- quent d'avoir été attaquées par les champignons ou les termites. Testez aussi la dureté du bois avec un poinçon : il ne doit s'enfoncer que de quelques millimètres. • Faites cette visite si possible un jour de pluie pour vérifier que la toiture ne laisse pas passer l'eau :la réfection d'un toit peut coûter très cher. • Faites également un tour à la cave pour repérer d'éventuelles infiltrations d'humidité (drainage éventuel à effectuer). • Méfiez-vous des plafonds où vous repérez d'importantes fissures,surtout si des différences de plan apparaissent de part et d'autre : des solives ou lattes sont sans doute à remplacer. • Les murs ne doivent pas présenter de traces d'humidité et leur surface ne doit pas s'effriter. Sinon, c'est qu'il y a infiltration d'eau. Autre mauvais signe : la présence de fissures verticales et transversales sur les murs extérieurs. •Contrôlezl'étatdel'installationélectrique(prises, interrupteurs, compteurs). •Vérifiez l'état de la chaudière de chauffage cen- tral. Renseignez-vous sur sa date d'installation et demandez si elle a fait l'objet d'un contrat d'entretien avec un chauffagiste. En savoir plus… Qualité du bâti, situation juridique du bien, étude de marché... pour savoir précisément ce que comporte une expertise immobilière ou avoir l'adresse d'un expert proche de chez vous, consulter la Chambre des experts immobiliers de France qui regroupe plus de 600 professionnels, 129 rue du Faubourg Saint-Honoré, 75008 Paris. tél. : 01 53 76 03 52 site www.experts-fnaim.org Les honoraires des experts immobiliers sont libres. Pour faire établir un diagnostic technique, vous pouvez aussi contacter l'ADIA (Association pour le diagnostic immobilier par l'architecte) au 02 47 42 19 92 et sur leur site www.adia.org Il suffit parfois de peu pour renforcer, ou au contraire déprécier, la valeur d’une maison ou d’un appartement… sachez donc évaluer les avantages ou les inconvénients qui vous permettront de négocier, arguments à l’appui, avec le vendeur. Et de revendre, ou de louer, votre bien plus ou moins facilement le moment venu… 1 Ne dépassez pas le prix du marché... Aujourd'hui, avec la disparition de l'inflation, acheter un logement à un prix surestimé ne pardonne pas car il vous sera difficile d'absorber ce surcoût de départ. Le prix d'un immeuble est fonction du rapport entre l'offre et la demande. Ainsi les biens les plus recher- chés sont souvent les plus côtés et par conséquent les plus chers. Mais un bien de grande valeur peut ne pas trouver preneur si la demande est faible. Renseignez- vous donc sur les prix de vente pratiqués dans le quar- tier que vous avez choisi et pour le type de logement - ou de terrain - que vous recherchez : interrogez le voi- sinage, comparez les annonces de diverses origines, consultez les organismes qui, dans certaines villes ou régions, suivent le marché du logement, achetez des revues spécialisées. 2 Tenez compte de l'environnement L'environnement du logement ou du terrain sur lequel vous construirez ensuite, est un critère aujourd'hui majeur dans la détermination du prix. - Il est préférable de visiter le bien à différents moments de la journée et si possible de la semaine. Repérez les nuisances éventuelles, sonores ou olfac- tives, la présence d'établissements commerciaux, industriels ou agricoles, pouvant induire une gêne quelconque. Réfléchissez avant d'acheter un apparte- ment ou une maison à proximité d'une boite de nuit, d'un bar ou d'un restaurant, établissements souvent bruyants. - Pensez aux facilités de la vie quotidienne ; quels ser- vices y a t-il à proximité ? Le quartier est-il bien des- servi par les transports en commun? Est-il facile de se garer? Les environs immédiats sont-ils agrémentés d'un espace vert, élément particulièrement "valori- sant"? Y a t-il un établissement scolaire proche ou à défaut est-il facilement accessible par un moyen de transport en commun. Idem pour les commerces. 3 N'oubliez pas votre environnement à venir... Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir ce que prévoit le POS ou le PLU ( Plan Local d'Urbanisme = ancien POS) dans votre futur quartier, que ce soit en positif (nouveaux équipements collectifs) ou en néga- tif (urbanisation supplémentaire, zone d'entreprises à proximité...). Renseignez-vous également auprès de la Direction Départementale de l'Equipement (travaux routiers...). 4 Choisissez bien votre immeuble... Sachez qu'une petite résidence collective, composée d'immeubles bas, est plus prisée qu'une grande. Le style de l'immeuble peut aussi entraîner un écart de prix à la hausse si le bâtiment est en pierres de taille ou récent, à la baisse s'il date des années 60 et qu'il n'est pas rénové. Avantage décisif : la mise à disposition d'un garage individuel fermé plutôt qu'un simple box. Autres petits "plus" qui comptent : l'existence d'un local privatif en rez-de-chaussée; les Interphones, désormais entrés dans les mœurs; l'embauche d'un gardien dans l'immeuble ou la résidence; la présence de verdure et, dans les régions du sud,d'une piscine collective (mais renseignez-vous sur les charges). A partir de trois étages, l'absence d'ascenseur est à inscrire au passif. 5 Privilégiez les logements bien exposés et bien conçus Ces qualités permettront en effet à votre logement de conserver sa valeur. - Un logement bien exposé (sud ou sud-ouest), et équipé, à défaut d'un jardin, d'un balcon, d'une terras- se ou d'une loggia, gagne des points. - Sachez qu'aujourd'hui la tendance est aux grands séjours et qu'une petite cuisine est un inconvénient majeur, à moins que l'utilisation de l'espace puisse être rationalisée au maximum. - Mauvais points aussi : la présence de vis à vis et l'absence de vue ainsi qu'une exposition au nord. 6 Un bonus pour les logements "extensibles" - Accordez plus de valeur à un logement où vous pourrez gagner de l'espace et auquel vous pourrez ainsi donner une plus-value: chambre de bonne, même en mauvais état; petit grenier ou combles aménageables; sous-sol, même réduit, transformable en pièce de jeux ; plafonds hauts sous lesquels installer une mezzanine; renfonce- ments, cagibis, débarras, où aménager un coin douche supplémentaire, un W-C, un placard; vastes couloirs ou grandes entrées permettant d'obtenir ultérieurement des pièces plus vastes... 7 Tous les équipements complémentaires n'ont pas la même valeur - Les travaux d'embellissement réalisés par l'ancien propriétaire (y compris une cuisine intégrée) n'auront qu'une influence mineure. - En revanche, la présence d'une piscine ou d'un système d'arrosage automatique du jardin valorise le bien. De même qu'un chauffage individuel au gaz, bien plus apprécié que tout autre mode de chauffage. Dans une maison à plusieurs niveaux, la présence d'une salle de bains à chaque étage, en accroît la valeur. Si ces salles de bains ne sont pas encore ins- tallées, demandez-vous si ces travaux seront pos- sibles à réaliser dans l'avenir. 8 Pensez technique ... - Renseignez-vous sur l'âge du bien que vous allez acquérir et sur la date des travaux effectués ainsi que sur les matériaux utilisés (la pierre, bien sûr, mais aussi la brique, sont plus cotées que le cairon). - Vérifiez la superficie habitable pour ne pas payer des mètres carrés inexistants. Si vous ne savez pas comment procéder, renseignez-vous auprès d'une association de consommateurs ou de copropriétaires ou adressez-vous à un professionnel spécialisé (géomètre expert). - Veillez à ce que les gaines techniques et le réseau de distribution (eau, électricité, etc.) soient visibles : les réparations éventuelles seront meilleur marché. Renseignez-vous sur l'existence d'un vide sanitaire. 9 Evaluez les inconvénients liés à la nature du terrain ... - Renseignez-vous sur les servitudes éventuelles (droit de passage, droit de puisage, droit d'implantation de pylônes électriques...),. Renseignez-vous auprès des services du cadastre (servitudes privées) et consultez le certificat d'urbanisme (servitudes publiques). - Si le terrain n'est pas viabilisé, évaluez le coût de rac- cordement aux différents réseaux, afin de pouvoir négo- cier en conséquence. - Vous pourrez également tirer argument de la nature du sol et du sous-sol qui conditionne l'importance des fon- dations et le coût du drainage. Renseignez-vous auprès du voisinage sur les défauts éventuels (terrain instable, inondable...) 10 Pour apprécier la qualité globale, faites-vous aider par un initié. - Cela peut-être simplement un ami compétent en bâti- ment ou un professionnel - un architecte par exemple- à qui vous demanderez, moyennant paiement, une exper- tise technique. Vous pouvez demander les conseils du CAUE, Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement composé d'architectes dont certains offi- cient gratuitement dans certaines "ADIL". Vous pouvez les contacter par le biais de leur site www.fncaue.org - Si vous achetez un bien à un coût élevé, vous pouvez aussi faire faire une expertise immobilière complète. Il s'agit d'une évaluation précise, et datée, qui prend par exemple en compte la situation géographique du bien,sa composition, son état, l'origine de la propriété, ses ser- vitudes, etc. Résidence secondaire : une part d'irrationnel dans le "juste prix" Pour une résidence secondaire, l'irrationnel a davantage son mot à dire que pour l'achat d'une résidence principa- le. N'achetez cependant pas à n'importe quel prix car vous réaliserez sans doute encore moins de plus value à la revente que pour d'autres types de logement. - Privilégiez le site et choisissez la rési- dence en fonction des sports ou des loisirs que vous pratiquez ainsi que de l'usage que vous allez en faire. Selon le temps que vous comptez y passer, vous pourrez accepter un confort -et donc un prix - moindre. - Essayez de choisir un logement, que vous pourrez facilement louer le week- end ou en été si un jour vous êtes à court d'argent... Vous achetez avant tout pour investir… • Les produits doivent être très bien placés et d'excellente qualité. Les beaux immeubles rénovés des années 60, par exemple, sont bienvenus. • N'hésitez pas non plus à investir dans une maison individuelle ou dans une maison de village, surtout si celle-ci a un patio ou une cour intérieure. Ces produits sont très recherchés dans les grandes agglomérations. • Sachez que les grands appartements se louent proportionnellement moins chers que les studios ou les deux pièces, mais que les locataires y restent plus longtemps. • Tenez compte de la composition sociologique de la commune où vous achetez (la demande varie selon qu'il s'agit, par exemple, d'une ville étudiante ou non) et renseignez-vous sur le niveau des locations pratiquées. Estimer la valeur d’un bien NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • Appel Immo 7 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 7
  8. 8. Penser à toutes les démarches Dans le labyrinthe des démarches à effectuer pour devenir propriétaire, mieux vaut avoir quelques repères, afin d'éviter les mauvaises surprises. Avant, pendant et après l'achat, voici l'essentiel des étapes à ne pas oublier et des obstacles à franchir. 1 Décryptez... L'affaire qui vous convient ne se déniche pas du premier coup d'œil et vous allez visiter bien des demeures avant d'élire celle de votre vie. Alors, commencez par gagner du temps en sélectionnant les offres : un simple coup de téléphone peut suffire pour éliminer les propositions qui ne correspondent pas à votre mode de vie,vos goûts,vos attentes. En effet il convient de bien vérifier, si cela est possible, la véracité des informations figurant dans l'annonce avant de se déplacer. 2 Enquêtez pour mieux cohabiter... Cette première sélection faite, poursuivez votre enquête en vous rendant sur place afin de connaître votre voisi- nage et apprécier les contraintes de cohabitation, parti- culièrement si vous envisagez de vivre en résidence col- lective. Interrogez le gardien, les personnes vivant dans l'immeuble, vos futurs voisins. Vos futurs copropriétaires ont-ils les mêmes priorités que vous, par exemple? Réalisent-ils régulièrement des travaux ou refusent-ils généralement d'investir? Le syndic est-il dynamique ou se désintéresse t-il de la copropriété ? Ces petites questions apparemment anodines ont leur importance car elles vont bientôt concerner votre vie quotidienne... et votre bien être. 3 Apprenez le règlement... En résidence collective, renseignez-vous sur le règle- ment de copropriété, notamment sur les clauses concer- nant l'utilisation des parties communes et l'affectation des parties privatives. Ce document est très important car il détaille le mode de fonctionnement de la copro- priété. Le vendeur vous a affirmé par exemple que vous pourriez exercer votre profession dans votre apparte- ment, mais est-ce vrai? Le règlement ne prévoit-il pas que les logements soient à usage exclusif d'habitation ? Si vous achetez une maison dans un lotissement, consultez le cahier des charges et,s'il y en a un,le règle- ment de lotissement. Ils vous indiqueront les diverses obligations incombant aux colotis, les servitudes de voi- sinage, les règles de construction à respecter si, par exemple, vous voulez vous agrandir, les règles d'entretien des voies de desserte des maisons, etc. 4 Prenez vos mesures... - Vérifiez l'exactitude de la surface habitable annoncée par le propriétaire. Prenez un mètre et mesurez en long et en large le logement,en ne prenant pas en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètres. Sachez que depuis juin 97 les promesses de vente, puis les actes définitifs, relatifs à un lot de copropriété doivent mentionner la superficie de la partie privative de ce lot (loi Carrez). En l'absence de cette mention vous pourrez intenter une action en nullité dans le délai d'un mois suivant la signature. Si la surfa- ce réelle est inférieure de plus de 5% à celle annoncée, vous pourrez engager une action en diminution de prix dans le délai d'un an suivant la conclusion de l'acte définitif (ou "acte authentique"). - Contrôlez aussi la superficie du terrain. Dans un lotis- sement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente. Hors lotissement, la loi du 13.12.2000 ( relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite loi SRU ) exige désormais que l'avant contrat et l'acte de vente précisent si le descriptif du terrain résulte ou non d'un bornage. La sanction du non-respect de cette obligation de précision (et non de bornage obli- gatoire) est la nullité de l'acte de vente. Demandez au propriétaire s'il a fait borner son terrain par un géomètre-expert et consultez alors le procès verbal et le plan dressé par celui-ci . En cas de réponse négative - le bornage n'est pas obligatoire - vous pouvez vous adres- ser pour une première vérification au service du cadastre, situé au centre des impôts fonciers du dépar- tement. Il répertorie, à des fins fiscales, tous les actes de pro- priété et de division d'un bien. Mais cela ne sera qu'un début de preuve : le cadastre n'a pas de valeur juridique dans ce domaine précis et les indications répertoriées peuvent être contestées par tout autre titre de propriété. Il est donc possible que la contenance réelle du terrain soit différente de celle indiquée dans l'acte. C'est pour- quoi la plupart des actes prévoient une clause d'exonération de responsabilité du vendeur dans le cas où la superficie réelle du terrain serait inférieure à la contenance indiquée dans l'acte. Cette clause d'exonération de responsabilité ne s'applique pas si le vendeur est un professionnel comme un lotisseur par exemple. Le jour où vous serez vraiment décidé à ache- ter, vous pourrez demander au propriétaire de payer, ou de partager avec vous, les frais de géomètre expert pour définir les limites exactes de la propriété. Vous pouvez aussi faire effectuer ce travail à vos frais. - Sachez cependant que si votre voisin refuse de signer le procés verbal établi par le géomètre,le bornage n'aura aucune valeur envers lui. Vous devrez alors vous adres- ser au tribunal pour faire effectuer un bornage judiciaire. - Dans tous les cas, faîtes publier le procès verbal de bornage à la conservation des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers. 5 Votre terrain est-il vraiment constructible? - Assurez-vous de manière formelle de la constructibilité du terrain. Pour cela, demandez au propriétaire s'il possède le certificat d'urbanisme délivré par la mairie du lieu d'implantation. Ce document énumère toutes les dispositions que devra respecter la construction (lire encadré). Consultez à la mairie le PLU qui est le Plan Local d'Urbanisme issu de la loi SRU du 13.12.2000. A défaut, vous pouvez consulter le POS, Plan d'occupation des Sols, s'il est toujours en vigueur. Le PLU ou le POS vous indiquera les règles de construction applicables dans votre localité et les conditions d'évolution de votre environnement. - S'il ne l'a pas ,vous pouvez en faire vous-même la demande auprès de la mairie. Elle vous délivrera soit un "certificat d'information générale" qui vous dira seule- ment si le terrain est constructible, soit un document plus précis vous indiquant si le projet, que vous avez déjà élaboré et que vous lui avez décrit, est réalisable ou non. 6 Prémunissez-vous contre les malfaçons... - Si le logement que vous acquérez a moins de dix ans, vous bénéficierez encore de la "garantie décennale". Elle concerne tous les dommages matériels qui compro- mettent la solidité de l'ouvrage et les éléments d'équipement qui sont indissociables de leur support : ex. défaut du système de ventilation, affaissement de dallage, effondrement de charpente etc. Demandez donc au vendeur de vous remettre l'attestation "d'assurance dommages ouvrage" théori- quement souscrite au moment de l'édification ou de la transformation du logement. Cette assurance est obliga- toire et permet d'éviter au client d'engager une procédu- re en responsabilité contre l'entreprise ou le maître d'œuvre en cas de malfaçons. - Si le logement a plus de dix ans,vous ne serez couverts que contre les "vices cachés", à condition d'intenter rapidement une action après l'acquisition. Mais les contrats entre particuliers excluent généralement cette garantie. Dans ce cas, vous devrez démontrer la mauvai- se foi du vendeur et prouver qu'il connaissait le vice reproché, ce qui est difficile. - La garantie décennale s'applique également pour les achats de terrain en lotissement et concerne alors les travaux de voirie et d'équipements divers. 7 Choisissez bien votre avant-contrat... Vous avez pris toutes vos précautions et vous êtes vrai- ment décidé : le moment est venu de signer un avant- contrat. La loi du 13.12.2000 dite loi SRU a innové et crée une disposition très importante applicable depuis le 1er.06.2001. Vous êtes non professionnel et vous ache- tez un logement neuf ou ancien, vous signez une pro- messe unilatérale de vente, une offre d'achat ou un compromis de vente : * vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pen- dant lequel vous pouvez,le cas échéant,revenir sur votre engagement. Dans cette hypothèse, vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de récep- tion dans le délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l'avant contrat ou tout autre moyen présentant les mêmes garanties ( acte d'huissier par exemple ). Si vous signez l'avant contrat avec un vendeur non profes- sionnel, vous ne versez aucune somme avant l'expiration du délai de rétractation de 7 jours. Un versement peut être prévu après. Si vous signez l'avant contrat avec un professionnel mandaté ( notaire, agent immobilier ou autre), la somme qui peut alors vous être réclamée doit être versée entre les mains d'un notaire ou d'un professionnel disposant d'une garantie financière. En cas de rétractation, ladite somme doit être restituée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. A noter que la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 est venue modifier l'articler L.271-1 du code de la construction et de l'habitation. Désormais, tout acheteur d'un logement ayant signé un compromis ou une promesse de vente dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour revenir sur sa signature. Le décret d'application n'est (à l'heure où nous imprimons) pas encore paru. Cependant, le prin- cipe de précaution recommande que l'on applique d'ores et déjà cette nouvelle mesure qui auparavant ne concer- nait que les avant-contrats sous seing privé. En effet, si l'avant contrat était signé devant Notaire, l'acheteur bénéficiait d'un délai de réflexion de 7 jours pendant lequel il ne pouvait signer le document. Avec la nouvelle disposition, le délai de réflexion ne concerne plus que le contrat de vente définitif qui n'aurait pas été précédé par un compromis ou promesse de vente L'avant contrat peut prendre plusieurs formes. La portée de votre engagement sera différente selon les cas. Sachez donc ce qui se cache derrière les mots. - "L'offre d'achat" engage l'acheteur qui ne peut plus renoncer pendant la durée qu'il aura fixée, sauf s'il a pris soin de prévoir au contrat des clauses suspensives et si l'une d'elles ne se réalise pas. En revanche, elle n'engage en rien le vendeur tant qu'il ne l'a pas signée. Il peut d'ailleurs vous faire attendre et ne jamais la signer, sans que vous ayez droit à aucune indemnité. Evitez cette procédure, bien trop dangereuse pour vous. Il est toutefois important de noter que, depuis le 1er.06.2001, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quel- conque par l'acquéreur. En outre les promesses d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation de l'acquéreur. - La "promesse unilatérale de vente" engage le vendeur de manière définitive. Il vous laisse un certain délai, indi- qué au contrat, pendant lequel vous pouvez réfléchir et décider si vous souhaitez ou non acheter. C'est le délai d'option. Il est d'usage que l'acquéreur verse, lors de la signature de la promesse, une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10% au maximum du prix de la vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel de la vente (notaire ou agent immobilier) et en aucun cas à l'ordre du vendeur. L'indemnité restera la propriété du vendeur sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime ( ex : non-obtention des prêts). - Le "compromis de vente" lie définitivement le vendeur et l'acheteur, sauf non-réalisation d'une condition sus- pensive inscrite au contrat ( par exemple celle relative à l'obtention des prêts), d'une condition résolutoire ou du délai de rétractation. Toutefois les deux parties peuvent prévoir la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les indemnités à verser. Lisez donc attentive- ment les clauses et vérifiez bien la description de ce que vous achetez. Car lors de la signature de l' "acte authen- tique" devant notaire, vous ne pourrez pas changer les termes du contrat. 8 Prévoyez des conditions suspensives Si votre décision définitive d'achat dépend de la réalisa- tion d'un événement particulier indépendant de votre volonté, faites le mentionner dans votre avant-contrat comme une "condition suspensive". Si cet événement ne se réalise pas dans un délai donné, votre engagement sera rompu automatiquement et vous récupérerez les sommes versées. La non obtention de vos prêts est une condition suspensive prévue par la loi, mais vous pouvez mentionner toute autre clause correspondant à votre situation personnelle : revente de votre précédent loge- Le certificat d'urbanisme N'achetez pas le terrain avant d'avoir obtenu un cer- tificat d'urbanisme récent. La loi SRU est intervenue pour modifier la finalité du certificat d'urbanisme ordi- naire. En effet, depuis le 1er avril 2001, le certificat d'urbanisme ne se prononce plus sur la constructibi- lité du terrain. Il est conçu comme comme un docu- ment purement informatif qui n'est positif ni négatif. Il doit désormais indiquer les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain ainsi que l'état des équipe- ments publics existants ou prévus. Il vous indiquera s'il y a des contraintes architecturales : forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles, couleur du crépi etc. Toujours en vertu de la loi du 13.12.2000, le certificat d'urbanisme doit préciser également si le bien est ou non concerné par un droit de préemption. Il est déli- vré gratuitement par le maire dans les deux mois sui- vant le dépôt de la demande et reste en principe valable un an après son obtention. Attention : le certificat d'urbanisme n'est pas un per- mis de construire. Il vous informe sur ce que vous pouvez faire mais ne vous donne pas l'autorisation d'entamer les travaux. Ceci est une autre histoire ! En savoir plus... Consultez les sites internet des organismes de défen- sedesconsommateurs,commel'InstitutNationaldela Consommation, établissement public autonome doté d'équipes spécialisées de juristes, qui édite la revue 60 Millions de consommateurs. Consultez le site : www.in60.fr ment, obtention d'un certificat d'urbanisme positif, réalisation de la mutation professionnelle prévue, etc. 9 Vérifiez avant de signer le contrat de vente définitif Quand vous signerez l'acte chez le notaire, vous verserez le montant du prix d'achat auquel s'ajouteront les "frais de notaire". Souvent, le vendeur a déjà son notaire . Mais vous pouvez demander au votre de vous assister. Dans ce cas, les deux professionnels se partageront les honoraires... et les tâches. Ce jour là, le notaire vous remettra une attestation de propriété qui vous servira pour justifier de votre qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou entreprises comme les assurances, les banques, la poste etc. Vous ne recevrez la copie authentique de l'acte de vente que quelques mois plus tard après que le notaire aura accompli certaines formalités obligatoires. 10 Vous avez acheté votre terrain, pensez à construire... Vous avez deux solutions. Soit vous vous adressez à un constructeur de maisons individuelles qui prendra tout en charge, de la conception des plans à l'exécution des travaux. Soit vous vous tournez vers plusieurs entreprises et deman- dez, éventuellement, l'aide d'un architecte. Celle-ci est obli- gatoire, pour pouvoir obtenir le permis de construire, si votre maison a une surface (dite hors œuvre net) de 170 m2 et plus. Chacune de ces possibilités obéit à des règles, des droits et des devoirs bien spécifiques et présente des avan- tages et inconvénients. Choisissez en connaissance de cause. 11 Et après ? Les démarches ne sont pas achevées... Pensez à assurer votre logement en souscrivant une assurance multirisques habitation (c'est la formule la plus complète et la plus éco- nomique), à effectuer votre changement d'adresse,à transfé- rer votre ligne téléphonique, à ouvrir à votre nom -voire à ins- taller à vos frais- un compteur d'eau, de gaz, d'électricité. Signalez également votre existence à la mairie et inscrivez- vous éventuellement sur les listes électorales. N'oubliez pas non plus de rappeler au notaire, environ six mois après la signature de la vente, que vous attendez le décompte des frais liés à la vente et le remboursement du trop perçu éven- tuel... car la provision prise pour couvrir les frais divers est souvent surévaluée. NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr 8 Appel Immo • N ° 81 • J U I L L E T - A O U T 2 012 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 8
  9. 9. Achat d’une maison équipée d’une piscine : pensez à l’attestation de conformité Obligatoire lors de la vente du bien immobilier, le diagnostic piscine atteste de la conformité aux normes de sécurité du bassin. L’attestation de conformité piscine concerne les piscines privées de plein air, enterrées ou semi- enterrées, à usage familial ou collectif. Ne sont pas concernées les piscines : • Situées dans un bâtiment • Posées sur le sol, gonflables ou démontables • Visées par la loi du 24 mai 1951 (piscines payantes des établissements de natation, sur- veillées par un maître nageur) Les dispositifs de sécurité L’attestation de conformité piscine doit porter sur l’un des quatre dispositifs de sécurité suivants : • Des barrières de protection d'accès au bassin (norme NF P 90-306) ; • Des systèmes d'alarme (norme NF P 90-307) ; • Des couvertures de sécurité et dispositifs d'accrochage (norme NF P 90-308) ; • Des abris de piscine (norme NF P 90-309). Comment obtenir une attestation de conformité piscine ? Pour une piscine construite après 2004, l’installateur doit normalement avoir remis au pro- priétaire une attestation de conformité. Toutefois en l’absence de ce document, le vendeur peut : • Soit faire attester de la conformité de son instal- lation par un installateur de dispositifs de sécurité ou par un contrôleur technique agréé par l’État • Soit, sous sa responsabilité, attester lui-même de cette conformité par un document accompagné des justificatifs techniques de vérification Selon l’annexe du décret n° 2004-499 du 7 juin 2004, l’attestation doit, dans ce dernier cas, être rédigée comme suit : « Je soussigné.................... (nom, prénom du pro- priétaire ou du représentant du propriétaire) atteste que le dispositif installé.................... (adresse) est conforme aux exigences de sécurité figurant au II de l'article R. 128-2 du code de la construction et de l'habitation. » Faire construire une piscine Vous rêvez de profiter des joies de l’eau et êtes décidé à faire construire une piscine? Avant de plonger dans votre bassin, vous devez respecter un certain nombre de mesures. Voici un rappel des principales démarches à suivre dans le cadre de travaux de construction d’un bassin de baignade privatif. NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS PPRRAATTIIQQUUEESS Pour en savoir plus www.appelimmo.fr J U I L L E T - A O U T 2 012 - N ° 81 • Appel Immo 9 La piscine, un plus à la revente Les français aiment les piscines. Le parc français des piscines privées est en constante augmenta- tion et l’Hexagone compte à ce jour plus de 1.5 million de piscines privées. Synonyme de bien-être et de loisir, la piscine est devenue autant un élément de plaisir que de déco- ration. A débordement, enterrée, rectangle, ronde ou en forme d’haricot, elle crée un véritable espa- ce de vie dans le jardin et valorise le bien immobi- lier. D’après la fédération des professionnels de la piscine (FPP), la plus-value à la revente dépasse presque toujours le coût de la construction du bas- sin. Une valorisation du bien immobilier qui peut aller de 5 à 20% Selon le modèle, la qualité du bâti, les équipe- ments (chauffage, système de couverture amo- vible, traitement de l’eau…) la plus-value peut- être importante. Très en vogue, les piscines naturelles sont incon- testablement une valeur sûre à la revente. Un bassin 100% écologique Le concept de piscine naturelle est très différent de celui de la piscine traditionnelle. Contrairement à cette dernière grande consommatrice d’eau et de chlore, la piscine naturelle n’a recours à aucun traitement chimique. Les végétaux et les minéraux, par le principe du lagunage, assurent l’épuration biolo- gique, physique et bactériologique de l’eau. Dans un bassin naturel, l’eau est toujours en mouvement. Elle ne gèle pas et ne né- cessite aucune vidange. Fonctionnant en circuit fermé, son recyclage est permanent. L’évaporation est compensée par les eaux de pluie selon les régions. Ainsi la piscine naturelle s’intègre parfaitement dans l’environnement et mérite bien son nom de piscine écologique. Elle se compose de 2 ou 3 bassins différents. Le pre- mier est réservé à la baignade, le, ou les autres, permettent la filtration et la régéné- ration de l’eau par des plantes et des minéraux. Un système de pompe permet la circulation de l'eau entre la zone de filtration et celle de la baignade. Le système d'alimentation électrique de la pompe et des divers éclairages peut être assuré par des panneaux photovoltaïques. Les règles de base de la construction La construction d’une piscine naturelle réclame de l’espace. La surface minimale re- quise est de 50m²,l’idéal étant 100m². Plus la surface est importante et plus l’équilibre biologique est respecté. Environ 30 à 40% de la surface totale est utilisée par le bas- sin de natation,le reste sert de zone de filtration et de régénération (biotop). Les berges ne doivent pas excéder une pente de plus de 33%. Une piscine sans formalité La piscine naturelle n’est pas soumise au permis de construire. En effet, les bassins ne nécessitent aucune fondation. De même, elle n’engendre aucune incidence sur la taxe foncière. Piscine naturelle : le modèle 100% bio Respectueuse de l’environnement, économique et esthétique, la piscine naturelle séduit de plus en plus de particuliers. Gros plan sur cette piscine sans produits chimiques. Les formalités adminisitratives En général les piscines enterrées ne nécessitent pas de permis de construire, toutefois renseignez-vous toujours auprès de votre mairie pour savoir s’il existe un Plan d’Occupation des Sols (POS). Si vous habitez en lotissement,reportez-vous au cahier des charges. Le terrain Il doit être suffisamment grand pour accueillir votre projet. Privilégiez les endroits ensoleillés,à l’abri du vent et des re- gards indiscrets. Ne prévoyez pas d’arbres autour du bassin (risque d’affaissement et de pollution de l’eau par la chute des feuilles). Pensez que les travaux vont entraîner le passage d’engins de chantier assez lourds. Prévenez vos voisins des nuisances éventuelles. Les mesures de sécurité Depuis janvier 2004, toute piscine (même celle construite avant cette date) doit être équipée d’un des 4 dispositifs de sécurité aux normes NF suivants. • système d’alarme • barrière de protection (hauteur minimum 1.10 m) • couverture de sécurité rigide ou semi rigide • abri de piscine Les piscines gonflables ne sont pas soumises à cette obligation. Avant de vous lancer Pensez à prévenir votre assureur et à adapter votre contrat multirisque habitation. Sachant qu’étant considérée comme une dépendance de l’habitation, la piscine est soumise à la taxe d’habitation, et à la taxe foncière si son cadre est maçonné. 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 9
  10. 10. 10 Appel Immo • N ° 81 • J U I L L E T - A O U T 2 012 Immobilier spécial interviews NNOOTTRREE DDOOSSSSIIEERR SSPPEECCIIAALL Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Le savez-vous ? De quel recours dispose un acheteur qui constate l’existence d’un vice caché à l’issue d’un achat immobilier ? Avocat au barreau de Paris, Me Bruno Traesch revient sur la notion de vice caché et les recours de l’acheteur. Immobilier Hautes-Alpes : « les petits prix tirent leur épingle du jeu ainsi que certains biens d'exception » PPrrééssiiddeennttee ddee llaa CChhaammbbrree ddeess NNoottaaiirreess ddeess HHaauutteess--AAllppeess eett NNoottaaiirree àà SSeerrrreess,, MMee SSyyllvviiee TTuuddèèss nous décrit la tendance du marché de l’immobilier dans le département en ce premier semestre 2012 Immobilier Reims : « le marché immobilier reste fluide, et les biens mis en vente avec des prix raisonnables trouvent preneur assez facilement » NNoottaaiirree àà RReeiimmss eett ddéélléégguuéé àà llaa ccoommmmuunniiccaattiioonn àà llaa CChhaammbbrree ddeess NNoottaaiirreess ddee llaa MMaarrnnee,, MMee FFrraannççooiiss GGaauutthhiieerr nous apporte son éclairage sur la tendance et les prix du marché de l’immobilier à Reims. L’immobilier 100% entre Particuliers : Bonjour, comment se porte le marché de l’immobilier dans les Hautes-Alpes? Me Sylvie Tudès : Bonjour, le marché des Hautes-Alpes est en réalité consti- tué de plusieurs micro-marchés. Toutefois, passées les modifications fiscales du début d'année (changement de réglementation en matière d'impôt sur les plus-values notamment), la tendance générale qui semble se dégager est la suivante : • ralentissement des transactions dans le neuf, • maintien des volumes de vente avec des frémissements de baisse, à l'exception du Nord du département qui après avoir connu une baisse en volume en début d'année semble constater un redémarrage du marché. Par ailleurs, • les prix stagnent depuis plusieurs mois, • les petits prix tirent leur épingle du jeu ainsi que certains biens d'exception, • mis à part ces biens d'exception, les biens en vente au-dessus d'un seuil psychologique - qui varie entre 200.000 et 300.000 € selon les zones du département - sont plus difficiles à vendre. L’immobilier 100% entre Particuliers : Combien faut-il compter en moyenne pour devenir propriétaire d’une maison dans les environs de Gap ? Me Sylvie Tudès : Il faut compter environ 270.000 € dans les alentours de Gap et 350.000 € dans Gap même. Il faut savoir que Gap est un marché essentiellement d’appartements anciens (4 fois plus de mutations que pour les maisons anciennes) avec un prix de 1920 €/m². L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se porte le marché de l’immobilier à Reims en ce premier semestre 2012 ? Me François Gauthier : Après 3 années de hausse de prix et de volume, l'année 2012 s'annonce plus calme… nous constatons une stabilité des prix et une légère baisse du nombre des transactions. Cependant le marché immobilier reste fluide, et les biens mis en vente avec des prix raisonnables trouvent preneur assez facilement. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix des biens immobiliers vont-ils se tasser dans les prochains mois ? Me François Gauthier : La période électorale étant maintenant derrière nous, et la demande de logement restant soutenue, je ne pense pas qu'une baisse de prix générale soit prévisible. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel budget moyen faut-il prévoir pour devenir propriétaire d’une maison de 100m² avec un bout de jardin dans le secteur de Reims ? Me François Gauthier : Le prix de vente moyen d'une maison à Reims est de 250.000 € ; mais cette moyenne cache de grandes disparités entre le centre ville où le budget moyen est plus proche de 500.000 € et les quartiers péri- phériques où il est possible de trouver des maisons à 170.000 €. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les banques ont depuis plusieurs mois resserré leurs conditions d’attribution des prêts immobiliers. Quels conseils donne- riez-vous aux acheteurs ? Me François Gauthier : Pour les personnes déjà propriétaires qui souhaitent changer de logement, je suggère de chercher à vendre dans un premier temps leur bien avant de s'engager sur un nouveau logement. Cela évitera la mise en place d'un prêt relais avec le stress et la pression que cela engendre s'ils ne parviennent pas à vendre leur bien au prix souhaité. Pour le primo- accédant il convient de voir son banquier en premier afin d'envisager avec lui le budget d'acquisition possible, et seulement après de s'engager dans un projet d'achat. L’immobilier 100% entre Particuliers : Que couvre la mention « vice caché » en immobilier ? Me Bruno Traesch : Selon l'article 1641 du Code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui dimi- nuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». Le vice caché affectant l'immeuble porte atteinte à l'usage auquel on le des- tine ; est caché et inconnu de l'acheteur lors de la vente et doit exister avant à la vente. L’immobilier 100% entre Particuliers : De quel recours dispose un acheteur qui constate l’existence d’un vice caché à l’issue d’un achat immobilier ? Me Bruno Traesch : Le vice caché doit affecter l’utilisation de l’immeuble ou en diminuer telle- ment l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou acquis à un moindre prix (article 1641 du code civil). Lorsque l’acquéreur est un non profession- nel, le défaut est réputé caché à son égard s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente et à condition qu’il ait au moins porté à l’examen du bien l’attention qu’aurait montrée une personne normalement soucieuse de ses intérêts. La clause excluant la garantie des vices cachés est valable entre non professionnels, mais elle ne peut être invoquée que par un vendeur de bonne foi, c'est-à-dire qui ignorait les vices dont est atteint l’immeuble (article 1643 du code civil). La clause est inapplicable en cas de faute lourde confinant au dol, soit en présence de manœuvres frauduleuses ou de rétention dolosive d’informations relative aux vices cachés. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, la mauvaise foi du vendeur est établie (article 1645 du code civil ; Cass. 3e civ., 18 juin 2008, nos 06- 20.713 et 06-21.062, Bull. civ. III, no 110). La preuve de la mauvaise foi du vendeur incombe à l'acquéreur. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose et est alors assimilé à un vendeur de mauvaise foi. L’immobilier 100% entre Particuliers : Pendant combien de temps après la signature de l’acte authentique l’acheteur peut-il invoquer la notion de vice caché ? Me Bruno Traesch : Selon l’article 1648 du code civil, l'action judiciaire en vice caché doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Immobilier Angoulême : « la situation économique actuelle et les craintes qui pèsent sur l’emploi pourraient entraîner un tassement des prix » NNoottaaiirree àà BBaarrbbeezziieeuuxx SSaaiinntt HHiillaaiirree eett cchhaarrggéé ddee llaa ccoommmmuunniiccaattiioonn aauu sseeiinn ddee llaa CChhaammbbrree ddeess NNoottaaiirreess ddee llaa CChhaarreennttee,, MMee YYvvaann CCaarrttiiggnnyy fait le point sur marché et les prix de l’immobilier à Angoulême. L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se porte le marché de l’immobilier à Angoulême en ce premier semestre 2012 ? Me Yvan Cartigny : Le début d’année a été marqué par une hausse importan- te des mutations mais cette hausse était essentiellement conjoncturelle (durcis- sement au 1er février 2012 des conditions d’exonération des plus-values immobi- lières). Le marché s’est légèrement tassé suite à la suppression du prêt à taux zéro et au resserrement des conditions d’octroi des prêts bancaires. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, les prix des biens immobiliers vont-ils se tasser dans les prochains mois ? Me Yvan Cartigny : La situation économique actuelle et les craintes qui pèsent sur l’emploi pourraient entraîner un tassement des prix, l’offre deve- nant supérieure à la demande. Le marché angoumoisin devrait subir une légère baisse sans rapport néanmoins avec la baisse que l’on constate déjà dans les grandes métropoles. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel budget moyen faut-il prévoir pour devenir propriétaire d’une maison de 100m² avec un bout de jardin dans le secteur d’Angoulême ? Me Yvan Cartigny : Entre 130.000 et 150.000 €. 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 10
  11. 11. Nos interviews exclusives d’experts J U I L L E T - A O U T 2 012 - N° 81 • Appel Immo 11 NNOOSS PPAARROOLLEESS DD’’EEXXPPEERRTT Pour en savoir plus www.appelimmo.fr Taux crédit immobilier : « si vous répondez aux critères d’endettement classiques, il est plus facile qu’il y a quelques mois d’obtenir des décotes supplémentaires de taux » Comment obtenir un crédit immobilier aujourd’hui et à quel taux ? Retour sur l’interview de Maël Bernier, directrice de la communication d’Empruntis.com L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment évolue le marché de l’immobilier français en ce premier semestre 2012 ? Me Frédéric Roussel : L’évolution constatée fait apparaître un important retrait du volume des cré- dits, qui accroît la tendance à la baisse des volumes de vente, tant à Paris qu’en province. Ce mouvement, que le notariat annonçait dès le début de 2011, a commencé à l’été 2011. Les impor- tantes réformes fiscales en matière de taxation des plus-values ont entraîné une hausse artificiel- le des volumes de ventes, qui a cessé dès l’entrée en vigueur de la réforme, le 1er février dernier. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les prix commencent- ils à se tasser dans les grandes agglomérations ? Me Frédéric Roussel l : On constate une rupture nette de la hausse des prix, qui avaient atteint un niveau artificiellement élevé, notamment en raison de l’allongement de la durée des crédits, depuis plusieurs années, et des taux d’intérêts relative- ment faibles. L’offre est plus rare, et la demande plus sélective. Certaines villes ou agglomérations connaissent actuellement un mouvement de bais- se, qui n’est pas forcément en lien avec la baisse des volumes, car la demande est toujours présen- te. Les vendeurs doivent accepter l’idée que la hausse irraisonnée des prix n’est plus d’actualité. L’immobilier 100% entre Particuliers : Que pensez-vous des mesures de François Hollande, notamment sur l’encadrement des loyers ? Me Frédéric Roussel : Nous connaissons déjà l’encadrement des loyers, dans les dispositifs Scellier. Nous avons connu dans le passé des périodes d’encadrement des loyers. Il faudra veiller à ce que cet encadrement n’entraîne pas à court terme un blocage du marché, au détriment des locataires du secteur privé. Les bailleurs privés, essentiellement des personnes ayant investi des années durant pour se constituer un complément de retraite volontaire, ne doivent pas être non plus victimes d’une telle mesure, forcé- ment. En réalité, il demeure urgent de créer les conditions de marché permettant de construire très vite de nouveaux logements à caractère social, et de poursuivre la rénovation d’immeubles HLM édifiés il y a plus de 30 ans. Les notaires suggèrent que des terrains détenus par l’Etat, les collectivités, et les sociétés contrôlées par l’Etat, soient donnés à bail de longue durée à des bailleurs sociaux ou privés pour la durée des finan- cements aidés (40 à 55 ans). Les investissements étant limités au bâti, avec une charge limitée pour la location du foncier, les équilibres financiers per- mettront de mieux respecter les contraintes de la loi SRU. C’est par l’augmentation de l’offre que l’on résoudra les difficultés que nos concitoyens connaissent pour s’assurer un parcours résidentiel adapté, des plus jeunes aux plus âgés. Toute mesure d’encadrement serait donc nécessaire- ment temporaire. L’immobilier 100% entre Particuliers : Suppression du PTZ+ dans l’ancien, durcissement des conditions d’octroi des crédits par les banques. Les jeunes ont de plus en plus de mal à accéder à la pro- priété. Quels conseils leur donne- riez-vous ? Me Frédéric Roussel : Il est difficile de répondre à cette question, car pour permettre aux jeunes – et notamment aux jeunes actifs - de se loger dans des conditions décentes, une révision de la loi Boutin semble nécessaire pour ce qui concerne la location. Pour l’achat, nous regrettons la suppres- sion du PTZ+ dans l’ancien. Le logement est un enjeu national. Le logement des jeunes qui ne dis- posent pas d’apport personnel est un enjeu de Société. Les notaires de France seront des parte- naires dans les réflexions à venir très vite. Evolution du marché français : « les vendeurs doivent accepter l’idée que la hausse irraisonnée des prix n’est plus d’actualité » Secrétaire du Conseil Supérieur du Notariat et Notaire à Lille, Me Frédéric Roussel décrit l’évolution du marché français. Il revient sur l’encadrement des loyers et la suppression du PTZ+ dans l’ancien. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les taux fixes continuent de baisser. Selon vous, comment vont-ils évoluer sur les prochains mois ? Maël Bernier : Tout à fait, les taux fixes sont en bais- se. De plus, les banques sont en phase de conquête de clientèle donc si vous répondez aux critères d’endettement classiques (33%), il est plus facile qu’il y a quelques mois d’obtenir des décotes supplémen- taires de taux. Pour l’évolution sur les prochains mois, cela ne devrait plus beaucoup bouger avant la rentrée de septembre, mais l’évolution du contexte dans la zone euro peut tout faire basculer, il est donc très dif- ficile de se projeter au-delà de l’été. L’immobilier 100% entre Particuliers : Quel taux d’intérêt un particulier qui sol- licite un crédit immobilier sur 20 ans peut-il espérer décrocher ? Maël Bernier : Les taux moyens sur 20 ans s’affichent autour de 4% contre 4,35% en début d’année 2012. L’immobilier 100% entre Particuliers : Avec un bon dossier, un particulier peut- il négocier un rabais ? Maël Bernier : Oui tout à fait, c’est même beaucoup plus simple qu’il y a quelques mois,les décotes étant plus par- ticulièrement accordées aux bons dossiers qui pourront obtenir jusqu’à 0,50% en dessous de ce qui est affiché pour un taux moyen. L’immobilier 100% entre Particuliers : Les taux baissent mais les banques sont plus sélectives et obtenir une réponse favorable n’est pas toujours facile. Quels conseils donneriez-vous aux particuliers ne disposent pas d’un apport personnel important ? Maël Bernier : La réponse n’est pas la même en fonc- tion de l’âge du client : un jeune qui débute peut justi- fier d’un faible apport, alors qu’une personne plus âgée qui travaille depuis quelques années doit « logique- ment » avoir réussi à épargner. Pour schématiser, il faut à minima les frais de notaire pour obtenir un prêt car les banques ne prêtent plus aujourd’hui au-delà du prix de vente, la situation sur les prix n’étant pas cer- taine. Si une personne ne dispose pas d’un apport, elle doit mettre en avant sa stabilité financière et profes- sionnelle et de manière générale, tout ce qui pourra rassurer la banque. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, la crise de la dette grecque peut-elle fragiliser les banques françaises ? Maël Bernier : Les banques françaises ont déjà provi- sionné les pertes liées à la crise grecque, le vrai risque pour nos banques c’est la propagation de cette crise forte au reste de la zone euro notamment à des pays comme l’Espagne et encore plus à l’Italie. Immobilier de prestige : « l’attentisme de certains acheteurs français est compensé par une forte demande internationale » Président Directeur Général de Sotheby’s International Realty France Monaco, Alexander Kraft répond aux questions de L’immobilier 100% entre Particuliers sur la tendance du marché de l’immobilier de pres- tige en France. L’immobilier 100% entre Particuliers : Comment se porte le marché de l’immobilier de prestige en ce premier semestre 2012 ? Alexander Kraft : Au début de l’année 2012, le mar- ché immobilier de prestige a étonnement bien résisté à la situation économique et politique difficile. En effet, le 1er trimestre 2012 est l’un des meilleurs premiers trimestres jamais enregistrés par notre maison en France. Durant le 1er trimestre, nous avons pu réaliser 152 ventes avec un prix moyen de 1.11 million d’euros, pour un volume de ventes total de plus de 168 millions d’euros. Nous avons observé des transactions d’exception non seulement à Paris, mais presque sur la totalité des marchés français provinciaux. Bien que nous voyons un certain ralentissement et des négocia- tions plus difficiles depuis mi – avril, la demande géné- rale reste stable, et l’attentisme de certains acheteurs français est compensé par une forte demande interna- tionale. L’immobilier 100% entre Particuliers : Qui achète aujourd’hui les biens haut- de-gamme ? Alexander Kraft : Nous continuons d’observer un grand intérêt des étrangers pour les propriétés de luxe françaises en ce moment, plus de 50 % des ventes étant réalisées avec des acheteurs internationaux. Nous voyons un intérêt renouvelé des Américains du Nord grâce à un taux d’échange favorable, et les Américains du Sud en général, et les Brésiliens en par- ticulier, continuent à être très actifs sur le marché français. Les autres pays émergents tels que la Chine et aussi la Russie restent également des forces impor- tantes : nous voyons spécialement de plus en plus des clients chinois non seulement à Paris, mais aussi en provin- ce comme en Bourgogne, en Gironde ou dans le Périgord. En comparaison, les acheteurs français se montrent un peu plus hésitants suite aux élections, mais l’intérêt général reste assez stable et l’impact beaucoup moins grave que craint. Les ajustements de prix en cours, spécialement à Paris, permettent aux acheteurs français de bénéficier de la situation politique et économique actuelle et vont aider à revitaliser le marché. L’immobilier 100% entre Particuliers : Selon vous, la victoire des socialistes aux élec- tions présidentielles peut-elle peser sur le secteur de l’immobilier d’exception et faire baisser le volume des ventes? Alexander Kraft : Je crois que spécialement la demande internationale restera stable, même après la victoire des socialistes aux élections présidentielles françaises. Même si parfois quelques acheteurs étrangers ont exprimé avant les élections une certaine inquiétude par rapport à l’éventuelle présence d’un nouveau gouvernement de gauche, notre expérience nous a montré que l’effet réel d’un changement de pouvoir est presque toujours négligeable une fois les jeux faits. Les acheteurs étrangers dans le secteur de l’immobilier haut de gamme ont une perspective sur le long terme, et ils savent que tenir des promesses de campagne, compte tenu de l’environnement mondial, est beaucoup plus compliqué que de les soutenir avant les élections. Cette demande internationale va aider à compen- ser un certain attentisme actuel de la part de certains acheteurs français suite aux élections. 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 11
  12. 12. Mon voisin me demande d’élaguer les arbres de ma clôture. Suis-je obligé de le faire ? Il convient tout d’abord de vérifier s’il existe des règlements ou usages locaux concernant la hau- teur et distance de plantation, pour cela, ren- seignez-vous en Mairie. A défaut de réglementation spécifique, ce sont les règles du code civil qui s’appliquent. L’article 671 du code civil prévoit ainsi que : • Les arbres dont la hauteur excède deux mètres de haut doivent être plantés à au moins deux mètres de la limite séparative de propriété. • Les arbres ne dépassant pas deux mètres de haut doivent eux être plantés à au moins 50 centimètres de la limite séparative. En conséquence, vous devez maintenir ces hau- teurs limites et votre voisin est en droit de vous demander d’élaguer vos arbres et même d’arracher les plantations irrégulières (si elles sont installées à moins de 50 centimètres de la limite séparative). A défaut d’exécution de votre part, vous risquez d’être assigné en justice de- vant le tribunal d’instance. Il est donc de votre intérêt de vous conformer à la réglementation. A noter : si votre voisin peut vous mettre en de- meure de procéder à l’élagage de vos arbres, en revanche il ne peut lui-même couper les branches irrégulières J’ai la possibilité d’investir dans un lo- gement occupé. Le locataire actuel peut- il se porter acquéreur ? En effet, il bénéficie d’un droit de préemption. S’il choisit de l’exercer, il devra alors réaliser l’achatdansun délaide6moismaximum.Sinon, le locataire change seulement de propriétaire. Après la vente, le bail est reconduit aux condi- tions antérieures. Il convient toutefois de bien déterminer les motivations qui vous poussent à investir dans ce Bien. En effet, une fois propriétaire, la possibilité de donner congé au locataire en place est limitée à deux cas : - pour vendre le logement (il aura alors égale- ment un droit de préemption), - pour reprendre le logement à votre profit ou au profit de votre famille (conjoint, concubin Retrouvez tous les 2 mois de nouveaux conseils. Si vous souhaitez obtenir conseil et soutien n’hésitez pas à faire appel à nos services. Le saviez-vous ? VERS UN BLOCAGE DES LOYERS À LA RELOCATION ? Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, la nouvelle ministre du Logement, Cécile DUFLOT vient d’annoncer qu’un décret serait pris dès la rentrée prochaine afin de bloquer le prix des loyers lors de la relocation. Cette mesure, destinée à lutter contre l’emballement des prix devrait concerner des zones géographiques où les « prix sont excessifs » essentiellement l’Ile-de-France, la Provence-Alpes-Côte-d’Azur et la côte basque. Les montant des loyers devraient respecter la moyenne des loyers pratiqués dans le quartier pour un logement similaire et pourraient même baisser au moment de la relocation dans les zones où les loyers sont manifestement surévalués. Ce décret devrait être présenté au Conseil d’Etat et publié courant juillet pour pouvoir entrer en vigueur dès septembre. Il ne vise pas à geler les loyers mais simplement à éviter que les propriétaires ne profitent d’un changement de locataire pour augmenter le loyer, le nouvel entrant devant bénéficier du même tarif que le sortant. Le loyer ainsi déterminé évoluera ensuite selon l’indice de référence IRL publié par l’INSEE et qui est adossé à l’inflation. Ce projet repose sur une possibilité ouverte par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 sur les « rapports locatifs » qui permet de fixer par décret « le montant maximum des loyers dans des logements vacants » dans les zones où l’évolution des loyers s’avère anormale. Cette première mesure amorce une réforme en profondeur de la loi 1989 et devrait aboutir à une grande loi sur le logement à l’horizon de 2013. AATTTTEENNTTIIOONN :: LLeess rrééppoonnsseess qquuee nnoouuss aappppoorr-- ttoonnss àà vvooss qquueessttiioonnss oonntt sseeuulleemmeenntt ppoouurr oobbjjeett ddee vvoouuss ffoouurrnniirr ddeess rreennsseeiiggnneemmeennttss eett iinnffoorr-- mmaattiioonnss àà ccaarraaccttèèrree ddooccuummeennttaaiirree eett nnee ssaauu-- rraaiieenntt nnee ssuubbssttiittuueerr ààuunneeccoonnssuullttaattiioonn jjuurriiddiiqquuee.. AAppppeell IImmmmoo nnee ssaauurraaiitt êêttrree tteennuu ppoouurr rreessppoonn-- ssaabbllee ddeess ccoonnssééqquueenncceess ddee ttoouuttee eerrrreeuurr oouu oommiissssiioonn ccoonntteennuuee ddaannss lleess iinnffoorrmmaattiioonnss ddoonnnnééeess.. Les réponses à vos questions juridiques NNOOSS CCOONNSSEEIILLSS JJUURRIIDDIIQQUUEESS 12 Appel Immo • N ° 81 • J U I L L E T - A O U T 2 012 (Voir encadré ci-dessous) Cette rubrique est la vôtre. Pour obtenir un conseil, vous pouvez nous contacter par courrier à l'adresse suivante : AAppppeell IImmmmoo "" RRuubbrriiqquuee jjuurriiddiiqquuee ""IImmmmeeuubbllee EEllyyssééeess llaa DDééffeennssee -- 77cc,, ppllaaccee dduu DDôômmee -- 9922005566 PPaarriiss llaa DDééffeennssee.. Nous nous efforcerons de traiter vos questions dans la prochaine édition d'AAppppeell IImmmmoo. notoire, pacsé, ascendants, descendants…). Par ailleurs, si le locataire est âgé de plus de 70 ans, vous ne pourrez le congédier que si vous lui proposez un logement équivalent à celui occupé. Dans tous les cas, le congé doit être donné par lettre recommandée avec AR ou remis par huis- sier avec un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail. Alarentréeprochainenoussouhaitonslouer unstudiomeublépourylogernotrefilsétu- diant. Existe-t-il une réglementation parti- culière pour ce type de location ? Il est obligatoire pour le bailleur d’établir un contrat écrit d’une durée minimale de 1 an ( ar- ticle 115 de la loi 2005-32, JO du 19/01/05). Ce bail est renouvelable automatiquement à l’échéance au profit du locataire, et ce pour une durée équivalente, et aux même conditions (la hausse de loyer ne peut donc excéder la varia- tion annuelle de l’indice du coût de la construc- tion). Le propriétaire peut toutefois reprendre le logement s’il invoque un motif valable : vente du logement, loyer impayé ou reprise pour se lo- ger… Dans ce cas, il doit alors prévenir son lo- cataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois avant la date anniver- saire du contrat. Le locataire, quant à lui, peut donner congé à tout moment à son propriétaire en respectant un préavis de 1 mois. Laréglementationdemeureparcontreinchangée concernant les autres clauses du bail et notam- ment la libre fixation du loyer, des charges et de la répartition des travaux et de l’entretien. Enfin, sachez que la Cour de cassation à précisé, dans un arrêt du 9 février 2005, la liste des four- nitures devant équiper un logement meublé. Il s’agit,enplusdustrictminimumquesontlelit,une table et une chaise, d’éléments d’équipement in- dispensablestelsqu’unréfrigérateur,desplaques chauffantes ou une gazinière. Cet arrêt constitue une avancée essentielle pour le locataire. En effet, jusqu’alors, et en l’absence de définition légale, le propriétaire et le locatai- re étaient supposés être d’accord sur la qualifi- cation de meublé, celle-ci pouvant être réduite au strict minimum (un lit, une table, une chaise). A noter : Le nouveau dispositif prévoyant l’obligationdefourniruncontratécritd’unedurée d’1 an minimum ne concerne que les locations à titre de résidence principale (c’est le cas pour un étudiant dont la location est considérée com- me sa résidence principale même s’il est fisca- lement rattaché au foyer de ses parents). Monpèrem’aléguélanue-propriétédesa maison,sasecondeépousebénéficiantde l’usufruit. A qui incombe le paiement des travaux relatifs à cette maison ? La répartition des frais liés à l’entretien et aux réparations est définie par les articles 605 et 606 du code civil. Afin de savoir à qui incombe le paiement des travaux il convient donc de déterminer s’il s’agit de travaux d’entretien ou de réparations plus impor- tantes. L’article 605 du code civil prévoit que les tra- vaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier. Par travaux d’entretien il faut entendre la réfection des peintures, des sa- nitaires, de la plomberie, le remplacement des fenêtres ou de la chaudière. Les autres travaux sont donc considérés comme des grosses réparations, à la charge du nu-pro- priétaire. L’article 606 du code civil indique que les grosses réparations sont celles qui portent sur les travaux des gros murs, le rétablisse- ment des poutres, la réfection de la toiture. Cependant, si ces grosses réparations sont rendues nécessaires du fait d’un défaut d’entretien de l’usufruitier, alors ces dépenses seront à sa charge. A noter : Vous avez toujours la possibilité de décider, d’un commun accord avec l’usufruitier, de déroger aux règles édictées par le code civil et de prévoir une autre réparti- tion des dépenses liées aux travaux. Actuellement locataire d’un meublé je souhaite donner mon préavis. Quel délai dois-respecter ? La durée du préavis pour une location meublée est de 1 mois. Le congé peut être donné à tout moment par lettre recommandé avec demande d’avis de réception ou acte d’huissier. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier recommandé par le bailleur (et non la date de présentation du courrier recommandé). A noter enfin que le délai de préavis est calculé de date à date (donc tout mois commencé n’est pas dû). Ex : si le préavis commence le 19 juillet, il se terminera le 18 août. 081APLIM_003_012:057APLIM_003_011.qxd 13/06/2012 11:01 Page 12
  13. 13. Les Offres de vente toutes en Couleurs dans toute la France, classées par département Visitez les biens à distance sur : www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr N ° 81 • JUILLET - AOUT 2012 13 Gratuit : Dossier de présentation des biens sur www.immobilier100pour100entreparticuliers.fr (voir page 243 ) 06 ALLIER ASPREMONT MAISON 1984 - 200 m2 Terrain : 2000 m2 Prix : 800 000 € Ref : 810681 Tel : 06.89.90.49.03 Ecrire au vendeur sur www.partenaire-europeen.fr QUARTIER RÉSIDENTIEL SUR LES HAUTEURS DE NICE, LOTISSEMENT FERMÉ, SÉCURISÉ, PROPRIÉTÉ 3 NIVEAUX, 3 CHAMBRES, SÉJOUR, CHEMINÉE, MEZZANINE, CUISINE ÉQUIPÉEAMÉNAGÉE, 1ER ÉTAGE À FINIR, TERRAIN EN RESTANQUES, PISCINE,VUE DOMINANTE SUR FORÊT. 081APLIM_013_075.qxd 11/06/2012 13:50 Page 13

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